商业房地产经济论文

摘要：2014年我国商业房地产开发总投资额为95036亿元，年实际增长率为10.5%，商业房地产行业态势依旧火热，同时商业房地产商资金周转不灵、滞销楼盘等现象明显。针对商业房地产项目管理存在的问题，本文通过分析商业房地产与其开发现状，进一步研究其风险产生根源与存在问题，提出风险管控的程序与实行原则，明确风险管控的意义，推动商业房地产行业的稳健发展。以下是小编精心整理的《商业房地产经济论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

商业房地产经济论文 篇1：

论低碳经济对我国商业房地产经济的影响

摘 要：我国已经进入了低碳经济时代，建筑行业作为一个高耗能、高排放的行业，低碳经济对其提出了新的要求。本文分析了低碳经济对我国商业房地产经济的影响，同时立足实践经验探究了低碳经济下商业房地产经济的发展。

关键词：低碳经济；商业房地产经济；影响

一、前言

商业房地产对我国经济的发展起着重大促进作用，但是也引起了众多问题，如投资过多、耗能过大、浪费严重、排放过大等，这一定程度上对环境造成了负面影响。因此要想达到可持续发展的目的，建筑行业必须采用低碳发展方式，这是对自己负责也是对子孙后代负责。全球的建筑行业大都在寻求绿色发展之路，我国的建筑业也应该不竭余力寻求自己的低碳发展模式，我们必须彻底变革经济发展方式，依靠科技创新，走节能环保的低碳经济道路。应该如何发展低碳经济问题，政府应该结合“十二五”规划的编制，制定国家中长期低碳经济发展规划和路线图，明确各个发展阶段目标、途径以及重点支持领域。制定新的低碳排放建筑节能标准，鼓励开发以绿色生态住宅小区为载体的科技地产项目。构建多样、安全、清洁、高效的能源供应的消费体系。

二、低碳经济对我国商业房地产经济的影响

1.不利影响

（1）低碳经济无形之中增加建筑行业的成本

我国作为发展中国家，科学技术发展水平还非常有限，低碳技术与发达国家相比相对不成熟，而且发达国家对于中国的技术转让限制过多。因此，绿色建筑的发展势必会增加建筑行业的成本，而目前建筑行业的成本已经过高，在这种情况下去发展低碳经济就需要投入更多的资金，而且要用更加昂贵的新能源来代替传统的高污染、高能耗的能源更进一步增加了建筑行业的成本，由于我国目前对太阳能、风能等新能源的开发技术上尚不成熟，使用新能源替代传统能源会大大提高成本，因此对于建筑行业来说低碳经济是一种成本很高的经济。大部分开发商大都喜欢根据市场要求来决定开发产品的类型与形式，而低碳经济作为一种全新的形式，很多开发商无法确定此种产品能否受到市场欢迎，对于小型开发商来说，他们主要主打单个项目的开发，因此并无充足的经济实力投入到低碳经济的研发中去，此外小型开发商并没有大企业所具有的高平台以及有实力的合作者，因此低碳经济在小开发商中很难开展。

（2）低碳经济会抬高房价

因为低碳经济需要投入大量资金用于新材料以及新技术，会增加建筑材料与建筑的成本，而且发展低碳经济会涉及土地应用，这就会使某些开发商借绿色建筑与土地利用低碳化而提高房价。同时，绿色建筑通常成本高、售价高，面向的是高消费群体，虽然他们售出的是高品质的房子，但此种建筑并没有得到行业的认同与普及，会被认为绿色建筑与高房价是对等的，从而导致开发商推波助澜来抬高房价，致使房价短期内攀升。

（3）短期内低碳经济会限制商业房地产经济的发展

据测算，因为我国商业房地产行业中使用了大量的煤炭与木材，行业碳排量占到全国的30%，而且近年为了让建筑行业迅速发展，耗能量逐渐增加，建筑单位面积的能耗已达到欧洲的三倍，这说明我国当前商业房地产业的发展太过依赖能源的支持。正因为能源的使用方便与廉价才促使商业房地产业迅速发展，所以缺少了能源的支持，商业房地产业发展就会受到严重限制，甚至出现倒退亏损，这就会牵一发而动全身引起连锁反应，这对于整个建筑行业将产生不利影响。

