西部地区房地产投资论文

一季度及4月份经济数据低于预期，再次触动了政府保增长的机制。5月23日，国务院常务会议明确提出，将稳增长放在更加重要的位置，并对如何保增长进行了部署。在这种情况下，我们更应该把目光聚焦于国家会采取什么样的方式来保增长，哪些领域会最大程度地受益，如何才能更大地分享政策红利。下面小编整理了一些《西部地区房地产投资论文(精选3篇)》仅供参考，希望能够帮助到大家。

西部地区房地产投资论文 篇1：

商业地产开发企业投资对中国地区生产总值的影响

摘 要：本文使用较为前沿的分位数回归技术，对2010-2012年中国的房地产开发企业投资规模和地区生产总值的截面数据进行分析，结果表明，房地产开发企业投资总规模与地区生产总值正相关。并且随着地区生产总值的增加，房地产开发投资的乘数效应呈上升趋势。

关键词：分位数回归；地区生产总值；房地产投资

一、引言

投资对经济增长的作用表现在两个方面：一是短期的需求效应，由凯恩斯理论，GDP由消费、投资、政府支出和进出口四部分构成，增加投资可以直接增加总需求，从而带动总产出增加；二是长期的供给效应，投资可以形成新的后续生产能力，为长期的经济增长提供物质和技术基础。在对投资与经济增长的关系的研究中，学术界已经证明，固定资产投资和经济增长存在着显著的正相关关系。在中国，房地产开发投资已经成为中国经济增长和波动的重要因素。

目前国内外学者对房地产投资和经济增长的关系也进行了较多的讨论。从研究方法和研究内容来看，主要可分为两类：

一类利用格兰杰因果检验，使用时间序列数据分析房地产投资与经济增长的关系。由于研究时使用的样本和解释变量的定义的不同，得到的结果也不尽相同。Coulson和Kim（2000）认为房地产投资是引起经济增长的原因。Liu（2000）发现经济增长对房地产投资存在反馈作用。沈悦和刘洪玉（2004）研究发现，我国经济增长对房地产投资具有单向因果关系，经济波动会引起房地产投资的波动。

另一类利用要素贡献分解法来分析房地产投资对经济增长的贡献。刘洪玉和张红（2006）测算得出，1998-2001年，我国房地产开发投资对经济增长的平均贡献率为14.3%。王维安（2004）研究发现，2003年，中国房地产投资对经济增长的贡献率为19%。梁云芳（2006）的研究指出，2004年，房地产投资对经济增长的贡献率为28.5%。

与以往的研究相比，本文的不同之处有两点：第一、以往的研究主要采用全国的数据或者单独对某一省市进行研究，采用时间序列数据，而本文采用31个省（市）的截面数据，分析区域层面的影响；第二、不同于以往的研究，本文使用较为前沿的分位数回归技术，考查不同的分位点上，房地产投资对不同地区经济增长的影响，目前为止，国内使用该方法来分析该问题的文献非常少。

二、研究方法和数据说明

传统的线性回归模型描述了因变量Y的条件分布受到自变量X的影响过程。如果模型中的随机误差项满足零均值同方差的假设，则此方法为最佳线性无偏估计（BLUE）。但是实际的经济生活中，这种假设常常无法满足，数据可能会出现尖峰厚尾、数据存在异方差等等，这时，普通最小二乘法将不再适用。

为了弥补普通最小二乘法在这方面的缺陷，Koenker和Bassett在1978年提出了分位数回归的思想。它依据因变量的条件分位数对自变量X进行回归，得到不同分位数下的回归模型。分位数回归可以更加精确地描述自变量X对于因变量Y的变化范围以及条件分布形状的影响。当自变量对于不同部分的因变量的分布产生不同的影响时，分位数回归可以更加全面的刻画分布特征，从而得到全面的分析。

本文采用的模型如下：

式中，gdp为31个省市的地区生产总值；estinv为各地区房地产开发企业投资总规模；ε为误差项。数据来自《中国统计年鉴》的5-29房地产开发企业投资总规模及完成情况（2010-2012年）和相应的2-14地区生产总值和指数（单位均为亿元）。

