房地产相关理论和概念

第一篇：房地产相关理论和概念

房地产相关的英文概念

房地产中的几个英文概念

作者： lichzy 时间： 2007年05月30日 星期三

一、最成功的区位概念CBD

CBD是Central Business District的缩写。

CBD肯定是一个标准的舶来品，最早见诸北京媒体的CBD可以考证到《北京房地产》杂志1994年第5期，一篇名为《王府井地区宜发展世界级的中央商务区》的文章明确提出了CBD的概念，文中提到：若纽约没有曼哈顿，伦敦没有道克兰，这两个城市将会什么样?然后点出王府井地区恰恰拥有了CBD所有的特征。这是一篇极为隐含的软文章，作者阳雪实为某公司策划部经理杨磊，其考查过诸多专著后提出北京的CBD区应该在其正在推广的项目所在地王府井地区，并证明说：传统商务区的价值很高，二战后如伦敦等许多城市因为拆迁传统商业区代价高，就实施所谓“大伦敦规划”，但最后的结果依然是失败，不得不重新回头来规划老商业区。此文当时影响还比较大，所以后来有很多区域都将自己说成是CBD，但最后还是被建国门外地区抓到了先机。1998年，在媒体一通乱炒CBD作后，我们终于等来了首规委关于CBD的定义，以国贸为中心方圆两平方公里的土地，然后又变成四平方公里的土地。但CBD无疑是最成功的英文概念之一。

二、SOHO

SOHO是Small Office & Home Office的缩写。

1999年底，许多人看到报刊上关于“SOHO一族”的文章都会误以为是

“SOHU”的错拼。2000年初，SOHO现代城热卖时，还是有很多人将 SOHU与SOHO混淆，但这并不影响SOHO现代城的热卖。因为本来的SOHO与SOHU不仅拼法相当接近，内含上也有很多相似之处。但就Small Office & Home Office”本义而言，SOHO的正宗来源应该是日本。至于英国伦敦、美国纽约的SOHO大街纯粹只是一种巧合。在中国，SOHO来源于潘石屹与张欣的争论。1999年底，现代城二期启动之前，潘石屹与张欣一直争论现代城二期应该叫成“SOHO现代城”还是“现代城人民公社”，当时担心SOHO一与红灯区相联，二与SOHU相混(都先后在市场中应验)，但最后还是洋压土，现代城选择了SOHO案名，放弃了人民公社的想象空间。当然谁都知道，SOHO的成功不仅在于案名，而更多的在于其实实在在的产品创新、市场推广，更多的是市场大发展的背景下整个国贸商区的火热。如果现代城当时改叫成人民公社可能会是另一番功夫，如果叫成HOSO可能出现的市场反应也会差不了太多。

三、CLD

CLD是Central Living District的缩写。

2000年6月某晚，风林绿洲策划人周伟峰突然叫笔者喝茶，其间激动地称，研究了半天地图，突然觉得有一个概念有实质性的支持，即奥运概念所带动的正北区这个大区。这个区在已经形成规模的CBD地区与中关村地区中间，应该有一个名字。中关村地区与CBD地区是两个工作区，而且是能够持续发展、日渐完善的工作区。如果能够在这两个工作区中工作，那么最理想的居住区要么在内城，要么就在亚运村与奥运村地区。于是，在纯生活居住的理念下，中央生活区的概念进入视线，CLD的缩写应运而生。实际上，周伟峰已经查阅过相关资料，日本

东京郊区某个大型生活区也正是在运动场的周边建设起来的，只不过没有叫成CLD。《中央生活区在哪里?》一文应运而生，这是一篇无关风林绿洲的分析文章，但因商机无限，风林绿洲在最快的时间里将CLD印在风林绿洲的楼书之中，成为CLD首当其冲的推广者。一个月后，这个概念得到大多数人的认可。实际上，如果CLD能象SOHO那样经过三五个月预热准备的话，效果会更好。

四、CID

CID是Central Information District的缩写。

这是一个过渡的概念，并不成熟，一方面是因为其中文概念“中关村”三字已经足够好，再次用硅谷二字也很生色，另一方面，CID自己的内容还没有作足。所以，很多关于CID的提法，都是与CBD和CLD共存的。但从一个概念的诞生与流行发展的规律来看，目前还不是CID大肆炒作的时机。其中主要的原因是 CID地区没有标志性建筑物，如果CID地区能够规划建设一个诸如国贸中心这样的高档综合项目的话(当然，科技会展中心一不在CID的核心区，二不足够高档)，CID肯定会更为流行。

五、LOFT

Loft出自美语，原意是指工厂或仓库的楼层，现指没有内墙隔断的开敞式平面布置住宅，也称为Studio或Studio Apartment(莎朗•祖金著《loft生活：城市变迁中的资本与文经》)。 LOFT发源于

六、七十年代的美国纽约，80年代迅速兴起，随着个性化浪潮的卷土重来，这个被西方艺术家称之为LOFT的新建筑形式，逐渐演化成为一种时尚的居住与生活方式。LOFT源自于艺术家们对自由的狂热，对反叛的热情，它已成为世界新人类的生活标签。在北京，第一推广LOFT的是现代城，在SOHO告一段落后，现代城写字楼就在寻找新概念上的出路，LOFT建筑自然而然出现在广告中，因LFOT的标志相当明确，一个层高五米以上的室内空间就可自然的称作为LOFT。但作为商品房市场来看，真正的LOFT建筑当选1999年就在市场预售的丽舍。这是一个标准的层高五米的公寓型建筑，当然也可以当作商住两用的建筑来卖。可丽舍一直在强调其城中别墅的概念，所以在市场上的反响较弱。如果丽舍早些时候就叫成 LOFT丽舍来卖的话，效果肯定会大不一样。随现代城后，远洋天地也明确地将其某类公寓叫成LOFT，除了跟风外，其建筑形式上与LOFT现代城或丽舍还是有相当差距的。但报称在9月底闭幕的第七届北京房地产交易展示会上，中远房地产的LOFT项目一经问世，50套3天内即被抢购一空。

六、TOWNHOUSE

Townhouse本身就是一个全称，其中文意义是联排别墅，也有人将其叫成美国小镇，因为其来源于美国许多中产阶级居住的社区，在那种社区里， Townhouse是区别是Single House和Two-pic这两种建筑形式的，即联排别墅是区别于独幢别墅和双联(双拼)别墅的。townhouse亦称联排住宅，由几幢甚至十几幢小于 3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150～200平方米左右，有自己的院落——“有天有地”。Townhouse是在本世纪二战后40-50年代，英国发展新城镇时期出现的住宅，现在在欧洲国家非常普及。另外Townhouse还具备离城不太远和价格不算太贵的优点，但其与别墅的最大区别可能还是Townhouse定位的是第一居所。Townhouse的流行又是一个概念先行、产品后来的过程。在万科和兴涛的早期部分房子，以楼上楼下双跃层形式出现，但仅仅拥有了Townhouse的雏

