法律责任分析法范文

第一篇：法律责任分析法范文

责任成本分析

1、分解指标。根据中标价格，由处经济管理办公室和段计核部门根据优化的施工组织设计，倒排工序，采用“正算法”和“倒算法”，合理测定了段包干产值。处、段分割确定后，段计核、物资、财务、技术等部门与项目部一起，按项目工序，结合市场价格，测定编制了《工序单价责任成本测定表》，并较科学地测定了段对该项工程的费用提取比例。这流各项目部预算成本组成均为可控费用，在上场之前就把指标分解到各工序，突出了可控原则。

2、控制成本。(1)节约人工费。项目部本着“既保证工程进度，又保证工费控制”的原则，对参建人员工资分三类执行：①项目部管理，暂按档案工资发放。此项费用编入项目部本级开支预算。②对一线职工和技术测算人员，根据工程进度和本人实际技能通过绩效考核，每季度核发一次效益工资。③严格考勤制度，加大管理力度，既保证了工程不窝工、不返工，又防止了因出工不出力而虚增成本的现象。(2)控制材料费。首先严把进货关。经过市场调查和精心筛选，他们从厂家直接进货，减少中间环节。这样节约材料差价：钢筋200元/吨，水泥40元/吨，沙子8.64元/吨。其次实行近似零库存管理，降低库存积压，基本做到工停料清。在现场管理中，实行限额领料和配比发料，严格避免材料浪费。(3)控制机械施工费用。根据工程进度需要、原则上使用本单位机械，对机械实行单位承包，单台核算。对确需租用外部机械的，在确定台班单价时与内部的一视同仁，由司机与项目部签定合同，并根据实际完成作业量考核结算，促使机械功率尽量满负荷运转，同时提高机械利用率。你压减本级开支费。根据工期和项目部本级预算开支数，项目部领导会同财务人员编制了《本级开支预算表》，对项目部人员工资、福利费、低值易耗品、业务招待费采取了总额控制。分季考核的办法。对费用开支及时归集、统计分析，最大限度控制非生产性开支。(5)节省临时设施费。

中铁程局在推行责任成本管理方法的过程中，首先确立责任成本核算体系。(1)明确指挥(项目)部在责任成本核算中的地位。一是健全组织，成立责任成本核算领导小组，切实加强对成本核算工作的领导。二是明确职能分工，制定相应的工作标准，并将其作为考核的依据。三是建立和完善有关责任成本核算的规定、办法和制度，对每一个责任中心的可控成本加强控制。(2)明确队级单位的可控范围。控制原则：工料机按合同价的60%左右作为依据，分解到队，作为队级责任成本。(3)划分责任的核算单元。在完善工班(个人)、单机、单车和按工作性质划分的工项、工序为责任主体核算单元的同时，根据施工组织设计安排和前期工作重点，分别划分各核算单元，具体界定每个核算单元的工作内容，规定工作标准，测算分析责任成本费用，使责任成本的分解指标落实到班组或每一位职工。(4)实行内部合同管理。指挥(项目)部与队分别签定经济合同，用合同约束经营行为。

其次，编制责任预算，明确承包价格。一是注重抓基础工作的配套完善，制定劳动定额及材料配件标准单价，从而为责任成本预算的编制奠定了基础。在劳动定额方面，局。处先后做了大量的调查研究工作，制定和完善了比较严密的劳动定额管理办法，并按照工序划分和工作内容确定了比较合理的劳动定员。在材料配件标准单价的制定方面，上场开始就着手这项工作，编制工点工程材料标准单价执行表和工程机械配件标准单价执行表，把好价格关。二是优化施工方案，合理配置生产要素，为编制科学合理的责任预算创造条件。三是做到上下兼顾。在责任预算编制上，按照既保证整体利益，又保证职工基本收入的原则，结合中标价、投入的人、财、物情况及现场需求三因素进行综合考虑。四是具体确定可控成本责任预算。

第三、抓住过程控制，努力降低成本。(1)搞好工资分配，调动职工的劳动积极性。一是精简管理机构，减少管理人员，在减员增效上做文章。二是强化定额管理，开展劳动竞赛，提高生产效率，降低生产成本。三是实行“包工期、包质量、包效益、包安全”的四包责任制，向工期、质量、安全要效益。四是大力开展“新技术、新材料、新设备、新工艺”的推广应用活动，在技术革新中挖潜增效。五是鼓励职工多学技术。(2)强化现场材料的采购和管理。把占工程成本60%左右的材料费控制住是控制成本的关键。一是严把进料关。二是严把材料验收关，实行材料验收的两签一章制。三是严把材料发放和保管关，主要材料和专用材料实行限额发料卡管理。(3)切实加强机械设备的维修保管，努力提高设备的利用率和完好率。各级分别制定了设备管理规定、车辆派遣规定和设备、车辆的维修保养规定。(4)严格控制非生产费用开支。采取指标控制、费用包干、一支笔审批等方法加以控制，有效遏制了管理费用的逐年增加。

第二篇：法律案例分析

1.王某和李某夫妻育有一子一女。长子王甲在公安局工作，娶妻刘某，生育儿子王进;次女王乙是银行职员，嫁夫徐某，收养一女徐丽。王甲于2000年因公牺牲，其妻刘某与儿子王进和王某、李某共同生活，刘某对公婆尽到了赡养义务。2003年王某立下自书遗嘱一份：死后给孙子王进遗产20万元。2005年7月王某突发脑溢血死亡。经查：王某与李某共同生活数十年，共有存款40万元，房屋、家具等财产折合人民币80万元。请问：王某的遗产应如何处理?

案例分析答案:本案中王某的继承人有妻子李某、孙子王进(代位继承人)、刘某(丧偶儿媳对公婆尽了赡养义务，作为第一顺序继承人)、孙子王进(代位继承人)和女儿王乙。王某的遗产60万给孙子王进20万，剩下的40万由4人平分，每人10万元。

王某与李某共同生活数十年，共有存款40万元，房屋、家具等财产折合人民币80万元。总计40万+80万=120万，是夫妻的共同财产，所以王某和李某各一半，王某的遗产也即120万的一半60万。

2.张某，女，1991年5月出生。张某2007年7月初中毕业后到一家商店工作，月收入950元。2008年6月张某自作主张花2000元为自己买了一条金项链。张某的父母得知此事后，以张某不具有完全行为能力，购买项链未经其父母同意为由，找到商场要求退货。请问：商场是否有权拒绝张某父母的这一要求?

案例分析解答:2008年6月，公民张某已经满17周岁，在一家商店工作，能以自己的收入作为主要生活来源，按照我国民法通则关于公民民事行为能力的规定，已满16周岁不满18周岁的公民，能以自己的劳动作为主要生活来源的，视为完全民事行为能力的人。所以她用自己的积蓄购买金项链的行为是有效的民事法律行为，商场有权拒绝张某父母的要求。

3.农民张某在自己承包的责任田里耕地时，挖出了一坛子银元，坛内有一字条：“民国三十年张三元埋”。问：该坛银元应归谁所有?

案例分析答案:案例中由于坛内字条已注明所有人，因此不应属于无主财产，不能归国家所有，只能归张三元的继承人所有(张三元认定已死亡)。

4.甲15周岁，为一痴呆人，一日，甲父外出办事，匆忙之中忘了将甲托人照管，结果甲私自玩打火机将邻居家的房屋点燃后烧毁。问：邻居家的损失应由谁负责赔偿?

