房地产业泡沫经济

房地产业泡沫经济（精选十篇）

房地产业泡沫经济 篇1

从现代市场经济的角度来看, 房地产业不仅是国民经济的先导产业, 它的发展不仅能够促进和带动相关产业的发展, 起着促进和导向作用, 而且还是国民经济的支柱产业, 对国民经济发展具有稳定而长远的影响, 它逐渐己成为城市经济发展的基础性产业。房地产业的健康发展对内需不足的中国市场, 有着重要意义。就经济发展的一般规律而言, 房地产业既是一个国家经济增长发展的催化剂, 又是经济变化的晴雨表。

2 房地产业与国民经济关系的研究

2.1 房地产业在国民经济中的地位

房地产业是历史比较悠久的行业, 在经济发达国家和地区房地产业都成为国民经济的重要支柱。

2.1.1 房地产业是国民经济的基础性产业

房地产业的基础性, 是指该产业在国民经济中充当社会再生产和各种经济活动的载体, 是国民经济不可缺少的组成部分。房地产业作为在工业化、城市化和现代化兴起、发展过程中所形成的一个独立产业, 是推动工业化、城市化和现代化的发展主要力量之一, 已经成为现代社会经济大系统中一个重要的有机组成部分。在许多国家和地区, 房地产业己成为经济繁荣的基本支撑点, 是为生产乃至整个社会活动提供基础性条件的重要产业。

2.1.2 房地产业是国民经济的先导性产业

房地产业是国民经济的先导性产业, 这主要体现在经济的发展需要各方面的建设与投入, 人力、物力是必不可少的物质条件, 无论是哪一个行业, 发展经济的前提都是先要投资建设配套的房产。它的先导性, 主要反映在房地产业产业链长、关联度大这个方面。

2.1.3 房地产业是国民经济的支柱性产业

我国的房地产业经历了20多载风雨的磨砺, 现如今终于走向了成熟。其产出收入在整个房地产业系统中所占的比重很大, 对其他产业发展的影响也比较大, 而且维系着整个国民经济的增长, 对国民经济起着支撑性的作用。

2.2 房地产业在国民经济中的作用

2.2.1 有利于带动国民经济的增长

中国己经进入工业化发展的加速时期, 当前房地产业作为支柱产业己经形成, 各产业的发展需要房地产业作为主导产业的带动作用, 房地产业的发展对经济的发展起到巨大的推动作用。一个国家在不同的发展阶段必须选择不同的主导产业, 由主导产业带动整个产业的发展, 所以经济增长的关键是主导产业的正确选择。这是历史发展的一种必然趋势。

2.2.2 有利于优化城市经济结构

城市经济是以城市为依托的各种经济活动和经济关系的总和。城市经济的特殊性就在于它的集聚性, 而城市这些集聚效益的获得及多少, 与房地产业为提供城市基础设施、生活设施和各行各业的用地用房的质量、数量和结构是分不开的。通过发展, 对城市进行综合开发、建设道路、供水、供气、供电、通讯系统和文明的市政住宅小区, 可以扩大城市的基础设施、公共设施和生活设施的数量和质量, 增加设施功能, 合理各类设施的分布;可以组成生产协作网和商业流通网络, 从而可以吸引更多人才, 提供更好的投资环境, 聚集更多的技术、资金等生产要素, 促进城市经济活动的社会化、现代化的发展, 提高集聚效益。

2.2.3 有利于为城市积累资金, 改善城市的投资环境

城市是经济社会在空间上聚集的地区, 在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发, 城市的各种公共建筑物和构筑物, 城市巨大的基础设施的建设, 都是城市对基础设施的投人.在市场经济条件下, 这些投人都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资, 有些还可以取得一定的利润, 然后再投入城市的基础设施和社会设施建设, 进一步改善城市投资环境, 把城市建设管理纳入良性循环的轨道。

3 实证分析

3.1 现象分析

近些年, 由于产业结构的调整以及各方面的发展, 南昌人民的生活水平不断提高, 手头有富余, 买房便是很好的选择。但是, 由于南昌市目前收入中等以及偏下阶层的市民仍不在少数。在调查中, 发现他们是多数的房屋守望者, 而过少经济适用房开发的市场使他们处于观望的状态。2009年南昌市居民人均可支配收入为18385元, 对于一个普通的三口之家, 买一套80m2的房子需要他们十几年的全部收入, 于是持币成了他们的选择, 然而这部分人群的不热情却导致了整个市场的平淡。同时, 中等以上收入的人群由于追求高层次的享受, 目前开发的房地产又未达到他们的需求.他们也不是房屋的急切需要者, 于是大量商品住宅仍然处于空置状态, 南昌的房地产就在全国一波又一波的房热中始终平静。

3.2 南昌市房地产业与经济增长实证分析

3.2.1 商品房的销售量和城市化水平以及城市人均住宅面积的关系:

模型设定为:

调整的R-squared为0.91, 由于DW=1.895275, 和2很接近, 因此模型的拟合度还是比较高的.即房地产的销售量水平和城市化水平、人均居住水平相关。模型中可以看出城市化水平每提高l%。可以增加商品房销售额54355260元:城市人均住宅面积每增加1m2, 却会带来销售额减少61184700元。

3.2.2 商品房的销售额增加量与城市化水平、GDP增长率之间的关系:

模型设定为:

调整的R-squared为O.97, 说明拟合的程度比较高, 即房地产的销售量和城市化水平以及GDP的增长水平显著相关。GDP每增长1%, 可以带来销售量增长1.054%:城市化水平上升1%, 可以带来销售额增长O.21%。

从以上可以看出, GDP的增长和城市化水平的提高, 都可以给商品房的销售量带来提高。同时, 也可以看出, 城市人均居住面积的提高却给房地产的销售量带来负的影响。城市人均居住面积应当相应的减少或者增长速度减缓, 当前以开发经济型住房满足大众需求为主, 将商品房的投资资金部分转到工业厂房和商业大楼上来促进工业、商业发展的同时, 大力提高城市化水平, 非农业人口增加, 从而减少人均住宅面积。共同促进南昌商品房销售的提高, 减少空置率, 促进销售, 使南昌的房地产向更高的方向迈进。

参考文献

[1]王维安, 贺聪.房地产业与经济增长和金融风险[J].浙江经济, 2004 (20) .

[2]李熙娟, 李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究, 2006 (4) .

[3]李荣;祝爱武.房地产业发展与国民经济增长的互动关系——以湖北省为例[J].金融教育研究2012 (5) .

房地产业泡沫经济 篇2

一、我国房地产行业走低碳发展道路的重要性

对于房地产行业来说，提高能源效率以及减少废气污染的排放是低碳发展道路的主要目标，所以，我们首先要确保，使用的原料必须是无污染，无毒。而在生产建材企业也需要符合建筑行业的地毯发展需求，才能让他们的产品对社会接纳。所以说，房地产行业的低碳发展，最为关键的是可以推动该行业的绿色生产，绿色消费，促进下游实施。而低碳房地产行业的发展，以降低资源的减少浪费，以得到更高质量的生活，节能减排，也是抑制气候变暖的最要措施。

二、低碳经济对我国房地产经济产生的影响

1.低碳经济对房地产经济的不利影响。

1.1致使房地产的开发成本增加。低碳经济的核心内容需要利用新能源、新材料和新技术，在我国房地产行业发展低碳经济，需要花更多的钱去开发新技术、新设施，同时更昂贵、更高效地利用能源来代替传统的高污染、高能耗的能源，实际上是一种更为昂贵的行为。因此，低碳经济将增加房地产行业发展的成本。

1.2低碳经济会在短期内制约我国房地产经济的发展。目前，我国的房地产建设模式所采用的共同特点是高耗能，短期内很难改变这一特点。例如，在能源和技术上，很难在短时间内实现适当的变化。房地产行业的发展并没有脱离能源的支持，而能源价格低廉，使用方便，使我国房地产行业得到了快速发展。在发展低碳经济的情况下，如果失去了低能量支撑，房地产行业的发展在短期内会受到一定程度的影响和制约。

2.低碳经济对房地产经济的有利影响。

2.1调整了房地产行业内部结构。目前，中国的房价一直居高不下，一个更重要的因素是投机，有些人不明白房地产市场开发商只是盲目炒高房价，房地产和房地产市场的情况，使消费者太过重视的位置和价格的房子，并忽略了内部质量和舒适的房子。因此，低碳建筑的发展，可以从根本上改善的情况，因此，从长远来看，低碳经济，有利于中国的房地产行业内部结构调整。

2.2能够促进房地产行业长期的健康发展。目前，在我国房地产行业发展过程中，房地产经济在某种程度上可以说类似于股票市场，繁荣背面可能是泡沫，房价的不断提高，势必会给我国的房地产行业带来危机。房地产行业的低碳经济发展，会使房地产开发商用比较长远的眼光来看待房地产业发展，更加注重对建筑品质以及质量的提升，而不是只顾经济利益。因此，低碳经济的发展有利于我国房地产行业的`长期健康发展。

