江西房地产市场发育地区差异性分析

2022-09-11

1 江西房地产市场特征

经过将近40年的市场快速发展, 江西房地产开发呈现多方面的特征, 主要是投资规模不断增大, 建筑施工面积不断扩大, 居民刚性需求不断扩大, 经济社会发展不断攀升, 给江西房地产市场注入一剂活力的清新剂, 根据江西统计年鉴统计, 主要呈现以下几个特征:

1.1 投资规模不断扩大, 发展速度跌宕起伏

2015年全省开发投资总额高达1520亿元, 同比增长近15%。从全省范围来看, 在11个地市中, 包含有6个超过全省平均值。宜春为全省之最, 开发投资额近150亿元, 同比增长34.58%。鹰潭市、吉安市和萍乡市分列2~4位, 其增长速度分别为28.48%、24.09%、22.32%。其中2016年第一季度, 国家出台了一系列的政策, 包括信贷、税收方面的, 用来支持合理住房消费和房地产市场健康稳健发展。财政部、国家税务总局等部门联合发布了《关于公共租赁住房税收优惠政策的通知》、《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》以及“营改增”实施细则;中国人民银行、银监会联合公布了《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》;从全国层面来讲, 有利于房地产商去库存, 改善整个房地产市场, 从而带动整个江西市场的整体上涨, 并且涨幅不断增大, 创造了全国之最。

1.2 市场供需两旺, 房价上升较快

全省销售面积、销售额和竣工面积全线飘红, 呈现高速增长;近十年来销售面积增速高达18.71%;竣工面积增速达到年均8.63%;短短十年间销售面积也增长了5.5倍。

目前仍然处于卖方市场, 市场供需比都达到一个高位状态, 尤其是南昌销售均价也从3000元/㎡上升到18000元/㎡, 直接上升了6倍。其中2016年3月南昌市新房预售有21个项目, 比2月整整多出19个。主要分布在红谷滩8个, 西湖区4个, 高新区、湾里区3个。

2015年全省房地产开发企业房屋施工面积15293.6万平方米, 增长14.7%, 增速较上年提高3.5个百分点。商品房的需求不断扩张, 在部分程度上造成了房价单价不断攀升的主要原因之一。

1.3 土地开发较快, 市场极度活跃

从近十年来的土地购置面积看, 虽然在总体上出现下降的趋势, 但是每年的波动性比较大, 主要是土地利用规划没有调整好, 土地供应没有按照市场的供需比进行招拍挂, 从侧门反映出土地成本在不断增加, 并且增加的幅度居高不下, 这和市场的活跃度息息相关。从土地购置费看, 从52.78亿元到147.46亿元, 仅仅用了10年时间, 但是2011年至2012年期突然下降, 但是第二年间却呈现喷发式增长, 主要原因是市场活跃度造成的。另一方面原因是银行间的资金成本大部分都进入了房地产市场, 造成了房产商资金比较充裕, 对部分优质地块不惜一切代价, 这就导致地王不断出现, 更新速度非常之快, 有的甚至只有短短的1一个月, 甚至更少。

2 江西房地产市场区域差异

2.1 江西省房地产市场区域差异的影响因素

运用科学的指标体系对全省各个地市的房地产情况进行区别, 在共性中寻找个性, 在个性中找出差异点。因此科学的指标体系是市场区域差异的基本前提。通常情况我们在挑选指标的时候往往选择可以量化的指标进行处理, 用来最终的设定和衡量。本文结合房地产相关理论知识和实践情况, 综合考虑, 主要选举以下五个方面的因素, 一是房地产市场成熟程度;二是房地产的整体市场规模;三是各个地市房地产的市场结构;四是各个房地产项目的资金来源;第五是各个地市的房地产供需比。

最终本文选举的指标为房地产投资占地市的GDP百分比;地市房地产投资增长率占地址的全年GDP增长率房地产投资额;以其销售面积, 销售均价、竣工面积等因素。考虑到销售户型的需求情况, 主要是采用90㎡以下的住宅销售比占销售面积的比重。

2.2 江西省房地产市场差异性分析

十年间全省的房地产开发投资速度和总量呈现同向增长的良好势头, 尤其是南昌市增长速度和增长幅度最大, 11个地市间的差距也在逐步拉大, 以去年南昌和鹰潭对比, 差额高达90亿元;南昌和萍乡相比达到最高值, 将近400亿元。对比全国平均水平, 从全省来看, 近十年来投资总额的绝对值不断增长, 从人均621元上升到6787.39元, 增长了11倍之多。其中南昌、抚州和新余高于全省平均值。人均房地产开发较多的地级市有南昌、鹰潭、九江和赣州, 前者超过全省的水平。总体上讲, 地市级居民人均生产总值和可支配收入在不断增加。其中南昌与吉安对比, 两者相差8978.23元年;但是倒数第二的上饶和倒数第一的吉安对比差距不大, 只有不到600元的差距。