模型中选取的代表性的分位点为0.2、0.4、0.5、0.6、0.8，使用的工具为Eviews7.1。

三、实证结果分析与讨论

分别求地区生产总值的分位数值，可得下表：

首先对gdp和estinv进行普通最小二乘回归，得到结果如下：

可知，平均来说，房地产投资增加一个单位，地区生产总值会相应地增加7.75个单位，即房地产开发投资与地区生产总值正相关。

使用Eviews7.1，对模型进行中位数回归，结果如下：

进行分位数回归，5个分位数回归系数全部显著，相应的结果如下：

并且由图像可知，不同的分位点之间，gdp和estinv的回归关系基本相同。

从估计结果可以看出，房地产开发企业投资对经济的贡献确实随着地区国内生产总值的提高而变化。具体来说，随着地区国内生产总值的提高，房地产企业开发投资总规模对地区经济的乘数效应越来越大。如果房地产开发企业同样的增加比如1个亿的投资，经济最发达的20%的地区国内生产总值，相比经济最不发达的20%的地区，会多增加4.22亿。这意味着，在同等条件下，如果各个省市采取同样的政策来鼓励房地产开发企业进行投资，那么省际间的经济差距将会进一步扩大。仅仅从房地产投资这个视角看，要保证省际间的均衡增长，经济欠发达地区相对于经济发达地区，应该增加对房地产的投资，增加基数，从而在乘数较小的情况下，也可以保证一定量的增长。

由类似的过程，我们也可以得到2011年和2010年相应的分位数回归，结果显示：除了都满足在同一年度，在经济越发达的地区，房地产企业开发投资总规模对该地区经济的乘数效应越来越大这一论点外，我们还可以发现，随着经济的发展，单位房地产企业开发投资对经济的贡献即乘数效应整体呈现一个下降趋势。

四、结论与建议

本文的实证分析除了验证了较多学者关于房地产投资和经济增长的定性结论，即房地产投资在经济增长中扮演着重要角色，能够有效的拉动经济增长之外，还分析比较了在经济发展程度不同的地区，发地产投资的乘数效应的区别。

本文得出的主要结论如下：（1）房地产投资对经济的增长能够起到促进作用；（2）房地产投资对经济增长的贡献存在区域差异，经济越发达的地区，房地产投资对经济增长的乘数效应越大。（3）随着国家经济的发展，房地产投资的乘数效应整体呈下降趋势。

本文的政策建议为：（1）合理发挥房地产投资对经济发展的拉动作用，保证房地产投资和经济增长的良性互动；（2）实施区域性的房地产政策。由于房地产投资对经济增长的影响即乘数效应存在显著区域差异，那么政府在制定房地产政策时就应该避免一刀切，多实施区域性的房地产政策。具体来说，如果为了保证省际间均衡发展，那么政府应该加大对经济欠发达地区（如中部和西部地区）房地产企业的扶持力度，鼓励多投资，在乘数较小的情况下，增加基数，保证和经济发达地区的同步增长；但是，如果说政府想要使同样的资金对经济增长发挥出最大的贡献，那么就应该鼓励企业将资金投放到经济最发达的地区，也就是房地产投资乘数最大的地区。具体政策该如何选择，还要取决于政府制定政策时的目标。（3）不能将地区经济发展过多的依赖于房地产投资。尽管不同地区，房地产投资乘数有大有小，但是随着经济的发展，房地产投资乘数整体呈现下降趋势，即同样的资金，在相同的地区，对该地区的乘数效应逐渐减小，那么在依靠房地产投资拉动经济的同时，政府应当寻求一些其他的推动经济增长的方式，这样在房地产投资乘数下降到一定程度时，可以制定政策，将企业的投资引导向乘数效应更大的行业上去，保证长期内，经济可以以比较高的速度稳定的增长。

参考文献：

[1]雷辉.我国固定资产投资与经济增长的实证分析[J].国际商务——对外经济贸易大学学报，2006，（2）.

[2]黄忠华，吴次芳，杜雪君.房地产投资与经济增长[J].金融和贸易经济学，2008，（8）.

[3]刘金全，于惠春.我国固定资产投资和经济增长之间影响关系的实证分析[J].统计研究，2002（1）.

[4]陈建宝，丁军军.分位数回归技术综述[J].统计与信息论坛，2008（3）.

[5]刘生龙.教育和经验对中国居民收入的影响——基于分位数回归和审查分位数回归的实证研究[J].数量经济技术经济研究，2008（4）.

