房地产产业生态研究论文

2022-04-15

高吉喜，内蒙古自治区呼和浩特人，全国政协委员，致公党中央委员，现任环境保护部南京环境科学研究所所长。主持开展了大量基础研究和应用基础研究项目，取得了一批重要科研成果，为我国生态保护、管理、决策以及相关政策法规的制定提供了重要科学依据。在环境污染、生态破坏严重的大背景下，生态资源作为一种资产，其对社会经济的支撑力在逐步下降。以下是小编精心整理的《房地产产业生态研究论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

房地产产业生态研究论文篇1：

推动房地产税创新改革的策略探讨

摘要：目前中国房地产税收改革正处于风口浪尖，顶着巨大的压力探索未来的道路。近日中共中央政治局会议审议通过了《深化财税体制改革总体方案》，决定以房地产税等六大税种引领新一轮税制改革，由人大常委会牵头，加快房地产税立法工作。本文将对现行的房地产税收制度展开创新目标的探索，分析房地产税收制度的改革进程，提出实现房地产税收制度改革的相关策略。

关键词：房地产税收;创新改革;策略

一、我国房地产税收改革面对的压力

第一、我国经历了一段非常贫穷的改革历史，在中国共产党的领导下探索着富国强国的道路。三十年间我们在改革开放的道路上越走越远，农村改革、商业改革以及各行各业都在进行着改革。房地产是重要的生产资料，更是满足人们生活需要的生活资料，对社会和国家的发展都有着至关重要的作用，所以在改革开放的大方向指导下房地产行业也要进行改革。土地使用有偿化是土地产权制度改革和住房制度在中国推广的核心，原有的房地产税收制度是在土地无偿使用的基础上设置的，所以房地产产业的改革是房地产税收制度的改革的主要原因。

第二、房地产产业的迅速发展，使得原有的税收制度与眼下的实际情况出现了不相适应的地方，具体的税收制度和产业现状发生了冲突，而这种冲突的存在使得政府管理部门必须通过制度的改革来解决存在的矛盾，让税收制度与房地产产业的发展适应起来，满足房地产产业的发展需求。

第三、房地产产业发展速度过快，出现了供需失衡的问题，而且如果不采取一定的措施进行处理，这种失衡的关系会越来越厉害，供需结构上的矛盾也会越来越激化。矛盾使得消费者在消费过程中利益受到了一定的损害，而经济发展主要是以消费者的利益为主，供需的矛盾成了影响房地产产业发展的重要因素，所以为了改善这种不平衡的状况，必须要对房地产税收制度进行改革。

第四、社会不断发展进步，财富差距已经不仅仅表现在财富流量上了，更多的财富差距来自于财富的积累，财富积累最典型的方式就是不动产。缩小贫富差距，要在收入分配的政策方面有针对性的进行调整，这个调整一方面是对财富流量而言的，另一方面就是对财富积累而言的。

综上所述，在巨大的社会压力下房地产税收制度改革具有更加重要的意义。

二、推动房地产税收制度改革的策略分析——改进房地产财产税的征收

房产税，对居民的非营利性住房要恢复征税，收税依据是房屋评估价值，适用于统一比例税率。城镇土地使用税，对居民的非营利性住房用地恢复征税，收税依据是土地评估价值，也适用于统一比例税率。

1、征税对象：个人。个人住房的商品化，住房条件的不断改善，住房可以说是家庭财产中最主要的部分，恢复房产税的征收，应当取消个人房产免纳税的优惠政策，彻底结束个人住房在保有环节的无税状态。恢复了普遍征税，提高了房地产税收的负担，有效调节了收支的分配，民众对于住房的消费也会更加理性，可以说将税收的市场调控作用更好的发挥出来，让土地和住房能反映真实的价值，体现社会的公平公正。

2、征税对象：增量和存量房屋。房产分成两大类，增量房屋，也就是新建房屋，和存量房屋，也就是旧房屋，房产税的征收应当包括这两种房屋对象，而且房屋增量是房产税收改革的主要关注点。将增量和存量房屋重新化为税收对象的原因有以下几点：

