房地产税制改革论文

摘要：近几年，我国房地产行业高速发展，市场竞争程度不断加剧，国家对于该行业的调控也日益严格，征收房地产税对于提高财政收入、改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距有着极其重要的意义。通过对国内外房地产税制的比较，调查研究目前我国房产税遇到的众多问题，有助于提出我国房地产税制改革方案，以合理调控我国房地产行业的发展。今天小编给大家找来了《房地产税制改革论文(精选3篇)》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

房地产税制改革论文 篇1：

房地产税制改革的立法思考

【摘要】在我国整个税制体系中，房地产税占有重要位置，因此，在税制改革的过程中要重视房地产税的制度调整。当前我国针对房地产税的制度改革主要有两种不同的思路：修改当前制度和创新制度。过去的一段时间房地产行业得到了长足的发展，甚至出现了过热的现象，为了保障房地产行业的顺利发展，通过税制进行调节显得更为重要，在调节过程中要注重兼顾考虑各方利益，平衡得失，根据税制规律进行改革。

【关键词】房地产税；税制改革；立法思考

房地产行业的迅速发展成为当今社会经济发展的一个重要方面，与此相应，房地产税制也随着该行业的发展发生着变化。这原本属于平常的一种财产税制调整内容因为房价问题而受到了社会的广泛关注，社会公民希望通过改革能够控制房价，从而保障房地产行业的顺利发展。笔者立足于房地产税制改革的实际情况，从改革思路、避免误区、立法技巧三个方面展开讨论并得出相应的结论。

一、房地产税的改革思路

1.修改现行的房地产税制。房地产税并非在我国首次出现，其发展也经过了相当长的时间，我国在上世纪末针对房地产行业就已经制定了《房产税暂行条例》，经过十多年的发展，该条例还能适用，但在许多方面已经不能符合社会发展的要求，也不太符合中国房地产行业发展的实际，因此有学者提出采用修改该条例的方式改革房地产税制。笔者不同意这一观点，毕竟该条例制定时期房地产行业的发展规模不是很大，当时的社会背景与当前有很大的差距，十几年的时间中国已经发生了翻天覆地的变化，房地产行业也是如此。

2.创设新的税种。针对房产税制改革的另一种思路，也是另一个声音就是通过整合税种创设一种新税，比如物业税或者其他。如果通过整合统一叫做物业税，需要解决一个问题就是这一税种到底是物业税还是房产税，同时还应当思考如何整合税种，需要整合那些税种的问题。笔者认为这一方式可取，不过在采用这一方式时，正如上面所说，需要解决一些前提性的问题，通过专家论证或者实践检验才可以最终决定。

二、房地產税改革的价值取向

1.避免单纯为了调控房价而进行税制改革。当今社会，房价快速攀升，使人们生活在“房奴”的状态，因此，许多人认为通过房地产税改革能够解决或者控制这一现状。之前立法中所确立的土地增值税、营业税等没有实现这一目的，于是公民开始寄希望于新一轮的房地产税改革，试图通过新的房地产税制能够控制房价，笔者认为如果只是将房地产税制改革作为控制房价的方式，将是一种错误的思路。因为房价上涨最主要的原因是供小于求，需求量的不断增加是主要原因。同时，政府出于财政收入等多方面的考虑，在住宅用地供应和利用规划方面不合理，在保障性住房建设方面投入不够，所以，在未来的房地产税改革时不能只考虑控制房价的问题，而应做好全面控制，兼顾各方利益。

2.不能将房地产税的改革作为地方财政收入的手段。地方财政收入有多种手段，税收就是其中最为主要的一种，在我国政府财政收入的总量上，税收占据了很大份额，随着社会基础设施的投入加大，政府财政也面临着比较大的挑战，因此有许多人认为房地产税的改革就是为了要增加政府的财政收入。[2]不可否认，房地产税确实是政府财政收入的一部分，但是税制改革的目的不在于此，而是为了更好的完善地方税制，理顺政府间财政关系。

三、确立法定的税收方式或者政策先行的立法技艺

随着我国提出科学立法的思想，立法的质量成为立法考虑的主要因素之一，在科学立法、提高立法质量时，必须注重立法技巧的选择，这是一个国家能否实现真正法治的衡量标准。我国通过行政法规调整税收制度已经经过了几十年的实践，取得了一定的成就，而且税收体系也基本形成，当前需要进行改进的是将行政法规提升到法律的高度。

