业主公约立法完善论文

摘要:生活在高楼林立的环境中,“高空抛物”这个词对于城市中的人们来说已经不再陌生。即将实施的《侵权责任法》对高空抛物侵权终于作出了具体规定,笔者认为,由可能加害的建筑物使用人给予受害人补偿并不是解决高空抛物侵权的最佳渠道,以刑事侦查为主,同时建立国家赔偿基金,推广个人人身意外伤害保险以及加强物业管理也是解决这类问题的有效途径。下面是小编精心推荐的《业主公约立法完善论文(精选3篇)》的相关内容，希望能给你带来帮助!

业主公约立法完善论文 篇1：

论如何发挥业主委员会的作用

《物业管理条例》首次确立了业主大会制度，也确立了业主委员会是业主大会的执行机构地位。但是业主委员会业主、业主大会和物业管理公司之间的关系与地位直接影响着业主委员会作用的发挥，以至出现业主委员会片面追求维权或不作为的现象。确立业主委员会的地位，开展对业主委员会的管理与引导是发挥其作用的重要环节。

业主委员会履行职责时的问题

主要体现在

1、业主委员会不按照物业管理合同办事，滥用监督权。对物业管理企业的日常管理工作指手划脚，任意指责，把物业管理企业当成自己家的保姆，把炒物业管理企业鱿鱼时常挂在嘴上。

2、业主委员会把物业管理企业当成对立面，采取偏激的行动片面维权。一见业主有不满意就站出来维权，甚至鼓动业主拒交物业管理费或者与物业管理企业对簿公堂、官司不断，以期达到维权的目的。

3、业主委员会随意忘记职责，不能代表全体业主的利益。比如：不按规定定期召开业主大会会议，对违反业主公约的现象不闻不问，甚至带头违反业主公约等。

问题产生的原因分析

1、法律地位模糊、不具体，削弱了业主委员会应有的作用。《物业管理条例》从立法的层面上首次确立了我国的业主大会和业主委员会制度，但该制度并不完善。业主委员会既不是组织又不是法人，既不是法人社团，又不是全体业主的代表人。业主委员会只是社区决策机构----业主大会的执行机构。如此模糊的定位，决定了业主委员会的法律地位是一个争议的焦点。从实践的角度来看，业主委员会显然不可能承担确保每个业主不违约的义务。那么从理论上说，如果认为业主委员会与物业公司签订的合同对每个业主均具有约束力，物业公司应直接追究个别违约业主的责任，则前提是业主委员会与各个业主之间存在着某种代理关系。

2、委员会的职责模糊和行为规范缺失。《物业管理条例》规定了业主委员会的部分职责，但具体的权利义务并没有规定。业主（代表）大会不是一种实体组织，而是业主内部的一种议事形式。只有在处理业主内部重大事宜（如选举业主委员会、选聘物业管理公司、制定维修基金使用计划等）时，召开业主（代表）大会形成决议，再由业主委员会贯彻执行决议。业主委员会是业主大会的执行机构和常设机构。

3、成员专业素质差，观念落后，选举程序没有科学规范。业主委员会成员大部分是退休或下岗的业主，他们大多年龄偏大，精力有限，没有接受过物业管理专业培训，对什么是物业管理，怎样进行物业管理知之甚少，物业管理的市场观念还不成形。而业主委员会的成员选举程序漏洞多，第一次业主委员会的召集，经费来源，代表资格审查、确认以及竞选纲领等等均没有明文的规定，容易产生贿选、拉票的行为。

4、物业管理公司和业主对业主委员会的认识存在误区。许多物业管理公司简单地认为业主委员会是监督者,其主要工作就是维权，就是以一个组织的形式出面同物业管理企业周旋。同时，当小区业主对物业管理企业的管理不满意时，业主们首先想到的就是尽快成立业主委员会，由业主委员会出面维权。这样一来，在业主和物业管理公司的心目中，把业主委员会简单地定性成一个“维权机构”，从而导致了矛盾不断，恶性循环。

