法律风险分析范文

2022-05-25

第一篇：法律风险分析范文

物业租赁相关法律规定及法律风险分析

目录.......................................................................................................................................................1 第一编法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款.......................................................2

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款.....................................3

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》.........4

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》............................................................................................7

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定................9 第二编房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务及产生的法律责任分析................................................12

七、关于转租业务法律提示........................................................................................................13

八、房屋租赁备案登记的法律效力分析................................................................................13

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示...........................................................................13

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第一编法律条文

一、《中华人民共和国合同法》关于房屋租赁相关条款

第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。

第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。

第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。

第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。

第二百一十八条承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。

第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。

第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。

第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。

第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。

承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

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第二百二十五条在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有，但当事人另有约定的除外。

第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。

第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。

第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。

第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百三十条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。

第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金;因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十三条租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。

第二百三十四条承租人在房屋租赁期间死亡的，与其生前共同居住的人可以按照原租赁合同租赁该房屋。

第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

二、《中华人民共和国房地产管理法》关于房屋租赁相关条款第四节房屋租赁

第五十三条房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

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第五十四条房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

第五十五条住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。

第五十六条以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。

三、《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释中华人民共和国最高人民法院公告

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年6月22日由最高人民法院审判委员会第1469次会议通过，现予公布，自2009年9月1日起施行。二○○九年七月三十日

为正确审理城镇房屋租赁合同纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

第一条本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。

乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。

当事人依照国家福利政策租赁公有住房、廉租住房、经济适用住房产生的纠纷案件，不适用本解释。

第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

第四条当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

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当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

第六条出租人就同一房屋订立数份租赁合同，在合同均有效的情况下，承租人均主张履行合同的，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：

(一)已经合法占有租赁房屋的;

(二)已经办理登记备案手续的;

(三)合同成立在先的。

不能取得租赁房屋的承租人请求解除合同、赔偿损失的，依照合同法的有关规定处理。

第七条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。

第八条因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：

(一)租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的;

(二)租赁房屋权属有争议的;

(三)租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。

第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。

第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;

(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;

(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;

(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。

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第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。

第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

第十四条承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：

(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担;

(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

第十七条因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。

次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

第十九条承租人租赁房屋用于以个体工商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡，其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予支持。

第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：

(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

第二十一条出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

第二十二条出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。

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第二十三条出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋，应当在拍卖5日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，人民法院应当认定承租人放弃优先购买权。

第二十四条具有下列情形之一，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持：

(一)房屋共有人行使优先购买权的;

(二)出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的;

(三)出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的;

(四) 第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的。

第二十五条本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。

四、《深圳经济特区房屋租赁条例》

第一条为贯彻实施《深圳经济特区房屋租赁条例》(以下简称《条例》)，根据《条例》第六十七条的规定，制定本实施细则。

第二条《条例》第二条所称“其他用房”，是指深圳经济特区(以下简称特区)内经有关主管机关批准搭建的临时性、简易性用房和室内停车场。

第三条区房屋租赁主管机关(以下简称区主管机关)可根据工作需要设立派出机构，代表区主管机关实施房屋租赁的管理。

第四条《条例》第七条第一款第

(二)项所称“证明其产权的其他有效证件”是指：

(一)具有正当理由尚未办理房地产权登记但能够证明其产权的红线图、《建筑许可证》;

(二)已开具付清房款证明的购房合同及有关主管机关批准搭建临时性、简易性住房的批准文件。

第五条办理房屋租赁登记时，承租人应按规定如实填写《租住人员登记表》，并同时向受理登记的机关提交《条例》第三十八条规定的证明承租人身份和法律资格的有效证件的复印件。必要时，经办人员可要求当事人出示上述证件的原件。

委托代理人办理房屋租赁登记的，应当出具授权委托书。委托人为境外人士的，授权委托书须依法律规定经过公证和认证。

受理登记机关应将登记后的《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)及有关附件归档存查。

第六条租赁合同文本以中文本为正本。

第七条市主管机关应当每半年公布1次指导租金。但根据市场变动的实际需要，也可少于半年公布1次指导租金。指导祖金由市主管机关在《深圳特区报》、《深圳商报》和《中外房地产导报》上公布。

第八条承租人于房屋租赁期间在租赁合同约定范围内独自行使对出租房屋的占有和使用的权利。非

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经承租人同意，出租人不得擅自进入已出租给承租人的房屋，但出于保护出租房屋和承租人人身财产安全的紧急需要及法律、法规有特别规定的情形除外。

第九条承租人出于合理需要经出租人同意与第三人互换租赁房屋时，应变更租赁合同并办理变更登记。

第十条承租人于租赁合同期限届满之前死亡的，具备承租条件的其他合法共同居住人有权要求出租人继续履行租赁合同。

承租人在租赁期间发生产权转让，产权受让人要求出租人继续履行租赁合同的，出租人应继续履行;承租人要求解除租赁合同的，应当经出租人同意，因此给出租人造成损失的，并应予以赔偿。

第十一条当事人应按合同约定支付租金并按《条例》规定交纳租赁管理费。

租金支付方式为货币，经租赁双方当事人同意，亦可将实物抵作租金。

第十二条由于出租人的责任致使出租人不能使用全部或者部分租赁房屋的，可以相应免除承租人交付全部租金或者部分租金的义务。

第十三条出租人收取租金时必须向承租人开具发票。出租人不开具发票的，承租人可以拒付租金。

第十四条租赁房屋的附属设施及室内设备、家具的使用费用应纳入租金之中。除租赁合同有特别约定及承租人同意外，出租人不得就上述附属设施、设备和家具另外收取费用及押金。

第十五条除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成租赁房屋及设备、设施、家具毁损的，应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。承租人有防止和制止其他共同居住人和客人毁损租赁房屋及设备、设施和家具的义务，否则造成的毁损由承租人负维修及赔偿责任。

第十六条出租人迟延交付租赁房屋的，承租人可要求将合同租期延长，但延长时间不得超过出租人迟延交付房屋的时间。

出租人经承租人同意对租赁房屋进行改建、扩建或装修期间，由出租人另行提供房屋供承租人居住或使用的，租赁合同的期间可不延长。出租人不能提供房屋的，承租人可要求在租赁期间内扣除改建、扩建或装修的时间。

上款出租房屋改建、扩建或装修后未经承租人同意，出租人不得擅自提高租金标准。

第十七条承租人按租赁合同规定向出租人支付的保证金，出租人应于合同履行后返还承租人，或者将保证金抵作租金。抵作租金的，应折抵最后租期承租人应付的租金。

第十八条利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益由出租人享有，但租赁合同另有约定的除外。

第十九条出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示。转租人与受转租人到登记机关办理登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

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第二十条转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租期届满前3天将房屋交还给转租人。

第二十一条承租人须于租赁期间届满时按合同约定条件将房屋返还给出租人。

第二十二条出租人于租赁期间届满时需要收回出租房屋的，应当书面通知承租人迁出房屋。到期不通知且收取承租人所付房租的，视为默示同意承租人延续租期。延续租期期间以承租人交付租金核算。

第二十三条本实施细则自发布之日起施行。

五、深圳市人民代表大会常务委员会关于加强房屋租赁安全责任的决定

为了进一步明确房屋租赁安全责任，加强出租房屋安全管理，保护人民群众生命财产安全，根据法律、法规和有关规定，结合本市实际，作如下决定：

(一)本市行政区域内生产经营性用房(包括各类商品市场及其档位、柜台)、办公用房、住宅及其他房屋的出租人和承租人应当严格遵守房屋出租管理的法律、法规和有关规定，依法承担相关安全责任，并接受有关行政部门的监督管理。

(二)出租人出租房屋应当取得房屋权属证明或者市政府规定的其他证明文件。委托他人出租房屋的，业主应当与受托人签订书面委托协议，约定各自的安全责任。房屋转租人、其他有实际出租行为的人和房屋出借人应当承担出租人安全责任。

(三)出租人应当保证用于出租的建筑物及其出入口、通道、消防、燃气、电力设施等符合有关法律、法规的规定以及有关行政部门规定的安全标准。法律、法规规定需取得相关许可证或者批准文件的，应当依法取得相关许可证或者批准文件。