形。2000年10 月，亚运村北二十公里处的橘郡正式将其项目定位成Townhouse，并在市场推广中一举成功。

七、MORE

MORE是一个2000年底刚刚推出的概念，据说这一概念不仅在美国高科技区相当成熟，在南方房地产城市也早有影子。

北京首推MORE概念是京洲华园的二期项目时代之光名苑。MORE概念是建立在LOFT和SOHO基础之上的一个新概念，其核心内容是在严格分开工作与生活的基础上，又能满足于空间时间的节流。具体做法即是在小区内设立一个相对独立的共用办公区域，使MORE一族的人可以享受全面的商务服务，在享有更正规更大规模的商务空间的同时，还能够享有绝对隐私的个人生活空间。时代之光称，MORE这个词来源于硅谷们的乌托邦理想。在过去的一些年中，在LOFT和 SOHO的空间里，奋斗者们想拥有真实的生活已经被戏称为乌托邦。于是，大家经常谈论乌托邦的作者THOMAS MORE，住进新的MORE社区，就像来到了MORE描述的乌托邦之家一样。但实际上，MORE是英文Mobile Office idential Edifice的缩写，其文意为移动、办公、居住等意，通常译为互动商务居住区。作为英文单词，MORE的真意是“更多”。

MORE社区具有最轻松的办公室、较正规的环境、最有效的商务团队，还有住宅内更隐私的空间等诸多优点。但到目前为止，MORE概念除时代之光外，还没有其它项目跟风宣传，但就其实质性的功能变化而言，还是有相当的市场潜力的，最起码MORE社区能够解决工商注册的问题。

八、最早出现的概念5A

5A是由楼宇自动化系统(BA)、消防自动化系统(FA)、保安自动化系统(SA)、办公自动化系统(OA)及通讯自动化系统(CA)构成。

在北京房地产市场上可以追述到1993年底的阳光广场，当时其推广广告称，阳光广场写字楼是3A的建筑物，1994年，就有不少项目将3A推广到5A，经过两三年的市场预热，5A已经与智能化紧密相联，成为衡量一个写字楼项目是否先进的标识。但实际上，目前5A还是一个比较空虚的概念。所以，尽管经过六七年的漫长时间，5A并不是一个排名前列的英文概念。诸如中关村大厦，在介绍自己是5A智能化大厦时写道：BA是通过对空调给排水系统实现自动控制及监测，使被控设备在优化状态下自动运行，达到节能降耗的目的。SA的保安着重于日常的监视、观察及录像，确保大厦24小时安全。FA的消防采用智能型火灾报警控制系统，使火灾一旦达到设定温度，消防水自动喷淋进行火灾自救。OA办公布置了密集的信息插座，可满足全部高速网络应用及平滑升级。CA通讯是当今市话最高级别的集团用户网上构筑的一个叠加网，集语音和数据业务于一体，附目前最先进的卫星电视接受系统等。所以同为5A，也还会有此系统与彼系统的差别，就象同属5A的宽带有2兆与100兆的区别一样。所以5A系统不仅是一个没有热起来的概念，而且还是一个定位相当模糊的概念。难怪目前真正高档的写字楼物业从不谈自己是5A智能化。

九、DIY

DIY是Do It for Yourself缩写。

这个概念其实远非一个房地产产品的概念，早在头些年就试用于家装、工艺等领域。2000年亚北一个别墅项目正式将DIY概念引入房地产，意指可以根据

客户自己的需要来设计并建设自己的别墅。但市场推广并不算成功。 DIY概念目前只能试用于一些小型别墅区，但据说目前DIY在美国等西方的市场上相当流行，许多发达国家的房地产业已经萎缩到建筑承包企业，客户买房的第一步是选购配套的图纸，也可花大钱专门请建筑师根据自己个性及喜爱设计出独特的建筑款式，然后如同做衣服一般，将图纸交给发展商量身定做。而且，不仅大宅如此，普通人家的房屋也如此，更有部分公寓的开发商，也在售楼之前就预售图纸，因为房地产开发利润那样低，所以，往往都是等公寓楼图纸售出后，才开始真正建设。也就是说，每一个购房者在看图纸的过程中，都可以根据自己需要DIY一番。借鉴发达国家的经验，DIY完全有可能成为日后房地产市场的主流概念，特别是别墅类建筑。

十、COSMO

是一个相当冷门的英文概念，好像市场上除了宏源公寓以外，没有第二家项目推广过COSMO的概念。但其概念也有其实在的意义。

宏源公寓称：COSMO确切的出生地是在欧洲，时间大致在十六世纪文艺复兴后期， COSMO HOME是一种存在方式、一种实际表现，你可以看到、听到、嗅到、触到。其最重要的含义就是时尚，但其项目公司销售部没有人知道COSMO是什么意思，而且，在宏源公寓的主页上，关于COSMO，也全然是一些不知所云的解释，诸如COSMO人的形象特征：强烈的自我意识使族人对自己的外表非常重视。 COSMO人的性格特点：不会让人想到酷。COSMO人的生活习性：生活习性健康而正常，他们爱干净但不会有洁癖等等。就是没有解释COSMO的意义，是缩写还是拼法，是词汇还是特指，皆不知晓。连源于什么地方也说不明白，很让人担心这是一个为了概念而概念的全新概念。

十一、HOPSCA·豪布斯卡

豪布斯卡”(HOPSCA)为欧美国家最先进的商业地产模式，本质为酒店HOTEL+写字楼 OFFICE+停车场PARKING+大型综合购物中心SHOPPING MALL+商贸博览CONVENTION+国际公寓APARTMENT的复合体。在国外已经发展成熟，但在中国仍处于开拓发展期。

“豪布斯卡”(HOPSCA)最大的优势在于资源共生、聚合增值。从世界各国大、中型城市发展的经验可以看出，城市的发展已经走过了功能单

一、条块分割布局的时代，未来的趋势是以某一突出功能为主导，复合休闲、娱乐、住宅、文化、旅游等要素的大体量综合性产品。

HOPSCA豪布斯卡主导未来商业地产模式?

第二篇：2015年上半年北京房地产估价师《相关知识》：统计的基本概念试题

2015年上半年北京房地产估价师《相关知识》：统计的基本概念试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、房地产权属档案应当以__为单元建档。 A.街道 B.房号 C.幢 D.丘

2、用成本法估价房地产时，房屋现值=__。 A.房屋重置价格-房屋年折旧额 B.房屋重置价格×房屋成新度

C.房屋重置价格-年折旧额×耐用年限

D.房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限

3、实际估价的估价时点是由估价师根据估价目的，在征求同意后确定的。 A：开发商 B：委托人 C：估价机构 D：工商局

E：工业用地的监测点评估价格

4、对于一宗土地来说，当对该土地的使用强度(如建筑层数、建筑高度、容积率、建筑规模)超过一定限度后，收益开始__。 A.下降 B.迅速下降 C.稳定不变 D.上升

5、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为()元/m2。 A.2660 B.2427 C.2425 D.2294

6、路线价法实质是一种。 A：经济法 B：权益法 C：市场法 D：比价法

E：工业用地的监测点评估价格

7、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。(2009年试题) A：《住宅使用说明书》 B：《住宅验收说明书》 C：《住宅保修说明书》 D：《住宅保修保证书》

E：房地产估价机构必须加盖公章

8、房地产估价的合法原则是针对于来讲的。 A：估价机构 B：估价人员 C：估价对象 D：估价方法

E：工业用地的监测点评估价格

9、在区段地价计算的基础上作适当调整后的地价为__。 A.基准地价 B.标定地价 C.标准地价 D.路线价

10、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为()万元。 A.368 B.552 C.561 D.920

11、房地产估价师注册管理初审机构应当自受理之日起__日内，做出是否准予续期注册的决定。 A.15 B.30 C.60 D.90

12、某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是。 A：3.57% B：4.00% C：6.56% D：10.56% E：借款合同

