我国房地产融资论文

2022-05-14

本文一共涵盖3篇精选的论文范文,关于《我国房地产融资论文(精选3篇)》,供大家参考借鉴,希望可以帮助到有需要的朋友。【摘要】房地产业作为我国经济发展的支柱产业,直接影响国家经济的整体发展,而房地产融资更是房地产业发展的关键所在。本文通过对上市公司的实证数据进行描述性分析来研究房地产上市公司的融资结构,找出融资存在的问题,提出房地产上市公司进行融资扩展、创新和探索多元化的融资渠道。

第一篇:我国房地产融资论文

我国房地产企业融资渠道研究

【摘要】房地产企业一直饱受房地产项目融资难的困扰,而大规模开发的模式在房地产盛行的趋势下,使得房地产公司资金短缺问题更加突出。本文主要剖析房地产企业融资市场的现状,并对该市场上各类融资方式进行评估,帮助房地产企业了解更多的融资渠道,对企业寻求更为合理的融资渠道有实际意义。

【关键词】房地产融资;融资方式;多元化融资渠道

1、引言

我国城镇化的大趋势为房地产市场的快速发展奠定了基础。未来几年房地产需求将持续上升,但在短期内需求较大的局面可能会过去。尽管房地产行业趋于饱和,但房价支撑依然强劲,开发商必须要审时度势,抓住机遇顺势而上。

房地产融资,指房地产投资者在房地产开发全过程中,运用多种融资方式、金融工具筹资以解决资金需求问题,来确保投资项目顺利进行,是融资及相关服务的一系列金融活动的总称。从2016年10月房地产调控开启以来,房地产调控收紧,股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制,房地产融资收紧趋势逐步确立。[1]房地产企业债券发行难度加大,各地房地产调控政策对房地产企业的管控呈收紧趋势,房地产市场发展周期或将进入限制性状态。一方面,整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧;另一方面,房企的资金通道监管日益严格。

2、房地产融资现状分析

目前国家宏观政策对整个房地产业的发展有着重要影响,其中最直接是对房地产企业融资渠道的影响,使得房地产企业被迫寻求新的融资方式。[2]一直以来,房企融资的问题主要表现为融资渠道单一,且近几年,这一问题越发显著。即使大部分房地产企业已经意识到此问题及其负面影响,但他们对于融资渠道多元化仍然是难以应对的。鉴于这种现象,使房企了解更多适合自己的融资渠道显得尤为重要。

3、房地产融资渠道研究及其评估

3.1房地产融资渠道

我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资。

内部融资方式包括企业自有资金和预收账款。外部融资的主要渠道主要包括银行贷款、上市融资、房地产投资信托、商业抵押担保证券、股权众筹、不动产抵押,以及其他融资方式。

3.2内部融资方式评估

开发商一般不愿意过多地使用企业自有资金,只有当项目的盈利能力相当可观且确定性较大时,才有可能适当地投入企业自有资金。另一方面,绝大部分企业内部资金较少,并且就开发商而言,通过预收账款的方式可以提前筹集到必需的开发资金。预购房款是房地产企业开发资金的重要来源,主要指购房者的个人住房贷款。综上可看出,由于房地产融资的资本密集性,有能力利用直接融资的企业寥寥无几,内部融资所占比例必远小于外部融资,企业的融资主要还是来源于外部融资。

3.3外部融资方式评估

3.3.1银行贷款

大部分企业的总资金来源于银行贷款,该方式虽然具有利息低的特点,但是门槛高、审批周期较长且限制资金用途,这导致很多中小企业的融资之路困难重重。[4]并且,这种单一的融资方式会增加企业的融资风险。若银行貨款未及时偿还,轻则影响企业以后的货款,重则银行就会对企业进行强制性的破产清算。这种资金的不确定性,也会给企业的融资带来极大的风险。银行融资对房地产企业将越来越难,但就目前的情况看,短期内还是会以银行贷款为主导。

3.3.2公开上市

理论上来说,公开上市是最佳的、重要的融资渠道,其原因主要是直接融资可优化企业资本结构,减少企业融资成本,降低金融风险。[5]但是,房地产企业直接发行上市或者利用壳公司资源间接上市都比较困难,所以大部分中小企业不会选择此 融资渠道。

