房地产税收改革论文

[摘要]本文以调控房价为出发点，拟通过对房地产税收制度和土地出让金制度相关法律关系、制度设计功能的分析，提出两个制度的改革路径不宜简单选择合并或替代的方式，而应从疏通法理通道入手，在对土地出让金进行价值分析的基础上，找出解决土地出让金存在的法律依据和房地产税的计税依据，以此来解决两个制度在改革过程中的匹配问题。下面小编整理了一些《房地产税收改革论文(精选3篇)》相关资料，欢迎阅读！

房地产税收改革论文 篇1：

中国房地产税收改革模式探究

摘 要：财税与土地、金融、投资、立法等手段，是实现房地产业系统平衡的基础性制度。房产税是全球通行的房价调控机制之一。在分析中国房地产主要矛盾的基础上，比较国际房产税收制度，探讨了适合我国的房产税改革模式。

关键词：房地产税；税制改革；差别化税率

目前，我国的房地产税、城市房地产税、土地使用税、土地增值税、耕地占用税、印花税、营业税等房地产税收，税负在各个环节分布不均，必须健全房地产税收体系给房市以明确的制度预期，以保房价稳定。

1 中国房地产面临的主要问题

经过近三十年的发展，房地产业已经是我国的支柱性产业之一。自1998年我国取消福利分房制度以来，房地产市场一直处于高速发展的状态。房价的快速上涨对社会各方面产生了重大影响，表现在经济和社会两个方面。

1.1 经济风险

房价与收入比快速增长，加剧了居民收入分配的不平等。房价/家庭年收入比在中国已经出现了异常现象象，深圳的房价收入比已经超过了40倍，上海、北京都超过了30倍，这是世界从来没出现过的。

同时，房地产企业的资产负债率风险不断集聚。比较大的地产商的资产负债率已经达90%，中小地产商的负债率更高，大量的投资性房产加剧了市场的泡沫化。这造成有限社会资源的严重浪费，不利于经济结构调整，也损害了实体经济。

1.2 社会危害

房价影响社会发展，甚至危及国家安全。比如上海现房价已是东京的2～3倍，中国年轻人的“住房梦”难以实现。一线城市房价增长越快，财富越来越向经大中城市集聚，贫富差距也因为房价的暴涨而拉大。比如上海2005年的一套房子十年已翻了10倍以上。这不仅引发了诸多社会矛盾，也提高了中国城市化进程中剩余劳动力的机会成本。

解决以上问题的关键是降低日趋高涨的房价，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，综合运用规划、金融、土地、财税、租赁、市场等手段，研究建立符合国情、分类施策、兼顾公平、适应市场规律的基础性制度和长效机制，规避房地产风险。其中，房产税改革是一项基础性制度变革。征收房产税不仅会对市场产生重大影响，还会缓解社会矛盾、促进国民经济健康发展。

2 中国房地产税收概括

上世纪90年代以来，福利性分房政策逐步退出，房地产投资的高速增长为拉动我国经济增长，逐步成为国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，特别是在房地产税收制度建设与改革方面，中央和地方政府都进行了深入、持续的探索。房地产投资的不断攀升，房价持续暴涨，出现了金融、法律、农村土地、城市开发等系统性问题。

1994 年分税制改革以来，我国房地产业税收制度建设加快推进。目前税制体系中，虽然没有房地产税这一单列税种，但我国房地产市场主要涉及税种多、环节多，而系统关联不够。现行体制下，对保有环节征收的税费很少，对个人住房基本免税，公民持有房产的成本低，目前税制对调节市场异动的作用小。

房地产税的征收增加了个人持有房屋的成本，要科学、稳步推进。2003年《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》提出，要实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。2011年，上海和重庆分别执行了改革后的房产税制度，标志着中国房产税改革试点大幕的拉开。2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出：加快房地产税立法并适时推进改革。同时，房地产税法已列入全国人大常委会立法规划；国务院整合了不动产统一登记职责，建立不动产统一登记制度，以适时推进房地产税改革。

3 国外房地产税收状况

纵观全球，房地产税都是一个古老的税种，是世界各国广为开征的税种。各国出于财政收入来源、维持房价稳定、社会事业发展、区域开发建设等不同战略目的，形成对房地产全流程的税收监管。