2.有利影响

（1）利于对商业房地产行业的内部结构调整

近些年房价持续走高，某种程度上是由很多开发商炒房导致的。这些开发商只会为了利益一味把房价炒高，很大程度上这是由于商业房地产市场门槛低、内部结构不合理导致的。很多消费者只看到房子的价钱与位置而不太看重房子内部舒适性以及内在品质，而发展绿色建筑则可以从根本上解决这个问题，并且随着宏观调控以及技术成熟，绿色建筑的成本将回归正常，长远来看这有利于商业房地产业内部的调整。

（2）促进商业房地产业长期健康发展

某种程度上，商业房地产业像股票市场，背后隐藏着泡沫危机，一旦房价被持续炒高，市场将失去承接能力，将会导致金融危机。所以，低碳经济的地产行业作为一个投资周期长、收益风险大的投资方式，能够避免炒房的发生，此外开发商还会更专注于技术的提升以及建筑品质的提升上，从长远考虑对商业房地产发展有利。经济视野

（3）对商业房地产行业节能减排以及建筑智能化有利。

近些年来，商业房地产行业研究的重点一直是节能减排与建筑智能化，但开发商过于追求短期内的收益最大化，往往忽视节能减排与建筑物智能化的发展。而开展低碳经济能够将市场资本与低碳技术结合，更多地将资本用于技术的研发，在未来有望实现建筑物的节能减排与智能化。

三、低碳经济下商业房地产经济的发展

在政府呼吁节能减排的可持续发展大环境下，低碳经济将会成为未来发展的趋势。在未来，商业房地产企业的核心竞争力将变为低碳经济技术的竞争，谁能主动建造出高质量的绿色建筑，谁就可以在建筑行业市场占得先机。而随着社会发展、经济的提升，人们也在寻求舒适的绿色环保型住宅。因此，发展绿色建筑不但可以让人们享受到高质量的生活还可以降低能耗。低碳经济不但可以提升商业房地产企业的成就感与社会责任感而且造福于后代，让企业获得最大的经济效益与社会效益；而对于老百姓来说，未来也倾向于购买低碳环保型住宅。

1.住宅产业化发展

住宅的产业化发展不但可以提高住宅质量而且可以降低能耗。在低碳经济时代，商业房地产企业就是要实现绿色住宅产业化，这样既降低能耗又节约资源。因此，实行低碳发展，可以实现企业与消费者直接沟通，让企业了解消费者需求，做到优化资源配置，达到节能减排、提升人们生活质量的目的。

2.户型布局合理，加强开发能力

我国目前的商业房地产行业管理混乱，开发商根本不关心消费者需求，只关心自身的利益。目前开发商的做法是开发的住宅面积大、楼道宽、卧室客厅大，导致资源严重浪费。开发商为了资金快速回笼，不装修房子而让消费者自己装修，浪费了财力物力。而在低碳经济时代，商业房地产企业既要注重低碳住宅的开发水平与质量户型设计又要做到因人而异、以人为本。

3.推广新技术与环保材料的使用

我国目前发展低碳建筑的最大难题是房屋的用水与保温问题。因我国低碳经济起步晚，处于即使有清洁能源尚没有相应的技术的阶段。而如今房屋建筑中大量使用玻璃，虽然这可以大量节约建材，但是玻璃吸热散热过快，室内必须开空调保持温度，这就加大了能源的消耗；如果把这些玻璃换成具有科技含量的玻璃，既可以采光也可以隔热保温，就可以减少损耗。此外可以种植大量的花草树木美化清洁环境，还可以应用太阳能用于照明与提供热水热源等等。

4.倡导低碳生活，提高人们的低碳意识

商业房地产企业要以身作则，提高自身对低碳的认识，不但要加大资金投入而且要加强宣传，提高人们对低碳经济的认识。

5.立足实际，长远发展

我国目前的情况是很多人有住房需求但无力购买，因此商业房地产企业应该立足于实际，多开发出小户型房屋，让更多的人买得起；同时加大节能材料的使用，广泛推广节能、节水设备，提高人们的节能意。商业房地产企业应该依据实践经验探索低碳发展模式，以便在未来的发展中取得突破。