因此，在房地产税制改革中，最需要做的就是提升税收制度的法律位阶，这一过程需要参考其他立法的方式，比如《中华人民共和国企业所得税法》，就是在充分听取社会民众的声音，反复论证的基础上，最后以法律条文的形式呈现出来的。还需要明确一点，房地产税制改革的本质是一个立法问题，而非单纯的行政问题，不论采用哪种改革思路都可能遭遇授权正当性、征税正当性、税收公平性等法律的多重拷问。这些问题都是必须要解决的前提性问题，在解决之前不宜推行改革。毫无争议，到目前为止，这些问题都还没有得到全部解决。

四、结语

通过以上分析可以看出，房地产税制改革不是简单的社会关系调整，而是涉及广泛、牵扯到多个主体的重要制度改革，所以在房地产税制改革前必须做好论证和考察工作，笔者通过以上阐述主张：房地产税制改革应当慎重，要确定准确的价值取向，要以减税而不是以增加老百姓的税收负担为改革前提。

参考文献：

[1]贾康.对房地产税费改革思路与要点的认识[J].涉外税务，2005，8

[2]马义华.国际房地产税制对我国房地产税制改革的启示[J].社会科学，2011，12

[3]张庆亮.房地产税改革引发的对我国房地产税制改革的思考[J].商业会计，2012，9

作者简介：

王宝喜（1982-），男，福建上杭人，毕业于长春税务学院税务系财政学、法学双学士，现就职于福建省上杭县地方税务局

作者：王宝喜

房地产税制改革论文 篇2：

我国房地产税制改革研究及方案设计

摘 要：近几年，我国房地产行业高速发展，市场竞争程度不断加剧，国家对于该行业的调控也日益严格，征收房地产税对于提高财政收入、改善资源配置、促进公平效率、缩小贫富差距有着极其重要的意义。通过对国内外房地产税制的比较，调查研究目前我国房产税遇到的众多问题，有助于提出我国房地产税制改革方案，以合理调控我国房地产行业的发展。

关键词：房地产；税制；建议

随着我国房地产市场的发展，房地产行业在我国国民经济中开始占据重要地位，并逐渐成为我国的支柱型产业。然而随着房地产行业的快速发展，房价逐渐升高，高房价成为我国房地产行业健康发展的重大隐患。为了消除房价上涨对市场经济的影响，增加财政收入，完善我国的地方税制，彰显税收在房地产调控的程中的关键作用，房地产税制的改革迫在眉睫。

财政部财政科学研究所所长贾康对我国税收制度存在的问题认识比较深刻。他认为存在的问题有以下几个方面：（1）税种种类偏多，设置不够合理；（2）税权高度集中；（3）部分税收制度过于陈旧；（4）有些税种的税率和计税依据存在严重问题；（5）税负不够公平，税负偏重、偏轻的问题同时存在；（6）房地产市场的发展和相关业务的拓展也给房地产税收带来问题。

一、文献综述

张青（2013）等提出目前我国对于房地产税制改革已经有相关规定：简税制，宽税基，低税率，严征管。这是党的十六届三中全会通过的《决定》所明确提出的新一[1]轮税制改革的原则，也是我国房地产税制改革所应该遵循的基本原则。所谓简税制，包括税种的减少、税率档次的简化、税收优惠的减少和征纳程序的简单化等内容。所谓宽税基，包括两层意思：一是从外延上扩大税收的征收范围；二是从内涵上减少税收优惠，使税基更加“整洁”，宽税基有利于减少税收流失，增加财政收入。所谓低税率，指的是法定税率即名义税率不能过高。所谓严征管，即加强税收的征收管理。健全的税收征管机制是决定税制可行性和有效性的关键因素[2]。唐明（2013）认为房地产税改革深刻影响到多方利益，涉及中央政府、地方政府、房地产开发商、银行、居民纳税人等多个方面，其本质是一次制度转型。平衡改革过程中各个利益主体的利益冲突才是推进改革的症结所在[3]。余永虎（2013）提出实证结果表明，房地产税抑制了房价的过快上涨；房地产税与房价呈现出先下降后上升的正U型曲线变动趋势，且当前正处于正U型曲线的下行阶段。进一步分析发现，房地产税对房价的影响效应存在着显著的区域差异，房地产税对东部地区房价的影响最显著，中西部较小。同时，各房地产税种中，房产税、土地增值税和耕地占用税对房价有显著的负向影响；城镇土地使用税和契税对房价有正向影响，并且各区域存在较大差异[4]。唐巍（2013）这篇文章中提出在我国高房价的背景下房地产税制需要进行一定的调整，注重房产保有方面的税收，扩大税收基础，使房地产税成为我国地方税收的主力军的观点[5]。张平（2013）描述了以乔治亚州克拉克县为例的美国房地产的税收制度，并借此对我国的房地产税收制度提出了一些建议[6]。苏明（2013）主要是对现行日本成熟的房地产税制从税种、纳税义务人、计税依据、税率设计、税收体制五个方面与我国房地产制进行比较分析，为完善我国房地产税制提出一些建议和参考。研究者从建立合理的税收体制出发，合理设置税种，科学制定计税依据，采用差别税率政策，由中日房地产税制的对比分析中，提出合理划分中央和地方的分享税额，使房地产税成为地方财政收入主要来源的结论[7]。