第一、无论是从房屋交易面积还是交易价格进行分析，房地产市场新房在市场交易中处于主导地位，但随着市场状况的变化，增量房屋交易会减少，存量房屋交易会超过增量房屋交易成为新的主导，尤其是在一线城市和经济发达的地区，更容易发生增量房屋饱和。第二、居民在购买了房屋后，房屋资产成为了购买者的主要的财富积累，那么只有包括了存量房屋在内的房产才能反映家庭的全部财富积累，也就是说只有包含存量房屋的征税才符合税收公平。第三、房地产市场在不断的发展过程中走向成熟，房地产交易中存量房屋的交易量占大部分，才标志着房地产日渐成熟。改革开放过程中，民众大量的资产以存量房屋的形式积累下来，我们也不难发现有很多居民拥有不止一套房产，除居住外出租或保值是主要选择，征收房产税则是最好的盘活存量房产的方法。第四、从某种特定的时间角度来看，房产主要是新房和旧房的差别，同一地区政府对新房和旧房提供同样的服务，社区成本可以说平等的进入新房和旧房之中，新房和旧房无差别的进行缴税，只在新旧的差价上有不同的税收比率。所以说住房税的征收不予区分增量房产和存量房产，对于仅有的居住房屋，超过人均面积的部分也要进行计税。

3、使用税率：统一比率外允许选择比率。房地产税收制度改革应当使用统一的税收比率，考虑到具体的缴税能力和市场环境，制定税率的上下限是科学的，而针对不同的地方政府，上下限提供了一个良好的参考。不同的税率形式，以规定税率执行起来最方便，成本也最低，可是没有办法从根本上调节贫富差距，而强调以纳税能力作为纳税参考这样的税率形式显然不合适。房产税房屋面积是固定的，房价差异则有明显的地区性。如果采用固定的税收形式，影响房产税的只有面积因素，实际的价值却被忽视了。累进税率相比较于固定税率来说，更好的体现了纵向的公平，但是在计算方面太复杂，想要合理控制不是很容易把握，将税收成本提高了一个档次，综合下来，房产税收改革还是要以比例税率的形式更为合理。

4、税收依据：统一估价。无论何种类型的房屋，房产税的计税依据始终统一为价值评估，通过房屋价值的评估来确定征税量更加符合税收目的。促进房地产税收改革，房地产税的价值评估必须要遵循合法、公平等原则。时点原则是指经济情况不断变化时，房产不同时间点所体现出的价值不同。通常情况下，一个评估周期作为一个时间点，按照统一时间点的价格标准进行评估是比较合适的。符合房地产税收改革的评估工作要从以下五个方面进行：第一、全面统计房地产信息，作为评估的基本参考。第二、制定评估的统一标准，确保评估的准确性。第三、税收价值评估要针对所有房地产应税单位。第四、设立监督和抽检机制，以确保税收评估工作的有序进行。从以上四点开展房产估价工作，首先是准备阶段，也就是了解评估的方法和具体要求，必要时要对评估人员进行专门的技能培训;其次是拟定价阶段，合理分配人力资源，对房地产市场进行调研，确定估价技术指标，利用模型等数据处理技术设计处理方案，并将采集的数据利用确定的模型进行分析，得到初步评价内容了;最后是评价阶段，对评估工作进行反馈，检查评估效果和准确度，最终确定评估结果予以公布。

三、推动房地产税收制度改革的策略分析——普遍征收城镇土地使用税

1、征税对象：居民非营利住房占地恢复征税。配合房产税征收，对居民的非住宅房产税进行征收后，可以借鉴城市居民非营利性住房征税经验，恢复对非营利住房土地税的征收。这样做结束了居民拥有个人住房保有阶段土地使用的无税状态，与房产税相结合，适当的制定一些免税项目，或者层次化税收额度，将低收入阶层排除在该项税收范围外。

2、使用税率：与房产税类似统一比例税率。房地产税收创新改革后，城镇住房占用土地要按照一定的比例税率进行税收，对于不同的地方也允许有适用的税率，以此来适应阶段内不同经济地区的发展需要，不同的市场环境，不同的经济发展现状，有较大的税率制定空间。

3、计税依据：土地评估。计税基础同样可以借鉴房产税的改革形式，城镇的土地使用税要以土地价值评估作为主要的计税依据，这也是为了房产税和土地使用税形式的进步打下制度基础。

四、推动房地产税收制度改革的策略分析——房地产商品税的改革

1、城市维护建设税：将城市维护建设税修改为正式税收。城市维护建设税是城市维护建设的主要资金来源，能够有力推动城市建设的发展。保留城市维护建设税拓宽了城市建设的资金来源，公共事业有了更大的保障，保障房和廉租房更能帮助城乡的建设与发展。在保留的基础上，突出城乡维护的作用，交通、污水处理等公共项目也加入其中，扩大征税的范围，所有享有城市建设设施的单位或个体，有能力纳税帮助城市发展建设的都有义务纳税。原本城市维护建设税多依附于商品税，这种相互绑定的税收无法突出税收作用，应当直接将纳税人的收益作为纳税依据，在享有城市建设设施的前提下，营业收入都应计入纳税依据。不同的地区需要根据地区的具体情况调整，主要原则就是满足城市基础建设的资金需要。有了明确的城市维护建设税的征收，政府再向纳税人分派建设资金投入则是不合理的，需要在工作中注意避免。