四、结束语

在低碳经济时代，降低能源消耗、减少排放是未来商业房地产企业的发展趋势。商业房地产企业主导着低碳经济的发展，虽然目前商业房地产企业还存在很多的问题，要做的努力也很多，但是我们希望商业房地产企业引进先进的理念，立足于实际，依据经验积极探索，开发出新技术，使用新材料，让绿色建筑造福于人类、造福于社会。现在低碳成了发达国家新的经济增长点，各个发达国家都在忙着研发新的低碳技术，这是一次全球范围内的技术变革，我们要紧紧抓住这次机遇，大力发展低碳经济，使低碳经济发展模式成为实现我国经济可持续发展的内在动力。

参考文献：

[1]林炜珍.浅谈商业房地产经济未来发展创新思考[J].现代经济信息，2013（18）.

[2]张永岳.在探索中走向成熟——中国商业房地产经济理论发展初探[J].学术月刊，2002（02）.

[3]段红霞.低碳经济发展的驱动机制探析[J].当代经济研究，2010（02）.

[4]冯瑾.促进我国低碳经济发展的财政政策选择[J].法制与经济（中旬刊），2010（01）.

[5]郭恒，孙蕾.发展低碳经济的策略选择[J].北方经济，2010（02）.

[6]袁男优.低碳经济的概念内涵[J].城市环境与城市生态，2010（01）.

[7]陈英武.发展低碳经济建设“低碳曲靖”[J].当代经济，2009（24）.

[8]姚德文.低碳经济模式下的产业发展新路径[J].当代经济，2009（24）.

作者：李汉军

商业房地产经济论文 篇2：

商业地产项目经营管理中的风险管控

摘 要：2014年我国商业房地产开发总投资额为95036亿元，年实际增长率为10.5%，商业房地产行业态势依旧火热，同时商业房地产商资金周转不灵、滞销楼盘等现象明显。针对商业房地产项目管理存在的问题，本文通过分析商业房地产与其开发现状，进一步研究其风险产生根源与存在问题，提出风险管控的程序与实行原则，明确风险管控的意义，推动商业房地产行业的稳健发展。

关键字：商业房地产项目；存在风险；工程；程序原则

一、商业房地产及商业房地产开发概述

商业房地产在经济学上又称“不动产”，主要包括房地合一、土地使用权与建筑物三种形态。观察土地、建筑物的特点，可以看出商业房地产具有不可移动与较为固定的特性。顾名思义，商业房地产开发便指依法获得土地使用权后，根据城市建设规划的要求进行土地规划和房屋建设工作。人们通常将商业房地产开发单纯地看做是房屋或商品房建设，这种观点实际错误且不全面，商业房地产开发应包括房屋建设在内的各种开发经营活动，亦包含着土地规划等行为。

据相关资料显示，2012年我国商业房地产开发投资额为71804亿元，年名义增长率为16.2%，扣除通货膨胀等因素影响后的实际增长率为14.9%，东部商业房地产开发投资额为40541亿元，占总体投资额的56.5%，年增长率为13.9%，中部商业房地产开发投资额为15763亿元，占总体投资额的21.9%，年增长率为18.3%，西部商业房地产开发投资额为15500亿元，年增长率为20.4%；2013年全国商业房地产开发投资额为86103亿元，年名义增长率为19.8%，扣除价格等因素影响后的实际增长率为19.4%，其中，东部商业房地产开发投资额为47972亿，年增长率为18.3%，中部商业房地产开发投资额为19045亿，年增长率为20.8%，西部商业房地产开发投资额为18997亿，年增长率为22.6%；2014年我国商业房地产开发投资额为95036亿，年名义增长率为10.5%，年实际增长率为9.9%，东部商业房地产开发投资额为52941亿，年增长率为10.4%，中部商业房地产开发投资额为20662亿，年增长率为8.5%，西部商业房地产开发投资额为21433亿，年增长率为12.8%。通过分析以上数据，可知商业房地产开发行业投资额逐年增长，其发展态势依旧火热，因此，发现商业房地产经营管理中的存在的风险并进行研究，这个课题是有现实意义的。

二、商业房地产项目经营管理存在的风险

为更好理解商业房地产经营管理存在的风险，本文结合商业房地产的特点对其进行分析。商业房地产经营管理主要具有以下5方面的特性与风险：

1.不确定性

商业房地产开发与建设是依法取得土地使用权后进行的土地规划与房屋建设的工作，整个工程是建立在城市规划、项目规划的基础上，其最大的特点便是不确定性。商业房地产开发是根据未来的预测需求进行建设，在现有阶段很难准确预测未来行业走向与经济发展整体状况等，因此，商业房地产项目建设的不确定性便会给整个管理工作带来风险。

