运营常见问题范文

2022-06-04

第一篇：运营常见问题范文

招商常见问题破解、后期运营维护

导语招商工作是商业地产项目从纸上谈兵到切实落地的重要一环，2014年商业地产形势的诸多变化使招商工作难上加难，赢商网特推出“如何做好招商”系列专题，从招商团队建设、前期工作筹备，招商推广方案、招商策略、谈判技巧、后期运营维护，以及主力店招商攻略、三四线城市招商难题破解等方面进行全方位实战解读。本招商系列专题共分四期，本期为第四期——“常见问题破解&后期运营管理”。

招商常见问题破解招商难的根本原因并不在于承租商资源越来越少了，而在于招商营销工作缺乏针对性和说服力，缺乏对商户不同心态的具体了解和把握，缺乏对项目本身优劣长短的客观看待以及与之相应的营销举措。招商就是为商户服务，首先建立在是否了解你的目标客户真正的需求，没有调研就没有发言权。第二就是招商是永不停止的工作，好的购物中心是调整出来的，而不是定位和招商一步到位就能成功的。

1、开发商：招商常见误区

(一)招商失败原因&破解策略

①盲目定位、不切实际：理智的做法是根据周围的消费群体以及居民的收入来决定如何定位，定位过低会损害开发商的利益，而定位过高，则会造成商家今后的经营成本过高，不敢问津。

②过分强调市场环境的影响：很多地产开发商在感慨市场是越来越难做了，于是招商人员过分强调受市场环境的影响，不能正确地分析自己的优势和劣势从而制定有效的招商策略。从另一方面看，越来越难做也表明着机遇越来越多。

③招商期望值过高：期望值过高的表现主要体现在租金上。开发商最终应考虑的是商场整体的经营效益，整体的商业氛围，整体的购物环境，不能只简单地计算所谓的利润，而应留给经营者更多的空间。 ④缺乏持续经营的商业管理理念：很多开发商认为客户进来了就万事大吉了，这是一个很大的误区。开发商招来了客户，还要注意协助客户经营，客户生存得越久，商场就越旺，以后招商就越容易，升值也就越快。总的来说，规划设计不合格，商家“望楼兴叹”，招商营销工作缺少针对性，招商质量把关不严，租赁合约设计不利商家利益等，这都是普遍存在的问题。商业地产招商应做到“招得进，留得住”。商业地产开发要破解招商难题，就必须把经营理念渗透到每个环节，主要从定位、规划设计、租金等方面着手。

(二)招商难点解析

绝大多数开发商感到“招商难”，其实都是项目前期选址、定位、规划、设计当中的问题不断累积而成。可是，几乎每个开发商都是遇到招商困境的时候才“头疼医头，脚疼医脚”。招商难点解析之一：僧多粥少

消费市场年平均增幅在13%左右，而商业地产投资的增幅却都在24%以上。商业地产的供给远远超过了商业发展的需求，造成闲置是必然的结局。

招商难点解析之二：思维失误

在项目规划、设计、招商、建设之前先要进行项目的定位，这是商业地产开发的基本原则之一。现代百货毛利大概17%，纯利一般是6%左右，如果商场租金太高，商户是否能够承受?招商不是简单地把商家“圈”在一起，更重要的是留商、养商。

招商难点解析之三：团队缺位

几乎所有商业地产领域的开发商都会感叹专业人才、专业团队的稀缺。商业地产招商是横跨地产和商业行业的一个工作，要求招商人员具有复合型的知识结构、工作经验和技能，而目前人才市场上这种既懂商业又懂地产的复合型人才少而又少，具备制订招商策略、能够带团队的招商管理人才就更是稀缺。

2、招商人员：普遍存在的不足&解决方法

(一)普遍存在的10大问题

①项目介绍不详实

原因：对项目不熟悉;对竞争项目不了解;迷信自己的个人魅力，这种情况特别见于年轻女性员工。

解决办法：认真学习项目公开招商以前的招商讲习，确实了解及熟读所有资料;多讲多练，不断修正自己的措辞;随时请教老员工和部门主管;端正招商观念，明确让客户认可自己所定尺度，明确商铺招商最终目的。

②未做客户追踪

原因：现场繁忙，没有空闲;自以为客户追踪效果不大;招商人员之间协调不够，害怕重复追踪同一客户。

解决办法：每日设立规定时间，建立客户档案，并按成交的可能性分门别类;依照列出的客户名单，大家协调主动追踪;电话追踪或人员拜访，都应事先想好理由和措辞，以避免客户生厌;每日追踪，记录在案，分析客户考虑的因素，并且及时汇报现场经理，相互探讨说服的办法;尽量避免电话游说，最好能邀请来现场，可以充分借用各种道具，以提高成交概率