2.3能有效实现房地产的节能减排和建筑的智能化。目前我国房地产行业在建筑材料和建筑设备上使用的是非常巨大的能源消耗，低碳经济的要求，房地产行业是致力于建设低碳，智能，时间长，建筑节能减排和智能化是中国建筑行业的重点。和低碳经济将导致房地产行业积极引进和应用低碳新材料，新设备和新技术，这样，可以有效地减少建筑施工的能耗，从而实现低能耗和智能发展的未来架构。

三、在房地产经济中发展低碳经济的有效措施

1.政府应加大政策支持力度。

低碳经济的发展不仅有利于环境的可持续发展，也有利于我国经济的长远发展，政府应加强对环境的关注。政府应加大研究，逐步建立低碳建筑和碳排放量低碳指标;应跳出单体建设思维，站在区域和城市发展的角度对建设计划的设计，应制定相应的奖励政策，对低碳技术的商人提供一定的奖励，并对缺乏节能减排和对商家给予严厉处罚;政府还可以改革税收政策，发展低碳经济的企业减免一定的税收费用等等。不仅有利于调整产业结构，也有利于我国低碳经济的发展。

2.提高房地产公司的重视。

房地产公司，不能一味的追求经济利益，除了赚钱，他们更应该关注全球的生态平衡，关注社会的未来发展，他们理应更多的去了解低碳文化，低碳住宅和绿色建筑。关于房地产的开发，除了使用新的低碳环保材料，例如铝合金材料，生态纳米石材，双层玻璃幕墙，也要有着全新的低碳环境建设技术，提高对于新材料，新能源的使用率，例如外墙外保温技术属于低碳环保技术。在这方面西方国家已经有所发展，我们也可以对此加以借鉴。另一方面，住房产业化、工业化生产方法应用于建设，实现节能减排，提高质量，促进低碳经济发展。

3.提高开发技术水准，合理地规划户型布局。

目前，我国的房地产行业基本采用了粗放型的管理模式，开发商更注重经济效益的结果，而忽视了低碳经济的要求和买房子的消费需求的实际情况。大多数房地产开发商都加大面积住宅开发，这在一定程度上造成了资源的浪费。房地产开发单位应不断提高自身的发展质量，做好户型的规划布局工作。

4.积极推广使用环保材料和节能技术。

很多房地产在我国的建设，对于玻璃有着大面积的使用，目的也是为了采光的更充分性，但是这也带来了相应的问题，由于玻璃本身的物理特性，使得它的导热性能非常好，所以，往往天气一热，室内的温度就会特别高，为了保持室内温度恒定，人们往往会使用空调降温，在某些方面来说，这也是间接的增加了电能消耗。有关于这方面问题的解决，我国房地产商，可以适当的使用新型玻璃，譬如，隔热辐射玻璃，它能在为住户提供一样采光需求的同事，还能隔绝因为室外光线照射二导致的房间温度过高的问题，从而减少在因选择空调降温时的电力资源浪费问题。此外，在住宅区更多的去种植绿色植物，提高绿化覆盖率也是一种不错的节能手段，它在美化周围环境的同时，也能吸收一些有害气体，让周围的空气变得更清新，特别是在夏天，树荫的阴凉也会为燥热的夏天带来些许凉意。

5.积极倡导低碳消费。

房地产业与国民经济发展 篇3

关键词：房地产；国民经济；关系

一、房地产业在国民经济发展中的作用

1．房地产投资有效地促进了国民经济的增长。近年来，房地产开发投资的增长对国民经济发展的作用越来越显现。以江苏为例，江苏省2002年完成房地产开发的投资额达702.35亿元。1991年~2002年 ，江苏房地产投资以年均39.87%的速度增长，明显快于全国年均21.04%的固定资产投资额以及本省年均19.75%的GDP增长速度。江苏房地产业对全省经济增长起到了很大的促进作用。

2．房地产业带动了相关行业的发展。据世界银行资料，20世纪80年代中期至90年代初，发展中国家的房地产投资对相关产业的乘数效应约为2倍，并对以房地产为主导产品群的房地产业链下游和上游50多个物质生产部门产生感应或影响。

3． 房地产对GDP的贡献。以江苏为例,1991年房地产业对于GDP的直接贡献率为6.34%，1991年以来，房地产业对江苏GDP的直接贡献正在逐年加大，至2002年其贡献率已超过10%。因此，房地产业已经成为国民经济的支柱产业。

4．房地产业对居民居住条件改善的贡献。随着人们收入水平的提高以及房地产业的发展，居民的居住条件有了较快提高，城镇居民人均居住面积从1985年的5.60平方米增加到2002年的10.87平方米，增加了5平方米，年均增长4.36%。计算1991年~2002年房地产投资与人均居住面积之间的相关系数高达0.9363，说明房地产投资或房地产业的发展与居民居住条件的改善具有显著的相关关系。

5． 房地产业对社会财富的贡献。房地产业是国民财富的主要构成部分，是构成整个社会财富的重要内容，对国民经济发展具有稳定而长远的影响。房地产业一般会先于国民经济发展而发展，并带动关联产业群的快速发展。因此，房地产业的发展会促进或拉动国民经济的增长。

目前我国城市建设用地约1.34万平方公里，加上建制镇，城镇存量土地已达2.5万平方公里，如果以每平方公里5亿元资产计算则约有12.5万亿元，如果再加上几十亿平方米的房屋资产，房地产业是我国国民财富的主要构成部分。

6． 房地产业能够为城市积累资金，改善城市的投资环境。城市是经济社会在空间上聚集的地区，在城市有限的土地上聚集了大量的财富。城市土地的开发和再开发，城市的各种公共建筑物和构筑物，城市巨大的基础设施的建设，都是城市对基础设施的投入。在市場经济条件下，这些投入都应当通过利润、税金、地租等经济杠杆收回投资，有些还可以取得一定的利润，然后再投入城市的基础设施和社会设施建设，进一步改善城市投资环境，把城市建设管理纳入良性循环的轨道。

7． 发展房地产业可以吸引外资、促进对外开放。中国巨大的房地产市场、不断改善的投资环境和较为丰厚的投资回报，使房地产业成为外商竞相投资的重要领域。以江苏为例，2003年1~10月份外商投资房地产共计154亿元人民币，同比增长57.86%。目前，中国的房地产企业中，外商投资企业数量逐年增多，利用外资金额逐年加大。

二、影响房地产业发展相关因素的分析

1． 政府政策。房地产业是一个受政府政策影响，对政策敏感性极大的产业。由于政府严格控制着房地产一级市场中最重要的资源——土地。使得它对整个房地产市场有着绝对的控制权。它决定了市场供求关系平衡位置，决定了价格走向。作为在政府宏观调控下的房地产业的发展与整个社会经济制度紧密相关，政策是决定房地产开发企业发展的最重要的因素之—。从上述国民经济与房地产的关联度可以看出，只有促进房地产业的发展，才能加速国民经济的发展。

2． 市场规模。市场规模即市场需求量，市场需求量的大小是房地产业发展的前提条件。

房地产主要包括住宅、商业用房、办公用房、工业厂房等。其中住宅、商业用房、办公用房占其总量的97%以上。特别是住宅占整个房地产市场需求量的70%以上，因此居住人口越多，对市场需求就越大。同时市场越繁荣，流动人口越多，对商业用房需求就越大。商业用房占整个房地产市场需求量的20%以上。因此国民经济越繁荣，房地产市场规模就越大。

3． 市场范围与开放度。市场范围与市场规模是密切相关的。市场范围大，市场规模也随之扩大；反之，市场范围小，市场规模也会随之缩小。市场范围，即房地产企业开发商品房的销售范围，它是一个市场空间概念。由于房地产所特有的地域性强，使用其开发建设的商品房一般不会超出以地级市、县级市销售的范畴。因此，在某一地的房地产开发随该城市地域的扩张，城市化的进程随市场范围扩大而加快。

同时，由于各城市政治、经济、文化、科研、社会发展、对外开放程度的不同，因此其房地产市场范围不尽相同。对外开放程度越高，政治、经济、文化、科研、社会发展水平越高，其城市吸引力越强，人口流动性越大，人口聚集性越强，市场范围就越大。

三、制约房地产业发展的因素分析

中国是一个发展中国家，目前的经济发展正在成为世界经济增长的火车头。这为房地产业的发展提供了坚实的经济基础，但现实中，仍有一些因素制约房地产业的更快发展，这些因素包括：

1． 城市化率偏低。2002年，我国城市化率仅为37.80%，低于世界平均水平13个百分点，但与我国国民经济发展水平相比明显偏低，较低的城市化水平严重制约了对房地产的需求规模。