2.固定性

商业房地产管理工作受固定性影响：一、商业房地产开发过程中土地固定存在于空间中，不可位移，开发商进行地产开发必然受到土地空间位置的影响。二、商业房地产开发过程受建设周边固定环境因素影响，规划开发地区的相对地理位置、经济发达程度、人员密集程度等因素都会影响开发商进行房屋建设的工作。

3.投资金额大

商业房地产开发管理包括着土地所有权的购买、土地规划、房屋建设等多个步骤，涉及招标、实地测量、风险预测等各种环节，投资金额总量大，费用成本也比较高。这种大量投资的特点造成了开发商遭受筹资困难、金融环境突变等问题。我国各大省份均有“烂尾楼”的存在，导致烂尾楼出现的最大原因便是开发商资金周转不灵。

4.回报周期长

商业房地产开发与管理过程不仅投资金额大，而且其回报周期长。一个建筑的建设必须经过勘测、绘图、材料采购、施工、检测等各环节，建设周期长，导致开发商不能短时间获取收益，这引发了开发商资金周转困难、房屋售卖困难的产生。

5.易被影响

商业房地产开发工作不能像大部分产品一样在产房中进行，它需要在露天土地上进行。东南沿海台风多，降水大，北方地区风沙大，雾霾严重，可见度低，各种环境变化都会影响开发建设的过程，这也导致其变数大的风险问题。

三、商业房地产风险管控的研究意义

商業房地产的项目管理过程存在不确定性、固定性、回报周期长、易被影响与投资金额大的风险，进行风险管控能有效减少风险，提高产业效益。进一步细分风险类别可划分为微观风险与宏观风险，微观风险指规划区域土地价格变动情况、区域建设与管理的政策与手段等引起的开发商财务问题，宏观风险指整体金融环境的变化、国家政策的实行等。进行风险管控能够保证开发商掌握经济大局，及时进行建设方案的调整。具体来说，进行风险管控有以下4大方面的研究目的：

1.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，保证项目开发与管理的水平，推进管理系统的系统化、全面化。

2.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，改变原有被动接受风险的局面，主动了解市场行情，及时作出开发建设的调整，保证现有规模的稳定与发展。

3.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，提高开发商整体的风险意识，构建风险预防监督体系，促使其形成良好的“发现-避险-应对机制”。

4.进行商业房地产项目经营管理的风险管控，增强开发商的资金掌控力，保证开发企业的经济效益，促进其行业竞争力的增长。

四、现阶段商业房地产风险管控的问题

1.市场存在不正当竞争

经济的快速增长带动商业房地产行业的突飞猛进，但经济危机的发生震动了整个商业房地产行业大盘，在商业房地产过快过热发展的同时，也透露出商业房地产风险管控存在问题。商业房地产风险管应关注商业房地产市场中不正当竞争的行为，例如，为大量出售支自己房屋，一再压低房屋价格，引发整个商业房地产市场的价格危机；为缩短房屋开发建设周期，未经过检测便将存在危险隐患的房产出售；为减少成本获取高额收益，采用廉价材料进行建设等。商业房地产商为谋取利益，减少成本进行的不良竞争正愈演愈烈，这正是目前风险管控需重点关注的问题。

2.风险管控方式简单

为更好地谋取利益，大量投资商进入商业房地产行业，商业房地产开发资金与开发面积都不断扩大，但整个风险管控方式依然简单，仍旧保持“获得用地权——形成开发公司——出售房屋赚钱——卖完走人”的模式，企业并不注重风险的检测与管控，内部管理盲目化，内外风险因子都将摧毁商业房地产开发的野心。不确定风险因素的增加，带动商业房地产企业风险管理难度加大，但大部分商业房地产商并未关注风险管理的重要作用，企业抵御风险能力薄弱。