2、教育附加税：将教育附加税改为正式税收。教育附加税是地方教育发展的资金来源，促进城乡教育事业的发挥也关系到城乡建设和未来的经济发展。教育附加税有效的提高了财政教育经费的指出，促进城乡教育事业的发展，也是促进城乡经济发展。按照“费改税”的要求，教育附加费应当以教育附加税的形式进行征收，职工以工资收入作为计税依据，单位和企业以销售收入为计税依据，确保城乡教育事业有充足的发展动力，这也是房地产商品税改革的重点项目。

3、房地产所得税。节能减排是促进科学发展的核心理念，扩大内需确保增长调整结构更好的实现了经济发展中的节能减排。在房地产业，节能减排要求建筑设计、施工和监理等都从节约的角度出发，住房的设计和建设要符合具体要求，经济美观，因地制宜。可持续发展战略在城市发展中，不再只是追求城市经济发展，更多的要注重城市的环境和居民满意度，文化教育水平和生态经济水平也成为衡量城市发展的重要因素。房地产所得税的改革，重点在于企业所得税。节能减排支持节能减排技术的研发和转让，鼓励企业使用节能减排的设备。房地产产业中，更应当鼓励节能环保住房，所以环保住房和环保装修应当得到一定的税收优惠，从税费优惠来鼓励节约型住房的交易，确保房地产产业也能跟上城市节能减排的发展节奏，改善住房环境，鼓励节约可持续的税收策略。

参考文献：

[1]马国强，李晶.房产税改革的目标与阶段性[J].改革.2011（02）

[2]李晶.商品税体系改革研究——实然性问题、实施步骤与约束性条件[J]. 财经问题研究.2011（02）

[3]李晶.中国城市房地产税收调控政策研究[J].社会科学辑刊. 2010（06）

[4]石破.姚轩鸽的“税道苍黄”[J]. 南风窗. 2010（22）

作者：赵阿平

房地产产业生态研究论文篇2：

生态资源怎样转化为生态资产

高吉喜，内蒙古自治区呼和浩特人，全国政协委员，致公党中央委员，现任环境保护部南京环境科学研究所所长。主持开展了大量基础研究和应用基础研究项目，取得了一批重要科研成果，为我国生态保护、管理、决策以及相关政策法规的制定提供了重要科学依据。

在环境污染、生态破坏严重的大背景下，生态资源作为一种资产，其对社会经济的支撑力在逐步下降。如今，生态资产的经济价值越来越为社会各界关注和研究。我们想知道，如何将生态资源转化为生态资产？如何实现生态资产的资本化，实现生态资产的良性运营？

对话人：环境保护部南京环境科学研究所所长高吉喜

采访人：李苑

生态资源丰富地区为什么会出现生态贫困现象？

■关键是生态资源转化为生态资产，转化为生态资本的研究不够。

生态资产和生态资本有何不同？

■两者的实体对象是一致的，但只有将生态资产盘活，才能成为生态资本。

记者：近年来，很多专家学者从不同角度对生态资产和生态资本开展了研究，有的学者侧重生态资产的价值体现形式，有的学者强调生态资产即生态服务价值。目前，学术界对这一概念并没有统一的认识。您认为生态资产、生态资本这两个概念如何定义才更为准确？

高吉喜：生态资产指自然环境中能为人类提供福利的一切自然资源，主要包括化石能源、水、大气、土地以及由基本生态要素形成的各种生态系统，其价值表现形态包括生态服务价值和资源、能源自身价值以及通过人类活动所提供的资源产品价值。

生态资本的概念源于国际上的自然资本（nature capital）。1948年美国学者Vogt在讨论美国国家债务的时候第一次提出自然资本，他指出自然资源资本的耗竭会降低美国偿还债务的能力。Vogt在这里所讲的自然资本是指自然资源的价值。随着这一概念的拓展，不仅包括自然资源的价值，也包含生态服务价值。1996年Daly将自然资本定义为能够在现在或未来提供有用的产品流或服务流的自然资源及环境资产的存量。R· Costanza在1997年明确提出了自然资本的概念，认为资本是在一个时间点上存在的物资或信息的存量，每一种资本存量形式自主地或与其它资本存量一起产生一种服务流，这种服务流可以增进人类的福利。