市政府应当在本决定通过之日起三个月内整理、释明并公布出租房屋的安全标准，为房屋出租人履行安全责任提供指导和服务。

(四)出租人应当对出租房屋的安全使用情况和使用性质进行查看，承租人应当予以配合;因客观原因不能亲自查看的，应当委托他人查看。

承租人利用出租房屋进行生产经营活动的，出租人应当要求承租人在开业前出示已办理消防手续的相关证明及工商营业执照或者开业许可证书。

出租人应当将出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告。承租人擅自改变房屋使用性质的，出租人可以依法解除房屋租赁合同。

出租人、承租人应当协助和配合有关行政部门对出租房屋的安全检查和管理，如实提供相关材料和信息。

(五)出租人和承租人应当使用房屋租赁合同和房屋出租委托代理合同示范文本。合同示范文本由市房屋

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租赁管理机构会同市安全生产和工商行政管理部门在本决定通过之日起三个月内共同拟订并发布。示范文本应当明确出租人和承租人的安全责任。

出租人和承租人对合同示范文本的条款做出改变的，应当特别标注，并不得改变涉及房屋安全责任的条款。

(六)承租人应当按照法律、法规的规定和房屋租赁合同的约定，安全合理使用房屋，不得擅自改变房屋的结构和使用性质。

承租人发现出租房屋存在安全隐患的，应当立即通知出租人，并同时报告出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门。

(七)市、区政府应当建立和强化房屋租赁安全监管协调机制，必要时，指定有关主管部门牵头组织联合执法。

安全生产、房屋租赁、公安、消防、建设、环保、卫生、规划、工商、文化、城市管理综合执法、贸工、国土、质监、食品药品监管等有关部门应当严格依法行政，监督出租人、承租人等相关责任人履行各自的安全责任。

(八)公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等有关部门应当建立报告登记制度，对出租人和承租人有关出租房屋的安全隐患情况和承租人擅自改变房屋使用性质情况的报告进行登记，并依法及时处理。

消防、安全生产、建设、规划、出租屋综合管理机构接到报告或者发现出租房屋存在安全隐患的，应当按照职责分工责令出租人或者承租人限期整改，并依法处罚;存在重大安全隐患的，应当责令停止使用或者依法查封出租房屋，并依法处罚。

市政府应当根据需要依法另行规定处罚的具体标准和数额。

(九)出租屋综合管理机构和出租人、承租人三方应当就出租房屋的安全管理签订责任书，明确出租人、承租人的安全责任和出租屋综合管理机构的安全监督责任。

出租屋综合管理机构应当定期对出租房屋开展安全巡查。

出租屋综合管理机构和其他有关行政部门应当加强出租房屋安全知识的宣传教育，提高出租人和承租人的安全意识。

(十)供电、供气企业应当按照相关法律、法规的规定向用户发放安全手册，进行安全用电、用气宣传;定期对出租房屋安全用电、用气情况进行检查，发现安全隐患的，应当及时书面告知用户整改。对存在严重安全隐患的，依法采取停止供电、停止供气等安全保护措施。

物业管理单位发现出租房屋存在安全隐患的，应当及时向出租屋综合管理机构或者其他有关行政部门报告，并告知房屋出租人和承租人。

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(十一)鼓励知情人向有关部门举报违反出租房屋安全管理的违法行为。有关部门可以给予举报人适当的奖励。举报奖励的具体办法由市政府另行制定。

(十二)出租人或者承租人未依法履行安全责任，导致他人人身、财产受到损害的，受害人可以要求出租人或者承租人依法承担相应的赔偿责任。

有关行政部门或者企业、其他社会组织处理安全事故垫付有关赔偿款项的，垫付人可以依法向出租人或者承租人追偿。

出租人或者承租人违反治安管理规定的，公安机关应当依法实施治安管理处罚;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(十三)国家机关、事业单位、国有企业作为房屋出租人或者承租人，未履行安全责任的，对有关责任人员依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

公安、消防、安全生产、国土、建设、规划、工商、城市管理综合执法、出租屋综合管理机构等相关部门的工作人员对安全隐患情况处置不当的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(十四)本决定自公布之日起施行。

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第二编房屋租赁实务分析

六、房屋租赁合同双方权利义务分析

租赁合同是出租人将租赁物有有限期地交给承租人使用，承租人按照约定使用该租赁物并获得收益。在租赁的有效期内，承租人可以对租赁物占有、使用、收益，而不能任意处分租赁物。当租赁合同期满，承租人要将租赁物返还出租人。

(一)租赁合同中出租人权利和义务

1.出租人权利包括以下几个方面：

(1)出租人有选择承租人并获取租金收益的权利。

(2)承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

(3)利用出租房屋的外墙和屋顶做招牌、广告的收益有出租人享有，但租赁合同理由约定的除外。 2.出租人义务包括以下几个方面：

(1)交付租赁房屋。出租人应依照合同约定的时间和方式交付租赁房屋。

(2)在租赁期间保证租赁房屋符合法定用途。租赁合同是继续性合同，在其存续期间，出租应保证其物业符合法律规定的正常使用或经营范围。如对工业用地、商业用地的限制规定。

(3)对租赁房屋的瑕疵担保。出租人应担保所交付的物业能够使承租人依约正常使用、收益的状态，即交付的物业符合约定的用途。

(4)权利的瑕疵担保义务。出租人应当担保不因第三人对承租人主张物业上的权利而使承租人无法依约对租赁房屋进行使用收益。

(5)出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另行约定的除外。除正常损耗外，由于承租人故意或者过失造成损坏的应当由承租人负责维修或者承担赔偿责任。

(二)租赁合同中承租人的权利和义务

1.承租人权利包括以下几个方面： (1)同等条件下的优先购买权。

(2)在租赁期间对承租房屋的使用权与收益权。

(3)在租赁期间，租赁物发生多有权变动，不影响租赁合同的效力，即买卖不破租赁。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：a.房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;b.房屋在出租前已被人民法院查封。 2 . 承租人义务包括以下几个方面：

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(1)支付租金的义务。租金数额由当事人自行约定。 (2)按照合同约定用途使用租赁物。

(3)妥善维护租赁房屋使用状态。承租人应以善良管理人的义务，注意、保管、维护的义务，避免造成租赁房屋的毁损灭失。

(4)不得擅自改变或增设他物。承租人必须经出租人或相关管理部门同意，可以对租赁房屋进行改善或增设他物。

(5)通知义务。租赁关系存续期间，发生可能对租赁房屋造成灭失损坏的情况时承租人应尽告知义务。 (6)返还租赁物。

3. 法律责任

出租人与承租人在签订合同时，约定双方的权利义务。双方当事人应当依约履行，如果某一方未履行合同约定的义务将产生相应的法律责任。

对于违约方具体如何承担法律责任，将由双方约定的违约条款进行限制。

七、关于转租业务法律提示

《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

《深圳经济特区房屋租赁条例》第19条规定，出租人同意承租人转租的，必须采用书面形式表示，转租人与受转租人到登记机关便利登记时，应出示出租人同意转租的书面证明。

因此，根据我国相关法律法规的规定，只要经出租人许可就可以进行转租，但是转租期限不能超过原租赁期限。根据《深圳经济特区房屋租赁条例》第20条规定，转租期限届满时间与原租赁期限届满时间重合的，受转租人须在租赁期限届满钱3天将房屋交还给转租人。

八、租赁房屋备案登记的法律效力分析

《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第4条规定，当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

在现实租赁业务实施过程中，存在当事人双方签订合同与房屋租赁管理中心提供模板合同两份备案合同。若两份合同中相关内容发生冲突，应当约定以那份合同为准，将避免纠纷的发生，维护双方当事人的利益。

九、房屋租赁过程中存在的法律风险提示

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(一)承租方需要了解出租人和出租物的基本情况

1.作为承租方，应先审查租赁物是否存在法律法规禁止出租的情形，包括以下情形等：(1)未依法取得租赁物的相关证件; (2)共有租赁物未取得共有人同意的;(3)权属有争议的。

