摘要：近些年，随着我国国民经济快速增长，居民生活水平的持续稳步提高，房地产业得到了较快发展，成为国民经济的支柱产业，税收收入也成为我国财政收入的重要组成部分。本文通过分析我国房地产税制的结构，指出当前房地产税制结构存在的主要问题，提出进一步改革房地产税制体系的设想。今天小编为大家精心挑选了关于《房地产税制论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。
房地产税制论文 篇1：
房地产税制改革对房地产参与主体的影响分析
【摘要】 文章围绕房地产税制改革对房地产市场不同参与主体的影响进行定量分析。分别从整个房地产税收、流转环节房地产税收及保有环节房地产税收对房地产市场中的消费者、房地产开发商、地方政府及中央政府可能产生的影响，建立相关数学模型进行定量分析，探寻我国房地产税制改革的方向。
【关键词】 房地产税制； 房地产税收； 改革
税收是政府取得财政收入的基本形式，其通过征税的方式参与社会产品的分配、占有部分社会资源以满足社会公共需求。税收在取得财政收入的同时，政府征税也改变了各经济活动主体的利益，而利益的多少又直接影响到他们的行为。房地产税制改革必然触及房地产市场不同参与主体的利益，并且对他们的行为产生影响。
关于房地产税制改革对房地产市场的影响，以前的研究多集中于税收的调整影响房地产市场的供需关系，进而对房地产市场中供需双方的行为产生影响，并对这种影响作出定性分析。但这种研究多是从理论层面来分析和解答，相关的定量分析非常少。原因在于房地产市场的影响因素非常广，仅宏观政策的影响就包括货币政策、财政政策、土地政策等，而近来不断加大的行政手段也对房地产市场产生了较大的影响。在这些政策中税收政策只是财政政策的一种，如何来剥离其他政策进而对税收政策对房地产市场的影响进行定量分析是此项研究的一个难点。本文将通过2001—2010年房地产税收与房地产市场不同参与主体的数据资料分析，来寻求税制改革对房地产市场不同主体产生的关联变化。
一、数据与分析方法
（一）房地产税收数据的选取
根据本文研究的需要，对于房地产税收数据的选取，本文分为流转环节房地产税与保有环节房地产税。流转环节房地产税包括：营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、耕地占用税。其中营业税、企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、印花税等几个税种由于不仅涉及房地产业还涉及其他行业，所以在数据的选取中以房地产行业缴纳的税收进行选取。保有环节房地产税包括：房产税、城镇土地使用税。2001—2010年房地产流转环节税收及保有环节税收具体数据见附录中附表1与附表2，趋势见图1。
（二）其他相关数据的选取
为了分析房地产税变动对消费者的影响，本文选取了我国2001—2010年城镇居民人均住房支出作为分析数据，这主要是由于我国现行的房地产税对农村地区基本上都是免税，所以税收与农村的住房消费支出关联度非常小。同时为了剔除由于房价上涨因素导致的人均住房消费支出的影响，本文将通过住房消费价格指数来进行数据调整。为了研究房地产税对房地产企业的影响，本文选取了我国2001—2010年全国固定资产投资中的房地产开发投资作为分析数据，同时通过建房投资价格指数来剔除房地产开发过程中所受到的通胀影响。最后，为了讨论房地产税调整对地方财政收入及中央财政收入的影响，本文选取了我国2001—2010年地方财政收入及中央财政收入作为分析数据，并以我国消费价格指数来消除通胀对收入的影响。以上具体数据见附录。
（三）分析方法
将城镇居民的人均住房支出记作C1t，房地产开发投资记作I1t，中央财政收入记作Yct，地方财政收入记作Ylt，房地产税记作T1t，流转环节的房地产税记作T11t，保有环节的房地产税记作T12t。住房消费价格指数记作P1，建房投资价格指数记作P2，消费价格指数P3，固定资产投资价格指数P4。以上价格指数均为定基价格指数，基期为2001。模型中参数?琢表示房地产税收弹性，?琢1表示流转环节的房地产税收弹性，?琢2表示保有环节的房地产税收弹性，?茁表示方程的截距项，?着t表示残差项。