案例分析答案 :监护案件，由监护人对被监护人的行为后果承担责任。如果对方当事人也有过错，也要适当承担相应的民事责任，如果损害是由第三人故意引诱、教唆被监护人所引起的，则应当由第三人承担责任。

本案中，甲15周岁，为一痴呆人，甲父是法律规定的监护人，他外出办事忘了将甲托人照管，具有过失。对方当事人没有过错，邻居家的损失应当由甲父负责赔偿。

5刘迪，女6周岁，在某幼儿园学习绘画数年，2003年某机构组织儿童绘画展，刘迪的画被选中参展并获一等奖，得奖金5000元。此时刘迪父母已离异，其母张某为刘迪的监护人，刘迪之父每月给刘迪300元抚养费。请问：该奖金应归谁所有?

案例分析答案:本案奖金5000元是纯获利益的行为，应归刘迪所有。因刘迪属于未成年人，由她的监护人张某代其管理。

6.张家、李家、王家相毗邻，并连成一线，某日张家发生火灾，火势十分凶猛，为了阻止火势蔓延，救火人员将李家的房子推倒一间。请问从民法角度分析救火人员的行为属于什么性质?该如何处理?

案例分析答案:这种行为属于紧急避险。应当由引起险情的张家负责赔偿。

7.甲和男友是大学同学，1995年毕业之后他们就住到了一起，平时也象夫妻一样生活，到今天已经三年了。可前不久男友向甲提出了分手，因为他与公司的一个女同事产生了感情。甲想告男友重婚，你认为可以吗?

案例分析答案:甲不能告男友重婚，因为甲与男友属于同居关系，而同居关系不受法律保护。相反男友的婚姻关系受法律保护。

8.甲欲毒害乙，将剧毒农药投入乙的食物内，乙刚吃下少量有毒食物，甲猛然悔悟，立即将乙送往医院，经医生全力抢救，乙没有死亡。请问：甲是否构成犯罪?本案应如何处理?

案例分析答案:甲的行为已符合犯罪构成要件，属于犯罪。但本案中甲自动有效地防止了犯罪结果的发生，属于犯罪中止。按照我国刑法规定：“对于中止犯，没有造成损害的，应当免予处罚;造成损害的，应当减轻处罚。”本案中甲对乙已造成一定损害，属于应当减轻处罚。

9.李某将他人的一台彩电偷回家中，经其父、兄规劝，李某悔悟。在被盗者未发觉的情况下，又偷偷地把这台彩电送回原处。请问李某的行为是否构成犯罪?应如何处理?

案例分析答案:李某的行为已符合犯罪构成要件，属于犯罪。但本案中李某能够自动有效防止犯罪结果的发生，是犯罪中止，按照我国刑法规定：“对于中止犯，没有造成损害的，应当免予处罚;造成损害的，应当减轻处罚。”本案中李某没有造成损害，应当免予处罚，不作为犯罪处理。

第三篇：银行法律风险分析

一、商业银行面临的法律风险分析

(一) 商业银行法律风险的特点

1、相对于银行面临的其他风险来说,法律风险不是一线风险,其发生具有隐蔽性。商业银行法律风险的发生,大都集中在违反了法律的禁止性规定和强制性规定。在日常经营管理中,具体的业务处理或管理行为违反法律的相应规定并不都是即时产生法律风险,大都是在交易行为的后续管理阶段或对方当事人主张自己的权利的时候才发生,所以,发生的时候往往已错过弥补问题的最佳时间。

2、法律风险的产生具有或然性。商业银行在经营管理活动中,违反法律的禁止性规定或强制性规定会造成很大的法律风险隐患,但并非所有的法律隐患都会转化成法律风险。如贷款担保手续虽不完善,但借款人按时偿还了本金和利息,则法律隐患就归于消灭,不会成为法律风险;又如劳动关系中,银行解除和员工的劳动关系,但没有按照法律规定保障劳动者应享的权利,但劳动者不进行主张,也就不会产生法律风险。

3、法律风险涉及范围广,几乎覆盖了商业银行所有的经营管理活动。商业银行开展各种业务、进行各类交易、采购物品、建设基础设施、劳动用工等等都受相应的民商法、经济法、国际经济法等法律部门的调整。

4、法律风险的防范和化解具有专业性。法律是一门专业性非常强的社会科学,只有接受过系统专业的法律学习、有丰富法律实务经验并且熟悉银行业务的人,才能较好地揭示、防范和化解银行法律风险。

(二) 目前商业银行面临的法律风险形势

商业银行过去面对的法律风险主要还是由内部的操作风险转化而来,但是,近几年随着各商业银行对有限的优质客户竞争的加剧和客户自身法律意识的提高,客户也在开始着力运用法律手段维护自身的权益。同时,过去历史原因造成的遗留问题风险还在继续释放,这就使商业银行面临的法律风险形势越来越严峻,为法律风险防范控制工作提出了更高的要求。而目前各商业银行(特别是国有商业银行) 的法律风险控制体系的建设相对还比较滞后。主要表现在(1) 法律事务部门和业务部门信息不对称,法律审查程序上滞后,造成事前防范法律风险常常力不从心。(2) 被诉案件多,牵涉到较大的人力、物力、时间投入。(3) 在银行作为原告的案件中,败诉案件也时有发生。(4) 案件执行效果不甚理想,不少时候出现“赢了官司输了钱”的情况。

二、经营中法律风险的防控

(一)完善机制性防控

1、建立完善的内部管理制度。建立内部控制机制也是法律风险监控的重要工作之一，银行内部的每一个岗位都应进行风险评估，制定相应的控制办法，并将之以内部规定的方式确定下来。建立完善的内部管理制度的目的主要在于防范犯罪和违规行为的产生，在制度上给潜在对象以滴水不漏的感觉，令其没有可乘之机。

2、严格执行授权制度。银行的法律防控体系首先应做到对内部的每一个岗位特别是对领导岗位、敏感岗位及重要业务、管理岗位进行法律风险评估，制定相应的授权与控制办法，并将之以内部规定的方式确定下来，逐步改变授权多、控权少，监督机制薄弱、权责制约失衡的局面。其次，应当建立通畅的内部违规报告制度，作为防控类似风险再次出现的依据，并对经常出现风险的岗位、人员考虑道德风险的防控。最后，对于各个部门制定的内部操作规范、业务规程尤其是授权性规范，应当严格遵照执行，以保障岗位监督、岗位制衡能真正发挥应有的作用。

(二)过程性防控

1、事前防范：法律专职人员应当以事前防范为主要职责。立足银行业务及法律知识，研究业务中存在的法律风险并及时提出防控方案;加强对新产品、新业务、新客户的了解、跟踪，开展法律尽职调查;加大普法宣传力度，提高全行上下的法律风险意识，接受法律咨询，对业务及管理中有可能出现的法律风险尽到及时告知的义务。

2、事中控制：、法律合规工作人员以控制法律风险为前提推动业务发展，在动态的过程中对法律风险进行防控。包括对与业务开展过程中的合同协议文本法律风险的全程管理，以及整合外部法律资源、发挥外聘律师优势对银行经营过程中的法律风险进行防控。

3、事后化解：法律专职人员以最大限度地消除法律风险所带来的不良影响为目标而采取的各种方式。主要包括利用诉讼、仲裁手段最大限度地维护银行的利益，或者用和解等方式化解法律冲突;根据相关法律法规的披露要求，对相关重大事项进行披露，避免造成信誉及合法性危机。

三、构建法律风险控制系统的建议

法律风险控制系统的建设是一项复杂的系统工程,它不光涉及到人员的配备、机构的设置、各项规章制度的建设和落实等等方面,更需要银行诸多业务部门的理解和相互协作。

(一) 人是保证一切法律风险控制工作正常和高效开展的基础。要有与本行经营规模相适应的足够数量的专职法律事务人员,主要业务部门、风险相对集中的部门或者县级支行应当有兼职法律事务人员,让他们具备一定的法律专业知识和识别法律风险的基本技能,充分发挥其精通业务的优势,从业务最开始环节抓好法律风险的防范。

