我国房地产投资决策论文

摘要：本文对我国房地产企业的主要融资方式及特点进行了比较分析，并结合我国房地产开发企业2010-2016的资金来源数据库，对我国房地产企业在2010-2016年期间的融资方式及特点进行了具体研究，从而完善金融市场体系及建立多元化的融资方式两方面提出了完善我国房地产企业融资方式的建议。今天小编给大家找来了《我国房地产投资决策论文(精选3篇)》，仅供参考，希望能够帮助到大家。

我国房地产投资决策论文 篇1：

房地产投资决策分析

【摘要】随着我国经济的快速发展，我国经济市场中房产经济已成为我国国民经济增长中的新增点。本文中主要研究了房地产投资决策中的相关事宜，文中首先对我国经济市场中房地产投资决策的基本概述进行分析，然后对房地产投资中的投资决策要素进行分析，最后结合实际情况，提出了一些房地产投资决策过程中的相关建议。

【关键词】房地产;投资决策;要素分析;相关建议

1、我国经济市场中房地产投资决策基本概述

在我国经济市场中，随着国内经济行业的逐步改革和发展， 房地产曾经为一路助长经济壮大的推动机， 为经济发展做出了巨大贡献。房地产企业进行开发投资活动时，需要进行完善的投资决策工作。进行投资决策工作的目的是为了对待建的房地产投资项目的可行性和必要性进行技术上的经济论证，可以在房地产企业施工之前，对不同的项目投资方案进行针对性的比较，然后选择出最优化的投资方案。在我国的房地产投资市场中，房地产本身具有一定的物理特性和经济特性，所以在房地产市场进行投资过程中也区别于其他项目投资中的固有特性。投资方首先需要了解房地产的投资市场是一个资金密集型的行业，房地产在建造过程中，项目投资数额巨大，且对金融的依赖性较高。另外在我国的房地产投资市场中，投资方通常会将大部分资金投入到公寓、住宅楼、写字楼等建筑项目中，主要源于这些建筑项目方便被市场上的各种公司所租用，存在更换使用性质较为方便的特点;投资方很少将资金投入到特种厂房建设、水利码头建设等大型工程项目中，这样便导致我国房地产投资市场中存在的结构性问题较为突出。

房地产产业是当前中国社会经济中的重要性支柱，我国政府在经济市场调控过程中，对房地产市场的投资较为关注，通常将对房地产市场和房地产调控，作为调节我国经济发展中的一个关键点，因此在我国房地产市场进行投资的过程中还极易会受到政府政策的影响。此外房地产市场投资过程中，由于房地产其自身具有不可移动性、回收周期较长等特点，使得房地产市场中的投资方在投资过程中对未来的经济宏观调控、社会发展方向、国家政治因素、法律法规、周边自然环境、经济格局的改变等相关因素都需要较为全面的考虑，而这也使得房地产投资市场中存在着较多的风险且风险水平较高，所以在房地产市场投资过程中采取科学合理的投资决策，对房地产投资开发商具有重要的实践性意义。

2、房地产投资中的投资决策要素分析

2.1投资决策要素中的时机决策分析

房地产投资过程中，投资方需要将投资时机取决于当前投资主体中的外部环境。这就需要将投资主体、投资目标和投资形式这三种特性进行紧密相连，现阶段我国房地产投资时机在分析过程中主要可以分为以下3种模式：

第1种，环境因素分析模式。房地产投资者在进行投资的过程中，需要将房地产市场中当前的宏观环境因素和微观环境因素进行考虑，来分析宏观因素和微观因素组合过程中房地产市场中的经济、社会和政治因素是否会发生相应的变化。在对房地产投资中的决策时机进行判断时，市场中的投资方还需要陈列出房地产可能蕴含的收益性因素和亏损性因素，并对这些因素进行直接或者是间接性的综合性分析;

第2种，寿命周期分析模式。在经济市场中对房地产进行投资的时机与房地产的寿命周期存在着一定的关系，房地产在不同的寿命周期阶段对于投资方来说都存在着不一样的收益机会和风险率。投资方可以在商业房地产开发过程中的商业用地选定阶段、商业房产建设阶段、商业房产租赁阶段、商业房产管理阶段、商业房产退化阶段等众多阶段中进行投资，在这些阶段投资中，投资方需要根据自身的投资目标和投资实力来为自己创造出最大化的投资效益。

第3种，开发价值分析模式。房地产投资市场中投资者的实力和开发能力的差异性决定者所投资房产的类型存在的多样性，这也是房地产企业在经营过程中的获利关键点。当前我国的商业房产价值中存在着一部分无法进行量化的服务价值和无形收益体系，所以房地产投资者需要对这些价值体系进行合理的判断，才可以为自己带来收益的机会。