我国对于生态资本概念的研究主要是从生态系统的视角出发，当前很多研究混淆了生态资产与资本的概念，但事实上二者存在很大的差别。

生态资本是能产生未来现金流的生态资产，具有资本的一般属性，即增值性。生态资本通过循环来实现自身的不断增值，而生态资产则更多地以形态转换来体现其价值并实现价值的增值。简单来讲，生态资产与生态资本的实体对象是一致的，但需强调的是，只有将生态资产盘活，成为能保值或增值的资产，才能成为生态资本，经过资本运营实现其价值，这一过程就是生态资产资本化。

生态资产转变为生态资本需要有一个资本化的过程。生态资产通过人为开发和投资盘活资产转为生态资本，运营形成生态产品，最终通过生态市场实现其价值。生态资产形态和价值的不断变化致使生态资产不断增值，整个过程称为生态资产资本化。

区域社会经济发展中，能否实现区域生态资产存量转变为资本增量，完成生态资产的质变过程，对一个地区乃至一个国家都具有极其重要的作用。

生态资源通过资本化实现经济价值的途径有哪些？

■直接利用、间接利用、使用权交易、生态服务交易、产业化等。

记者：生态资源要成为生态资产，最终转化为生态资本，实现它的经济价值可能需要很长的一个过程。如何在这一过程中既坚持保护原则，又能够合理开发利用，最终实现保护与发展的双赢格局，是比较关键的问题。据您了解，目前生态资产资本化可以通过哪些途径实现？有哪些成功的案例？

高吉喜：目前生态资产资本化的途径主要有直接利用、间接利用、使用权交易、生态服务交易、发展权交易、产业化等方式。

直接利用就是对生态资产直接加以利用，或者对某个生态生产要素进行深度开发，生产出生态产品，将使用价值转换为交换价值，进入市场获取经济利益，以经济利益带动生态资产的保护，最终形成良性循环。浙江省安吉县对竹子的深度开发就是一个很好的例子。

上世纪80年代初期，作为浙江20个贫困县之一的安吉，大力发展工业造成了环境严重污染。发源于安吉县的西苕溪是太湖上游的重要支流，其上游发展的33家排污企业，每年直接排放的工业污水是1200万吨，COD排放量达3万吨，西苕溪的水变成了V类甚至劣V类。安吉因此被列为太湖水污染治理重点区域，1998年受到了国务院发出的“黄牌警告”。

2001年安吉确立生态立县以来，依托“中国竹乡”这一品牌，突出全竹利用、高效利用的战略，加大新产品开发力度，丰富生态产品的形态，形成了特有的5代竹业开发模式。第一代开发竹工艺品，比如笔筒、竹扇，第二代开发竹画、竹窗帘、竹地板，第三代开发竹饮料、啤酒，第四代开发竹碳沙发、竹碳坐垫，第五代开发竹被单、竹背心。

如今，安吉以全国 1.8%的竹资源创造了全国20%的竹产值，产品主要销往港、澳、台和日本、韩国、东南亚及欧美地区。这个仅有46万人口的县，108万亩竹林和10多万亩白茶成为全县农民收入的主要部分，分别占人均收入的60%和27%，此外，2012年吸引游客870万，旅游收入达60多亿元。

竹资源的迅速发展，在带来巨大经济效益的同时，还保护和改善了周围地区的环境。安吉县目前植被覆盖率达75%，森林覆盖率达71%，不仅荣获生态经济示范县称号，而且为中国美丽乡村建设提供了一个科学发展的鲜活样本。

间接利用是通过对生态资产共生功能的开发，在开发中推进生态治理，提升区域价值，以开发收益反哺生态建设，形成更优的生态环境。比如生态资产与房地产的整合一体化，让房地产因为生态而增值，随后投入更多资金用于生态保护。

在中国太湖流域水污染防治工作中，很多地方政府积极强化“生态就是资本”理念，通过生态资产的资本化运作，形成一定的房地产产业，把土地资产变成太湖治污工程的重要资金来源，最终形成了用生态资产筹措治理资金—用于治污工程—通过环境改善使生态资本增值—筹措更多资金用于生态建设的良性循环。

使用权交易是通过生态资产的使用权交易，将资产使用价值转化为交换价值，实现增值目的，从而带动生态资产保护。近年来，通过林权制度、草权制度与山权制度等改革，我国完善和建立了生态资产交易制度与市场，让生态资产所有者能够通过转让、租赁、承包、抵押、入股等形式交易生态资产使用权，盘活既有资产，实现生态资产价值的最大化。南方集体林权改革中的林权流转就是很好的例子。