(二) 组织机构的建设是保证法律事务工作相对独立于业务部门,从而顺利进行法律风险的防范和化解的重要条件。从目前来看, 我行在总行和一级分行设立专门的法律事务部，在二级分行设立专职法律人员，保持了在机构、职责、人员上的相对独立性，对于法律工作人员参与重大业务决策、防范和化解法律风险起到了十分重要的作用。

(三) 强化制度要求,加强与行内相关业务部门的联络和沟通。长期以来,由于法律工作极强的专业性和将银行法律工作仅仅定位在“打官司”上的误区,使商业银行的部分管理者和其他业务部门对法律风险防范和化解的认知存在片面性,以致对法律风险视而不见,对法律风险防范和化解漠不关心。这一方面需要以实实在在的工作业绩来证明法律风险控制系统的巨大作用;另一方面也需要自上而下地强化制度要求,对凡应纳入法律风险控制系统管理的事项,要从制度上首先进行保障,以强化管理。

总之，商业银行的法律风险是可以防范和控制的，相对于市场风险的不确定性来说，前者是可预测、可防范、可控制的，关键是我们要重视它，落实好法律风险的监控工作。(何金钊)

行法律风险及防控(6)

B.法律尽职调查

在银行发展新业务、新产品、新客户时，法律合规部门应集中优势力量全面跟踪参与，对其中可能存在的法律风险进行尽职调查，同时提供法律咨询、谈判、协议起草等多方面的法律服务。为此，应建立与相关业务部门的勾连机制，明确程序、职责，发挥尽职调查的事前防范作用，保证资产安全与创新发展并进。法律尽职调查应涵盖新产品的研制、开发、投入市场的前期风险观察;新业务的签约、履约和争议处理阶段;新客户的资质说明文件、商业信誉和资金实力;对遭遇或可能遭遇的突发事件或变化进行谨慎地评估，作出合理的判断，使法律风险降至最低。上述法律尽职调查报告，必须经首席法律顾问签字确认并提交给业务、管理部门乃至董事会，作为决策的依据。

C.法律合规咨询

首席法律顾问作为董事会的法律顾问，可以对董事会提出的法律合规问题给出咨询意见，并作为董事会的决策依据。在业务部门、管理部门面临法律合规问题时，应当咨询法律合规部门的意见，尤其对于某些重大事项，应当取得法律合规部门的书面咨询意见，这对于法律风险的事前防范将很有帮助。银行员工在业务操作工程中遇到法律合规问题的，应当通过“法律咨询热线”随时咨询法律合规部门的意见。此外，有必要对于特定岗位的特定事项建立强制性咨询制度，对应当咨询没有咨询的予以戒勉，对因没有咨询导致损失的予以处罚。

(2)事中控制

事中控制。即指法律合规工作人员以控制法律风险为前提推动业务发展，在动态的过程中对法律风险进行防控。包括对与业务开展过程中的合同协议文本法律风险的全程管理，以及整合外部法律资源、发挥外聘律师优势对银行经营过程中的法律风险进行防控，

A. 合同全程管理

在西方大公司中，企业的合同文本未有法律部门的附署不能发出。而在银行，虽然法律合规部门越来越多地参与到合同的审查过程，但这个审查仅停留在签约前的文本审查阶段，而法律风险存在于整个合同磋商、订立、履行的的各个阶段;对于已制定的示范合同文本，业务部门在制定合同过程中，同样存在许多问题，如客户经理擅自更改合同，可能使银行处于不利地位;有的签署保证合同时，保证合同中援引的主合同的序号、金额、等描述与主合同不一致，可能导致保证合同无效。这些风险严格意义上讲属于操作风险，但引起争议、涉及诉讼后，则实际上转化为法律风险，这就需要建立对合同法律风险的全程管理制度

商业银行法律风险认识及防范

【摘 要】 商业银行法律风险产生的原因包括商业银行违法、不规范行为、外部法律环境和法律事件等，法律风险与市场、信用、操作风险既有区别又有联系。商业银行法律风险具有专业性、复杂性、系统性，其特性决定建立防范机制必须专业且系统，具体防范体系包括：专业性法律风险防范、内控体系建设、商业银行监管、外部法律环境完善。

【关键词】 商业银行;法律风险;认识;防范

作为经营货币的特殊企业，商业银行面临着信用、市场、法律等多项风险 。风险意味着结果的不确定性或损失的可能性，因此商业银行必须对其进行识别、评估、监控及预防，以防止不利后果的产生。当前理论和实务界对信用、市场、操作风险均有较系统的认识和研究，如在定量分析、内控模型设计、具体风险管理等方面均已取得了丰硕成果。然而相比之下，对商业银行法律风险的理论认识则比较散乱，实践中的防范体系构建也缺乏统一性和协调性。商业银行法律风险分布范围广，具体原因复杂，系统性认识和防范存在一定的难度。但不置可否的是，商业银行法律风险有较强的专业性和特殊性，产生后往往带来一定损失甚至引发法律危机，因此了解商业银行法律风险的特点并进行专门性的防范颇为重要。

一、商业银行法律风险的再认识

商业银行法律风险是较宽泛的一个概念，对其内涵和外延的界定目前并不一致，人们往往将违法、被诉等情形视为其主要内容，认识比较单一。商业银行法律风险贯穿于商业银行的设立、经营运作以及退出市场等各个环节，并时常与信用、操作等风险交织，因此较难进行精确概括。部分学者认为“没有必要将法律风险与其他种类的银行风险截然分开，非要给出一个关于法律风险的标准定义”。[1]目前《巴塞尔新资本协议》也只是对法律风险作一个尝试性的规定:“法律风险包括但不限于因监管措施和解决民商事争议而支付的罚款、罚金或者惩罚性赔偿所导致的风险敞口。”实践中各国监管当局对商业法律风险的理解也存在差别，如英国金融服务局(FSA)侧重于从制度层面上来理解法律风险，美国监管当局则侧重于从交易层面上来认识法律风险，我国银行监管管理委员会将法律风险归类于操作风险之中。①当然不同的经济社会环境、法律制度等会影响对问题的认识，但法律风险的基本要素应该是基本明确和稳定的，如法律风险产生于法律实现的过程中，行为人的具体行为有可能遭受法律制度的否定评价并产生不利后果等。因此对商业银行法律风险认识主要立足于两个基本面，一是商业银行自身行为的合法合规以及规范性问题，二是外部法律制度、法律运作等问题。在此笔者也将注意力集中在以上所列举产生法律风险的主要原因上，以进一步增进对商业银行法律风险的认识。

(一) 行为违法

法律具有指引、评价、预测、强制等功能，商业银行必须在法律认可的范围内开展各项活动，否则会遭受否定性评判并承担相应的法律责任。因此商业银行法律风险最直接最常见的原因就是其自身行为的违法性。②

商业银行自身行为的违法性范围较为宽泛，在其成立、运营和退出过程中，商业银行(包括其分支机构、职能部门、工作人员)有可能违反民事、行政、刑事等各项立法，进而承担不利的法律后果。违法风险产生于违法行为之中，商业银行违法行为主要由以下几方面要素构成：

