房地产业实体经济论文

摘要：文章基于多国非竞争型投入产出表，运用非完全假设抽取法计算了房地产业与其他产业的前向关联和后向关联。首先，房地产业表现出商品属性时与传统意义上的上下游产业关联紧密，表现出资产属性时与金融等虚拟经济部门联系紧密。其次，房地产业发展程度越高与金融业的关联度越高。再次，随着房地产业的发展房地产业与实体经济的关联越来越弱。下面小编整理了一些《房地产业实体经济论文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。

房地产业实体经济论文 篇1：

房地产业的虚拟化及其向实体经济的复归

摘要：房地产是一个具有二重性的产业。一方面，它是实体经济的一个子部门，另一方面，又有非常强烈的虚拟经济属性，这主要表现在价格的强波动性、资本增殖的自主性和产业资本的虚拟化等方面。因此，在分析房地产市场价格是否偏离其价值时，不仅要从房价收入比、房地产空置率、房价租金比等实体经济的角度出发，也要从货币供应量、利率、信用、金融自由化等虚拟经济的角度出发。以美国次级债危机为例，从实体经济因素分析美国泡沫的生成虽有意义，但存在缺陷，美国的次级债危机不仅是一种价格泡沫，更是一种以货币、金融衍生产品为基础的信用泡沫。本文发现，从虚拟经济的角度来判断和预测房地产市场的走向，较之实体经济更有意义，而且，房地产泡沫的治理也离不开货币金融政策的支持配合。

关键词：房地产 虚拟化 实体经济 美国次级债

一、传统一元分析框架的缺陷

房地产被称为“不动产”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人类的其他生产和生活活动中，房地产提供的住宅或厂房是保证这些活动正常运行必不可少的条件。因此，在传统的理论视野中，房地产一般都被认为是实体经济中的一个子部门。长期以来，人们也习惯于用实际收入、家庭与人口数量、就业量等实际经济因素来解释和预测房地产经济的周期波动。就房价而言，是否已经产生了泡沫，或者，是高了还是低了，有没有偏离其本身的价值，从目前学术界各种观点来看，主要是从四个方面来衡量。第一个标准是房地产价格收入比(Housing Price-to-income-Ratio)。所谓房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右，这是一般的标准。

第二是房地产空置率(Vacancies)，是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，商品房空置率在5％-10％之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％～20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20％以上为商品房严重积压区。

第三个标准是房价租金比，是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为300:1～200:1。如果房价租金高于300:1，意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；如果低于200:1，表明这一区域房产投资潜力相对较大，后市看好。房价租金比无论是低于200:1还是高于300:1，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。

第四个标准是经济基本面。如果整个经济处于过热的状态，那么由于其内在的相互关系，可以相信房地产业也会有一定的过热的现象。

不可否认，以上这些指标确实可以解释一些房地产经济活动，但是，研究表明，仅有这些因素不足以对房地产波动给予充分的解释。Quigley使用1986-1994年美国41个大城市截面数据，根据居民收入、家庭数量、人口数量、就业量、每年房屋建造许可和开工数量、空房率等实际经济变量及房地产价格滞后变量对房地产价格进行分析，结果表明，这些解释变量对房地产价格具有一定的解释能力，但是，难以预测价格变动的拐点，预测最准确的模型错误率也高达52.73％。19(见表2-1)这意味着，房地产市场价格出现异常波动时，只根据实际变量无法对房地产市场进行很好的解释和预测。显然，房地产价格的变动已经不能仅由实际经济方面的一元分析来解释，必须联系货币和资本市场等虚拟经济领域的因素。

二、房地产业的二重性

在当代社会经济中，房地产是一个具有二重性的产业。一方面，在传统产业理论中，它是实体经济的一个子部门，强调房地产作为不动产的物理特征和物质价值，认为房地产作为实物资产的一种形式，价格和经济增长以及物价水平大致平行发展。另一方面，却具有非常强烈的虚拟经济属性。在我国，中国证监会(CSRC)的上市公司分类指引主要是以国家统计局制定的《国民经济行业分类与代码》(国家标准GB/T4754-94)为主要依据。在证监会的分类指引中，房地产业作为单独的一个门类，在所有产业中排行第15位(分类代码：J)。证监会是将房地产业单列出来，不仅是为了突出房地产业的重要性，更是由于房地产行业产业属性的这种复杂性使然，总体来说，证监会是将房地产业列入实体经济的部门。但是美国、英国等国家，不论是摩根斯坦利和标准普尔公司的全球产业分类标准(GICS)，还是伦敦金融时报的全球分类体系(GCS)，都将房地产业列入金融产业的范畴。在这些虚拟经济较为发达的国家，房地产业的虚拟化已经非常深刻，所以，房地产业与银行、保险、综合金融等一起被列入的是虚拟经济的范畴。房地产业的二重性特征主要表现在以下几个方面：

