房地产企业税务筹划对策及相关问题的思考

2022-09-10

1 引言

“营改增”税制改革过程中, 我国的税务环境也发生了相应变化, 房地产企业税务筹划工作也起到了愈发重要的作用。对于房地产企业来说, 也必须以税收政策与法律法规为核心, 合理开展税务筹划工作, 以减少企业成本的支出, 保障企业的经济效益不受影响。

2 房地产企业税务筹划的相关问题

现阶段, 许多中小型的房地产企业对于税务筹划工作存在误解与认知不全面的问题, 忽略税务筹划的合法性与合理性, 将税务筹划与偷税、漏税相等同, 同时, 在开展税务筹划的过程中, 也有盲目追求经济最大化而忽略可持续发展的现象, 导致税务筹划只满足眼前的利益需求, 没有起到应有的效果。在“营改增”的大环境下, 房地产企业的开发成本投入也会发生相应的变化。房地产企业是一项资源密集型与劳动力密集型的产业, 需要投入大量的资金、时间与建筑材料, 而许多建筑材料需要从多种渠道购得, 但并非每一个销售建筑材料的渠道或商家都具备增值税专用发票, 就导致房地产企业无法通过增值税发票抵扣减免相应税款, 导致房地产企业的经济成本增加。

3 房地产企业税务筹划的主要对策

3.1 明确税务筹划本质, 制定税务筹划策略

税务筹划的本质是在相关法律的限定范围内, 对企业经营、理财等经济活动进行的筹划与安排, 通过减少税费支出来提高企业经济效益的重要手段。在房地产企业税务筹划工作中, 首先需要遵循的筹划原则就是严格按照法律法规及相关规定, 并根据房地产企业的经营特点与经营范围来开展税务筹划工作。在这个过程中, 要尽量保证房地产企业税务筹划工作的合理性, 尽量减少房地产企业税务成本的支出。

房地产企业的税务筹划工作, 还需要从更加长远的角度加以思考, 制定长期的可持续发展的税务筹划战略。房地产企业必须具备战略性与全局性思维, 能够基于企业的长远利益, 从全局的角度出发, 实时关注整体的税务政策与税务环境, 分析帝企业内部经营情况与税务情况, 在进行税务筹划的时候, 应当着重进行战术筹划与战略筹划相结合, 在长期性税务筹划战略的前提下, 制定阶段性的税务筹划战术, 以进一步发挥税务筹划的重要作用。在税务筹划的初期, 需要企业确保筹划与规划的整体性与合理性, 深入思考企业的税务支出, 有效减少企业的税务负担。

3.2 土地增值税纳税筹划

对于房地产企业来说, 土地增值税是极为重要的税种之一。土地增值税纳税筹划, 应当始终以“营改增”土地增值税的相关规定与优惠政策为核心, 切实掌握房地产企业土地增值税税务减免政策的条件与范围: (1) 销售普通民用住宅, 增值额未超过扣除项20%的; (2) 国家征用与回收的房产; (3) 房地产入股; (4) 合作建筑, 用以自住; (5) 房地产企业被并购, 并产生土地使用权与建筑所有权转移的。在以上减免条件当中, 除第一条之外, 其余各项都较为特殊, 因而房地产企业应当将第一项条件, 即“增值额未超过扣除项20%”作为主要的研究对象。

税务筹划过程中, 房地产企业需要注意: (1) 对不同类型的房地产品进行分别核算其增值额, 包括普通住宅、别墅、公寓、商业建筑等, 只有普通住宅满足免税要求; (2) 税务筹划过程中, 增值额的20%是重要的筹划界限, 对增值额的管理与控制, 可以通过扣除金额与房地产产品市场价格等层面进行考量, 合理分摊扣除金额, 科学规划开发费用与利息费用, 并选择科学的扣除方式。在可扣除项目不发生改变的情况下, 可以通过降低产品市场价格来减少企业税务负担, 需要企业科学衡量比对企业收入与税金减少的比重, 并综合考量企业所得税。

3.3 企业所得税纳税筹划

不只是房地产企业, 对于任何企业来说, 所得税都是其中极为重要的税种之一, 在企业税负中占据很大的比重, 而现阶段的企业所得税减免政策, 主要针对外资企业, 普通的房地产企业并不具备所得税减免的资格, 因而对于所得税的纳税筹划, 应当从经济收入与成本支出税务风险管理的角度入手。

许多房地产企业都会在工程在建阶段, 按照毛利率或者核定征收进行企业所得税预缴, 而房地产产品竣工验收并正式投入销售时, 需要根据相关规定, 对成本进行转结与毛利调整, 但此时也极为容易出现产品已经验收交付, 但工程款未完整结算;公共配套不完整、公建维修基金没有缴纳等问题, 房地产企业计税成本会受到影响。而针对上述的第一种情况, 房地产企业需要提交充分而完整的证明资料, 才能够预提10%的发票金额, 此时由于未能取得合法发票, 无法将这部分成本作为前期成本, 导致开发成本的降低与企业所得税多交的问题。因此需要房地产企业技术及时办理结算并取得合法发票, 若存在无法入账的现象, 则需要提供有效相关证明材料。在采购建筑材料时, 也需要与正规、大型的厂家合作, 以确保厂家能够开具有效的增值税发票。

4 结语

房地产企业的税务筹划工作需要面临较多的税种、税收法规与优惠政策, 需要通过科学合理的税务工作来减少企业税负, 降低企业的经济成本, 以维护企业的经济效益不受影响, 企业在进行税务筹划时, 也需要尽量做好企业税务风险的监控、识别、管理与控制工作。

摘要：税务改革是通过对运营与投资等经济活动的提前规划与策划, 减少企业税负并维护企业经济效益的重要方式, 房地产作为我国税收的重要来源, 税务筹划工作的重要性日益凸显。本文就房地产企业税务筹划相关问题进行阐述, 并从制定税务筹划策略、土地增值税纳税筹划、企业所得税纳税筹划三方面入手, 探讨企业税务筹划的基本策略。

关键词：房地产企业,税务筹划,“营改增”