2.2投资决策要素中的区位决策分析

在房地产市场投资过程中，投资方还需要做好房地产地段的选择工作，也就是投资中的区位决策。当前我国房地产投资市场中，房产的增长性在一定程度上取决于房产建设区位的土地增值价值，因此投资方在房产投资过程中做好区位的决策工作就可以充分地完善掌握到优势地段的房产资源，提高自己的经济效益，在区位决策分析过程中可以通过以下三种方法：

第1种，因素分析法。影响到经济市场中，房地产的区位价值的因素主要有以下几点，分别是自然因素、市场经济因素、社会环境因素、政府导向因素。在不同的城市地段中，房屋建筑项目则具有不同的价值因素，房地产投资者在对房产进行投资过程中，就需要掌握到这些优势地段的形成发展和变化规律，才可以在特定地域的商业房产中做好宏观和微观调控，通过对这些特定因素的把握就可以使投资者掌握到优势地段的房产资源。

第2种，假设开发法。房地产投资者在进行房产投资过程中，可以充分的运用数学原理中的假设开发法，对自己所投资的项目进行不同用途收益和成本的估算，对房产项目进行估算的过程中便可以获取房产项目为自身带来的最大收益，同时还可以准确的衡量房产项目在未来最佳的利用方向。

第3种，威尔逊购物模式。威尔逊购物模式法是借助西方先进的商业优势购物理念对房地产投资中的优势地段進行判断和选择。目前在我国经济市场中竞争性房产和特定的商业房产都在发展自己的市场资源，所以无论是何种房产类型只有在市场上具备着一定规模的消费群体，才可以保障房产项目日后的升值。

3、房地产投资决策过程中的相关建议

房地产公司在对房产项目进行投资过程中，需要根据房地产企业的总体经营战略为导向目标来确定企业在市场中的定位。企业还需要充分的了解当下市场中消费者的需求心理，将自己和市场中其他竞争者的显著性特征进行区别，来获得经济市场中消费者的认同感。房地产企业只有通过准确的市场定位，并对市场进行预测和调查培养出一个目标型市场，这样才可以帮助企业进行投资决策工作;房地产企业还需要做好房产项目的可行性研究，进行研究的目的便是对拟建房产项目的社会文化因素、经济文化因素等相关因素进行调查研究，充分地判断房地产投资过程中项目的可行性。

结语：

房产经济作为我国国民经济中的支柱型产业，在经济市场中的房地产投资具有一定复杂性和特殊性，进行投资过程中决策相对困难，市场中的很多投资方往往难以观察到房产企业未来的投资前景、对未来房产的价格趋势判断模糊、担心银行对房地产的金融风险，因此在房产企业中做好完善的投资决策工作是保障房产企业健康发展的必要因素。相信在不久的将来，它终将成为一个成熟的市场，并走向世界.

参考文献：

[1]张炜，谭大璐.房地产投资决策分析的必要性[J].中国住宅设施，2004（12）：11-14.

[2]孙中民.基于二叉树期权定价模型的房地产投资决策分析研究[J].基建优化，2006（02）：61-63.

[3]韩娟.房地产投资决策分析要点[J].中国房地产业，2017，000（002）：P.50-51.

作者简介：

牛一凡，1990年12月，男，汉，河北张家口，中国交通建设股份有限公司，硕士研究生，工程师，房地产投资。

作者：牛一凡

我国房地产投资决策论文 篇2：

我国房地产企业的融资管理研究

摘 要：本文对我国房地产企业的主要融资方式及特点进行了比较分析，并结合我国房地产开发企业2010-2016的资金来源数据库，对我国房地产企业在2010-2016年期间的融资方式及特点进行了具体研究，从而完善金融市场体系及建立多元化的融资方式两方面提出了完善我国房地产企业融资方式的建议。

关键词：房地产企业；融资管理；对策分析

引言

房地产业作为我国经济的支柱产业，对推动我国的经济发展起着重要的作用。房地产业作为典型的资金密集产业，其发展和经营过程中需要不断投入巨大的资金量，且呈现出投资周期长与投资风险大的特点。房地产企业在其发展壮大过程中，往往通过在资金市场上进行融资，利用财务杠杆扩大自身规模与经营运作，因此，融资方式、融资渠道与融资成本是房地产企业经营过程中最为关注的问题。为了促进房地产行业的健康发展，在国家“去杠杆、去库存”的政策背景下，国家通过一系列房地产、金融政策的出台，进一步加强对房地产市场的调控。