美国房产税是地方政府的一项传统税收，早在200年前就有4个地方政府征收房地产税，1900年以来，大多地方政府都出台了征收房地产税的法规，对购买和持有房地产的需求有间接影响。房地产税征收目的主要是维持地方政府的开支、完善房地产所在区域的公共设施和发放福利等。税率由各州根据当地财政收支状况来决定，且在不同经济状况下会有一定的调整。税率保持在1%-3%这一区间。美国的房地产税对业主来说负担不轻，例如纽约市的房产税率定为2%～5%，这意味着一套评估价值为100万美元的房产，业主承担的房产税为2万～5万美元。

英国的土地私有化政策，居民购买房屋的同时获得了房屋附属的土地所有权，英国的房地产课税对象包括房地产和附属的土地。缴税原则为“谁住谁缴”，由租户或者房主缴纳。英国房地产税的计税依据是纳税人拥有的所有可居住房屋的评估值，不管房屋是用于自住还是出租。

俄罗斯对自然人持有房产，强调有差别的税费征收。国家规定的税率范围、地方政府对本地区的调控标准，共同确定影响纳税人对房产费心预期，发挥持续的调控效应。在日本，房产作为固定资产的，通过“固定资产税”加以规范管理，基本税率是1.4%。一次性过，还有0.25%的城市规划税。新加坡遗产税、财产税法、印花税法等，直接关系公民对房产的经济预期，在调节贫富差距、保证困难全体居住权等负面，堪称典范。

可见，国外房产税收体系经过长期的发展，制度相对完备，运行较为稳定。一方面，房产税是地方税，成为地方政府的重要财政收入来源，一些国家房产领域税收收入占到地方财政收入的20%以上；另一方面，绝大部分国家使用差别化税率，综合考虑了地方事权、地方财权、区域发展、产业规划、經济形势等实际状况，完善评估体系，相对动态调节，在促进房地产价格稳定方面，发挥不可替代的作用。当前，在我国经济得到了飞速的发展，成为世界第二大经济体，房地产行业整体错综复杂的形势下，加快研究确立房地产业税制模式，特别是设置差异化房地产税率，对房地产税收政策进行灵活调整，成为急迫问题。

4 中国房产税改革路径

当前中国房产税改革，有几方面利益冲突，比如中央与地方政府之间、国（公）有房产与商品房、大房地产商与中小房企、银行与政府之间等，利益相互交织。中国房产税改革成为一项复杂系统工程。如何让房产税真正发挥受益税的作用，成为地方政府稳定的税收入来源，促进房价合理回归，加快建立各地住房保障体系，需要走出一条适合我国的房产税改革道路。为了抑制房价上涨，让房地产回归居住属性，加快建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，需要综合运用征收房产税或物业税的改革模式。

健全差别化税率。统合营业税、土地出让税、城市基建费、土地增值税等涉房产税种，按照“直接税”的改革方向科学完善税制。充分考虑不同区域、不同群体对持有房地产的心理预期，借鉴国际通行做法，由地方政府出台法规，可设置 15%、10%、7%、5%、1%的差别税率。

遏制投机性炒房。要统筹纳税人、税基、税率、征税范围、减免税政策等利益相关要素，增加炒房者持有成本，遏制不断高涨投机行为，引导和规范房地产市场健康运行。同时，要做好建立健全房屋价值评估机制等房产税改革的配套措施。

优化资源配置。房产税的征收提高了持有成本，必然驱使部分投资房产者为了现金流将所持有的房产出租，避免了目前房屋大量空置导致的浪费现象，繁荣房屋租赁市场。

改变住房理念。征收房产税或物业税会改变人们对持有房地产的态度，即持有房产是有成本的，对引导公民树立合理、有效的“居住”“产权”观念有直接作用。

综合上述国内国外经验，中国房产税征收应从五方面统筹推进：（1）对存量房和新增住房应一起征收，不分彼此。（2）根据房屋当前评估价值计税，在国家规定的基础范围内动态调整税率。（3）高档住房、别墅等应规定较高的税率，确保越高档的房屋相对持有成本越高。（4）对于中低端的房屋规定最低起征点，确保以自住为主的家庭交税压力不大。（5）房地产税政策统一后，对于“70年到期”土地不再第二次缴纳土地出让金，实现税收和土地制度的有序更替。

参考文献

[1]邓永恒.中国房地产市场风险：现状与未来[J].清华金融评论，2017，（2）：46-48.

