房地产税改革税制论文

2022-04-19

房地产税既是完善中国财税体制的重要内容,也是促进房地产健康发展的重要举措。今年3月8日十三届全国人大第二次会议提出,落实好房地产税法等重大立法调研、起草,确保如期完成。房地产税立法工作已经提上议事日程。社会不仅重视房地产税的时间表,更关心可能产生的内在影响,房地产税立法工作越来越备受关注。今天小编为大家推荐《房地产税改革税制论文(精选3篇)》,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助!

房地产税改革税制论文 篇1:

房地产税呼之欲出?

房地产税的立法进程或将在2020年前完成,而由于不动产登记信息平台、房地产评估机制等房地产税开征的必要配套机制尚处于设计或搭建阶段,中期内并不具备开征房地产税的条件,房地产税的开征尚待时日

中国于1986年9月颁布《中国人民共和国房地产暂行条例》,设立房产税,但该税只将经营性房产纳入征税范围,对占总量约80%的个人住宅进行免税。目前,除上海、重庆两地试点对个人住房开征房产税,全国范围内对个人住房征收房产税的税制尚未确立。近日,财政部部长肖捷在《人民日报》中撰写《加快建立现代财政制度》一文,提及未来将对个人住房与工商业房地产的保有环节按照评估值征收房地产税,引发了社会的热烈关注与讨论。

本文将侧重讨论对房地产保有环节开征的税种,以长期视角下中国征收房地产税的必要性为切入点,对中国房地产税的征收节奏进行预判。本文以房地产税代指对房地产保有环节征收的税种,以房地产税收作为对房地产建设开发、交易、保有环节所征税种的统称。

长期视角看中国征收房地产税的必要性

1.中国现行房地产税制结构不合理,推进房地产税改革是建设现代财政制度的应有之义。当前中国房地产税制结构不合理,呈现“重开发建设与交易、轻保有”的特点。从税种数量来看,中国现行房地产税制体系主要包含16个税种,涉及房地产开发建设、交易以及保有三大环节(见表),其中开发建设、交易环节各涉及7个税种,而保有环节仅涉及房产税与城镇土地使用税,税种分配并不均衡。从各环节的税收规模来看,房地产开发建设与交易环节的税收负担明显高于房地产保有环节的税收负担。具体来说,除增值税、企业所得税、个人所得税这三个大税种外,在房地产各环节应缴的小税种中,城镇土地使用税与房产税的税收收入仅分别排在第四位与第五位(见图),侧面印证房地产保有环节税负明显低于房地产的开发建设与交易环节。当前房地产保有环节税负较轻叠加现行税制在个人住房保有环节的缺失,在一定程度上鼓励了房地产投机行为,即房地产持有成本低而导致出现大量房地产投机者囤房、囤地的现象,不利于房地产市场的健康发展。因此,中国有必要简化目前过于繁杂的房地产税费,增加房地产保有环节的税种,建立规范、健全的房地产税收体系。

此外,对房地产保有环节征收的房地产税,将作为财产税的重要组成部分提升中国直接税的比重。当前中国税制呈现以间接税为主、直接税为辅的特点。虽然以间接税为主的税制框架具有税源广泛、税收筹集效率较高的优势,多被发展中国家所采用,但由于高收入阶层的边际消费倾向低于低收入阶层的边际消费倾向,而对流转的商品和劳务征税一般采用单一税率而非累进税率,因此对高收入阶层征税的总额占其收入的比重低于低收入阶层,在一定程度上体现出“累退性”,因此,以间接税为主的税制框架难以完全体现税负公平与量能纳税的税收原则。房地产税作为直接税,将直接对纳税人所有的房产征税,且具有较难转嫁的特点,多所有者多纳税,少所有者少纳税,在一定程度上具有对社会财富进行二次分配的功能。随着房地产税的逐步落地,房地产税或将逐步发挥财产税的再分配调节作用。

2.土地出让收入难以长期维继地方财力,健全地方税体系势在必行。1994年分税制改革后,中央将财权上移、事权下放的举措给地方财政带来了压力,同时地方税体系尚不完善,这使得土地出让收入逐步成为地方政府财政收入的重要来源。2016年,土地出让收入在地方本级财政收入中的占比约为40.9%。尽管在租赁住房、共有产权住房等房地产长效机制的建设背景下,地产企业拿地意愿与城市供地力度不弱或将在中期内为地方政府的土地出让收入提供一定支撑,但长期来看,随着房地产长效机制的逐步完善以及中国房地产市场进入存量房时代,地产企业拿地意愿或将明显减弱,土地出让收入将有所下降,地方政府财力将受到显著影响。因此,中国当前有进一步培育地方税源、推进地方税体系改革的必要性。房产税属于财产税,通常作为地方税体系的重要组成税种之一,其征税对象为房产,评税依据为房地产价值,相较于所得税与流转税,具有税基不易隐藏、税负不易转嫁、受经济短期波动的影响较小等特点,因而房地产税收入相对更稳定且可持续。因此,长期来看,未来房地产税的设立与开征将为地方政府提供稳定的税源,进而有助于增加地方财政收入,能够在一定程度上缓解土地出让收入下滑所带来的地方财力下降的问题。但值得注意的是,未来房地产税的开征对于地方政府财政增收的贡献程度以及房地产税能否成为地方主体税种等问题,将更多地取决于未来房地产税落地政策中对于税率、征税范围、抵扣标准等税制要素的具体设置。

3.房地产税制建设是构建房地产长效机制的重要内容。房地产税收制度建设是房地产长效机制建设不可或缺的一部分。房地产长效机制的建设包含因城施策完善需求端的调控机制、按照库存区划周期精细化土地供给、健全多元化住房供给体系以及建立完善的现代房地产税收制度等方面。正如上文所述,增加对房地产保有环节的税收,有助于降低房产投资、投机收益预期,遏制投资性或投机性购房需求;此外,适当降低房地产开发建设、交易环节的税费负担,做到各环节税费的合理协调,有助于房地产市场的稳健发展。

中国房产税税制设计的多维预判

肖捷部长在《加快建立现代财政制度》一文中对未来房地产税立法与征收方向初步提出了明确意见,即“按照‘立法先行、充分授权、分步推进’的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度”。基于上述要点,我们对未来中国房地产税的税制要素以及开征进程作出如下预判。