3.风险识别水平低

我国最早重视风险管理理论，进行风险管控是在20世纪80年代的土木工程管理过程中。后来风险管理理论涉及到方方面面，包括了商业房地产开发项目，但相比西方健全的风险识别与管理模式，我国风险识别水平低，处理问题的方式单一。一旦金融行业发生变化，整个风险管控机制并不能对此立刻反应，马上做出相应的应对方案，这将导致商业房地产商出现融资难、成本上升的问题。

4.项目决策盲目化

民营企业是我国商业房地产开发商的主要组成部分，民营性决定此类开发商意图获取更多的利益，易忽略项目开发前期的决策调查。缺少相关的市场调研，主观进行项目决策，企业的项目方案便会建立在过于乐观的市场预测或过于悲观的市场需求预测的基础上，易导致项目决策的盲目性。这种缺少相应的市场调研，尽管省下了市场调研耗费的人力与财力，但错误决策引导错误的建设工程，将带来更大的财力、物力与人力的损失。

5.业务流程混乱性

商业房地产管理过程中存在业务流程混乱的问题，这主要体现在前身为国有性质的开发企业。这类前身为国有亦或官办性质的企业，由于受到规模化管控，开发资金来源稳定，整体对风险把握能力差，企业内部门类不全，部门协调性差，文化与管理制度不突出，员工整体的责任意识不强，一旦这类企业进行转型，便会出现业务流程混乱，管理水平低下，资金周转不灵的问题。

6.监管机制形式化

我国出台了《保险法》与《担保法》两部法律文件来保障商业房地产行业的安全性，尽管商业房地产开发与管理的风险可以经由担保与保险来规避，但这两部法律并没有提及细节对于商业房地产风险管控的内容，风险担保主要针对自然灾害等威胁，风险转移与保障存在片面性，整个监管机制过于形式化。

7.建设资金来源单一

大部分商业房地产商的资金主要依靠企业向银行贷款实现，资金筹集方式单一，一旦开发商的企业信誉下降，市场行情下降亦或通货膨胀发生，企业的融资易出现困难，建设流程受资金制约而中止。关注企业融资方式，扩展融资渠道是减少建设风险的途径之一。

五、商业房地产风险管控的程序与原则

1.商业房地产风险管控的程序

商业房地产风险管控包含在整个项目建设的工程中，项目定位、项目投资风险、项目质量风险、合约执行力风险、政策风险、市场风险等。从开发商定位建设工程开始到后期维护都属于风险管控的范畴，以合约执行进行风险分析，商业房地产的开发项目涉及勘察、图纸设计、代理招标、购房等多种合约的签订与执行，合约的签订是一次性的，但整个工程是长期的，一旦合约执行过程出现问题，将给后期商业房地产开发造成难题。因此，注重确定项目程序的风险预测与应对机制，有利于商业房地产开发与管理有序进行。

2.商业房地产风险管控的原则

商业房地产风险管控涉及商业房地产开发与建设的各个方面，要想更好预测、分析、掌控风险，就必须坚持以下3大原则：

（1）以市场需求为基础进行开发

商业房地产项目的开发与管理是一种规划性工程，不确定的特点尤为突出。要想合理规避风险，就必须进行全面市场调研，包括弄清商业房地产行业现有规模、消费者需求房屋类型、每平米价格、建材价格、建材种类等，假若缺失对市场需求的分析，开发商仅凭臆断进行决策，就可能建设出不符合市场需求的房屋，多数烂尾楼、滞销楼因此产生。

（2）以技术创新为依托进行项目

不断发展的技术推动商业房地产开发方式的改变，以往信息资料的搜集需要依靠大量人力，地表地形的测量更是费时费劲，现在技术革命带动建设方式的改变，搜集信息资料通过网络媒介进行短时间、大批量搜集，地表地形的勘测利用相应测量仪器进行，不仅大量缩减时间，而且减少企业成本。以技术创新为依托进行项目建设，需开发商着眼技术创新，引进先进技术进行项目建设工作。

（3）以提高人才素质为发展目标

以培养人才为目标为发展目标，是从提高开发商管理水平与预防风险的角度进行考量，通过提高人才素质，能更好地实行企业计划安排，完善企业监管工作，提高开发商的工作效益。开发商要想提高企业人才素质，可以通过完善企业人才管理机制，健全风险预测培训机制，培训企业人才的风险意识来提高现有人才水平，可以通过建立合理的人才选拔机制来保证新入职员工的素质水平，提高整体素质要求。

六、结论

近年商业房地产行业依旧火热，但商业房地产项目具有不确定性、易受影响、固定性、投资金额大、回报周期长的特点，倘若不重视商业房地产行业的风险管控，就容易造成烂尾、滞销、开发商资金周转不灵的难题。因此，應坚持市场需求为基础来进行正确决策，引进先进技术，不断完善风险预测与防御机制，保证商业房地产行业的稳健发展。

参考文献：

[1]谭贤国.商业房地产项目管理风险与控制[J].现代经济信息，2010（5）：22-24.