[2]高波.房地产税收财政困境与突破路径[J].中国经济报告，2017，（2）：51-53.

[3]中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定[EB/OL].http：//www.jconline.cn/Contents/Channel_6930/2013/1104/1010538/content_1010538.htm.

[4]中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[EB/OL].http：//www.law-lib.com/law/law_view.asp？id=436193.

[5]唐在富，冯利红，张耀文.美国房地产税制对中国的启示与借鉴——基于50个州房地产税制运行及税负结构分析[J].地方财政研究，2016，（4）：102-112.

[6]劉艳霞，尹旭，张达芬.英、日地方税体系与经验借鉴[J].武汉金融，2016，（10）：53-56.

作者：马红梅

房地产税收改革论文 篇2：

房地产税收制度与土地出让金制度改革匹配问题探析

[摘要] 本文以调控房价为出发点，拟通过对房地产税收制度和土地出让金制度相关法律关系、制度设计功能的分析，提出两个制度的改革路径不宜简单选择合并或替代的方式，而应从疏通法理通道入手，在对土地出让金进行价值分析的基础上，找出解决土地出让金存在的法律依据和房地产税的计税依据，以此来解决两个制度在改革过程中的匹配问题。

在控制房价的方法选择上，今年政府先后出台了一系列改革措施，特别是在上海和重庆推行的房产税改革试点，备受关注，其初衷是希望通过开征房产税来达到降低房价，引导需求，调控市场。此举的出台在抑制房价的同时，也引起了理论界的普遍关注，尤其是开征房产税后遇到的土地出让金制度改革与房地产税收制度的改革如何匹配的问题，众说纷纭。概括起来主要有三种观点：观点一是“重复说”，认为我国城镇土地在性质上属于国家所有，税收也由政府征收，土地出让金与房地产税是重复征收，所以不应该再开征房产税；观点二是“合并说”，认为应该改变现行土地出让方式，从批租改为年租，与房地产税合并征收，不再另外新开征房产税；观点三是“并存说”，认为土地出让金与房地产税是两种性质不同的事物，只能并存，不能互相替代，可以考虑在“并存”的前提下再开征房产税。如何认识和评价这些观点，笔者认为解决问题的关键，应该从分析制度设计的原理和功能的角度入手，厘清一些在房地产税制改革设计中需要先期解决的理论问题，才有可能找到问题解决的突破口。

一、二者的改革不能简单合并

首先，房地产税收制度和土地出让金制度分别对应两种不同的法律关系，两者不存在合并的法理基础。其理由是：

1．从法律关系主体来看，房地产税收制度对应的是公债权法律关系，而土地出让金制度对应的是私债权法律关系，在两种不同的法律关系中，国家作为法律关系主体的性质也是不一样的。

我国的土地出让金制度，是国家对拥有所有权的土地所包含的用益物权进行出让、并取得收益的制度，土地出让金是出让土地时所有权人获得的、由土地受让者所支付的全部金额。此时的国家作为财产出让方，其身份是一个民事主体。《物权法》已经明确规定，城市及其他一些土地属国家所有，依据法律规定，国家所有权主体与集体所有权主体、私人所有权主体属于平等主体，由此所发生的法律关系由民事法律来规范。而房地产税属于财产税的性质，具有公共属性，是私人向公共部门的财产转移。此时国家的身份是以公共管理者的角色出现，代表国家行使权力的政府在税收法律关系中，作为公法主体，行使行政管理职能和经济管理职能，其遵循的是税收征管的行政法律法规，与行政相对人的私权主体是一种不对等的管理与被管理的关系。

2．从法律关系的客体来看，两个不同法律关系针对的是不同的法律客体。土地使用权出让金指向的客体是基于国家土地所有权的用益物权，国家对用益物权进行标价出让，通过一定程序对土地批租，政府一次性收取土地有效年限的使用价格，称之为“土地出让金”。土地出让金包括土地开发投资费用和使用期内的土地使用费，前者包括征地、动迁及为地块直接配套的基础设施费，是对开发投资的一次性补偿，后者为土地资源使用的费用，即地租，比如批租50年，就要一次性支付包括全部年限的使用费。而房地产税的客体是房产和地产，国家对房产和地产的财产所有权人征收税款。