自2016年“930”新政以来，房地产调控收紧，股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。房地产开发到位资金直接影响房地产投资，在房地产开发到位的资金连续回落的情况下，2017年5月份我国的房地产投资已出现了拐点。2018年1月5日，银监会《商业银行委托贷款管理办法》的进一步出台，以及国家提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，国家通过利率上调，收紧银根，提高首付比例等政策为房地产市场持续降温，一系列政策组合颁布的背景下，更强的监管局势下，2018年房地产企业银行融资难度将进一步持续加大，融资环境进一步持续趋紧。因此，在政策变化预期前景不乐观的前提下及外部市场竞争日趋激烈的现实背景下，探讨房地产企业如何通过完善自己的融资方式来提高竞争力具有重要的现实意义。

一、我国房地产企业的主要融资方式分析

房地产行业包含了房产项目开发、房产运营与房产资本管控等项目，是社会经济中同时具有生产与业务的单位。房地产融资是指房地产企业在开发到销售过程中，通过货币以及信用所进行的筹资、融资及与其相关的一系列金融活动的总称。目前我国房地产企业的融资方式来源主要有自有资金与外部资金两种。

（一）内部资金

1.自有资金。自有资金是指房产开发企业在建立时由股东等投资人投入企业的资金，后续通过提取盈余公积等方式扩大自由资金来源。自有资金是房地产企业发展的初始资金，由房地产企业自有支配，房地产企业可以通过加强自有资金的管理，减少企业资金链断裂与资金周转困难的风险。2015年9月，国务院发布了《固定资产投资项目资本金制度的通知》，该通知明确规定了房地产企业在开发保障性住房与普通商品房的最低自有资金比例为20%，最低资本金制度的规定建立了房地产企业投资门槛呢，减少了市场的风险。

2.预收账款。预收账款是指房地产企业在销售商品房时，根据自身的商业信用预先向购房者收取的部分定金。这种融资方式是一种内部融资方式，利于房地产企业回笼资金，缓解房地产外部融资约束，增加房地产企业的财务柔性。

（二）外部资金

1.银行信贷。银行贷款是指房地产企业以自身的信用从银行获得的短期和长期借款。短期借款的借款时间为一年，多用于弥补企业短期资金的不足，长期可宽是指一年以上的借款，用于满足企业对于长期建设的资金需求。在相当长一段时间内，银行信贷作为中国房地产开发公司的重要筹资形式，房地产公司在银行借贷方面存在极大的依赖性。中国房产开发公司获得银行借贷重点包含下几种方式：非固定性资金借贷；工程开发借贷；房地产抵押借贷。

银行贷款具有获取手续便捷、融资成本较低、财务杠杆和合理避税等功能，收到房地产企业的青睐，因此成为房地产企业最主要的融资方式。对银行贷款的高度依赖不仅会使企业面临还本付息的压力，也使银行业承担较大风险，因此，银行贷款的政策与利率高低极易受到国家宏观调控政策的影响。

2.债券融资。债券融资是指项目参与者依据相关法规要求的流程推出的、协商依约为债券拥有人给付利息与偿付本金的一类融资活动。债券融资本质上是债务筹资，对企业的管控权无法形成削弱作用。发行债券需要房地产企业具备一定的资质。2015年1月15日，中国证监会对《公司债券发行与交易管理办法》进行了修订，丰富了企业发行债券的方式。发行债券一方面融资成本较低，短期内通过大规模发行债券可以筹集到足够的项目资金，另一方面，债券融资也能起到财务杠杆的作用，调整企业的资本结构，进行合理避税。债券融资相对于银行借款来说，使用方式比较灵活，受到投资方向的限制较少。

3.股权融资。人们常说的股权融资，即是指公司的股东主动提供一些公司所有权，利用公司增资的形式吸引不同的股东的筹资形式。就房地产公司第一次对外发行得到高额资金之外，上市之后再筹资也一样是若干获利水准高、信用优良的公司上市之后的可用性渠道。此种融资形式仅仅适用于上市企业。

4.房地产信托。房地产信托融资是指投资机构或投资者个人将其自有资金购买信托计划，信托机构将投资机构和个人资金投向房地产项目。信托投资操作简单，利率灵活，成本较低，但信托产品的期限较短，无法满足房地产企业的的大规模资金需求。

5.海外融資。房地产企业海外融资包括海外上市和海外发行债券。利用海外融资可以合理规避国内宏观政策变动及严格监管对企业融资的限制，但海外融资易受国际汇率及国外投资环境的影响。