2． 房价相对偏高。世界银行研究结果表明，住宅价格与一般家庭年收入之比(即房价之比)在3：1至6：1之间时，居民方有支付能力，若高于收入的6倍，住宅则难以形成消费热点。虽然从全国而言，房价收入已从1991年的7.32：1缩小到1998年的5.66：1，但不少城市的房价收入比仍然偏高，使许多居民难以承受。近日对江苏各市的房价收入比进行的调查表明，南京的房价收入比高达6.7：1，苏州房价收入比6.03:1,已超过警戒线，无锡房价收入比已接近警戒线，较高的房价使许多居民只能望楼兴叹，潜在需求无法变成有效需求。

3． 房地产市场税费政策不尽完善。目前全国的房地产市场税费政策不尽完善，房地产开发建设中的税费收取有重复之嫌。房地产开发包括土地成本、建设成本、配套建设费。其中土地成本中已经包含契税，配套建设费中已经包括各种配套建设费用，但是营业费的收缴是上述各项费用的总和，这种费上加税，税上加税的税费政策必然使得房地产价格居高不下，制约了房地产业的发展。同时租赁市场灰色交易严重。随着商业、餐饮、娱乐、商务、居住等不断扩大，房地产租赁活动异常活跃，但由于目前房地产租赁市场的税费负担过重，使大量房地产租赁活动以灰色交易方式存在。以南京市为例，房地产租赁市场的税费占租金收入的22.5%左右（17%房产租赁税+5.55%营业税），这在客观上制约了房地产租赁市场的发育。

4． 经济实用房建设不足，拆迁矛盾日益增大。近几年来，安居工程的实施对加速解决低收入家庭的住房问题起到了重要作用，但是在实施中却明显“变味”。由于安居工程不仅需要投入一定的资金，而且需要无偿投入土地资源。各地政府为提高经营城市的能力，对经济适用房采取压缩甚至停止建设。同时由于近两年住宅价格上涨过快，加上我国宏观经济调整步伐，许多职工退二进三，下岗职工增加，造成拆迁安置户无法利用拆迁款购买所需房屋，给国民经济、社会造成了不良影响。

四、房地产业促进国民经济发展的政策建议

1．加快城市化建设的进程。我国城镇规模普遍较小，农村城市化水平低，吸呐与扩张能力弱，严重滞后于工业化水平。一般认为，城市人口占总人口的比重达70％以上，城市化进程才会稳定下来，而我国这一比重才37.8％左右，因此，城市化的潜力很大。在建设过程中一定要按照统一规划、合理布局、综合开发、配套建设的要求进行城市化建设。

2．调整税费政策降低房价。房价与土地开发成本、房屋建筑成本以及房地产租赁价格有关。目前，房价偏高是与各种税费分不开的，因此，政府应在继续削减房地产有关税费的基础上为房地产业营造一个良好的发展环境。

3． 进一步加快住房分配货币化改革步伐。目前，由于各城市体制改革的深入，企业改制成为趋势，国家行政机关、事业单位住房分配货币化补贴到位情况较好。但是少数城市改制企业还不够理想，影响了个人购房的全面启动。因此，应强化落实住房分配货币化的政策措施，特别要落实企业住房分配货币化改革措施，促进房地产业的发展。

4． 完善房地产金融体系。一是完善住房金融制度，具体包括：（1）规范公积金运作，住房公积金信贷、结算等具体业务可委托商业银行办理，住房公积金管理机构转变为具有融资和贷款职能的政策性非银行金融机构；（2）构建住宅储蓄机制；（3）建立股份制、政策性、专业化的住房金融机构，促进公积金的保值增值。二是建立房地产共同基金。房地产共同基金的建立，有助于解决房地产开发资金的短缺，稳定房地产投资规模，解决房地产开发企业股份制改造中的规模问题和资金问题。三是促进房地产企业上市筹资。房地产企业的上市有利于房地产企业提高经营管理水平，也有利于企业无形资产及信誉度的提高，能为企业筹资及实现规模经营打下良好的基础。

5． 大力发展经济适用房。政府在住房补贴政策实施过程中，应在大幅降低经济适用房价格的基础上，将经济适用房卖给真正需要补助的低收入者，对一些连经济适用房也买不起的无房者，政府应提供额外补助。

参考文献：

1．胡荣华，韩健，张晓锋．江苏省房地产业发展趋势研究，2001年4月．

2．韩立岩．产业带动程度的判定方法．管理世界，1999，（5）．

3．马恩国．房地产经济学．中国建筑工业出版社，1995．

作者简介：南京大学商学院博士生。

房地产业与国民经济问题研究 篇4

关键词：房地产业,国民经济,支柱产业

一、我国房地产业的现状

房地产业是指从事房地产业投资、开发、经营、管理和服务等经济活动的产业部门。它本身有着开发周期长, 投资量大, 房地产位置固定, 资产的流动性差等特点。房地产业被称为国民经济的“风向标”和“晴雨表”, 在国民经济发展中起基础性和主导性作用。

当前我国的住宅发展处于住宅总量的高速增长期, 随着住房分配制度的变革, 取消了福利分房, 我国原有的土地和房屋资源非商品属性的桎梏, 最终被客观现实所突破, 在全国范围内形成了房地产市场, 出现了新的房地产资源——商品房成为商品经济的重要组成部分。1993年房地产业发展达到高潮, 由此引发的通货膨胀带来了许多社会问题, 但随着政府宏观调控力度的进一步加大, 房地产业从1994-1996年进入一个缓慢发展时期。1996年下半年房地产业初步显露转轨迹象, 尤其是香港的顺利回归和党的十五大的胜利召开, 为房地产业的发展注入了新的活力。目前我国已形成国有、集体、民营及股份制和外资企业于一体的综合开发 (商) 队伍, 日趋发展壮大, 并拉动了国民经济的增长, 在国民经济发展中占有越来越重要的地位。

二、房地产业成为国民经济增长支柱产业的重要性和必然性

中国房地产市场发展到今天, 由于各地房价普遍较高, 空置率较高, 房地产投资增长速度过快, 房地产业的风险在增大。但同时, 我国的房地产行业对国民经济的拉动效用正在提升, 正在成为宏观经济的基础性、先导性产业。

1、重要性。

我国是一个人多地少的国家, 据统计人均土地面积还不及世界平均水平的1/3, 房地产业的发展是城市现代化建设的需要, 应该充分利用有限的城市用地, 高度集中各项城市机能, 推进城市的综合开发。目前, 房地产市场已从幼稚走向成熟, 市场化程度越来越高, 房地产从单项获利, 转向规范化的经营总体利润的转变。住宅在房地产市场的主要地位越来越突出, 是房地产业的重要组成部分, 约占房地产业每年开发量的50%以上。房地产市场的优势与经济增长的趋势、波动是紧密相关。

房地产业在国民经济中属于先导性产业, 它的发展可以带动建材、冶金、机械、化工、机电等50多个物质生产部门以及金融、旅游、商业、服务业的发展, 是新一轮经济启动的先锋, 可以为国民经济的发展提供重要的物质条件。同时, 房地产业不仅能改善人们的居住和生活条件, 又可以改善投资环境, 有利于吸引外资, 加快改革开放的步伐, 带动相关产业的发展, 解决大量的劳动力就业问题, 完善社会主义市场经济体系, 促进我国经济持续、快速、健康发展。

2、必然性。

“九五”期间房地产业是我国五大重要产业之一, 为促进住房消费, 推进房地产业健康发展, 拉动经济增长, 国家出台了一系列政策措施, 如加快住房制度改革等, 促进了住宅建设与房地产业可持续发展, 促进投资和消费双向拉动经济增长, 为房地产业提供了巨大的发展空间。住宅业作为新的消费热点的培育, 为房地产业的发展提供了新的契机。据零点公司最新进行一项调查表明, 买房作为个人支出的首选比例达到43%, 而目前已购置房地产的个人仅占有1.7%, 两者相差悬殊。由此可见, 个人购房能够成为新的消费热点。

人民住房消费水平的不断提高和住房金融业的发展, 是房地产业成为国民经济支柱产业之必然。房地产业是关联度极高的产业, 房地产业可以带动许多相关产业。据世界银行估计, 每增加1万元房地产的产值, 就可以带动相关产业增加2万元的产值。另一方面, 在经过一段时期的宏观调控、调整和消化后, 我国的房地产业已从过热的非理性发展进入了一个良性循环的阶段, 承担起经济发展领头羊的重任, 必然成为新的经济增长点。

三、房地产业成为支柱产业应具备的条件

第一, 政策的支持是房地产业发展的先决条件。中央十五届五中全会提出:“进一步发展以经济适用房为重点的房地产业, 推广和规范物业管理。”政府将住宅作为新的消费热点进行培育, 加强宏观调控和政策引导。1997年初国家取消了房地产开发中的48项收费项目, 并拟在税收、土地、金融等方面给予优惠政策, 全面开放住房市场, 进一步拉动了经济增长的主线。