业主委员会的作用

业主委员会正确行使权利，不仅事关物业管理区域内全体业主的合法权益，也关系到整个社会的公共利益，甚至关系到社会性会稳定、国家祥和。

业主委员会要正确行使权利，必须明确业主委员会在物业管理中的作用。首先从业主自治自律的角度看，维护全体业主的集体利益是业主委员会的核心作用，“集体利益”是指向全体业主而不是个别业主的。由于物业管理服务是一种类似于公共物品的“俱乐部物品”，容易产生有人会“免费搭车”，出现个别人不交物业管理费和维修资金的现象。业主委员会就是解决这一具体问题而产生的。一方面，业主委员会使得追求集体利益，实现对物业管理服务的一致支付成为可能。业主委员会的集体决定对集体成员具有一定的强制约束。每个成员必须为集体利益的改善而支付费用。另一方面，业主委员会对集体成员提供了动力机制。最主要的就是使违背集体利益或规则制度的人遭到惩罚。相反，个人可以从物业管理中获得好处。由此可见维护集体利益是业主委员会的核心作用。另一方面，可以成为小区业主之间矛盾的调解者，成为小区业主公约、规则制度的监督者和最终执行者，作为业主共同财产的代表，拟定规则制度和建议交业主大会表决的动议者，召集组织业主大会等。

发挥业主委员会的作用

1、明确业主委员会的法律主体地位。对外是全体业主的集中代表，对内是业主大会常设的执行机构。

2、物业管理立法要规定业主委员会的选举程序；细化业主委员会的职责；确定业主委员会日常经费的来源。物业管理法规要第一次业主大会的召集，大会费用，业主委员会成员资格审查，选举程序，竞选纲领等作出详细的规定，从源头上杜绝选举舞弊，使选举公平公正，业主委员会发挥其应有的作用。

业主是整个物业管理活动的核心，在物业管理活动中，业主委员会只有正确履行职责，行使权利，才能真正代表全体业主的利益，维护全体业主的利益，发挥其应有的作用。《物业管理条例》规定了业主委员会成员必须从业主中选举产生，所以，业主委员会成员也是业主之一，其行为应当是在维护包括其自己权益在内的全体业主的权益，在进行任何民事法律行为时，都应该更谨慎、更忠实地行使职权；监督和协助物业管理企业履行物业管理服务合同，监督的内容主要的管理事项、管理质量是否达到了合同中约定的标准以及物业管理费有的收支情况，在监督的同时，还应当积极协助配合物业管理企业依约履行义务、享受权利。监督全体业主对业主公约的实施情况，对于业主违反公约的行为，业主委员会有权责令其改正，并可在公约规定的权利范围内进行处理，对严重违反公约并违反了相关行政法律、法规的，有权法院起诉。此外，业主委员会职责还包括：维修资金的归集、使用和管理，协助督促业主交纳物业服务费，调节业主内部纠纷，配合、协助公安机关和居民委员会开展小区内的社会治安工作，提出动议供业主大会讨论等。

3、要强化业主公约的作用，明确单个业主、业主委员会、全体业主三者之间的关系，确立业主委员会在三者之间的地位。

确立三者之间关系的关键是业主公约。业主公约应定位为业主内部各成员间的多边合同、契约，其内容主要是各业主在物业管理中的权利义务、在物业使用和维护中的行为规范以及相关的法律责任，确定业主委员会的代表人地位等。业主公约经一定比例业主签字后即可生效，并对全体业主均具有同等约束力，是社区内部业主自治自律的“宪法”，不得随意破坏或修改。个别业主违反业主公约的规定时，由业主委员会以业主代表的名义直接追究其违约责任，直到诉至法院。

4、建立业主委员会及成员的行为规范，开展对业主委员的培训与管理，通过程序性的规定约束业主委员会滥用权力。只有进一步完善立法，行政主管部门按照法定的程序对业主委员会的活动进行监督。那么，业主委员会只能依据法定的程序进行活动，不符合法定程序的行为是违法的、无效的，行政主管部门可以依法予以撤销。政府相应职能部门定期对业主委员进行物业经营管理，物业法规等专业培训，采取讲座、办培训班、放电视录相及树立正面典型等方式定期或不定期地对业主委员进行教育，让其懂得如何正确行使权利，又要自觉接受监督，改变其落后的观念，提高业主委员的专业素质。此外政府职能部门要组织成立业主委员会协会，负责信息交流、培训和业主委员的登记，考核和奖励。