二、我国房地产企业主要融资方式现状分析

房地产企业的经营项目主要是地产开发及相关服务。它同其他工业企业一样既是生产者也是经营者，只是产品属于不动产及与不动产相关联的产品。对于房地产企业的而言，融资是所有房地产企业永恒的课题。表1反映了我国2010年到2016年房地产开发企业资金来源情况。可以看出，2016年，全国房地产开发投资总额为144214亿元，比 2015 年上升15%，比2010年上升了97.7%，说明了我国房地产开发企业资金来源迅猛增长，行业规模迅速扩大。从具体的资金来源构成情况分析，其中，国内贷款2016年为 21512亿元，比2015年绝对数增长了1298亿元，相对数增长了6.4%，与2010年相比绝对数增长了8947万元，相对数增长了71.2%；利用外资方面2016年为 140 亿元，与2015年相比，绝对数比2015年下降了157亿元，相对数下降了52.8%；自筹资金2016年为49133亿元，绝对数比2015年增长了95亿元，相对数比2015年增长 0.2%，绝对数比2010年增长了22495亿元，相对数你2010年增长了84.47%；其他资金2016年为73429亿元，绝对数比2015年增长了40478亿元，相对数比2015年上升31.9%，绝对数比2010年增长了40478亿元，相对数比2010年上升了122%。

通过对我国房地产开发企业2010年-2016年资金来源的统计描述，可以看出2010年到2016年我国房地产开发企业的融资方式呈现以下特征：

（一）资金来源偏好银行贷款与自筹资金。从表1可以看出，对我国房地产开发企业的各年各类企业资金来源构成进行分析，可以看出2016年，我国房地产开发企业的国内贷款为21512亿元，占总资金来源比例为14.92%，利用外资为140亿元，占总资金来源比为9.7%，自筹资金来源为49133亿元，占总资金来源比为34%，其他资金来源为49133亿元，占总资金比为50.92%。对比2010年的数据分析，2010年我国房地产开发企业的国内贷款为12565亿元，占总资金来源比例为17.22%，利用外资为790亿元，占总资金来源比为1.08%，自筹资金来源为为26638亿元，占总资金来源比为36.52%，其他资金来源为32951亿元，占总资金比为45.17%。这一数据分析也说明随着国家对房地产市场的严加调控，房地产企业的银行贷款比例有所降低，自有资金比例有所提高。

（二）融资渠道的多元化显现。从表的数据分析可以看出，2016年其他资金来源为49133亿元，占总资金比为50.92%，2010年其他资金来源为32951亿元，占总资金比为45.17%。，说明了随着我国证券市场的进一步完善，以及多样的金融产品的出现，房地产企业开始通过多元化的融资方式解决自身的资金需求，债券融资、房地产证券化、开发商贴息贷款、基金融资、海外融资及房地产信托投资等融资方式为房地产企业所使用，一定程度上缓解了房地产企业过多依赖某一种融资方式给自身带来的风险问题。

在采用多元化融资方式方面，我国房地产企业综合实力100强之一的企业---碧桂园地产在多元化融资方式方面做了很多探索。其于2007年4月20日在香港联交所主板挂牌上市，该公司的上市为接下来的房地产开发打下了坚固的基础。而其地产的主要融资方式主要有：1.银行贷款。碧桂园地产出来通过良好的银企关系获得银行贷款外，碧桂园还通过股权融资，使自己的现金流更加稳定。2.股权融资。股权融资可以降低其资产负债率，增强碧桂园的融资能力，并在股票市场为碧桂园树立良好的形象，提高了其的品牌影响力和知名程度。3.房地产基金融资。河南碧桂园置业有限公司与中信银行郑州分行签署战略合作协议。“中信资本·碧桂园中国房地产开发基金”随之成立。实际上该企业通过这种方式与中信共同分享利益，共同承担风险。4.合作开发融资。2015年4月，中国平安以63亿港元入股碧桂园，成为其第二大股东，使碧桂园资金充足，也减少了碧桂园对房地产融资的依赖。该公司调整战略布局，“巩固三四线，拥抱一二线”。5.海外融资。由于国家政策无法满足我国房地产企业的多元化融资需要，该公司成功进行了海外融资，这些对于投资者来说有很大的参考价值。其在海外的首个项目-金海湾项目与2013年8月开盘，认购近100亿元人民币。房地产企业多元化的融资方式分解了企业的财务风险，同时为企业的发展提供了多样的资金来源渠道，有利于企业提高资金运作效率，进而提高企业的竞争能力。

四、完善我国房地产企业融资方式的思考

（一）完善房地产融资市场体系

房地产行业的健康发展可以更好地促进国家经济的持续健康发展，房地产融资市场体系的健全与完善是房地产行业稳步发展的必要条件。我国现阶段政府宏观政策、房地产政策、信贷政策等对房地产企业的融资方式与融资行为都有着较大的影响。因此在房地产市场大力发展的同时，需要国家和政府完善相关的法律规章制度等促进房地产融资市场的健康发展。国家通过完善法律法规，强化金融市场监管，维护市场公平；规范房地产企业融资行为，防范融资风险。为了为房地产企业创造良好的融资环境，政府也可以通过价格、利率等经济手段，加强对金融市场的调控，引导完善房地产融资市场，优化资源配置效率。根据我国目前房地产企业融资主要来源途径看，房地产企业经营资金较多依赖于银行，因此，政府通过加强银行贷款的监管加强风险的防范。对银行贷款进行定期检查，保证监管机构的独立性，健全贷款的追责机制，对房贷企业进行差别化要求，保证监督机构的独立性。完善和建设企业信用体系，优化金融市场的资源配置，为房地产企业的发展创造良好的融资环境。完善金融体制，发展期货市场、股票市场、进一步推进企业债券发行，公司并购交易会等制度建设，完善金融市场功能。