第二, 在住房分配上实现由福利性分房向货币化分配的转变, 实现住房商品化。如果把企业和国家的住房建设资金转化为劳动者住房消费的货币分配, 住房公积金的比例将上升到工资比例的30%, 由此为基础, 银行就可以比较放心地向购房者提供抵押贷款, 住房商品化的步子就会大大加快。

第三, 要有健全的法律保障体系和有效的宏观调控能力。房地产业是一种资本、技术密集型的周期长、高风险的投资行为, 因此必须要有明确、健全的法律体系来保护消费者和投资者的正当权益和义务。

第四, 要有良好的金融服务体系。金融业是房地产业发展的后盾, 只有通过发展住房金融事业, 以住房消费信贷增强消费者的有效购买力, 刺激有效需求, 才能带动房地产业的稳步发展。

四、房地产业成为支柱产业应采取的措施

随着房地产业在国民经济发展中的地位日益提高, 住房建设将成为中国经济新的增长点, 但房地产业成为支柱产业必须采取更加有效的措施予以保证。

首先, 要进一步发展以经济适用房为重点的房地产业, 加大房改力度, 转变人们对住宅实物分配的依赖观念, 落实住房分配货币化政策, 使住房社会化、商品化。

其次, 根据我国房地产业的现状及居民的消费水平, 为达到消化存量、盘活资金、促进发展的目的, 必须发展住房抵押贷款业务, 增强有效需求, 促进房地产市场的流通和活跃。

参考文献

[1]、龚卿, 陈碧琼.中国房地产业发展与经济增长的动态关系分析[J].经济师, 2006 (11)

[2]、刘骏民, 王千.中国房地产业的发展与宏观经济稳定的关系[J].房地产市场, 2006 (2)

房地产经济国民经济论文 篇5

本文探讨了房地产行业对于我国国民经济的重要影响的作用，提出促进我国房地产行业的发展的相关措施。

1.房地产行业对我国国民经济的增长作用

1.1房地产行业是我国国经济的支柱产业

我国国民经济发展方向总体的变化情况，通过房地产行业就可以较为准确地反映出来。

因为，房地产行业敏感度较高并且与其他行业关联度较高。

在此之外，房地产行业成为国民经济的支柱产业，最重要的就是可以有效地拉动就业，扩大内需，促进其他行业的不断发展。

这样的带动作用主要体现在：第一，房地产经济的不断发展可以促进我国内需的扩大。

第二，房地产经济发展可以有效吸纳其他相关行业的资金，由此带动有关行业的发展，进而促进我国国民经济的快速健康的发展，实现我国整体的健康发展，促进我国经济的转型。

第三，房地产行业直接影响我国国民的生活质量以及消费水平，决定着我国居民的幸福感指数。

因此，从上述表现来看，房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，房地产行业发挥着其他行业无法代替的作用。

1.2房地产行业促进我国市场经济的成熟

房地产经济与我国的市场经济联系非常密切，处于相互制约，相互影响的状态。

房地产经济的发展离不开市场经济的成熟，同时市场经济的不断成熟也在推动市场经济的进一步发展。

目前，我国对于房地产行业的相关调查显示，我国的房地产经济的不断发展已经成为促进我国市场经济发展的关键性力量。

房地产经济的发展，促进建筑行业、冶金行业、电器行业、钢铁行业快速发展，为我国国民经济的发展指明一条新的发展之路。

但是我们也要认识到，房地产经济不断发展的同时，也造成巨大的风险。

因为房地产经济一旦出现大的变动就会造成国民经济的波动，并且房地产经济一旦出现不合理的增长的现象，就会造成泡沫经济，影响国民经济稳定。

因此，我们必须对国民经济发展进行合理的控制，利用相关经济、法律、行政手段来防止房地产行业带来的风险，这样才可以更好地实现房地产行业的健康、可持续的发展，保障房地产行业与市场经济相会之间有序，平稳的发展。

1.3房地产经济可以改善人民生活，推动就业

房地产经济的作用十分广泛。

首先，房地产经济可以增加我国国内生产总值，推动我国现在生产力水平，更重要的是可以有效地改善人民的生活，增加我国公民的经济收入。

目前，我国现在就业状况较差，严重阻碍我国市场经济的发展，而房地产经济可以有效增加我国现在就业人口，促进我国现在民众充分就业，同时房地产经济也可以带动其他行业的房展，从而提供更多的就业岗位，解决现在我国就业难的状况。

此外，由于我国现在房地产行业独特的作用，还带动许多学科的学习热情，比如建筑工程和金融。

因此，房地产行业可以进一步促进改善人民生活，推动中国社会居民的充分就业。

2.今后房地产经济发展的`措施

2.1合理控制房价

目前我国房地产行业的泡沫经济导致现在房地产经济出现崩盘。

但是，现在政府要通过利用现在政府的合理宏观的政策，将房价控制在合理的范围内，保证我国的房地产经济不会出现泡沫型增长，造成国民经济的负面增长。

尤其中央政府政策调控部门要充分认识到房地产行业发展可能带来的风险并且运用政府宏观调控手段进行合理的化解风险。

此外，我们还要建立健全对房地产行业的监督机制，不断加强管理。

同时要建立合理评估制度，更好地规范房地产行业的行为，促进房地产行业更好地发展。

2.2建立房地产动态监测系统

房地产行业的动态监测系统要考虑多方面的因素。

首先，要结合房地产行业自身发展特点，做好预算。

其次，还要考虑与房地产相关联的产业，制定相关的动态监测系统。

最后，我们要建立完善的动态监测的系统，要重点研究房地产行业开发投资、土地交易的关键性的环节，防止出现钱权交易的行为。

此外，我们还要关注房产交易的活动，保证房地产行业的发展。

2.3其他相关政策

首先，我们必须优化房地产产业结构，促进产业结构的升级和优化，实现更好地发展。

其次，要完善相关的法律法规，通过法律手段规范现在房地产行业的投资行为以及生产和消费的方式，保证房地产行业的良性发展。

最后，我国要调整房产结构，建设保障性住房以及廉租房，同时要提高经济适用房的比例，促进我国房地产产业的发展。

结语

房地产经济是我国国民经济的重要支柱产业，对于我国国民经济发展持续发展重要的作用，促进我们市场经济的不断发展和完善，改善现在人民的生活水平，是我国国民经济支柱产业。

因此，我们也要认识到房地产行业发生较大的波动的时候会使我们的国民经济和社会发展产生较大波动。

我国要针对房地产经济进行控制，对房价进行控制，对我国现在的房价市场进行动态监测，进一步优化房地产产业结构，完善相关法律制度进行完善，规范现在房地产行业。

更好地促进我国现在房地产行业的发展，实现更好地发展，促进我国国民经济不断地发展。

【2】国民经济发展与房地产业的关系探究

从社会经济和国民经济等市场经济方面的现状来进行分析研究，可以将房地产业视为受到国家政策制度、法律法规影响较大的一个限制性的行业。

由此可见，中国的房地产业和国民经济的发展之间除了个体和整体、局部和全部的包含关系以外，内在还有着极为密切的联系性与错综复杂的相关性。

一、国民经济发展和房地产业之间的一般关系

具有先导性和基础性的房地产业通过促进经济增长、推进城市化建设和提高人民生活水平等方面的举措，为中国社会主义市场环境下的国民经济发展做出了巨大的贡献，在整个国民经济的发展过程中都占有相当重要的地位和作用。

显而易见，国民经济发展和房地产业在一般意义上具有互为前提而相互促进和互为条件而相互制约的辩证统一性关系。

站在国民经济发展的总体角度来考察这种辩证统一的一般关系，一方面，中国国民经济发展的总体状况为房地产业的存在和发展奠定了稳固而坚实的宏观基础，既带动了房地产业在整体上的宏观发展，又在一定程度上限制了发地产业发展的速度、进度和程度。

另一方面，房地产业在中国国民经济中是促进和推动国民经济发展全新增长点的一个阶段性支柱产业。

正确认识、理解和处理好这两者之间的关系，直接关系着房地产业能否正常运转和健康发展，决定着国民经济发展在宏观调控之下的经济总量和经济机构是否平衡的关键性问题。

站在改革开放以来的实践角度来考察这种辩证统一的一般关系，经过几十年的成长和发展，房地产业在拉动中国国民经济发展和扩大人民劳动就业等诸多方面都有着举足轻重的积极作用。