一是具体行为主体。商业银行法律风险的最终承担者是商业银行本身，但产生这一后果的具体行为主体却并不单一。现代商业银行往往组织机构庞大、人员众多，在对外开展业务、对内管理的活动中，代表商业银行活动的行为主体包括其分支机构、职能部门、工作人员、受委托人等。二是主体实施的行为。具体行为包括对外宣传、合同签订、业务经营、人事管理、内部规范制定、对外协助行为等。三是违反相关法律法规的规定。商业银行行为活动违反了民事、行政或刑事具体立法(包括法律、法规、规章)，将承担不利的法律后果。

(二)不规范行为

依法行为是商业银行开展各项活动的基本要求，但实践中其诸多行为并不明显的体现为违反具体的法律规定，商业银行同样会面临一定的法律风险，笔者将此类行为统称为不规范行为。商业银行在对内管理或对外签定业务合同时，因人员、机制等问题使合同条款不规范、权利义务配置失衡，一旦发生纠纷对商业银行不利，该类不规范行为有可能产生一定的法律风险。

法律本身的不确定性也是产生法律风险的另一原因。法律具有确定性和稳定性等特点，人们据此可预测自身行为的法律后果。但对已制定的法律规范，其确定性和可预测性并不绝对，法律规范并不像人们所期待的那样精确和完整。法律规则的不确定性原因很多，其中之一就是语言的不确定性。如正义、公平等高度概括和抽象的法律用语有时并不精确。商业银行因经营的特殊性，其开展的行为多样、涉及面广，且经常选择市场性投机行为以提高经营效益，对此法律并不都有精确的规定，这些不规范行为可能给商业银行带来不利的法律后果。

(三)外部法律环境和法律事件

商业银行外部法律环境包括立法、司法、法律意识及法律传统等，也许外部条件并不直接体现为商业银行的实际法律风险，但其完善与否与商业银行的法律风险紧密相关。有法可依是商业银行运作的前提，当前我国立法总体上适应了社会转型时期的银行业发展要求，但在立法形式、内容等方面仍然存在诸多不足。与商业银行经营联系紧密的法律制度主要包括银行监管、银行业务以及民商事基本法律，在立法内容方面存在的问题主要有：一是存在法律法规缺失现象，无法可依情况时有发生。如商业银行新业务开展缺少法律依据，存款保险制度、市场退出细则不明确等等。二是存在立法层次低，立法不系统问题。在法律、行政法规、规章制度这三个立法层次中，商业银行立法更多的采取规章制度形式，“在目前的法律体系下其体现为„部门规章为主、法律规则为辅‟之格局”,[2]权威性和稳定性不足。规章制度在内容论证、系统协调等方面并不完善，商业银行运作因此会遭受一定的法律风险。三是银行业监管规章制度的制定方面，人民银行与银监会的信息沟通和职责分工需进一步明确。四是与国际金融立法的衔接面临着诸多问题。《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》(巴塞尔新资本协议)、《国际会计准则39号》的实施，美国萨班斯法案的出台以及巴塞尔《有效银行监管核心原则》的修订等，要求我国必须制定既适合中国国情又符合国际标准的银行监管规则

在银行业司法环境方面，主要存在行政干预、司法腐败等问题。具体表现在法院立案难、执行难，审结案件周期延长、审判不公、案件执结率低以及回收率低等问题。另外部法律事件、社会法律意识、法律传统等也时刻影响着商业银行法律风险的产生。

(四)与信用、市场、操作等风险的关系

商业银行法律风险有其特殊的诱发原因和表现形式，与商业银行信用、市场和操作风险相比存在明显区别。然而商业银行各风险之间并不是孤立存在的，相互间联系紧密并有可能互相转换。

商业银行信用风险是指债务人或交易对手未能履行合同所规定的义务或信用质量发生变化，影响金融产品价值，从而给债权人或金融产品持有人造成经济损失的风险。商业银行信用风险与法律风险往往相伴产生，如商业银行的违规放贷表现为一定的违法风险，而违规放贷又很可能造成银行的不能按时收回借款，体现为信用风险。当银行起诉借款人时又必然面临新的法律风险。市场风险与法律风险也同样存在这样紧密联系。

商业银行操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。我国《商业银行操作风险管理指引》中将法律风险定义在操作风险中，有学者也认为法律风险是操作风险的一种特殊表现形式。操作风险与法律风险确实存在共性的地方，但也有一定的区别，如商业银行内部技术流程不规范，可能存在操作风险，但未必引发法律风险。而法律理论、法律制度的变化可能给商业银行带来不利后果，但其并不一定体现为商业银行的操作风险。

二、商业银行法律风险的防范

商业银行法律风险存在分布广、原因复杂、专业强等特点，全面认识其特性才能更好的建立起有效的防范机制。商业银行法律风险的专业性、隐蔽性决定了在防范风险时法律专业知识的不可或缺，而法律风险分布的广泛性以及复杂性又要求防范机制的全面和系统。纵观国外部分发达国家的法律事务工作状况可以看出，完善的法律风险防范体系具有的特点包括：具有健全的法律顾问工作机构;商业银行决策者具有较高的法律风险防范理念;法律顾问全面参与业务;具有健康完备法制工作环境等等。因此，根据国外经验并结合我国实际，本文提出主要从专业部门建设、内控体系完善、外部监管以及法律环境等四个方面进行商业银行法律风险防范体系的构建。

(一)专业性法律风险防范

国际上著名的大型商业银行，如汇丰银行、德意志银行、摩根大通银行及花旗集团等，都有一支很强的法律专业队伍。[3]法律部门在商业银行公司架构中居于重要地位。我国银行业监督管理委员会制定的《商业银行内部控制指引》也要求商业银行设立独立的法律事务部门或岗位，③目前各商业银行一般在总行和分行设立法律事务部门，其主要职责是出具法律咨询意见、参与法律文件起草和谈判签约以及管理法律诉讼等。虽然这些职责都与法律风险管理有关，但并未全面覆盖法律风险管理程序的各个方面，法律事务部门开展工作还缺乏应有的保障，系统化、整体化的法律风险防范机制缺乏，风险评估和防范手段很是单一。

1.法律专业人员和组织建设。商业银行业务的多样性和创新性为法律风险防范提出了很高的要求，法律事务人员不仅需要专业的法律知识和丰富的实践经验，还需要对金融知识和具体业务流程及管理的了解。法律与金融、经济、管理知识的结合是法律人才发展的必然趋势，因此应加强对法律工作人员业务知识、管理知识的培训，同时为其掌握新业务、新决策提供必要的信息了解途径。对法律专业部门应保障其运行的独立性，为商业银行内部管理和业务开展提供客观的评价和合适的法律建议。

2.职责范围的明晰和拓展。当前我国商业银行法律事务部门定位于发挥对主体业务的辅助保障功能，其具体职责主要包括：对诉讼事务的管理;行内规章制度建设;内部管理法律风险防范和风险化解;业务决策和业务开展过程中的法律风险把关;法律问题咨询和提示;法制宣传和教育等内容。事实上，我国商业银行法律事务工作仅注重对个别法律问题和具体法律风险的分析，缺乏系统性和整体性的关注。因此，应拓展思维方式，运用定性和定量相结合的办法，加强系统性的识别、评估、计量、防范商业银行法律风险。

对商业银行法律风险的认识与防范是项复杂而动态的工程，一方面我们必须考虑主要法律风险点、发生概率、损失程度、相关度等问题，同时还要追问商业银行能够接受怎样的法律风险波动，能够容忍多大的法律损失，接受怎样的让步等与业务发展有关的问题。因此，仅仅针对个别具体的法律问题提出意见和建议十分片面单一，应着眼于商业银行整体的市场运作、内部管理进行法律风险的识别、评估和防范，并对商业银行法律法律风险进行分级，进行系统全面的管理。例如尝试对信贷业务进行全面法律风险管理，识别、评估信贷过程中主要法律风险点，构建法律风险防范体系，明确法律工作人员的介入时机和程序、运用定性定量评估方法以及具体化解法律风险的手段等。