假设流转环节和保有环节的税赋全部转移给消费者，因此两个环节的税赋均用住房消费价格指数剔除通胀因素。采用2001至2010年的时间序列数据，进行实证研究。本文涉及的各种价格指数数据见附录，趋势见图2。
二、房地产税制改革对消费者的影响分析
房地产税制改革对消费者的影响，数据选取了城镇居民人均住房消费支出来进行分析，这样可以反映出消费者对房地产税变动所采取的不同消费态度，从中看出房地产税制改革对消费者的影响。分析从两个方面来进行：一是从整个房地产税与城镇居民人均消费支出来进行数据分析；二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与城镇居民人均消费支出进行数据分析。按照以上的分析方法分别得出表1、表2所示的结果（结果由Eviews5.0计算得到，下同）。
从表1可以看出，房地产税收变动1%，居民住房支出变动-0.0292%，但是t值显示这一变动并不显著而且可决系数R-squared表明变量In（C1t/P1）和In（T1t/P1）之间基本不存在线性关系；表2结果显示，流转环节的房地产税收每变动1%，居民住房支出变动-0.1613%，保有环节的税收变动1%，居民住房支出变动0.2264%，t值显示方程（5）的弹性系数是显著的，但方程（5）等号右边的线性组合对因变量的解释程度并不高。
从整个房地产税收变动与居民住房支出的比例关系来看，在房地产税制改革中，如果调增房地产税收，必然增加居民的购房负担，使得居民在购房时考虑税收的影响，更加慎重地选择买房，导致居民住房支出的减少。
流转环节房地产税与居民住房支出变动比例关系呈现相反的方向，如果在房地产税制改革中增加流转环节的税收将带来居民住房支出减少。这一方面表明，对流转环节增加税收，容易抬高消费者的购房门槛，不利于住房消费的增加。另一方面，由于我国住房市场的供需不平衡及房屋供给结构性问题，使得对流转环节征收的房地产税很容易被转稼给消费者，从而造成购房成本增加，使得很多消费者买不起房，导致住房消费支出因消费者买不起房而减少。
保有环节的税收与居民住房支出变动比例呈现正向关联变动，即若在房地产税制改革中对保有环节征税，有利于刺激居民的住房消费支出。这一结果与理论的结果相反。按正常情况，若加大对保有环节征税，将增加购房者的持有成本，从而使消费者减少不必要的购房，使居民住房支出减少。但结果刚好相反，从中可以看出，现有的保有环节税收对抑制炒房的作用有限。若对保有环节增加征税力度，一方面可以减少向流转环节征税导致的房价上涨，对平抑房价是有好处的。另一方面对保有环节征税可以抑制房地产投机行为，增加投机成本，减少房地产市场中投机者抬高房价的比例，也有利于房价的平稳。平稳合理的房价，有利于刺激房地产市场中刚性购房者的购买力，最终导致住房支出不降反升的结果出现。
三、房地产税制改革对房地产企业的影响分析
房地产税制改革对房地产企业的影响，分析数据选取了我国房地产开发投资数据来进行分析，这主要出于房地产开发投资额的大小基本能反映房地产企业开发投资的意愿。若开发投资有利可图，其必然加大投资，反之则必然减少投资。通过建立房地产税与房地产开发投资的数据关系就能反映出他们对房地产税制改革的态度及作出的相应调整。数据分析也是从两个方面进行，一是从整个房地产税与房地产开发投资的数据来进行分析；二是从流转环节房地产税、保有环节房地产税与房地产开发投资数据进行分析。其分析结果如表3、表4。
表3与表4的结果显示：房地产税收每变动1%，房地产开发投资变动0.8130%；流转环节房地产税每变动1%，房地产开发投资变动0.6056%；保有环节房地产税每变动1%，房地产开发投资变动0.2183%。另外，表中的t统计量表明方程（2）和（6）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。