与此同时，中国国民经济的持续性稳步增长，现代化和城市化进程的显著加快等经济性的有利条件也为中国房地产业的健康运转和顺利发展提供了极为广阔的发展空间。

可见，中国国民经济的发展和房地产业的发展之间始终存在着具有积极意义的良性互动效应。

保持住这种互动效应的动态过程并使之协调、持久地发展下去，也是中国国民经济发展领域中宏观调控必须执行和完成的一个重要任务。

二、国民经济发展和房地产业之间的相互影响

1.国民经济主要宏观变量对房地产业的影响

(1)国民收入对房地产业的作用和影响

房地产业泡沫经济 篇6

关键词：信息经济；产业变革；产业经济学；教学改革

中图分类号： G642 文献标识码： A 文章编号： 1673-1069（2016）34-111-2

1 信息经济下的传统产业变革与升级

随着信息经济的发展，互联网与传统产业跨界融合更加广泛、深刻，传统产业也在向智能化、数字化、网络化纵深发展。互联网技术对传统产业的产品设计、生产流程、生产方式、产品销售等全过程渗透。传统产业通过互联网技术整合产业链上下游资源，加快生产流程创新与突破，对产业自身发展开辟了新的路径。产业之间也将以新的形式进行融合发展。例如借助互联网的发展，利用新的技术、资源和融合方式把农业由一次产业升级为六次产业，不仅拓展了传统农业功能和社会收益，并且，使得这些功能和收益可以通过市场机制得以实现。新兴信息网络技术对生产性服务业的各个环节的渗透和扩散，催生出各种基于产业发展的服务新业态，生产性服务业将从技术应用、服务内容、商业模式等方面不断提升。互联网与传统产业的融合，不仅是对传统产业的改造升级，也将不断催生出新的产业形态，这影响不仅体现在产业结构的变化、转型和升级方面，也会影响市场结构、竞争行为、盈利模式及市场绩效等方面，对产业组织产生深刻影响；对产业的空间布局及产业政策也将产生强烈冲击。因此，忽视这些新的变化，将无法对当下的产业经济现象进行更合理而深刻的解释，也难以对产业领域的现实问题做出有效的解决，产业经济学的应用性将难以体现。

2 信息经济下的市场和产业分布变化

信息经济经济使得传统理论下的很多规律发生改变。长尾理论（Long Tail）和众包（crowdsourcing）思维已经深入到传统产业的很多领域，市场细分越来越细，“个性化”、“客户力量”和“小利润大市场”概念正在广泛而深刻地影响着传统产业的市场结构和商业模式，处于需求曲线尾部的市场正在获得前所未有的关注和重视。影响市场结构的关键因素：集中度、差异化和进入退出壁垒也正在发生变化。市场中的竞争行为也随之变化，处于需求曲线头部的一级或者二级市场的占有率和利润率也正在经历由盛转衰。在互联网广泛应用之后，企业的营销活动也在发生着革命性的变化，营销活动受时空限制越来越少，营销费用越来越低，营销结果越来越精准，广告方式越来越多样化，交易付费的广告付费方式使得广告费用大幅度缩减。这些信息经济下市场、竞争策略、商业模式的变化应该被充分关注，融入产业经济学的日常教学之中。

电子商务发展促成产业空间分布新格局。电子商务纵向延展，促进城镇资源快速流转，横向跨境布局，促进全球消费市场的形成。与电子商务相关联的企业如软件公司、代运营工地、在线支付、物流公司等围绕电子商务企业进行聚集，也推动着传统产业集群升级。互联网与传统产业正在加速融合，推动产业集群向“在线产业带”转型。信息经济下的产业集聚现象越来越显著，与传统经济下的指向性集聚相比，经济联系性的聚集在加强，创新效益的分析也应该被进一步强化。

信息经济下，传统产业为适应市场需求在不断转变，新的产业形态不断在催生，市场结构，消费需求和空间布局都在不断变化，新的现象和新的问题需要新的思维和新的理论，这对传统产业经济学理论是个挑战，具有经济学教学改革的必要性。

3 信息经济背景下产业经济学教学改革探索

3.1 教学理念

产业经济学是现代经济学中用来分析现实经济问题的新兴的应用经济理论。学习本门课程的主要目的是使学生系统掌握产业结构、产业关联、产业组织，产业政策等基本理论，对目前产业的现状，问题及发展有一定的了解，并且能够独立的运用基本理论和概念分析我国目前产业经济当中的现状、问题、使理论和实践相统一。然而，互联网正在改变人们的消费习惯、市场环境，这些新的现象应该被引入课堂，这就要求在教学中必须摒弃单纯讲授传统理论的教学观念和对单一教材的依赖，结合网络资源和典型案例拓展学生在产业经济学领域的学科视野，强化学生发现、分析与解决市场经济中的实际问题的能力，突出学生在教学中的主体地位。

3.2 教学方法

在信息经济时代，创新教学方法是产业经济学教学改革的重点。课堂上理论讲解、案例分析是基础，但是，让学生在置身市场和具体产业之中，才能更加深入地了解产业发展所面临的市场环境、竞争格局，行为策略以及政府规制等。在创新产业经济学课程教学过程中，探索教、学、用协同的产业经济学课外教学活动的组织形式，深化课堂教学。把“浸入式”的教学理念引入产业经济学的教学之中，让学生能够对某个产业的基本情况做调查研究，撰写调研报告等；引导学生根据自己的兴趣和将来就业的意愿对具体产业进行追踪研究，并撰写行业分析报告；开展产业问题讨论，让学生能够把理论与现实问题相结合，深化对理论和现实的理解，并能够积极地寻求解决问题的方法和路径，提高学生的实际运用能力。

3.3 教学评价

要贯彻教学方法的改革，考核方式必须相应的做以调整。单一闭卷考试形式不能充分反映学生对知识点的理解、掌握及运用情况，考核方式需要与教学方式相配合，多元化地考查学生实际运用相关概念和理论的能力，以及发现、关注产业经济现象与事实。例如，可以引导学生对信息经济下产业市场结构、市场行为和市场绩效的变化，传统产业在网联网经济下面对的机遇与挑战，产业结构的重构、转型与升级，产业规制面临的新问题等进行讨论分析；让学生尝试撰写具体的产业经济案例和产业分析报告等。把考试与考查结合起来，更加全面地提升学生对产业经济学的理解和运用能力，增强知识的现实应用性。

3.4 教学材料

信息经济下的产业经济学教学内容应该更加丰富。毋庸置疑，选择一本经典但又符合当下经济形势的好教材非常必要，但是，任何一本教材都有它的优缺点，为了扬长避短，更加丰富的学习材料和学习资源应该引入教学，包括经典案例，统计年鉴、行业报告、与课程内容相关的网络资源，以及与之相关的网络公开课程。多样化的教学材料不仅可以满足学生的课堂学习，而且可以作为课后辅助材料，开阔学生的视野，让学生更加充分地了解产业相关的知识和现实，让学生对产业经济学的内容形成综合知识结构体系，为其后续研究与应用奠定良好的理论基础和分析能力。

4 结论

产业经济学是现代经济学中用来分析现实经济问题的新兴的应用经济理论。要体现它的应用性特征，就需要把握好经济运行所处的时代特征和市场环境，在大的背景下学习和研究产业的具体问题，产业经济学的教学不仅要注重经典概念和理论的讲授，更应该关注产业发展过程中出现的新现象和新问题；不仅要注重传统的产业经济学知识体系的完整性，更应该把现实中出现的新的突破性的变化引入教学内容，形成更具综合性和开放性的知识体系，增加产业经济学的应用性特征和学生对知识的实际运用能力。

参 考 文 献

[1] 赵新军.互联网背景下“知识”概念解读及在经济学教学中的应用[J].经营管理者，2013（8）.

[2] 易明，付丽娜.现代产业经济学案例教学实践创新思考[J].当代经济，2012（8）.

[3] 尹凤哲.产业经济学教学现状及改革措施研究[J].辽宁经济管理干部学院学报，2012（10）.

[4] 霍向东.浅析产业经济学在高校中的课程设置[J].中小企业管理与科技（下旬刊），2010（7）.