对创新的金融业务法律风险防范也是法律事务工作重点。金融业务的创新和升级换代必然产生风险，商业银行要避免片面强调业务创新中技术的成熟性、稳定性而忽视防范法律风险，需要及时全面的进行法律上的可行性论证。

3.创新和发展法律风险评估和防范手段。法律风险管理人员应掌握识别、评估、监测以及控制缓释法律风险的方法和技术，而这正是我国商业银行法律工作者普遍欠缺的技能。[4]目前对商业银行信用风险、市场风险的风险管理已形成一整套机制和体系，数据模型等定量分析工具等得到广泛运用。法律风险识别和防范也应逐步尝试新的分析手段和体系。商业银行法律风险识别过程主要运用法律风险列表、法律风险分布图、风险事故树法等;法律风险分析方法则运用定性和定量相结合，定量分析方法具体包括准德尔法、风险价值法、风险收益法等;法律风险关联分析方法包括场景分析法、共性归纳法。因商业银行法律风险产生原因的复杂性和不确定性，定性分析方法在法律风险评估中具有较其他风险评估活动有更广阔的空间。[5]然而定量分析具有直观、科学等特点，因此有效结合二者的优势进行识别和评估颇为重要。

商业银行法律风险的防范解决方案主要包括风险规避、风险转移或降低、风险分散、风险补偿。在法律风险识别和评估过程中，如发现法律风险水平较高或有可能产生严重后果的法律风险，应主动放弃该业务或行为以规避法律风险。例如商业银行对违法行为的防范就是规避法律风险的典型代表。风险转移或降低的手段包括完善合同条款、及时解决法律纠纷等方式。例如商业银行众多不规范行为可能导致自身义务的加重，必须运用法律专业知识对权利义务的均衡配置。商业银行法律风险分散的措施包括办理商业和社会保险等，而风险补偿主要是对无法避免或分散的风险事前进行一定的价格补偿。

(二)加强内控体系建设

法律风险渗透于银行经营管理各领域和各环节，因此，法律风险防范工作不能单独由法律事务部门完成，商业银行各机构各部门均负有相应的职责。要将商业银行整体纳入法律风险防范体系，最重要的就是要建立商业银行内部控制体系。内部控制是指商业银行为实现经营目标，通过制定和实施一系列制度、程序和方法，对风险进行事前防范、事中控制、事后监督和纠正的动态过程和机制。商业银行内部控制体系主要包括：组织体系，岗责划分，业务流程、管理流程设计，内部控制工具以及内控考评体系等内容。银行业监督管理委员会于2007年7月出台的《商业银行内部控制指引》对商业银行建立内控体系提出了明确具体的要求。内控体系涉及商业银行运营的各个环节，严格执行对有效防范法律风险的重要性不言而喻。

目前我国商业银行多数尚处于转型期，产权不清，内控机制不健全，加强商业银行内部控制建设已势在必行。首先是建立完善的法人治理结构及相应的经营管理模式。通过产权改革、股份制改造，建立和完善股东代表大会、董事会、监事会，使各项权力得以合理配置;通过建立制衡与问责机制，改变我国国有商业银行治理结构中仍存在的所有权单一及虚置、组织结构行政性、激励机制不健全、内部人控制所引发的道德风险等一系列问题，达到分权制衡和对经营者多层控制约束的目的。其次是明确商业银行内部控制组织结构和职责体系，具体规定管理层、各部门、分支机构在内部控制体系中的地位和作用。同时要研究整合各业务流程、管理流程，利用风险度量和管理工具对流程中的风险进行管理防范。要建立好内部控制考评体系(包括道德建设和管理层评价、人力资源管理评价、信贷内控评价、房贷管理内控评价、个人银行业务内控评价等)。[6]最后是搞好内控配套体系建设，培育企业内控文化、完善信息系统建设等。

(三)完善银行监管

完善银行监管是巴塞尔新资本协议的三大支柱之一。因商业银行的有限理性、信息不对称以及金融体系的脆弱性等特性，加强商业银行外部监管有利于限制消极因素，防范金融风险。商业银行监管主要包括市场准入、运营监管、市场退出监管几个方面，广义上的商业银行监管还包括市场约束等内容。巴塞尔银行监管委员会于2004年6月公布的《统一资本计量和资本标准的国际协议：修订框架》中，首次将法律风险纳入了银行资本监管框架。加强外部监管能有效降低商业银行违法违规行为可能，提高经营效益，增强金融安全和稳定。

当前我国在银行监管方面主要存在监管立法相对落后，监管方式单一，国内外协调不够等问题，因此应完善的银行监管主要内容包括：进一步健全银行监管协调机制，明晰人民银行与银监会的分工合作职责;加强有效银行监管的经济学、法学研究，利用成本效益、公平正义等理念分析政府监管的重点和边界;明确商业银行市场退出法律制度，建立商业银行危机预警和危机救助法律机制，抑制商业银行被迫退出市场情形的发生;严格商业银行监管执法;提高商业银行信息披露水平，保证重要信息的公开透明，利用市场机制约束商业银行各项行为;借鉴国际先进银行监管经验。

(四)金融法治环境的改善

我国是在计划经济体制向市场经济转型过程建立法制的，传统体制所遗下来的计划权力运作痕迹，再加上历史上人治传统影响，商业银行外部法律环境存在较多问题。近年来我国不断加强立法执法建设，如出台新物权法、破产法，修改公司法等，商业银行外部法律环境得到明显改善。目前需重点开展的工作主要包括：一是有效转变基本理念，平等保护市场主体，限制行政权的随意干预;二是加快诚信法制建设，尽快出台征信管理、信息披露等法律法规，完善社会信用征集与评价体系，强化中介机构及人员的责任追究及惩罚制度;三是完善金融立法，明晰商业银行产权机制，规范商业银行市场运营，注重与国际规则的衔接，可考虑的立法包括宏观调控法、存款保险制度、金融机构破产条例等;四是加大执行执法力度和对失信、违法行为的打击，强化司法公正，解决执行难问题;五是有效打击金融犯罪活动，防范金融诈骗，遏止逃废债风气蔓延。

商业银行法律风险面临分析

法律风险是商业银行面临的一种特殊的风险，其发生具有隐蔽性，商业银行在经营管理活动中，违反了勿为模式的禁止性规定和应为模式的强制性规定会造成很大的法律风险隐患，但并非所有的法律隐患都会转化成法律风险。

商业银行面临的法律风险分析。

(一)法律风险的特性。法律风险是商业银行面临的一种特殊的风险。其特殊性主要表现在以下四个方面：一是相对于商业银行面临的其他风险来说，法律风险不是一线风险，其发生具有隐蔽性。法律所规定的行为模式包括三种，即可为模式、勿为模式和应为模式。商业银行法律风险的发生，大都集中在违反了勿为模式的禁止性规定和应为模式的强制性规定方面。在日常经营管理中，具体的业务处理或管理行为违反法律的相关规定并不都是即时产生法律风险，大都是在交易行为的后续管理阶段或对方当事人主张自己的权利的时候才发生，所以，发生的时候往往已错过弥补问题的最佳时间。二是法律风险的产生具有或然性。商业银行在经营管理活动中，违反了勿为模式的禁止性规定和应为模式的强制性规定会造成很大的法律风险隐患，但并非所有的法律隐患都会转化成法律风险。如贷款担保手续虽不完善，但借款人按时偿还了本金和利息，则法律隐患就归于消灭，不会成为法律风险;又如劳动关系中，商业银行解除和员工的劳动关系，但没有按照法律规定保障劳动者应享有的权利，但劳动者不进行主张，也就不会产生法律风险。三是法律风险涉及范围广，几乎覆盖了商业银行所有的经营管理活动。商业银行开展各种业务、进行各类交易、采购物品、建设基础设施、劳动用工等都要受相关的民商法、经济法、国际经济法等法律部门的调整，这一点是由商业银行作为民事活动的主体和法律的特性所决定的。四是法律风险的防范和化解具有专业性。法律是一门专业性非常强的社会科学，只有接受过系统专业的法律学习、有丰富法律实务经验并且熟悉商业银行业务的人，才能较好地揭示、防范和化解商业银行的法律风险。