1.中国房地产税税制要素预判。在房地产税制体系设置与房地产税征收目的方面,“对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地產税”明确了未来将对房地产在保有环节征收房地产税,并将其征收范围扩展至个人住房。基于稳定税负的原则,开征房地产税将在一定程度上增加纳税人以及房地产行业的税收负担,因此未来中国必将通过归类、清理、整合房地产开发建设与交易环节的各项税种,在一定程度上降低房地产开发建设、交易环节的税费负担。在房地产税的征收目的方面,国际与沪渝两地试点经验都侧面验证房产税对房价的抑制作用相当有限,因此房地产税的征收目的或更多地体现为以增加地方财政收入为主,以调节收入分配与调控房价为辅。

在房地产税征管机制与税权划分方面,中央政府将通过立法授权地方政府进行房地产税征管。参考“立法先行、充分授权、分步推进”的房地产税实施原则、“未来地方税收管理权限主要集中在省级”的地方税体系改革规划以及国际经验,房地产税的税制框架将通过中央统一立法作出明确规定,确定税率浮动范围;同时,鉴于各地房地产价格、交易规模等实际情况差异较大,房地产税的税率、评估周期、减免政策等具体税收政策或将通过中央立法授权由各省级政府视各地具体情况自行确定。

在房地产税征税范围方面,预计房地产税开征落地后中期内征税重点在于高端与多套存量房。房地产税具有财产税的性质,理论上应税房地产应包含所有存量房与增量房。但值得注意的是,相较增值税、消费税等间接税,房地产税作为直接税,其征收会让纳税人直接面对税务机关,进而使得税收负担显性化。若在房地产税落地之初就将绝大多数利益相关者“赶入”房地产税税基,实现房地产税税基的“全覆盖”,或将在很大程度上激化社会矛盾,不利于经济与社会发展。因此,中国房地产税的开征必将遵循渐进、“分步推进”的进程。结合中国当前调控高端、遏制投机性需求的房地产调控政策,可以预计房地产税落地后中期内或将采用“高端+多套存量”的征收方案。具体来说,未来中国或将对高端住房设置相对较高的税率,对普通住房设置较高的抵免额,对自住用房予以免税;同时考虑到居民住房的改善性需求,或将对第二套房的适用税率从低设置;待时机成熟后再逐步将房地产税的征税范围进行扩展。

在房地产税征税依据方面,未来将对工商业房地产与个人住房按照评估值征收房产税。当前中国现行房产税的计税依据是房产的账面原值扣除10%至30%后的房产余值,此标准并未考虑房产价格不断上涨所导致房产市场价值远超出房产原值的现实,造成房产税税基无法随房地产市场价值的变动而变动,致使当前房产税的组织税收能力严重不足。而未来若以房地产的市场评估价值作为计税依据,则能够较为客观地反映房地产的实际价值,进而使得税基得到一定程度的扩大,能够在一定程度上保证地方财政收入的稳定增长;同时,经济发展与公共服务改善带来的房产增值可以在税收收入上得到较好的体现,符合税收的量能负担原则,并使得房地产税发挥一定的再分配功能。但值得注意的是,参考国际经验,采用房地产的评估价值作为计税依据首先需要建立完善的个人财产信息平台以及房地产税基评估机制。

在房地产税税率设置方面,从税率类型来看,中国房地产税宜对不同征税对象实行差别比例税率。根据房地产税征税对象对房屋使用性质的不同,采用差别比例税率可在一定程度上体现税负公平的原则。具体来说,一是对不同地区的房地产实行不同的税率标准,例如一线城市的房产税税率相对高于二三线城市;二是对不同类型的房地产实行不同的税率标准,例如对高档住宅的适用税率可适当从高,而对普通住宅的适用税率可适当从低。从税率水平来看,中国房地产税的税率水平总体不会过高。目前中国的房价收入比普遍较高,尤其是在一线城市,房价收入比已达到20左右,这将限制房地产税税率的提高。具体来说,以全国平均房价收入比为10进行粗略估计,房产税税率每提高1%,意味着居民需要再多支付可支配收入的10%。因此,在中国房价收入比高企的背景下,中国房产税税率水平的设置不会过高。

2.中国房地产税征收节奏预判。参考肖捷提出的“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,中国房地产税的开征并不会一蹴而就,而将是渐进式的推进过程。换言之,房地产税立法进程或将在中期内完成,而由于不动产登记信息平台、房地产评估机制等房地产税开征的必要配套机制尚处于设计或搭建阶段,中期内并不具备开征房地产税的条件,房地产税的开征尚待时日。

从房地产税立法程序来看,根据中共中央在2015年3月审议通过的《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求,凡是新开征的税种,一律由法律进行规范。房地产税的立法工作一直在推进,但提速有限:自2013年中共十八届三中全会第一次提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,到2015年被列入全国人大常委会当年立法工作计划的“预备项目”,房地产税直至2017年5月才成为立法工作的“预备及研究论证项目”,整体立法推进进程较为缓慢。参考已通过人大立法程序并实施的企业所得税与车船税两大税种的立法进程,其从立法规划到通过分别耗时12、20个月。考虑到房地产税的立法流程,未来需提交全国人大审议以及征求社会意见,同时还需要解决各项法理问题,因此短期内完成房地产税立法并不现实,预计房地产税立法最快或将在2020年前完成。

从开征房地产税所需的各项配套环节来看,参照国际经验,中国当前尚未建立起完善的不动产登记信息平台、房地产税税基评估及争议解决等配套机制,短期内开征房地产税的条件尚不具备。

具体来说,从不动产登记信息平台的建设来看,当前中国不动产登记工作进展较为顺利。据国土资源部统计,2017年9月,全国所有市县已接入国家级的不动产登记信息平台。但值得注意的是,此进展距离全面完成登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”的任务尚有一段距离,预计不动产登记信息平台的建设工作最快将在2018年年底前完成。

从中国房地产税税基评估及争议解决机制的建设进展来看,中国当前还未制定房地产税基评估标准与设立官方的房地产税基评估机构。参考国际经验,为保证评估结果与征税环节相互独立,未来中国将着手制定房地产税基评估标准,并设立与税务机关、房地产管理机构并列的房地产税基评估机构。这样,既可以保证房地产税评税、征税以及管理环节的紧密联系,也可以保证各环节相互监督制约,保证评估结果与征税的公允性。同时,中国房地产税基评估争议处理机制还远未提上议程。房地产税的税基评估,不同于流转税、所得税等税种在现行税法下以既成事实的收入或行为作为征税对象,而是需要运用一定的技术、方法估计与测算征税对象的价值,客观上存在一定的不确定性,评税结果有时会存在一定争议。因此,在尚未建立較为完善的房地产税税基评估争议处理机制之前,中国房地产税开征的时机尚不成熟。此外,开征房地产税,需要专业人员进行税基的核算与评估,而当前中国房地产评估专业人员匮乏,在中期内无法完成开征房地产税所必需的税基评估工作。

