浅析营改增之后房地产企业税务处理的变化及应对建议

2022-09-12

1 引言

房地产行业作为我国市场经济不可或缺的一部分, 其发展不仅侧面反映了一个地区人民的生活水平, 还是影响我国国内生产总值的一个重要部分。2016年5月国家财政部将房地产行业纳入“营改增”的试点范围之内, 对房地产企业的发展起到了积极推动的作用。“营改增”之后, 房地产企业的税负发生了变化, 同时, 营业税和增值税是两种完全不同的税种, 任何一个企业都需要一定的时间去适应, 在开始阶段, 企业财务人员不能及时适应税务处理的变化无可厚非。但“营改增”对房地产企业既是机遇又是挑战, 一年多过去了企业不能一直处于适应的阶段, 企业要想抓住机遇, 迎接挑战, 将企业带入另一个发展阶段, 就需要充分了解“营改增”之后税务处理的变化, 积极地做出相应的调整。

2 营改增对房地产企业的影响及税务处理的变化

2.1 计税方法与税率

所谓“营改增”, 顾名思义, 就是将营业税改为增值税, 就是原来交营业税的纳税人现在改交增值税。营业税和增值税的最大区别在于增值税是一种价外税, 不计入企业收入和成本。而营业税是一种价内税, 是按照全部营业额计算税费。无论是交营业税还是交增值税, 看起来企业都是一笔经济利益的流出, 但是企业管理者关注的是有多少经济利益的流出, 财务人员关注的是两者税务处理上的变化。

纳税人年应征增值税销售额超过500万元 (含本数) 的为一般纳税人, 未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。而对于房地产企业, 一般均为一般纳税人。“营改增”之后, 一般来说, 房地产企业主要缴纳的增值税税率为11%。增值税的计税方法较营业税比较复杂, 分别核算进项与销项税额, 其中, 进项税额对于一般纳税人来说是可以抵扣的。因此, 房地产企业有大量可以抵扣的发票才能够降低其税负, 间接增加了企业经济利益的流入。

2.2 企业融资与现金流的影响

房地产开发企业多采用预售制, 营业税在确认预售收入的当期就要缴纳, 占用流动资金, 销售不动产营业税税率为5%。营业税构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后, 一般房地产项目建设、材料等先购入, 多数时间, 进项税额大于销项税额, 因而开发之初较长的时间内无税可缴, 减少企业流动资金的占用, 扩大企业现金流。

2.3 税务发票的管理及账务处理

增值税最突出的一个特点就是一般纳税人拥有的增值税专用发票的进项税额是可以抵扣的。增值税专用发票是进项税额抵扣的重要依据。因此, “营改增”之后房地产企业需要进一步加强增值税专用发票的管理。

房地产企业所经营的项目前期投资比较大, 需要购买大量的原材料和生产设备等, 所以在前期建设和后期销售阶段都有可能取得增值税专用发票, 该发票上有具体精确的进项税额和销项税额。一般纳税人的房地产企业, 这张发票对财务人员不仅仅是是一张原始凭证, 还是地方税务部门认证的进项税额可以抵扣, 抵扣多少的重要依据。由此见得, 增值税专用发票管理的重要性是不言而喻的。在全面试行“营改增”一年多的时间里, 原房地产企业自身的票据管理的力度是满足不了增值税专用发票的管理力度的, 所以在这方面房地产企业还需要加强并完善。