3.3.3房地产信托

对于房地产开发项目,不动产所有权人将房屋、土地或相关产权的所有权转移给信托投资公司,受托人通过信托计划的实施筹集资金并依照信托合同来管理运用。

在银行贷款相对短缺的状态下,房地产信托为房地产业的发展提供了最多的资金和最有效的手段。资金运用方面,房地产信托的形式种类繁多,在产业投资、资本市场和货币市场中都可涉及。虽然目前房地产信托发展规模不大,但也逐渐成为近年来较为活跃的一种新的房地产融资方式,未来或许能够成为房地产融资渠道主流发展方向之一。

3.3.4商业抵押担保证券

商业抵押担保证券,将房地产贷款中的商业房产抵押贷款集合成组合抵押贷款,通过证券化过程和债券形式发行给投资者,是商业证券化的融资渠道。作为一种新的融资方式,商业抵押担保证券仍处于被观望时期,只有随着我国相关法律制度的不断完善,才有可能成为主要的融资手段之一,只有不断完善相关制度和经受住市场检验才能真正成为适合于我国市场状况的融资手段。

3.3.5股权众筹

股权众筹是基于互联网渠道而进行融资的模式,指公司对普通投资者出让一定比例的股份,投资者通过出资入股公司,以原始股权获得未来收益,相当于吸引一部分人做股东。[6]股权众筹可增强企业的竞争实力,降低投资风险,缩小投资者之间的贫富差距,防止资产外流,解决就业难题等优点。现如今融资市场呈现热闹之势,股权众筹的门槛低,更是一种理想融资,如果有一个良好的发展平台,同样也是融资源的聚集地。在这个信息大时代背景下,股权众筹将会成为融资方式中的一股清流。

3.3.6不动产抵押

不动产抵押,作为抵押的不动产,虽然其数额一定,但它具有不转移占有性,债务偿付之时不动产所有权的转让即刻失效。即抵押人仍能继续行使抵押财产的占有、使用收益和处分的权利,减轻抵押权人的负担,所以是一种更受中小企业青睐的融资方式。

3.3.7其他融资方式

其他融资方式比如夹层融资等等。

夹层融资是一种无担保的长期债务,通常用来填补一些在考虑了股权和债券资金后的资金缺口,从风险与回报方面来看,是介于股权与优先债务之间的一种融资渠道,是房地产业需要的灵活性非常强的融资方式。夹层融资的适用情况主要有:企业进行扩张或收购时缺乏足够的现金;已有的银行信用额度不足以支持企业的发展;企业处于一个成长性的行业或占有很大的市场份额;企业至少连续一年有正的现金流等。[7]

对于外部融资,房地产企业首先要根据企业自身实力和项目情况对其进行市场价值的评估;其次,在融资过程中一定要使融资方的资金安全得到保证;最重要的是,拓宽融资渠道必需围绕成本控制,通过预测资金需求量,提高资金综合利用水平。

结语:

我国房地产企业开发项目的发展模式不能脱离实际,企业应该充分认识自身的情况,发挥自身的优势,不断创新,提高市场竞争力,拓宽融资渠道,解决资金短缺问题,为房地产项目的顺利进行找到合适的融资渠道。一个市场的建立,不仅需要市场这个大的环境,更需要依据相关的制度法规。所以,国家需要出台相应的政策,对房地产金融市场进行严格地规范和约束,以确保企业长期稳定发展。

参考文献:

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[4]Chijoo Lee. Financing method for real estate and infrastructure development using Markowitz’s portfolio selection model and the Monte Carlo simulation[J]. Engineering, Construction and Architectural Management,2019,26(9).

[5]朱婷婷.关于房地产融资新渠道的探讨[J].全国流通经济,2019(22):87-88.

[6]刘泽东,韩光林.我国股权众筹合格投资者制度的构建研究[J/OL].金融发展研究:1-7[2019-10-09].https://doi.org/10.19647/j.cnki.37-1462/f.2019.09.005.

[7]单琳.夹层融资的交易模式分析[D].对外经济贸易大学,2018.