13、__是指消费者在既定收入状况下，将货币合理花费于各种消费品的组合，令消费者获得了最大的效用总量，此时消费者不再改变其购买各种消费品的数量，即消费者的决策行为已达到了均衡状态。 A.消费者剩余 B.消费者偏好 C.消费者均衡 D.消费者观念

14、建设单位应当在工程竣工验收__个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。 A.7 B.10 C.15 D.20

15、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。 A.弱流动性 B.异质性

C.寿命周期长 D.不可移动性

16、某套商品住房期房，尚有2年才可投入使用，与其类似的现房价格为4500元/㎡，出租的年末净收益为500元/㎡。假设年折现率为8%，风险补偿为现房价格的3%，该期房目前的价格为元/㎡。 A：3439 B：3473 C：3508 D：3608 E：工业用地的监测点评估价格

17、征用耕地的土地补偿费用和安置补助费用的总和不得超过土地被征用前三年平均产值的__倍。 A.十 B.二十 C.三十 D.四十

18、在原划拨土地上建造的某办公楼，建成于2001年8月31日，经济寿命为60年，后于2011年8月31日补办了建设用地使用权出让手续，土地使用期限为40年(自2011年8月31日起计)，建设用地使用权期间届满后对建筑物按残余价值给予补偿。2012年8月31日对该办公楼进行评估，经测算，该办公楼的土地重新取得价格为3000万元，建筑物重置价格为4500万元，残值率为0。该办公楼在2012年8月31日的评估价值为万元。 A：5850 B：6125 C：6510 D：6675 E：工业用地的监测点评估价格

19、城市房屋拆迁估价目的统一表述为。

A：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产成交价格 B：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产出租价格 C：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产抵押价格 D：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格 E：房地产估价机构必须加盖公章

20、房地产估价机构组织形式中，出资人以其为限承担法律责任。 A：个人财产 B：个人房产 C：出资额

D：出资人家庭财产 E：执行层的组织协调

21、由政府价格主管部门或者其他有关部门，按照定价权限和范围规定基准价及其浮动幅度，指导经营者制定的价格是。 A：标定地价 B：政府调节价 C：政府定价 D：政府指导价

E：工业用地的监测点评估价格

22、某类房地产2004年至2008年的价格分别为910元/㎡、1 190元/㎡、1490元/㎡、1910元/㎡、2 110元/㎡，按平均增减量趋势法估计，该类房地产于2009年的价格为。 A：2 390元/㎡ B：2 410元/㎡ C：2 430元/㎡ D：2 450元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

23、下列房产中，可免征房产税的是__。 A.个人所有的营业用房 B.军队出租的房产 C.学校兴办的工厂

D.企业办的各类学校自用的房产

24、为估算某建筑物的重新购建价格，经测算其土建工程直接费为780元/㎡，安装工程直接费为450元/㎡(其中人工费为50元/㎡)，装饰装修工程直接费为900元/㎡(其中人工费为45元/㎡)，又知该地区土建工程综合费率为土建工程直接费的15%，安装工程综合费率为安装工程人工费的75%，装饰装修工程综合费率为装饰装修工程人工费的72%，税金为3.5%，则该建筑物的建筑安装装饰工程费为.【2007年考题】 A：2204.55元/㎡ B：2397.99元/㎡ C：3237.60元/㎡ D：3345.64元/㎡

E：工业用地的监测点评估价格

25、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的。 A：合法原則

B：最高最佳使用原則 C：替代原則 D：公平原則

E：工业用地的监测点评估价格

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、控制性详细规划中的规定性地块控制指标包括__。 A.用地性质 B.容积率 C.人口密度 D.绿地率

E.市政公用设施

2、下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有。 A：交通便捷程度 B：朝向、楼层

C：周围环境和景观 D：建筑规模 E：外部配套设施

3、可行性研究是在投资决策前，对建设项目进行全面的__分析、论证的科学方法。

A.社会因素 B.技术经济 C.风险

D.收益成本

4、资产具有的特点包括。

A：资产能够给企业带来经济利益

B：资产都是为企业所拥有的，或者即使不为企业所拥有，但也是企业所控制的 C：资产都是企业在过去发生的交易、事项中获得的

D：资产是由于过去的交易，事项引起的、企业当前所承担的义务 E：资产将要由企业在未来某个时日加以清偿

5、下列关于房地产开发项目建设贷款的表述中，错误的是()。 A.债权人通常是商业银行 B.不能用于偿还土地购置贷款

C.主要担保物为在建工程及相关土地使用权 D.还款资金来源通常是销售收入

6、房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有__。

A.该种房地产的价格水平 B.消费者的消费水平 C.消费者的偏好

D.相关物品的价格水平 E.消费者对未来的预期

7、下列职能中，属于保险基本职能的是__。 A.分散危险 B.融通资金 C.防灾防损 D.分配资金

8、某房地产占地面积40000m2，上存楼房三栋。甲楼4层，每层建筑面积均为3000m2乙楼建筑面积为3层，每层6000m2;丙楼6层，每层7500m2，则该宗土地的建筑覆盖率为__。 A.242.4% B.50% C.41.259% D.187.5%

9、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的()。 A.最低价格 B.平均价格 C.出让地价 D.标定地价

10、某房地产开发商转让一块以出让方式取得的土地使用权，转让收入为2900万元，土地增值税规定的扣除项目金额为1800万元，土地增值税应纳税额为万元。 A：330 B：350 C：440 D：870 E：执行层的组织协调

11、某幢大厦的总建筑面积为10000m2房地总价值为6000万元，其中土地总价值为2000万元。某人拥有该大厦的一部分，该部分的建筑面积为100m2，房地价值为80万元，则按土地价值分摊方法计算该人占有的土地份额为()。 A.2.4% B.1.5% C.2% D.3%

12、在运用假设开发法进行估价时，首先要调查待开发房地产的基本情况，其基本内容包括__。 A.弄清土地的位置

B.弄清土地的面积、形状、基础设施完备程度等 C.弄清城市规划设计条件 D.弄清将拥有的土地权利 E.测算开发项目的预期利润

13、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款

14、某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是__。

A.评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B.评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C.评估价格和成交价格都公平合理 D.评估价格和成交价格都不公平合理

15、运用路线价法估价，遇有__等临街土地价值的计算，需进行加价或减价修正 A.一面临街的矩形土地 B.前后两面临街的矩形土地 C.一面临街的三角形土地 D.梯形土地 E.街角地

16、房屋登记机构受理异议登记后，应于__个工作日内完成登记。 A.1 B.10 C.15 D.30

17、拍卖活动中主要涉及的当事人包括。 A：拍卖人 B：委托人 C：竞买人 D：买受人

E：拍卖主管部门

18、一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商。所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行__登记。 A.转移登记 B.变更登记

C.先进行变更登记再进行转移登记 D.先进行转移登记再进行变更登记

19、敏感性分析的最基本方法是()。 A.因素不确定分析 B.线性因素分析

C.单因素敏感性分析 D.多因素敏感性分析

20、下列属于长期资产的有。 A：长期投资 B：固定资产 C：无形资产 D：应收账款 E：存货

21、银行对房地产开发贷款实行风险管理采取的措施有。 A：分期发放贷款，对其现金情况进行监控

B：对房地产开发企业的销售款进行监控，防止销售款挪作他用

C：要求申请贷款的房地产开发企业的资本金不低于项目总投资的30% D：不向房地产开发企业发放用于缴纳土地出让金的贷款 E：密切关注开发情况，以确保房屋能在合理期限内交付使用