2.3 房地产信贷规模差异性

全省房地产的投资资金来自于银行的放贷资金, 那么信贷规模情况嫩, 主要从房地产企业如何运用各种金融工具和金融杠杆的作用和水平来看。从开发投资总金额的来源上讲, 可以清楚地分析出, 绝大部分房地产开发商的开发投资资金都是自筹的, 但是每个地市的国内贷款比例却不尽相同, 并且具有一定的差异性;如萍乡市最高, 达到18.57%, 其次是九江市, 达到17.29%, 南昌和上饶分列3~4位, 分别是15.87%和13.82%。以上四个地级市高于全省的平均水平, 说明这些地市的相对融资能力比较强。但是鹰潭是自筹资金比例最高的地级市, 其自筹比例达到54.45%, 国内贷款仅仅只有9.97。地级市的房地产市场资金来源主要体现在金融工具的运用上, 呈现很大的差异化的水平和能力。

3 江西省房地产市场健康发展的建议

针对调控来讲, 不是简简单单的一个政策, 也不是单一解决某一个问题, 同时更不能包治百病, 同时在不同阶段还会出现一些副作用、反作用。因此, 为了能够让江西省房地产市场健康稳健发展需要结合江西省的实际情况, 具体问题具体分析, 同时确保政策的出台有利于绝大多数人的利益, 从而起到对政策的支持力度和落地效果, 这种政策的出台和推行, 阻力就会变小, 从而形成良性循环, 最终有利于房地产市场的稳健发展。结合以上的情况分析, 根据江西实际情况, 从地区差异性和影响因素提出部分建议和意见。

3.1 政府宏观政策应与本区域经济水平相适应

逐步取缔部分行政事业收费, 真正做到让利于人民群众, 让利于购房者, 在政策执行过程中要派出工作组进行抽查, 避免出台的政策成为一纸空文, 上下不一的局面;这样在一定程度可以帮助开发商降低开发成本, 另外一方面可以带动当地房价的降低。全省应该成立11个房地产市场分析小组, 成员从各大高校和市场专业人士中抽取, 以便于随时可以了解房地产的市场动态, 以期用最少的时间提出最有效的措施, 同时掌握全省的房地产供求关系比。

3.2 制定与本地区经济水平相适应的抵押贷款政策和金融政策

金融政策和金融工具在沿海运用的十分广泛, 江西省由于处于经济欠发达省份, 在金融工具的运用上一直处于劣后, 从而各个地市和发达省份的相近程度导致11个地市的金融工具运用差异性比较大。因此, 要对地市的公务员和人民群众进行普及相关金融政策和房产抵押政策, 简化各个体系的手续, 完善整体体系的程度, 构建从购买到拿证抵押一条龙服务措施, 从而促进房地产企业融资平台, 通过政府搭台, 企业唱戏的模式来拓展融资平台, 最终降低企业融资成本。

3.3 根据实际制定适合本地区的房地产发展战略

充分利用智力支持, 通过和高校合作, 搭建一个政府、高校、企业相结合的平台为政府提供智力支持。充分利用教师的学生资源对房地产市场充分调研, 提供最合时宜的供需产品比例, 从而有针对性地进行产品设计和结构调整。

第一类发展区域具有较为成熟的买卖市场, 因此在这里地区尽量商品化、市场化, 尽量尊重市场的正常规律和需求, 开发具有环保、绿色、智能等新理念的房地产产品吸引新的需求者;目前出台的一系列政策对于四类地区中经济发展欠发达的区域的低收入者来讲, 具有一定的福利色彩, 如安居房、经济适用房, 要扩大建设比例。从而最终实现房子是用来住的, 不是用来炒的理念。

3.4 加强三类发展地区市政基础设施和公共服务设施配套建设

第三类地区再房地产市场上具有很重要的影响地位, 这部分区域受到城市的基础设施和配套设施以及当地经济的影响, 很难有建设增长的空间。这样直接导致在人才吸引力上没有很大的空间, 因为基础设施连接医疗、教育等公共配套资源的配置等, 因此要增加公共配套实施的建设力度, 运用房地产商来帮助协助建设基础设施, 如采用PPP模式等, 最终实现吸引人口基数增加, 流动人口增加和住房需求增加的局面, 从而最终实现市场购买力。

摘要：江西省的房地产情况在二、三线城市中的涨幅一直居高不下, 这既有全国房产市场的特征, 也包含一部分江西省的特色。一方面江西房地产, 尤其是南昌的房地产市场不断变大, 城市外来人口的增加和经济水平的快速增长都促进了江西房地产市场的增大。另一方面江西房地产市场起步晚、起点低, 初期都是一些比较小的房产商, 目前全国前十的房产商都到江西进行投资, 投资额也不断扩大。从目前情况看, 江西房地产主要分两块, 一块是以南昌、赣州、上饶;另一块是其他地市。通过分析得出, 区域性房地产市场发育差异主要是基于以下几个方面影响, 主要是人口数量、城市配套设施、经济发展水平、居民消费指数。同时, 本文根据分析的结果提出了部分可行性建议, 希望能对后续研究者和学者的探讨有所帮助。

关键词：江西房地产市场,区域差异,差异性分析