房地产企业税收筹划风险及方法研究

2022-09-11

一、企业税收筹划中存在的风险

(一) 税收筹划基础不稳定导致的风险

税收筹划的基础主要包含企业对税收筹划的认知度、会计核算水平以及财务管理水平等, 不少房地产企业对税收筹划的认知并不全面, 难以最大限度地利用合法措施来达到节税的目的, 甚至由于理解不当出现“偷税”“漏税”的情况, 影响企业经营。而且在目前的形势下, 房地产企业的财务管理面临着转型, 财务管理中存在的风险较大, 同样也增加了税收筹划的难度和风险发生的概率[1]。

(二) 税收政策变化带来的风险

国家相关机构会根据当下经济形势的变动和对市场行情的考量来发布一定的税收政策, 所以企业面临的税收政策是不固定的, 当房地产企业的税收筹划方案并没有跟随政策的变动而发生改变、由于项目过程中发生政策变动而未改变项目实施前制定的税收筹划等时, 都会导致纳税筹划发生风险。

(三) 税务行政执法偏差风险

实践中, 税务筹划的合法性需要得到税务行政部门的认可。在确认过程中, 税务行政执法可能出现偏差, 因此企业可能承担税务筹划失败的风险。产生税务筹划行政执法风险的原因很多。首先, 现行税收法规对具体的税收事项常保留一定的弹性空间, 加之税务机构在一定范围内拥有自主裁量权, 可能导致企业税收筹划产生一定的风险;其次, 税务执法人员专业素质有高有低, 法制观念不够强, 业务不够熟练, 造成税收政策执行上可能出现偏差。

二、税务筹划风险应采取的措施

(一) 加强从业人员的专业学习, 提升自身综合素质能力水平

税务筹划需要对业务精通的从业者。企业应创造条件提升从业人员的专业素养, 加强这方面的培训学习教育, 全面提升综合能力。从业人员同时要加强业务的全面学习和相关财税政策信息的及时跟进, 了解企业的整体情况和行业发展特点。同时企业也应加强与第三方机构的合作, 发挥专业机构的作用。

(二) 加强与税务执法机构的有效沟通

鉴于企业税务筹划合法性需要得到税务行政部门的认可。因此在税务筹划时, 应提前和税务机关联系, 了解当地税务征管的特点和具体要求, 争取到税务机关对企业税筹方案方法的认可。且不可脱离这一重要因素单纯地进行税筹方案的设计, 综合运用政策的、行业普遍特点等合法合理合情的条件为税筹方案的通过加强充分的沟通。这是方案能否实现的最重要的前置。

三、房地产企业税收筹划方法研究

(一) 从战略层面上研究房地产企业税收筹划方法

从战略的角度来说, 房地产企业合理的税收筹划计划需要从企业战略管理方面来分析, 税筹是房地产企业管理的重要部分, 而一份成功的税筹方案离不开一个科学合理的税筹方法。在战略层面上, 企业制定具体的税筹方法需要考虑较多的问题:比如税筹和股权架构与层级设计之间的联系、注册资本以及出资形式对企业的税筹有何种影响等, 其中, 房地产企业的业务开展涉及到政府部门, 还要考虑和政府之间的合作方式, 如不同形式拿地税负不同、红线外市政支出如何计入项目成本等。

(二) 从经营层面上研究房地产企业税收筹划方法

1、从经营的角度来说, 税负是影响房地产企业当期所得利润的重要影响因素, 合理的税筹方案是保障企业获得最大利润的重要手段。在经营层面上, 企业制定具体的税筹方法也需要考虑较多的问题:由于国家给予房地产企业的税筹优惠政策和建筑使用用途有较大的关系, 所以房地产企业需要考虑所建商业区和住宅区的比例;考虑到偿债优先, 房地产企业需要考虑在筹资时该选择何种方式;还有售房时制定的优惠方案和价格之间制定等多种因素[2]。

2、具体方法

(1) 充分利用税收优惠政策

新税法以法律的形式为企业提供了各种税收优惠, 如在增值税的条款中, 有一条税收优惠政策是当房地产企业在进行普通住宅的开发时, 只要其增值额度不超过扣除项目金额的百分之二十, 一般来说也就是当房地产企业的成本占比达到百分之七十, 就可以减免其土地增值税的征收。同时“营改增”也规定房屋买卖统一按照增值税征收, 不用考虑年限的问题, 很大程度上促进了二手房屋买卖市场。这种按照税收优惠政策来进行纳税筹划也是目前房地产企业较为常用的一种方法。

(2) 定价转移

定价转移是指两个经济活动有交叉的企业在交易时不按照市场公平的价格, 而是选择用产品交换或者自行定价买卖的形式来分摊、转移利润。定价转移方法是目前企业避税的一个基本方法, 它的使用有一定的条件, 两个企业除了业务相关联之外, 其各自的税率必须存在一定的差异, 这样才可以通过转移定价, 将税率较高企业的利润转移到税率较低的企业, 再利用相关税收政策, 来减少两个企业的总纳税额度[3]。