[2]王笑藏.我国工程项目管理的现状与对策分析[J].中小企业管理与科技，2011（3）：30-32.

[3]陈涛.浅析商品商业房地产项目经营管理中的风险管控[J].商场现代化，2015（5）：46-48.

作者：崔泽南

商业房地产经济论文 篇3：

商业房地产运营管理模式的创新与应用研究

摘 要：随着市场经济飞速增长，商业房地产投资也不断升温，商业房地产开发的难度在于运用管理，一套系统可行的商业房地产运营管理模式是持续发展和物业增值的正确方向。本文介绍了商业房地产运营管理的概念和特点，分析了我国商业地产的发展驱动因素以及未来的发展趋势，最后提出了构建运营管理模式的创新方式，力求对房地产市场提供参考。

关键词：商业房地产；运营管理

一、引言

近年来，商业房地产蓬勃发展，商铺的销售业绩相当可观，但同时后续的经营管理也需要引起关注。虽然大多数住宅项目都能够赢利，但商业地产行业的风险很高，在发展经营中也暴露出了一系列问题。首先，大量房地产企业的涌入，使得住宅项目出现了空前的高潮，但市场需求有限，最终造成较高的房屋空置率。现阶段的房屋需求主要是百货与餐饮相结合的商业形态，地产商在进行项目设计时缺乏创新，产品毫无特色。其次，对商铺格局管理的缺失造成商场人气流失，低层商铺容易吸引顾客、招租招商，高层商铺则不然。最后，开发商把焦点放在商铺是否能够出租，对整体项目没有统一规划，能够抢购一空就万事大吉，增加了后续经营的管理难度。

二、商业房地产运营管理的基本要义

1.商业房地产运营管理概念

运营是指在生产经营的过程中，将人力、信息、技术等生产要素转变为最终的产品的过程，运营管理是指对这个过程的管理，包括对设计、开发产品项目的计划、组织和控制等方面。商业房地产运营管理是对房地产设计和开发过程的管理。

2.商业房地产运营管理特点

商业地产的特殊性决定着商业房地产运营管理与传统意义上的制造业运营管理有着一定的区别，以制造业为范本的营销管理方案对房地产行业并不适用，甚至会适得其反。商业房地产运营管理有着显著的特点。第一，与制造业有形的产品产出不同的是，商业房地产属于无形的服务产出，对生产进度、产品质量和生产成本的依赖性不大，更多的是取决于人与人之间的沟通交流，投资商、经营者、消费者都是运营管理的对象，需求有很大的不确定性，不同的对象需求能够产生截然不同的效果。第二，制造业的同一种产品可以用不同的生产系统来进行制造，因此产品和生产是两个独立的系统，可以分别进行设计，相互之间几乎没有影响，但商业房地产的独特性使得其提供系统成为了服务的一个部分，不可分割，因此管理服务和提供系统必须同时设计。第三，消费对制造业企业的生产过程不会产生很大影响，但是在商业房地产运营过程中，消费者对运营质量和效率能够产生很大的作用。第四，除了产品和生产是不可分割的，商业房地产运营管理过程中的生产和销售两个系统也是不可分离的。提供服务员工的人为因素对结果影响很大。第五，人是商业房地产行业的核心，与传统行业相比，其员工的地位更加重要，主要是因为人对所提供服务的效率和结果的影响颇大，而员工在知识、技能、工作态度等上存在着很大的个体差异，所以人是运营过程的关键。第六，制造企业提供的是有形的产品，而商业房地产提供的是无形的服务，因此很难利用专利形式来保护自己，只能提高自身的综合能力。第七，有形的产品能够通过数字进行量化，而无形的服务无法以量化的形式进行考察，使运营管理的结果隐性化和复杂化。