综上所述,中国或将在2020年前完成房地产税的立法工作,但由于开征房地产税所必需的各项配套机制尚不完善,中期内并不具备开征房地产税的条件,房地产税的开征尚待时日。

(作者为中国人保资产管理有限公司宏观与战略研究所研究员)

作者:刘畅

房地产税改革税制论文 篇2:

房地产税的加减法

房地产税既是完善中国财税体制的重要内容,也是促进房地产健康发展的重要举措。今年3月8日十三届全国人大第二次会议提出,落实好房地产税法等重大立法调研、起草,确保如期完成。房地产税立法工作已经提上议事日程。

社会不仅重视房地产税的时间表,更关心可能产生的内在影响,房地产税立法工作越来越备受关注。然而,近年来房地产税进行了哪些准备工作?房地产税制度究竟怎么看?房地产税制度设计应考虑哪些内容?这些都有待于进一步阐释。

房地产税立法进展

房地产税从广义上说包括与房地产相关的各种税收,如果从这个角度讲,那么1986年10月1日实施的《中华人民共和国房产税暂行条例》,预示房地产税的重要开端,但当时征收对象仅仅局限于经营性用房等,并没有包括机关团体及个人自用的房产,覆盖面小及影响低是当时开征房产税的重要特点。

然而,随着房地产市场的快速发展,在缺乏房地产税调控工具的情况下,以限购、限贷等行政手段为主体的调控模式的局限性日益突出,对巨大存量房产的税收制度设计越来越迫切,在此背景下,参考国际通行做法推行房地产税的呼声越来越高。

广义的房地产税牵涉面广、影响颇为复杂,中国出台房地产税非常谨慎,近年来主要是在上海及重庆进行了试点。2011年1月,上海开展对部分个人住房征收房地产税试点,适用税率暂定为0.6%。征收对象为本市居民二套房及非本市居民新购房。家庭人均住房建筑面积少于60平方米的,给予免税。2011年1月,重庆启动房地产税改革试点,征收对象为个人拥有的独栋商品住宅、个人新购的高档住房,以及在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的二套房,税率在0.5%-1.2%。房地产税的上海模式及重庆模式近年来在不断创新,但地方试点如何推动全国房地产税的制度设计,社会尚未形成一致的共识。

虽然近年来尤其是金融危机以后房地产税的问题越发受到重视,但从国家层面纳入议事日程的可以追溯到2014年的《政府工作报告》,当时提出推动消费税、资源税改革,做好房地产税、环境保护税立法相关工作。2018年3月4日,十三届全国人大一次会议发言人在答记者问时表示,房地产税立法由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草,目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。

2018年3月5日,《政府工作报告》中明确提出,健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。中国政府对于房地产税立法工作的部署预示相关工作已经进入新的阶段,社会对房地产税的出台预期日益增强。

房地产税立法工作的推进自从去年以来明显提速,2018年3月11日,全国人大常委会工作报告中提出,2018年将继续加强立法工作,落实税收法定原则,研究制定房地产税法。2018年4月27日,全国人大常委会公布2018年立法工作计划,房地产税法被列入预备审议项目。2018年9月7日,全国人大常委会立法工作会议召开,房地产税法被列入十三届全国人大常委会立法规划,并且被列入一类项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案,由全国人大常委会预算工委和财政部负责。2019年《政府工作报告》提出稳步推进房地产税立法。房地产税立法由2018年《政府工作报告》的“稳妥”变为“稳步”,表明房地产税立法相关准备工作已经日趋成熟,即将进入实质性的操作阶段。

房地产税制度应避免三重误区

房地产税赋予太多的期待,也引发社会太大的关注,这背后既有对房地产税包治百病的理想推测,也有担忧房地产税引发房地产崩盘的悲观预期,从这个角度看,公众对于房地产税制度设计应有更加理性客观的理解。

理论上说,包括房地产税在内的各种房地产相关政策,都离不开一个重要的目标,即促进房地产健康发展。房地产税不仅在上海及重庆等地进行试点,在很多国家尤其是发达国家已经有着多年的实践经验,为了更好地理解房地产税制度,这里针对以下较为常见的三种认识误区进行分析。

误区一:房地产税出台会引发房价大幅下挫。房地产税与其他税收一样,它不仅有税基,而且有税率。房地产税究竟对房价造成多大的影响,显然与房地产税的税基有着重要关系,也与税率有着内在的联系,房地产税基决定了其影响的房地产范围,税率决定了其影响的价格成本水平,房地产税究竟会不会导致房价大幅下挫,最终还得看税基及税率。容易理解税率十分接近于零的房地产税对房地产产生的影响十分有限。

开征房地产税的目标是促进房地产健康发展,暴涨暴跌都不是房地产健康发展的特征,从这个角度看,房地产税应秉承因地施策、因城施策的原则,那些房价上涨压力较大的城市可能率先开征房地产税,并且适用较广泛的税基及较高的税率,那些房价平稳或者有下跌压力的城市可能缓征房地产税,并且在未来开征过程中选择较窄的税基及较低的税率。因而,房地产税出台引发房价大幅下挫的观点不仅没有根据,而且有巨大误导性。

误区二:房地产税因重复课征问题而不具备合法性。有些评论认为中国住房在开发商建造前就已经缴纳了土地出让金,现在又要开征房地产税,这属于双重课税,在学理及法理上没有依据。这种说法有一定的道理,毕竟土地出让金最后都是由购房者承担,客观上与房地产税并无差异。

然而,房地产税本质上属于税收,税收具有强制性、无偿性及固定性,开征税收是保障国家运行的重要手段,理论上说任何国家都有税收,而开征什么稅并不要特定的理由,不管是人类社会早期的人头税,还是现代社会的物业税,都没有在法理与学理上充足的理由,这是由税收强制性等性质所决定的。

当然,重复课征确实构成反对房地产税的一个重要因素,但财税理论告诉我们,一个国家只要不是单一税,那么就难以避免重复课征的问题,当前世界各国尤其是大国的税收名目繁多,很少有单一税的例子,这既与当下复杂的经济社会相联系,也与各国的制度模式有着密切的关系。因而,如果以重复课征为由否定房地产税,那么理论上讲其他诸多税收也不具有合法性。