5、增加全体业主的监督意识，直接、有效地监督业主委员会。业主具有选举业主委员的权利，并享有被选举业主委员的权利，并享有被选举权。业主大会具有选举、更换业主委员的权力，当业主委员不履行职责或滥用职权时，可依法提议召开业主大会，由业主大会决定相关业主委员对超越职权的民事行为承担法律责任，对滥用职权的业主委员由大会罢免其业主委员资格。由于业主委员大部分是业余义务从事这项工作，所以适度的惩罚加上充分信任、尊重和授权是他们最好的工作动力。

6、物业管理公司，尤其是开发商下属的物业管理公司，要充分认识到业主委员会的作用，支持其工作，避免走向对立面，利用业主委员会的有利地位，开展物业管理服务，营造一个业主和物业管理公司双赢的和谐局面。

结束语

业主委员会介于物业管理企业和业主之间，在物业管理活动中起着极其重要的作用，但由于立法相对滞后、业委员会的地位、职责模糊不清等原因，造成业主委员会很难发挥其应有的作用，如何充分发挥业主委员会的作用已经成了目前有待解决的问题。

作者单位：湖南财经高等专科学校

作者：熊帅梁

业主公约立法完善论文 篇2：

高空抛物侵权责任研究

摘 要:生活在高楼林立的环境中,“高空抛物”这个词对于城市中的人们来说已经不再陌生。即将实施的《侵权责任法》对高空抛物侵权终于作出了具体规定,笔者认为,由可能加害的建筑物使用人给予受害人补偿并不是解决高空抛物侵权的最佳渠道,以刑事侦查为主,同时建立国家赔偿基金,推广个人人身意外伤害保险以及加强物业管理也是解决这类问题的有效途径。

关键词:高空抛物;侵权行为;刑事侦查

文献标识码:A

伴随着高楼大厦的崛起,高空抛物现象在生活中屡见不鲜且有着愈演愈烈之势。虽然即将于今年七月份开始正式实施的《侵权责任法》对这类侵权的责任承担作出了具体规定,但本人对这一规定有一些不同的看法。

高空抛物致人损害,是指行为人从高空(多为城市中的高层建筑物)抛出物品,这一行为对恰好在高层建筑物附近的受害人的人身或财产造成了伤害与损失,但行为人难以查处的情形。

在《侵权责任法》出台以前,法院对高空抛物侵权案件的处理,有可能会出现两种截然不同的结果。媒体上影响较大的一些案件,终决判决大都以判决原告胜诉为结局。《侵权责任法》中第八十七条对高空抛物侵权责任终于作出了具体规定:“从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害,难以确定具体侵权人的,除能够证明自己不是侵权人的外,由可能加害的建筑物使用人给予补偿。”

对于这一规定,本人认为由可能加害的建筑物使用人给予补偿这种方式并不是处理高空抛物侵权案件的最佳渠道。笔者反对立法中规定建筑物的所有人或全体使用人承担受害人的损失,但也并不意味着笔者主张受害人应自认倒霉,自己承担不可预见的损害结果。针对高空抛物侵权问题,笔者有如下几点建议:

1 加强公安机关的侦查力度

行为人在进行高空抛物的行为时,完全可以预见自己的行为可能会给恰巧经过楼下的路人造成损害,但是行为人却放任这种结果的发生或轻信可以避免

这种结果的发生。在犯罪的客体和客观方面,高空抛物侵权行为一般都会给受害人造成人身或财产方面的重大损失甚至死亡。在行为人的主观方面,行为人明知可能发生的损害结果却放任这种结果的发生或轻信可以避免这种结果的发生。在高空抛物侵权案件中,行为人往往并不持直接故意伤人或者杀人的心理态度,某些行为人在抛物时完全可以预见自己的行为很有可能砸伤甚至砸死楼下的路人,但是行为人却并没有放弃抛物的想法而是放任这种危险结果的发生,行为人的这种主观态度同样应当归为故意;行为人进行高空抛物侵权行为时还可能持有轻信可以避免的心理态度,行为人之所以有这样的侥幸心理,可能与行为人所在建筑物的具体地点人迹罕至,或抛物的具体时间(如深夜)有关。