下半年经济企稳需房地产业助力 篇7

一、近三年房地产开发业持续低迷,对经济增长有一定影响

全国房地产开发景气指数(简称:国房景气指数)是反映房地产行业发展的综合指标,以房地产开发投资为基准指标,选取了房地产投资、资金、面积、销售有关指标,剔除季节因素和随机因素的影响,采用增长率循环方法编制而成。国房景气指数选择2000年为基年,将其增长水平定为100。通常情况下,国房景气指数100点是最合适的水平,95至105点之间为适度水平,95以下为较低水平,105以上为偏高水平。

从近年国房景气指数季度走势看,2015年二季度指数为2005年以来的季度最小值92.63,已连续5个季度低于95的适度水平,创2005年至今新低;相比一季度,指数下降了0.48个百分点,降幅收窄。

对比近年全国GDP增幅与国房景气指数季度走势,可知最近几个季度房地产业比宏观经济更加低迷。两条曲线历史走势虽然基本趋同,2010年一季度之前震荡前行,之后基本持续下行,且两者同季度的相对位置关系发生较大变化。2011年二季度开始,两曲线缺口开始扩大,经过2013年四个季度的短暂收窄,2014年一季度开始再次扩大,当前达到2005年至今的最大值。考虑房地产业在GDP中较高的占比以及2014年一季度延续至2015年一季度的楼市低迷,政府不断出手,政策层面从放松限购到2014年9.30央四条,再到2015年强有力的3.30新政。支持自主及改善性需求政策的利好和降准降息带来的流动性,预计三季度楼市复苏动力更足,国房景气指数将寻求探底,进而在未来两三个季度实现反弹。

资料来源:国家统计局、易居研究院

二、上半年房地产行业指标不容乐观,对经济增长贡献降低

1、全国房地产开发投资增幅持续放缓

1～6月份,全国房地产开发投资43955亿元,同比增长4.6%,增速比1～5月份回落0.5个百分点。其中,住宅投资29506亿元,增长2.8%,增速回落0.1个百分点。6月份,全国房地产开发投资11663亿元,同比增长3.4%。其中住宅投资7861亿元,同比增长2.8%。

数据来源:国家统计局

从房地产投资额同比增幅走势看,今年上半年延续了去年以来整体逐步回落的态势,创造了2009年前3个月以来的最低值。主要是当前宏观经济虽然有企稳迹象,但受到国内外政治、经济等环境因素的影响,国内经济下行压力依旧较大。虽然房地产市场受楼市宽松和降准降息等积极政策影响,呈现出复苏的态势,但房企由于受到资金压力较大的影响,普遍放缓了投资力度,预计下半年,随着各地楼市政策的推进和逐步落实,市场将进一步企稳,房地产投资同比增幅也将逐步平稳。

2、全国土地购置面积跌幅加大

1～6月份,房地产开发企业土地购置面积9800万平方米,同比下降33.8%,降幅比1～5月份扩大2.8个百分点;土地成交价款2866亿元,下降28.9%,降幅扩大3.1个百分点。

从土地购置面积增幅走势看,上半年同比跌幅有所加大,主要是6月当月土地购置面积同比大幅回落所致,土地市场整体仍处于较低水平。一方面是目前土地供应并未明显增长;另一方面,随着一系列楼市放松政策效应的释放,市场需求有所上升,房企也将精力主要放在了去库存方面,投资意愿谨慎,市场拿地也有所放缓。预计下半年随着土地供应的逐步回升以及楼市的进一步复苏,土地购置面积同比跌幅将趋于收窄。

数据来源:国家统计局

3、全国房屋新开工量同比继续下降

1～6月份,房地产开发企业房屋新开工面积67479万平方米,同比下降15.8%,降幅比1～5月份收窄0.2个百分点。其中,住宅新开工面积46891万平方米,下降17.3%。

数据来源:国家统计局

从房屋新开工面积同比走势看,今年上半年同比仍呈现下降态势,但跌幅逐步收窄。主要是6月当月房屋新开工面积持续上升,显示房企开工节奏比较稳定,但近期行业整体依旧处于筑底企稳态势,房地产投资增幅的持续放缓仍将对未来新开工量的上升带来影响。因此,预计未来几个月,房屋新开工面积同比仍将呈负增长,但随着去年同期基数的逐步回落,新开工面积同比跌幅将逐步收窄。

三、下半年房地产开发投资有望向好,将助力经济企稳向好

房地产业和宏观经济关系可谓是相互促进。一方面,房地产业将促进经济增速企稳,上半年全国房地产市场开始逐步复苏回暖,但房地产开发投资增幅仍持续下滑,拖累了宏观经济增速,这将导致货币政策和房地产调控政策还将继续放松,通过稳定楼市进而稳定经济增长。另一方面,房地产业发展长期发展也需要宏观经济整体稳定。房地产业的发展离不开宏观经济面的支撑,特别是经济稳定发展。

资料来源:国家统计局、易居研究院

2015年二季度房地产开发投资增长4.6%,增速比一季度回落3.9个百分点,回落速度较快,增速几近腰斩,增速创2005年一季度至今历史第二低。二季度固定资产投资增长11.4%,增速比一季度回落2.1个百分点,增幅创近42个季度新低,回落速度仍然较大。

从占固定资产投资约70%的制造业投资、基础设施投资及房地产投资来看,制造业投资增速渐趋平稳,1～6月份同比增长9.7%,增速比一季度回落0.7个百分点;由于经济处于结构调整和改革过程中,近期制造业投资增速仍将疲软;基础设施投资降幅较大,1～6月份同比增长19.1%,增速比一季度回落4个百分点;1～6月份房地产开发投资同比增长4.6%,增速比一季度回落3.9个百分点。

回顾历史数据可知,GDP从2009年第二季度快速反弹的一个重要原因,是固定资产投资从2009年第一季度开始的随后几个季度的快速增长。因此,目前迫于稳增长重于调结构的客观现实,未来国内经济的企稳向好,固定资产投资仍然需要扮演一个非常重要的角色。考虑到制造业、基建、房地产开发投资等积极因素增多,预计下半年固定资产投资将会企稳,从而促进经济向好。

对比近年全国固定资产投资与房地产开发投资季度增幅走势可知,最近几个季度房地产市场一定程度上拖累了经济的发展。近几个季度的房地产开发投资增幅大幅回落,是造成固定资产投资持续走低的一个非常重要的原因:第一,已经连续6个季度房地产开发投资增幅低于固定资产投资增幅,超过2012年二季度开始的持续4个季度的相同情况;第二,今年二季度,占固定资产投资70%左右的基建、房地产、制造业中,基建仍保持19.1%的高增长,制造业和房地产投资皆差,制造业增长了9.7%,而房地产开发投资只有4.6%,相比2014年同期的16.8%,过去十几年均速达20%以上的增长,房地产业正在通过影响固定资产投资等指标拖累经济增长。

从短期稳经济的角度考虑,固定资产投资中的房地产开发投资具有非常强的可操作性。因为合理的购房需求依然比较旺盛,住房消费潜力比较大,也是当前政策非常支持和鼓励的。相比而言,它的负面效应要远小于无效或低效的基建投资,以及产能过剩的制造业投资。此外,近6个季度房地产开发投资增速快速下滑,目前增速不到固定资产投资增速的一半,且楼市已步入复苏通道,加上我国尚处在城镇化的加速化阶段,依然存在较大的房地产开发投资需求。因此,房地产开发投资可作为一个突破口,跳出其他经济指标间恶性循环的怪圈,协助经济度过这段比较低迷的时期。

房地产业对我国经济和社会影响分析 篇8

关键词：房地产业,经济与社会,影响

房地产是我国极为重要的支柱产业,也是改革开放之后崛起的新兴产业之一。进入二十一世纪后,房地产市场产生了许多财富奇迹,创造了数不清的巨额财富。在很多地方,房地产经济早已成为了当地的重点产业,甚至是经济发展的主要动力。于是,许多人跟随潮流涌向房地产市场,而盲目的投资存在巨大风险,加上近些年来的一些不成功的开发案例导致了“烂尾楼”、“鬼城”现象,更让原本就被抹黑的房地产业激起了民怨,成为了千夫所指的反面教材。房地产市场的泡沫经济陆续破碎,政府终于开始明白,相继出台了很多对房地产市场的调控措施。大量措施的实施,也使得房地产市场逐渐回归正轨,开始理性和冷静的思考。

1 文献综述

上世纪80年代末期,深圳等城市率先建立起房地产市场,1992年至1993年间全国各地区都出现了房地产热潮,在随即出现的紧缩性宏观经济政策的作用下,房地产行业进入了收缩阶段。1996年我国将住宅建设作为经济增长点,1998年取消了福利分房等政策,1999年中国住房制度改革,房地产行业的增长态势持续到了2004年。2007年美国爆发了次贷危机,房地产业在美国遭受了极端寒流,在2008年演变成了经济学意义上的全球金融危机。从2005年到2008年的3年间中国出台了近50多项政策调控,在2009年至2013年的5年间相继采取了各种积极的房地产行业发展政策,于是2009年中国房地产在美国房地产价格大跌的同时却出现了逆市上扬,一线城市北京、上海的房地产市场交易量大幅度的增加,全国部分城市的月均交易量创造出了历史性的峰值,到2010年全国房地产业销售面积高涨了10%左右,销售额上涨了将近20%。房地产在快速发展的住宅市场上,带动了建筑、冶金、化工、金融等多部门的发展,每100元的房地产销售能带动相关产业170元的销售,其连带和关联效应极其明显,这些都从理论上说明了房地产对我国经济的发展起着非常重要的作用。

房地产业对我国社会产生了巨大而又深远的影响。房地产业改革之前,中国大陆城镇化率非常低,从1949年的10.64%到1999年的30.89%,50年上升20.25%,而在1999年住房制度改革之后的14年间,城镇化率在2014年达到54.77%,超过了世界平均水平,越来越多的中国人住进了城市楼房中,享受着现代化带来的美好生活。城市化率的提高能够产生城镇化拉力,即产业对城镇发展的推动作用,从而使得城镇化进程更加顺利。