22、影响房地产价格的经济因素有__。 A.经济发展状况、储蓄、消费、投资水平 B.社会发展状况、房地产投机和城市化 C.财政收支及金融状况、利率 D.物价、汇率、居民收入

E.人口数量、行政隶属变更、居民收入

23、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括__等。 A.有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B.“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C.有租约限制的房地产 D.未来状况下的房地产 E.共有的房地产

24、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的。 A：区位 B：用途

C：搬迁补助费 D：建筑面积

E：执行层的组织协调

25、属于外汇市场的参与者的是__。 A.外汇银行 B.外汇受理人 C.客户

D.中介公司 E.中央银行

第三篇：宁夏省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：统计的基本概念考试试卷

宁夏省2015年上半年房地产估价师《相关知识》：统计的基本概念考

试试卷

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市

E：工业用地的监测点评估价格

2、房地产估价中的价值，一般是指__。 A.使用价值 B.交换价值 C.投资价值 D.账面价值

3、某住宅用地出让年限50年，建设期2年。建设期满后，张某购买了其中一套住宅，持有10年后转让给王某，王某取得该住宅用地使用权年限为年。 A：38 B：40 C：58 D：60 E：执行层的组织协调

4、下列不属于股票基本特征的是__。 A.稳定性 B.决策参与性 C.流通性 D.非返还性

5、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6%，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是()元。 A.2040.8 B.3451.83 C.5089.1 D.6666.7

6、房地产图的测绘顺序为__。

A.先测绘分户图，再测绘分丘图，最后测绘分幅图 B.先测绘分幅图，再测绘分丘图，最后测绘分户图 C.先测绘分丘图，再测绘分幅图，最后测绘分户图 D.先测绘分幅图，再测绘分户图，最后测绘分丘图

7、按照，工程建设定额可以划分为全国通用定额、行业通用定额和专业专用定额三种。

A：定额反映的生产要素消耗内容不同 B：定额的编制程序和用途不同 C：投资的费用性质不同 D：专业性质不同 E：执行层的组织协调

8、费用与收入相配比即为。 A：企业经营活动中取得的盈利

B：企业经营活动中取得的所有者权益 C：企业经营活动中的支出

D：企业经营活动中取得的负债 E：执行层的组织协调

9、《城市房屋拆迁管理条例》规定，需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限届满日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请。 A：15 B：30 C：45 D：60 E：房地产估价机构必须加盖公章

10、与市场比较法关系最为密切的房地产价格形成原理是__。 A.均衡原理 B.预期原理 C.竞争原理 D.替代原理

11、设股票、债券、基金证券的风险分别为R

1、R

2、R3，则三者之间的关系一般为__。

A.R1>R2>R3 B.R2>R1>R3 C.R3>R1>R2 D.R1>R3>R2

12、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为年。(说明：题干中假设土地出让合同未约定不可续期) A：45 B：50 C：52 D：55 E：工业用地的监测点评估价格

13、在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于__。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素

14、某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125㎡，套内墙体面积为20㎡，分摊的共有建筑面积为25㎡。该套住宅每平方米建筑面积的价格为元/㎡。 A：1667 B：1765 C：1875 D：2000 E：工业用地的监测点评估价格

15、保险的派生职能不包括__。 A.防灾防损 B.融通资金

C.组织经济补偿 D.分配

16、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为万元。 A：4 580 B：5 580 C：6 580 D：7 580 E：工业用地的监测点评估价格

17、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调

18、投资利润率的计算基数不包括。 A：土地取得成本 B：开发成本 C：管理费用 D：销售费用

E：工业用地的监测点评估价格

19、边际效用是指某种物品每增加一个单位的消费量所引起__的增加。 A.总销量 B.价格 C.价值 D.总效用

20、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。 A.青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B.征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定

C.新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D.地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定

21、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括。 A：估价方法选用恰当 B：估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C：计算公式和计算过程正确无误 D：各种估价方法的测算结果一致 E：工业用地的监测点评估价格

22、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是__。 A.净经营收入=有效毛收入-经营费用

B.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息

C.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金

D.净经营收入=有效毛收入-经营费用-抵押贷款还本付息-准备金-所得税

23、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为()。 A.3.5% B.5.17% C.7.75% D.8.59%

24、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于__。 A.房地产开发投资 B.房地产置业投资 C.房地产间接投资

D.投资于房地产投资信托基金

25、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。 A.替代效应=收入效应+价格效应 B.价格效应=替代效应+收入效应 C.收入效应=替代效应+价格效应 D.价格效应=替代效应/收入效应

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、下列关于项目资本金的出资方式，表述不正确的是。 A：项目投资资本金可以用货币出资 B：项目投资资本金也可以用实物出资

C：项目投资资本金不可用土地使用权作价出资

D：项目投资资本金也可以用非专利技术作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估

E：以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的10%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外

2、某建筑为砖混结构、内外设备齐全的受腐蚀生产用房，它的耐用年限是__年。 A.40 B.35 C.30 D.20

3、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品 E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的

4、保险合同的关系人有。 A：被保险人 B：受益人 C：保险人 D：投保人 E：保险代理人

5、下列说法正确的是__。 A.购买年是利息率的倒数

B.购买年法是地租资本化的另一种表现 C.购买年法实质是一种收益法

D.购买年实际是预计的可获收益的年限

6、房地产开发企业的经营成本主要包括。 A：土地转让成本 B：经营管理费用

C：配套设施销售成本 D：商品房销售成本 E：房地产出租经营成本

7、以下不属于销售费用的是__。 A.广告费

B.售楼处建设费 C.销售人员费用 D.交易手续费

8、下列建设工程必须实行监理。 A：中型公用事业工程

B：成片开发建设的住宅小区工程 C：利用国际组织援助资金的工程 D：城镇居民自建住房 E：农村村民自建住宅

9、由房地产估价师本人申请的注册种类有。 A：初始注册 B：变更注册 C：延续注册 D：注销注册 E：撤销注册

10、房地产专业估价的基本前提是__。 A.具有独一无二的特性

B.具有独一无二的特性，但价值量不大 C.价值量大

D.同时具有独一无二的特性和价值量

11、房地产是一种特殊的商品，其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。 A.专业性 B.各异性

C.不可移动性 D.适应性

12、房地产开发企业销售商品住宅时，应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供。 A：《住宅平面示意图》 B：《住宅立面示意图》 C：《住宅剖面示意图》 D：《住宅质量保证书》 E：《住宅使用说明书》

13、__规定，为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地。 A.《物权法》 B.《城市房地产管理法》 C.《建筑法》 D.《土地管理法》

14、属于房屋产权转移登记情形的有__。 A.翻建 B.扩建 C.分割 D.抵押 E.裁决

15、在计划经济时期，我国的城市土地使用制度，是对土地实行土地的制度。 A：行政划拨

B：无偿无限期使用 C：无偿有限期使用

D：禁止土地使用者转让

E：允许一定范围的土地使用者转让

16、以下关于投资价值和市场价值的说法中正确的是__。 A.投资价值与市场价值都可以采用收益法来评估

B.评估投资价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

C.评估市场价值所采用的折现率，应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率

D.评估投资价值时一般要扣除所得税 E.评估市场价值时一般要扣除所得税

17、某宗面积为3000m2的仓储用地，容积率为0.8，楼面地价为700元/m2。现按城市规划拟变更为商业用地，容积率为5.0，楼面地价为960元/m2。则理论上应补地价__万元。 A.1270 B.1271 C.1272 D.1273