作者简介:

陈冲(1994-),女,汉,江苏句容人,硕士研究生在读。研究方向:建筑与土木工程;

庄文安(1994-),男,汉,江苏连云港人,硕士研究生在读。研究方向:建筑與土木工程;

陈胡(1970-),男,汉,江苏句容人,项目经理,大专。研究方向:工程施工及管理。

作者:陈冲、庄文安 陈胡

第二篇:我国房地产融资结构分析

【摘要】 房地产业作为我国经济发展的支柱产业,直接影响国家经济的整体发展,而房地产融资更是房地产业发展的关键所在。本文通过对上市公司的实证数据进行描述性分析来研究房地产上市公司的融资结构,找出融资存在的问题,提出房地产上市公司进行融资扩展、创新和探索多元化的融资渠道。

【关键词】 房地产 融资结构 融资渠道

2000年初,中国的福利分房制度终止,货币化分房方案全面启动,住房制度改革继续深化并稳步发展。房地产业是典型的资金密集型产业,房地产开发经营需要稳定、规范的房地产融资体系,需要多元化的资金和资本金融市场提供配合和支持。从主要融资渠道来看,银行贷款、自筹资金和其他资金作为房地产企业开发的资金来源,在我国呈现出三足鼎立的局势。本文首先分析了资产负债率这个指标,然后分析了内部融资、股权融资和负债融资三项内容所涉及的多个指标,从不同角度来分析我国房地产上市公司的融资结构。文章选取了上海和深圳交易所40家房地产上市公司2004—2009年的财务数据为样本,运用统计描述性分析方法对房地产上市公司的融资结构进行了比较详细的分析。

一、房地产上市公司的样本选择及数据来源

按照中国证监会制定的中国上市公司分类指引(CSRC指引)和2004—2009年的相关数据,本文确定并遴选了适用于本文分析的房地产上市公司。遴选的标准是:第一,对于分别在A股和B股同时上市的公司,以及以转债形式上市的公司,只保留其A股上市公司;第二,为了保持数据的连续性,选择在2004—2009年中一直属于房地产行业的上市公司;第三,剔除在2004—2009年处于*ST、ST或者PT状态的T类上市公司,因为T类上市公司的重组、整合十分常见,正常生产经营不能持续,这些公司的会计指标并不具有可靠性和相关性;第四,剔除异常数据及指标缺失公司。按照上述标准选取了40家房地产上市公司作为样本,对资产负债率、内部融资比率、股权融资比率和负债融资比率四项指标进行了分析。

二、相关指标的统计和描述性分析

1、房地产上市公司的资产负债率分析

资产负债率反映出企业债权人权益对总资产的平均权益,是一项衡量公司融资结构的重要指标。表1列出了选取的房地产样本公司、房地产业、房地产全部上市公司的平均资产负债率。

从表1中可以看出,在房地产业的平均资产负债率最高,房地产全部上市公司在40%~65%之间,样本房地产上市公司稍微比房地产业全部上市公司高一点,这说明了房地产上市公司可以进行股权融资,扩大了融资渠道,而没有上市的房地产上市公司只能靠负债融资,这就导致了全部房地产业的资产负债率高于房地产上市公司。

2、房地产上市公司其他三个指标的分析

融资结构基本划分为内部融资和外部融资,内部融资又分为保留盈余与折旧融资,外部融资又分为股权融资与负债融资。内部融资的保留盈余根据中国财务规定,一般包括公积金、公益金以及未分配利润,它的高低取决于企业的盈利能力及其股利分配政策(尤其是公司的现金股利政策)。固定资产折旧也属于内部融资,固定资产从购置到更新存在较大的“时间差”,使得这部分本应用于补偿固定资产损耗的现金流成为游离于固定资产之外的“闲置资金”,企业可以利用这部分“闲置资金”扩大投资、追逐利润。因此,内部融资包括盈余公积、未分配利润和折旧。在外部融资中,股权融资是一种非常重要的融资手段,它包括股本和资本公积。债务融资又包括长期借款、短期借款、预收账款、应付债券和其他,其中其他包括应付账款、应付票据、其他应付款等。