[6]梁云芳，高铁梅，贺书平. 房地产市场与国民经济协调发展的实证分析[J].中国社会科学，2006，（3）.

[7]梁云芳，高铁梅.中国房地产价格区域差异的实证分析[J].经济研究，2007，（8）.

[8]沈悦，刘洪玉.中国房地产开发投资与GDP的互动关系[J].清华大学学报，2004，（9）.

作者简介：李阳（1988- ），男，河北深州人，研究方向：西方经济学

作者：李阳

西部地区房地产投资论文 篇2：

新型保增长

一季度及4月份经济数据低于预期，再次触动了政府保增长的机制。5月23日，国务院常务会议明确提出，将稳增长放在更加重要的位置，并对如何保增长进行了部署。在这种情况下，我们更应该把目光聚焦于国家会采取什么样的方式来保增长，哪些领域会最大程度地受益，如何才能更大地分享政策红利。

投资仍然是保增长的主要领域，国家将通过政府支出的加大、信贷的放松、大型项目的开工来稳定经济增长。集短期保增长和中长期转型于一体的水利、电力、环保、高铁、轨交、电信、保障性住房、中西部等八大领域最为受益。

从理论上看，由于出口主要取决于国外的需求，消费主要取决于居民收入增长以及预期，宏观政策短期内对这两个变量的影响有限，扩大投资必然成为每次保增长的着力点。从现实需要看，在出口下台阶之后，经济下滑的主要风险集中在固定资产投资方面，这也需要政府通过刺激投资来稳增长。因此，我们在未来一段时间能看到国家加大政府投资来对冲房地产投资的下滑。

与2008年类似，都是通过刺激投资来保增长，但也存在很大的不同之处。2008年时的项目储备不足，项目上马比较仓促，质量良莠不齐，而2012年是“十二五”的第二年，大量的项目等待开工建设，只需要把该做的项目做起来，就能够形成一股强大的推力。因此，把短期保增长和中长期转型结合起来的水利、电力、环保、高铁、轨交、电信、保障性住房、中西部八大领域将最受益。

在2008年保增长中，国家对房地产政策做了大的调整，那么在这次房地产投资下滑过程中会不会对房地产政策也进行大的调整呢？由于有保障性住房投资的跟进，今年的房地产政策将体现在“三不一完善”，即对房地产调控的决心不动摇，政策不从紧，政策不松动，完善政策鼓励居民居住性需求。5月23日召开的国务院常务会议上明确要稳定和严格实施房地产市场调控政策，并不意味着政策毫无变化。我们认为，无论是从中长期还是短期来看，都需要尽快对抑制居民合理住房消费的不合理政策的进行调整，改变一刀切的做法，通过降低首付比例、利率优惠、税费减免等来鼓励居民的住房消费。

由于这次稳增长是以政府投资来弥补私人投资的不足，其投资和项目下拨的节奏取决于私人投资尤其是房地产投资的下滑节奏。未来3－6个月是房地产投资下滑最快的时间，政府投资力度会最大。同时这段时间又是通货膨胀趋势下滑趋势最为明显的时间，也为政策通过财政、货币和项目保增长提供了空间。

稳增长，资金先行，信贷和财政资金拨付会最先体现，3月份财政支出大增，信贷突破1万亿，让我们初步看到了政策更加积极的信号，但最终还要体现在投资需求方面，除了调研各主要项目的进展之外，最重要的关注中长期贷款占比、基础设施投资增速，以及中央项目投资增长三个指标。伴随着“十二五”项目的开工，农村和西部地区基础设施、城市市政工程、铁路、节能环保等项目的实施，中长期贷款占比将提升，基础设施投资和中央项目投资将触底回升。

经济增长下行压力加大，将倒逼政策发力，我们可以更积极。但是这并不意味着我们会重新演绎2008年那样波澜壮阔的故事，由于总体上就业压力不像2008年那样大，地方政府加杠杆的空间变小，政府对经济增长的容忍度提高，这使得这次政策更多是托底，其力度要明显小于2008年，不宜对这次政策预期过高。如果民间投资增长比预期的高，或者通货膨胀压力比预期的大，都会对政策形成干扰。因此，在乐观中需要留一份清醒，对政策力度进行动态评估。