2 房地产业对社会的影响

2.1 房地产业对社会就业的影响

通过计算房地产业的增加值与就业人数间的关系可以发现,随着房地产增加值的逐年上升,房地产行业从业人数也随之上升(见图1),因此可以根据该数据求房地产业增加值与就业人数之间的直接弹性系数。

经过SPSS计算可得弹性系数为0.4720,说明我国房地产业增加值每增加1%,本行业的就业人数就会增加47.2%,虽然其就业弹性属于缺乏弹性的范围,但是其带动效应还是比较明显的。除了房地产业增加值之外,房地产业开发投资额也是一项很好的表达房地产业总产值的数据,经过SPSS的拟合计算可知房地产业的就业弹性为0.3927,表明我国房地产业的开发投资额增加值每变化1%,给社会增加劳动就业人数39.3%。由此可知,房地产本身就是一个庞大的产业,能带动非常多的相关产业发展,有许多间接就业人数,可通过国民经济核算中的投入—产出表进行关联效应分析计算。首先通过投入—产出表运算得到直接消耗系数、完全消耗系数和影响力系数,以此推断出房地产业的后向关联效应、前向关联效应、环向关联效应和产业波及效应,进而得到与之关联的产业,再利用计算得到这些产业的就业弹性系数,然后将就业弹性系数与完全消耗系数相乘就得到了后向关联产业间接就业效应,将完全分配系数与就业弹性系数相乘得到了前向关联产业间接就业效应,再将后向与前向就业效应加总得到房地产业总的间接就业效应。

房地产总间接就业效应超过了27%,也就是说房地产业产值每变化1%,引起的间接就业人数的变动都大于27%。由此,房地产行业产值变化直接影响了47.2%的就业人数变动,间接影响了27.3%的其他相关产业的就业人数变动,足以证明房地产业是对我国社会有极强影响力的支柱型主导产业,对于社会的就业率的提升有非常大的帮助,国家应鼓励出台相关的财政、税收和劳动法规制度以规范和保护房地产行业的健康发展,在舆论上要正确引导,以免社会上出现过激举动冲击房地产市场。

2.2 房地产业对社会产业链的影响

房地产是城镇化发展的基础,城镇化发展的核心是“人的城镇化”,因此,城镇化的发展是房地产业发展的直接动力和持续发展的基础。城镇化应遵循“产业发展———就业增加———人口集中———城镇发展———产业发展……”的循环道路。这就是说,随着房地产业的繁荣发展,我国各地区的城镇化率都在逐渐提高,使得城市内部各个产业都在转型升级。

房地产可以从投入—产出结构来分析,即房地产业的固定资产投资额占比和产业增加值占GDP的比重(见图2、图3)。从图中可见2000年至2007年间,我国的房地产业增加值占GDP的比重呈现出平稳上升的态势,其中2004年略有回落,而2005年至2007年间显示出较快上升的阶段趋势;通过观察2009年至2014年间的变化趋势基本能够发现其承接了2007年的较高增长率,然后在2010年至2014年间趋于平缓。2000年至2014年间房地产行业增加值占GDP的比重平均值为5.07%,而其2014年固定资产投资比例达到了26.62%,期间制造业占比最大、逐渐上升。从产出结构上分析,第二产业以制造业增加值占GDP的比重占绝对优势;第三产业中批发零售业和交通运输仓储邮政业为主要行业,与房地产的前向关联效应不显著,因此房地产业投资的快速增长并不是GDP快速增长的中心因素,随着房地产业的投资的快速增长,其他行业的资本进入了房地产市场和开发领域,使其成为2008年金融危机中我国第二产业和第三产业的避风港,保护了我国工商业。

房地产业固定资产投资与制造业固定资产投资的比重非常大(见图2),说明房地产业与制造业关系非常密切,随着房地产调控的步步紧逼,房地产业下行的趋势势不可挡。从前众多的制造业企业为规避风险而“逃入”房地产业,如今也理性的回归了自己的本业。这也正是房地产业对其他产业的优良的升级作用:在较低的门槛下,宽容允许弱势产业进入以平衡收支、维持生计;在外界环境平稳的情况下,又会通过自身的倒逼能力强迫其他产业升级换代,以更新、更强的态势重新回到那些产业所属于的产业链上。由此可见,房地产业是社会产业链上包容性较强的产业,对我国地方经济的平稳发展产生了深远的积极影响。

3 房地产业对国民经济的影响

3.1 房地产业对我国国内生产总值(GDP)增长的贡献

房地产行业能够加快国民经济的增长速度,GDP是衡量一个国家经济水平的最为重要的经济指标,2015年我国的GDP(10385.66十亿美元)超过了日本(4817.52十亿美元)的两倍多,位居世界第二位,经济领域的发展相较于改革开放时期已经面目一新,我国建立了完善的工业体系、可靠的金融体系和现代化的基础设施,繁忙的公路、铁路和信息网络支撑起了我国经济的血肉,交通、仓储、信息服务业是血管脉络,房地产业就是骨骼和筋肉的一员。

由图3可以看出,1995年至1997年间,我国处于住房市场化的探索期,房地产业增加值的比重略有下降,1996年达到低谷3.66%,1998年到2007年间,我国进入了房地产业住房市场化不断发展的时期,房地产业增加值的比重一直处于平稳增长的状态,由1998年的4.05%逐步提高到了2007年的5.15%;受到全球金融危机的影响,2008年下降到了4.65%;2009年到2014年间,房地产业增加值的比重从5.48%上升到了5.9997%,而2013年的峰值为6.12%。

房地产对GDP的间接拉动作用也越来越大,从1998年的0.81%上升到2011年的1.21%,平均每年拉动经济增长1.19%,如果将直接拉动和间接拉动合并计算,房地产业每年平均拉动我国GDP增长1.84%,同期我国平均经济增长速度为每年9.86%,房地产业自身增加值加上间接带动产业的增加值一共占GDP的比重在2010年就已经超过30%了,从2009年到2011年该比例平均为30.1%。房地产业的相关产业也是对GDP产生很大影响的产业集群,一个是房地产生产部门,属于第二产业,一个是房地产服务部门,属于第三产业,建筑业是我国国民经济的重要产业之一。1996年至2008年,建筑业占GDP比重的均值为5.64%,方差为0.05%;房地产业占GDP比重的均值为4.28%,方差为0.12%;两者的合计均值为9.92%。1997年至2008年建筑业和房地产业对经济增长的平均贡献率分别达到0.50%和0.49%,二者合计均值为0.99%。这说明,建筑业和房地产业平均每年对经济增长率贡献近0.5%,经济增长率中平均每年0.99%是由建筑业和房地产业贡献的。另外,我国的房地产投资占全国固定资产投资的比例已经超过了25%,而我国投资占GDP的比重接近50%,由此房地产业投资能够占到GDP将近15%,这还不包括房地产业开发投资对相关产业的开发投资的拉动作用。经过计算可知,我国35个大中城市(京、津、沪、渝等)推动效率值均大于1,说明我国房地产开发投资对经济增长的推动作用是积极的,而且不同城市的推动效率也不尽相同,存在着明显的差异性。

3.2 房地产业对我国财政收入的影响

从2008年至2013年间,地方政府的财政收入增长了140%,到2013年,土地财政收入已经接近4万亿,涨幅将近300%,土地出售收入占地方政府收入升至35%,而全国范围内土地出售占全国财政总收入的比重从14%升至23%。政府通过买卖土地、收房产税等手段增加财政收入,正所谓:房价高,地价就高;地价高,地方政府的财政收入就高。我国房地产业的发展需要与财政收入形成良性循环,是因为从短期的房地产业发展对财政收入增加的促进作用上来看,短期内财政收入的主要来源就是房地产业的发展。房地产业横跨第二、第三产业,而第一产业所占我国经济的比重仅仅略高于10%,以至于我国即使在2006年取消了农业税这一税种,国家和地方政府的财政收入却不降反增,更加说明了我国急速发展的城市化效应和工业化效应带来的第二、第三产业产值增加值远大于第一产业的全部产值,房地产业的飞速发展也是这一现象的主要推动力。地方政府要着眼于当地情况出台土地财政政策,使这些政策在执行上开明公正,利于房地产行业的快速发展和崛起,达到迅速发展和提上当地经济的效果。

4 结论

产业生态与产业经济关系研究 篇9

人类经济活动与环境越来越频繁的冲突促使一批新的学科诞生:环境生态学、资源生态学、城市生态学、生态工程学、生态化学、微生物生态学、工业生态学、生态经济学等等, 将自然生态原理运用到人类各种经济活动研究, 重视和强调人类与环境的协调性成为不可逆转的趋势和发展潮流。但是, 以产业活动及其规律为研究对象的产业经济学, 在研究产业与环境关系方面却相对滞后, 基础研究薄弱, 缺乏系统化深入研究。产业生态学的发展填补了产业经济与环境关系的空白。