2.作为承租方，为了预防欺诈，在合同中约定，如果承租方是租赁物的所有人，必须提供相关的证明文件;如果承租方不是租赁物的所有人，必须具有转租权。

3.为了避免争议，在合同中对租赁物的基本信息应进行明确约定，如租赁物的规格、质量、数量等。

(二)租赁合同之租期条款

在合同中，约定租赁物的租赁期限，明确租赁的具体起止日期，如承租方超过租赁期使用租赁物，应支付给出租方超时使用的租金。

(三)租赁合同之租金条款

1.在合同中，明确约定租金的支付方式，以现金支付或是通过银行转账的方式(采用银行转账需写上户名、银行账号)，实行按月支付、按季还是年支付等。

2.在合同中，明确约定租金支付时间，应于每月的具体日期支付租金。如果承租方在一定宽限期内没有按期支付，应支付迟延租金或违约金或出租方可解除合同。

(四)租赁合同之保证金条款

在租赁合同订立时，合同双方当事人都尽量避免风险，预防欺诈，承租方应在合同订立前交给出租方一定的保证金或押金，应根据实际情况在租赁物价值范围内决定押金的数额。同时对于保证金退还的条件，应进行明确约定。

(五)租赁合同之转租条款

在合同中明确约定承租方是否可以转租。

1.作为承租方，经过出租方的同意，可以将租赁物转租给第三人，出租方和承租方原有的租赁关系不受转租的影响。

2.承租方未经出租方同意，擅自将租赁物转租给第三人的，出租方可以解除租赁合同，因转租造成租赁物损坏的，承租方还应承担赔偿责任。

(六)租赁合同之妥善保管责任条款

在合同中明确约定，承租方在租赁期间，应妥善保管租赁物，如果未尽妥善保管义务，造成租赁物及配套设施损毁、灭失的，应承担赔偿责任。如，应爱护并合理使用租赁物，造成损坏的还应承担修复或赔偿责任。

(七)租赁合同之维修责任条款

在合同中，对维修责任进行明确约定，出租方应确保租赁物符合约定用途，但也可以约定由承租方承担

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维修义务。

(八) 其他事项

在合同中，建议根据实际情况对双方权利义务、违约责任、诉讼管辖地等约定清楚，以降低合同履行风险和保证合同顺利履行，并尽可能保障双方的合法、合理利益。

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第二篇：中小企业的法律风险分析

——设立、经营过程中的法律风险

各位朋友：大家下午好，首先做一下自我介绍，我叫邓洁，是找大状法律服务公司签约的律师，来自新疆正通律师事务所。企业面临的风险可以分为商业风险和法律风险。中国企业更多的关注商业风险，却往往忽视另一种潜在风险，那就是法律风险，而法律风险恰恰是企业最为重要的、最为致命的风险之一。

企业的法律风险，是指企业所承担的发生潜在经济损失或其它损害的风险，包括经营性损失、民事索赔、行政或刑事处罚或制裁、企业资产受损、商誉受损等，该风险隐蔽性强、发生频率高、影响大、范围广、情况复杂、治理成本高，因而不容易为企业所认识和发觉，导致目前很多企业不够重视法律风险的事前防范，使企业的发展危机四伏。

根据法律风险产生的过程不同，企业的法律风险可以分为企业设立过程中的法律风险和企业经营过程中的法律风险两类。

本章重点阐述企业在设立过程中的法律风险问题。

一、投资者协议不完善的法律风险

《公司法》规定：设立公司，投资者应当签订股东协议或发起人协议(以下简称“投资者协议”)。投资者协议是确定投资者出资方式、出资比例等内容的基础性法律文件，是约定投资者相应权利和义务的重要法律依据。中小微企业的投资者往往不愿意出资请专业人士为其拟订出资者协议，因此，其签订的投资者协议往往存在较多的漏洞。如对公司的架构并未进行合理、充分的法律设计，则会出现对出资方式、出资期限、违约责任等未做出明确的约定等情况。日后若投资者之间在该等层面上引发争议，完全没有依据可循，进而对企业的经营发展产生不利的影响。

二、公司章程不完善的法律风险

公司章程是关于公司的组织结构、内部关系和开展公司业务活动的基本规则和依据，其被称为“公司的宪法”，是公司设立过程中应订立的最重要文件。公司章程的制定，涉及到许多原则性和专业性的东西，如果对相关法律规定不是非常熟悉，很难起草出一部较完善的章程。中小微企业中的投资者，往往不愿意花钱请专业人士为其制定公司章程，而是自己动手拟定公司章程，这些章程往往对公司经营过程中涉及的重大问题考虑不周，如股东会、监事会、总经理的职责不够明确;股东会、董事会、监事会的会议制度与表决制度规定不尽完善;公司重大决策过程，缺少法定程序和监督程序等。

实践中，由于章程不完善所导致中小微企业经营过程中出现的“股东僵局”、“董事僵局”、“内部人控制”以及“大股东操纵公司”等问题层出不穷，这些问题严重阻碍企业的发展。

三、出资方面的法律风险

根据法律、法规之规定，投资者可以以货币、实物、知识产权、土地使用权等出资，以实物、知识产权、土地使用权等非货币财产出资的，应当办理资产评估手续。股东应当足额缴纳出资，在公司成立后，股东不得抽回出资。

中小微企业在出资方面的法律风险主要有以下两点：

(1)资产评估报告失实，对于非货币财产出资的评估，严重背离其真正价值。若某一投资者的出资被严重高估，公司的全部投资者都需对公司的债权人承担出资不足的法律责任。若在法定期间内投资者无法补足公司的注册资本，工商行政管理部门则可以撤销公司登记或吊销企业的营业执照;

(2)抽逃出资导致的法律风险。有些投资者在企业成立后，即将出资从企业中抽走。根据法律规定，在此种情况下，债权人可以行使撤销权，要求公司追回股东抽逃的出资，公司若不积极追回，债权人可以追究公司的责任，工商行政管理机关亦可对此种行为，予以罚款。

四、设立中的其他法律风险

(1)投资者资格缺陷导致的风险。根据规定，法律、法规禁止从事营利性活动的人，不得成为公司股东;另外，被锁入信用信息系统的“警示信息系统”的市场主体(含自然人)，在锁入期间其投资资格受到限制。例如：被锁入“警示信息系统”的自然人，不能担任其他公司的新股东;不能担任法定代表人、董事、监事、经理、分支机构负责人等。若投资者资格存在上述缺陷，工商行政管理部门将不予进行企业登记，或撤销企业的登记。

(2)隐名投资导致的法律风险。在实践中，有些投资者以其他人名义对中小微企业进行投资，即公司登记材料中的投资者(显名投资者)与实际的投资者并不一致。若显名投资者、实际投资者及其他投资者三方关系出现紧张时，必然会导致公司经营、管理等方面出现种种问题，甚至会直接导致公司的解散。

在经营过程中，中小微企业面临的法律风险更多，这些法律风险对企业的影响也更大。

企业法律风险由不规范行为所引起，存在于企业运转的方方面面，涵盖公司治理、合同管理、融资并购、知识产权、人力资源、债权债务、税收等。有效防范企业法律风险，是企业参与市场竞争、自身发展壮大的需要和保障，必须强化法律风险意识、建立和完善规章制度、保证法务人员履行职责、加强内部监督与考核。

本章重点阐述企业在经营过程中的法律风险问题。

一、合同管理中的法律风险

合同是企业经营管理中最常涉及的法律文件。中小微企业的管理者虽然也认识到合同对企业的重要作用，但多数都未建立起较为完备的合同管理制度，也未能很好地实施合同管理工作，主要表现在以下几点：

1.订立合同的前期准备工作不全面，导致合同履行出现诸多问题。首先，大多数中小微企业在签约前，不主动调查对方当事人的签约资格，或者由于对方当事人签约资格存在缺陷而导致合同无效或被撤销，最终承担巨额的赔偿。其次，对于合同法律上有效性分析得不彻底，导致合同在履行过程中，由于缺乏有效性要件而被有关政府主管部门责令停止履行，或被政府有关主管部门处罚。最后，未建立完善的印章保管制度，导致员工私拿合同专用章或公章订立合同，而根据法律规定，这些员工“私订”的合同仍由企业来承担法律责任。