第一，房地产的资本化定价特点使房地产价格具有强波动性。从实体经济的角度，在一个完全竞争市场中，一件商品的价格应该等于其成本的加总，是其生产要素投入的总和。以边际成本定价法为例，方法就是使产品的价格与其边际成本相等，即P=MC，当某一产品的价格与其边际成本相等时，实现了帕累托最优。但是，当房地产不再是一种纯粹的消费品或耐用消费品，而作为一种重要的投资品出现在人们视野中的时候，房屋的销售价格就不再是建筑及土地成本决定的供给和由消费者效用决定的需求的一种均衡，而是以未来收益现金流的贴现方式出现，反映的是投资于房地产所能带来的预期收益和资产升值的潜力，这是一套与成本定价法完全不同的资产定价理论。在这种定价方式之下，房地产与股票一样，具有了强波动性。传统上人们认为房地产价格波动要远远小于股票价格波动，大约只相当于股票价格波动的五分之一，但是，投资专家、学者和基金管理者认为现在的房地产价格波动要远远高于这一水平，他们估计房地产价格波动大约要相当于股票波动的57％。

第二，房价脱离实体经济因素，资本增值表现出强烈的自主性。由资产价格理论得知，房地产价格由房地产租金收益流的贴现值决定，两者呈正相关关系。假如两者发生背离或房地产价格的波动幅度大于房地产租金的波动幅度，就表明房地产市场价格出现了异常。但是，在现实中，房屋销售价格与租金的背离已经是一个较为普遍的现象。从20世纪90年代初期以来，在香港、新加坡、马来西亚等地区，房地产价格的增长速度都远远超过了租金的增长速度。在80年代中期至90年代初期欧洲房地产周期波

动中，房地产的价格与租金价格相比，也呈现更强的波动性。这说明房地产作为虚拟资产发展到一定阶段，房地产业的资本增值和实体经济领域的产品生产和劳务提供无关，这也体现了虚拟经济运行的相对独立性。

第三，房地产业资本的虚拟化倾向。房地产业是一个资本密集型行业，传统的房地产业的资金来源主要是自有资金和银行贷款，这使银行系统性风险不断增加，20世纪80年代初美国的储蓄与贷款协会纷纷倒闭就是一个教训。于是，为了分散风险，抵押贷款证券和房地产投资信托(REITs)等直接融资方式纷纷发展起来。截止2007年末，国按揭贷款市场规模已经接近110,000亿美元，年增长速度甚至一度达到近16％。(图1)基于1.5万亿美元的信用泡沫，美国创造了超过2万亿的资产证券化产品(MBS)，为了这些证券的高评级，债券保险公司又产生2.4万亿担保产品。眼花缭乱的产品泡沫以及伴随的价格泡沫，创造了一个巨大的市值泡沫。在美国。与房地产有关的金融衍生产品的发展造就了一个倒置的金字塔，(图2)房地产虚拟资本的规模大大超过了房地产实体经济的规模。

三、房地产市场二元分析框架

关于房地产泡沫的研究有三条路径，一是从实体经济层面进行研究，二是从虚拟经济视角展开，三是从产业经济学和政府规制经济学角度进行研究。周建军、鞠方的研究表明，货币政策、利率政策、信贷波动及股价等对房地产的价格存在显著的影响。他们认为，房地产市场的高波动性与经济基本面关系不大，而更多的来自金融因素，主要与金融风险的增加有关。进一步地，他们提出了房地产泡沫的虚拟经济决定假说。

在过去很长一段时间，房地产价格波动基本上是取决于经济基本面或者实体经济决定论，但是到了20世纪80年代中后期尤其是90年代以来，随着虚拟经济包括房地产市场的展壮大，经济虚拟化愈来愈明显，金融危机和房地产价格波动越来越明显，房地产波动越来越脱离实体经济，而更多的与金融发展有关。现代经济实际上是货币经济，货币是连接实体经济和虚拟经济活动的纽带。房地产泡沫归结到底是一种货币现象，因此，应该从货币资金循环和货币政策角度研究房地产泡沫，这有别于一般的强调实体经济因素和金融因素的分析，也有别于存量分析方法。货币资金的流转循环变化是导致房地产价格波动的根本原因。

房地产泡沫既有实体经济的因素，又有虚拟经济的因素，这与现代经济和房地产市场的虚实两重性密切相关，而且，在房地产泡沫中，虚拟经济起着决定性的作用。引入虚拟经济因素可以较好地解释房地产市场和实体经济部门同步发展时所存在的房地产泡沫现象，即使房地产市场和实体经济部门没有出现背离，如果房地产和其他虚拟资产之间的结构不合理，发展速度不平衡，房地产市场和虚拟经济出现背离，同样可能由于大量的货币资金积聚在房地产市场上而造成房地产泡沫。可以说，二元结构分析框架从实体经济和虚拟经济两个角度来判断房地产泡沫，改变了传统的实体经济判断泡沫的局限和不足，为研究房地产泡沫开辟了一条新的道路。

四、美国的房地产泡沫与向实体经济的回归

1、从实体经济因素分析美国泡沫的生成有意义，但存在缺陷

首先，从美国历年来的房价收入比来看，美国的房价收入比一直在2.7-5.2之间，07年底为4.9(见图图2-5)。根据1993年联合国对107个国家的调查，一般居民可支付收入跟房价比大概是3到6倍左右。显然，美国的这个房价收入比尽管近年来有所上升，泡沫风险确实在提高，但是，美国的房价收入比仍还在国际承认的安全范围之内。要知道，在我国，10年来，我国一线城市的房地产估值，如北京、上海、广州和深圳的房价收入比一直在8以上。08年6月北京的房价收入比为21.0；上海的房价收入比为15.6；广州的房价收入比为13.6；深圳的房价收入比为19.4。而且，相较之下，图2-6数据表明，与美国的人均可支配收入相比，美国的单套房价也不是很贵。为什么在中国没有发生次金融危机，而美国却成为金融危机的引爆点呢?显然，从房价收入比等来解释美国的房地产泡沫和次级债危机，说服力并不强。