③任意答应客户要求

④不善运用现场道具

⑤对奖金制度不满 ⑥客户喜欢却迟迟不决定

⑦客户下定金后迟迟不来签订合同

⑧退定或退房

⑨一铺二租

⑩合同范本填写错误

(二)导致招商失败的11大症状症状如下： ①意向客户数量不足; ②意向客户质量不佳; ③后期阶段跟进不足; ④一棵树上渐进吊死;

⑤五力模型执行缺失; ⑥方法不坚持不创新;

⑦抽风式招商要不得; ⑧城市太穷没有市场;

⑨决心失败决定失败; ⑩急于成功导致失败;

⑾企业层面的基本功不扎实。

俗话说得好：“对症下药才能药到病除”。招商失败一定是多种原因的集合，客观分析出失败的具体原因，才能有针对性地找到有效的方法。首先，把存在的不足和问题列出来，招商就已经成功了一半。若没有针对性地去解决问题，盲目招商则永远是事倍功半。因此，了解招商失败的主要症状非常有助于招商工作的调整和实施。

3、如何克服以下招商常见问题?

问题1:在招商过程中往往会有冷场的情况，广告做出去了许多，但是打电话和来看店铺的人却寥寥无几?这种情况我们招商部门该如何面对?

对策：首先是招商人员从自身找原因。想想自己是不是把广告发出去后就一直坐在招商部等客户来电来访，我们能做的是一定要走出去接触客户，同时吸收他们的经验，只有在和客户面对面的交流时你才能知道他们的要求是什么，知道他们理想中的价位又是什么，在交流过程中你也可以听一下他们意见，建议应该经营什么东西，这样在不知不觉中客户的意见会对你起一些参考性的作用，也许使你在工作中少走很多弯路。

问题2：招商合同是由招商方制定的，政策上或许会偏向招商方，这样客户在签合同的过程中就容易挑字眼，如果谈不好可能以前的努力全白费，因此招商方对合同的解释非常重要，那么如何解释?

对策：首先要吃透合同，包括补充协议、管理协议等都要吃透，要做到客户问什么都能很透

彻地回答，有些新职员没有经验，对合同研究得也不深刻，因此在面对客户提问的时候就有些手足无措，不能很好地解答客户的问题，这样客户在心理上就有一种感觉，觉得合同不平等，从而不想签，那工作就前功尽弃了。只有熟悉商业的操作方法，分析得有条有理，他才会对你感兴趣，双方有了信任感才会有合作的可能。

问题3：如何定租金才恰当?如何立约才能发挥出合同的激励功能?

对策：比起定额租金，百分比租金更能强化双方"利益同享、风险共担"的共同体意识。"定额累退"(商户达到一定营业额后，开发商降低抽成百分比)，则比固定比率更能激励商户进一步搞好经营。再如，给带动力强的承租大户以财产保险、减免杂费等赠与，变相降租，这都是有效招商举措。以商品服务结构为例，可以用优先、优惠等条件引导商家，来帮助购物中心完善业态业种。如购物中心招标新项目，在同等条件下，对入驻两年以上的商户给予优先中标，最初两年的租金还可优惠20%。提高承租商的服务水准，同样可以租约来引导，如把购物中心的《服务规范》和商家各自的《服务标准》都作为合同附件。

问题4：主力店品牌评估，牌子越大越好吗?

对策：应该引入怎样的主力店?怎样的主力店有助于促进购物中心的整体经营?开发商在这个问题上，常常陷入“唯品牌论”，非世界500强不招，非一线品牌不招。前些时候，商业项目以引入沃尔玛、家乐福为荣;目前，大多数开发商都心心念念想要引入LV、Gucci等世界顶级品牌。很多时候，这种想法将把招商工作引入误区。在大型购物中心的招商过程中，往往存在这样一个现实：即主力店招商是亏损的，主力店凭借品牌优势，往往将低成本运营作为一个首要的先决条件。给付租金不高，甚至于还要附加一些苛刻的条件，购物中心在这种前提下获利的可能性并不大。

后期：招商运营管理高质量的招商是成功运营的前提条件、而成功的运营又是后期高租金回报率的重要保证。因此运营就显得尤为重要。

1、招商运营：阶段性工作流程与内容在招商的整个过程中，从招商筹备期、商户进驻期、试营业期、运营调整期到运营稳定期，每一个阶段都需要制定详细的工作计划。

每个阶段层层推进，才能将招商、商业运营与物业服务有机结合,充分整合有效资源，深度满足业主、消费者、商家、开发商的多方服务需求。

试营业期

①全面跟进工作，视察场地、洽谈租赁、条款、签约等过程;

②商业整体装修风格定调;

③管理公司内部信息系统管理，完善商业经营的各种流程;

④商业整体形象设计;

⑤协助商户进场装修，与工程公司协调入图审批、装修等工程问题;

⑥协助公关、广告公司安排新闻发布会、记者会、并作广泛试业宣传;

⑦商业管理信息系统咨询;