（二）创建多元化的融资模式

开展“三押一推”，帮助企业拓宽融资渠道。单一的融资方式容易加大房地产企业的财务风险，影响房地产企业的可持续发展，也会产生行业连锁反应影响宏观经济的稳定发展，因此，房地产企业应在对融资成本与融资风险进行平衡的基础上进行融资方式的创新，积极拓展多元化的融资模式及融资渠道。房地产企业多元化的融资方式可以充分利用各种融资方式的有点，规避缺点，提高企业整体融资水平，防范单一融资渠道带来的风险。通过金融创新，减少综合资金成本，我國日益完善的金融市场与市场上增加的日益丰富的金融产品都为房地产企业开辟了多元化的融资途径，房地产企业应在充分了解各种金融产品的基础上，进行多种融资方式的组合，解决企业规模扩大及经营过程中的资金不足问题，多元化的融资模式。企业通过“三押”，盘活有形和无形资产，通过扩大融资规模，推动企业资金运转和自身良性发展，引导企业开展以股权出资和通过债转股的方式，投资设立新的市场主体，进一步盘活企业资产。

（三）优化房地产企业的资金结构

房地产企业通过优化资本结构，通过多种不同的融资组合方式，实现负债与权益融资的合理比例，均衡长短期负债，实现最佳资本结构组合，抵御市场风险。同时，企业应结合自身发展阶段及对资金融通的实际需求，因时而动选择合适的融资方式，符合国家对房地产行业的宏观调控政策，提升品牌价值，精准设计，提升产品竞争力的同时增强融资市场的竞争力。房地产企业在优化资本结构时也应结合外部发展环境的特点，根据企业不同发展阶段的特点及开发项目的差异，分析自身的优势与对融资成本的接受程度和风险承受能力选择合理的融资方式及其组合。

（四）提升房地产企业自身的管理水平

随着房地产市场竞争的日趋激烈，房地产企业必须通过加强企业管理，加强制度建设，提升融资管理水平，降低经营风险，提升自身的竞争能力。在融资管理方面，企业可通过制定自身特点的融资规划体系，制定与企业发展战略相适应的中短期融资规划，以便为企业持续发展奠定良好的财务能力。融资结构是公司发展战略的重要组成部分，企业融资结构应与公司发展战略相契合，在制定融资计划与投资决策时，根据企业的经营战略，结合企业的融资需求，制定科学合理的融资规划。此外，高素质的金融管理人才也是房地产企业应对市场竞争，提升自身融资管理能力的关键，因此，做好融资人才储备工作，重视高级融资管理人才在企业融资管理中的作用，也是房地产企业提升自身融资能努力和可持续发展的重要举措。

参考文献：

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[2]鄢丽敏.房地产企业资产证券化融资方式探讨[J].财会通讯，2017，（35）：26-30.

[3]宋艳萍.债务融资与企业绩效的关系探究——以中国房地产上市公司为例[J].财会月刊，2015，（21）：67-72.

[4]张正，何红.房地产企业融资渠道研究[J].中外企业家，2016，（02）：42.

[6]王丽丹.论万科地产多元化融资对我国房地产企业的启示[J].会计师，2017，（01）：30-31.

[7]管清友.房地产企业融资全梳理——房地产研究-观点频道-金融界[J].经贸实践《网络（ http：//opinion.jrj.c ）》- 2017.

[8]周孝坤，杨晓.房价、银行信贷与经济增长关系的实证分析——基于重庆市1990—2009年的数据[J].《全国商情（理论研究）》- 2010，（07）：18.