3．从法律关系的内容来看，两种不同法律关系包含着不同的权利义务。在土地使用权出让的法律关系中，按照物权法的规定，国家对拥有所有权的土地行使收益权，在物的交换过程中存在直接对价关系。而在税收征管法律关系中，税务机关基于法律的授权，行使公共事务的管理权利和依法行政的管理义务，不存在物权交换意义上的直接对价关系。

其次，房地产税收制度和土地出让金制度的功能不同，不能简单替代。

虽然收取土地出让金和征收房地产税两者与房价都存在着一定的关系，但两个制度设计都有其特定目的，如果把土地出让和税收这样不同性质的制度纠合为一个制度，可能造成国家管理制度功能上的缺损。

收取土地出让金是国家作为物权所有人对资源进行管理的行为，主要实现的是收益和配置的功能。首先，国家作为土地所有者可以向使用者收取一定的租金，分享其基于土地权利而获取的利益，其次，国家作为土地资源的管理者，以向使用者收取土地出让金的方式对土地资源进行合理、有效配置。

而房地产税属于财产税的性质，除了增加公共收入的功能外，还通过其征税范围、计税依据、税率、税收救济与优惠等税收要素的选择起到收入再次分配、社会经济要素合理配置、引导生产和消费等作用。比如对于房产消费的引导作用，房产税的开征可以减少投资性住房的需求，调节住房资源，根据中国青年报社2011年初对全国3158名公众进行在线调查显示，92.9%的人表示房产税会影响自己的住房计划。其中45.9%的人表示会暂缓购房,24.9%的有房者将不再买房,12.1%的无房者表示会买面积更小的房子,10.0%的无房者会租房住。

二、如何解决二者在改革过程中的匹配问题

笔者认为，解决这个问题的基本思路是全面认识土地出让金价值功能，将土地出让金价值功能进行必要分解，在此基础上厘清计税依据，完善房地产税收制度。

（一）在保留的基础上改造和完善土地出让金制度

对土地出让金制度的改革，需要分析改革的原因和改革的方式两个方面的问题。首先，从改革的原因和必要性来看，现行土地出让金制度在运行过程中已经暴露出明显的缺陷——间接地推高了房价。按照《土地管理法》第二条规定，土地属于全民所有，国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。从法理上讲，在土地出让关系中，一方面，政府作为经济活动的管理者，行使相应的行政管理权；另一方面，在土地交易过程中，政府又应当是经济活动的被管理者，遵循有关规则，履行所有被管理者共同的义务。但在实际运行过程中，出现的是两权合一的情况，所有权主体在此时拥有比普通民事主体更多的特权，土地资源的国家独占性再加上地方政府的特权，以及他们希望通过出让土地来增加当地财政收入，并为他们经营城市及提升个人政绩创造便利条件，这些诉求的存在，从机制上给推高地价和房价以动力，使得土地交易的价格处于难以制约的状态。这项制度需要改革的原因之二是它的运行缺少可持续发展的条件。我国人口众多，土地资源相对稀缺，政府对于耕地、林地保护有刚性计划和法律底线保护，国家不可能长期和无限期地继续规模化出让土地用于建设，以土地收入作为地方财政的主要来源的方式有必要进行变革，以满足地方财政的长期稳定供给。其次，如前所述，改革不能简单合并或者取消土地出让金制度，只能在保留这项制度的前提下对其进行改良。之所以要保留，除了房地产税收制度与土地出让金制度在法律关系和功能方面不同外，还基于对国家土地用益物权的收益权的保护。我们知道，土地的所有权、收益权在《物权法》中已经得到法律的保护，物权法明确了国家、集体、私人和其他权利人的物权以及对物权的保护，国家作为民事主体拥有其土地所有权下的用益物权，不能简单通过税收手段去处置这部分所有权收益，如果要取消土地出让金制度，将有违法之嫌。