其次，在次级债危机爆发之前，美国的房价租金比虽有所上升，但仍在安全范围之内。从图2-7中我们可以看到，从1989年到2007年间，美国的房价租金比大体上是上升的，毫无疑问，这加大了房地产市场的泡沫风险。但是，我们也可以发现，直到2007年，美国的房屋租金比不到300:1，应该还是在合理的区间内。

再次，次级债危机前，美国的经济基本面向好。首先，从美国GDP增长率来看，直到2007年，美国GDP增长率仍然保持在2％以上，这说明，在2007年以前，美国并没有出现明显的经济衰退。从就业人口数来看，在危机发生之前，美国就业人口保持着良好的增长势头。而且，我们也从中可以发现，在次级债危机爆发的2007年7月，美国全就业人口就有所下降，相应的失业人口增加。

毫无疑问，通过对以上数据的分析，不论是房价收入比、房价租多比，还是GDP增长率、失业率等，这一系列传统的实体经济因素尽管都有或多或少的征兆，但都无法在根本上解释次级债危机的发生。显然，仅从实体经济因素考察美国次级债危机存在缺陷。

2、金融自由化与货币循环流视野下的美国房地产泡沫

从房地产虚拟经济属性的角度来看，美国的房地产泡沫和次级债危机则是一种金融或货币现象，即房地产市场和虚拟经济部门发展背离，大量的货币资金积聚于房地产市场造成的房地产价格膨胀。但除此之外，美国房地产泡沫不只是单纯的价格泡沫，我们从前文中已经得出结论，美国房价尽管已经开始与其实体经济相背离，但价格泡沫并不是想象中的严重。美国房地产泡沫的本质，还在于它是一种以货币以及金融衍生产品等为基础的信用泡沫。

首先，我们可以从图2-10中看出，房价的走势与货币供应量是正相关的，而且，从图中，我们也可以大约推算一下，房价一般要滞后于货币供应量的变化，换句话说，货币供应量在某种程度上决定了房价的上涨或下跌。此外，利率作为货币的价格，无疑对房地产市场也产生着重要的影响。(1)在利率水平较低的时候，购房者的月供较少，促进了房地产的需求，同时低利率水平也促进了经济的加速增长，居民收入预期增加，也促进了对于房地产的需求；在加息的过程中，人们对于经济前景普遍非常乐观，居民收入预期进一步增长。同时房价的上涨也促使居民进一步购买房产，进一步促进了房价的上涨。(2)在利率水平较

高的时候，购房者的月供较大，抑制了房地产的需求，同时高利率水平也促进了经济的增速的下降，居民收入预期减少，也遏止了对于房地产的需隶在降息的过程中，人们对于经济前景普遍非常忧虑，居民收入预期进一步下降。同时房价的下跌也促使居民的观望乃至抛售房产，进一步促进了房价的下跌。从图2-11中可以看到，美国联邦基金利率与美国住房价格存在强烈的反向作用。这说明，房地产泡沫的受货币政策的影响很大。

其次，近年来美国房地产的房屋价格与通胀率背道而驰。根据Belke和Wiedmann(2005)的观点，房屋的价格增长应与通胀率的走势大致一样。一般来说，从货币循环流的角度，当通胀率高企的时候，投资者会以房地产作为一种投资工具以对冲货币随时间的贬值。因此，房价增长率与通胀率相差的过大正是房屋根本价值与市场价值不相称的表现。从图2-10中，我们可以看到，1995年以来，美国的通胀率均保持了比较稳定的水平，按道理说，从实体经济的角度，这意味着宏观经济较为稳定。但是，从1995年以来，美国房屋价格开始大幅背离通胀率，直到2005年，这一差距被放大到了最高点。房屋价格与通胀率背道而驰的加剧表明，尽管国家通货膨胀并不明显，但房地产领域仍聚集着大量的投机资金，而这，正是房地产泡沫化的一个重要征兆。

在我看来，美国这一次次级债危机的大背景，是上世纪以来的“金融自由化”。金融自由化加剧了货币在各个虚拟经济部门之间自由、快速地流动并投机、套利。毫无疑问，住房金融制度的改革和住房金融约束的放松，为大量货币流转于房地产市场形成房地产泡沫提供了原材料。金融自由化使信贷约束放松，造成流入房地产市场的货币资金增加，也就是需求增加，在供给刚性的情况下，房地产价格的上涨，信贷约束的放松在很大程度上应该对房地产泡沫负责。美国这一次次贷危机，本质上是一种以资产价格泡沫破灭为特征的信用危机。房地产抵押贷款本来是一个信用产品，但是，由于金融自由化和近乎疯狂的金融创新，由于管制的放松，由于法律的不到位、缺位或者刻意被规避，银行的抵押贷款被给了一群没有信用的人。信用标准的降低，次级债款越来越多，使银行的信贷资金过度流入到了房地产市场，制造出了一个巨大的资产泡沫。