从上面的结果可以看出，房地产税与房地产开发投资是正向变动关系。若调增房地产税收，房地产企业的投资额度也将增加。这种结果与我国现在的房地产市场现状是相符的。由于我国房地产市场是一个需大于供的市场，即使在政府调增房地产税的情况下，房地产企业也很容易通过抬高价格，将相关的税费转移到消费者身上。在利润能够得到实现的基础上，即使增加房地产税，房地产企业也愿意增加投资。
从流转环节房地产税与房地产开发投资的变动比例来看，若房地产税制改革从流转环节进行调增，房地产企业的投资比例更大。分析其原因在于我国房地产市场供需不平衡，税负容易转嫁，使开发商能够保持较大的利润空间，所以即使对流转环节征税，开发商的投资也将增加。而保有环节房地产税与房地产开发投资变动的比例相对较小，说明对保有环节征税，将更加影响房地产企业投资的积极性。原因在于，对保有环节征税，将抑制消费者的购房需求，从而减少对房地产的需求量，必然导致房地产企业减少开发。所以，对保有环节征税将会对房地产开发企业产生相对较大的影响，相信也有利于房价的平稳。
四、房地产税制改革对地方财政收入的影响分析
我国分税制财政体制，将税收分为中央税、地方税、中央地方共享税。中央税的收入全部归中央所有，地方税收入全部归地方所有，中央地方共享税由中央与地方共同分享。现行的房地产税种中房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税、城市维护建设税、印花税都属于地方税。营业税、企业所得税、个人所得税属中央地方共享税，但按现在的中央与地方税收分配制度，房地产企业的营业税、个人所得税全部归地方所有，只有企业所得税中央拿60%，地方拿40%。从这种分配体制可以看出，整个房地产税收收入的80%都归地方政府所有。由于我国房地产税收收入占整个地方财政的比重大约在15%左右，所以地方政府虽然占有房地产税收收入的80%，也不能使房地产税成为地方财政的主要来源，这和发达国家房地产税收收入占地方财政收入的80%左右差距甚远。而如何使我国房地产税成为地方财政收入的主要来源，就有必要分析房地产税收与地方财政收入的联动关系。
房地产税制改革对地方财政收入的影响，首先选取了我国2001—2010年地方财政收入数据来进行分析，同时为了消除通胀对数据的影响，运用我国消费价格指数来进行剔除。分析同样从整个房地产税收与地方财政收入数据来分析，另一方面分别从流转环节房地产税、保有环节房地产税与地方财政收入数据进行分析。其分析结果如表5、表6所示。
表5结果显示：房地产税收每变动1%，地方财政收入变动0.8932%。表6结果显示：流转环节房地产税每变动1%，地方财政收入变动0.5510%；保有环节房地产税每变动1%，地方财政收入变动0.4302%。另外，表中的t统计量表明方程（3）和（7）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。
从上面的结果可以看出，整个房地产税收与地方财政收入变动的比例关系，基本与房地产税收归属地方财政的比重相符。在房地产税制改革中若增加税收的征收比重，必然使地方财政收入增加。从流转环节房地产税与地方财政收入变动比例和保有环节房地产税与地方财政收入变动比例对比来看，税制改革若增加流转环节税种的征收比重将更有利于地方财政收入的增加。但从流转环节着手征税，其有害的一面也显而易见。因为加大流转环节的征收，必然抬高现有房地产的价格，这与当前我国房地产市场调控背道而驰。保有环节与地方财政收入变动的比例关系，从数据上看虽然略小一点，但房地产税制改革若从保有环节着手将更有利于地方财政收入的增长。首先，从保有方面着手将不会造成房价的上涨，更有利于房地产市场宏观调控的进行。其次，从保有环节着手既可以抑制投机，扩大刚性购房需求，也为地方财政提供稳定的税收来源。