2.未建立合同会签制度，导致合同漏洞或“合同陷阱”。大部分中小微企业都未建立合同会签制度。多数情况下，合同的签署，都是由企业法定代表人一人作出决定。“一言堂”的结果，致使合同中一些明显的漏洞与“陷阱”未能及时被发现，导致企业在合同履行中承担非常不利的风险，有可能为企业带来重大损失。

3.未建立合同履行检查制度，导致合同违约，承担违约责任。企业应当建立合同履行检查制度，特别是对一些同时需要履行较多合同的中小微企业，更应如此。有些企业在某段时间内可能要履行数十个合同，若未建立合同履行检查制度，极有可能会出现因中途忘记履行某个合同而被对方追究违约责任的情形。而不按约履行，不仅会被对方追究违约金、赔偿金等，而且对企业自身的诚信，也会产生较大的负面影响。

二、企业劳动关系方面的法律风险

1.招聘“不合格”的员工导致的法律风险。中小微企业招聘“不合格”员工的法律风险，主要集中在两个方面：一方面是招用不具备专业资格的员工，致其遭受相关政府主管部门处罚;另一方面是招用处于“竞业限制期”内其他企业员工，进而被其他企业追究法律责任。

2.未签订书面劳动合同导致的法律风险。中小微企业在用工中，特别是在招用农民工的时候，往往只与劳动者进行口头约定相应劳动合同的内容。甚至在某些中小微企业里面，不签书面劳动合同，已成了一种约定俗成的惯例。而根据《中华人民共和国劳动法》规定，用人单位自用工之日起，超过1个月不满1年未与劳动者订立书面劳动合同的，应当向劳动者每月支付两倍的工资。

3.不缴或少缴社会保险费而导致的法律风险。不缴或少缴社会保险费，将对企业直接产生两方面的法律风险：一是将会导致高额的罚款。对于用人单位不按期缴纳或者少缴社会保险费的，社保征收机构的主管部门，可责令企业限期补缴欠缴数额，并自欠缴之日起，按日加收万分之五的滞纳金;逾期仍不缴纳的，可处欠缴数额2倍以上5倍以下的罚款。二是劳动者可以以此作为单方解除劳动合同的理由，并无需承担任何违约责任。

4.不依法履行劳动合同，所导致的法律风险。用人单位不依法履行劳动合同，将会导致以下法律风险：(1)企业须对劳动者承担违约责任。根据法律规定，企业不履行劳动合同，劳动者除了有权要求继续履行外，还可以要求用人单位依照《劳动合同法》第47条规定的经济补偿标准2倍的赔偿金。(2)企业将面临劳动监察部门的行政处罚。用人单位违反规定，延长劳动者工作时间的，劳动保障行政部门可以按照受侵害的劳动者每人100元以上500元以下的标准计算，对用人单位处以罚款。(3)对企业的声誉将造成极大影响，甚至会被有关部门或机构划入“黑名单”，对企业以后的招工、融资、产品进出口等产生不利影响。

三、知识产权方面的法律风险

知识产权越来越成为企业的核心竞争力，也是中小微企业在激烈的市场竞争中安身立命的筹码。中小微企业在这方面存在问题有：

1.对本企业的知识产权，不够重视。由于知识产权的取得，通常需要履行某些法定手续，缴纳一定费用。但一些中小微企业，不愿将有限的资金花费在知识产权的申请上面，从而导致本可以取得知识产权的技术、产品等无法取得法律的保护。

2.知识产权方面，侵权行为与现象严重。中小微企业在对自己知识产权漠视的同时，对其他企业的知识产权同样漠视，进而引发侵犯其他企业知识产权的行为，这种情况屡见不鲜。而侵犯知识产权的后果，企业不仅仅要承担经济上的赔偿责任，甚至要承担刑事责任。

中

小微企业在经营过程中遇到法律风险中，最为常见且也是最为关键的是财务管理方面的法律风险。财务管理，是组织企业财务活动，处理财务关系的一项经济管理工作。简单的说，就是与“钱’打交道的活动，主要包含融资活动、投资活动、会计核算、税收筹划、利润分配、破产清算等。

企业不论规模大小，这些与“钱”打交道的活动，都会存在一定程度上的法律风险，因此，做好相应的法律风险防控工作，势在必行。本章重点阐述企业在经营过程中，财务管理方面的法律风险问题。

一、民间借贷及非法集资

债券融资、股权融资、金融机构借款等方法是企业筹集资金的重要手段，但中小微企业不具备股权和债券融资的能力，基本上还是依靠向金融机构借贷来获取资金。然而通过银行等金融机构借贷利息较高，企业发展初期需要资金庞大，而且没有盈利，很容易使得资金周转不过来，导致企业停业乃至倒闭。由于中小微企业在筹资方面异常困难，致使其不得不游走于“民间借贷”与“非法集资”之间，若企业在此过程中稍有不慎，其借贷行为的合法性，将会无从保障，甚至会使得企业坠入刑事责任的“深渊”。

1.民间借贷，是指企业与自然人之间和非金融企业之间的债权债务关系。民间借贷在我国十分盛行，但若操作不慎，也很容易引发大量的非法集资案件。非金融企业之间的借贷合同，若因违反有关金融法规的规定，其借贷合同常常会被确认为无效合同。

2.非法集资是我国法律明确规定禁止的。依据《商业银行法》规定：“未经中国人民银行批准，擅自设立商业银行，或者非法吸收公众存款、变相吸收公众存款的，依法追究刑事责任”。《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》，非法集资需同时具备“四个条件”：(一)未经有关部门依法批准或者借用合法经营的形式吸收资金;(二)通过媒体、推介会等途径向社会公开宣传;(三)承诺在一定期限内还本付息;(四)向社会不特定对象吸收资金个人向30人以上吸收存款;单位向150人以上吸收存款。因此，避免企业向个人借款构成非法集资，必须确保借贷行为不突破上述四个条件的限制。

二、职务侵占及挪用资金

财务管理最大的风险，应该是资金的安全。职务侵占和挪用资金的行为，对企业的威胁最大。二者最大的区别在于：职务侵占罪以非法占为已有为目的，而挪用资金则只是暂时借用本单位的资金，没有永久占有的故意。1.职务侵占或挪用资金的手法可谓多种多样。最常见的就是截留款项，例如：销售人员利用回收货款的便利，长期拖欠不入账，供个人使用。有的甚至直接携款潜逃，企业负责人假借支付客户好处费、发放下属秘密奖等名义，白条虚报巨额资金，将相关款项占为己有等。

2.能轻易侵占或挪用公司的财产和资金，一般是因为公司的财务管理制度存在一定的漏洞所造成。例如：企业允许业务员在催款时经手现金，业务员就可以要求客户直接将货款汇入其个人银行账户或直接向客户收取现金，为侵占企业资金提供极大便利。除了企业制度不够完善和欠缺良性外，还有一部分原因是基于财务管理人员不能尽职，疏于管理所造成。

三、虚假出资及抽逃资本

投资作为财务管理重要构成部分，在其操作过程中，容易涉嫌虚假出资和抽逃资本等违法行为。抽逃资本，包括抽走货币资金、抽走非货币性资产两种形式。根据《公司法》第二百零九条规定，公司的发起人、股东在公司成立后，抽逃其出资的，责令改正，处以所抽逃出资金额5%以上10%以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

根据《公司法》第二百零八条规定，公司的发起人、股东未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，欺骗债权人和社会公众的，责令改正，处以虚假出资金额5%以上10%以下的罚款。构成犯罪的，依法追究刑事责任。并且根据《刑法》第一百五十九条规定，公司发起人、股东违反公司法的规定未交付货币、实物或者未转移财产权，虚假出资，或者在公司成立后又抽逃其出资，数额巨大、后果严重或者有其他严重情节的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处虚假出资金额，或者抽逃出资金额百分之二以上百分之十以下罚金。单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五年以下有期徒刑或者拘役。例如：劳务派遣公司。