作者为申银万国证券研究所首席宏观分析师，2011年“远见杯”中国宏观经济月度预测第一名

作者：李慧勇

西部地区房地产投资论文 篇3：

棚户区改造：潮水退却，谁在裸泳？

今年4月，财政部公布2019年全国棚户区改造规划285万套，相较2018年规划套数580万“腰斩”。至此，国务院2015年出台的“棚改三年计划”（2015 年6月30日，国务院发布《关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》，要求2015-2017年完成改造包括城市危房、城中村在内的各类棚户区住房1800 万套，加快棚改项目建设，并积极推进棚改货币化安置）基本完成，大规模的棚改开始“退潮”（图1）。

棚户区改造是一项民生工程，早先的做法是以房换房的实物化安置，因不涉及市场交易，对房价影响较小。2015年，国务院决定以货币化安置方式加快推进棚改，即政府以市场化交易方式将拆迁款直接支付给棚改区居民。
图1：潮起潮落：2019年棚改规划套数同比“腰斩”
资料来源：Wind、招商银行研究院、招银国际研究

货币化方式彻底激活了棚改居民的房地产和消费金融行为。调研显示，棚改补偿款中的七成被用于购房，部分居民会选择按揭贷款加杠杆以进一步改善住房条件；另外三成则用于增加储蓄和提升消费。大规模的棚户区改造，加之杠杆效用，导致商品房销售上升，房地产库存快速消化，推动房价上涨和房地产投资，在拉动钢铁、水泥等上游部门的同时，也带动了家电、家具、装潢、汽车等“后地产链”的繁荣，从而对宏观经济产生广泛的影响。
棚改货币化的得失

首先，棚改货币化安置显著拉动了商品房销售。随着货币化安置比例由2014年的9%快速提升至2017年的60%，其对全国商品房住宅销售的贡献率不断上升，由2014年的3%升至2017年的21%；2018年棚改货币化安置力度略有下滑，货币化比例约50%，对住宅销售面积的贡献率18%。

其二，得益于货币化棚改带来的销售景气，商品房去库存取得了显著效果。2009至2016年，我国的商品房待售面积不断积累，由2亿平方米升至7.4亿平方米，去化周期由2.3个月升至6.2个月。随着货币化棚改逐渐铺开，全国商品房库存快速下滑。截至2019年3月，商品房库存5.2亿平方米，较2016年初高点下降30%。与此相应，去化周期由6.2个月下降至3.3个月。其中，三四线城市去库存效果尤其显著（图2、图3）。

再者，房地产销售上行、库存下降推动了房价上涨。2015年8月至今，百城住宅价格指数同比增速连续44个月为正，景气区间时长显著超出前几轮房地产小周期。2017年中以来，房价走势出现分化，受货币化棚改支持更多的三四线城市房价同比增速显著超过一二线城市。

最后，房价上涨预期也拉动了房地产投资，支持了宏观经济在2016-2017年企稳回升（图4、图5）。

不过，应该看到，货币化棚改提高安居保障、助力去库存和推动经济企稳的同时，也对地方政府债务和居民杠杆产生了负面影响，引起决策部门的忧虑。主要表现在：第一，货币化安置推升了地方政府显性和隐性债务；第二，货币化安置推升了居民部门杠杆率。正因为如此，相关的棚改政策在2018年下半年出现调整。
棚改退潮：对宏观经济的影响几何？

正如大规模棚改计划对房地产和宏观经济产生明显提升作用一样，棚改计划的收缩也将从反面发挥作用。

首先，棚改退潮将影响房地产销售增长。根据今年的规划指标，基准假设棚改实际开工率与去年持平在108%，貨币化安置比例为30%，测算结果显示，对商品房销售增长的影响为负12.9个百分点。由此可以判断，全国房地产销售增长将呈下行格局，很快进入负增长区间。房地产销售持续下滑，将产生两方面的负面影响。一是房价，尤其是棚改项目集中的低线城市房价下行压力加大。二是地方财政收入，销售下滑将影响土地出让，进而传导至地方财政。2018年土地出让收入占地方政府一般公共预算收入比例高达66%。2019年1-5月，商品房销售面积同比下降1.6%，土地成交价款同比下降35.6%，这将加剧减税降费下地方财政收支平衡的压力。
图2：棚改货币化安置比例快速上升
资料来源：住建部、招商银行研究院、招银国际研究