(二)法律风险的类型。在商业银行面临的法律风险当中，归纳起来大致可以分为三类：一是商业银行作为经营货币的特殊企业，在经营活动中所产生的法律风险，最常见的就是资产类、负债类和中间业务类法律纠纷。二是商业银行因自身经营的需要，为保障经营活动的正常开展而进行的民事活动所产生的法律风险，如采购、基建等法律纠纷。三是商业银行作为用人单位，和劳动者之间产生的劳动争议。

(三)法律风险的形势。商业银行过去面对的法律风险主要还是由内部的操作风险转化而来，但是，近几年随着各商业银行对有限的优质客户竞争的加剧和客户自身法律意识的提高，客户也在开始着力运用法律手段维护自身的权益。同时，过去历史原因造成的遗留问题风险还在继续释放，这就使商业银行面临的法律风险形势越来越严峻，为法律风险防范控制系统提出了更高的要求。而目前各商业银行的法律风险控制体系的建设相对还比较滞后。主要表现在：一是法律事务部门和业务部门的信息交流、反馈平台不对称，法律审查程序上滞后，造成事前防范法律风险常常力不从心。二是被诉案件多，损失巨大。三是在商业银行作为原告的案件中，败诉案件也时有发生。四是案件执行效果不甚理想，不少时候出现“赢了官司输了钱” 的情况。

第四篇：物业租赁相关法律规定及法律风险分析

目录

目录.......................................................................................................................................................1 第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款.......................................................2

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款.....................................3

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》.........4

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定................9 第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务及产生的法律责任分析................................................12

七、关于转租业务法律提示........................................................................................................13

八、房屋租赁备案登记的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示...........................................................................13

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第一编 法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款

第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条 出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条 承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条 承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条 承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条 出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条 承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条 承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条 承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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第二百二十五条 在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条 因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条 租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条 出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十一条 因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条 当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条 租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第二百三十四条 承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第二百三十五条 租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条 租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款 第四节 房屋租赁

第五十三条 房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

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第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条 住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条 以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释 中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。 二○○九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条 本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条 当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条 房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

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当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条 出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条 承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条 因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条 承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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第十二条 承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条 承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条 承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条 承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条 因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条 房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条 承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条 租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条 出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条 出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

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第二十三条 出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条 具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条 本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第一条 为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》(以下简称《条例》)，根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。

第二条 《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区(以下简称特区)内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。

第三条 区房屋租赁主管机关(以下简称区主管机关)可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。

第四条 《条例》第七条第一款第

(二)项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：

(一)具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》;

(二)已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。

第五条 办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。

委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。

受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及有关附件归档存查。

第六条 租赁合同文本以中文本为正本。

第七条 市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。

第八条 承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非

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经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

第九条 承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。

第十条 承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。

承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行;承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。

第十一条 当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。

租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。

第十二条 由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。

第十三条 出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。

第十四条 租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。

第十五条 除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。

第十六条 出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。

上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。

第十七条 承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。

第十八条 利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

第十九条 出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

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第二十条 转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。

第二十一条 承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。

第二十二条 出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。

第二十三条 本实施细则自发布之日起施行。

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定

为了进一步明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，保护人民群众生命财产安全，根据法律、法规和有关规定，结合本市实际，作如下决定：

(一)本市行政区域内生产经营性用房(包括各类商品市场及其档位、柜台)、办公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人应当严格遵守房屋出租管理的法律、法规和有关规定，依法承担相关安全责任，并接受有关行政部门的监督管理。

(二)出租人出租房屋应当取得房屋权属证明或者市政府规定的其他证明文件。委托他人出租房屋的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。房屋转租人、其他有实际出租行为的人和房屋出借人应当承担出租人安全责任。

(三)出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。

市政府应当在本决定通过之日起三个月内整理、释明并公布出租房屋的安全标准，为房屋出租人履行安全责任提供指导和服务。

(四)出租人应当对出租房屋的安全使用情况和使用性质进行查看，承租人应当予以配合;因客观原因不能亲自查看的，应当委托他人查看。

承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。

出租人应当将出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告。承租人擅自改变房屋使用性质的，出租人可以依法解除房屋租赁合同。

出租人、承租人应当协助和配合有关行政部门对出租房屋的安全检查和管理，如实提供相关材料和信息。

(五)出租人和承租人应当使用房屋租赁合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租赁管理机构会同市安全生产和工商行政管理部门在本决定通过之日起三个月内共同拟订并发布。示范文本应当明确出租人和承租人的安全责任。

出租人和承租人对合同示范文本的条款做出改变的，应当特别标注，并不得改变涉及房屋安全责任的条款。

(六)承租人应当按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定，安全合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和使用性质。

承租人发现出租房屋存在安全隐患的，应当立即通知出租人，并同时报告出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门。

(七)市、区政府应当建立和强化房屋租赁安全监管协调机制，必要时，指定有关主管部门牵头组织联合执法。

安全生产、房屋租赁、公安、消防、建设、环保、卫生、规划、工商、文化、城市管理综合执法、贸工、国土、质监、食品药品监管等有关部门应当严格依法行政，监督出租人、承租人等相关责任人履行各自的安全责任。

(八)公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等有关部门应当建立报告登记制度，对出租人和承租人有关出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况的报告进行登记，并依法及时处理。

消防、安全生产、建设、规划、出租屋综合管理机构接到报告或者发现出租房屋存在安全隐患的，应当按照职责分工责令出租人或者承租人限期整改，并依法处罚;存在重大安全隐患的，应当责令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法处罚。

市政府应当根据需要依法另行规定处罚的具体标准和数额。

(九)出租屋综合管理机构和出租人、承租人三方应当就出租房屋的安全管理签订责任书，明确出租人、承租人的安全责任和出租屋综合管理机构的安全监督责任。

出租屋综合管理机构应当定期对出租房屋开展安全巡查。

出租屋综合管理机构和其他有关行政部门应当加强出租房屋安全知识的宣传教育，提高出租人和承租人的安全意识。

(十)供电、供气企业应当按照相关法律、法规的规定向用户发放安全手册，进行安全用电、用气宣传;定期对出租房屋安全用电、用气情况进行检查，发现安全隐患的，应当及时书面告知用户整改。对存在严重安全隐患的，依法采取停止供电、停止供气等安全保护措施。

物业管理单位发现出租房屋存在安全隐患的，应当及时向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告，并告知房屋出租人和承租人。

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(十一)鼓励知情人向有关部门举报违反出租房屋安全管理的违法行为。有关部门可以给予举报人适当的奖励。举报奖励的具体办法由市政府另行制定。

(十二)出租人或者承租人未依法履行安全责任，导致他人人身、财产受到损害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承担相应的赔偿责任。