2 产业生态解析

产业生态 (Industrial Ecology) 最早起源于1969年, 美国学者艾尔斯 (R.U.Ayres) 在研究物质材料流动时, 首创性的提出“产业代谢” (Industrial metabolism) 的概念 (Ayres R.U., Kneese AV.1969) , 在此基础上艾尔斯于1972年提出更具划时代意义的“产业生态” (Industrial Ecology) 概念 (R.U.Ayres, 1989) 。1989年, 《科学美国》杂志上刊登了一篇由Frosch与Gallopoulos发表的经典论文《制造业的战略》 (Strategies for Manufacturing) , 更加明确了“产业生态学”这一概念, 引起了学界广泛的关注 (Frosch, R.A., Gallopoulos, N.E., 1989) 。文中指出:“…传统的产业活动模式…应当转型为一个更为完整的模式:产业生态系统, 在这个系统中, 能源和物质消耗被优化, 废物排放最小化, 而且, 一个生产流程的废液…变为另一个生产过程的原材料” Frosch与Gallopoulos进一步提出更为广泛的产业生态系统方法, 不仅包括改变制造产业而且包括人类需求和消费模式的改变, 以及产品购买使用后的处理方法和政府规制 (E.M.Harper, T.E.Graedel, 2004) 。该论文深化普及了产业生态系统这个概念, 并阐述到产业生态学是一门把自然界的物质循环、能量层递消耗、可持续太阳能等生态系统原理应用在产业系统中, 从而使产业系统更具可持续性的学科 (Watanabe C, 1972) 。时至今日, 该文依然是产业生态学研究领域中最常被引用的文献之一, 是产业生态发展的一个重要里程碑。

产业生态的概念目前尚无统一的定义, 由于各学科研究角度不同, 甚至没有一个统一的分析框架。除了其自身研究尚处于早期探索阶段之外, 部分原因是人类产业系统远不如自然生态系统那样成熟。按照T.E.Graedel和B.R.Allenby (2003) 的定义, 产业生态是为评价和减少产业对环境影响, 处理产业活动与环境相互作用的科学, 该定义认为, 产业生态既是一门包括对工业生产工序、产品和服务 (兼顾产品和环境影响) 设计的技术, 也是一门包括人类文化、个人活动以及社会制度 (决定技术社会和环境相互作用) 的社会科学;产业生态要求不是孤立而是协调的看待产业系统与其周围环境的关系;Thomas P.Seager (2001) 将产业生态定义为人类产业系统及其环境相互关系的研究领域 (或分支科学) , 产业代谢是转换物质和能源 (可转换能exergy) 的经济过程, 产业生态系统是基于自然类比的企业系统或群体。Socolow 则提出产业生态是“试图平衡地球工业文明和自然环境的相互作用以及改善单一产业集合与自然环境的关系”。Socolow和Commoner认为:产业生态应该包括任何人类活动对环境的作用 (如农业、信息技术等) 而不仅仅局限于制造业, 而且自然与产业不是互相分离独立的系统而是相互连接的整体, 尽管其内在关系模型的理论基础还不确定 (T.P.Seager, T.L.Theis, 2002) ;国际电力与电子工程研究所 (IEEE) 在“持续发展与产业生态白皮书”报告中指出:产业生态学是一门探讨产业系统与经济系统以及它们同自然系统相互关系的跨学科研究, 是研究可持续能力的科学 (IEEE, 2000) 。Norman Scott (2004) 则认为, 产业生态是从系统科学中吸取分析和综合方法而来的一个系统方法, 这一系统方法把产业系统和生态系统的相互作用 (从区域到全球) 作为一个整体, 通过重新设计产业活动, 把人类活动对生态系统的影响减少到能持续发展的水平。

尽管目前产业生态学作为一门新兴学科发展还很不完善, 定义并不统一, 甚至还没有一个完整的系统的分析框架, 但是, 产业生态作为研究人类产业系统与自然环境的相互作用和协调发展, 已经得到了广泛认可。不难看出, 产业生态是研究人类经济活动与自然界相互作用的一门学科, 是研究各种产业活动及其产品与环境之间相互关系的跨学科研究 (Allenby, 1994;Audra J Potts Carr, 1998;Allenby, 1999a, xi;T·P· Seageret al, 2002;Ralf Isenmann, 2003) ;由此看来, 产业生态是专门研究产业经济系统与自然系统的相互关系, 更广泛意义上是研究人与自然之间关系的一门科学。根据Graedel 和Allenby的定义, 产业的外延非常广泛, 它涵盖了人类各种活动, 包括采掘业、制造业、农业、建筑业、交通运输业、能源、消费者对产品使用及废弃物处置等活动, 其研究范围包括人类生存和活动对地球造成的各种影响, 产业生态为协调技术、工业生产和消费行为提供了一个较好的系统。Graedel 和Allenby 认为, 产业生态是人类有意识理性地在自然承载力内, 维护和保持一个持续的经济、文化和技术演变的方法, 它要求产业系统不能与其周围的环境系统割裂开来, 而是结合周围环境从系统角度出发, 自原始材料到最终物质、组成、产品以至于最后丢弃物, 优化所有物质循环, 优化的因素包括资源、能源和资本。

3 产业经济学研究范畴

房地产业泡沫经济 篇10

现在国内房地产开发是以土地为原料、以资金为动力、以时间为坐标、以销售为导向的粗放型的生产模式, 这种生产模式突出表现为技术含量低、生产过程与经营过程能耗大、追求销售速度和资金周转效率, 而不是产品的经营效力和可持续发展能力, 从而带来资源的严重消耗。

中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%, 建筑节能减排已列入我国三大重点节能领域之一。房地产业的低碳发展, 不仅是国家整体碳排放目标承诺的要求, 也是行业实现创新升级、健康发展的内在需求。它不仅仅靠政府, 还要靠整个行业和全社会的共同参与。因此, 我们的房地产企业要积极面对这场绿色革命, 这是挑战也是机遇。

1. 发展住宅产业化

住宅产业化在欧美发展得比较成熟, 它是指通过工业化生产的方式建造住宅, 住宅产业化不但能够提高住宅质量, 还能够大大降低能耗。在日本, 住宅产业化概念全方位地应用到了房屋的承建上。住宅产业化能够实现消费者和企业直接沟通, 使企业直观了解消费者的需求, 达到资源的最优配置。

尽管我国房地产企业在产业化上还处于初步发展阶段, 但是已经有部分企业开始了产业化布局, 万科就走在前列。预计在2012年万科产品中住宅产业化的比例将接近70%, 到2014年将达到90%。如果我国房地产业的住宅产业化比例达到10%, 每年能够减少相当于10个西湖的污水排放量, 减少木材砍伐约9000公顷, 节约的电力相当于葛洲坝一个月的发电量。

2. 精装修是低碳住宅的趋势

我们现在的房子90%左右都是毛坯房, 这只是一个半成品, 重复的装修会造成资源的浪费。要发展低碳经济, 建造低碳住宅, 房地产企业需要不断地提高开发水平和质量, 在户型规划设计上要做到集约和节约。提高精装修的比例, 虽然资金回笼时间会比较长, 但是对企业未来的发展以及对消费者都是非常有利的。精装修是对低碳的一大贡献, 一套精装修的房子会比毛坯房少产生两吨的垃圾, 精装修将是未来低碳住宅的发展趋势。

3. 采用环保建材与绿色能源

我国发展低碳住宅面临的最大问题就是房屋隔热保温和绿色能源的使用。大力开发和使用新型隔热一体化系统, 降低房体和房间整体温度, 从而减少对空调等耗能设备的使用, 达到节能减排的目的。目前随着科学技术的发展, 出现了一些采用新型隔热保温技术的项目。例如北京的奥运村和当代MOMA, 都采用新技术进行小区的供暖和制冷, 减少了对常规能源的依赖。

可再生能源在房地产领域的应用对于减少碳排放起着非常重要的作用, 比如曾获得“2008年可再生能源建筑示范项目”的天津静海团泊示范镇项目就采取了太阳能、地热能等多种新能源技术, 使得该项目每年直接减排二氧化碳一万吨以上, 且大大减少了居民的入住成本, 具有非常好的示范作用。

4. 合理利用水资源, 减少浪费

开发和使用新型生活用水使用系统设备, 提高水资源循环利用, 降低对水资源的浪费。大力开发和推广使用污水生物处理系统, 提高对水资源的重复利用效率, 或减少有害物质排放, 以达到减排的目的。大力开发和推广使用地表水清洁排放系统, 加强对地表水收集储存和清洁利用, 减少绿化灌溉时对水资源的使用和浪费, 促进地表水与地下水的循环, 提高对水资源的循环利用水平。

5. 大力宣传推广低碳环保概念