(3) 分摊费用

利用费用来进行纳税筹划, 主要通过将经营活动中产生的各项费用采用一定的方法摊入成本中, 通过减少当期利润来实现降低税负的目的。选择费用分摊方法的依据是能够尽早、尽量将费用摊入成本。比如通过将本期应负担而在以后发生的各项费用计入待摊费用, 并合理分配在各期成本中, 从而达到降低当期利润实现降低当期税负的目的。

(4) 名义筹资方式

这种方法主要是通过对筹资手段的运用来达到避税的目的。比如企业可以利用银行贷款来开展业务, 在贷款到期后, 房地产企业的收入除了扣减成本之外还要扣除相关利息后才可用于计算企业应纳税额。所以房地产企业可以将原本用于项目开展的自有资金进行稳健投资, 再利用银行贷款来开展经营活动, 用产生的利息抵扣利润, 降低企业税负。但在使用这种方法时, 企业要注意所用资金的形态, 如果房地产企业本身打算以自有资金进行项目投资, 那在向银行或者商业贷款时, 企业需要考虑将自有资金投资后产生的收益和产生的避税额度相加是否超过了贷款利息, 如果没有超过 (比如在经济不景气时, 一般稳健投资收益较低, 很大概率发生没有超过的情况) , 此时采用银行贷款来开展业务虽然达到了降低应纳税额的目的, 但同时也减少了企业的利润。但如果房地产企业自有资金不足, 其项目投资的来源从借贷或者发行股票2种方法进行选择时, 一般建议选择借贷, 因为股利的支付是在税后利润的基础上, 并不能达到避税的目的。不过在某些时候, 通过发行股票的形式, 企业可以降低融资成本。总之, 房地产企业可以结合自身和市场的情况, 选择适宜的筹资方式, 从而达到避税的效果。

(5) 资产租赁

租赁是指出租人将资产租借给承租人一段时间使用, 而承租人则要支付相应的租金作为使用条件。企业可以将项目中使用次数较少、更新较快的资产在引入时采用以租赁代替购买的形式, 一方面租金可以抵扣税前利润, 冲抵企业应纳税额。另一方面, 还可以降低房地产企业购买设备的压力以及规避设备陈旧过时的风险[4]。

四、案例分析

(一) 利用政策优惠法---以住宅增值率低于20%免税的政策为例

《土地增值税暂行条例》规定, 土地增值税实行四级超额累进税率:增值额未超过扣除项目金额50%的部分, 税率是30%;增值额超过扣除项目金额50%的部分, 税率为40%;增值率超过100%但未超过200%的部分, 税率为50%;增值率超过200%的部分税率为60%。此外, 该条例还特别规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值率未超过20%的免征土地增值税。因此, 降低房地产销售中的土地增值税负担的关键, 就是控制房地产的增值率, 在足额计算扣除项目的基础上, 特别注意在制定房地产的销售价格时, 对处于土地增值税临界点附近的情况, 事先一定要进行必要的筹划。

需要特别强调的是, 按照现行规定, 房地产的增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税, 从而使土地增值税负担在增值率为20%时出现大幅度跳跃。因此当待出售的房地产增值率在20%左右时, 更应该高度关注。

现举例予以说明:甲房地产开发企业欲销售10000m2的商品房 (住宅) , 扣除项目金额为3000万元 (其中成本费用按实扣除2500万, 加计扣除500万) , 现有两种销售方案, 一是按照3570元/m2的价格出售;二是按照3610元/m2的价格出售。那么对于方案一, 房屋的增值税率为19%[ (3570×10000-3000) ÷3000], 小于20%的临界点, 无须缴纳土地增值税, 企业的税前利润为1070万元 (3570-2500) 。同理可以得出, 方案二中房屋的增值率为20.33%, 需要交纳土地增值税183万元 ( (3610-3000) *30%) 企业的税前利润为927万元 (3610-2500-183) , 价格提高之后税前利润却下降了143万元。

(二) 利用时间差异法

税法规定, 主管税务机关可要求房地产公司进行土地增值税清算的条件为:1、已竣工验收的房地产开发项目, 已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上, 或该比例虽未超过85%, 但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;2、取得销售 (预售) 许可证满三年仍未销售完毕的;3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土地增值税清算;4、税务机关规定的其他情况

房地产企业可以通过销售库存房产的调整以实现推迟土地增值税清算的目的, 这也是一种销售环节的税收筹划。

举例说明:某地产项目销售已收25亿 (根据销售情况判断销售收入预计为30亿) , 已发生成本15万 (未发生忽略不计, 未到验收) , 可据实扣除。加计扣除3亿。此时该企业只需按规定预缴土增税, 不涉及土增税的清缴。若全部销售完毕, 工程也完工验收, 按清算要求, 此时需缴纳土增税= (30-15-3) *40%- (15+3) *5%=3.9亿, 缴纳企业所得税= (30-15-3.9) *25%=2.78亿。共计缴税6.68亿。若考虑销售30亿中的部分销售银行放款的时间性差异和项目运作过程中的资金周转使用价值, 这种筹划会带来更明显的好处。