更重要的是，自上世纪80年代以来，作为一种金融创新，按揭证券化在美国经历了突飞猛进的发展。(见图2-11)房地产市场和证券市场以及商业银行等整个金融市场通过抵押贷款证券化、担保债务凭证(CDO)等金融衍生产品紧紧联接在一起。在按揭项目不断进行证券化的过程中，银行及其它机构把原本一部分的借贷款及相对风险转移给按揭证券的持有者，由于证券可以在市场自由流通，在货币循环流的作用下，更多人可以间接投资于房地产市场，按揭证券的资金来源也不再只局限于本地的存款金额，也可以来自证券市场，毫无疑问。这又变向增加了房地产及其衍生品市场的资金来源渠道，在扩大房地产市场的影响范围的同时，也在放大房地产的泡沫，在房地产市场不景气的时候，房地产泡沫就会通过这种具有“传递”性质的证券，将房地产领域内的风险转嫁给固定收益市场。很容易理解，这是一整条的泡沫镱信用泡沫一产品泡沫一资金泡沫一价格泡沫一市值泡沫。

3、泡沫的破灭：向实体经济的复归

什么是房地产泡沫，我们知道，所谓泡沫指的是一种资产在一个连续的交易过程中陡然涨价，价格严重背离价值，在这时的经济中充满了并不能反映物质财富的货币泡沫。然而，实体经济是虚拟经济的基础，虚拟资本虽有其独特的定价方式，有其自身发展的规律，但决不能背离这个基础而孤立的发展。如果虚拟资本的市场价格大大背离它的内在投资价值，形成泡沫，而泡沫作为一种财富幻觉，终有醒来的一天，泡沫被挤出后，虚拟资本的价格会立刻回到其自身价值的水平之上。泡沫破灭之日，就是向实体经济复归之时。从图2-13中可以看到，在房价开始下跌的情况下，股票也开始下跌，泡沫破灭。虚拟经济逐渐向实体经济回归还表现在美国住房投资占GDP的比重上。在图2-14中，从2002年开始，美国住宅投资占GDP比重开始越过均值，比重逐年加大，这意味着，货币更多地流向房地产市场，最终的结果是造成了美国的房地产泡沫和由此而来的次级债危机。紧接着，2006年-2007年间，受次级债危机的影响，美国住宅投资占GDP的比重开始重返均值。

美国房地产泡沫的破灭对实体经济也造成了严重的影响，这主要体现在两个方面。一是造成经济增长速度持续下滑甚至经济衰退。进入2008年以来，美国第一季度的GDP增长率为0.9％，第二季度为1.9％，第三季度为－0.3％，都远低于去年的2.2％。从目前来看，虽然美国经济陷入长期、深度衰退的可能性不大，但是，中性的观点认为，美国会经历2-3年的低迷期。二是失业率呈上升趋势。自2008年1月份以来，受次贷危机的影响，美国非农就业人数就开始下降。2008年10月份，美国非农就业岗位减少24万个，9月份则降28.4万，8月份降127万，这使得美国失业率升至6.5％，创下1994年以来最高纪录。

五、政策含义与建议

通过传统实体经济角度来分析房地产泡沫尽管有一定的解释力，却存在不可避免的缺陷。基于房地产市场的二重性，从虚拟经济和实体经济两方面来看待房地产市场及其泡沫问题，则有着极大的理论和实践意义。显然，房地产泡沫的治理离不开货币金融政策的支持配合。加强与房地产市场相关的货币金融的控制和管理，特别是加强对信用的治理，防止大量货币积聚在房地产市场进行投机活动，消除房地产泡沫的货币根源，是治理房地产泡沫的关键。

事实上，以货币循环和金融自由化为切入点，通过对美国房地产泡沫的生成和破灭，以及美国次级债危机传导过程的分析，证明了美国这一次的房地产泡沫不仅与实体经济有关，更与货币向房市的过度集中有关。对于我们国家，美国次贷危机的教训是两方面的。首先，站在国内的视角，我们应逐渐认识到，金融自由化不是不切实际的金融创新，不是单纯的放弃政府管制，而是改变政府管制的作用方式与政策工具；金融自由化所抛弃的仅仅是妨碍金融发展和经济增长的金融抑制政策，而不是放弃所有正当而必需的金融体系游戏规则。事实上，要使得金融自由化导致真正的金融发展和经济增长，必须有一整套完善有效的法律规范和市场规则，以此来支撑金融体系的自由化过程。

其次，鉴于虚拟经济泡沫的破灭对实体经济造成的巨大影响，笔者还认为，有必要在二者之间构筑一道防火墙。这里所指的防火墙，是指在当前的货币政策的调控中，作为监管部门的央行，应特别关注虚拟资产价格，在有条件的情况下，应建立起虚拟资产价格监测等相关指标体系。

责任编辑　姚开建

作者：彭兴庭

房地产业实体经济论文 篇2：

房地产产业关联的国际比较

摘要：文章基于多国非竞争型投入产出表，运用非完全假设抽取法计算了房地产业与其他产业的前向关联和后向关联。首先，房地产业表现出商品属性时与传统意义上的上下游产业关联紧密，表现出资产属性时与金融等虚拟经济部门联系紧密。其次，房地产业发展程度越高与金融业的关联度越高。再次，随着房地产业的发展房地产业与实体经济的关联越来越弱。中国房地产业的高速发展已经在房地产和金融领域集聚了大量风险，建议采取措施疏导房地产业市场的过剩资金逐步流出，实现房地产市场的软着陆，并有效拓展投资渠道，使其为实体经济服务。