四、虚开发票及偷逃税款

会计核算的准确性及会计信息的真实性要求，都需要企业加强发票的管理。企业必须依法领购、开具、取得、保管、缴销发票。但是，现实生活中，部分中小微企业或个人受利益的驱使，违反法律规定开具和使用发票的行为，违反法律规定偷桃税款的行为，时有发生。

1.发票，是企业经营活动的重要凭证，也是会计核算的原始依据。虚开发票，不仅骚乱国家税收征管执行经济的秩序，更会导致国家税款的减少，因此，是国家重点打击对象。虚开发票行为，包括虚开增值税专用发票和一般发票。虚开行为，包括为他人虚开、为自己虚开、让他人为自己虚开、介绍他人虚开等行为。虚开发票，情节较轻的，将会受到税务机关的行政处罚;情节较重的，将会被司法机关依法追究其刑事责任。

2.纳税人通过伪造、变造、隐匿账簿、记账凭证，或在账簿上多列支出或不列、少列收入，构成偷逃税款。一些企业以逃税漏税为目的，不遵守国家财务财税制度，玩数据游戏或者躲猫猫，擅自搞内外有别的几套帐;或者在对外贸易活动中，虚报少报品种和数量，作弊关税等。根据《中华人民共和国刑法》第二百零一条规定，纳税人采取欺骗、隐瞒手段进行虚假纳税申报或者不申报、逃避缴纳税款数额较大并且占应纳税额百分之十以上的，处三年以下有期徒刑或拘役，并处罚金;数额巨大并且占应纳税额百分之三十以上的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。偷逃税款，能将利润留存企业，但也给企业埋下安全隐患，甚至会给企业和个人带来刑事层面上的处罚。

第三篇：企业印章法律风险分析及防范

随着企业经营规模的不断扩大，工作地点不断变化，企业印章管理中的法律风险尤为突出。本文试结合企业印章管理实际，分析印章管理中存在的主要问题，提出印章管理法律风险防范对策。

一、企业印章其主要风险

印章是企业生产经营的重要凭证，在法律上意味着企业的承诺、认可和证明。一般来说，企业印章分为以下几类：一是公司和下属分公司的行政印章、合同专用章以及财务专用章，二是公司机关部门印章，三是公司党务、工会、团委及协会印章，四是项目部印章，五是公司法定代表人、负责人的个人名章。

上述不同类别的印章在企业的内部效力虽然不同，对外效力却有一定的相似之处，用印后企业都要承担相应的法律后果，都会给企业利益带来不同程度的影响。因此，企业一定要防范印章管理中可能出现的风险。

1.未经批准擅自刻制的风险。刻制印章应当经过本单位领导批准，未经批准不能擅自刻制印章。

2.未在公安机关指定单位刻制印章的风险。在公安机关指定单位刻制印章，可以直接在公安机关备案，以后需要鉴定印章真伪时就有案可查。

3.未经批准擅自使用的风险。使用印章必须经过有关部门批准，未经批准不能使用，更不能在空白介绍信或纸张上用印。

4.擅自携带印章外出的风险。印章不能离开保管人，不能擅自携带外出，特殊情况下经过批准携带外出应指定监印人。

5.未建立印章使用台账、无原始证据查询的风险。

6.印章被盗或丢失的风险。在被盗期间若有人使用，在没有充分证据的情况下，企业要承担相应责任。

7.印章特别是项目部印章被仿冒的风险。

二、当前企业印章管理中存在的主要问题

虽然印章管理中存在着各种风险，许多企业却熟视无睹，不采取措施加以防范，而是在印章管理中出现了较大问题给企业带来诉讼风险时才去亡羊补牢。目前，企业印章管理中主要存在着以下问题：

1.印章刻制的业务流程不清晰，没有审批程序，只要业务需要，领导或部门就可随便刻制印章，刻制后没有下发正式启用文件，没有明确印章使用范围和使用时间。

2.印章刻制不在公安部门指定的单位进行，不在公安机关备案，随便找一家单位刻制公章，刻完就用，为以后发生印章使用风险埋下了隐患。

3.个别企业没有印章管理方面的规章制度，使用印章未经过严格审批。印章管理人员对使用印章材料不严格审查，更有甚者在空白介绍信或空白纸张上用印。印章保管者让印章离开自已的视线或因自己没时间让他人代为盖章，在没有监管人的情况下允许他人携带印章外出。

4.个别企业没有统一的印章使用台账，采用一页纸请示的方式，请示完成后，领导审批用印的签批单由经理办公室保存，时间长了很容易丢失，无法追溯。个别单位虽有统一的用印台账，但对领导在材料上签字直接上报的文件则没有登记用印事项和用印人，以后涉及此类文件的问题同样无法追溯，形成法律风险。

5.个别企业印章保管制度不健全，未设专人保管，印章丢失或被盗后不及时报告，不及时报案，也不主动在报纸上发布公告声明作废，从而留下了潜在的用印风险。

6.个别企业为追求收益，允许不具备资质的企业挂靠施工，个别情况下甚至允许挂靠单位使用公司印章，一旦挂靠单位出现问题，企业就要承担相应责任。

7.个别企业不重视管理项目部印章，意识不到项目部印章对企业的重要性，项目部印章管理不规范，没有限定项目部印章的使用范围和使用审批程序，没有设立项目部印章使用台账，形成了项目部印章管理的空白，给企业带来较大的法律风险。

8.个别企业印章被仿冒后，未采取正确的应对措施，放任风险发生，给企业带来了不可挽回的损失。

9.个别企业在下属单位、部门、项目部被撤销和关闭后，没有及时收回和销毁这些单位的印章，造成印章的流失，形成了潜在的法律风险。

三、企业应对印章管理法律风险的措施

要解决企业印章管理中存在的问题，防范可能带来的法律风险，企业应当采取以下措施： 1.企业要建立岗位法律风险防控体系，印章管理岗位人员要签订法律风险岗位承诺书，明确印章管理岗位的法律风险防控职责;同时，要加强对印章管理岗位人员法律风险防范的教育，使其认识到印章对企业管理的重要意义，不断提高印章管理的技能和法律风险防范意识。

2.企业要制定印章管理规定，指定印章归口管理部门，明确企业各部门印章管理职责，明晰印章刻制、使用的业务流程，做到有规可依、有章可循。

3.企业新注册设立的单位在领取营业执照后，应直接到行政服务中心公安机关刻制印章并备案。

企业临时刻制印章，包括项目部印章，必须由印章管理部门统一提出，经过法律部门、专业部门审查，报公司主要领导审批。经批准后，由印章管理部门统一在公安机关指定的单位刻制并备案。印章管理部门在印章交付使用前，应下发印章启用文件，未经启用的印章不能使用。

4.企业应当建立统一的印章使用台账，制定印章使用申请表。申请使用印章的单位必须按印章管理规定履行审批程序，经过有权部门和企业领导批准。经企业领导批准后，印章使用单位应填写统一的用印登记表，企业文书人员对用印文件要认真审查，审核与申请用印内容、用印次数是否一致，然后才能在相关文件上用印。用印时必须由印章保管人员亲自用印，不能让他人代为用印，同时不能让印章离开印章保管人员的视线。

5.印章保管人员必须加强对印章的保管，未经企业主要领导批准，不允许将印章携带外出，特殊情况下需携带外出时，必须指定监印人随同。印章遗失必须在第一时间向公安机关报案，并取得报案证明，同时在当地或项目所在地报纸上刊登遗失声明。

6.企业必须定期检查印章使用情况。企业印章管理部门应按照印章管理规定组织法律、监察等部门对所属单位印章使用情况进行检查，发现问题及时采取相应措施。

7.企业应加强对项目部印章、部门印章的使用管理，限定其用途和使用审批程序，严格按公司行政公章的使用程序要求各级印章保管和使用单位。项目部印章和部门印章要严格限定使用范围，不能用于对外签订合同，不能在对外承诺、证明等材料上使用，必要时要将使用权限通知业主、原材料供应商等利益相关方。项目部和企业的部门要指定印章用印和保管人，建立使用台账，绝不允许分包方使用项目部印章。