因此笔者主张在刚刚发生高空抛物侵权案件之后,公安机关就应即刻进行立案侦查,及时准确地收集有关案件的证据,通过进行现场勘测、痕迹鉴定等科技手段,结合抛掷物上的指纹、抛掷的角度、撞击的力度、受伤的程度等进行科学的鉴定,争取早日破案。这样做一是为了给受害人及其亲属以慰藉并予以民事赔偿,二是为了查找出真正的行为人让其承担起本应承担的刑事责任。“对于不明加害人的案子,如果它的后果严重,公安应当介入,因为个人对此类案子无法取证。对于自首者可以不处罚(刑事)。如果结果达不到对被害人提供赔偿的立法目的,只有通过其他立法途径来解决:设立被害人救助基金。在目前没有基金的条件下,应当由民政救助来解决。让我们进一步对上述错误审判进行一点法律方法学的延伸。”笔者认为追究高空抛物侵权行为人的刑事责任,还用一个重要的现实意义,即:震慑持有高空抛物心理态度的其他人,警示人们严格要求自己的行为,否则同样要为自己的行为后果付出惨痛的代价。正如英国学者哈特所说:“法律的存在意味着某些人类行为不再是选择性的,而是在某些意义上是义务性的”。笔者相信,只要公安机关投入充足的时间与精力,真正的行为人大多都可以找到。

2 建立国家赔偿基金

笔者主张在高空抛物侵权行为发生后,公安机关即刻进行立案侦查,当然,我们不能否定当公安机关耐心的进行侦查后,还是存在无法找到真正行为人的可能性。当这种情况发生后,有些学者认为如果不判令建筑物的所有人或使用人共同承担受害人的损失,受害人就无法得到救济,司法的公平与正义就无从体现。笔者不太赞同这一说法,受害人获得救济的途径有很多,并不是像那些学者所谓的那样,如果不让建筑物的所有人和使用人共同分担损失,受害人就无从获得救济了。

新西兰目前正在推行关于赔偿的国家基金制度,这是国家从公民的纳税金当中拿出一部分以形成的一种制度。这个国家取消了受害人向加害人求偿的做法,任何人在这个国家旅行、学习、生活,发生了死亡、残疾等,都由国家付有关赔偿金。我国最高人民法院民一庭的陈现杰法官指出“新西兰的做法值得借鉴,不能照搬,还是要有侵权法,但是在此之外还应建立国家救济制度”

笔者十分同意陈法官的意见,我国征税的原则也正是取之于民,用之于民。例如像高空抛物侵权案件无法找到行为人的情况发生时,就完全可以效仿新西兰国家的国家赔偿基金制度,以公众的税金中抽取一部分作为受害人的赔偿。或者国家抽出一笔款项再加上一部分公民的税金成立一个专门应对像高空抛物侵权案件的公众基金。笔者认为我们国家完全有实力与能力建立起造福于百姓的国家救济制度,建立起这样的国家救济制度,公民的人身与财产会得到更有力的保护,司法工作在人们的心中的公正性也会得到提升,社会也必定会更加安定和谐。

3 推广个人人身意外伤害保险

除了建立国家救济制度,通过人身意外伤害保险等方式对受害人进行救济也应当是一个合适的途径。政府应当鼓励公民尽可能的投保人身意外伤害险,使人们在遭受高空抛物侵权的伤害时可以在第一时间从保险公司获得充分的赔偿。同时,保险公司应当向社会大力宣传投保人身意外伤害保险的好处,让公司的利益与社会公共利益得到双赢。

4 加强物业管理

在高空抛物侵权案件中,相关物业公司虽然对受害人的损失不负直接责任,但是物业公司对避免高空抛物侵权案件的发生起着相当大的作用。为了维护业主的共同利益,小区的建设单位或者业主委员会可以制定临时业主公约和业主公约,对业主应该履行的义务,违反公约应当承担的责任依法作出约定。在公约中大多数高层小区都对高空抛物作了禁止性规定。

