业主公约立法完善论文提纲

论文题目：小区业主自治权研究

摘要：随着我国城镇化建设的脚步加快,房地产市场蒸蒸日上,大多数年轻人在组成自己家庭后一般会选择与父母分开居住,转而购入自己的住房,形成自己的生活圈子。原有的院落式住宅模式已经渐渐被封闭式住宅模式取代,小区治理的方式伴随小区住宅模式的转变也发生了根本性的变化。随着业主的不断年轻化,数量不断增加,年轻业主的法治意识逐渐加强,随之而来,小区业主自治的意识也在逐渐觉醒。生活中,业主与业主之间、与开发商之间、与物业服务公司之间的纠纷愈演愈烈,小区业主拥有何种权利,权利应该如何行使,逐渐成为社会关注的热点问题。本文正是以小区业主自治权为出发点,对小区业主自治权等问题进行了研究。小区业主自治权出现是时代的产物,现代生活中,小区不断扩大,业主主体的不断增多,管理杂乱无章,业主权益不断受到各主体侵害,混乱的社区生活已经影响民众安居乐业的实现,小区业主自治权的确立迫在眉睫,应运而生,完全符合社会的需求。社区是社会的基本组程单位,社区的和谐必然为社会的和谐贡献一份力量,这也是小区业主自治权确定的合理性之所在。结合本文,首先,小区业主自治权进行法理阐述。小区业主自治权是由建筑物区分所有权为权利基础,基于此权利,业主对小区享有了专有权、共有权和共同管理权等权利,由基础权利延伸阐述小区主自治权的原则、内容及权利性质。其次,小区业主自治权的运行与规范。包括决策机制—业主大会、执行机制—业主委员、运行规范—管理公约进行剖析。又次,阐述了小区业主自治权运行的问题。其中包括物业公司的侵害、开发商的侵害、业主委员会的侵害等等,探讨了造成此种现象的种种原因,其中包括：立法上的缺失、业主自治制度设计的缺陷、物业服务企业色定位错误、政府等公权力机关的不当干预、业主自治意识薄弱等多重因素。通过此段对业主自治困境的剖析,为完善小区业主自治权提供了很好的借鉴意义。最后,论述完善小区业主自治权的途径。小区业主自治权如何得到有力的贯彻才是研究的意义之所在。从上一段对小区业主自治权运行中的种种困境阐述后,为完善小区业主自治的实施提供了方向：首先从立法上对小区业主自治权的规定进行完善,减少公权力干涉;其次,引入业主团体的概念,借鉴公司治理模式构建小区业主自治权的运行模式；最后提高业主的自治意识也刻不容缓。本文通过对小区业主自治权的必要性和合理性、法理基础、运行模式、目前困境和完善措施等五个方面的综合阐述,对小区业主自治权进行了研究。希望通过上述研究,能够促进法律法规对小区业主自治权规定的完善,唤起小区业主的自治意识的觉醒,早日解决小区矛盾,实现小区和谐、健康、有序的发展,群众安居乐业。

关键词：业主自治权;业主大会;业主委员会

学科专业：民商法学

中文摘要

Abstract

1 导论

1.1 选题背景及研究意义

1.2 国内外研究现状

1.3 研究方法

2 小区业主自治权的法理基础

2.1 小区业主与小区业主自治

2.1.1 小区业主

2.1.2 小区业主自治

2.2 小区业主自治权的法理依据

2.2.1 小区业主自治权的权利基础——建筑物区分所有权

2.2.2 小区业主自治权的性质——小区物业共有权

2.2.3 小区业主自治权的原则

2.2.4 小区业主自治权的内容

2.3 小区业主自治权的必要性与合理性

2.3.1 小区业主自治权的必要性

2.3.2 小区业主自治权的合理性

3 小区业主自治权的运行与规范

3.1 小区业主自治权的决策机制——业主大会

3.2 小区业主自治权的执行机制——业主委员会

3.3 小区业主自治权的运行规范——管理公约

4 小区业主自治权运行困境

4.1 小区业主自治权运行现状

4.1.1 物业服务企业对业主权益的侵害

4.1.2 开发商对业主权益的侵害

4.1.3 业主委员会对业主权益的侵害

4.2 小区业主自治权运行困境的原因

4.2.1 立法的空白

4.2.2 业主自治内部制度设计具有缺陷

4.2.3 物业服务企业角色定位错误

4.2.4 政府等公权力机关过度干预

4.2.5 业主自治意识淡薄

5 完善小区业主自治权的途径

5.1 完善规范小区业主自治权的法律法规

5.2 完善小区业主自治权的运行模式

5.3 明确物业服务企业的责任

5.4 增强小区业主自治意识

结语

参考文献

致谢