18、物业管理服务收费的计费方式主要包括。 A：服务制 B：酬金制 C：包干制 D：管理制

E：服务和管理制

19、__的具体考试及注册、继续教育工作，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门负责进行。 A.房地产经纪人员 B.房地产估价师 C.房地产咨询人员 D.房地产估价员

20、耕地占用税是对征收的一种税。 A：对占用耕地建房的单位和个人

B：对从事其他非农业建设的单位和个人 C：对占用耕地建房的单位，不包括个人

D：对从事其他非农业建设的个人，不包括单位 E：对从事其他非农业建设的单位，不包括个人

21、下列属于强制拍卖的特点是。 A：主体的不定性 B：权利义务的对等性 C：国家强制性 D：目的的利他性 E：标的非自有性

22、属于物业管理企业运行机制的是。 A：自主经营 B：自负盈亏 C：自我补给 D：自我约束 E：自我发展

23、房地产市场的参与者包括__。 A.开发商 B.政府 C.金融机构 D.建筑师 E.专业顾问

24、按贷款使用期限的长短，可将贷款分为。 A：短期贷款 B：中期贷款 C：长期贷款 D：抵押贷款 E：保证贷款

25、目前，我国推行工程量清单计价法，根据工程量清单计价法，建筑安装工程由构成。 A：直接费 B：间接费 C：利润 D：税金 E：预备费

第四篇：2017年上半年江西省房地产估价师《相关知识》：工程量的概念考试题

2017年上半年江西省房地产估价师《相关知识》：工程量的概念考试

题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)

1、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10 000元，现在应该存入银行__。

A.5674元

B.10 000元

C.6250元

D.8929元

2、下列财务报表中，储存基础性数据的是。

A：辅助报表

B：资产负债表

C：资金来源与运用表

D：现金流量表

E：借款合同

3、现行国家规定的以房产为主的房地产价格评估费，按照房地产的价格总额采取差额定率分档累计收取，费率最低为__。

A.0.05‰

B.0.1‰

C.0.3‰

D.0.5‰

4、确定房改“三改四建”基本内容的是。

A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》

B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》

C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》

D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》

E：房地产估价机构必须加盖公章

5、制定会计核算制度以及具体会计准则的依据是。

A：普通会计准则

B：特殊会计准则

C：基本会计准则

D：具体会计准则

E：执行层的组织协调

6、除了期房交易的成交价格之外，可比实例的房地产状况一般是可比实例房地产在其的状况。

A：估价作业日期

B：成交日期时 C：估价时点

D：交易日期调整后

E：工业用地的监测点评估价格

7、不属于引起房地产价格上升的原因是()。

A.外部经济

B.需求增加导致稀缺性增加

C.生活水平的提高

D.通货膨胀

8、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于__。

A.收益现金流风险

B.资本价值风险

C.比较风险

D.未来运营风险

9、在无限年的前提下，土地年内地租为300元/㎡，购买年为25年，则利息率为。

A：2% B：3%

C：4%

D：5%

E：工业用地的监测点评估价格

10、下列资金中，不属于资本金现金流量表中现金流入的是__。

A.回收固定资产余值

B.自有资金

C.长期借款

D.净转售收入

11、下列关于地籍和地籍测量，表述不正确的是。

A：地籍亦称土地的户籍

B：地籍资料应具有现实性和准确性

C：基础地籍资料包括地籍图、地籍册和地籍登记档案

D：地籍测量，亦称房地产测量

E：执行层的组织协调

12、某房地产开发商开发了一栋6层商品住宅楼，假设每层楼的建筑面积和户型都相同，且第一层和第六层住宅售价同为2000元/㎡，第二层和第五层的住宅售价同为2100元/㎡，第三层和第四层的住宅售价同为2200元/㎡，则该住宅楼的加权算术平均价格与简单算术平均价格相比，。

A：前者高于后者

B：前者低于后者

C：前者等于后者

D：无法确定

E：执行层的组织协调

13、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元/㎡，土地资本化率为10.8%。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。

A：500 B：750 C：800 D：1000 E：工业用地的监测点评估价格

14、下列表述中不正确的是__。

A.在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果

B.在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果

C.在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果

D.在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果

15、《房屋建筑工程质量保修办法》规定，正常使用情况下，电气系统，给排水管道，设备安装的质量保修最低期限为__ A.1年

B.2年

C.3年

D.4年

16、可比实例的房地产状况一般是在__时的状况。

A.估价时点

B.成交日期

C.交易登记

D.合同签署

17、估价时点应与__的日期相一致。

A.签订估价合同

B.开始估价作业

C.完成估价报告

D.估价结果所属

18、建设单位可以不用办理施工许可证的情形包括。

A：工程投资额在40万元以下且建筑面积在400以下

B：工程投资额在30万元以下或建筑面积在300以下

C：工程投资额在30万元以上且建筑面积在300以下

D：工程投资额在30万元以下或建筑面积在500以下

E：执行层的组织协调

19、下列房地产中，一般情况下，价格对楼层最为敏感的是。

A：商业用房

B：住宅

C：写字楼

D：工业用房

E：工业用地的监测点评估价格

20、对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向、__申请确认。

A.土地管理局

B.房屋面积鉴定机构

C.城市规划行政主管部门

D.房产测绘单位

21、某大型房地产开发项目对该区域的商业、教育、金融等配套带来较大改善，也提升了周边房地产的市场价值，这说明该项目具有。 A：垄断性

B：外部性

C：复杂性

D：信息不对称性

E：借款合同

22、当急需资金需要将房地产快速变现时，房地产的价格往往会比较低，这主要是由于房地产具有__的特性。

A.个别性

B.独占性

C.流动性差

D.易受限制性

23、申请房地产估价师初始注册的，申请人应向__提交申请材料。

A.人力资源和社会保障部

B.住房和城乡建设部

C.所在地省级人事行政主管部门

D.所在地省级房地产行政主管部门

24、财务内部收益率是指项目在整个__内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

A.动态投资回收期

B.项目寿命期

C.计算期

D.开发期

25、房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的，共分为__。

A.四类

B.五类

C.六类

D.七类

二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0.5 分)

1、房地产开发的程序主要分为__阶段。

A.决策分析，规划设计，建设，租售

B.决策分析，可行性研究，建设，租售

C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售

D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理

2、收益法，是根据土地收益求取土地价值，根据建筑物的收益求取建筑物的价值，或根据房地收益求取房地价值。但当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，则要采用__。