加强保安巡视对发现高空抛物侵权行为人是一个很有效的方式,有些学者主张让邻里之间互相监督,笔者认为这是不太现实的。在当今社会,邻里之间的关系本已不再像若干年前那样的亲密,邻里之间不可能在一天工作结束后,为了防范高空抛物侵权行为人抛出物件而日日窥视他人的生活。加强保安巡视,或许有抛物意向的行为人因怕被发现就会有所顾忌。此外,完善小区内的监控设备,多安装一些摄像头对发现抛物者以及为日后的举证工作提供有力的证据会很有帮助。

高空抛物侵权责任的认定,关乎着公共安全的保障问题。加强侦查力度,查出真正的行为人才会使受害人心理上得到慰藉,行为人得到惩戒,其他人得到警示。同时,建立国家救济制度,推广个人人身意外伤害保险,加强物业管理对解决高空抛物侵权责任问题也是大有裨益的。

参考文献

[1]张新宝.侵权责任法[M].北京:中国人民大学出版社,2006.

[2]王利明.中国民法典学者建议稿及立法理由•侵权行为编[M].北京:法律出版社,2005.

[3]克雷斯蒂安•馮•巴尔.张新宝译.欧洲比较侵权行为法(上)[M].北京:法律出版社,2004.

[4]王利明.侵权行为法研究(上卷)[M].北京:中国人民大学出版社,2004.

[5]黄松有主编.最高人民法院人身损害赔偿司法解释的理解和适用[M].北京:人民法院出版社,2004.

[6]韩颖,崔彩贤.高空抛物侵权案的民事法律思考[D]辽宁科技大学经法学院,西北农林科技大学人文学院,2007.

[7]程元元.高空抛物的法理分析[D].重庆工商大学,2005.

[8]关涛,王文杰主编.对高层建筑坠物致害案件中集体归责问题的研究[M].侵权行为法之立法趋势,清华大学出版社,2006.

[9]谢哲胜,王文杰主编.高层建筑坠物致人损害的责任[J].侵权行为法之立法趋势,清华大学出版社,2006.

[10]王利明,杨立新等.抛掷物侵权责任的责任认定[J].判解研究,北京:最高人民法院出版社,2004.

[11]王成.高空抛物侵权连带责任的正当性[N].人民法院报,2006-4-26.

[12]沈雄杰.论高空抛物侵权责任[J].黑龙江省政法管理干部学院学报,2005.

作者：王 静

业主公约立法完善论文 篇3：

我国物业管理问题探讨

随着我国房地产业的迅猛发展，物业管理行业作为一个新型的服务业也迅速发展，但在现实生活中，物业管理纠纷也日益增多，这些纠纷主要发生在业主与物业管理公司之间。随着广大业主权利意识的不断增强，物业管理中许多亟待解决的､深层次的热点､难点和实际问题开始浮现出来。这些复杂问题的解决，无疑最终都会归结到物业管理理论研究以及立法对策上来。因此，笔者从物业管理的理论基础入手，对物业管理的模式选择和物业管理法律关系进行探讨，旨在对我国物业管理问题的解决进行探索。

一､物业管理的理论基础

要解决实践中的物业管理问题，首先要弄清物业管理理论，因为实践要靠理论去指导。物业管理的理论基础在于建筑物区分所有权理论。建筑物区分所有权是一项复合型权利，由专有所有权､共有所有权及区分所有人的成员权(即对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权)所构成。与此相对应，建筑物区分所有权领域存在着三个重要概念，即专有部分､共用部分和管理组织。这三个概念是建筑物区分所有权的灵魂之所在，任何国家和地区的区分所有权立法都是围绕这三个方面加以展开的[1]。

专有所有权是指个人对专属于其所有的专有部分依法享有的独占和排他性的所有权。此处的专有部分，指在法律上能够相对独立，物理构造上能够明确区分，具有排他性且可独占使用的建筑物部分。专有部分，是构成区分所有建筑物的基础。如果建筑物从物理构造上不能够明确区分，从法律意义上又没有相对独立的部分，则仅能成为单独所有或共有，不能成立区分所有。

共有所有权是指各所有人对建筑物的共用部分享有的共同所有权。共用部分是由区分所有权人共同使用的部分。依区分所有权理论，共用部分包括:公共电梯､走廊､非属专有的停车棚等。如果说专有部分是构成区分所有建筑物的基础，那么共用部分则是联系各个专有部分的纽带，一栋建筑物正是通过共用部分将各专有部分联系在一起的，居住在一栋建筑物或一个小区的人们因为有了这些共用部分而不得不结成一个生活的群体。