8.企业所属部门发生变更或被撤销后，印章统一管理部门必须收缴部门印章及用印记录;所属分公司注销后，在工商注销手续完成后，必须收缴分公司包括行政印章、合同专用章、财务专用章、负责人名章等在内的全部印章及用印记录;项目部关闭后，项目部印章及用印记录必须全部上缴企业印章管理部门。企业印章管理部门会同法律部门将收缴的印章统一销毁，用印记录由印章管理部门按档案管理规定存档。

9.企业在遇到仿冒本单位或项目部印章的情况时，企业印章管理部门要及时将有关情况通报法律管理部门，由法律管理部门按法律规定解决。基本做法如下：首先，及时向公安机关报案，追究仿冒人的法律责任;其次，在相关报纸上发布澄清声明，及时知会潜在客户;再次，及时通知仿冒合同的相对人，陈述相关事实，解除相关合同，如果相对人不予配合，要及时向当地法院申请，通过法律途径认定合同无效，解除相关合同。

随着企业的不断发展，企业印章管理的难度不断加大，法律风险防范的责任更加重大。因此，企业必须将印章管理作为法律风险防控的重要内容加以谋划，以印章管理制度为基础，以印章管理业务流程为主线，以印章管理岗位法律风险承诺书为抓手，形成印章管理法律风险防控体系，只有这样，才能保证企业的和谐稳定健康持续发展。

第四篇：劳动用工合同的法律风险防范分析

随着我国社会保障体系的改革和企业劳动用工环境的变化以及劳动法律法规的日趋完善，如何有效应对劳动用工合同过程中的风险问题，对于企业显得日益重要。所以，准确把握《劳动合同法》的精神实质和主要内容，规范签订劳动用工合同，是促进企业科学、健康、高效发展的有力保障。

1998年1月1日施行的《劳动合同法》为企业明确规范了用工的形式，即：全日制劳动用工合同形式、劳务派遣下的用工形式、非全日制用工合同形式，下面笔者简要从上述三种类型的合同风险进行简要论述：

一、全日制用工劳动合同中事实劳动关系的风险防范

全日制劳动合同相对比较规范，这里将不再进行风险论述，下面将全日制劳动合同中另一隐性合同关系——事实劳动的风险进行论述。

事实劳动关系，是指用人单位与劳动者之间存在劳动关系，但没有签订书面劳动合同的情形。国家为了构建稳定和谐规范的社会劳动关系，对事实劳动关系的法律责任规定相对较为严格，因此企业应当格外重视，避免因理解分歧、管理失误等原因造成事实劳动关系，因而产生法律纠纷。

在实际工作中，企业产生事实劳动关系存在以下风险责任：

1、企业不签劳动合同的行为违反了法律的规定，属于违法用工;

2、事实劳动关系期间企业需要依法给子劳动者各项待遇，还需要支付两倍工资，增加企业的用工成本;

3、事实劳动关系在一年后可以成为无固定期限劳动合同，不利于企业人力资源的管理。

对于上述情况笔者建议在事实劳动合同方面，应做好如下工作进行风险防范：

1、按程序招聘的劳动者，在确定聘用后，在一个月之内签订规范的劳动合同。

2、对于临时雇佣劳动者产生的事实劳动关系，我们首先应转变用工理念的认识误区，在用工方面，我们除了全日制用工(即劳动合同用工)、劳务用工(即劳务派遣用工)、非全日制用工之外，没有其他任何的用工形式，因此要加强对下属单位用工权利的指导与监管，规范采用上述三种形式签订书面的用工合同。

3、对于劳动合同期满没有及时续签的，应实行劳动合同管理，并设置合同

到期提前预警程序;也可以与劳动者在劳动合同中对终止及续签条款进行约定，如可以约定劳动合同到期没有及时续签而员工又继续留用的，劳动合同自动延期一段时间等条款。

4、对于因无效合同引发的事实劳动关系，企业应遵循劳动合同订立的原则，加强对劳动合同合法性审查，避免免除企业法定责任、排除劳动者权利的条款出现。

二、劳务派遣用工中的风险防范

劳务派遣是由用工单位、劳务派遣公司、劳动者三方构成的完整劳动用工关系，因其灵活性和利于降低企业的法律风险，减少劳动纠纷而深受用工单位的喜爱，现已经成为一种被广为应用的用工方式。但是，随着《劳动合同法》的实施，法律、法规对劳动派遣单位与用工单位之间的关系进行了规范和确认，对用工单位的法律责任进行了明确规定。由于规范严格的规定，企业对于劳务派遣方面的风险应引起足够的重视。企业在劳务派遣这一用工行为中容易出现的风险责任主要有：

1、劳务派遣公司没有相应的资质，劳务派遣程序不规范，留用与劳务公司劳动合同到期的劳务工导致劳务派遣无效，从而形成劳动者与企业事实劳动关系的发生。

2、劳务派遣公司抗风险能力差，发生承担连带赔偿责任后，企业追偿无法得到实现。

3、企业与劳务派遣公司的派遣协议内容约定不规范，发生争议时，容易承担相应的责任。

为此，笔者建议应做好如下工作来进行风险防范：

1、对派遣公司进行资质审查、资信调查，选用经济实力雄厚，合法、规范经营的劳务派遣公司，增加抗风险能力。

2、在劳务派遣中，用人单位不直接参与招聘，避免引起不必要的主体混乱。如确需自己出面招聘的，应有派遣服务机构书面授权用人单位代为招聘的授权书，并在招聘时向劳动者出具以及披露派遣机构的基本情况。

3、企业应按照法定程序，制定劳务工的薪酬管理制度，并且采用以岗定薪的绩效考核模式，与企业的“正式”职工岗位分离或实行同工同酬，杜绝劳资纠纷的发生。

4、在履行派遣协议时，应当及时支付相关的服务费用，以避免不必要的法律风险。

三、非全日制用工合同

我国《劳动合同法》规定：非全日制用工是指以小时计酬为主，劳动者在同一用人单位一般平均每日工作时间不超过四小时，每周工作时间不超过二十四小时的用工形式。非全日制用工由于其适应了企业降低人工成本、推进灵活用工的客观需要，越来越多的企业根据生产经营的需要，采用非全日制用工这一灵活用工形式。但是在具体的用工管理过程中存在的风险责任有：

1、不签订书面的合同。虽然法律规定非全日制用工可以不签订书面合同，但如果因此引起纠纷时，将导致用人单位与非全日制劳动者之间的劳动关系被误判为事实劳动合同关系。

2、变相签订了非全日制用工合同。将工作时间远远超过每天四小时、每周二十四小时的不符合非全日制用工形式的用工问题，签订了非全日制用工合同，容易出现合同无效，形成事实劳动合同关系。

3、企业没有为非全日制劳动者缴纳工伤保险。一旦劳动者发生工伤事故，企业不仅要承担相应的赔偿责任，而且因其行为的违法性要受到相应的行政处罚。

对于上述情况，笔者建议在非全日制用工方面，应做好如下工作进行风险防范：

1、签订书面的非全日用工合同，明确非全日用工形式，并将相关的工作任务、时间、报酬支付等约定翔实。

2、对于与《劳动合同法》中规定的非全日制用工严重不符的，要采取其他适当的用工形式，比如增加用工人数，减少单人工作时间或其他劳务派遣或业务外包等合法规范的形式，解决工作任务的完成。

3、依据法律规定，非全日制用工的基本养老保险、基本医疗保险由用人单位通过工资的形式支付劳动者，由劳动者自己缴纳，工伤保险则是由用人单位进行交纳的一种强制保险，企业应从经济效益、社会效益的长远利益考虑，按国家法律规定交纳工伤保险。

企业的经济效益来源于企业的精细化管理，加强企业人力资源方面的管理，合理合法地规范企业的用工行为、用工制度，防范化解法律风险的发生，构建和谐稳定的企业劳动关系，为企业的发展提供劳动合同制度上的有力支持。