误区三:房地产税是包治百病的灵丹妙药。有些评论认为当前房地产暴露出来的种种问题,根源在于没有开征房地产税,潜在的观点是,房地产税是包治百病的灵丹妙药。纵观世界各国的实践经验,不管是美欧日等发达经济体,还是其他新兴经济体,开征房地产税的国家不在少数,但相关国家房地产市场问题并没有得到完美的解决。

2007年房地产次贷危机的案例警示世人,美国房地产市场有其内在的问题,表面上是房地产抵押品创新引发的金融泡沫,深层次体现了美国消费储蓄等宏观失衡所滋生的内在问题。房地产税并没有造就美国健康的房地产市场,美国也没有通过改变房地产税政策应对次贷危机。第二次世界大战之后日本就出台了房地产税等相关制度,但上世纪90年代日本房地产泡沫破裂再次警示房地产税不是包治百病的灵丹妙药。

重在做好加减法

房地产税立法工作已经进入关键阶段,不久的将来房地产稅将由设想变成现实,因而当前房地产税的研究重点不是讨论要不要开征的问题,而是如何让房地产税的制度设计更加合理。房地产税主要目标是让房地产回归居住属性,避免房地产投资炒作影响经济社会稳定。从这个角度看,房地产税既应有效解决当前房地产发展面临的各种复杂挑战,也要避免对宏观经济产生负面冲击。要实现上述平衡,房地产税制度设计重在从以下几个方面做好加法与减法。

从财税制度看,实施房地产税制度所带来的加税效应必须与其他减税降费的制度设计相向而行。出台房地产税相当于政府增加了一个新的税种,对于经济社会将产生新的税收负担,如果不进行对冲,那么全社会的税负将增加,减税等供给侧改革效应可能受到影响。由于房地产税涉及房地产的持有、交易等环节的征税,所以可以考虑在开征房地产税时降低相关环节的房地产税费。2018年土地出让金占据地方财政收入比例高达40%左右,未来可以重点考虑改革土地出让金制度,促进地方财政收入逐步转向更加倚重房地产税,房地产税的加法与土地出让金的减法同步推进,促进财税制度的结构优化。

从房地产制度看,实施房地产税制度所滋生对房地产新的约束必须与取消限贷限购等调控措施相向而行。开征房地产税是世界主要国家采取的通行做法,但中国截至目前仍然没有开征房地产税,导致中国较长时期缺乏通过房地产税调控房地产市场的手段。近年来,为了保障房地产市场的稳定运行,中国采取了限贷限购等非常规行政手段,这些构成了中国房地产区别于其他国家的额外约束。实施房地产税制度之后,中国就拥有了房地产新的政策手段,与此同时,可以考虑同步取消限贷限购措施,消除制约房地产市场健康发展的行政因素,房地产制度的增减举措有助于构建更加健康科学的房地产制度体系。

从公平与效率看,实施累进房地产税制有助于兼顾效率与公平。公平与效率是税收制度设计的重要考量,单纯强调效率就可能局限于单一税的极端情形,单纯强调公平可能对微观主体的积极性产生遏制。房地产税的制度设计要平衡公平与效率,较为科学的做法就是实施累进税制,对首套房可以考虑不征税,对拥有多套住房的民众,超过居住面积标准的应实行累进税制,这是房地产税作为财产税的国际通行做法。如果采取累进税制,那么对于住房面积未达标的民众来说,可以享受税收减免等待遇,而对于那些拥有较多住房的民众来说,必须缴纳更多的税收,通过房地产税可以实现收入分配功能,有效遏制投资投机等行为,践行房子是用来住的属性,最终实现效率与公平的平衡。

(摘自《财经》2019年第11期。作者为中央党校国际战略研究院教授、世界经济所副所长)

作者:陈建奇

房地产税改革税制论文 篇3:

房地产税时间

又逢房地产税时间,房地产股被闪了一下腰。

3月8日,人大委员会委员长栗战书在人大二次会议上提出,要集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括房地产税法等多项立法调研、起草。

这一表态再度引起市场关于房地产税推出时间的广泛讨论与猜测。受此消息冲击,当日,香港内房股集体大跌,其中,融创中国收跌11%,碧桂园收跌5.25%,中国恒大收跌4%。

自2009年两会提出“研究推进房地产税制改革”以来,房地产税在中国已经酝酿了10个年头,三次写入政府工作报告。而自2015年被列入全国人大立法计划以来,房地产税几乎在每年尤其两会期间都会有出台的预期和讨论,而四年来实际房地产税始终处于草案起草完善阶段,未向人大常委会提请审议。
自2015年被列入全国人大立法计划以来,房地产税几乎在每年尤其两会期间都会有出台的预期和讨论,而四年来实际房地产税始终处于草案起草完善阶段,未向人大常委会提请审议。

按照立法程序,房地产税须至少经过人大常委会“三审”之后方可提交人大表决。此前的2018年9月,十三屆全国人大常委立法规划,房地产税被列入五年立法规划的第一类,即在任期内(2023年3月之前)拟提请审议,通过后还需经过中央地方两级立法。3月5日的政府工作报告中也只是提到,要“健全地方税体系,稳步推进房地产税立法”。

这表明房地产税的立法工作仍在稳步推进中,但时至今日“一审”尚未开启,很大程度上体现出立法层面仍有不少问题需要论证和完善,如征收范围、税基选取、免征条件、税率、现有税制归并调整等。中金公司认为,房地产税当前仍处于立法层面的稳步推进过程中,而立法仅仅是第一步,距离全面推出和实施仍然任重而道远。

随后,相关人士的发言也证实了房地产税的推出并非已是指日可待。

3月9日上午,十三届全国人大二次会议新闻中心中,全国人大常委会法制工作委员会副主任刘俊臣说,按照人大常委会立法规划,现在有关方面正在研究起草房地产税法的草案,相关工作正在稳步推进。

同日,全国人大财政经济委员会副主任委员乌日图表示,房地产税法由全国人大常委会预算工作委员会会同财政部组织起草,目前,相关部门正在完善法律草案、重要问题的论证等方面的工作,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议。

华创证券表示,上述发言表明,目前房地产税依然处于完善草案阶段,还有重要问题需要论证和攻克,房地产税草案还未完成,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议,那么2019年的确存在一审的可能性,但不可能落地。
 房地产税立法仅仅是第一步,距离全面推出和实施仍然任重而道远。