区分所有人的成员权是指建筑物的区分所有人因其属于一栋建筑物或小区的生活群体中的一员而享有的权利。这种权利一方面表现为享受所生活小区带来的利益，另一方面表现为对区分所有建筑物或生活小区的管理权。管理内容，依其性质可以分为物的管理与人的管理。其一，物的管理。指对建筑物的保存､改良､利用乃至处分等所为的物理的管理。具体说，主要是对小区建筑物､附属物､基础生活设施等进行管理，维持其使用效能。其二，人的管理。即为保证生活在建筑物或小区内人员的生活秩序而对小区生活群体中的人或与小区生活环境有关的其他人进行的管理。其管理对象包括居住在生活小区内的区分所有人以及出入生活小区的其他人的行为。具体内容可以分为对建筑物不当毁损行为的管理､对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理等。

我们常说的物业管理就是指对小区内的建筑物和小区内的生活秩序进行的管理。由上可知，物业管理从实质上讲是由于建筑物区分所有权而产生的，因此说，建筑物区分所有权的理论也就成了物业管理的理论基础。

二､物业管理的模式选择

从建筑物区分所有理论看，生活在一栋建筑物或小区的业主享有在这个生活群体中的成员权，这决定了业主对自己生活的建筑物或小区有参与管理的权利。究竟如何进行物业管理，可选用什么样的管理模式呢?理论上的管理模式有两种，一是自管，即由全体业主共同管理，二是由物业管理公司管理。第一种管理模式体现了各业主共同参与的直接管理，但现实中有两个原因使得这一管理模式很少得以实践，一是因为物业管理本身不需要所有业主都参与，二是因为并非所有业主都有时间､精力和兴趣去从事管理行为。因此，现实中大量存在的是物业管理公司管理的模式，下面主要探讨在这种管理模式下的相关问题。

在物业管理公司管理模式下，物业管理是由专门从事物业管理的公司对建筑物或小区的物业进行管理。现实中物业管理公司的常见产生方式有两种，一是由房地产开发商自己组建，一是由房地产开发商指定，这两种方式都背离了建筑物区分所有理论。如前所述，建筑物区分所有人(即业主)对物业管理的参与权是建筑物区分所有理论的内涵，这种参与管理权决定了业主对物业管理公司的选任或指定具有参与决策权，但无论是开发商自己组建，还是由开发商指定，都剥夺了业主的参与决策权。由此，便会产生业主对开发商组建或指定的物业管理公司不信任，冲突和矛盾便会逐渐产生。

业主大会选聘专门的物业管理公司是较为理想的物业管理模式。因为只有业主才对自己的物业管理事项具有决定权。同时，生活在同一生活群体的各位业主都具有参与决策和管理的权利，因此，由全体业主组成的业主大会便理所当然地成为最高的权力机构。根据《中华人民共和国物业管理条例》(以下简称《条例》)第九条的规定，业主大会有权“选聘､解聘物业管理企业”。在这种模式下，业主通过业主大会行使自己的参与管理和决策权，选聘特定的物业管理公司，为全体业主的建筑物和生活秩序进行管理服务。在管理过程中，物业管理公司按照物业管理合同的约定，对小区内的配套设施､公共卫生､公共绿化进行维修､养护管理。对业主而言，参与物业管理权是其成员权的内容，对物业管理公司而言，物业管理权来自物业管理合同，具有权利义务的双重性。从维护小区安全､防止外来妨害意义上看，物业管理是一种权利，物业管理公司可以行使管理权，业主和外来人员要服从其管理;从对小区内有关设施的维修､养护上看，它是一种义务，其所谓的物业管理行为主要是为业主提供服务，是履行自己与业主订立的合同义务。现实生活中，经常发生的是物业管理公司自己制定出物业管理的格式合同和业主手册，让每位业主签字并服从其管理，有些管理人员对不服从的业主施加暴力，这种做法严重侵犯了业主的权利，必须加以纠正。