关键词：产业关联；资产属性；实体经济；软着陆

一、 引言

房地产作为我国经济发展的“支柱产业”曾经为经济的增长做了很大的贡献。然而，随着经济的发展，房地产业的快速发展带来的正面影响已经逐渐被负面影响掩盖。房地产业绑架了中国经济，损害了经济增长的潜力，这已经是不争的事实。

王国军、刘水杏（2004）、孔凡文等（2005）、李玉杰（2010）等均对房地产业的关联度进行了测算，部分学者还对房地产业的关联效应进行了国际比较。已有的研究比较了相关产业与房地产业关联性的大小，也大多发现了金融业与房地产业的强关联性，但是都没有从虚实的角度将产业分类，也没有分析关联性强弱的原因。接下来，本文将基于1995年～2011年多国非竞争型投入产出表，测算房地产与其他产业的关联性，并从虚拟经济和实体经济分类的角度进行分析。

二、 房地产业特征分析

本文对发达国家与发展中国家房地产业进行对比，将房地产业的发展的异同点总结为以下几个方面。

1. 房地产价格波动差异大，与经济呈正反馈。房地产业景气指数尤其是房地产开发投资往往与经济的景气度联系密切。而房屋销售价格的升降则是反映一国房地产行业是否景气的重要指标之一。数据显示，每个国家的房地产价格都出现一定程度的波动。其中幅度最大、持续时间最长的当属日本。自1991年日本房地产泡沫破灭以来，日本的房价持续下跌，到现在房价整体水平不及原来的50%，虽然已经持续了20多年，仍然没有止跌的迹象。与此相对应的，日本的经济增长速度业随着房地产泡沫的破灭而减慢，在个别年份甚至出现了经济的负增长。另外2008年底由美国次级贷款引起的经济危机使得各国的房价均出现了一定程度的下降，尤其是美国和英国。相应的几乎每个国家的GDP增速在2009年、2010年都有不同程度的下滑。随着美国几轮量化宽松的执行和各国经济复苏计划的实施，在经济出现好转的同时各国房价也有所上升。

中国房地产价格在20世纪90年代房改探索期出现了一定程度的下降，然而整体而言在1995年～2011年中国房价上涨的速度非常快。同时，这接近二十年的时间也是中国经济的快速增长期。与中国的快速增长不同的是，德国房价近二十年处于平稳缓慢上升状态，而德国的经济同样也是在稳步增长。

2. 房地产业效益水平高于其他行业。在被考察的国家中，房地产行业的增加值率（增加值占产出的份额）比其他行业都高很多。由于房地产属于资本密集型行业，资本报酬高，体现为较高的营业盈余。1995年～2011年几乎所有国家的增加值率都达到65%以上，大部分国家在70%～90%，巴西房地产业的增加值率更是高达92%。就变动趋势而言，巴西、日本、英国三个国家房地产业的增加值率在这17年的时间内几乎没变。尽管各国房地产价格出现了大幅度的波动，尤其是日本房价一直处于下跌阶段，但是房地产行业增加值率却一直很高。美国房地产业增加率总体而言呈现先下降后上升的趋势，由于2008年金融危机增加值率又出现了下降。中国和德国房地产业增加值率在1995年～2011年期间呈现上升趋势，中国主要是由于资本报酬占总产值的份额越来越大。中国的房地产业的资本报酬率从1995年的63%上升到2011年74%，这也正反应了房产行业吸收资金能力强的事实。

就增加值占GDP的比率而言美国、日本和德国均超过10%，高于本国制造类行业增加值占GDP的比重。而中国房地产业增加值占GDP的比率虽然自1995年以来在逐渐上升，但相对而言较低，没有超过6%。

3. 房地产业呈现“中间小、两头大、高自给”的特征。无论发达国家还是发展中国家，房地产行业均呈现出“中间小、两头大、高自给”的特征。所谓“间小、两头大”是指中间投入和中间使用占总产出的比例相对较小，而增加值和最终产品占总产出的比例较大。各国高增加值率则意味着中间投入占比的减小。中间使用在每个国家中占的比例虽然不尽相同，但是比例相对都较小。此外与发达国家和其他发展中国家相比，中国消费拉动的房地产业的产出较小，而投资拉动的比例则较高。而所谓的“高自给”是指房地产行业无论是中间品进口比例还是出口比例都特别小，由此可见，房地产业虽然有较高的效益水平，但是对其他行业的拉动作用不强，对国际贸易的贡献也不高。

三、 房地产业产业关联测度

本文借鉴Dietzenbacher和Van der Linden（1997）构建的非完全假设抽取法来测度房地产业与其他行业的关联度。

1. 非完全假设抽取法。非完全假设抽取法对前向关联测度的原理就是在保持后项关联不变的前提下，抽取掉房地产行业与其他行业的前向关联，各行业产出的变动率则表示房地产行业对其他行业的前向关联度。

具体过程如下：

采用相同的思路，从投入产出表的横向关联可以推导出假设抽法计算的后向关联的计算公式。

2. 房地产业前向关联的国际比较。图1为根据公式（4）计算的各行业产出变动的百分比以测度房地产行业的前向关联。房地产业与其他产业的前向关联反映的是被房地产业对其他产业的支撑作用，或者说处于房地产业下游的产业对房地产业的需求程度。在此，仅以中国、巴西、美国和日本四个国家为代表进行说明。图1为四个国家房地产业前向关联图，图中纵轴数值为各产业产出变动的百分比。