怎样完善生态资产资本化的转化机制？

■加强理论研究，健全市场环境机制，完善法律体系。

记者：生态资产资本化在实际操作中可能会面临不少问题。您觉得可以从哪些方面着手，完善生态资产资本化的转化机制，逐步解决这些问题？

高吉喜：一是要加强理论研究。目前，生态资产评估是主要的热点，但并未形成多数人认可并且较为完善的统一评估标准。如何管理和进一步发展生态资产，需要明确的理论基础。因此，应该在学术研究上加强生态资产的各方面研究，为生态资产资本化奠定明确的理论基础。

二是要健全市场环境机制。生态市场环境的改善，首先需要加强对生态资产所有权管理，维护所有者权益，这是建设生态市场的前提条件;其次，提高公众环保消费意识，推动生态市场的运行。

三是要完善法律体系。由于全国生态资产分布不均匀，各地经济发展水平也存在差异，生态资产资本化的途径、模式各不相同。因此，在保证资本最大化的法律框架下，必须加强各区域环境保护立法，最大限度地发挥各区域保护环境的主观能动性，建立与市场经济相适应的法律体系。

四是政府要加强宏观调控。政府的配套政策是生态资产资本化的出路。资本具有逐利的本性，但是政府能够通过强有力的经济手段、法律手段和行政手段抵制资本逻辑的无限扩张，逐渐使经济和社会朝着有利于生态保护和改善生态环境的方向发展。

具体来说，要通过制订详细的市场运行规则和市场管理办法，加强市场监督检查，建立生态市场管理行为规范，培育公平的市场，制定有效的政策。同时，转变投资机制，调动社会各方面的投资积极性，拓宽环保投资渠道，推动生态资产资本化的发展。此外，运用经济杠杆，促进生态资产转向社会化和市场化，促进生态资本化的良性循环。

最后，要特别强调两点：一是研究生态资产资本化，是落实习近平总书记提出的绿水青山就是金山银山的具体实践，对我国实现美丽中国的梦想具有重要现实意义;二是在利用自然资源的同时，一定要避免过度的生态资产资本化。生态保护与经济发展的双赢局面才是我们追求的目标。

记者：很多生态资产丰富的国家和地区经济却远远落后，甚至陷入贫困，随之带来生态资产的过度开发破坏。关注生态资源的保护，结果却形成了生态脆弱—贫困—保护—掠夺资源—生态退化—进一步贫困的恶性循环。您觉得，出现生态贫困现象的原因是什么？

高吉喜：不同地区原因不尽相同，但有一点必须强调的是，对如何将生态资源转化为生态资产，转化为生态资本的研究不够。为此，导致很多自然资源丰富的地区，贫困化现象普遍。

据2011年底数据，我国自然保护区面积占国土面积已达14.93%，超过世界水平。但是，保护区所处的区域有很多属于贫困地区，生态保护与经济发展的矛盾突出。分析其原因，居民在很大程度上依赖当地自然资源来维持生计，但对自然资源的利用长期处于低水平利用，没有实现生态资源的最大价值化。当地居民因而迫于生计，不得不继续开发生态资源，因此，生态资产难以保护。生态破坏反过来又导致贫困，最终陷入生态脆弱-贫困-保护-掠夺资源-生态退化-进一步贫困的恶性循环。

所以，生态资产得不到有效保护的原因之一，就是没有考虑到自然资源可以作为资本，用来增值，增加区域的经济财富。为此，我们一方面需要加大力度，保护生态;另一方面，必须将其转为资本进而增值。从学术上来讲，可称之为生态资产的资本化，即利用生态资产价值及其消费形态的转变，实现生态资产转为生态资本并长期整体收益最大化的目标，使经济发展和生态保护并行不悖，使生态保护和反贫困在现实中实现统一。

作者：李苑

房地产产业生态研究论文篇3：

产业组织视角下房地产业技术创新与发展方式转变策略研究

摘要：在中国未来经济结构、人口结构、城镇化结构大变迁的10年～20年，房地产业仍需要成为经济发展的主要推动力，但是当前状况或者发展水平，房地产业作为中国经济发展的支柱产业之一，并不具备可持续性。而房地产业的硬着陆又是中国经济不能承受的，文章试图从房地产业内部找寻推进我国房地产业技术创新、整合和发展方式转型的新思路。

关键词：房地产业；产业组织；技术创新；策略

一、引言

2013年，中央对反腐和推进市场化改革的决心是让民众感受深刻的。金融改革出现了与以往不同的态势，历次金融改革不曾触及的核心问题开始被触及，在此过程中，市场和金融体系需要找到新的经济推动力、新的利润增长点作为载体，从而摆脱对粗放型投资的依赖。经济增长也会从大规模的建设逐步向高附加值、低消耗、低排放转型。新推动力的形成更需旧推动力的转型和协助，在这一过程中，必然伴随着房地产市场的软着陆和住房居住属性的回归。