作者简介：

郭晓艳，西安海纳汽车服务有限公司。

作者：郭晓艳

我国房地产投资决策论文 篇3：

房产经纪市场中存在的问题与对策

摘 要：我国房地产经纪市场已有二十年的发展历程，是房地产市场中最活跃的子市场之一，但在房产经纪市场中存在着一些问题，其规范化程度也不尽人意。本文针对目前我国房地产经济行业的现状，从房地产经纪的内涵出发，分析我国房地产经纪行业中现存问题， 论述其规范化的必要性，并提出有效管理房地产经纪业的途径。

关键词：房产经纪；存在问题；应对措施；管理途径

早在一千多年前就有庄宅牙人，所谓庄宅牙人，指的是，唐代典章里就有"官房牙行"，宋人诗话里就有"庄宅牙人"，指的都是房产经纪人。房产经纪人发展曲折，改革开放前曾被禁止。

二十一世纪以来，随着房产行业的迅速发展， 我国的房地产经纪行业发展很快，房产从业人员迅速发展成为一支数以万计的职业大军，不仅为消费者买卖和租赁房产提供了很大方便， 极大地节约了社会的交易成本， 同时也促进了房地产业的持续、健康的发展。根据《中华人民共和国城市管理房地产管理法》规定，房产经纪人是指在房屋，土地的买卖，租赁，转让等交易活动中充当媒介作用，接受委托，撮合，促成房地产交易，收取佣金的自然人和法人。①在日常生活中，房地产经纪人通常也被称为"房屋中介"或"二手房中介"。据有关部门统计，我国近一半的新建商品房销售都是通过房地产中介销售。房地产经纪人在房地产开发和市场消费中起到举足轻重的桥梁纽带作用。房地产经纪服务是最讲究和最需要诚信的服务； 诚实信用、恪守合同、遵纪守法是房地产经纪人应具备的基本素质。因此， 信誉良好、业绩优秀的房地产经纪机构可以更好的满足人们买卖房屋、租赁房屋的需要， 有利于促进房地产业的良性循环和健康发展。

一、房地产中介服务的主要功能

1. 咨询服务

房地产咨询， 主要是应投资者、消费者和房地产经营者（土地、房产开发商、经营者）的要求， 就投资环境、市场信息（供求信息、客户资信等）、项目评估、质量鉴定、测量估价、购房手续、相关法律等提供咨询服务。

2. 价格评估

房地产价格评估是对现有或拟投资开发的房地产产品价格进行评估的经济活动。首先， 房地产产品价格有着特殊的价格形态， 价格形成较复杂， 又具有异质牟利性的特点，不可能形成统一或批量的价格， 需要对每一宗房地产品个别估价。其次， 房地产价格评估行为本身政策性强， 技术复杂， 需要专业和全面的评估机构来完成。第三， 由权威机构出具的房地产评估价格， 具有市场价格尺度的作用， 是房地产市场各类交易活动如房地产买卖、租赁、抵押、补偿、交换、诉讼、税收、投资决策和统计等活动的基础和依据。

3. 经纪代理

房地产经纪， 主要从事房地产买卖、租赁、调换、抵押、典当、信托等居间活动及代理业务。它与房地产开发商和消费者的联系更为直接和密切， 主要服务于房地产流通， 是房地产销售的重要中介环节。规范的经纪代理活动， 对活跃房地产市场交易， 促进房地产产品流通， 降低房地产空置率，合理配置稀缺资源， 具有积极意义。

4. 法律服务

各类法律事务所、律师事务所， 运用专业知识为房地产开发经营、房地产市场运行、物业管理以及城镇居民住房消费提供各种法律咨询、代行各类法律和司法业务， 把房地产开发经营、市场营销、物业管理（房地产售后服务）纳入国家法制化轨道， 促使房地产运行规范化。

二、我国房地产经纪市场发展现状

据不完全统计，目前，全国房地产经纪机构（含分支机构）达5万余家，其中聘用全国房地产经纪人的经纪机构数量为2万家。自20世纪90年代初起步至近年房产业炙手可热以来，房产经纪业已不是房地产的附属，而是一个独立的市场，全国成长起一批房产经纪大公司，有些已经上市，比如世联、易居、合富以及香港中原、台湾信义等。

根据江苏南京房地产管理局最近公布的数据，南京地区房地产经纪从业人员数量就有4000余人。以此为基数进行推算，全国本职业现有从业人员不低于45万人，而且还在不断扩展之中。本职业从业人员在地域上主要集中分布在全国的大中型城市，但已有向中小型城市扩散的明显态势。

在一线城市中二手房已经成为楼市消费的主流，以此为例，2010年二手房总成交量达到了19.65万套，而商品房期房及现房住宅合计仅11.1万套，二手房在北京、上海、广州等大城市已经成为市场的主要置业房源。由于二手房具有交易分散的特点，与一手房相比更需要房地产经纪人提供贴身专业服务。我国目前大部分城市的二手房交易里，有百分之五是通过经纪服务促成的，广州等城市已达到80%左右。据估算，2009年广州市有超过一百万消费者接受了房地产经纪服务。全国性的房地产经纪行业组织是"中国房地产估价师与房地产经纪人学会"，一些省份成立了省级"房地产估价师与房地产经纪人学会"。北京、上海、、广州、深圳、大连、沈阳、重庆、成都、武汉、郑州等主要城市先后成立了专门的房地产经纪行业协会，开始实行行业自律管理工作。②由图1 可见， 房地产中介目前已经形成了一定的规模，总的来说它对市场起着集中、平衡和扩散功能， 使市场变得清晰、有序和简单（ 见下图1） ③