A.房地剩余技术

B.市场剩余技术

C.土地剩余技术

D.建筑物剩余技术

E.自有资金剩余技术

3、李某从甲公司购买商品房一套，合同约定建筑面积为126 m2，单价为4500元/m2，交房时测绘得到的建筑面积是121 m2，则李某可以选择__。

A.退房

B.甲公司返还李某22 500元

C.甲公司返还李某27 900元

D.甲公司返还李某36 706元

E.甲公司返还李某45 000元

4、拆迁人与被拆迁人达不成拆迁补偿安置协议的，裁决的内容包括等事项。

A：补偿方式和补偿金额

B：安置用房面积和安置地点

C：搬迁期限

D：搬迁协议

E：搬迁过渡方式和过渡期限

5、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。

A：需求不变、供给增加，均衡价格下降

B：供给不变、需求增加，均衡价格下降

C：需求减少、供给增加，均衡价格下降

D：需求减少、供给减少，均衡价格下降

E：需求增加、供给增加，均衡价格上升

6、房地产开发前期的规划管理包括__。

A.开发项目的选址定点审批

B.规划设计条件审批

C.规划设计方案审批

D.核发建设用地规划许可证

E.核发建设用地批准书

7、以下物业类型，属于经营性物业的有__。

①别墅;②写字楼;③购物中心;④仓储用房;⑤高尔夫球场：⑥酒店;⑦出租商住房

A.①②③⑥⑦

B.①②③④⑥⑦

C.②③⑤⑥⑦

D.②③⑥⑦

8、钢筋混凝土结构建筑的结构形式主要有等多种形式。

A：墙承重结构

B：剪力墙结构

C：框架剪力墙结构

D：框架筒体结构

E：框架结构

9、确定估价对象及其范围和内容时，应根据__，依据法律法规：并征求委托人同意后综合确定。

A.估价原则

B.估价目的

C.估价方法

D.估价程序

10、民法是调整平等主体的公民之间、法人之间以及他们相互之间的的法律规范的总称。 A：合同关系

B：财产关系

C：人身关系

D：社会关系

E：经济关系

11、下列关于计算建筑面积的表述，错误的是。

A：全封闭的阳台，按其外围水平投影面积计算全部建筑面积

B：穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，按自然层计算面积

C：未封闭的阳台，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

D：无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的全部计算

E：房屋之间无上盖的架空通廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算

12、房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向城市、县人民政府房地产管理部门提交__等证件及资料。

A.商品房预售许可申请书

B.征地补偿的标准

C.开发企业的《营业执照》和资质证书

D.适用房的租用标准

E.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证

13、在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有__。

A.合法原则

B.最高最佳使用原则

C.估价时点原则

D.替代原则

E.应急原则

14、工程量的概念中，物理计量单位是指以度量表示的长度、面积、体积和重量的单位，如等。

A：米

B：平方米

C：立方米

D：吨

E：樘

15、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是__。

A.加强对房地产市场的监测

B.及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况

C.督促开发企业按城市规划实施开发

D.督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置

E.不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生

16、假设开发法中求取在建工程价值应扣减的项目有。

A：续建前已建成本

B：续建管理费用

C：续建投资利息

D：续建完成后房地产销售费用

E：取得在建工程的税费

17、制作深度价格修正率的要领是__。

A.选取标准宗地

B.设定标准深度

C.将标准深度分为若干等份

D.制定单独深度价格修正率，或将单独深度价格修正率转换为累计或平均深度价格修正率

E.按深度价格修正率求取路线价

18、下述各项中，属于房地产供给分析内容的是分析。

A：吸纳率

B：房地产市场的商业周期

C：家庭规模与结构

D：投资购买和使用购买的比例

E：借款合同

19、不属于反映和描述房地产市场状况的指标是。

A：供给指标

B：需求指标

C：使用指标

D：市场交易指标

E：借款合同

20、关于投资项目资本金的表述错误的是__。

A.投资者可以转让其出资

B.投资者享有所有者权益

C.投资者不得以任何方式抽出

D.投资者可从项目法人处获取利息

21、开发项目总投资包括建设投资和__。

A.前期投资

B.后续投资

C.经营投资

D.管理投资

22、下列关于会计分期，说法正确的是。

A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而及时地向各方面提供有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息

B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间

C：会计分期又称为会计期间

D：按年度编制的财务会计报表也称为年报

E：以一年确定的会计期间称为会计年度

23、所有者权益中，合称为留存收益。

A：实收资本

B：资本公积

C：盈余公积

D：已分配利润

E：未分配利润

24、住房公积金管理的基本原则不包括__。

A.住房公积金管理中心动作

B.银行专户

C.低存低贷

D.财政监督

25、依据投资的对象，投资基金可分为。

A：股权式基金

B：有价证券基金

C：外币基金

D：本币基金

E：封闭型基金

第五篇：公私合作(PPP)和特许经营等相关概念辨析

1 项目融资的概念

要将特许经营概念和PPP概念的联系与区别搞清楚，首先就要从“项目融资”基本概念说起。对非金融专业人士而言，项目融资有广义和狭义的两种理解。广义项目融资是指为特定项目的建设、收购和债务重组等进行的融资活动，即“为项目进行融资”;从金融学而言，是指债权人(如银行)对债务人(如项目公司)抵押资产以外的资产有100%追索权的融资活动，其实这就是传统的企业融资(CorporateFinance)。狭义项目融资是指“通过项目进行融资”，具体而言，就是通过某项目(如基础设施)建成后所能产生的期望收益、项目资产和有关合同权益进行融资的活动;从金融学而言，是指债权人对债务人抵押资产以外的资产仅有有限追索权甚至没有追索权的融资活动，正如FASB(美国财会标准手册)所下的定义，“项目融资(ProjectFinance)是指对需要大规模资金的项目而采取的金融活动。借款人原则上将项目本身拥有的资金及其收益作为还款资金来源，而且将其项目资产作为抵押条件来处理。该项目主体的一般性信用能力通常不被作为重要因素来考虑。这是因为其项目主体要么是不具备其他资产的企业，要么对项目主体的所有者(母公司)不能直接追究责任，两者必居其一。”本文此后所提到的项目融资都是指狭义项目融资。

因为项目融资的流程与合同都比较复杂，因此，并不是所有项目都适用于项目融资。一般而言，要应用项目融资的项目(包括商业项目和公共项目)必须具有这些特征：经济上和法律上都有一定的独立性、项目本身产生的现金流稳定且足够还本付息、项目有明确的目标而且常常有限定的运营期，而且最好规模比较大、长期合同关系比较清楚。基础设施(路、桥、隧等)、公用事业(电、水、垃圾处理等)、社会事业(学校、医院、养老院、监狱等)或自然资源开发(采油、气、矿等)等公共产品(含公共服务和准公共产品/服务，下同)项目正好具备了这些特征，故国际上这些领域的PPP项目一般多是项目融资，而这些项目往往都需要政府的特许授权(不是谁都可以随意提供这些公共产品的)，因此，笔者常常把狭义项目融资称作“特许经营项目融资”，笔者的三本PPP系列书都冠名“特许经营项目融资”即《特许经营项目融资(BOT、PFI和PPP)》、《特许经营项目融资(PPP)：风险分担管理》、《特许经营项目融资(PPP)：资本结构选择》，以示与其它商业项目的区别。 2 特许经营、BOT、PFI和PPP的概念及其比较 2.1 特许经营、BOT、PFI和PPP的概念

如前所言，企业参与公共产品的提供，一般是需要政府授权的，因此，我国早期官方文件一般叫做“特许经营”，这是从英文Concession直译过来的，但现在中文的含义远比英文更广，正如第一作者曾参与起草的《基础设施和公用事业特许经营法》(2014年5月3日发布征求意见稿)和后来国务院转发的由发改委、财政部、住建部、交通部、水利部和人民银行联合发布的2015年第25号令《基础设施和公用事业特许经营管理办法》(这是我国目前层级最高、涉及部委最多的政策)，“基础设施和公用事业特许经营，是指政府采用竞争方式依法授权中华人民共和国境内外的法人或者其他组织，通过协议明确权利义务和风险分担，约定其在一定期限和范围内投资建设运营基础设施和公用事业并获得收益，提供公共产品或者公共服务。”由此可见，我国的“特许经营”(更准确应叫做“政府特许经营”，以区别于提供非公共产品的连锁店之类的商业特许经营(Franchise))与PPP内涵差别已不大。