房地产方面，近10年来，“十年九调、越调越涨”，当前，研究者把主要精力投注于房地产市场的结构性改革，而人为的设定结构本身就是结构主义，这在发展中国家的经济改革中多次被证明是存在局限的。2004年至今，过快的发展让我们忽视了产品的生产环节，由于房地产业市场化时间较短，市场主体相对不够成熟，过于繁荣已经使得过多的资源被配置到房地产投资领域，同时，过多的乱象也被集聚在房地产产业内部。

二、中国房地产业内部组织现状

经历长时期繁荣发展的房地产市场，很少有人关心其内部组织问题。大家将目光聚焦在房地产作为商品的供给层面，对价格的关注更是到了无以复加的地步。而想要清晰的把握符合经济转型的房地产产业发展和优化，就必须从房地产业内部入手。马莉等（2008）指出，产业的进入壁垒包括技术经济壁垒、产业规制政策。房地产业属于资本密集型行业，项目投资大，从技术角度讲，房地产产品模仿性较强，优势技术可持续性短。杨艳琳、李丽（2008）研究表明，中国房地产业的市场集中度很低，且存在市场集中度逐步降低、过度竞争逐步加剧的现象，中国房地产业的行业利润却很高。从资源配置层面看，中国房地产市场低集中度、高利润率与房地产产品资源配置的扭曲是同时存在的。资本逐利的属性使得在房地产产业内部的资本向高利润领域流动，房地产业内部结构性资本过剩和资本不足已经非常严重，过多的乱象已经被集聚在房地产产业内部。企业的短期激励过当形成了企业单纯追求量的环境基础。

唐晓灵、白宝焕（2012）根据中国房地产统计年鉴的数据，对中国35个大中城市2005年～2010年的房地产一级资质企业集中度做了计算整理，指出中国房地产业的集中度很低。虽然也有研究表明房地产产业的产品具有位置固定性，房地产市场只是一个本地性的市场。不同“板块”间的房地产市场实际是相互分离的，房地产企业有各自的垄断市场区；加之房地产业存在较高的进入壁垒，所以，房地产企业拥有较强的市场力量和相对独立的定价权。但是，房地产业的市场集中度较低基本是各种测度方法的同一结果。只是对于相对较低的市场集中度，存在竞争、有效竞争、相对垄断的不同评价。总地来说，房地产业市场集中度的过低不利于规模效应和技术积累，房地产业更像是资源整合平台，而非技术整合平台，这必然导致房地产业的自发性发展不看重技术的创新和整合。在当前情况下，企业并没有足够的激励和长期的目标谋定长远的技术成长和发展方式转型。

三、房地产业组织发展水平滞后对技术创新和发展方式转变的阻碍

在中国未来经济结构、人口结构、城镇化结构大变迁的10年～20年，房地产业仍需要成为经济发展的主要推动力，但是当前状况或者发展水平，房地产业作为中国经济发展的支柱产业之一，并不具备可持续性。从世界范围看，房地产产业的上下游产业关联度极高，不仅是我国，在美、日、英等国，房地产产业对其他产业的带动作用都较大（刘水杏，2004）。相比而论，我国房地产业的后向关联过大，在我国，房地产拉动了钢材、建材、陶瓷、家用电器等诸多产业，而房地产业后向关联的主要产业（钢铁、建材、陶瓷等等）都是高能耗、高污染的产业。在我国住宅建设过程耗能达总能耗的20%，耗水占城市用水量的32%，城市用地中有30%用于住宅建设，耗用的钢材占20%，水泥占17.6%（陈秉钊，2010）。显然，房地产业支撑着一大批高能耗、高污染、高耗地的“三高”产业，并且这在房地产业大发展的若干年后并没有得到明显改善（黄力，2009）。在新型城镇化的背景下，对于房地产业而言，我们既要建高楼、建广场、更要建好高楼、建对广场，新型城镇化背景下的房地产业的发展应当与城市发展相适应，与人居相适应。作为前、后向拉动极大的产业，房地产业的节能环保转型非常重要。在我国市场和金融体系未找到新的经济推动力、新的利润增长点作为载体，从而摆脱对粗放型投资的依赖之前，房地产业的硬着陆是中国经济不能承受的。据此，找寻中国房地产业转型的突破口尤为重要。