关于改良的方法，笔者的建议是将土地出让金价值进行分解和处理，诸多因此纠结的问题才能顺应法理而解决。国家在土地出让交易中，所出让的物的价值包含两个部分：第一部分价值是用地权价格，出让方在出让土地这样一种稀缺资源时，可以提出收取排他性资源使用权的一次性出让价格，即用地权价格，谁取得了使用权利，就排除了其他人使用的权利，排除了其他人对因公共配套设施的完善而土地价格升值的利益分享，使用权人对于占有这种排他性使用权要支付相应的对价，这部分地产价值在和相应的房产结合后，可以进入作为物业的市场价值评估；第二部分价值是土地租赁期内的土地使用费，也就是租金，这部分价值体现为消耗性价值，不是地产本身的价值，建议对于土地使用费取消50到70年一次性缴纳的方式，改为按年度收取年租金，这样可以降低房屋建设的成本，把部分地价的负担从房地产开发者身上后移到房屋使用者身上，降低房屋购入价格的同时增加房屋持有价格，抑制房屋的非消费性需求。

（二）疏导计税依据的法理通道，为房地产税制改革创造条件

对于房地产税收制度的改革，也需要分析改革的原因和改革的方式。首先，从改革的必要性来看，现行的《房产税暂行条例》已经实施了二十多年，其各种税收要素的设置均带有明显的历史痕迹，制度设计中的诸多缺陷早已显示出来，比如基于当时国民普遍的经济状况，《房产税暂行条例》规定对个人住房免征房产税，现在显然需要通过立法程序去改变这一规定。还有计税依据的问题，《房产税暂行条例》规定按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，前者是一个房屋价值的减量数，后者是一个不确定数，这样的计税依据不好操作也不方便推广。就广义的房地产税收对于房价的影响而言，我国现行的房地产税制设计明显滞后于社会经济发展，在一定程度上助推了我国房地产价格的不合理上涨。如房地产开发环节税费繁重，使得开发成本居高不下；房地产流通环节税负过重，导致有效供给不足；而在房产持有环节税负畸轻，只有城镇土地使用税和房产税，而且对于个人住房免征，助长了投资性需求扩张。就税收而言，如果要合理调控房价，需要在开发环节调整税收政策、在流通环节进行税制重组、加重持有环节税负等。政府多次提出房地产税收制度改革的要求，这一改革的方向是“清费、明租、征税”，也就是说，房地产税的出台需要系统改革。

从改革的路径选择来看，不论是对目前房产税的改革，还是对广义的房地产税收制度的改革，都将会牵涉到税收技术上的税基问题和与此相关联的房屋价值评估问题，而这些又都与土地出让金制度密切相关。其他实施房地产税的国家一般以对物业（即房产和地产的结合体）评估的市值为基础来作为纳税依据，而且作为房产和地产一体化的房屋，房产如果离开土地价值去单独评估，很难进行实际操作。但以我国目前的房地产制度设计看，以房地产一体化的物业现值作为税基存在地租预收的法理障碍，目前的房价包含的地价的因素，如果笼统地理解房屋购买人通过开发商向国家已经支付了50到70年的土地使用费，那物业就土地这一部分所包含的价值，是一种向国家缴纳的土地出让金所取得的用益物权的阶段性存储价值，通俗地说，土地出让金由土地用益物权受让人按年向国家每年缴纳，目前的物业价值计算应该就不及现价，这种计算方式显然是不合理的。

如何改革房地产税收制度，笔者认为，本文上述对于土地出让金进行价值分解的改良方法，实际上已经从法理上给出了房屋计税价格的通道。土地使用权人在取得排他性资源使用权时，支付的一次性出让价格即用地权价格，是附着于地产上的价值，可以进入房产的市场价值评估，不存在和物权实际价值差异的问题；而使用期内的土地使用费，这部分是消耗性价值，可以不进入房屋市场价值评估的范畴，特别是如果土地使用费改为按年度收取，也不存在价值存储问题。房产能更加明白地实现市场估价，计税依据也因此明白和合理，可以较好地解决房地产一体化的物业价值评估作为税基计算的法理障碍，为房地产税制改革创造条件。

综上所述，如果以调控房价为出发点进行房地产税收制度和土地出让金制度改革，涉及的是整体制度的改造问题，用实证的方法去解决问题，难免会顾此失彼。必须从本源和基础问题入手，找出关键，梳通法理，才能实现制度改造后的良性衔接。

参考文献

[1] 涂龙力.房产税改革：不宜久下毛毛雨.中国税务报,2011-3-2.