表2中的数据就是统计计算内部融资、股权融资和债务融资所包括的各项指标占总资产的百分比。从表中的数据可以看出,样本房地产上市公司的内部融资平均水平有所提升,说明盈利能力有所加强,但未分配利润的最大值还达不到25%,企业的持续盈利能力还有待提高。在股权融资方面,无论是股本还是资本公积,即使最大值呈上升趋势,但平均水平是先上升后下降的,这说明了企业有股权融资偏好。在负债融资方面,长短期借款一直处于徘徊中,2009年短期借款平均水平相对较高,这可能与国家从紧缩银根的货币政策转为适当宽松的货币政策有关。房地产企业的预收账款很大程度上来源于房屋预售款,这部分几乎又是个人按揭贷款,主要资金来源还是银行,在研究样本中,2008年预收账款平均水平只有16.76%,比其他几年低了几个百分点,这可能是受到金融危机的影响。2008年,应付债券却无论在最大值、最小值、中位数还是平均水平上都有大幅度的提升,一个原因可能是在2008年,随着次级房贷引发的金融危机逐步发展,房地产企业融资的国际通道已然堵塞,国内也有大批企业为上市或增发苦苦等待,所以发行阻力较小的公司债,以补充公司营运资金、偿还部分中短期银行借贷及优化公司财务结构;另一个原因可能是2007年8月中国证监会正式颁布实施的《公司债券发行试点办法》和同年9月中国人民银行颁布的《公司债券在银行间债券市场发行、流通和登记托管有关事宜公告》法规的出台,推动了我国房地产债券市场的发展。即使这样,债券市场还是有待加强重视,2009年虽然最大达到13.63%的比重,但股权融资和债券融资的结构还不够协调,平均水平还存在10%~20%的较大差距。由此可见,无论是从资本市场的股权融资和债券融资的协调发展来说,还是从长短期借款的数据来看,房地产上市公司现在急需发行公司债以调整企业的长短期债务结构,从而缓解当前紧张的资金链。

三、结论及建议

由上面的资产负债率分析可以看出,自2006年来,我国房地产上市公司短期债务融资比重呈先下降后上升的特征。从长短期借款和预收账款的统计数据来看,很大部分负债融资都是依赖于银行系统,长短期借款以及以多数个人住房贷款形成的预收账款的资金主要来源于银行系统。一旦资金链出现断裂,房地产上市公司将面临很大的风险。

我国房地产上市公司的融资顺序与现代资本结构理论存在着明显的冲突。在西方企业融资中,融资方式选择的顺序是内部股权融资(即留存收益),然后是债务融资,最后才是外部股权融资。国内很多学者(袁国良,1999)普遍认为我国上市公司热衷于股市的“圈钱”,先采取内部融资然后是股权融资,最后才是债权融资。而根据本文的数据分析,我国房地产上市公司的融资顺序是股权融资、长期债务融资、短期债务融资和内源融资,债券融资相对滞后。

鉴于以上分析,我国的房地产上市公司应进一步拓宽融资渠道,进行多元化的融资。建立健全相关法律法规,规范证券市场和债券市场,保障房地产上市公司融资的顺利进行,实现资金的流通与增值。

【参考文献】

[1] 华琳琳:中国房地产上市公司融资结构与绩效的实证研究[D].华东师范大学,2009.

[2] 唐黎标:我国房地产投融资现状与发展探讨[J].中国房地产信息,2009(11).

[3] 张艳:我国房地产上市公司直接融资问题研究[J].证券市场导报,2008(5).

[4] 袁国良:我国上市公司融资偏好和融资能力的实证研究[J].管理世界,1999(3).

(责任编辑:李文斐)

作者:李 燕

第三篇:我国房地产企业的融资管理研究

摘 要:本文对我国房地产企业的主要融资方式及特点进行了比较分析,并结合我国房地产开发企业2010-2016的资金来源数据库,对我国房地产企业在2010-2016年期间的融资方式及特点进行了具体研究,从而完善金融市场体系及建立多元化的融资方式两方面提出了完善我国房地产企业融资方式的建议。

关键词:房地产企业;融资管理;对策分析

引言

房地产业作为我国经济的支柱产业,对推动我国的经济发展起着重要的作用。房地产业作为典型的资金密集产业,其发展和经营过程中需要不断投入巨大的资金量,且呈现出投资周期长与投资风险大的特点。房地产企业在其发展壮大过程中,往往通过在资金市场上进行融资,利用财务杠杆扩大自身规模与经营运作,因此,融资方式、融资渠道与融资成本是房地产企业经营过程中最为关注的问题。为了促进房地产行业的健康发展,在国家“去杠杆、去库存”的政策背景下,国家通过一系列房地产、金融政策的出台,进一步加强对房地产市场的调控。