从组织层面，极大化利用市场机制促进自组织效率，降低人为调控损耗；和由政府制订规范强制性推行技术创新和发展方式转变都成为了必要选择的手段。唯物主义告诉我们，事物的发展、规律的发展需要遵循“质、量互变”原则，从技术创新到发展方式转变是一个量变到质变的过程，在这一过程由政府制订规范强制性推行对于相对不成熟的市场主体的伤害性是可待商榷的。因此，政府强制性变迁有必要极大化的利用市场机制，而提高自组织效率，就有必要深入了解产业内部组织情况。有研究表明不仅在我国，在美国，房地产市场的产业组织结构也是一直被房地产研究忽视的问题（Coiacetto，2009）。Pedro Marin和Georges Siotis（2007）认为市场集中度的提高是由于激烈的竞争所致，从而企业提高了研发成本，促进了创新和产品的差异性，创新和产品差异性是利润率提高的直接原因，市场集中度与创新、创新与利润率都是成正比的[8]。但是在我国，房地产业市场集中度很低，张巍、赵彦辉、陈伟（2009）研究表明，我国房地产业生产扩张能力和行业壁垒均与房地产业集中度呈负相关关系，换言之，我国1997年～2007年房地产业新增企业比在位企业更多的占有了新增销售量。中国房地产业的低市场集中度，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应。规模效应的缺失直接降低了企业技术创新物质基础。

经历了若干年的房地产业繁荣，房地产业的支柱产业地位逐渐加强（段飞哲，2012），作为推动经济增长的主力产业之一，房地产产业的发展应当符合发展方式转变和经济结构调整。将房地产业看作一个实心内核（胡学锋，2000；汪宏、陶小马，2012），也容易沦入空谈房地产产业优化的怪圈。只有将房地产业细分，深入研究房地产业内部产业组织问题才能更清晰的把握房地产业发展方式转变的内在逻辑。只有对事物内部运行的把控更清晰，才能够将发展方式转变的要求扎根于事物的内部，才能够提出更有效、更有针对性、视野更广、切实可行的政策建议。

四、政策建议

1. 符合新型城镇化的总方针。目前中国的城镇化率虽然超过了50%，但远未达到发达国家水平。并且，目前中国的户籍政策、养老等社会保障政策远远跟不上城市的建设速度，一、二线城市集中的农村务工人员很难植根于城市。我国城镇化率的统计量存在诸多“水分”和不稳定因素。新型城镇化不仅是城镇数目的增多和各城市内人口规模不断扩大，更是以人为本的三产业人员就业和生活转型。新型城镇化要以人为本，以新型工业化为动力，推动城市现代化、集群化、生态化和农村城镇化。

据此，新型城镇化对房地产业提出了以下要求：

第一，集约高效。房地产业从开发、建造到销售应当尽力做到集约整合，降低产业链间人力、物力损耗，推行管理现代化、行为对接准确化。

第二，环境友好。从设计到建造都需要考察项目的损耗、排放和污染情况，并且，要针对后期用户居住体验和长期使用做节能减排考量。

第三，宜居安居。以人为本，审时度势，中国老龄化社会的来临以及“四个老人+二个年轻人+1-2个孩子”的家庭结构对房地产开发建设提出了新的要求。居住配套充足，养老社区理念，便捷化生活都应当引入到房地产产品设计中。

第四，保障供应。有恒产者有恒心，房地产保障政策和保障房供应不仅是政府安居百姓的仁心仁政，更是稳定城镇化人口，夯实城市发展、经济发展人口基础的重要基石。社会各类收入群体有房住、安居于此，不但为经济发展提供了就业人口，更利于服务业的发展。人口红利的区域集中将为我国城镇化建设提供新的人口红利溢出。

第五，产品差异性。以人为本的一个重要内涵是包容个性，产品的差异性是市场发展成熟与否的重要标志。不同的群体、不同的人群对商品的偏好存在差异性，这就要求房地产供应应当尊重差异化。在完全市场化的商品房市场，产品不仅是差异化、个性化的，也可以具有定制性。

2. 以创新和节能减排为目的，适度提高房地产业市场集中度。中国房地产业的低市场集中度，易出现低水平的过度竞争，市场高度分散造成资源的过度分散，以致浪费，不利于发挥规模经济效应，损害社会的净福利。然而，集中度过高的规制方案更值得商榷，苗天青（2005）指出，香港房地产业市场集中度很高，房地产企业施行楼盘开售时间不相迭，楼宇单位分成小批推出等手段以达到推升楼市繁荣的目的，其盈利水平非常高，香港房地产业的利润率近20多年来尽管也随着整体经济状况的变化而出现波动，但平均水平达到60%左右，在1980年～1981年、1994年～1995年和1997年～1998年，其利润率高达100%以上，即使是在经济低迷时期，其利润率也基本维持在40%以上。香港的人均GDP与新加坡接近，但香港的人均居住面积却只有新加坡的1/3左右，以每户3.1人计算，香港住户的平均居住面积仅为42平方米。