Benhin（2014）指出随着中国新的城市化的推进，房地产开发企业是否可以向新的城市化做出贡献是成为他们的健康和可持续发展的关键[8]。

Andersson和S?derberg（2012）指出中国交通运输项目的政府支出应该转移到地区如房地产税以资助他们[9]。然而，他们只是关注了中国的现状并在此基础上提出了改进意见，并未从国外各个发达国家汲取经验，横向对比来对我国房地产税的改革提出建议。同时，研究者忽略了构建房地产税征管体系的作用，只有在建立全面完善的财产登记制度、建立健全评估体系、注重信息共享机制的基础上，房地产税制改革才能进一步发展。

二、我国房地产税制存在的主要问题

（一）房地产税制没有充分体现效率原则

首先，税收体系中租、税、费不分，互相错位。主要表现在：（1）以税代租或税中含租；（2）以费代租；（3）以税代费；（4）以费代税。租、税、费的严重错位，造成税费征收混乱，加重了税收负担，这削弱了税收的宏观调控功能。其次，重复征税，主要表现在：房地产租赁时，以房屋租金收入为计税依据，既征收营业税又征收房产税；房地产所有权转让收入既按全额课征营业税，又按增值额课征土地增值税。对于房产，设置房产税和城市房地产税；对于土地，设置城镇土地使用税和耕地占用税。这样重复设置税种、重复征税，不仅加重了纳税人的负担，也增加了税务机关的征管成本，阻碍了房地产业的正常发展。

（二）房地产税制没有充分体现公平原则

1.征税范围较窄，影响市场的公平竞争

我国的房产税和城镇土地使用税的课税范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区，不包括广大农村，同时把国家机关、人民团体、军队、由国家财政部门拨付事业经费的单位等的自用房地产均列为免税对象，而且还对个人所有的非经营用的房产免税。

2.内、外资房地产企业税制不统一

一是两套所得税制。对内、外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税。二是两套房地产税制和土地税制。对涉外企业只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税。三是城市维护建设税和教育费附加内、外资企业有别。对内资房地产企业开征城市维护建设税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收这些税费。四是耕地占用税政策内、外资企业不统一。对内资企业占用耕地不征税。这两套税制的实行，将在很大程度上损害内资企业的利益，影响税收公平原则。

（三）计税依据不符合国际惯例，税收收入增长弹性差

以房地产的市场价值作为税收的计价依据是国际上房地产税制的主流。由于房地产评估制度不健全和相关部门配合不力等因素，我国房地产税收的计价依据仍然是以房地产的原值以及占用面积为主。计税依据设计不合理，导致房地产税收收入增长弹性差。

（四）“轻保有、重流转”现象严重

保有环节只包括房产税和城镇土地使用税，占房地产行业税收总额的比例约为2%，不仅设置少、税率低，而且还有很多减免税规定；而流转环节则包含土地增值税等六个税种，整体税负水平较高。流转环节的税负重且容易转嫁，可能使房地产开发企业在其开发阶段负担的税费和政府在财政预算中安排支出的公共产品成本，通过转让行为转嫁到房地产购买者身上，由购买者通过购房行为一次性负担流转环节的全部税收，直接导致房地产交易价格居高不下；保有环节税负较轻，导致开发商的囤地成本和房地产的闲置成本均处于较低水平。