自2016年“930”新政以来,房地产调控收紧,股权融资、债券融资、海外债和信托等房地产融资渠道均受到一定程度的限制。房地产开发到位资金直接影响房地产投资,在房地产开发到位的资金连续回落的情况下,2017年5月份我国的房地产投资已出现了拐点。2018年1月5日,银监会《商业银行委托贷款管理办法》的进一步出台,以及国家提出的“房子是用来住的,不是用来炒的”,国家通过利率上调,收紧银根,提高首付比例等政策为房地产市场持续降温,一系列政策组合颁布的背景下,更强的监管局势下,2018年房地产企业银行融资难度将进一步持续加大,融资环境进一步持续趋紧。因此,在政策变化预期前景不乐观的前提下及外部市场竞争日趋激烈的现实背景下,探讨房地产企业如何通过完善自己的融资方式来提高竞争力具有重要的现实意义。

一、我国房地产企业的主要融资方式分析

房地产行业包含了房产项目开发、房产运营与房产资本管控等项目,是社会经济中同时具有生产与业务的单位。房地产融资是指房地产企业在开发到销售过程中,通过货币以及信用所进行的筹资、融资及与其相关的一系列金融活动的总称。目前我国房地产企业的融资方式来源主要有自有资金与外部资金两种。

(一)内部资金

1.自有资金。自有资金是指房产开发企业在建立时由股东等投资人投入企业的资金,后续通过提取盈余公积等方式扩大自由资金来源。自有资金是房地产企业发展的初始资金,由房地产企业自有支配,房地产企业可以通过加强自有资金的管理,减少企业资金链断裂与资金周转困难的风险。2015年9月,国务院发布了《固定资产投资项目资本金制度的通知》,该通知明确规定了房地产企业在开发保障性住房与普通商品房的最低自有资金比例为20%,最低资本金制度的规定建立了房地产企业投资门槛呢,减少了市场的风险。

2.预收账款。预收账款是指房地产企业在销售商品房时,根据自身的商业信用预先向购房者收取的部分定金。这种融资方式是一种内部融资方式,利于房地产企业回笼资金,缓解房地产外部融资约束,增加房地产企业的财务柔性。

(二)外部资金

1.银行信贷。银行贷款是指房地产企业以自身的信用从银行获得的短期和长期借款。短期借款的借款时间为一年,多用于弥补企业短期资金的不足,长期可宽是指一年以上的借款,用于满足企业对于长期建设的资金需求。在相当长一段时间内,银行信贷作为中国房地产开发公司的重要筹资形式,房地产公司在银行借贷方面存在极大的依赖性。中国房产开发公司获得银行借贷重点包含下几种方式:非固定性资金借贷;工程开发借贷;房地产抵押借贷。

银行贷款具有获取手续便捷、融资成本较低、财务杠杆和合理避税等功能,收到房地产企业的青睐,因此成为房地产企业最主要的融资方式。对银行贷款的高度依赖不仅会使企业面临还本付息的压力,也使银行业承担较大风险,因此,银行贷款的政策与利率高低极易受到国家宏观调控政策的影响。

2.债券融资。债券融资是指项目参与者依据相关法规要求的流程推出的、协商依约为债券拥有人给付利息与偿付本金的一类融资活动。债券融资本质上是债务筹资,对企业的管控权无法形成削弱作用。发行债券需要房地产企业具备一定的资质。2015年1月15日,中国证监会对《公司债券发行与交易管理办法》进行了修订,丰富了企业发行债券的方式。发行债券一方面融资成本较低,短期内通过大规模发行债券可以筹集到足够的项目资金,另一方面,债券融资也能起到财务杠杆的作用,调整企业的资本结构,进行合理避税。债券融资相对于银行借款来说,使用方式比较灵活,受到投资方向的限制较少。

3.股权融资。人们常说的股权融资,即是指公司的股东主动提供一些公司所有权,利用公司增资的形式吸引不同的股东的筹资形式。就房地产公司第一次对外发行得到高额资金之外,上市之后再筹资也一样是若干获利水准高、信用优良的公司上市之后的可用性渠道。此种融资形式仅仅适用于上市企业。

4.房地产信托。房地产信托融资是指投资机构或投资者个人将其自有资金购买信托计划,信托机构将投资机构和个人资金投向房地产项目。信托投资操作简单,利率灵活,成本较低,但信托产品的期限较短,无法满足房地产企业的的大规模资金需求。

5.海外融資。房地产企业海外融资包括海外上市和海外发行债券。利用海外融资可以合理规避国内宏观政策变动及严格监管对企业融资的限制,但海外融资易受国际汇率及国外投资环境的影响。