（1）巴西和日本的房地产较多体现其商品属性。巴西和日本与房地产业前向关联最强的产业分别是批发零售业、住宿餐饮业和仓储运输业。传统意义上这三个产业是对房地产业需求最高的，这几个产业与房地产业关联最强说明，房地产业在这两个国家体现的是最基本的商品属性。而这是由每个国家房地产的发展阶段决定的。日本在此期间房价一直处于下降阶段，投机需求收到压抑，房地产的虚拟属性无法体现，因此主要体现为商品属性。而巴西今年来虽然房价保持上涨趋势，但是由于是发展中国家，经济的虚拟化程度较低，房地产的虚拟性同样收到抑制。

（2）中国和美国房地产业资产属性得到体现。房地产的资产属性是指房地产在作为消费品的同时成为居民的一种资产。房地产资产属性的体现为房地产能够为持有者提供持续的资金流，并且可以获取价值增值的收益。而房地产资产属性的体现离不开金融业的支持，房地产抵押、房地产信托等活动使得房地产业成为金融部门的重要客户。如图1中所示，在这两个国家中金融业与房地产业的前向关联程度远高于其他产业。

（3）发展中国家房地产业对政府的支撑作用大于发达国家。相比而言，中国和巴西房地产与公共服务业的前向关联大于日本和美国，尤其是中国在2000年前后房地产市场转型时房地产业与公共服务业的前向关联是所有产业中最大的。这说明中国和巴西政府对房地产市场的调节更多的是采取直接干预的方式，发达国家更多的采取市场的方式。

3. 房地产业后向关联的国际比较。图2为采用非完全假设抽取法计算的百分比表示的各国房地产业后向关联。房地产业与其他产业的后向关联表示房地产业对其他产业的需求或者说其他产业对房地产业的支撑作用。

（1）整体而言发达国家房地产业与其他产业的后向关联大于发展中国家。在考察的几个国家中，美、英、德、日等发达国家的房地产业与其他产业的后向关联整体而言普遍大于发展中国家。这说明发达国家的市场化程度高，产业之间的传递较为顺畅。这不仅表现在房地产市场发达的美国，在房价一直下降的日本也得到体现。

（2）大部分国家的金融业对房地产业的支撑作用最强。房地产业的行业特征决定了房地产业的资金需求较高，无论是开发商还是购房者均需要金融部门的支持，而房地产的资产属性使得房地产业对金融部门的需求增加，投机者们利用金融杠杆在房地产市场获取收益。这在房地产市场发展初期是非常有利的。但是随着房地产价格的上升，市场中对房地产的投资需求逐渐增多，房地产业与金融业的联系更加紧密，同时两者的风险联系也更加紧密，房地产业泡沫的堆积同样会危及到金融行业。美国2008年金融危机便是这样产生的，数据显示美国房地产业与金融业的后向关联在2008年之前一直处于上升阶段，而金融危机后随着房地产市场的崩盘和金融危机的爆发，房地产业与金融业的后向关联减弱。

（3）中国房地产业对实体经济的拉动作用较弱。制造业、建筑业和电气水供应业是房地产传统意义上的上游产业，理论而言房地产业与这几个产业后向关联最强。但是实际上，巴西、美国和日本的建筑业和电气水供应业对房地产业的支撑力度虽然不是所有产业中最强的也都处于中等偏上水平。相比而言中国房地产业后向关联最强的是服务业，对建筑业和电气水供应业的打动作用较低，对实体经济其它产业的拉动作用更低。

四、 结论和政策建议

本文利用1995年～2011年多国非竞争型投入产出表，从虚拟经济和实体经济的角度切入分析房地产业与其他产业的关联，主要得出以下结论：

房地产具有商品属性和资产属性。在经济发展程度低、房地产价格处于下降阶段主要体现其商品属性，而在经济发展程度高、房价处于上升阶段时体现其资产属性。房地产的属性使其与不同类型的产业出现差别。当房地产与传统意义上的上下游产业关联紧密时，其表现为商品属性。当房地产与金融等虚拟经济产业关联紧密时，其表现为资产属性。

金融业与房地产业的关联随着房地产资产属性的增加越来越强，房地产业发展程度越高与金融部门的联系越紧密。十几年来中国房地产业的高速发展已经在房地产领域和金融领域创造了巨大的风险，面对当前复杂的形势，房地产业如果出现崩盘，金融业将会受到重大的冲击。但是如果继续让房地产高速发展下去，房地产领域和金融部门集聚的风险将会更多，将更加不利于经济的健康可持续发展。因此针对当前的房地产市场形势，应该引导资金逐步撤出，力争实现房地产市场的软着陆。

中国房地产业与实体经济的关联弱。房地产业的发展对经济又一定的贡献，但是一个国家的立国之本在实体经济，实体抢则国强。房地产业与实体经济的关联弱，一方面房地产业的高速发展不能带动实体经济的发展，另一方面房地产业吸引了大量的本可以用于发展实体经济的资金，在自身发展的同时进一步阻碍了实体经济的发展。因此建议在疏导资金从房地产业有序流出的同时拓展投资渠道，尽到房地产业的过剩资金流入到实体经济领域，在化解危机的同时发展实体经济。