（五）分税制立法体制不健全，难以适应房地产的区域性特点

我国目前实行集中税权、统一税法的税收管理体制。在现行的地方税体系中，几乎所有税种的税法、条例及实施细则均由中央制定和颁布，地方在解释、开征或停征等方面的权力也很有限。但是对于房地产这一特殊的市场而言，立法权限的设置高度集中于中央，税种设置和税率的设计过于统一，势必会导致房地产市场缺乏因地制宜的灵活性，削弱了地方政府开辟税源、组织收入、调节经济的积极性。

（六）没有建立科学、严密的税收征管系统

1.部门协作和相关信息缺失

我国现行体制，各个职能部门相互独立，缺乏相互间的信息交换和沟通制度，房地产企业申报的信息过少，相关部门的税源控制数据难以取得，税务机关掌握的房地产信息缺失，不能及时、完整、全盘地掌握房地产开发企业纳税人的涉税信息。

2.税收政策把握尺度不一

目前有的税务干部尚不能满足对房地产业管理的业务要求，具体表现为：一是对房地产业的经营方式、开发程序和经营规律不够熟悉；二是对房地产业相关税收政策及关联知识的了解和掌握相对不足；三是对企业财务核算尤其是成本核算知识的掌握不够熟练；四是征收一线人员不足与工作任务繁重之间的矛盾日趋凸显。

3.税收征管制度不完善

税收征管制度不完善，容易导致税收监管漏洞的出现，造成税收流失，税收政策效果不明显。从税收的管理看，房地产行业有着其自身的特殊性，经营周期长、资金大，而跨年度、跨地域、连续性的滚动开发，很容易造成亏损的假象。

4.税务机关征管不到位

对房地产行业的管理问题，是税务机关不容忽视的。目前税务机关对房地产的税收管理还不是很到位和合理，现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。同时，我国还没有建立起严密的财产登记制度。这些配套制度的缺失严重影响了税收征管的力度。

三、房地产税改革政策建议

（一）明晰房地产税改革的功能定位，以此统筹改革全局

应明确地方政府对房地产税改革充分的产权激励，赋予其有效剩余控制权和清晰的剩余索取权。解决地方政府“土地财政”转型阵痛问题。本着“简税制，宽税基，低税率”的改革原则，逐步实现房地产税的环节转变，稳定地方政府财政收入来源。

（二）合理设置税种，优化房地产税收结构

在房地产保有环节设置房产税、地价税、土地闲置税，在房地产取得环节设置契税、遗产赠与税，在房地产收益环节设置地产所得税、地产转移增值税、地产租赁增值税，废除一些重复计征的税费，尽量增加房地产保有环节税负，减轻房地产转让环节税负。

（三）科学制定计税依据，采用差别税率政策

建立健全房地产登记制度与房地产评估制度，为房地产税征收提供计税依据，全面掌握房产各方面信息。建立房地产档案，健全房地产评估体系，为房地产税征收提供准确的征税目标和科学的计税依据。我国应该结束现有的房产税从价、从租、从量计算计税依据的混乱局面，借鉴国际经验按照评估价值计税，确保税负公平。这种计税依据可以克服其他类型计税依据的缺陷，使它在“交易证据多、便于诚信纳税、税收富有弹性”等特点下指导房地产价值评估。

（四）统一规范税制，科学设计房地产税收结构

按照社会主义市场经济和房地产体制改革的要求，遵循协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。首先，归并内外两套企业所得税制，为内外房地产企业的平等竞争创造一个良好的税收环境；其次，科学合理地设计房地产税种结构，借鉴国外经验，按使用、转让、收益三个环节设计税种，在使用保有环节，合并房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，设置内外资企业统一执行的房地产税。

（五）适当调整征税范围，进一步扩大税基

根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发展房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；除对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权的也应恢复征税；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁；开设空地税，在空地税下设闲置土地和荒芜土地两个税目；严格掌握减免税的政策口径；通过扩大征税范围，减少税式支出，以公平税负，合理调节资源利用，保证财政收入。