简而言之，房地产经纪人就是指沟通房地产卖方与买方之间联系，促进达成交易并从中取得佣金的代理人，联系人，中间人，经理人或介绍人。职业概况可以由下面一个流程表反映出来。

从以上图表看，房地产业作为第三产业的重要组成部分， 是集房地产开发、经营、管理和服务为一体的综合性产业，它不仅为买卖和租赁提供了很大方便，而且还极大的促进社会交易成本，是一个社会良好进步形象的典型表现，其对相关产业乃至整个国民经济的发展都具有极大的促进作用。但是， 由于房产经纪行业进入门槛相对不高， 而且巨大的利润空间使得大量经营者进入这一领域， 因此也就良莠不齐。大多数房地产经纪机构奉公守法、诚实经营， 在帮助消费者购置产业提供了优质服务；但也有不少不良中介机构存在着欺诈行为， 侵犯消费者的合法权益， 由此也引出了诸多的纠纷， 目前我国房地产经纪服务中各种失信行为已引起人们的非议与社会的关注。

三、房地产经纪行业现实存在的问题

（一）由于房地产经纪行业准入门槛低，投资少，风险小，因此房地产经纪行业成了许多人入行的首选。据不完全统计， 目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家， 从业人员数量达几十万人之多。大多数房地产经纪业规模较小， 企业实力弱， 由此造成信息和信息流通的范围极其有限， 成交效率和经济效益低下。与实力强劲的房地产开发企业相比， 房地产经纪机构真是相差甚远。经纪机构没有一定的资本作后盾， 地铺式经营， 销售能力欠佳， 房地产商不愿将项目特别是较大的项目交给经纪代理。

（二）、无资质、无证书、无照经营和超越经营范围。

根据建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条， 房地产经纪人必须是经过考试、注册并取得"房地产经纪人资格证"的人员。未取得《房地产经纪人资格证》的人员， 不得从事房地产经纪业务； 同时也规定了设立房地产中介服务机构应具备的条件。④尽管这些条件比较低， 但是， 有些房地产经纪机构也无法达到或者根本不去登记， 借别的经纪人资格证书来蒙混检查。目前， 由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业， 不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。

（三）、房产经纪人平均素质不高，业务素质更是良莠不齐。

我国的房地产经纪人队伍除有极少数人综合素质较高外， 大量的从业人员业务知识单一，大量的从业人员来自社会各类， 层次繁多， 人员素质参差不齐。各中介机构的从业人员由于素质较低， 不能通过国家统一的资格考试，致使所有的房地产中介机构均在不具备执业资格的条件下违规操作， 大量"半路出家"， 不熟悉房地产知识， 缺乏专门训练， 只有中等学历的从业人员成为中介构的主要力量。

（四）、法规体系不健全， 行业管理欠规范。

我国房地产业作为一个新兴产业尚处于起步阶段， 相关法律法规不够完善。与房地产经纪相关的法律政策文件分别是《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部发布的《城市房地产中介服务管理规定》、国家计委下发的《关于房地产中介服务收费的通知》、国家工商总局发布的《经纪人管理办法》。部分城市据此还制定了一些地方规章。但总的来说还显得不成体系， 规定过于原则， 针对性不强， 缺乏可操作性， 许多有关方面的问题难以涵盖。比如，《中华人民共和国城市房地产管理法》仅有第57 条对中介机构作了简单规定；《城市房地产中介服务管理规定》涉及咨询、评估和经纪三方面内容， 有关房地产经纪的规定却很少。⑤