二、我国房地产企业主要融资方式现状分析

房地产企业的经营项目主要是地产开发及相关服务。它同其他工业企业一样既是生产者也是经营者,只是产品属于不动产及与不动产相关联的产品。对于房地产企业的而言,融资是所有房地产企业永恒的课题。表1反映了我国2010年到2016年房地产开发企业资金来源情况。可以看出,2016年,全国房地产开发投资总额为144214亿元,比 2015 年上升15%,比2010年上升了97.7%,说明了我国房地产开发企业资金来源迅猛增长,行业规模迅速扩大。从具体的资金来源构成情况分析,其中,国内贷款2016年为 21512亿元,比2015年绝对数增长了1298亿元,相对数增长了6.4%,与2010年相比绝对数增长了8947万元,相对数增长了71.2%;利用外资方面2016年为 140 亿元,与2015年相比,绝对数比2015年下降了157亿元,相对数下降了52.8%;自筹资金2016年为49133亿元,绝对数比2015年增长了95亿元,相对数比2015年增长 0.2%,绝对数比2010年增长了22495亿元,相对数你2010年增长了84.47%;其他资金2016年为73429亿元,绝对数比2015年增长了40478亿元,相对数比2015年上升31.9%,绝对数比2010年增长了40478亿元,相对数比2010年上升了122%。

通过对我国房地产开发企业2010年-2016年资金来源的统计描述,可以看出2010年到2016年我国房地产开发企业的融资方式呈现以下特征:

(一)资金来源偏好银行贷款与自筹资金。从表1可以看出,对我国房地产开发企业的各年各类企业资金来源构成进行分析,可以看出2016年,我国房地产开发企业的国内贷款为21512亿元,占总资金来源比例为14.92%,利用外资为140亿元,占总资金来源比为9.7%,自筹资金来源为49133亿元,占总资金来源比为34%,其他资金来源为49133亿元,占总资金比为50.92%。对比2010年的数据分析,2010年我国房地产开发企业的国内贷款为12565亿元,占总资金来源比例为17.22%,利用外资为790亿元,占总资金来源比为1.08%,自筹资金来源为为26638亿元,占总资金来源比为36.52%,其他资金来源为32951亿元,占总资金比为45.17%。这一数据分析也说明随着国家对房地产市场的严加调控,房地产企业的银行贷款比例有所降低,自有资金比例有所提高。

(二)融资渠道的多元化显现。从表的数据分析可以看出,2016年其他资金来源为49133亿元,占总资金比为50.92%,2010年其他资金来源为32951亿元,占总资金比为45.17%。,说明了随着我国证券市场的进一步完善,以及多样的金融产品的出现,房地产企业开始通过多元化的融资方式解决自身的资金需求,债券融资、房地产证券化、开发商贴息贷款、基金融资、海外融资及房地产信托投资等融资方式为房地产企业所使用,一定程度上缓解了房地产企业过多依赖某一种融资方式给自身带来的风险问题。

在采用多元化融资方式方面,我国房地产企业综合实力100强之一的企业---碧桂园地产在多元化融资方式方面做了很多探索。其于2007年4月20日在香港联交所主板挂牌上市,该公司的上市为接下来的房地产开发打下了坚固的基础。而其地产的主要融资方式主要有:1.银行贷款。碧桂园地产出来通过良好的银企关系获得银行贷款外,碧桂园还通过股权融资,使自己的现金流更加稳定。2.股权融资。股权融资可以降低其资产负债率,增强碧桂园的融资能力,并在股票市场为碧桂园树立良好的形象,提高了其的品牌影响力和知名程度。3.房地产基金融资。河南碧桂园置业有限公司与中信银行郑州分行签署战略合作协议。“中信资本·碧桂园中国房地产开发基金”随之成立。实际上该企业通过这种方式与中信共同分享利益,共同承担风险。4.合作开发融资。2015年4月,中国平安以63亿港元入股碧桂园,成为其第二大股东,使碧桂园资金充足,也减少了碧桂园对房地产融资的依赖。该公司调整战略布局,“巩固三四线,拥抱一二线”。5.海外融资。由于国家政策无法满足我国房地产企业的多元化融资需要,该公司成功进行了海外融资,这些对于投资者来说有很大的参考价值。其在海外的首个项目-金海湾项目与2013年8月开盘,认购近100亿元人民币。房地产企业多元化的融资方式分解了企业的财务风险,同时为企业的发展提供了多样的资金来源渠道,有利于企业提高资金运作效率,进而提高企业的竞争能力。