（六）合理划分中央和地方的分享税额，使房地产税成为地方财政收入主要来源

借鉴日本将房产税作为地方税主体税种，成为地方财政收入的主要来源的经验，给地方政府相对多一些的税收权限及收益，提高地方政府积极性，保证税制有效运行，也有利于地方政府摆脱对土地转让的过度依赖，促进房地产市场的良性发展。

（七）深化税费改革，扩大房地产税收收入规模

根据市场经济要求科学地确定税费体系，理顺目前房地产业的税费关系，通过清费改税，减轻企业负担，扩大税收规模。具体来说就是，保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留，其他属于管理性和建设性的项目一律取消，其一部分收入通过改税取代。同时，房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程，促进房地产经济以及房地产与国民经济的协调发展。

（八）建立健全房地产计税价格的评估制度，加强房地产税收的征收管理

房地产税收改革时，应将现行计税价格由原值改为评估价格，实行房地产计税价格评估制度。可比照国际通行做法，按房地产的评估价值，即由评估部门按某一特定年度房地产市场价格评估出的房地产实际价格征税，一般三至五年不变，以有效提高税收增长弹性，组织地方税收入，同时通过幅度税率或征收率的调整有效调控房地产市场，发挥税收杠杆作用。应根据国家产业政策和房地产企业的不同类型、经营业务、经营方式，尽快制定出规范具体、可操作性强的税收法规细则，为税务部门依法征税提供依据。同时，加强征管力量，加大税收征管力度。

四、结语

改善房地产税制体系要提高市场透明度，以改善居住条件为重点。在引导消费者的同时，改善市场预期，调整房地产供应结构，满足广大民众的基本居住需求，政府继续做好保障房的建设工作，重点发展经济适用房、廉租房等，缓冲居民的过度需求。

参考文献：

[1] 贾康.房地产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J].北京工商大学学报，2012，（3）.

[2] 张青，张再金.房地产税国内研究综述[J].湖北经济学院学报，2013，（7）.

[3] 唐明.房地产税改革为何启而难动[J].当代财经，2013，（8）.

[4] 余永虎.房地产税对房价的影响效应——理论与经验研究[D].南京：南京大学，2013.

[5] 唐巍.高房价背景下房地产税制问题研究[D].福州：福建师范大学，2013.

[6] 张平，任强，蒋震.美国房地产税的征收实践——以乔治亚州克拉克县为例[J].涉外税务，2013，（1）：23-25.

[7] 苏明，苏磊.中日房地产税制比较分析及启示[J].特区经济，2013，（9）：51-53.

[8] James K.A.Benhin.A Win-Win Solution Concerning Tax Planning for the Real Estate Development Enterprises and Government[J].

Journal of Service Science and Management，2014，Vol.7（3），pp.211-215.

[9] Roland Andersson，Bo S？derberg.Financing roads and railways with decentralized real estate taxes：the case of Sweden[J].The Annals

of Regional Science，2012，Vol.48（3），pp.839-853.

[责任编辑 吴 迪]

作者：吴进萍　张振坤　吴佳飞　俞园园

房地产税制改革论文 篇3：

中国房地产税制改革取向研究

摘 要：近年来，房价高企导致普通老百姓买不起房是政府面临的民生问题之一，而中国税收本质是“取之于民，用之于民”。党的十八大报告提出要“构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”，因此，建立既符合政府利益又符合公众利益的科学房地产税制，就要从纳税人、征税范围、税率、计税依据等方面改革。

关键词：房地产税；保有环节；民生

古往今来 “民生”就被广为重视。《左传·宣公十二年》曰： “民生在勤，勤则不匮。”党的十七大报告提出要“住有所居”， 党的十八大报告提出要“人民生活水平全面提高”。近年来，房价高企导致普通老百姓买不起房是政府面临的民生问题之一。同时相当一部分城市的财政已经成为土地财政，对已无地可卖，又债台高筑的地方政府，房地产税无疑是长期稳定的税，成为新的财政来源。而中国税收本质是“取之于民，用之于民”，党的十八大报告提出要“构建地方税体系，形成有利于结构优化、社会公平的税收制度”。

一、从民生视角看中国现行房地产税制存在的主要问题

（一）房产税与城镇土地使用税重复课税加重纳税人负担

现行房、地产税种分设，割裂了房产与土地之间的必然联系，不能准确地反映房地产的实际价值，既不符合简税制的要求，增加了税收成本，同时也不符合国际惯例 [1] 。1990年国务院全面推行土地的有偿使用，此后建造的大量房产其价值中都已包含了所占用土地的价值，这部分房产一方面包括土地价值在内的房产原值纳税，另一方面还要再缴纳土地使用税，存在重复课税。