不难看出，市场集中度的提高与反垄断相违背，在西方经济学的理论和实践中，反垄断都是很传统的，但是在贸易领域，发达国家反-反垄断案例也很多见（现代产业组织和新制度经济学在这方面的谈论较多）。换言之，根据对国内福利的影响去选择垄断的“度”是更加合理的。目前在我国大陆地区，房地产开发市场集中度确实有阻碍规模经济效应、技术创新和发展方式转变的嫌疑。从规制角度，适度提高房地产开发行业市场集中度是可行的，但是“度”的依据必须明确。那就是以推动创新和节能减排为目标，树立一些典型企业，政策倾向一些有典型企业的典型项目，将以太阳能为代表的清洁能源和智能生活为代表的物联网概念，融入新型社区、养老社区建设。以创新和节能减排为标准，以典型案例为表率，设置开发行业规范，发展有利于经济、社会长远发展的开发行业“软”壁垒。降低不利于竞争的“硬”壁垒，引导房地产开发行业的转型升级和合理竞争。

3. 降低行政性壁垒、融资成本，提升产品生产规范。对于产业壁垒，应当有“软、硬”之分，“软”壁垒是可以自动调节，与“看不见的手”共生的，可以打破也可以维护的行业壁垒，如：规模经济、创新投入和保护、价格制订过程中的讨价还价与基于产品的虚拟附加值（品牌、服务等）的定价优势等；“硬”壁垒是企业经营难以突破或人为设置的，其中以行政性壁垒、融资壁垒为主。

产业管制政策方面，产业集中度是结果，壁垒是原因。自2002年7月以来，发改委、国土资源部等部门分别出台了一系列政策就土地出让、房地产开发项目的资本金等方面对房地产行业进行了一定的要求和控制，在开发一个项目之前，房地产商必须取得5个证书：“建设用地规划许可证”、“国有土地使用权证”、“建设工程规划许可证”、“建设工程许可证”、“商品房预售许可证”。为了办好这5个证，总共要盖20多个章，涉及到当地政府的城市规划、房屋管理、国土资源、税务、交通、环保、卫生等多个部门。在此过程中，政府应当简化审批手续，打击寻租空间，对于规模经济、必要资本量、建设施工水平、配建水平、产品差异化等，适度提高标准；对于在位企业为实现市场中的主导地位，利用自身的优势所实施的策略行为，适度引导、规制，对于恶意扰乱市场和偷工减料等行为给予严厉打击。总地来说，有关非人为以及质量标准相关的准入壁垒应该适度保护，人为刻意破坏竞争、追求垄断利润的准入壁垒应该适度引导和规制。

4. 借国有企业和标杆企业推动房地产产业化和技术整合。房地产产业化的每一次突破，都是以房地产产业技术创新为先导，以科技含量的增加和劳动力知识技能的提升为基础。如日本积水房屋公司，1978年～2009年间共获得4 546项专利。其技术领域包括水处理技术、生物技术、耐火材料、陶瓷水泥、涂料、计算机控制、仪器测试测量、电力工程技术等。专利数量之多，涉及领域之广，显示出日本积水房屋公司强大的技术研发能力，也在一定程度上说明了日本住宅产业化的成功与企业技术研发能力强有重要的相关关系（王蒲生、张帆、张玉岩，2010）。

推动房地产产业化不但利于技术创新，更利于发展方式转变。房地产产业化是房地产生产方式和生产过程的进步，人类生产方式的进步超出了垄断与反垄断的经济学理论范畴，这是历史观层面的进步。与此同时，需要指出，房地产生产方式的进步是一种符合于自组织演化规律的过程，在此过程中，政府不仅要建立新标准（节能、节水、节材、节地和环保的“四节一保”方针）、新思路（优化房地产产业链间传导，推进房地产开发行业、承建行业、销售层面、物业服务层面的房地产全产业链产业化整合），更要根据新标准扶持、树立一部分典型企业的典型项目，引领诱致性制度变迁。技术创新、整合和发展方式转变的突破，要有利于市场更要立足于市场。企业作为市场主体之一（产品的直接提供者），企业相比于政府更了解市场情况。并且，政府推动的诱致性制度变迁应当尽量保证诱致政策倾斜的广泛性，最大范围的调动各类房地产企业的积极性，对典型项目的选择和支持应当保证一视同仁，不论是国有企业还是民营企业，有利于制度创新，有利于新标准建立的就是好的，就要扶持和树立。

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11.苗天青，朱传耿.中国房地产市场的地域特征分析.经济地理，2005，（3）.