四、应对此种现状下，房产经纪行业应对政策

那么如何才能进一步规范房地产中介市场管理， 引导房地产中介业务健康有序地开展呢？ 学生认为应从以下几个方面入手：

（一）强化市场管理，加强市场监督。房产中介行业的规范化主要体现在三个方面：一是中介机构设置规范化。这就需要房地产管理部门的审查、备案只能充分的发挥，要求房产部门严格监督各个新新成立的房产经纪行业高门槛的准入制度，需要国家法律法规出台前与工商管理部门沟通，研究出一套切实可行的管理办法，适当做必要的市场调研，针对现存的问题各个击破，重点突击。二是需要从业人员的资格规范化，由于房产中介服务涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，所以在从业人员上岗前，必须重视对从业人员进行培训工作，要认真做好从业人员的资质审查工作。因为，从事房地产经纪服务工作的人员不仅需要精通房地产业务， 熟悉房地产法律、营销、建筑、评估等方面知识， 而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧； 同时， 还要具备公关能力和敬业精神。所以必须加强对从事房地产经纪服务工作人员的专业知识和相关业务知识的培训， 以提高其综合职业技能水平。随着房地产市场不断向纵深发展， 市场需要具有综合素质的房地产中介人才， 这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。综合素质差的人便难以对市场信息做出正确的处理和预见性的分析， 这势必影响他们的业务活动，最终必将被淘汰。房地产经纪行业必须走规范化经营之路。三是充分做好市场调研，在借鉴较大中介公司的优势下，吸取精华，去其糟粕，再积极听取顾客意见，针对顾客在买卖和租赁房屋的过程中所遇到的棘手的问题加以整治，约束执业行为，保护客户的合法权利。

（二）经营模式专业化、现代化。目前，我国房地产中介服务业机构规模偏小，专业人才结构不合理，科技含量低，掌握信息少，专业性不强，难以形成规模经营。为此，必须采取措施，全面提升房地产中介服务业的水准，使其走向专业化、现代化，以形成集约化经营产业。

1、提高业务素质。国外房地产中介服务执业人员除了精通房地产业务外，还熟悉法律、营销、建筑、评估、金融、计算机等多方面的业务，职业技能比较全面。为此，我们必须从房地产中介服务业的队伍建设着手，全面提升其业务素质。一是完善专业体系，具体应设立包括策划师、经纪人、估价师、工程师、房地产专职律师、会计师、审计师、造价师等在内的职称系列，并使人才划分等级合理搭配。二是优化执业队伍，即规定房地产中介服务机构应具有各类专业人员的结构标准，逐步淘汰低层次人才，吸纳中、高级人才，使中介机构通过吐故纳新，形成一支专业齐全、人才荟萃、技能较高的队伍。

2、实行规范运作。目前，我国房地产中介服务运作方式原始，程序简单，运作水平不高，其主要原因是没有相应的规范。为此，必须针对目前市场上最常见的运作方式以及一般的业务程序制定业务规范。在运作方式上，对每一种方式的规定及其业务范围、相关当事人的权利义务、操作方法，尤其对价格、合同、结算以及违约责任等做出限定。在运作程序上，美国中介商带有共性特征且比较科学的规定，可以直接为我所用。

（三）逐步建立、健全房地产经纪管理制度及相关法律法规。

建立我国房地产经纪仁和园职业资格管理制度，提高我国房地产经纪人员的业务水平和职业道德修养，规范房地产经纪行为，使我国房地产经纪行业逐步走上规范有序、公开统一的健康发展的轨道， 制定一个完善的房地产经纪管理办法非常必要。具体如下：

1. 建立全国性房地产经纪机构及从业人员的职业资格管理制度；

2. 建立房地产经纪人保证金制度；

3. 统一行业服务标准、收费标准及提取方式等；

4. 经纪机构及从业人员应承担的相应法律责任和经济责任；

5. 对现行法律法规进行必要整合， 使其更具针对性和可操作性。⑥

（四）加强房地产经纪机构自身建设，强化自律机制

房地产经纪机构应当加强自律意识，注重内部组织和制度建设。只有每一个房地产经纪人严守职业道德，依法经营，房地产经纪行业才能健康、快速、持久地发展。

五、结论

随着中国加入WTO，外资和外国企业的进入给中国的中介行业带来更多市场机会，同时行业发展与世界的接轨也使竞争更加激烈。如何规范和管理房地产中介市场，使国内的中介机构在与国外同行的竞争中更好的生存和发展是政府相关部门和中介商们要考虑的首要问题。作为国民经济的重要组成部分的房地产业是一个关联性很强的产业， 在国民经济中占有重要地位和作用。而房地产经纪行业是房地产市场经济链中不可或缺的一环。为了保证房地产业持续、稳定、健康的发展， 政府在房地产经纪行业走向深入的同时， 也应发挥其特有的职能作用， 促进经纪人队伍建设， 为经纪行为创造一个良好的政策环境和市场环境。

注释：

①《中华人民共和国城市管理房地产管理法》第四章，第五节，房产中介人。

②李贵良：市场论坛MARKET FORUM改革发展2011年第12期（总第93期）我国房地产经纪市场规范化发展研究综述）.

③罗长天：《经纪人实用大、全》.北京：光明日报出版社，1994.第18 页.

④建设部《城市房地产中介服务管理规定》第8条

⑤林晓明：《浅析房地产经纪行中存在的问题与对策》，福建建筑，2007年第2期（总第104期）

⑥桂建明：《试论房地产经纪行业的特点及存在的问题》，沿海企业与科技，2007年第6期（总第85期）

作者：贾瑞瑞