第五篇：最终用户使用盗版软件的法律风险分析

最终用户使用盗版软件的法律风险分析沈恒德博士/文

叶月琴/文

一、计算机软件最终用户

计算机软件最终用户是与计算机软件开发商、经销商相对应的概念，指为商业目的或者非商业目的而使用计算机软件的个人、企业或者其他组织。

最高人民法院于2002年10月12日颁布的《关于审理著作权民事纠纷案件适宜和法律若干问题的解释》(下称“《解释》”)，明确使用了“计算机软件用户”这一概念。“计算机软件用户”，即通常意义的计算机软件最终用户。

与“计算机软件用户”类似的提法，曾经在《计算机软件保护条例》(2002年1月1日起实施，下称“《条例》”)中出现过，但《条例》中使用的是“软件的合法复制品所有人”、“软件复制品持有人”概念，这两个概念相对宽泛一些。

二、最终用户使用盗版软件的现状及体现形式美国商业软件联盟(SBA)于2004年7月8日公布的一项全球软件盗版情况调查结果称，2003年全球计算机软件盗版率为36%，而中国的盗版率高达93%，远远超出了全球计算机软件盗版率。尽管该调查的真实性有待确认，但是中国软件行业盗版率畸高确实是一个不争的事实。其中，最终用户使用盗版软件已被绝大多数的软件开发企业列为目前最严重的软件盗版形式。

2003年年底，信息产业部电子知识产权咨询服务中心和中国软件行业协会联合对238家软件企业、270家单位用户、1000名个人用户进行了调查，结果显示，我国最终用户使用盗版软件主要体现为：

1、最终用户相互之间非法拷贝及超过许可使用的范围使用软件。

2、使用盗版光盘。

3、使用所购买的计算机硬件预装的盗版软件。

4、通过服务器的方式滥用软件。

5、从网络上下载、使用未经授权的软件。

软件著作权人在打击软件盗版行为时，通常需要考虑取证的难易程度，打击盗版所需的成本、取得的收益等问题。因此，在权衡利弊之后，以商业目的使用盗版软件的单位用户已经成为软件著作权人继盗版软件厂商、经销商后的又一打击盗版重点。

三、对使用盗版软件的最终用户的查处现状

1、行政管理途径

在打击软件盗版行为链中，除软件著作权人外，媒体通常还提到四方面的行政管理机构：版权管理机构、工商行政管理机构、公安局、海关。

由于各种媒体对盗版软件查处行的报道越来越频繁、深入，因此，很多非法律人士都认为，只要是以上四方面行政管理机关，都有权对已发生的软件盗版行为进行查处，包括对最终用户的查处。

事实上，以上四个方面的行政管理机构中，仅有版权管理机构，如国家版权局及其下属版权行政管理机构已经获得明确的法律授权，有权对最终用户使用盗版软件的行为进行查处。其他三个机构的管理权限则主要涉及经营者的商业经营行为，而不具有对最终用户进行直接查处的权限。例如，根据《工商行政管理暂行规定》(1995年12月19日起实施)，工商行政管理机构的职责主要涉及对经营者的经营行为进行管理，落实到软件盗版查处行为中，工商行政管理机关有权对销售盗版软件的经销商进行查处。

随着法律法规的进一步完善，版权行政管理机构已经在加大对最终用户使用盗版软件行为的查处力度。但是，由于版权行政管理机构设置上的问题，其查处力度仍然极为有限。实践中，行政管理机构往往很少主动行使行政管理职权，而是在软件著作权人提出申请的前提下，就某一最终用户的软件进行情况进行清查。核查属实的，出具相应的《行政处罚书》或者其他行政文书。

2、司法途径

计算机软件侵权纠纷案件属于知识产权纠纷案件的一种，其审理具有一定的难度。按照现行规定，只有中级人民法院，以及获得高级人民法院授权的基层人民法院才具有管辖权。

人民法院受理计算机软件著作权人诉最终用户软件侵权案件，起始于1997年广东省高院受理的香港PU公司、北京京延电子有限公司诉广州雅芳化妆品有限公司计算机软件侵权纠纷案件。雅芳一案，一审法院支持了原告关于被告实施了软件侵权行为的主张，判决被告应当承担相应的赔偿责任。但是，最高人民法院1999年对该案进行复审后，裁定发回重审，后无下文。因此，尽管雅芳一案是计算机软件著作权人追究最终用户的法律责任的开端，但该案并不是我国司法支持追究使用盗版软件的最终用户的法律责任的开端。

我国司法意义上支持追究使用盗版软件的最终用户的开端，应归于2002年11月14日，上海市第一中级人民法院审理、判决的美国Autodesk公司、加拿大Discreet公司诉上海对点文化传播公司计算机软件侵权纠纷案。该案是《关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》实施后，人民法院就最终用户使用盗版软件所应承担的法律责任作出的第一例判决，尽管该案赔偿额只有人民币50万元，却终结了“最终用户使用盗版软件不违法”的年代。

在对点文化公司软件侵权案之后，根据不完全统计，仅2002年底至2003年，北京市第二中级人民法院就受理了八起计算机软件著作权人起诉软件最终用户侵犯其计算机软件著作权并请求赔偿其经济损失的案件。二中院已审理判决的案例中，其中包括已为媒体广泛报导、分析、论证的Autodesk公司诉北京龙发装饰公司计算机软件侵权纠纷案。由于龙发公司在其9个网点使用了Autodesk公司的5种软件共计60多套软件产品，并为北京市版权局的行政处罚文书所证实，龙发公司在该案中的结局是惨痛的，除被北京市版权局处以行政罚款27万元以外，还被法院判令赔偿Autodesk公司经济损失149万元，赔偿Autodesk公司诉讼合理支出32250元。鉴于该案已为众媒体所报道、分析、论证，在此不予赘述。

四、最终用户使用盗版软件存在的法律风险

1、适用法律

国家版权局于1995年8月23日颁布并被国务院转发的《关于不得使用非法复制的计算机软件通知》明确规定，“任何单位在其计算机系统中不得使用未经授权的计算机软件。”

国务院于2000年6月24日颁布并实施的《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》第23条明确规定，“为了保护中外著作权人的合法权益，任何单位在其计算机系统中不得使用未经授权许可的软件产品”。

此外，我国已初步建成了以《中华人民共和国著作权法》、《计算机软件保护条例》、《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》为核心的计算机软件著作权保护体系。其中，《计算机软件保护条例》成为行政机构、人民法院查处最终用户使用盗版软件时适用的最主要、最直接的法律依据。

2、法律风险

根据已有法律及司法解释的规定，最终用户使用盗版软件的，应承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任;同时损害社会公共利益的，还要承担停止侵权、没收违法所得、没收并销毁侵权复制品并处罚款的行政责任;触犯刑律的，依照刑法关于侵犯著作权罪、销售侵权复制品罪的规定依法追究刑事责任。案件的实际情况不同，最终用户所应承担的法律责任也会有较大的不同。

已有的软件著作权人追究使用盗版软件的最终用户的法律责任案例中，为取得第一手的证据材料，软件著作权人通常会借助版权行政管理机构行政查处的手段对最终用户使用盗版软件的情况进行核查，然后根据行政查处结果向人民法院提起诉讼，要求最终用户承担相应的法律责任。因此，最终用户使用盗版软件，将面临承担行政责任、民事责任的法律风险。

五、当前使用盗版软件的企业的应对措施

鉴于使用依法获得授权的软件是我国法律法规对政府机关、企事业单位及个人的基本要求。对于最终用户以商业目的使用盗版软件的行为进行查处，将极有可能成为我国行政管理机关下一步工作的重点。

同时，软件著作权人已经充分意识到由行政管理机关对最终用户使用盗版软件的行为进行查处后，相应的《行政处罚书》成为他们在随后的针对最终用户提起的赔偿诉讼中、主张最终用户使用盗版软件的最强有力的证据材料。

因此，使用盗版软件的企业应当积极、努力做好以下预防措施及事后措施：

1、出于遵守国家法律、法规的规定，并且，为避免使用盗版软件所可能带来的风险，正在使用盗版软件的企业，请及时停止使用侵权软件，充分利用其他已开放许可证的替代软件，以尊重他人知识产权。