[2] 内蒙古自治区地方税务局税科所课题组.房价上涨的税收原因及对策.国家税务总局.税收研究资料,2011(2).

（作者单位：湖南税务高等专科学校）

作者：曹映平

房地产税收改革论文 篇3：

浅析我国房地产税收制度改革

摘 要：改革开放以来，我国经济发展迅速，尤其是房地产行业的迅速崛起。但是，近年来我国涌现了房地产销售滞胀、存量房增加等问题，迫切需要国家大力改革、促进房地产行业健康发展。总体看来，我国房地产业起步较晚，理论与实践经验不足，在发展过程中矛盾和问题并存。近年来，房地产税制在调控房地产价格、促进房地产市场健康均衡有序发展、优化房地产资源配置、增加地方财政收入、调节居民收入差距等多个方面发挥了重要作用。但同时我们也应该看到，现行的房地产税制体系仍然存在很多问题，改革房地产税制是我国财税改革的重大课题。

关键词：房地产税收；房地产市场；税制改革

一、我国房地产税制的理论阐释

（一）行业特征

专门从事房地产经营和开发的企业即为房地产企业。房地产企业类型通常包括自持物业模式和销售物业模式两种。前者指企业自己使用开发完成的房屋，通过自营、联营、出租等手段获取利益；后者则是通过土地的购买、设计、施工、验收和销售环节，完成了对房地产项目开发的客户，获得了一次性销售收入。与其他行业相比，房地产企业业务复杂多样，其生产经营特点主要表现在：1、经营范围广泛，联系部门多，运转程序复杂。2、经营周期长，资金占用量大。3、负债比率高，现金流转复杂。4、投资回报高，经营风险不确定。

（二）我国现行房地产业税收制度和税负情况

我国现行的房地产税制可分为：在房屋、土地保有阶段所要缴纳的税收；在房地产交易环节所应缴纳的税收；在房地产开发和经营过程中应纳税。这些构成了我国现行房地产税收制度的基本框架。

我国房地产市场的起步较晚，但是2004 年以后，全国的房地产市场发生了巨大变化，尤其是大、中城市的房地产市场出现了较为严重的供求失衡现象，房产价格迅速上涨，全国房价收入比已超过15倍，北上广深等地的房价收入比则超过50倍以上，资金、产能等要素向房地产急剧集中，房地产投资约占整个国内生产总值的6.6%，占全部投资的1/4。对此，政府多次对房地产市场进行宏观调控，出台相关政策措施，对整顿规范房地产业市场秩序、抑制房价上涨，起到了一定的效果。但也看到，各种调控政策的出台都是非连续性的，因此其调控效果并不明显且较为滞后。因此，新的调控政策出台，旨在建立健康的房地产税收体制，并使之得到有效执行，促进房地产市场的健康发展。

二、我国房地产税制的现状

（一）开发环节

目前，中国的房地产行业在发展的环节涉及税收较少，主要是耕地占用税，契税和印花税，因此虽然税费合计数额较大，但却明显费重税轻。

（二）流转环节

房地产交易涉及大量的税收，包括营业税，城市维护和建设税，土地增值税，印花税。近年来，我国对房地产市场的税收调控手段主要发生在房地产的流转环节，其政策目的是通过税收工具增加房地产产品交易成本，从而遏制一部分投资和投机需求，进一步影响房地产市场供求关系，达到最终降低房地产商品价格。但当前我国房地产消费市场实际情况是消费者大多数购房需求呈刚性需求，这部分购房者对房地产价格及税费不敏感，而整个市场供求矛盾突出，基本处于卖方市场的状态，而房地产行业本身又缺乏竞争，因此开发商很容易将其成本在交易环节转移到消费者身上，因此税收手段并未取得预想中的作用。

（三）保有环节

房地产保有环节包括房地产居住、租赁等多种情况。这部分的税收很小，主要是房地产税和城市土地使用税，且仅对企业或个人生产经营活动中占用的城镇房产和土地征收，还没有将征税范围扩大至保有房地产的全部社会成员，税负相对较轻。目前我国在上海和重庆两地进行了房产税试点，但由于其存在的种种缺陷，收效甚微，并未起到预期效果。