尽管如此,在房地产调控从过去的短效机制向长效机制转变的背景之下,房地产税进程加快在业内已达成普遍共识。
前世今生

广义上的房地产税包括交易和保有环节。目前,中国广义上的房地产税主要在交易环节,如契税、增值税、印花税、所得税等。在保有环节,目前的税收仅针对房地产开发商和营业用房征收,未对普通居民拥有的非营业用房征收。

而市场所谈论的房地产税实际上为狭义概念,主要指的是在保有环节对持有房地产的业主征收的税种,包括非营利性的自住住房,属于地方税种。

改革开放以来,随着房地产行业的发展,中国房地产税制的改革进程不断推进。2003年召开的十六届三中全会在《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提到,“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”这为房地产税改革指明方向,但仍以理顺税费关系为主要目的。

随后,北京、深圳等10个省市开始物业税空转试点。2010年,《中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十二个五年规划的建议》研究并推进房地产改革,并于2011年在上海和重庆开展房地产税征收试点。2013年,国家税务总局和财政部都提出,扩大房地产税改革征收试点范围。

2014年,时任财政部部长的楼继伟撰文指出,房地产税改革总的方向是,在保障基本居住需求的基础上,对城乡个人住房和工商业房地产统筹考虑税收与收费等因素,合理设置建设、交易、保有环节税负,促进房地产市场健康发展,使房地产税逐步成为地方财政持续稳定的收入来源。

2015年8月,十二届全国人大常委会立法规划把房地产税立法正式列入五年立法规划。2017年12月,财政部部长肖捷在《人民日报》发文中提到,按照“立法先行、充分授权、分步推进”的基本原则,按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担。

自房地产税工作基本原则提出以来,立法工作与相关配套措施有序推进,并取得一定进展。“立法先行”明确了房地产税改革工作必须在一定的法律框架下进行。2018年9月7日,全国人大常委会召开立法工作会议,首次确认“房地产税法拟5年内提请审议”。 “充分授权”要求在统一立法框架下,将一些操作权限授予地方。“分步推进”要求房地产税立法征收过程中相关配套措施应及时跟进,从而保障工作整体有序进行。

方正证券表示,目前已基本具备房地产税征收的软硬件条件。房产登记信息与税收信息互联互通是征收房地产税的技术条件,2018年以来,不动产登记加快推进,现已实现全国联网,房产信息透明度和实时程度不断提高,基本具备房地产税征收的技术条件之一(小产权房的确权也是征收房地产税的技术条件之一)。

房地产价值评估体系是征税过程中极其重要的一环,目前,房产价值评估体系正在紧锣密鼓的制定当中,由于各地方曾或有或无的出台过房价限价等政策,房价限价背后也有一套严密的评估体系及数据库,在有过经验的基础上,房产价值评估不会成为一道难以跨越的门槛。

在房价全面平稳的情况下,房地产税政策即可适时推出。
尚待时机

华创证券认为,本次两会,栗战书委员长在发言中的表述与过往表述相比一脉相承、稳步推进,并且此次表述提及多种税法,并非仅针对房地产税一项,并无明显超预期部分。

而针对房地产税表述而言,一方面,原表述由两个语句构成,实为两部分,中间句号之前的“抓紧制定”是2019年需要完成的,而句号后面的“集中力量落实”则不在“2019年”约束范围之内,其中包括房地产税法。此外,国家税务总局局长王军3月8日在人民大会堂接受采访时,对于房地产税立法是否将在2019年制定完成,其表示,“稳步推进”,也并未明确是2019年。

另一方面,根据全国人大常委会每年立法工作计划来看,2018年预备审议项目中,制定房地产税法、契税法、印花税法等方面的立法项目,由有关方面抓紧调研和起草工作,视情况在2018年或者以后年度安排审议。

2018年9月7日公布的十三届全国人大常委会立法规划中,房地产税法被写入立法规划,并属于“第一类项目”,即条件比较成熟、拟在本届人大常委会任期内提请审议。全国人大常委会每届任期同全国人大相同,都是五年。根据中华人民共和国宪法和相关规定,中华人民共和国第十三届全国人民代表大会任期自2018年3月起,至2023年3月止。因此,此次委员长提到的“确保如期完成”,应指2018年至2023年期间,而非“2019年”。

华创证券还认为,法工委、财经委副主任发言中,房地产税立法仍处于完善草案阶段,待条件成熟时提请全国人大常委会初次审议,2019年的确存在一审的可能性,但不可能在2019年落地。

首先,根据《立法法》规定,立法流程应为“形成草案-提请常委会-提请人大”。其中常务委员会审议立法议案,一般要经过两次以上的常务委员会会议审议,加上公开征求意见期限一般不得少于30日,预计2019年一年走不完完整的立法流程,说明立法通过最早也要2020年才能完成;另一方面,源于可能存在的一些条件不成熟因素。

此外,根据此前“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,那么预计在立法之前房地产税的试点也可能较小;且充分授权预示各地税率、税基或有差异;分步推进,预计房地产税应为渐进改革,而不是一次性直接落地。

华创证券表示,本次两会未提及房住不炒,稳经济下总量住宅需求下行趋势,或是条件不成熟因素之一。

一方面,全国商品房销量增速自2018年9月开始连续下降或放缓。从主流房企销售来看,2019年1-2月,50家房企累计销售面积同比-9%,预计全国同期商品房销量同比仍为负,总量需求呈现下行趋势。

另一方面,目前除湖南、内蒙古、黑龙江、上海3省1市以外,其余24省+3市已公布2019年棚改计划,合计约308万套,参考2018年其占全国棚改计划比值为87%,估算2019年全国棚改计划约为353万套,较2018年计划580万套同比下降39%、较2018年实际完成626万套同比下降44%,棚改下行对于三四线需求或将产生持续的负面影响,而本轮周期中房地产行业与上下游行业的周期规律的错位,导致房地产稳定对于上下游经济较以往显得更为重要。

根据中国指数院的数据,2019年2月百城(新建)住宅平均价格环比上涨0.10%,涨幅收窄0.12个百分点,已经连续4个月增速放缓,再考虑到2019年中统计局70城房价公布中不再单列15个热点城市,2018年两会中提及的“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”在2019年工作报告中并未提及,表明房住不炒主旨下的政策调控已经初见成效。