（二）计税依据不合理造成地方税源萎缩民生投入不足

第一，从余值计征的房产税，违背了税收的量能负担原则，并形成房地产税税源的萎缩；同时，房地产价值是反映当地居民享受地方公共服务程度的较好指标，而余值计税不能体现房地产税应有的受益性原则。第二，从租计征的房产税，以租金收入为计税依据，与营业税有重复征税之嫌；同时，出租房屋除了要按12%的税率缴纳房产税，还要缴纳营业税、城镇土地使用税、所得税等，使得房屋出租这一行为的综合税负非常高，不利于房地产市场发展。第三，两种计税依据并存，常常导致同一房产仅仅由于自用或出租的经济行为不同而承担不同的税收负担。第四，现行城镇土地使用税以纳税人实际占用土地面积为计税依据从量课征，使税额不能随课税对象价值的上升而上升，使土地使用税收入缺乏弹性。

（三）税率不合理导致土地资源的巨大浪费

民生与经济可持续发展、合理使用资源息息相关，现行房地产税制税率水平偏低，起不到约束作用，使得土地资源存在巨大浪费。目前经营用房产法定税率为1.2%，再考虑计税依据是以一般低于市场价值的房产原值为基础，则实际税率就更低，而土地使用税的税额标准，最高标准才是30元/平方米，使得土地使用者几乎感受不到土地的保有成本，从而强化了整个社会对土地过度占用的偏好，且最高税额30元/平方米与最低税额0.6元/平方米的绝对差额仅为26.4元/平方米，如此之低的税额差别与中国不同地区之间使用土地所获收益的巨大差距是极不匹配的。

（四）征税范围狭窄不利于税收公平

一是个人所有的非营业用房地产没有纳入征税范围。目前高收入阶层通常选择面积大、地段好、各种服务设施齐全的住房，且通常拥有一套以上的住房。而当前只要不是用于营业目的均不纳税的政策，违背了多受益者多纳税的公平原则和税收量能负担的原则。二是将广大农村排除在房地产税的征收范围之外。在一些发达农村地区出现了不少的豪宅和别墅，却不需承担房产税和城镇土地使用税的纳税义务。三是对国家机关、人民团体、军队及财政部门拨付事业经费的单位等的自用房产免税。他们占用大面积优质地段且建筑面积远远超出其业务需要，造成了土地资源的浪费和财政资金的滥用，对其不征税更加诱发了这种现象的恶化[2]。

二、沪渝房地产税制改革启示

（一）沪渝房地产税制改革试点方案比较

1.两地征收范围对象不同。上海居民家庭新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，人均超过60平方米的，对属新购住房超出部分的面积，计算征收房产税。重庆首批纳入征收对象的住房包括：个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房。高档住房是指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍（含2倍）以上的住房；在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套（含第二套）以上的普通住房。重庆的房产税征收偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。

2.两地计税依据有差别。上海房产税的计税依据有折扣。试点初期暂以应税住房的市场交易价格作为房产税的计税依据，房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定0.6%。重庆房产税是以交易价格为征税基数，没有折扣，以应税住房的计税价值为房产交易价。

3.两地税负水平有差异。上海明确超面积新购房按比例征房产税，适用税率暂定0.6%。重庆实行差别税率，有0.5%、1%、1.2%三档。重庆、上海两市都考虑到了首套普通消费性购房者的利益，老百姓的普通消费性购房不会受到房产税政策的困扰，合理的住房消费仍然受到保护与鼓励。重庆对独栋商品住宅和高档住房中单价较高者实行了1%、1.2%相对较高的税率。

4.两地免税标准不同。上海居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的，合并计算的家庭全部住房面积人均不超过60平方米的，其新购的住房暂免征房产税。在重庆市，如无存量商品住宅，买首套独栋商品住宅和高档住房可以抵扣。其中存量独栋商品住宅抵扣基数是户均180平方米，新购的独栋商品住宅、高档住房为户均100平方米。