上个世纪八九十年代我国第一轮社会资本参与基础设施和公用事业开发热潮中多使用BOT (Build-Operate-Transfer，建造-经营-移交)模式或其演变形式，主要是由用户支付;1992年英国则在之前二十几年的基础上提出了PFI (PrivateFinance Initiative，私营融资机会)的概念，主要是用于政府支付的公用事业和社会事业，如学校、医院、养老院、监狱等;1997年国际上(特别是联合国、世行、亚开行等国际多边机构)又提出了更广义的PPP (Public-Private-Partnership，公私合作/合营/伙伴关系)概念，但早期的PPP更强调政府在项目公司中占有股份，通过商业而非行政的方法加强对项目的控制，以保障公众利益，共担风险和共享收益;后来的PPP则更广义了，一般作为政府与私营企业长期合作提供公共产品各种模式的统称，包括前述的BOT、PFI及其各种演变形式。 2.1.1 BOT的概念 BOT是全球现代社会应用最早、相对简单或典型的特许经营或PPP模式，但国际上不同机构的定义也有不同，如：

联合国工业发展组织(UNIDO)：私营机构在一定时期内对基础设施进行融资、建设、维护和运营，此后所有权移交为公有;

世界银行：政府给某些公司新项目建设的特许权，私营合伙人或某国际财团愿意自己融资、建设某项基础设施，并在一定时期内经营该设施，然后将此设施交给政府部门或其他公共机构;

世界银行学院：一种私营部门和政府部门之间的长期合同关系，用以提供公共设施或服务，其中私营部门承担较大风险和管理职责;

亚洲开发银行：项目公司计划、筹资和建设基础设施项目;经所在国政府特许在一定时期内经营项目;特许期到期时，项目资产所有权移交给国家; 我国原国家计委：指政府部门通过特许权协议，在规定的时间内，将项目授予外商或民企为特许权项目成立项目公司，由项目公司负责项目的投融资、建设、运营和维护。特许期满后，项目公司将特许项目无偿交给政府部门。

总之，BOT是指政府(主要是市级)通过特许权协议，授权私营企业(含外商)进行项目(主要是基础设施和自然资源开发)的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期(通常为10~30年)内向该项目的使用者收取适当(经政府批准的价格)费用，由此回收项目的投资、建设、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后项目将移交(一般是免费)给政府。在我国，BOT是政府通过与外企/私企(八十年代中期至九十年代中期)或央企/国企(九十年代后期起至今)签订特许权协议吸引社会资本加快国内基础设施建设的一种手段，故也常称作“特许权/特许经营招标”或“法人招标”。

其实，BOT本身也是一种统称，主要有3种最基本的形式：

BOT(Build-Operate-Transfer，建造-经营-移交)，这是最经典的BOT形式，项目公司没有项目的所有权，只有建设和经营权。

BOOT(Build-Own-Operate-Transfer，建造-拥有-经营-移交)：与基本的BOT主要不同之处是，项目公司既有经营权又有所有权，政府允许项目公司在一定范围和一定时期内等一定条件下将项目资产为了融资的目的抵押给银行，以获得更优惠的贷款条件，从而使项目所提供的公共产品价格降低，但特许期一般比BOT稍长。

BOO(Build-Own-Operate，建造-拥有-经营)：与前两种形式主要不同之处在于，项目公司不必将项目移交给政府(经政府同意可一直延期甚至永久)，目的主要是鼓励项目公司从项目全寿命期的角度合理建设和经营设施，以提高项目产品/服务的质量，追求全寿命期的总成本降低和效率的提高，使项目的产品/服务价格更低。按亚开行等国际机构观点，BOO是完全私有化，不属于PPP。

除了上述三种基本形式之外，在各国应用BOT的过程中，出现了很多演变形式，以反映项目的主要特点，例如：

BT(Build-Transfer，建造-移交)

BTO(Build-Transfer-Operate，建造-移交-运营)

BOOST(Build-Own-Operate-Subsidy-Transfer，建造-经营-补贴

-移交)

ROT(Rehabilitate-Operate-Transfer，修复-经营-移交) BLT(Build-Lease-Transfer，建造-租赁-移交)

ROMT(Rehabilitate-Operate-Maintain-Transfer，修复-经营-维护-移交)

ROO(Rehabilitate-Own-Operate，修复-拥有-经营) TOT(Transfer-Operate-Transfer，移交-经营-移交)

SOT(Supply-Operate-Transfer，供应-经营-移交)

DBOT(Design-Build-Operate-Transfer，设计-建造-经营-移交) DOT(Develop-Operate-Transfer，发展-经营-移交)

OT(Operate-Transfer，经营-移交)

OMT(Operate-Manage-Transfer，经营-管理-移交)

DBFO(Design-Build-Finance-Operate，设计-建造-融资-经营) DCMF(Design-Construct-Manage-Finance，设计-施工-管理-融

资)

等等等。

其中，BT是指企业获得政府的授权后出资和贷款为政府建设项目，在项目建成后交给政府使用，政府则一般在2~4年内向企业分期支付(即回购)。与政府投资建设项目不同的是，政府用于回购项目的资金往往是事后支付(多通过财政拨款或其它资源如土地补偿)。BT在我国自90年代末以来大量应用，但因法规不完善、操作不规范，特别是地方政府不顾财政(回购)实力，造成大量地方债务，主要只是解决了政府当时缺钱建设基础设施的燃眉之急，而且，由于企业仅是参与建造，没有参与运营，没有考虑全寿命期的效率提高(我国BT项目的成本是比较高的，一般比传统模式贵10~20%)，2012年12月已被中央有关部门禁止(见财预[2012]463号通知)。 2.1.2 PFI的概念

1992年，英国在BOT的基础上改善和创新地提出PFI的概念，强调私营企业的主动性和主导性，而政府则相当于“租用”企业提供的设施/服务。采用这种模式时，政府发起项目，由私营企业进行项目的建设和运营，并按事先的规定提供所需的设施/服务，但有些核心服务如教学和医疗等仍是政府提供。政府采用PFI的目的在于获得有效的服务，以实现资金的“物有所值”(Value for Money)，而非直接投资建设并持有基础设施和公共服务设施。在PFI下，公共部门在合同期限内因使用私营企业提供的设施而向其付款，在合同结束时，有关资产的所有权或留给私营企业或交回公共部门，取决于所签PFI合同。英国政府为各个行业制定了PFI的标准合同文本，极大提高了项目实施效率。

由此可以看出，BOT和PFI本质的不同在于政府着眼点的不同：BOT旨在公共设施的最终拥有，而PFI在于公共服务的私营提供(与国内常说的政府购买服务意思最接近)。一般情况下，BOT比较适合用于发展中国家的基础设施项目，依赖于项目自身的运营收入，而PFI多用于发达国家的公用/社会事业项目，尤其是项目自身盈利能力不足需要政府支付和补贴的项目，目的是提高公共服务的效率和水平。由于我国是公有制的社会主义国家，政府一般不太可能完全放弃这些公共产品项目的最终所有权，而且，由于我国政府资金短缺，只能多依赖于用户主要支付的基础设施项目而非政府主要支付的公用/社会事业项目，所以BOT比较适合我国现阶段的国情(包括我国企业也缺少建运维全过程集成能力)，这也是我国BOT过去几十年比较流行的原因之一。