有关行政部门或者企业、其他社会组织处理安全事故垫付有关赔偿款项的，垫付人可以依法向出租人或者承租人追偿。

出租人或者承租人违反治安管理规定的，公安机关应当依法实施治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(十三)国家机关、事业单位、国有企业作为房屋出租人或者承租人，未履行安全责任的，对有关责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等相关部门的工作人员对安全隐患情况处置不当的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(十四)本决定自公布之日起施行。

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第二编 房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务分析

租赁合同是出租人将租赁物有有限期地交给承租人使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。

(一)租赁合同中出租人权利和义务

1.出租人权利包括以下几个方面：

(1)出租人有选择承租人并获取租金收益的权利。

(2)承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(3)利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益有出租人享有，但租赁合同理由约定的除外。 2.出租人义务包括以下几个方面：

(1)交付租赁房屋。出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁房屋。

(2)在租赁期间保证租赁房屋符合法定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租应保证其物业符合法律规定的正常使用或经营范围。如对工业用地、商业用地的限制规定。

(3)对租赁房屋的瑕疵担保。出租人应担保所交付的物业能够使承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的物业符合约定的用途。

(4)权利的瑕疵担保义务。出租人应当担保不因第三人对承租人主张物业上的权利而使承租人无法依约对租赁房屋进行使用收益。

(5)出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另行约定的除外。除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成损坏的应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。

(二)租赁合同中承租人的权利和义务

1.承租人权利包括以下几个方面： (1)同等条件下的优先购买权。

(2)在租赁期间对承租房屋的使用权与收益权。

(3)在租赁期间，租赁物发生多有权变动，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。 但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：a.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;b.房屋在出租前已被人民法院查封。 2 . 承租人义务包括以下几个方面：

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(1)支付租金的义务。租金数额由当事人自行约定。 (2)按照合同约定用途使用租赁物。

(3)妥善维护租赁房屋使用状态。承租人应以善良管理人的义务，注意、保管、维护的义务，避免造成租赁房屋的毁损灭失。

(4)不得擅自改变或增设他物。承租人必须经出租人或相关管理部门同意，可以对租赁房屋进行改善或增设他物。

(5)通知义务。租赁关系存续期间，发生可能对租赁房屋造成灭失损坏的情况时承租人应尽告知义务。 (6)返还租赁物。

3. 法律责任

出租人与承租人在签订合同时，约定双方的权利义务。双方当事人应当依约履行，如果某一方未履行合同约定的义务将产生相应的法律责任。

对于违约方具体如何承担法律责任，将由双方约定的违约条款进行限制。

七、关于转租业务法律提示

《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《深圳经济特区房屋租赁条例》第19条规定，出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示，转租人与受转租人到登记机关便利登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

因此，根据我国相关法律法规的规定，只要经出租人许可就可以进行转租，但是转租期限不能超过原租赁期限。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第20条规定，转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租赁期限届满钱3天将房屋交还给转租人。

八、租赁房屋备案登记的法律效力分析

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

在现实租赁业务实施过程中，存在当事人双方签订合同与房屋租赁管理中心提供模板合同两份备案合同。若两份合同中相关内容发生冲突，应当约定以那份合同为准，将避免纠纷的发生，维护双方当事人的利益。

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示

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(一)承租方需要了解出租人和出租物的基本情况

1.作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租赁物的相关证件; (2)共有租赁物未取得共有人同意的;(3)权属有争议的。

2.作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件;如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3.为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

(二)租赁合同之租期条款

在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。

(三)租赁合同之租金条款

1.在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式(采用银行转账需写上户名、银行账号)，实行按月支付、按季还是年支付等。

2.在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

(四)租赁合同之保证金条款

在租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。

(五)租赁合同之转租条款

在合同中明确约定承租方是否可以转租。

1.作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不受转租的影响。

2.承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

(六)租赁合同之妥善保管责任条款

在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

(七)租赁合同之维修责任条款

在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担

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维修义务。

(八) 其他事项

在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。

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第五篇：法律案例分析(政治)

法律案例分析(政治)

一：居民建筑影响教室采光怎么办?

案例:1993年，某校周围居民动迁，动迁后某房地产公司在该校教学楼南面建起一座8层楼，该楼距学校39米，影响教学楼正常采光。该校校长为保护学校的合法权益，首先找到了有关部门人员，弄清楚了有关房屋建筑间距规定要求，确认房地产公司设计不合理，按居民建筑条件计算建筑间距是不允许的，该建筑实属违章建筑。1990年11月辽宁省第七届人民代表大会常务委员会正式通过的《辽宁省九年制义务教育条例》第12条规定，"学校教室附近，不得建设影响教室采光的建筑物"，第30条第7款明文规定："违反第20条规定，除限其退还或拆除外，造成损失的，应予以赔偿损失，对直接责任人员，由其主管部门给予行政处分，情况严重触犯刑律的，由司法机关依法追究刑事责任。"该校依据法律将违法行为向市人大、市建委、市城建局、市规划局和区级机关、主管教育的单位分别投诉，得到了有关领导的高度重视和大力支持，使得房地产公司不得不承认确实违法，并答应赔偿。在赔偿时该校和开发公司算了一笔帐，自然光线不足，主要用灯光补，这样一个教室每月电费多支出20元，14个教室挡光，一个月是280元，一年10个月是2800元，教学楼使用年限100年就是28万元。随着电费的上涨，就不止28万元了。另外阳光无价，阳光的作用不只是照明，少了阳光会影响孩子的身心健康。该校校长不客气地说："也许我们这些少年儿童是未来中央领导人的材料，若因阳光的缺少未能成才，谁能承担起这个责任呢?"经过多方努力，最后学校和房地产公司达成协议，房地产公司赔偿20万元，另外拆除已盖好的楼房一个开间以减轻对学校教学楼的挡光程度。

案例分析： 在本案例中，房地产公司并没有直接侵害学校的财产所有权，但由于二者相邻并之在采光方面产生了相邻关系，房地产公司给作为相邻方的学校在采光方面造成妨碍，依法律规定，房地产公司应排除妨碍，依法律规定，房地产公司应排除妨碍或赔偿因此而给学校带来的损失。相邻权变称相邻关系，是指相邻的不动产所有人或占有人对各自所有的或占有的不动产行使所有树或占有权时，因相邻各方相互间应给予方便或接受限制而发生的权利、义务关系。相邻关系的主体是两个或两个以上的不动产的所有人或占有人，相邻关系的客体并不是不动产本身，而是相邻的不动产的所有人或占有人行使其所有权或占有权过程中所体现的利益。正确处理相邻关系，既有利于合理利用财产使之充分发挥效益，也有利于社会安定。相邻关系有多种，如相邻土地通行、使用关系，相邻流水、排水关系，相邻管线安设关系，相邻通讯、采光关系，相邻环境保护关系等。如何处理好这些关系呢?《民法通则》第83条规定："不动产的相邻各方，应该按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻各方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。"

二：继承纠纷案件

案例:这是一起很简单的继承纠纷案件，但却是目前社会一个典型的缩影。提起诉讼的是三个女儿，被告是母亲及儿子。2005年3月6日江苏省海安县人民法院调解审结了此案。

三个女儿诉称：父母有两处商品房及五间店面房，父亲去世后，房产被母亲和兄弟居住和出租收益，我们要求对房产依法进行分割，并要求分割母亲所得的租金。 母亲辩称：丈夫生病期间，女儿没有尽到责任。房产是我和丈夫多年奋斗的共有财产，子女没有份额.儿子辩称：我同意母亲的意见，我确实居住了其中一套住房，但房子不是我的。法院经审理查明：三原告的父母共生有三女一男，现均已成年，独立生活，1991年三原告的父亲经有关部门批准在镇上建了五间店面房，1995年因旧城改造，政府将位于县城内的两套商品房安置给原告父母。后原告父亲生病住院，母亲与女儿为家庭琐事产生矛盾。2004年7月原告的父亲去世后，原告的母亲及弟弟各居住于其中的一套商品房内，五间店面房由原告母亲以其名义出租，租金亦由其母亲收取。2004年底，女儿提出要求分割房产，母亲不同意。大女儿、二女儿遂向法院起诉，三女儿既不申请参加诉讼，又不放弃权利，法院遂追加三女儿为共同原告。后经承办法官召集双方多次调解，最终达成了调解意见：