(三) 收入分解、相关企业在税收优惠地注册的综合运法

税收筹划的目标是在合法合理前提下, 降低缴纳的税款, 增加公司的实际利润, 或提高资金周转的价值。各项方法的运用和条件创造要围绕这一目标来展开。

举例说明:某地产项目销售金额20亿, 成本费用10亿, 加计扣除2亿。

常规方式:土地增值税率= (20-10-2) / (10+2) =66.67%, 适用土增税率40%, 速算扣除系数5%。应缴纳的土地增值税= (20-10-2) *40%- (10+2) *5%=2.6亿, 应缴纳企业所得税= (20-10-2.6) *25%=1.85亿 (其他税种暂略) 共计缴纳税款4.45亿。利润=5.55亿

创造条件达到节税效果:

1、成立相关物业运营服务公司, 股权架构等于项目公司股权架构, 不是项目公司子公司。运营服务公司经营范围可以适当多元化。如果能变更为科技型高新企业, 所得税税率15%更好。假设通过市场分析, 销售价格降低20%符合市场行情。把降低的部分在事先协商一致基础上转移到物业运营服务公司, 由运营服务公司提供物业、企业发展增值服务等方式收取。运营服务公司发生的成本一部分人工费用、办公费用类、活动举办类、一部分租赁类还有一部分广告宣传及邀请第三方举办讲座等费用。这类业务通过与在税收优惠地方的合伙企业合作来开展。合伙企业股东架构和项目公司架构等同。假设成本费用中, 大部分与合伙企业合作。因为合伙企业所在地税收政策是按核定征收的且比率很低。所以这部分利润实际上是转移给了合伙企业。合伙企业只需缴纳较有限公司少的很多的税就能实现利润再回流到投资中手中。且是合法合理的。

2、成立相关合伙企业, 这样能享受合伙企业的地方核定征收、财政返还等优惠政策。

从上述2个角度, 假设收入转移到运营公司3亿。则地产项目公司销售收入17亿, 成本费用10亿, 加计扣除2亿。此时, 土地增值率= (17-10-2) / (10+2) =41.67%, 适用土地增值税率30%。应缴纳土地增值税= (17-10-2) *30%=1.5亿, 应缴纳企业所得税= (17-10-1.5) *25%=1.375亿, 共计缴纳税款2.875亿, 实现利润=4.125亿。

物业运营服务公司实现收入3亿, 假设经测算为开展相关物业和增值服务发生费用2.5亿。服务型公司成本费用和收入不是线性关系。有些活动策划服务带有中长期考量。那么不考虑其他额外收入费用前提下, 运营公司应缴纳企业所得税 (3-2.5) *25%=0.125亿, 实现利润0.375亿。若能变更为高新企业, 所得税税率为15%, 则实现利润=0.425亿

合伙企业取得活动策划、增值服务收入假如2.2亿 (物业运营服务公司除人工办公水电房租等固定性费用0.3亿) 。根据当地税收优惠, 综合税负率按10%算, 假设合伙企业发生成本0.3亿算, 则合伙企业实现利润=1.71亿

综合实现利润4.125+0.375 (0.425) +1.71=6.21亿 (6.26亿) , 较筹划前增加利润0.66亿或0.71亿

该方案需要确认地产公司调减后的销售单价在正常水平范围内、客户愿意接受部分款项进入物业运营服务公司、物业运营服务公司的人员配备能力和带来增值服务的价值, 即所用的活动策划定制服务能满足及赋能入住客户需求, 专业第三方合伙企业光环及对客户的赋能力、合伙企业所在地的具体税收优惠及财政优惠政策。

五、结束语

随着经济有下滑的趋势以及我国深化改革开放的进一步实施, 房地产企业的盈利空间不断被压缩, 而且诸如“炒房”等的行为导致的房价过高, 国家出台了相关政策进行调节, 导致了房地产企业经营环境有所趋紧。所以房地产企业进行纳税筹划一方面给企业的稳健发展提供一定的保障, 另一个方面也是相关政策给予企业一定的税收优惠, 企业可以加以利用来降低自身的税负压力。本文通过相关理论和具体案例分析了房地产企业的税筹方法, 方案中有不妥的地方也将在实践中改进完善, 以期达到合法合规前提下, 为企业发展做一份贡献。

摘要：获得一定条件下的利润最大化是房地产企业重要经营目标。企业的日常经营除了收入外, 还有支出, 过高的支出不利于企业的经营目标实现。为实现利润最大化, 要求企业做好对收入、成本的管控。其中, 收入的销售定价和成本管控的标准在制定时, 除了考虑市场行情和成本定额水平外, 还需要考虑纳税筹划因素。尤其是在全面开展“营改增”政策后, 房地产企业所要考虑的税收政策有较大幅度的变动, 合法合理的税筹可以为企业带来一定的好处, 但同时也伴随着风险, 是一把双刃剑。如何在新形势下做好纳税筹划来增大企业利润, 提升企业竞争力, 实现多重目标, 是财务工作的重要方面。本文主要对目前房地产企业的税筹风险和方法进行初步研究, 期望能对实际工作有所帮助。

关键词：房地产企业,税筹筹划,风险,方法