（二）沪渝房地产改革试点对民生建设的启示

1.房地产税改革对房价影响十分有限。从短期来看，房产税能对高涨的房地产价格起到威慑作用。重庆没有出台房地产限购调控的举措，但因为有房产税的作用，使购房者在选择上倾向于不交税的普通商品房，促使高档房供应量明显下降。据房管部门的调查，房产税实施后，重庆主城区多数高档商品住房项目访客量下降30%～50%，部分购房者改变了买大房、买高档房的消费倾向。但从长期来看，影响房地产价格的主要因素在于供求关系和后市预期，并且房产税对房价的影响取决于最终税率。

2.房地产税改革一定程度上缩小了贫富差距。房产税的开征体现了税收参与社会财富再分配的功能。通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节，可以一定程度上促使收入和财产的合理分配，缩小贫富差距。当然享有适当的住房是每个公民的权利，试点中房产税尽量避免增加普通购房者的成本。

3.对改善地方财政收入收效不大。以重庆市为例，公开数据显示，2011年重庆市地方财政收入超过2 900亿元，增幅超过40%，其中，房产税收入仅有1亿元，与此同时，数据显示，2011年重庆市土地出让收入为1 344.2亿元，增长47%。由于应税面窄、税率过低，目前征收房产税对改善地方财政收入收效不大。按照目前的试点方案，由于征收范围较窄导致征收税金有限，这部分资金还远不足以成为地方政府财政收入的主要来源。

三、基于民生视角的中国房地产税制改革取向

（一）房产、地产合并征税避免重复征税

首先，房产税、城镇土地使用税政策目标都是提供地方财政收入、调节财富分配及促进资源的有效利用；其次，土地的级差地租决定了房屋的经济价值，土地的使用期限又决定了房屋的使用期限，房产税和土地使用税合二为一，既便于征收管理，又有利于降低征税成本，同时有效避免了重复征税，减轻了纳税人负担。2004年起国家税务总局不断推进的提出模拟房地合一按评估值征税，已初步明确了中国房地产税制改革的这一方向。财税[2010]121号文进一步指出，房产税对按照房产原值计税的房产，房产原值均应包含地价，使得房地合一的雏形初现，为进一步改革奠定了基础。

（二）以市场评估价值为计税依据体现税收公平

房地产税的可选计税依据一般有市场价值、租金收益、位置价值和面积价值四种。中国房地产税以何为计税依据，必须从国情出发。福利住房改革后，各城市商品房市场得到了很大的发展，至少有一半左右的住房具有成交价格纪录。因此，房地产税以市场价值为计税依据，既有合理性，又有可行性。一方面，它能体现房地产税应有的受益性原则，能够反映出公共产品的差异性，从而实现税收公平。另一方面，随着中国房地产评税体系的建立，以市场评估价值作为征税依据是必然趋势[3]。

（三）合理设计税率量能征收

一是税率水平不宜过高。二是应采用比例税率。比例税率简便易行、征收成本较低、税负比较平衡，但不能体现量能赋税，在调节贫富差距方面有局限性。累进税率可以较好地体现量能赋税的原则，具有较好的纵向公平性，但累进级距不容易把握，计算比较复杂，征税成本相对较高，且累进级距过高过猛，容易打击纳税人的生产经营积极性。因此建议目前仍应采用比例税率。三是应实行差别税率，根据不同房地产的类型设置不同税率，同时赋予地方政府一定的调整权限，在规定的调整幅度内地方政府可以根据本地的实际情况选择恰当的税率。

（四）扩大征收范围规范减免税规定加强税收调节

一是将城镇居民住宅纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额或免征面积。目前普遍认为40平方米为合适的免征面积。二是将农村房地产纳入征税范围，特别是对那些由城市转向农村的工商业房地产资本和坐落于农村的别墅、豪宅征税，同时对农业用地和农民自用住房暂免征收房地产税。三是将国家机关、事业单位等业务用房地产及城市基础设施所用的房地产纳入征税范围，避免土地资源浪费。四是对宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的房地产仍应予以免税。

参考文献：

[1] 吴俊培.中国开征物业税的几个基础理论问题[J].涉外税务，2006，（1）.

[2] 庞凤喜.物业税九大问题浅议[J].税务研究，2008，（4）.

[3] 王鸿貌.关于中国房地产税收的几个问题[J].税务研究，2010，（8）.[责任编辑 吴高君]

作者：刘彩霞