最后, 企业需要在“应交税费”下设置多个明细账分别核算销项税额和进项税额。

3 营改增之后房地产企业应对税务处理变化的建议

3.1 进一步熟悉了解营改增的相关政策加强税务处理的培训

在过去的一年多里, 国家财税部门就“营改增”发布了多个补充文件, 为了能够完善税务处理的每一个环节, 企业要做到对这些文件充分了解并熟悉, 加强相关财务人员的税务知识培训, 全面熟悉增值税纳税流程, 是房地产企业在适应“营改增”的过程中必须要做的。在进行培训时, 企业需要注意以下几点:第一, 过去的很长一段时间, 房地产企业一直是营业税的纳税人, 这种完全的转型企业的财务人员适应不了也无可厚非, 因此, 需要给他们一定的时间去熟悉增值税的税务处理过程, 加强培训是最直接有效的方法。第二, 培训是一个循序渐进的过程, 房地产企业切不可一次性连续不断地给企业的财务人员进行相关培训, 对于税务处理这种对实际经验要求很高的工作来说, 最好的培训方式莫过于边培训边实践, 给财务人员一定的消化时间, 这样也许会事半功倍。第三, 相关财务人员的税务处理工作以及培训工作的进一步开展会在一定程度上影响“营改增”的具体落实, 而“营改增”能否落实又在某种程度上会对年度财务报表产生影响, 所以, 在进行税务处理的培训上应该尽可能的“细化”, 对于每一个税额都要有详细的记录。

3.2 选择合适的供应商

“营改增”之后。作为增值税的纳税人, 一般而言房地产企业都是一般纳税人, 也就是说进项税额是可以抵扣, 但前提是取得增值税专用发票。如果一般纳税人的房地产企业与无法开具增值税专用发票的企业合作, 无法取得增值税进项发票的, 就会增加企业的税负, 缩小利润空间。而解决这一问题, 最直接的方法就是房地产企业在选择供应商的时候, 进行一次筛选, 和正规的供应商和建筑企业合作, 尽可能取得可抵扣的增票, 不与不是一般纳税人的供应商合作。当然同时也要注意供应商也可能会趁机提高售价, 一定要多家询价进行比较。在后期熟悉增值税税务处理流程之后, 企业可以根据具体情况做决定, 筛选出最适合企业发展的供应商。

3.3 全面提高增值税专用发票的管理水平

增值税专用发票对每一个被纳入“营改增”试点范围的行业而言都是非常重要的, 房地产行业当然也不例外。过去的一年多里, 房地产企业也充分意识到了增值税专用发票管理的重要性, 但是, 目前我国房地产企业在增值税专用发票的管理上还存在着一些问题。可以说, 当前房地产企业的管理力度是不够的。为了进一步提高企业增值税专用发票的管理水平, 还应该做到以下几点:第一, 对于取得的增值税专用发票要对其进行全面的检查, 包括最基本的是否符合相关法律的规定, 还要延伸至检查是否有延期申报的要求;第二, 房地产企业要设有专门的增值税专用发票的保管人员, 取得的增值税专用发票上明确了可以抵扣的进项税额, 根据我国《税法》的规定, 税务部门只有见到合法的增值税专用发票时, 才会用销项税额减去进项税额确定最后的应交增值税税额, 因此, 增值税专用发票的保管十分重要;第三, 房地产企业还要加强自身的增值税专用发票的使用监督和管理, 加强票据管理的内部监督, 贯彻权责分离制度, 房地产企业最终缴纳的增值税税额有销项税额和进项税额共同决定的, 所以企业的相关财务人员不能仅仅重视能够抵扣的进项税额, 还要关注销项税额, 对自身的增值税专用发票的使用要谨慎再谨慎, 在开具增值税专用发票的时候要严格按照相关的税务规定。

4 结语

总而言之, “营改增”作为我国税务方面的又一次重大改革, 在开始的一年多时间里, 包括房地产企业在内的各个被纳入试点范围的企业在税务处理方面出现问题实属正常, 企业不需要过分担心, 但是企业必须充分了解到问题出现的原因, 可以适当考虑上述的建议, 具体问题具体阶段。“营改增”对于房地产企业既是机遇又是挑战, 企业应该解决好一切问题, 抓住机遇, 迎接挑战, 将企业带入下一个发展的新阶段。

摘要：从2016年5月起, “营改增”的试点范围扩大到了房地产业、建筑业等多个行业。如今, 房地产企业已经全面试行“营改增”一年多了, 在这段适应的时期, 房地产企业的税务处理还存在或多或少的问题。因此, 本篇文章主要浅析了“营改增”之后房地产企业的税务处理的变化, 就此提出了一些应对建议。

关键词：营改增,房地产企业,税务处理,应对建议