因而,在稳经济大背景下,总量住宅需求呈现下行趋势,政府更需强调的是促进房地产市场平稳健康发展。

华创证券还认为,地方政府减收增支和地方债集中到期致土地财政依赖更强,或是条件不成熟的因素之二。

2018年,地方本级政府性基金收入65096亿元,同比增长25%,占比地方政府公共财政收入+基金性收入的38.5%,较2017年提升3.5个百分点,并自2015年开始连续3年提升,可见地方政府土地财政依赖逐步提升。

考虑到2019年稳经济要求,减税降费和加大基建投入等将给地方政府带来减收增支的巨大压力。同时,自2019年开始地方债将集中到期,2019-2021年,根据华创证券的估算,地方债到期规模分别为1.3万亿元、2.1万亿元、2.6万亿元,这将进一步加剧地方政府对于土地出让金的依赖。

另外,据财政部公布的2019年政府性基金预算收入预计和支出安排,地方政府性基金本级收入73754.56亿元,增长3.3%,其中,国有土地使用权出让收入67077.39亿元,增长3.0%,较2018年目标同比增长22.7%。并且从历史上看,除2015年外,2013-2018年,国有土地使用權出让收入完成率均超过100%,2016-2018年完成率分别为140%、140%、119%,也从政府计划角度表明了2019年土地出让金的重要性。

华创证券还表示,根据测算,房地产税开征后,对于全国总量最多可征收0.43万亿-1.28万亿元,并且考虑房地产税征收初期缓冲,起初征收额更远小于上述数据,仅约占8.3万亿元的2018年土地出让金收入及地产相关税费的6.5%-10.3%,短期难以弥补土地出让金收入。也表明房地产税从立法到最终的完整征收可能是一个中期问题。

申万宏源也认为,在目前房价下行压力较大的背景下,出台征收房地产税的法案并不适宜,更好的时机应在房价下行风险可控或房价上行的环境下。


征收猜想

借鉴试点城市及国外发达国家,房地产税可能征收细则,结合沪渝两地试点情况、国外美日韩德四国实施经验以及相关媒体报道,方正证券预计未来房地产税可能按照以下细则征收。

在征收对象方面,世界各国房地产税征收对象均针对持有者的持有目的不同而设定征收细则。方正证券预计或将以家庭(户)为单位,根据家庭产权房的套数和面积进行征税。房屋套数多和面积大的家庭将会纳更多税,依据家庭具体情况设置住房刚需套数或面积,以保障家庭的权益。

此前,中国沪渝两地试点中,上海对于本地户籍针对自住的“首套”不征收房地产税,而只是针对投资或其他用途的“第二套住房”征税。重庆地区只是对大型别墅及高档住房征税而对普通住房则不征收房地产税,两地试点对于全国房地产政策指导意义远大于现实意义。

与重庆类似的是韩国房地产税政策,普通物业税针对所有不动产持有人按照每年政府公布的远低于市场价和相对较低的税率交纳,而综合房地产税主要针对价值较高的土地和住宅物业产权人,住宅包括房屋所隶属的土地。根据规定,房产总价值超过9亿韩元的家庭除了要交物业税还要额外缴纳综合房地产税从0.5%-1%不等。

美国联邦政府允许人均两套合理住房,而按照居住时间长短区分首要住宅和第二套住宅,首要住宅拥有利息抵税权以及更优惠的贷款利率,第二套住宅没有以上优惠但是与首套住宅享有同样的低房地产税政策。

德国政府规定自有自用的住宅不需要缴纳不动产税,只需要交纳住宅基地土地税,而对于其他目的如交易、出租的房产,则需要交纳评估价值1%-1.5%的不动产税和3.5%的土地交易税,租金收入则需要交纳25%的资本利得税。

日本固定资产税实行宽税基、低税率的原则,所有固定资产持有者均以土地、房屋和折旧资产为基础交纳税款。地产持有者每年需要交纳1.4%的物业税以及0.3%上限的都市规划税。同时,为缓解社会矛盾和体现公平课税的原则,日本政府针对物业税和都市规划税也有以住宅用地的大小和建筑新旧程度的不同而设立的减免制度。

免税条件方面,方正证券认为,中国的房地产税也将设置人均免税面积,根据两地试点情况及国外施行的免税经验,预计在30平方到60平米范围内,不同地区有所不同。

各地的房地产税减免条件各不相同,常见的是对首套房以及一定面积或价格以内的部分进行税收减免,以保障必要的住房需求。部分地区直接对首套住房进行不同程度的税收减免,例如上海对本地市民的首套住房免征房地产税;美国各州都对首套住宅有房地产税收减免;德国二套房税的存在变相对首套住房进行了税收减免。

税收减免的另一个特点是对一定面积或价格以内的部分进行税收减免,例如重庆试点规定已有的和新购的应税住房存在不同免税面积;德国对税基低于2500欧元的部分免土地购置税;日本对估值20万日元以下的建筑免物业税。这两种方式的税收减免,使得税负主要集中在多套房和房屋面积超过一般需求的房主身上,有利于保障必要的住房需求,同时抑制投机性房产需求。

计税基础方面,世界范围内计税基础普遍根据房地产评估价值计算,个别情况则依据交易价值判断。

以交易价格计算的,以沪渝为例,在没有健全的评估体系条件下,两地计税依据暂时分别以交易价格的70%和全部交易价格计算,但是由于交易价格只是房产的历史价格并不能准确的定义当前价值。因此,两地政府均在政策中提及待房地产评估系统更加完善时,应当改用房屋评估价值取代房地产交易价格作为计税依据,评估值可以更加准确的反映房屋的当前价值。

美国房地产税经历了两个世纪的发展,现在已经形成了一套较为完善的房地产税收以及评估政策。各州均以评估值为计税基础,但是又由于各州政策不同估值周期则分为1-10年,主要分为年度重估、全周期重估、部分重估。年度重估指每年对所有不动产重新评估,全周期重估则是平均2-10年/次,而部分重估则是在全周期重估的基础上每年固定重估部分不动产。

此前,德国是以地方政府季度评估的土地价值(统一值)为基础交纳土地税;韩国是以住宅及土地的市场标准价值交纳物业税和综合房地产税;日本房地产计税依据则是以土地鉴定委员会记录在固定资产总账上的评估价格作为计税依据,原则上每三年对其纳税价格评估一次。