2、对于本企业的软件购买情况进行核查，收集整理相应的软件购买合同、安装合同与发票，以及其他有利于证明软件合法化的证明材料。

3、出于业务连续性的考虑，无法及时停止使用侵权软件的，请对本企业所使用的盗版软件情形进行核查，对其性质作出分析，确认本企业使用盗版软件的行为属于上述我国最终用户使用盗版软件的哪一种形式。

4、搜集所使用的盗版软件的相关的、如果通过正常途径采购的软件价格信息，以及市场上同种类、同功能、同用途的其他软件(含国产软件)的价格信息，制定相应的正版软件购买计划，或者软件正版化计划。

5、为避免处于被动状态，企业在确定所使用盗版软件的类型后，应当与所使用的盗版软件正版厂商就软件正版化事宜进行积极的接洽;或者，与盗版软件具有相同、近似功能的，其他价位较低的软件厂商就软件购买事宜进行积极的接洽。这两个步骤可以同时进行，也可以先进行后一步骤。

6、企业应当加强企业管理，对企业进行分区域、分规则管理，并制定来访人员登记制度，以确保任何与业务无关的第三方非经过本企业人员指引，或者未经履行登记程序，无法进入企业的工作区域，无法随意了解到企业所使用的工具软件的具体情况。

7、从技术的角度，确保接待行政机关人员时，在遭遇行政机关的查处前，能够及时、迅速地将正在使用的盗版软件删除，或者使用其他技术手段，使查处机关无法接触到所使用的盗版软件。

8、企业应当明确，无论由哪一家行政机关对本企业的软件行为进行查处，无论该行政机关是否存在超越行政职责范围实施行政行为、存在过激行为的情形，企业对于行政机关执行的具体行政行为均负有协助的义务。但是，在提供协助之前，企业有权要求行政机关的工作人员出示工作证件，并问明查处事由。如有可能，请记录在案。

9、针对行政机关出具的行政处罚书，或者其他行政文书，企业在接收到以后，不应当只是顺从地接受相应的行政处罚，或者接受行政查处，而是可以依据《行政复议法》或者《行政诉讼法》的相关规定，在法定期限内，进行行政答辩，陈述答辩理由，或者提起行政复议、行政诉讼，以使行政处罚书或者其他行政文书无法在短期内发生效力，或者无法发生法律效力。

10、无论企业与盗版软件正版厂商、替代软件的厂商接洽程度如何，盗版软件使用企业在遭受行政查处后，均应当立即停止使用盗版软件的行为，并尽可能地以书面的方式将停止使用盗版软件的行为固定下来。

11、做好被正版软件著作权人起诉的准备。在以上措施的执行过程中，盗版软件使用企业最好能够聘请专业的律师提供相应的法律服务，律师介入得越早，越有利于企业在软件正版化的过程中把握主动地位。律师在这个过程中能够发挥的作用有：

1、协助盗版软件使用者对软件的使用情况进行清查，结合盗版软件使用者的实际情况，确定软件正版化方案、步骤。

2、根据现行法律规定，对主张对软件享有著作权的权利人的权利状况进行分析，制定应对策略。

3、应要求，参加软件正版化过程中发生的各种商务谈判。

4、对突发事件进行处理，例如，与行政管理机关进行接触、接洽。

六、最终用户计算机软件侵权案例介绍

以下案例中，当事人所处的行业尽管与建筑行业稍有差异，但除此以外，计算机软件侵权的行为、处理结果上均存在着共通性。因此作为范例作简单的陈述。

1、当事人

原告(被上诉人)：北京A科技发展有限公司(下称“A公司”) 第一被告(上诉人)：北京B旅游顾问有限公司(下称“B公司”) 第二被告(上诉人)：吴XX

2、事实情况

(1)2001年12月31日，力天软件——旅游ERP V2.0软件获得软件著作权登记，著作权人为A公司。

(2)2002年3月21日，B公司依法成立。同年5月9日，B公司的吴XX向案外人冯XX支付5000元，冯XX出具收据载明该款项为“B公司订房软件”费用。

(3)2002年8月15日，北京市版权局对B公司正在使用的网络订房管理系统软件进行拷贝，北京市国信公证处对该过程进行了公证。中国版权保护中心将拷贝的上述软件与A公司的力天软件——旅游ERP V2.0软件进行同异性比对，鉴定结论为：“

1、两软件均采用PowerBuilder编程，数据库环境为ORACLE。

2、两软件的系统数据库结构完全相同，用户数据库结构除少量变化外完全相同。

3、两软件的程序模块名称除极少量对象名称外，其他名称完全相同„„通过以上对比，可以认定B公司使用的软件是力天旅游软件稍加改动的复制件。”

(4)2003年2月19日，北京市版权局再次对B公司正在使用的网络订房管理系统软件进行拷贝，北京市国信公证处对该过程进行了公证。中国版权保护中心将此次拷贝软件与2002年8月15日在B公司拷贝的软件进行同异性比对，鉴定结论如下：“

1、两次取证软件的运行结果基本相同。

2、旧版、新版软件程序文件完全相同，其中12个程序完全相同。

3、旧版、新版软件的程序模块名称除增加6个对象、缺少1个对象，另有12个对象大小不同外，其他对象名称大小完全相同。通过以上对比，可以认定两次取于B公司的软件基本相同。”

(5)2003年4月7日，B公司与北京C公司签订软件销售合同，约定北京C公司向B公司出售订房软件系统，价格为3万元，B公司只能自己使用该软件，不能出售和出租该软件。2003年8月27日，B公司向北京C公司支付3万元。

(6)原告的诉讼请求包括(1)请求判令被告停止侵权;(2)请求判令被告赔偿损失100万元及为制止侵权的费用26332元。

3、一审法院观点

(1)A公司作为力天软件--旅游ERP V2.0软件的著作权人，其依法享有的著作权受我国著作权法保护。

(2)被告B公司所使用的订房系统软件经两次鉴定为A公司享有著作权的软件稍加改动的复制品，B公司作为最终用户，对其商业经营中使用此软件不能提供持有该软件的合法手续，证明其合法购买的事实，故应认定其运行使用的软件为侵权复制品，行为构成侵权，B公司主观过错明显，应承担停止侵权、赔偿损失的民事责任。B公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响本院依据查明的事实依法做出裁判。

(3)被告吴XX作为侵权软件的具体购买经办人，主观上亦有过错，对此亦应承担连带责任。吴XX辩称否认侵权，与事实不符，于法无据，本院不予采信。

(4)A公司要求二被告赔偿经济损失100万元及制止侵权的费用26,332元，证据不足，本院将综合考虑B公司、吴XX使用涉案软件的商业目的、主观过错程度、实施侵权行为的方式及后果等因素确定赔偿数额，不再全额支持其诉讼请求。

4、一审法院判决结果

(1)B公司、吴XX停止使用A公司的力天软件-旅游ERP V2.0软件;

(2)B公司、吴XX共同赔偿A公司的经济损失及诉讼合理支出费用共计二十五万元。

5、二审法院审理结果

被告对一审判决不服，提出了上诉。二审法院审理过程中查明的事实与一审法院查明的事实基本相同，但是，二审法院认为：

(1)被告吴XX虽然是侵权软件的具体购买经办人，但该软件的具体用途及款项支付情况均表明吴XX的上述行为是职务行为，其行为后果应及于B公司，因此，吴XX的购买行为不构成侵权，不应承担法律责任。

(2)原审法院认定B公司向A公司支付的赔偿数额过高，缺乏事实和法律依据，应当根据订房涉案软件的正常市场价格、B公司的软件使用情况、过错程度、侵权行为及后果等因素确定赔偿数额。

因此，二审法院判决： (1)撤销一审法院判决;

(2)B公司停止使用并删除力天软件——旅游ERP V2.0软件;

(3)B公司赔偿A公司的经济损失及因诉讼支出的合理费用共计十四万元; (4)驳回A公司的其他诉讼请求。