房地产税要成为地方财政收入的主要来源，在我国不仅涉及对房地产税结构调整的问题，还涉及保有环节房地产税征税范围扩大的问题，因为现行保有环节的房产税、城镇土地使用税对非经营用房地产几乎全部免税，所以其税基狭窄直接影响了税收的来源。另一方面，房地产业现在收费比较多，在规范或减少收费的情况下，变相关的费为税，也将是一个需要深入研究的问题。当然现在地方财政收入将近一半都依赖于土地收入，如何变这种不可持续的收入为依靠房地产税收这种可持续的收入来源，也将是今后税改面对的一个难题。
五、房地产税制改革对中央财政收入的影响分析
前面分析了房地产税制改革对地方财政收入的影响，主要出于对这种税制改革能否达到其筹集地方财政收入的职能考量。按照当前的财政分配体制，中央可以从房地产企业所得税中分享部分收入，那么房地产税制的变动会对中央财政收入产生什么样的影响，也将是我们研究的一个对象。数据分析同样从整个房地产税和分为流转环节与保有环节房地产税来进行研究，其模型分析结果如 表7、表8。
表7与表8结果显示：房地产税收每变动1%，中央财政收入变动0.8503%；流转环节房地产税每变动1%，中央财政收入变动0.5373%；保有环节房地产税每变动1%，中央财政收入变动0.3889%。另外，表中的t统计量表明方程（4）和（8）中的弹性系数都是显著的而且可决系数R-squared表明这两个方程所设定的双对数形式是合理的。
从上面的结果可以看出房地产税与中央财政收入是正向关联变动，意味着税收的调增会带来中央财政收入的增加。流转环节房地产税与中央财政收入变动比例较保有环节房地产税与中央财政收入变动比例更大，说明从流转环节进行税制改革将更有利于增加中央财政收入，分析结果与我国当前财政分配体制是相符的。从整个现行的房地产税制来看，只有流转环节中的企业所得税，中央才能分享到部分的收入，而保有环节的税收全部归地方所有，但结果显示保有环节的税收变动也能增加中央财政收入，原因在于税收的乘数效应。虽然对保有环节税收进行调整，增加的是地方财政收入，但地方在开支这部分收入时可能会将其用到一些需要交纳中央税或中央地方共享税的项目中去，这样就间接地增加了中央财政收入。所以无论是对流转环节还是对保有环节征税对中央财政都是有益的，只不过从流转环节调整，对中央财政将更直接也更有效。但当前房地产税制改革的目标之一就是要使房地产税成为地方的主要财政来源，所以从保有环节进行改革将更有利于这一目标的实现。
综上所述，房地产税制改革将对房地产市场的参与者产生不同的影响，如何权衡这种影响，需要我们更加理性地考虑各方利益，尽量达到一种均衡，才能促使我国房地产市场健康地发展。
【参考文献】
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［6］ 温来成.全面推行房地产税改革的现实条件与路径［J］.税务研究，2011（4）.
作者：李宏彪
房地产税制论文 篇2：
浅谈我国房地产税制结构的改革
摘要：近些年，随着我国国民经济快速增长，居民生活水平的持续稳步提高，房地产业得到了较快发展，成为国民经济的支柱产业，税收收入也成为我国财政收入的重要组成部分。本文通过分析我国房地产税制的结构，指出当前房地产税制结构存在的主要问题，提出进一步改革房地产税制体系的设想。
关键词：房地产税制结构 房地产税收
1 分析我国现行房地产的税制结构
1.1 我国房地产制度市场化改革对房地产税制的影响
一直以来，我国实行的是福利分房制度，没有真正意义上的房地产市场。1994年开始探索多种住房供应制度。1994年国务院发布了《关于深化城镇住房制度的决定》，提出两大改革重点：一是明确建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房体系和高收入家庭为对象的商品房供应体系。二是提出在1991年上海市进行住房公积金试点的基础上，全国普遍推行住房公积金制度。1998年我国取消了福利分配制度，实行货币化的分配制度，发展了住房市场。1998年下半年开始我国停止了住房实物福利分配，逐步实行住房分配货币化，建立面向城镇最低收入居民的廉租房供应体系，加快经济适用房建设和培育住房交易市场，促进住宅业成为新的经济增产点，各地也加大了房改力度，形式不尽相同，中国住房体制改革进入一个新的阶段。