四、完善我国房地产企业融资方式的思考

(一)完善房地产融资市场体系

房地产行业的健康发展可以更好地促进国家经济的持续健康发展,房地产融资市场体系的健全与完善是房地产行业稳步发展的必要条件。我国现阶段政府宏观政策、房地产政策、信贷政策等对房地产企业的融资方式与融资行为都有着较大的影响。因此在房地产市场大力发展的同时,需要国家和政府完善相关的法律规章制度等促进房地产融资市场的健康发展。国家通过完善法律法规,强化金融市场监管,维护市场公平;规范房地产企业融资行为,防范融资风险。为了为房地产企业创造良好的融资环境,政府也可以通过价格、利率等经济手段,加强对金融市场的调控,引导完善房地产融资市场,优化资源配置效率。根据我国目前房地产企业融资主要来源途径看,房地产企业经营资金较多依赖于银行,因此,政府通过加强银行贷款的监管加强风险的防范。对银行贷款进行定期检查,保证监管机构的独立性,健全贷款的追责机制,对房贷企业进行差别化要求,保证监督机构的独立性。完善和建设企业信用体系,优化金融市场的资源配置,为房地产企业的发展创造良好的融资环境。完善金融体制,发展期货市场、股票市场、进一步推进企业债券发行,公司并购交易会等制度建设,完善金融市场功能。

(二)创建多元化的融资模式

开展“三押一推”,帮助企业拓宽融资渠道。单一的融资方式容易加大房地产企业的财务风险,影响房地产企业的可持续发展,也会产生行业连锁反应影响宏观经济的稳定发展,因此,房地产企业应在对融资成本与融资风险进行平衡的基础上进行融资方式的创新,积极拓展多元化的融资模式及融资渠道。房地产企业多元化的融资方式可以充分利用各种融资方式的有点,规避缺点,提高企业整体融资水平,防范单一融资渠道带来的风险。通过金融创新,减少综合资金成本,我國日益完善的金融市场与市场上增加的日益丰富的金融产品都为房地产企业开辟了多元化的融资途径,房地产企业应在充分了解各种金融产品的基础上,进行多种融资方式的组合,解决企业规模扩大及经营过程中的资金不足问题,多元化的融资模式。企业通过“三押”,盘活有形和无形资产,通过扩大融资规模,推动企业资金运转和自身良性发展,引导企业开展以股权出资和通过债转股的方式,投资设立新的市场主体,进一步盘活企业资产。

(三)优化房地产企业的资金结构

房地产企业通过优化资本结构,通过多种不同的融资组合方式,实现负债与权益融资的合理比例,均衡长短期负债,实现最佳资本结构组合,抵御市场风险。同时,企业应结合自身发展阶段及对资金融通的实际需求,因时而动选择合适的融资方式,符合国家对房地产行业的宏观调控政策,提升品牌价值,精准设计,提升产品竞争力的同时增强融资市场的竞争力。房地产企业在优化资本结构时也应结合外部发展环境的特点,根据企业不同发展阶段的特点及开发项目的差异,分析自身的优势与对融资成本的接受程度和风险承受能力选择合理的融资方式及其组合。

(四)提升房地产企业自身的管理水平

随着房地产市场竞争的日趋激烈,房地产企业必须通过加强企业管理,加强制度建设,提升融资管理水平,降低经营风险,提升自身的竞争能力。在融资管理方面,企业可通过制定自身特点的融资规划体系,制定与企业发展战略相适应的中短期融资规划,以便为企业持续发展奠定良好的财务能力。融资结构是公司发展战略的重要组成部分,企业融资结构应与公司发展战略相契合,在制定融资计划与投资决策时,根据企业的经营战略,结合企业的融资需求,制定科学合理的融资规划。此外,高素质的金融管理人才也是房地产企业应对市场竞争,提升自身融资管理能力的关键,因此,做好融资人才储备工作,重视高级融资管理人才在企业融资管理中的作用,也是房地产企业提升自身融资能努力和可持续发展的重要举措。

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作者简介:

郭晓艳,西安海纳汽车服务有限公司。

作者:郭晓艳