三、中国商业房地产的发展驱动因素

1.市场成长驱动因素

虽然我国的房地产行业已经日渐成熟，但商业房地产尚处于发展初期。2013年我国的社会消费品零售额达到79820亿元，与十年前相比翻了十倍，但我国的商业购物中心数量与发达国家相比还相去甚远，十年前我国称得上购物中心的不足500个，而美国有近2万个，英国有近2000个。伴随着商场零售市场的持速增长，商业房地产商看到了该领域的巨大市场空间以及潜在的利润。除了与各国购物中心数量的差距，我们也应该考虑到购物中心是否与当前消费需求相适应，做到供求平衡，发挥作为零售业购物载体的巨大潜力，合理促进市场经济的发展。

2.需求驱动因素

十年前我国的消费率水平为61%，与世界平均水平相比低了约20%，与中国发展水平相当的菲律宾、泰国、印度尼西亚等国家都与国际水平相当。如今我国消费率增长为83%，略高于世界平均水平，由此可见，居民消费空间潜力巨大。在这十年间，我国的零售业快速增长，门店数量和销售业绩不断增加，在网络购物还不发达的时候，商场零售业更是如火如荼，“高品质、品牌化、个性化”越来越受到消费者的欢迎，家电连锁、超市、百货等销售额居高不下，世界前50强产品都相继涌入了中国的商场，消费需求的驱动使开发商们都想分这一杯羹。

3.供给驱动因素

商业房地产租出的门店数量不断增加，加之一些高端产品项目的租金较高，达到普通住宅的3倍以上，商业房地产的投资回报非常理想，投资收益率获得了市场的认可，形成了供给驱动因素，与其他驱动因素协同作用。

4.协同提升驱动因素

商场、百货、超市的投资计划应充分考虑周边住宅、公寓的分布，同时商业房地产本身也能够对周边环境、价值造成一定的影响，二者之间互惠互利、协同提升，提升项目的综合价值符合开发商的投资观念。

5.竞争驱动因素

住宅、写字楼等房地产形式比较传统、形式单一，形成了较为固定和成熟的模式，几乎没有变化的空间，但商业房地产刚刚起步，基于刺激消费和市场竞争的特点，能够挖掘出更多的卖点。因此，根据拟定的主题，合理规划和引入地产项目、招商项目，才能提升综合竞争力。

四、中国商业房地产未来发展趋势预测

1.空间分布演进

第一，传统的商业房地产在城市中的分布形式是“带状商业街”，究其原因，一方面市政管理者对商业街的观念根深蒂固，另一方面经营者在选址时希望利用已经成形的商业设施条件，以小投入获得大回报。但是随着消费体验的转变，人们希望能够用最短的时间获得更方便高效的购物体验，传统商业街不仅无法满足日趋增多的私家车停靠问题，还使得人们疲于奔波，降低购物欲。因此，“区域状商业中心”的分布形式更加适合未来的消费需求，将横向的商铺分布变为纵向的商铺分布，一次性满足消费者的所有需求。第二，随着我国城市化的加速推进，中心市区的人口要向边缘和郊外扩散，消费需求也随之发生了转移，价值市区高额租金的压力，商业区向郊区开拓的可能性增加。

2.经营模式升级

商业房地产是房地产和商业相结合的行业，是房地产和商业发展到一定程度的产物，在商业房地产慢慢走向成熟的阶段，经营思路也趋于规模化、理性化、高门槛。针对今年房地产投资过热，政府也出台了相关的调整政策，规范了房地产经营模式。未来的主流经营模式可以概括为：“区域状商业中心”的分布形式为人们带来了“一站式”消费体验，能够受到顾客的广泛认可，这种购物中心模式对管理的深度和广度要求不高，符合大多数发展商的管理需求，而且购物中心的展示功能能够收到零售品牌的青睐。在商品品牌的聚集的情况下，商场的打折活动更加能够吸引消费者的光临。开发商除了设计和开发房地产，要把重点放在强化后续的专业化经营管理上来。由于开发商对管理观念和能力的缺失，未来“商业房地产运营管理”可能成为新型的专业，为商铺投资者提供物业、卖场经营、规划等方面的管理。