1.2 我国房地产税制数量结构的变化对房地产税制的影响
根据房地产市场发展的不同阶段，在此选取了1995年、2000年、2006年的房地产税收数据，代表了中国房地产市场的起步阶段、发展初期、发展阶段的税收结构。三个年度各税种房地产税收收入的比重情况如下图所示：
从图中可以发现，契税占房地产税的税收收入的比重迅速上升，而房产税和城市房地产税的比重有所下降。契税的收入比重由1995年的11%，上升到2006年的44%，成为房地产税的第一大税种；房地税和城市房地产税的比重由1995年的48%下降到2006年的26%。另外，土地增值税所占比重上升较快，1995年几乎为零，到2006年上升为12%，成为房地产税的第三大税种。耕地占用税所占比重和城镇土地使用税所占比重均呈下降趋势。
2 我国房地产税制结构存在的主要问题
由于房地产税制改革滞后，与房地产市场的发展速度不适宜。尤其是税制结构不合理，税种设置重叠，保有环节税负过轻，流转环节税负过重。
2.1 税种整体结构不合理，税种配置不科学
中国现行的税收政策市重房地产转让，轻房地产保有，这是设计税制的原则。如对拥有多套住房的所有者并没有通过征收保有税来促进其转让和流通。但在西方发达国家非常重视对财产保有的征税以及对财产的取得、转让的税收相对较少。西方国家已经经历了房地产发展的各个阶段，房地产市场体系是健全的，而且房地产税收政策比较稳定，这些成功的经验是值得我国借鉴的。
2.2 税率结构不合理
我国现行房地产税，由于税率规定不合理，与实际情况不相符合，造成了税负时轻时重。如房产税和城市房地产税从价计征，税率为1.2%，税负是偏重的。从租计征更是如此，税率分别为12%和18%。出租租金收入除了缴房地产税外，还要缴营业税、城市维护建设税、教育费附加、城镇土地使用税、个人所得税和印花税，名义税率最高可能达到37.6%，税负重并且存在重复征税，税收负担相当不合理。
2.3 房地产内外税制结构有差异
现阶段房产税和城市房地产税，虽对境内、外居民的房产从价计征实行1.2%的税率，但其计税依据是不相同的，境内居民按房产原值减去10%~30%的余额为计税依据，计税年度内的计税依据是不变的；但境外居民是以房产原值扣除累计折旧额后的净值为计税依据，计税依据是逐年递减的。从租计征来看，对境内居民出租房屋的租金收入征收12%的房地产税，对境外居民在境内出租房屋的租金则征18%的城市房地产税，外资企业和外籍人士的税负重于内资企业和境内居民。内外两套税制结构，破坏了税收的公平性。
2.4 部分税种的征税范围规定不合理，房地产税收体系不完善
对房地产征税，征收范围只限于城镇和工矿区，不包括农村；对个人房产只限于经营性用房，不包括非经营性用房。这样不仅造成税负不公，而且导致了土地资源和房屋资源的浪费。因此，需要对房地产税制结构进行调整和优化，尽快完善我国房地产税制结构，更好地促进房地产市场健康、稳定、有序地发展。
3 调整和改革我国房地产税制结构的构想
为了改革现行房地产税制存在的问题，建立起与市场经济发展进程相适应的房地产税制，需要对课税对象、税种结构、税负水平和征收管理等方面重新设计，建立一个健全、有效的房地产税收体系结构。
3.1 确认房地产税制的征收对象
由于不同类型的房地产具有不同的特点，确定课税对象必须区别对待：①城乡居民住宅。从目标来看应全部列为课税对象，但至少20年以内不宜将农村居民住宅列入课税对象中。因为我国城镇居民收入水平相差比较大，大部分农村居民不具备纳税能力。②企业法人的房地产，包括工业用房地产和商业用房地产，都应列为课税对象。这不仅符合国际惯例，而且还能促进土地利用效率的提高。③各级政府机关、行政事业单位、人民团体、军队的自用性房地产不应列入课税范围。因为这些单位都是财政支出单位，先收后支并没有实际意义，反而增加了征税成本。但是这些单位商用性房地产应视同企业房地产征税。④社会公益组织、慈善机构、宗教寺庙、博物馆等拥有的房地产不应列入课税范围内，因为这些房地产的经营目的不是盈利性的而是为社会服务的。