在征收税率方面,方正证券预计,中国的房地产税可能采用累进税率,家庭首套房税率较低,产权房越多,税率越高,但有最高税率。

累进税率更能体现公平原则,各地普遍使用累进房地产税率,以抑制投机性房产需求和稳定房地产市场。目前,重庆和上海实行的房地产税率都直接根据交易价格进行累进,以重庆为例,独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房,税率为0.5%;3倍至4倍的,税率为1%;4倍及以上的税率为1.2%,属于典型的阶梯征税。

德国的税率累进主要体现在土地税上,独户住宅且价值低于规定的部分土地税税率为0.26%,超出部分和其他房地产则为0.35%。同时德国二套房税的存在,相当于首套住房所有者该项税负为零,也体现了税率累进的特点,并在一定程度上抑制了个人多套住房的需求。

房地产税可能采用累进税率,家庭首套房税率较低,产权房越多,税率越高,但有最高税率。

日本房產取得和保有税没有阶梯收税,但房地产转让收益所得税税率是累进的,保有10年以上的住宅且收益金额在6000万日元以内的相对超出部分,所得税和居民税分别低于5%和1%。

韩国的普通住宅财产税和综合不动产税均实行阶梯税率,直接而且明显地体现了累进特点,同时对两套住房以上的房产交易征收房产交易税,以抑制投机性房产交易。

另外,方正证券认为,未来房地产税的征收可能会赋予地方政府选择税率的权限。在实行累进税率的前提下,不同城市可实行不同税率标准。为获得最大的税收收入,地方政府可能会采取低税率、宽税基的策略以扩大税源。延续房地产行业调控“一城一策”的思路,不仅能有效的实施中央政府的房产政策,也能促进地方政府的税务征收效率。

由于各地房地产适用面积、住房增量存量、人口结构的种种差异,“一城一策”能高效地征收地方税务。以美国为例,房地产税征收主体是州政府、市政府和学区,经过长期的运作和调整,目前已经形成了较为完善的税收政策体系。各个州以及州内各县市征收房地产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时,不同地区每年征收房地产税的频率也不一样,例如费城每年只征收一次,而新泽西州则每年征收四次。由于美国的房地产税税率由地方政府根据各级预算来制定,而预算应征收的房地产税与房屋计税价值总额(政府定期评估房屋的市场公平价格)每年都有变化,因此各地房地产税税率每年都不同。

德国的土地购置税在各州标准不同,从3.5%到6.5%不等。购房后,房屋所有人每年还需要缴纳土地税。土地税为地方税种,其标准由地方制定,并由城镇自行支配。

日本不动产包括主要由物业税和都市规划税两部分组成。物业税是地方税,日本《地方税法》规定,各级政府自行征管本级税收,立法权归国会。该法案保证了各级政府有相对独立的财源并且合理的解决了地方房地产税征收效率问题。
远水近渴

中国1994年的分税制改革,目的在于增强中央政府的宏观调控能力,适当提高中央财力的集中程度,明确各级政府的权、责、财,形成中央与地方间合理的财权和事权分享比例,但由于政府间事权划分和支出责任划分不清晰、不合理、不规范,地方税制建设严重滞后,缺乏增长性强的税种,财权与事权出现了相互背离的态势。

申万宏源认为,财税体系的失衡,是“土地财政”出现的现实与前提。在加速城镇化的进程中,由于地方事权范围广泛,而财权却不对等,兼长时间内不允许地方政府发债和房地产保有环节的税收制度缺失,政府的融资途径和未来预期被限制,只能通过操纵土地供应总量、结构以及时间窗口等手段最大化当期利益,最大化土地出让收入。

2017年,中央财政总收入8.62万亿元,地方财政总收入15.05万亿元,是前者的1.75倍。其中,土地出让收入5.21万亿元,去除土地出让收入的地方财政收入为9.84万亿元,仅是中央财政收入的1.14倍,两者近乎相等。作为财政收入的主体,2017年税收收入占地方政府总收入的45.64%,占比下降了4个百分点,税收增幅仅有6.15%,而土地出让收入的增幅却达到38.94%,占比增加了6个百分点。

根据党的十九大关于“深化税收制度改革,健全地方税体系”等要求,房地产税是中国地方财税体制改革的重要组成部分,将作为未来中国地方政府税收稳定支柱取代不可持续的土地出让金等。推进房地产税对实现“将间接税为主的税制向直接税为主的税制转换”这一财税改革目标具有重要作用,有利于建立更稳定的地方税收体系,能够更有力地促进实体经济的发展。

而且,方正证券还认为,一二线城市住房新增用地不足,新建商品房供不应求,已经进入存量房时代;而三四线城市在经历库存去化周期后,购房需求得到进一步满足,购房能力逐步削减,增量房时代已不可持续。

随着增量房规模的逐渐弱化、存量房時代的到来,土地出让金收入将会随着新增住房的减少而减少,因此,未来难以继续充当地方财政的支柱。所以,在庞大规模存量房基础上对持有环节征税(房地产税)可以逐步或者部分替代土地出让金规模的下滑。

方正证券表示,借鉴美德两国经验,通过合理设置税率,调整税基范围,房地产税政策可以有效发挥支撑地方财政的功能。从筹集财政收入的角度来看,房地产税相对于土地出让金主要有两点优势。

一是持续性。在房屋的存续期间政府每年定期收取,有效地保证了此项财政收入的可持续性。

二是稳定性。一般来讲,房地产税的计税依据评估值不是每年变动,而是每隔几年评估一次,评估值在一段时间内保持相对稳定,使得其不会在经济周期的短期波动中受到太大影响。

但在中国的实际情况是,初期在免征面积设置、房产评估值豁免设置等方面需考虑大量刚需,难以形成高税收规模。甚至中短期对个人住房大范围收有实质影响的房地产税,或有一定的风险。根据上海、重庆两处试点地房地产税征收情况,由于豁免因素较多、税基较窄、税率较低等因素,两地房地产税对地方财政收入的贡献十分有限。

方正证券研报显示,中国试点城市房产税在财政收入中占比仅不到2.5%。从房地产税收入角度来看:上海和重庆在2011年进行试点改革之后虽然保持较快速增长,但是需要考虑房产评估价值上升因素的巨大影响。从房地产税占地方公共财政收入的比例看:自2011年以来,重庆市这一比例不断提升,但是直到2016年也仅为2.35%,上海市这一比例则稳定在2.4%左右,房地产税对财政收入的贡献作用十分有限。从房地产税对土地出让金的替代作用来看:2016年,上海市土地转让总价为1596亿元,重庆市为1412亿元,而同期房地产税收入两地分别为171亿元与52亿元,房地产税相对土地出让规模仅为10.7%、3.7%,替代作用目前来看也十分有限。