参考文献：

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基金项目：国家社会科学基金重大项目“我国发展实体经济的战略、政策与制度研究——基于虚拟经济与实体数量关系的角度”（项目号：13&ZD018）；中航广义虚拟经济研究专项基金项目。

作者简介：贾庆英，南开大学经济学系博士生。

收稿日期：2014-07-08。

作者：贾庆英

房地产业实体经济论文 篇3：

基于实体经济发展背景下的房产改革研究

摘要：随着城市化进程的不断加快和房地产业的快速发展，我国房地产市场出现了供求失衡的局面。结合我国房地产业的现状和已有的研究成果，分析房地产业过热对我国经济带来的风险，讨论了实体经济发展对房地产业健康发展的作用，为制定经济发展政策及房地产调控政策提供参考。

关键词：实体经济；房地产业；改革

文献标识码：A

16721101（2014）06004803

Key words： the real economy； the real estate industry； reformatio

改革开放以来，特别是1998年城镇住房制度改革以来，房地产业的发展改善了城市居民的居住条件，加快了我国城市化进程，为我国经济的快速发展做出了重要贡献。随着城市化进程的不断加快和房地产业的快速发展，我国房地产市场出现了供求失衡的局面。目前，我国房地产市场投机氛围浓厚，房价虚高，房地产业整体过热，局部地区出现了房产泡沫已经成为不争的事实，房价的上涨幅度远远超过国民经济增长速度和居民收入增加幅度，房地产业改革已成为近年来社会广泛关注的焦点。

上世纪80年代末，日本房地产泡沫破裂引起的经济危机结束了日本连续30多年经济快速发展的局面，使日本经济至今仍然处于低迷状态；2008年，美国房地产业泡沫破裂引发的次贷危机使世界经济陷入低潮，鉴于房地产泡沫破裂对经济造成巨大的破坏，必须在房地产业泡沫破裂之前制定和实施调控政策。本文结合我国房地产业的现状和已有的研究成果，分析房地产业过热对我国经济带来的风险，讨论了实体经济发展对房地产业健康发展的作用，为制定经济发展政策及房地产调控政策提供参考。

一、我国房地产业的现状和存在的风险

（一）房地产业的现状

目前，房地产及相关产业对我国经济的贡献在各大行业中排名第一。房地产的良性发展不仅对我国经济形势产生重大影响，而且对煤炭，电力、建材等相关产业的发展产生重要影响。同时，房地产业的健康发展，对居民的生活和社会的稳定将产生重要的影响。

由2013上半年住宅销售价格变动情况可以看出，目前我国房地产整体价格与去年同期上涨均出现较快上涨，新建商品同比最大涨幅16.7个百分点，二手住宅同比最大涨幅14.4个百分点，抛除物价上涨指数（CPI），其最大上涨幅度已远远超过国家GDP上涨7.6%的幅度。说明我国房地产业仍然处于过热状态。以北京、上海、广州为代表的一线城市，房产均价已经超过25 000元/平米，而北京、上海的年人均可支配收入不足40 000元，远远超过了普通居民的承受能力，违背了“居者有其屋”的社会发展理念。

（二） 房地产业过热存在的风险；

1. 房地产过热导致经济泡沫

从国民经济层面分析，房地产业是我国的经济支柱产业，对GDP增长的贡献在几大重要行业中占居首位。从地方政府层面分析，房地产业承担着地方财政增收、GDP增长的重任。目前，国内某些大中城市房地产业发展出现非理性繁荣的情况，房价年均同比涨幅均超过10%，而这些城市收入住房比例达到了惊人的地步。我国大部分地区的房价涨幅远远超过了年人均可支配收入的涨幅，局部出现泡沫是不争的事实，加上国内近年来相对宽松的货币政策和人民币升值压力的不断加大，对我国房地产泡沫的形成和膨胀起到了推波助澜的作用。

2. 房地产过热会透支内需

房地产业非理性繁荣的背后是限制了工薪阶层改善住房的需求，阻碍了我国的城市化进程，为了实现“居者有其屋”这个基本的生存需求，工薪家庭要不仅要拿出全部积蓄，甚至透支了未来十几年乃至几十年的消费能力。普通居民为了偿还房贷需要节衣缩食，把其他正常的消费降至最低。房地产业在带动相关产业发展的同时，也阻碍了非相关产业特别是消费品产业的正常发展，使大量社会资源过度集中于房地产领域，透支了国内需求，严重影响了我国经济的均衡发展。

3. 房地产过热会引发深层次社会矛盾

房地产业的发展在一定程度上带动地方GDP的增长和财政收入，但这种失衡的经济增长存在民生隐患。普通居民为了购房节衣缩食，透支了未来的消费能力，对其他非房地产相关产业的挤压，导致非房地产相关产业的劳动者收入减少甚至因为产业不景气可能引发失业，物价上涨，居民消费能力透支，居民幸福指数下降。近年来反腐败查处的腐败案件中，大多数涉足房地产业。如果这种状况得不到及时的改变可能导致社会仇官仇富情绪蔓延，引起社会不安定因素产生。

