新形势下房地产主流企业拿地策略研究

2022-09-12

1 新形势下房地产主流企业拿地策略研究的必要性

1.1 中国式土地供应背景分析

关于对我国土地市场化的相关认识, 主要从中国土地使用权转让新方式的出现为研究的出发点。而这一历史开端始于1987年, 该年12月1日, 深圳市实现了我国土地使用权转让方式的新探索, 其对香港土地出让模式的引用, 在理论与实践环节作了时代创新。次年, 宪法修正案对“土地使用权可以依照法律的规定转让”进行了明文规定, 并将其纳入宪法当中。至此, 我国掀起了全国性规模的土地使用权转让的新帷幕。此后, 福建福州市、上海市在实现土地使用权转让方面做出了具体实践。1990年关于《宪法》中“土地使用权可以依照法律的规定转让”的修正使得我国的土地转让规则进一步明确化、完善化。自此, 我国土地制度改革开始了新进程, 并树立了的第一个里程碑。

1.2 土地市场化认识

21世纪, 关于土地经营管理的具体规定、关于国有土地使用权的具体招标、关于国有土地使用权的拍卖条件以及关于国有土地使用权的挂牌方式等方面做出了明确规定, 从而实现了在中国式土地供应背景下, 结合土地市场化趋势, 对我国土地使用权转让新方式的正确认识。2001年4月30日, 国务院发布了15号文件。15号文件明确提出了关于土地经营管理的相关规定以及具体措施, 其实现了土地出让改革制度的新开端, 并初步探讨了我国土地市场建设环节的是时代机遇与历史挑战。继15号文件对土地经营管理的相关规定的明确, 次年4月, 国土资源部在上述文件分析基础上对国有土地使用权的招标方式、国有土地使用权的拍卖方式以及国有土地使用权的挂牌方式继续做出了新规定, 并要求该具体规定与2002年7月1日正式开始施行。新时期, 相关政策的出台, 在实现引导市场、培养市场、完善土地供应方式、加强土地供应监管机制环节, 提供了理论支持与法律依据。从而实现了土地市场化运作的合理推进, 当前关于新形势下房地产主流企业拿地策略研究环节, 对于土地市场化合理运作的重点强调, 能够实现有效规避在土地供应环节存在的暗箱操作现象, 并严格打击商囤地等不良行为的出现, 从而实现为房地产主流企业在具体作业环节, 保持一个相对公平、竞争相对有序的市场环境。其中, 在房地产主流企业拿地策略分析环节, 通过材料调控手段实现对发展商的合理调整, 从而实现发展商通过土地增值的方式, 实现自身获利空间的明确化。

2 新形势下房地产主流企业拿地策略

2.1 行政命令保障策略科学性

新形势下房地产主流企业拿地策略分析环节, 首先需要对政府的行政命令进行正确的认识。行政划拨方式的采用, 主要发生在危改背景下以及存在于基础设施建设环节。基础设施建设用地在分配环节, 当面临危改拆迁、经济适用房建设以及工商企业改造过程, 行政划拨方式的采用, 能够进一步实现房地产主流企业拿地方式的科学化。当前, 资本市场进程中, 存在着不同的拿地方式以及多样化的拿地渠道。其中, 投资参股、土地收购以及收购有土地的公司是其主要代表。

2.2 土地市场合理运行保障策略的有序性

当前, 房地产主流企业拿地策略研究环节, 还需要将土地在市场运行环节开展的招标活动、拍卖活动以及挂牌方式, 实现获得土地方式的公开化。招标、拍卖以及挂牌招标成为21世纪市场运行环节, 房地产主流企业最常见的拿地方式。该方式的采用一方面与中国式的土地供应方式相适应;另一方面, 也是当前政策的积极引导作用, 从而实现土地市场化进程, 这是对传统依靠政府资源实现拿地策略的新发展。当前, 根据房地产主流企业在拿地策略实践研究与时代分析环节, 要实现其策略的时代化与更新化, 市场化的招挂拍成为主流企业拿地策略新出发点, 从而为实现获取土地方式的合理化方面奠定了现实基础。首先, 利用招标方式拿地时, 由于其运行的基本规则是价低者得, 为此, 其适用范围主要集中在政府工程建筑项目, 装饰装修工程以及集中采购招标项目工程当中。该方式的合理采用, 在一定程度能够有效规避拍卖场上不同企业之间竞争的激烈化, 从而实现不同企业拿地价格的合理化。其次, 利用挂牌方式拿地。土地挂牌的实现主要是根据一定的期限要求, 实现土地交易条件的满足, 并保证土地交易机构相关公告的及时性, 从而实现交易申请行为的顺利进行。当前, 房地产主流企业通过挂牌方式, 实现不同企业之间的相互调节, 从而实现各方关系的协调运转。最后, 利用拍卖方式实现拿地作业。拍卖方式的采用, 在市场环节表现出了较高的透明性。为此, 房地产主流企业在利用该方式时, 充分利用其社会交易的迅速性, 以及竞买人之间利用面对面出价的方式, 实现不同企业竞争的公平化。