而国际上发达国家房地产税占财政收入多在15%-20%,远高于中国试点。以美国为例,房地产税已成为美国各州及以下政府的主体税种和稳定财源,平均占到地方收入的15%左右,部分州占比达到50%以上;在韩国,调控房地产市场的功能定位使得韩国房地产税筹集地方财政收入的效果相对较大,地税收入占地方税收总额一直稳定维持在20%左右。

根据方正证券的简单估算,如果房地产税率分别设定为0.3%、0.6%、0.9%,在最优情形下中国房地产税收入规模可达1.05万亿元、2.1万亿元、3.15万亿元,对比2017年17.26万亿元的财政收入,占比分别为6.08%、12.16%、18.24%。

同时,方正证券还认为,实际征收将远远低于此比例。主要有几个原因:为保障刚需和住房权益通常要设置豁免面积,且小产权房难以统计;常住人口城镇化率高估导致全国城镇住房存量价值高估;不同地方会设置不同的税率,全国综合税率难以准确估计;其他各类型豁免条件。

华创证券也进行了测算,对于全国总量最多可征收0.43万亿-1.28万亿元房产税,并且考虑房地产税征收初期缓冲,起初征收额更远小于上述数据,而对比2018年土地出让金收入6.5万亿元,占比仅7%-20%,加上地产相关税费1.8万亿元,合计8.3万亿元,占比仅6.5%-10.3%,房地产税短期难以弥补土地出让金收入。
影响几何

对于房价而言,方正证券认为房地产税的推出将导致整体房价短期下跌。

房地产税相当于对房产资产进行加息,房产资产回报率会因此下降。再购置房产资产难以实现超额稳定收益,已持有大量房产的居民短期内可能选择抛售部分房产;对于购房者而言,在短期内,房地产税会收敛他们的购房预期,增加观望等待时间。

因此,方正证券认为,从总量上来看,短期内供大于求,可能导致房价下跌。在增量房时代,决定房地产供求的长期因素取决于人口,中期因素取决于货币,短期因素取决于土地供求关系;但是在存量房时代,决定房地产供求关系的长期因素取决于人口和房地产税,中短期因素取决于货币环境,和新增土地关系不大。

对于房租而言,方正证券认为,短期来看,房地产税会刺激租金上涨,因为房地产税的征收给房东增加了持有成本,为提高资产价格回报,房东会选择提高房租来弥补这部分损失。

此外还有其他因素刺激房租上涨:房租上涨存在因前期住房租金收益率偏低而合理补涨的成分;机构投资者借入住房租赁市场,房地产中介以及房地产开发商在一定程度垄断房源,房租上涨;政府大规模快速度拆除违章建筑,减少了租房供给,也在一定程度上刺激房租上涨。

方正证券研报显示,从国内外实践经验来看,房地产税并非抑制房价上涨的有效手段。韩国、中国香港(物业税是中国香港房地产税的一部分)推出房地产税后,可能在短期内导致房价增速放缓甚至下跌,但长期来说抑制作用或可忽略不计,在短暂放缓或下降后也可能迎来报复性上涨。房屋租赁价格也在长期内保持上涨趋势。而重庆、上海试点房地产税前3个月,住宅成交量降幅超同类城市,但第二年,成交量均出现大幅上涨。此后,两市商品住宅均价均未显示出独立行情。

对于房地产税对房价的结构性影响,方正证券认为会有两个主要影响,一是一二线城市房价上涨、三四线城市房价下跌;二是同一城市中,核心房产价格上涨,非核心房产价格下跌。

对于人口持续流入、发展前景好的一二线城市来说,刚需大量存在,而库存相对不足。房地产税的征收尽管在短期能够增加持有成本、抑制部分需求,但长期供不應求的格局难以改变;且在房价上涨的一致预期下,此前受制的投资性需求也将卷土重来。加之房屋供给方具有绝对的市场势力,开征的房地产税或被转嫁至房产需求方,进一步推高房价。

而三四线城市人口流入趋缓、需求疲软,房地产税若能有效改变市场预期与供求关系,房价或有下行空间。且伴随着非核心房产(指位于有人口净流入的一二线城市的核心区域,并且有公共服务供给权力议价的住房)的抛售,存在买方势力的市场使得房地产税很难转嫁至消费者。因此,房地产税的征收或延缓三四线城市去库存过程。

对于同一城市中的不同区域房产价格,方正证券研究深圳房改关于提高小平米保障房供给比例的政策后认为,对持有多套房产的投资者来说,处在核心地段、有学区溢价的大平米住房将作为核心资产被继续配置,此类房产在短期内或可实现保值。但具有投资属性的郊区小平米住房由于保障房的替代作用以及房屋持有成本上升、预期投资收益下降等因素影响,很有可能会被作为非核心资产进行抛售。同时,房地产税政策的出台将会使房屋价格出现更多不确定性,具有小平米房产购买意愿的消费者将更多持观望态度。因此,从小平米房产的供给和需求两端来看,未来其价格或有下行空间。

对于资本市场的影响而言,房地产税短期将冲击房地产板块,产业链相关板块亦有可能受到波及。

方正证券表示,短期内,房地产税政策将给房地产市场带来更多不确定性因素,因此,潜在购房者将更多持观望态度,收敛购房预期。需求端的短时疲软通过市场传导至房地产企业,导致房地产行业普遍收入降低且面临较大财务压力。行业市场环境的恶化将导致实力较弱的中小型房企在激烈的竞争中被淘汰出局,行业集中度从而进一步提升。

房地产板块的利空因素还有可能会通过产业链传导至建材,钢铁等产业板块,影响此类板块短期表现。此外,无法通过自购所满足的部分住房需求将会转移至租赁市场,可能会一定程度上推高房屋租赁价格,同时为房屋租赁中介企业带来一定程度的利好。

从长期来看,房地产税的征收在一定程度上能够促进地产泡沫风险的化解,重构房地产行业的市场格局,从而促进房地产市场未来进一步健康有序发展。因此,短期利空因素被市场消化后,行情在冲击之后会迎来修复。

另外,在相关配套政策较为完善的前提下,如人均免税面积一旦落实,被生育成本所压抑的生育意愿将会得到释放,婴幼儿消费市场有望迎来消费增量。

作者:周江