4. 房地产过热投资挤压实体经济发展空间

房地产过热，房地产市场投入产出率过高，就会使投资者原本投向实体经济和服务产业的资金转而投向房地产，这样的后果是房地产投资规模不断增大，占用了大量的社会资源，挤压了实体经济的发展空间，甚至是关系到国计民生的制造企业得不到有效的资金支持，难以进行技术改造和产业创新，这样的后果会更加恶化了非房地产业的生存环境。

5. 房地产非理性发展会误导社会价值导向

近年来，毕业买房族不断增加，啃老现象严重，传统价值理念和就业理念正在不断改变。房价过快上涨引发全社会持续、过渡关注房地产业的发展，将会导致以买房为成功标准的非理性价值评价观念蔓延。加上物价快速上涨，传统制造业发展缓慢，非房地产业从业人员劳动回报率较低，可能会引发就业观念的改变和价值观的扭曲，很多原本追求实体经济相关产业的年轻人，转而投向收入更高回报更快的房地产业。急功近利思想的蔓延将对国家长远发展产生影响。

二、房地产业缩减对实体经济的影响

（一） 实体经济的内涵

所谓“实体经济”，从一般意义上讲，是指涉及物质产品、精神产品和服务的生产和流通的经济活动。实体经济包括农业、工业、交通运输业、商贸物流业、建筑业等提供实实在在物质产品生产和服务的部门，制造业当然包含在其中。

（二） 房地产业缩减对实体经济的影响

从上世纪80年代末日本房地产泡沫破裂对日本经济的影响和2008年美国房地产泡沫破裂引发的次贷危机对世界经济的影响可以看出，房地产泡沫如果得不到及时有效的控制，会影响经济持续健康的发展。

房地产业产出缩减对于部分产业的发展影响较大。目前我国房地产业仍处于数量扩张阶段，其对能源需求较多，与煤炭采选业、石油和天然气开采业、金属矿采选业等能源生产型产业关联密切。房地产业产出的缩减会限制这些能源生产型产业的发展。房地产业对实体经济总影响力较低。将房地产业全部提取后，实体经济总产出减少比例不足0.105，远低于农林牧渔业、建筑业等七大产业形成的影响，其对实体经济的影响在所有产业中排位靠后。并且从发展趋势看，其影响力并没有随着经济的发展而提高，始终处于相对低的水平。

王岳平、葛岳静等利用2002年投入产出表对我国经济结构进行分析，房地产业影响力和感应度系数均低于1，低于所有产业的平均值，其对经济的带动作用不足。西北农林科技大学余劲、任洪浩等利用HEM模型对我国房地产业缩减对实体经济的影响进行了研究，我国房地产业对实体经济的拉动力和制约性不高，其产出值在一定比例范围内的缩减不会造成实体经济的严重衰退。在金融业可以容忍房价下跌的范围内，只要房地产业产出值变化幅度在40%的范围内，就不会对国民经济的发展带来较大的冲击。

三、实体经济发展对宏观经济的影响

实体经济发展，可以从以下几个方面促进经济和房地产业的健康发展。

（一） 有利于增加地方税收

目前，我国税收制度采用国税和地税相结合的税收制度。由于城市化的快速发展和城市公共支出的不断增加，地方政府越来越倚重拍卖地皮实现地方财政的收支平衡、实现GDP稳定增长。次贷危机后，美国认识到实体经济的重要性，正逐步改变单纯依靠投资和软件业发展的局面。发展实体经济和非房地产相关产业，可以使地方政府更加从容的对房地产业进行改革，逐步摆脱过渡依赖房地产业的局面，实现税收多渠道发力。

（二） 有利于提高居民经济收入，增加内需

房地产业过快上涨形成高房价是引起内需不足的重要因素。房价回归合理、实体经济发展，居民实现住房需求的成本降低的同时，非房地产业就业机会和收入增加，购买力提高，有利于增加内需，实现国内经济均衡发展。

（三） 有利于降低房产过热引起房产泡沫破裂的危险

实体经济发展不仅可以提供更多的就业就会，实现地方政府的财政收入和实现GDP稳定增长，避免了过多的社会资金涌入房地产业引发的经济风险。同时，实体经济发展有利于平衡国内的经济状况，减少政府过度依赖房地产业的财政风险。

（四） 实体经济发展，有利于房地产业由过热转向理性发展

房地产业回归合理，政府对房地产业的依赖程度下降，才会有更多的社会资金投入到实体经济中，实现科技创新和产业革新，从而推动整个经济不断向前发展。随着经济发展，居民的生活水平和购买力不断提高，激发刚需群体的购房需求，反过来促进房地产业的健康发展。

四、 结论

我国经济经过十几年的高速发展，基本耗尽了经济发展的动力，随着上海自贸区的建设和国家城镇化方案的出台，国民经济又将迎来新的发展机遇，同时我国经济由“第二产业—第三产业—第一产业”向“第三产业—第二产业—第一产业”转变过程，更需要发展实体经济来培育新的经济增长点，增加居民的可支配收入。

房地产业的过热在一定程度上挤压了非相关实体经济的发展，但是房地产降温对国内经济的影响有限，而实体经济发展对国民经济的发展具有较大的推动作用。发展实体经济，实现实体经济和房地产业协调发展带动国民经济发展是未来发展的趋势。从房地产产能释放的角度和实体经济改革创新的角度来说，房地产降温需要一定的时间，政府需要稳定市场，以防止房地产业出现崩盘的局面。

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作者：秦秀秀