3.2 优化房地产税种和税制结构
我国房地产税种的选择，可按两种方式进行：一是采用单一的房地产税制，二是根据房地产运行环节不同，采用复合的房地产税制。根据房地产行业的特点，单一的房地产税制实行条件不够成熟，应在改革现行房地产税制的基础上，建立多个环节的多税种征收的复合税，主要内容包括：①在房地产开发环节，目前土地增值税和耕地占用税在实行，土地增值税的目标是调节开发者的过高利润，抑制房地产投机，应该予以保留，并且要重新设计税率，主要是税率偏高，不利于实际执行，应将税率调低。耕地占用税的目标是保护耕地，但是在执行中与土地出让金重复，政策效果不明显，应该取消耕地占用税。②在房地产交易环节，现在的征收税种中有契税、营业税、个人所得税还有一些地方征收土地增值税，从执行的情况来看，存在着税种多、税负偏重的矛盾应当适当予以简化。在目前的房地产交易行为繁琐的情况下，可以保留营业税和契税这两个税种；在的房地产交易规范以后，可以只保留契税这一个税种。③在房地产的保有环节，现行税制中包括房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种，要以统一和规范的原则，将三者合并为统一的房地产税，实现内外税制统一且简化的税制。
参考文献：
[1]谢伏瞻.《中国房地产税制设计》，中国发展出版社2006年版.
[2]刘佐.《中国房地产税收》，中国经济出版社2006年版.
[3]陈多长.《房地产税收论》，中国市场出版社2004年版.
[4]石坚.《中国房地产税制》，中国税务出版社2008年版.
作者：马云菲
房地产税制论文 篇3：
以不动产税为核心的房地产税制改革
摘要:我国现行房地产税制体系的弊端日益凸显,开征不动产税能在一定程度上解决现行房地产税制问题,但首先要合理定位不动产税的功能,这样,才能推动以不动产税为核心的房地产税制改革,同时也要辅以其他配套措施作为构建科学的房地产税收体系的平台。
关键词:房地产税制;改革;不动产税
一、引言
房地产税制是国家调控房地产市场经济活动的有力杠杆,在房地产的开发、经营、持有、使用和转让等环节课税,构成了当今世界各国税收制度的主要内容。房地产税制的有效运行,不仅可以增加财政收入,调整土地资源配置,还能调节社会财富存量,促进经济平稳发展。为了应对金融危机,我国在房地产税制方面做了一些调整,但是,没有从根本上解决房地产税制存在的问题。解决房地产市场的根本矛盾要靠制度建设,房地产税制改革就是其一。
二、我国现行房地产税制体系
现行的房地产税制的基本体系,是在1994年我国进行分税制改革后形成的,目前开征的有10个税种,分布在房地产的开发、转让、保有、出租4个环节。除普遍调节的税种营业税、城建税、印花税、企业所得税、个人所得税等5种税涉及房地产之外,还有5种专门针对房地产而设置的税收:针对房地产交易环节的耕地占用税、契税、土地增值税,针对房地产保有环节的房产税、城镇土地使用税。这10种税中,8种税针对房地产交易环节,2种税针对房地产保有环节。
三、现行房地产税制弊端分析
(一)房地产税收逐年增加,但在地方财政收入中所占比重仍过小
2003—2007年,全国房地产税收的平均增幅为27.6%,高于同期全国税收19.4%的增幅; 2008年,房地产税收收入为6892亿元,占全国税收收入的12%,占地方税收收入的30%。而发达国家,其房地产税收一般要占到地方财政收入的70%以上。从税收的财政收入目标来看,与发达国家相比,我国房地产税占地方财政收入的比重明显偏低,房地产税尚未成为地方政府财政收入的主体税种。而从各国税收实践来看,凡是实行分税制财政体制的国家,房地产税收基本上是地方财政的主要税种。