3.市场规模增长

2005年我国流通规模与往年相比有了明显提升，2006年进一步扩大，显著促进了零售业的增速，创1997年以来的最高增长率，现阶段中国城市的真实消费力增长了5倍以上。零售业是商业房地产的主流投资者、租赁者，超市行业的门店数量不断增加，沃尔玛和家乐福两家零售巨头在上海的投资数量为52家。家电连锁行业也是人们消费的主要商品，随着科技的进步，通讯和数码技术被应用到家电用品中，促进了居民消费水平，同时手机和数码类产品的普及和更新换代也吸引着追赶潮流的年轻人。中国百货的品牌经营已经由“大而全”成功的过渡到了“专而精”。

4.开发模式变革

开发模式的变革分为开发流程、结构、盈利模式的变革，传统的住宅地产面向的客户是直接的使用者，其开发流程是先进行地产开发，再进行招商，而商业地产的正确开发流程恰恰相反，即先招商，再进行地产设计和开发，因为商业地产面对的直接消费者是商家，间接消费者才是顾客。如今已经不是以量取胜的消费时代，开发商不能只追求供应量，而是要面对实际的消费需求认真分析、总结经验，根据不同城市经济水平、不同层次人群消费水平来进行产品结构调整、定位、控制等。商业地产进入了一个持有型的时代，主要靠持有商业经营盈利，所以我国的商业房地产也应该向该方向转变。

五、商业房地产统一运营管理模式的构建

1.商业房地产统一运营管理模式的理论核心

商业房地产主要涉及四个利益主体，即投资商、开发商、经营商、消费者，他们实现利润的方式有所不同，开发商的利润是通过销售和租赁商铺产生的，投资者和经营者的利润是通过顾客的购买行为实现的，经营是保证共赢关系的核心，所以只有提高消费者满意度，统一运作资金、市场和资源，才能实现经营者、投资者、开发商的协作共赢。因此，开发商应该仔细分析各主体的利益所在，保障他方的利益，整合资源、统一运营。对运营管理模式的设计应该考虑到隐性服务要素设计、显性服务要素设计、环境要素设计和物品要素设计，尤其是要充分把握顾客的偏好、特点和个性化需要，突出提供系统的灵活性。

2.商业房地产统一运营管理模式的内涵特征

目前，很多开发商都以“一卖了之、一走了之”的思路和态度来运作项目，但其实商业房地产项目的招商环节结束后，金融运营管理阶段，这才是决定项目是否能够成功的关键。没有完善的前期规划和开业后的统一卖场管理，即使销售清盘，实现利润，该项目也是失败的，因为，这是一种急功近利的运作模式，长此以往商业项目的经营必定日渐萧条。开发商需要将各种生产要素统一到一个经营主题上来，进行高效配置，实行商业房地产统一运营管理模式，从一个整体、全局的角度分析解决问题。招商不仅要注重数量，也要保证质量，对商铺的分别进行区域功能性的划分和规划，保证业态互补、客流动线流畅，最后进行统一的媒体推广、营销活动企业等，建立起商业房地产品牌。

3.商业房地产统一运营管理模式的实现机制

从市场的角度来说，市场是千变万化、瞬息万变的，其形态直接影响着房地产项目运营的结果，要及时掌握市场动态，为项目发展、应变提供可靠依据。从战略的角度来说，要重点考虑提供什么样的服务以及怎样提供服务的问题，包括质量管理、卖场管理、人员管理等方面。从策略的角度来说，明确的竞争策略能够为顾客提供更高的价值，商业项目才能持续生存和发展。从管理的角度来说，运营管理是项目永续经营的内在动力，进入后期经营才是迎接市场考验的开始。

参考文献：

[1]张跃松，叶剑平，徐燕鲁.国内外房地产市场营运行的比较分析[J].沈阳建筑大学学报（社会科学版），2013（02）：104-106.

[2]禹来.购物中心生命周期与创新管理——以广州天河城购物中心为例[J].广东商学院学报，2013（6）：4-11.

[3]吴德云.“商铺零售+主力店群租赁信托化”商业地产经营模式研究[J].河南商业高等专科学校学报，2014（1）：24-26.

[4]羊卫辉，彭晓华.我国商业地产的运营模式评析[J].中国房地产，2013（2）：36-38.

[5]刘建湖.转型期我国商业地产发展的若干为题[J].商业时代，2013（2）：4-6.

作者：陈慧瑶