三、我国房地产税制的问题

（一）税种重叠、税基狭窄

当前我国房地产税收政策中存在税种结构松散、税种主次不分、调节功能单一，以及税种设置重叠、重复课征等问题。主要表现在：营业税和土地增值税的重复征税，房产税和城镇土地使用税的重复征税，房产税和营业税的重复征税等。

（二）征收环节重流通轻存量

我国现行房地产税制中一个很明显的问题，就是对房地产流转环节征收更多的税，税收负担很重；而对房地产保有环节则征税相对较少，且优惠政策较多。如果流通环节税负过重，房地产有可能不愿意出售多余的闲置住房，将抑制存量房屋进入市场，不利于住房资源的有效配置以及房地产业的整体发展。

（三）房地产税收政策相对滞后

有关税收政策的制定中，每一次针对房地产市场的税收政策只是针对单个税种进行调控，加之房地产税种众多且各税种的政策目标不一致，使得整个政策无法形成一个完整的体系，而地方政府缺乏税收立法权，使得税收政策无法对整个市场进行调控，也限制了地方政府房地产税收政策的灵活性和有效性。直接导致房地产税收的整体调控目标不明确，制约了房地产税的调控，不利于稳定房价。

（四）房地产税收辅助制度不健全

由于国家相关政策不完善，在 2015 年之前，我国还未建立针对全体社会成员的不动产登记管理制度，不动产价值评估制度建设亟待完善。

（五）行政收费繁多，存在重复征收现象

一方面，税制复杂，征管难度较大，极易出现跑冒滴漏问题；另一方面，房地产企业税费负担过重，企业为了最求利润最大化，必将把税费负担转嫁到消费者身上，这在很大程度上阻止了房价的合理回归。

四、推进我国房地产税制改革的建议和措施

（一）正税、明租、少费

正税，就是在改革过程中建立起一个涵盖房地产产业整个运作过程的房地产税收体系，依据房地产市场运行过程和环节设置税种，明确各税种的征收环节，有效发挥税收的调节功能。

明租，就是进一步明确地租，加强对土地出让金的征收和管理，使之充分发挥维护国家权益、调节土地资源配置的作用。

少费，就是清理和整顿各环节费用，杜绝乱摊派、乱收费现象的出现。

实行租、税、费分离，使租、税、费三者有机结合起来，一方面有效地发挥税收的宏观调控作用，另一方面通过地租和收费的方式保证提供公共产品和服务的资金需要。

（二）简税制、宽税基、低税率、严征管

我国房地产税制的改革，既要宽基础和广覆盖，又要通过低税率以解决改革过程中遇到的阻力，并根据实际情况和税负能力，实行低起点、差别化的累进税率。强化房地产税收执法监督，整顿和规范房地产税收秩序，加强法制教育。中央向地方适度放权，允许地方根据自身实际情况制定适合当地实际的税收法规，以此调动地方政府在税收征管上的积极性。

（三）综合配套改革，坚持逐步推进

房地产税制的改革和完善要立足现实，稳步、有层次地进行，一方面在税制要素设计方面下足功夫，另一方面逐步为房地产税制改革逐步铺开积累经验。通过对房地产税制进行综合性的改革，达到强化税收调控功能、有利于优化房地产资源配置、充分发挥税收对收入分配的调节作用的目的。

（四）推进房地产行业“营改增”制度改革

2016年5月全面推进房地产行业“营改增”制度改革，这是推动房地产行业健康发展的重点措施。

五、结论

房地产税制是国家针对房地产经济活动专门制定的、由若干税种共同构成的经济调节体系。健全完善的房地产税收制度不仅可以增加财政收入，有效的配置资源，而且通过税收这个经济杠杆可以有效的调节经济运行，合理分配收入。但目前我国房地产税收制度不够完善，有效调节供给明显不足。因此我国房地产税制的改革，必须立足于我国整体经济形势和目前房地产行业的发展现状，通过对各环节不同税种的调整、简化，形成更为完善的新的房地产税收体系。（作者单位：重庆工商大学）

作者：杨虹