(二)税制复杂,税负结构隐含着税收风险
房地产保有环节的税负过轻而流转环节税负过重,这种“轻保有”的局面导致了土地利用的低效率,使得土地作为资产的要素作用无法得到发挥,土地闲置与浪费现象日益严重;另外,税费种类繁多,租、税、费体系混乱,以税代租、以费代税、以费挤税的现象十分普遍,大大限制了税收的宏观调控能力。税制复杂突出表现在两个方面:一是税种过多。现行房地产税收体系所含税种调节功能交叉,在交易环节对同一征税对象多税种多层次重复调节,保有环节则是两税并存、分割征收;二是土地增值税相当于土地所得税,计税十分复杂。
税收风险体现在:目前房地产税收收入主要集中于一级市场,由于土地资源有限,房地产一级市场的供给已经出现萎缩;国家加强廉租房和经济适用住房的建设,房地产一级市场的供给结构也会发生变化,可能会因此而拉低商品房价格的增长幅度。交易量与交易价格变化的叠加结果,必然导致房地产一级市场的税源不断萎缩。
(三)计税依据不合理,调节功能不能很好地适应经济与社会发展的要求
目前,耕地占用税和城镇土地使用税实行从量定额征税,这种课征方式下税额不能随课税对象价值的上升而上升,存在税源不足且缺乏弹性的缺点,不能发挥调节土地级差收入的作用,极大地限制了在节约耕地占用和节约集约使用土地方面应当发挥的作用。
现行房产税的计税方式有2种,一是按房产计税价值征税的从价计征,一种是按房产租金收入征税的从租计征。从价计征的房产税依照房产原值一次减除10%～30%后的余值乘以1.2%的税率计算缴纳。这种折余价值依据的是历史成本,并不反映房产的市场价值。这使得两处本来市场价值相同,其实际占用者却因为历史成本的不同而承担不同的税收,有违公平原则。从租计征的房产税是以房产的租金收入乘以12%的税率计算缴纳。房屋的租金一般是根据租赁市场的行情予以确认。因此,与按历史成本计税的从价计征相比,从租计征的税负明显高于前者。除了房产税,出租房屋还要缴纳营业税、土地使用税、所得税等其他税费,使得房屋出租这一行为的综合税负非常高,从而导致大量隐性市场的偷漏税交易。
四、以开征不动产税为核心构建科学的房地产税收制度
(一)合理定位不动产税的功能
不动产税的出台是一种必然趋势,我国现行的对房地产保有环节征收的2种税即属于不动产税。但由于税负偏低,征税方法落后,我国的不动产税调节分配功能软弱。但不动产税不是万能的,其收入及调控职能都是有限的,必须合理定位。借鉴国际经验,从实际出发,不动产税应做以下定位:
1、调节社会财富存量。开征不动产税后,以房地产的市场价值为计税依据,纳税人的税负主要依靠市场来调节,实现了税收对社会存量财富的调节,从而可以弥补所得税主要调节社会财富增量的不足,防止社会中的富裕阶层通过转变其财产形式进行逃税,完善了税收调节社会财富的功能。
2、促进土地节约集约利用和可持续发展。以房地产价值为计税依据的不动产税可以将纳税人所承担的税收与土地价值直接挂钩,实现土地资源节约集约利用。另外,开征不动产税就是要提高房地产的保有成本,在一定程度上可以抑制房地产投机者囤积居奇的行为,引导房地产资源的合理配置。
3、筹集财政收入,规避税收风险,提升地方政府公共服务水平。当前,我国财政体制存在的一个突出问题是地方政府尤其是区县级政府财政收入与支出责任不相匹配,为履行职能而需要的支出远远大于其收入。不动产税收入稳定且可以随着房地产价值的增长而增收,规避因税源变化而带来的税收风险,能为地方政府提供稳定的收入保障,提升地方政府公共服务水平。
4、推动分税制财政体制改革的深入。1994年的分税制改革奠定了我国现行财政体制的基础,但是由于当时各种因素的制约,使得分税制改革并不彻底,现行分税制仅仅停留在中央与省级政府之间,在省以下政府间尚未完全到位。按照收益论的观点,不动产税的作用是为提供地方公共服务筹集地方财政收入,实行按价值征收后,将市县政府公共服务水平与不动产税收入有机联系起来,形成了事权、财政相匹配的机制,有利于推动分税制财政体制改革的深入。