2.1.3 PPP的概念

PPP通常直译为公私合作/合营/伙伴关系，但在我国，因为过去一二十年以来，这类项目的主要参与者是公有的央企/国企，但也都是以独立法人的形式参与的，因此，PPP译成“政企合作/合营/伙伴关系”更为准确。类似于PFI，PPP的本质是“政府向社会购买服务”，而不是政府投资建设提供这些服务的设施(当然，最终所有权多是政府的)，但政府与企业是长期平等合作伙伴关系，故国内外业界一直把PPP比喻做“一桩婚姻”而非“一场婚礼”[1]。如前所述，狭义PPP还强调政府在项目公司中占有股份。其实，不同国家/地区和国际机构对PPP的定义都有不同，对PPP的具体模式和分类也尚未有一致的看法，基本上都是广义的概念。以下列举几种有代表性的PPP定义，以供参考。

欧盟委员会将PPP定义为公共部门和私营部门之间的一种合作关系，双方根据各自的优劣势共同承担风险和责任，以提供传统上由公共部门负责的公共项目或服务。

世界银行(学院)把PPP定义为一种私营部门和政府部门之间的长期合同关系，用以提供公共设施或服务，其中私营部门承担较大风险和管理职责。 亚洲开发银行把PPP定义为PPP是在基础设施和其他服务方面，公共部门和私营部门的一系列的合作关系，其特征有：政府授权、规制和监管，私营企业出资、经营提供服务，公私长期合作、共担风险、提高效率和服务水平。

英国财政部把PPP定义为两个或者更多地部门之间的协议确保他们共同或一致的目标合作完成公共服务工程和他们之间有一定程度的共享权利和责任，联合投资资本，共担风险和利益。

加拿大PPP委员会将PPP定义为公共部门和私营部门基于各自的经验建立的一种合作经营关系，通过适当的资源分配、风险分担和利益分享，以满足公共需求。

澳大利亚把PPP定义为政府和私营部门之间的长期合同，政府支付私营部门代表政府或辅助政府满足政府职责所提供的基础设施和相关服务，而私营部门要负责所建造设施的全寿命期可使用状况和性能。

德国联邦交通、建设及房地产部将PPP定义为长期的、基于合同管理下的公共部门和私营部门的合作以结合各方必要的资源(如专门知识、经营基金、资金、人力资源)和根据项目各方风险管理能力合理分担项目存在的风险，从而有效地满足公共服务需要。

《美国交通工程用户使用手册》把PPP定义为公共部门和私营部门伙伴之间的一种合同协议，PPP比传统的方式允许更广泛的私营部门参与。协议通常包含一个政府机构和一个私营公司达成修复，建造，经营，维护，和/或管理一个设施或系统。尽管公共部门通常保留设施或系统的拥有权，私营部门拥有在决定项目或任务如何完成方面的额外的决策权力。

印度金融部的经济事务部门把PPP定义为一个政府或政府法定实体和一个私营部门公司为了交付一个基于用户支付费用的基础设施服务项目的协议或特许权协议。”

香港效率促进组将PPP定义为一种由双方共同提供公共服务或实施项目的安排。在这种安排下，双方通过不同程度的参与和承担，各自发挥专长，包括特许经营、私营部门投资、合伙投资、合伙经营、组成合伙公司等几种方式。

总体而言，广义PPP泛指公共部门与私营部门为提供公共产品或服务而建立的长期合作关系，而狭义PPP更加强调政府通过商业而非行政的方法如在项目公司中占股份来加强对项目的控制，以及与企业合作过程中的优势互补、风险共担和利益共享。现在国际上越来越才多地采用广义PPP的定义，作为公共部门和私营部门之间一系列合作方式的统称，包括BOT、PFI等。无论是广义还是狭义，PPP本质上是公共部门和私营部门为基础设施和公用事业而达成的长期合同关系，公共部门由在传统方式下公共设施和服务的提供者变为规制者、合作者、购买者和监管者。

图1是广义PPP模式(含外包、特许经营)和私有化各类模式的递进关系，其中特许经营类可以认为是狭义PPP(当然，如前所述，我国特许经营的含义比图中特许经营含义更广)。图2则大概表示了狭义PPP(蓝底框内部分)和广义PPP(框内和框外部分，其中框外左下角更偏外包，右上角则有私有化的意思)的框架和要素(所有权、政府角色、风险转移)和狭义PPP的特点;类似地，图3中左列框则更像是广义PPP(企业获政府授权替政府做事)，右列框则更像是狭义PPP(政府占股份)。

[1]请参阅：王守清，为什么

PPP是一桩婚姻，而不是一场婚礼，刊公众号“中国PPP智库”，2015年11月2日 图1 广义PPP不同模式(含政府交付、特许经营)与私有化的递进关系

图2 广义PPP和狭义PPP

图3 广义PPP和狭义PPP

图4是德国学者的PSP(私营部门参与)即广义PPP概念，以及狭义PPP概念;而图5则是美国学者对项目交付各种模式的汇总和分类，可见其PPP概念是更广义的，甚至包括政府融资的(当然，这不是国际主流看法)。我国也还有很多带有类似意思但不完全相同的其他说法，如政府与社会资本/力量/市场合作、政府向社会力量购买公共服务、社会资本进入/民间参与基础设施/公用事业、公商/官商合作/合营/伙伴关系、带资承包、招商引资、市场化、企业化、民营化、私有化，等等。

图4 德国学者的PSP(广义PPP)和狭义PPP概念

图5 美国学者总结的项目交付模式与更广义PPP

另外，由于我国存在国有、集体、私营等多种经济主体，对于PPP的理解，还有一个重要问题需要澄清，即我国PPP中的“私”并不是单指私营经济主体;经济主体的外在形式只是资本性质的载体，所谓“公”与“私”的区别更应强调的是资本目的的“公”与“私”;在我国，“公”应该指追求社会公益性，“私”应该指追求经济利益，两者的根本区别不是经济主体性质之间的区别，而是追求公共利益与追求经济利益的区别;当前国有企业是国内PPP市场上最重要的主体，具有较高程度的逐利性，并非以追求公共利益为最高目的，因此可以认定为PPP中的“私营投资主体”，除非该国企是直接受签约方政府直接管辖操控的，但应限制国企在项目公司中的股份。基于我国实际，建议将PPP称为“政企合作”，即简洁直接，也易与国际接轨。

3 小结

综上，建议我国PPP立法中应采用国际学术界和企业界较为认同的定义，即将PPP认定为政府与企业长期合作一系列方式的统称，包含BOT、DBFO、TOT、PFI等多种方式，要特别强调合作过程中政企双方的平等、风险分担、利益共享、效率提高和保护公众利益，但不应包括BT，因为企业没有参与运营;最好也不应包括BOO，特别是如果项目所有权完全交给了私营企业。 主要参考文献：

[1]

王守清，柯永建. 特许经营项目融资(BOT、PFI和PPP). 北京：清华大学出版社，2008年7月. [2]

柯永建，王守清. 特许经营项目融资(PPP): 风险分担管理. 北京：清华大学出版社，2011年8月. [3]

盛和太，王守清. 特许经营项目融资(PPP): 资本结构选择. 北京：清华大学出版社，2014年8月. [4]

财政部，发展改革委，人民银行，银监会. 关于制止地方政府违法违规融资行为的通知，财预[2012]463号.

[5]

赵国富，王守清. 项目融资BOT与PFI模式的比较. 建筑经济，2007(5): 40-41. [6]

The European Commission. Guidance for Successful PPP. 2003.

[7]

Jerry Zhao. Advancing Public Interest in Public-Private Partnership of State Highway Development, Research Report, University of Minnesota, 2011. (http://www.pwfinance.net/document/research_reports/Research%20Misc%20Advancing.pdf)