图3：三四线城市商品房库存去化效果最好
资料来源：Wind、招商银行研究院、招银国际研究

图4：三线城市房价涨幅高于一二线城市
资料来源：Wind、招商银行研究院、招银国际研究

图5：房地产投资增速反弹支撑经济企稳
资料来源：Wind、招商银行研究院、招银国际研究

同样，棚改退潮也将对房地产投资形成拖累，体现在两方面。一是实物化安置缩减将对房地产投资形成直接拖累。基准情形下，房地产投资增速分别受到1.7个百分点的直接拖累。二是货币化安置缩减将通过商品房销售下滑对房地产投资形成间接拖累。测算表明，房地产投资增速变化对销售增速变化的弹性大约为0.18。基准情形下，货币化比例为30%时，房地产投资将受到2.3个百分点的间接拖累。综合起来，大约影响房地产投资增速4个百分点。这一静态测算并未考虑到价格与预期改变下房企与消费者行为的动态变化，有可能低估了棚改货币化退潮对房地产投资的拖累幅度。

区域风险：潮水退去，谁在裸泳？

由于棚改政策具有很強的区域特征，有必要对棚改计划收缩对不同地区造成的风险加以评估。主要有三方面：一是商品房销售增长下滑风险；二是房价下跌的风险；三是地方政府土地财政收入的压力。

对不同区域房地产销售的影响，有两个指标可提供分析的线索：一是各地棚改计划缩减幅度；二是前三年房地产销售对棚改货币化的依赖程度（简称“棚改货币化依赖度”）。在此基础上可以计算出各地商品房销售增长受棚改计划缩减的拖累程度[房地产销售增速受到拖累程度=（2019年棚改开工套数*货币化安置比例*套均安置面积-2018年棚改开工套数*货币化安置比例*套均安置面积）/2018年房地产销售面积]。

结果显示，高风险地区包括贵州、黑龙江、青海、山东、内蒙古、新疆和西藏，中性情形下这些地区的商品房销售面积增速受到的拖累均超过20个百分点；中风险地区包括山西、河南和吉林，中性情形下这些地区商品房销售面积增速受到15个百分点左右的拖累。
图6：各地区房价走势受棚改货币化退潮影响程度
注：气泡面积越大表明该地区房价绝对水平越高。新疆、西藏的商品房销售受棚改拖累超过70pct但房价涨幅小于10%，未在图中列示。资料来源：Wind、招商银行研究院

图7：各地土地财政依受到冲击情况
注：气泡面积越大表明该地区房价绝对水平越高。新疆的商品房销售受拖累超过70pct，土地财政依赖度19%，未在图中列示。贵州、西藏、宁夏未公布国有土地使用权出让收入数据。资料来源：Wind、招商银行研究院

对不同地区房价的影响，我们的分析思路是，某地区房价下行风险与该地区房价过往三年的历史涨幅正相关；同时假定棚改是各地区房价历史涨幅的主要驱动因素。这一逻辑下，房价历史涨幅大且棚改缩减对销售拖累大的区域面临的房价下行风险则比较高。若以历史房价涨幅超过20%和棚改退潮拖累销售增长超过20个百分点作为高风险区间，贵州、山东和黑龙江三地的低线城市面临房价下行的压力最大；若以历史房价涨幅超过20%和棚改退潮拖累销售增长超过10个百分点作为中风险区间，那么，山西、河南、陕西、浙江、吉林、湖南和甘肃等地低线城市房价面临的风险亦不容忽视（图6）。

对政府财政收入的影响在于这样一个事实，即土地出让构成地方政府财政收入的重要部分。我们结合土地财政依赖度以及商品房销售受棚改退潮拖累幅度这两个维度来观察地方财政收支可能受到冲击的程度，结果显示：山东、青海和黑龙江等地处于高风险位置，而河南、山西、吉林、甘肃、湖南、浙江和陕西的财政压力也比较大（图7）。
下半年房地产市场压力加大

综上所述，棚改退潮将会对房地产的价格、销售和投资造成显著拖累，进而对地方财政收入和宏观经济增长形成压力。受此影响，商品房销售增速将继续长尾回落，且仍将呈现一二线走强、三四线走弱的分化格局。从棚改缩减所造成的区域风险上看，西部地区和东北地区的三四线房地产压力比较大，房地产销售和地方财政可能受到较大冲击。综合房地产销售、房价走势和土地财政三个维度，山东、黑龙江、贵州的压力最大。

作者：丁安华