(二)改革财政管理体制,确立房地产税制在地方税收中的主体地位
进一步推进财政体制改革,使分税制延伸到市县级政府。不动产税的有效运行要以分税制财政体制为基础,明确省以下地方各级政府的财权、事权,使分税制延伸到市县一级财政,将市县级政府主要职能定位于提供消防、道路、治安等公共服务,从而将不动产税与地方政府的职能和利益有机联系起来。将不动产税作为市、县本级财政可支配财力的主要来源。
(三)扩大征税范围
根据量能负担原则,实行普遍征收,将农村地区房屋以及私有住宅也纳入征税范围。不过,在税率的设计上应体现区别对待的原则,中央可规定幅度税率,各地方政府可根据本地经济发展情况自行制定适用税率。
(四)简并税种
与资源税改革相配套,将耕地占用税并入资源税。与城建税、印花税联动改革相配套,将印花税并入城建税。取消土地增值税。以不动产税替代房产税、城镇土地使用税和城市房地产税,并将个人住房纳入不动产税征税范围。
(五)调整税负
税负调整的指导思想是保一级市场税负,降低二、三级市场税负,通过开征不动产税为主线,推进房地产税制改革。在土地增值税、印花税退出的情况下,房地产二级市场的税负还有必要进一步降低。提高存量房的流动性,增加住房供给,需要通过对个人开征不动产税和降低房地产二、三级市场的税负水平双重措施的叠加作用才能达到。以房产税、城镇土地使用税、土地增值税的税负和房地产二、三级市场减少的税负的总和,作为不动产税出台初期的税负设计基础。不动产税出台后,再根据实际情况,逐步调高其税负水平,直至能满足调节财产分配、居民住房需求、节约使用土地的政策目标。
(六)改造征税方法
关于对个人住房征收不动产税的要素设计,要将“居者有其屋”的民生目标和调节财产分配、居民住房需求、节约使用土地的社会目标很好地结合起来统筹考虑。为此,个人住房的面积和价值均应作为不动产税的调节对象,构造双重计税系统。对于企业持有的不动产,也应按这一原则征税。
五、房地产税制改革的配套措施
(一)以切实有效的房地产登记制度为支持,建立满足评估征税需要的数据库
建立统一规范的不动产税,实施按评估值征税,需要全面掌握纳税人的房地产信息,这需要以切实有效的房地产登记制度为支持,建立起一个较完备的数据库。数据库除了要包含全面的地籍资料、各类应税房地产的数据外,还应该从土地出让、房地产开发、交易等各环节实时取得信息。数据库的建立需要协调有关管理部门,在现有房屋及地籍登记制度的基础上,充实完善有关数据(如纳税人识别号、房地产的结构、用途、建成年代、土地容积率等信息)内容,统一数据指标口径,使其满足评税需要。在对个人住宅房地产开征不动产税之前,必须通过立法或部门配合等形式,进一步完善房地产登记制度,使税务部门能够获取完整、真实、可用的应税房地产数据。
(二)建立全国联网,有关部门之间可以信息共享的信息平台
对个人住宅征收不动产税,涉及对土地使用权、房屋所有权、家庭人口信息等海量数据的处理,必须建立全国联网的房地产信息共享平台,整合分散在不同部门的房地产信息,为不动产税的征收提供真实、全面的基础数据。一是要在统一数据口径的基础上建立税务部门与国土部门有关地籍信息、基准地价信息的交换平台,并通过网络实现实时共享;二是建立税务部门与建设管理部门有关房屋登记资料的信息共享平台;三是建立税务部门与公安部门有关户籍和人口资料的信息共享平台。在此基础上,为解决以家庭为单位的征税问题,还要建立税务、国土、建设、公安等管理部门间的信息有效共享平台。
(三)培养足够数量且业务素质能够满足不动产税征管工作需要的专业人才队伍
对个人住宅开征不动产税,工作量大、征管难度高,需要掌握房地产税收业务知识,懂得评税理论,掌握评税方法,能运用计算机进行评税的实际操作;要能参与确定评税技术标准,提出评税计算机系统的业务需求,指导开展评税数据的采集工作,并对纳税人提出的争议进行处理。
(责任编辑:吴之铭)
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作者：金 梅