1、五间店面房中的三间归母亲所有，三个女儿和儿子各分得其余两间中的半间，由双方各自到房产、土地管理部门办理房产证及土地使用权证。

2、母亲和儿子各分得一套住房，儿子一次性补贴三个女儿每人8000元。

3、母亲返还给四个子女每人2500元的租金。

案例分析：《中华人民共和国继承法》第九条规定“继承权男女平等”，第十条规定“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母”，妇女享有与男子平等的继承权，本案中三个女儿均有权继承其父亲的遗产，且其父亲生前未立下遗嘱对财产进行处理，被告未能举证证明其完全享有上述财产，故应按法定继承进行处理。从法理上讲，继承权是指公民根据法律的直接规定或者被继承人生前立下的合法有效的遗嘱，接受被继承人遗产的权利。我国法律明确规定妇女享有与男子平等的继承权，彻底否定了剥夺妇女继承权的封建继承制度，这对保护妇女继承权、协调家庭关系、促进社会稳定起到了良好的作用。男女平等，是确保男女有独立的人格权，使男女能在社会政治、经济和家庭生活中平等地行使法律赋予的权利和履行义务。

三：赡养费问题

案例:方成、方莹系兄妹。在方成14岁、方莹11岁时，母亲不幸去世。父亲为了再娶，视他俩为包袱，经常打骂，不让回家。兄妹俩有家不能归，无奈之下便离家出走，以乞讨和捡破烂为生。现在，方成兄妹已长大成人，他们靠劳动致富，不仅盖上了新房，而且还买了高档家电和家具，日子过得很富裕。这时，父亲年纪已大，看到子女日子过得挺红火，就要求方成兄妹俩每月付给150元赡养费，否则便去法院告他们虐待老人。

案例分析：我国宪法第33条规定：“任何公民享有宪法和法律规定的权利，同时必须履行宪法和法律规定的义务。”我国婚姻法第15条规定：“父母对子女有抚养教育的义务，子女对父母有赡养抚助的义务。”我国宪法和婚姻法等有关条文，都明确地规定了公民权利义务的一致性，这是正确处理权利义务关系的根本指导原则。方成的父亲在子女幼小、需要抚养教育(而他又有抚养能力)的情况下，本应依法履行抚养义务，但方父为了自己再娶，不让兄妹俩回家，这种行为不仅应受到道德的谴责，而且应受到法律的制裁。方父有抚养子女的能力，而故意不履行抚养子女的法律义务，却要求子女付给他赡养费，这种要求不符合权利义务一致性的原则，也不符合我国婚姻法的立法精神，因而他的请求不会得到法院的支持。

四：产品质量纠纷

案例:1994年，一户赵姓人家在为家中老人祝寿时，高压锅突然爆炸，儿媳妇被锅盖击中头部，抢救无效死亡。据负责高压锅质理检测的专家鉴定，高压锅爆炸的直接原因是高压锅的设计有问题，导致锅盖上的排气孔堵塞。由于高压锅的生产厂家距离遥远，赵家要求出售此高压锅的商场承担损害民事赔偿责任。但商场声称缺陷不是由自己造成的，而且商场在出售这种高压锅(尚处于试销期)的时候已与买方签订有一份合同，约定如果产品存在质量问题，商场负责退货，并双倍返还货款，因而商场只承担双倍返还货款的违约责任。

案例分析：

1、根据《产品质量法》的规定：销售者与生产厂家应当对此承担共同赔偿责任;赔偿之后，销售者可以找厂家承担最终的产品质量责任。《产品质量法》第四十一条 因产品存在缺陷造成人身、缺陷产品以外的其他财产(以下简称他人财产)损害的，生产者应当承担赔偿责任。生产者能够证明有下列情形之一的，不承担赔偿责任：

(一)未将产品投入流通的;

(二)产品投入流通时，引起损害的缺陷尚不存在的;

(三)将产品投入流通时的科学技术水平尚不能发现缺陷的存在的。第四十二条 由于销售者的过错使产品存在缺陷，造成人身、他人财产损害的，销售者应当承担赔偿责任。销售者不能指明缺陷产品的生产者也不能指明缺陷产品的供货者的，销售者应当承担赔偿责任。第四十三条 因产品存在缺陷造成人身、他人财产损害的，受害人可以向产品的生产者要求赔偿，也可以向产品的销售者要求赔偿。属于产品的生产者的责任，产品的销售者赔偿的，产品的销售者有权向产品的生产者追偿。属于产品的销售者的责任，产品的生产者赔偿的，产品的生产者有权向产品的销售者追偿。第四十四条 因产品存在缺陷造成受害人人身伤害的，侵害人应当赔偿医疗费、治疗期间的护理费、因误工减少的收入等费用;造成残疾的，还应当支付残疾者生活自助具费、生活补助费、残疾赔偿金以及由其扶养的人所必需的生活费等费用;造成受害人死亡的，并应当支付丧葬费、死亡赔偿金以及由死者生前扶养的人所必需的生活费等费用。因产品存在缺陷造成受害人财产损失的，侵害人应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人应当赔偿损失。第四十五条 因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的诉讼时效期间为二年，自当事人知道或者应当知道其权益受到损害时起计算。 因产品存在缺陷造成损害要求赔偿的请求权，在造成损害的缺陷产品交付最初消费者满十年丧失;但是，尚未超过明示的安全使用期的除外。第四十六条 本法所称缺陷，是指产品存在危及人身、他人财产安全的不合理的危险;产品有保障人体健康和人身、财产安全的国家标准、行业标准的，是指不符合该标准。本案是请求权竞合，建议选择侵权责任：可以在侵权行为结果地诉讼，也就是可以选择原告所在地;侵权责任可以有精神损害赔偿，而违约之诉没有精神损害赔偿。

五：酒店纠纷

案例:张某原就职于某大酒店，后辞职应聘于另外一家公司，恰巧这家公司的办公地点就在张某原就职的大酒店内，酒店不予以进入，其理由为，该酒店在员工手册第九条中规定：“辞职、辞退员工，6个月内不得以任何理由进入本酒店。”而张某就职的公司要求他在规定期限内上班，否则将不予录用

案例分析：酒店的员工手册第九条属于无效条款，没有法律效力。对于人身自由的限制性规定只能是有权的国家机关来规定，目前只有法律能够规定，酒店没有权利。所以该规定违反法律属于无效。他无权阻拦包括张某在内的任何离职员工。侵犯了张某的人身自由权，只要张某的活动符合法律法规的规定，没有侵犯他人及酒店的利益，有权自由出入酒店，同时酒店的规定也侵犯了张某的人格尊严。再次，酒店侵犯了张某的工作权利，侵犯其再就业的权利，由于张某的新工作单位在酒店里面，酒店理所当然的成为张某的工作场所，他有权自由出入进行工作，酒店的规定对张某的工作造成严重影响，侵犯了张某的工作权，对此造成的损失应当有酒店赔偿.