三､物业管理法律关系中的当事人

物业管理的实质是业主通过业主大会选聘特定的物业管理公司为自己从事物业管理服务。我国物业管理法律确认了业主大会作为业主行使物业管理权的最高权力机构的法律地位。法律还同时设置了业主委员会，作为业主大会的执行和代表机构。由此，在物业管理法律关系中，一方当事人是物业管理公司，我们不禁要问，另一方当事人是谁?在物业管理中，所涉及的有业主､业主大会､业主委员会，下面对它们进行探讨。

业主。在物业管理关系中，业主是最为重要的法律关系当事人。业主具有物业管理的选择和决定权。在物业管理关系中，存在着双重法律关系。一是业主之间的关系，进而言之是个别业主与全体业主之间的关系，这是业主之间基于建筑物共用部分的共有权而形成的所有人之间的关系。二是物业公司与业主之间的物业管理合同关系。不论哪一种法律关系，都少不了业主这一主体，业主可以是自然人，也可以是法人，业主是最终的权利享有者和义务的承担者，具有独立的民事主体地位。当单个业主的权利受侵犯时，可以直接行使自己的诉权。

业主大会和业主委员会。业主大会是物业管理区域内的物业管理权利的决策机构，业主委员会是业主大会的常设机构，它们都属于业主自治机构，不是物业管理合同的当事人。

对业主自治机构的法律地位界定世界各国立法例有三种模式:法人式､非法人式和折中式。第一种是法人人格模式。该模式承认业主自治机构的法人人格，认为其可独立参加民事活动。法国以及我国香港特别行政区的立法属此种模式。第二种是非法人模式。该模式以德国以及我国台湾地区为代表。认为业主自治机构是住宅所有权人共同体，不具备权利能力，因而不具法人人格，且该共同体的形成并非法律强制成立，而是由住宅所有权人通过契约予以确定，属于不具当事人能力的非法人团体。第三种是折中说。此种模式是根据区分所有权人的数量多少而决定能否成立法人。区分所有权人超过一定数量的，可以决议并登记成立法人;区分所有权人总数在一定数量以下的，为无权利能力社团。日本是该模式的代表。分析以上三种立法模式，其实质是在规定业主自治机构能否独立对外代表全体业主。即使在承认业主自治机构的法人人格时，也并不是业主自治机构可以以自己的名义独立从事一切民事行为。物业管理合同的最终的权利享有者和义务承担者仍然是业主，因此，只有业主才是物业管理合同的当事人，而业主大会和业主管理委员会不是物业管理合同的当事人。

就我国法律而言，根据《条例》第九条的规定，业主大会“选聘､解聘物业管理企业”。但《条例》并未赋予业主大会权利，而是在第九条以“业主大会履行以下职责”替代，回避了业主大会的权利主体地位。因此，业主大会不是物业管理合同的当事人，不得以自身的名义对外实施行为。《条例》又规定，业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同”。可见，业主委员会可以直接以自己的名义与物业管理企业签订物业服务合同，但合同的权利享有者和义务的承担者是业主。因此，业主委员会也不是物业管理合同的当事人。

也正因为这样，实践中发生两种情况，一是很多法院不承认业主委员会的诉讼主体资格，当业主权利受侵犯时，业主委员会不能以自己的名义进行诉讼，只能由众多业主进行集团诉讼。另一种情况是，业主委员会从事的行为侵犯了业主的利益。这种状况必须通过法律的完善加以解决。在解决上述问题时，德国法的做法值得我们借鉴。德国法中，虽然业主自治机构不是法人，但却获得了一种独立于业主自然人的法律地位。该业主自治机构可以依业主公约规定从事各种活动，程序上享有起诉与应诉的权利。因此，从保护业主的权利出发，我国法律也应当赋予业主委员会一定的诉讼主体资格，以方便诉讼，从而更好地维护业主的权利。同时，又要以业主公约对其加以约束，防止其行为对业主造成伤害。一旦发现其有害于业主的行为，业主有权予以制止，有权通过业主大会罢免､更换业主委员会。

责任编辑 韩成军

参考文献:

[1]陈华彬．现代建筑物区分所有权制度研究[M]．北京:法律出版社，1995．

作者：王永慧