⑧筹备商业开业庆典活动。

运营调整期

①梳理商圈辐射空白点

②整理商户数据分析商家优劣势，得出经营调整策略

③日常推广活动，如联合商户促销活动

④客流、车流的合理调配

⑤商户档案管理

⑥租赁管理及商户优化

⑦硬件配合指示引导服务

2、招商推广与运营策略

前期工作完成后，项目开始步入开业阶段。所谓“万事开头难”，一个综合体式物业经营的成功与否，最关键是能否按原有拟定的经营业态分布商铺并全部开张营业(最好是统一开业)。必须注意特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在商业布局、建筑外型、色彩、人流动线以及内部结构等产品策略力求突破雷同，突出个性，而且在广告宣传、价格确定、促销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。

以下资料重点从招商安排和运营来展开： ①招商安排：业态布局、市场定位、招商推广、招商计划及时间节点、招商策略与价格策略、租金的收取方式、招商人员配置与岗位职能、

②商业运营：开业旺场策略、几种的常见的运营管理模式、差异化战略、综合型商业常见的几种病症及解决建议、商场可持续经营策略、品牌维护和提升。

2、招商推广与运营策略

万达营运部制定的开业后的维护方案非常系统和全面，包括以下七点：

①经营状况分析(商铺销售分析、商场客流分析)

②市场调研：制定计划、实施调查、形成报告 ③招商方案编制：时机(经营布局、品类发生重大调整，较大范围或重要空铺)、编制方案的依据及内容。 ④商源储备：收集整理商户信息、跟踪更新。

⑤租赁情况分析：建立商铺情况档案、空铺情况统计、品牌调整

⑥合同管理：签订前审批、合同签订、归档管理

⑦内场灯箱广告招商：市场调研、招投标管理、广告管理

本资料中对这7点的工作要点、执行管理部门、执行要求做了非常详尽的规划。

第二篇：运营执行面试问题举例：

1、可以简单自我介绍下(个人经历，兴趣爱好，购物习惯……);

2、可以简单说一下你的上一份工作内容是什么?什么原因促使你来应聘运营执行这个岗位的?

3、过去是否有淘宝开店或淘宝运营执行等相关的工作经验?

4、你自己是如何认识淘宝运营执行的?

5、对于运营执行的一些具体工作事项是否清晰?对商品信息管理、后台编辑、产品上下架操作等方面是否熟练

6、是否看得懂店铺简单的装修代码，可以运用Dreamweaver软件快速完成每次的改版装修任务?

7、过去是否有过推广的经验，对于店铺引流有什么想法?

8、对自己有怎样的职业规划，可以分享下?

9、你对我们(公司)有什么疑问和要了解的?

10、可以说一下自己的期望薪资吗?

第三篇：产业园区运营背后的问题

聚焦当前产业园区升温背后存在的问题，主要包括：

一是重房产，轻产业。宜居宜业，配套完善是园区建设方面达成的共识，但是部分园区存在舍本逐末，过度强调地产项目开发，而轻视产业环境搭建的问题，随之带来空置率高企，新区变成“鬼城”。

二是投机迹象显现。由于工业用地价格较低，不少开发商采用以工业项目立项，然后进行土地用途变更，开发商用和住宅项目，或者二次转让获取高额土地升值收益。从市场来看，由于住宅地产投资空间受到挤压，不少投资力量开始转移方向，工业地产成为热钱和游资躲开调控的新避风港。

三是园区用地低价出让。当前，一线城市工业用地稀缺性逐渐显现，工业用地价格普遍大幅上涨;而二线城市为吸引更多投资，同时加大各开发区的建设力度，工业用地价格普遍有所下调。在激烈的招商竞争中，较不发达地区不得不祭出土地作为吸引企业的筹码，甚至一些地方为了讨好大房企，故意低价把园区用地卖给开发商，进行所谓的招商引资。

四是只招商，不择商。由于大部分园区都由政府主导开发，出于政绩和招商压力，在招商过程中，不少园区违背产业规划，不加选择盲目引进，最终造成项目不落地形成企业空巢，或是产业链条混乱成为大杂院，带来土地资源的严重闲置和浪费。

五是园区政策履约难。为吸引企业入园，部分园区管理者在企业入园之初承诺大量优惠政策，但在入园之后，出现违约，造成企业利益严重受损，园区公信力下降，制约园区的持续发展。

六是企业创新成本不断提高。伴随着城市范围的扩大，以及轨道交通的延伸，曾经处于城市边缘地带的园区逐渐城区化，其地价也逐渐提高，这既削弱了园区的竞争力，也造成企业经营成本和创新成本的提高。

七是忽视环保，工业园区成污染重灾区。为留住企业，不少园区放宽入园标准，忽视园区企业的排污治污。园区管理者监管缺位，甚至与污染企业形成利益同盟，造成当地生态环境受到严重损害，不但破坏了原有的经济发展基础，甚至已威胁到当地人口的身体健康。

总体来说，中国产业园区开发还存在着缺乏统一规划，量多质差等问题，资源浪费和粗放发展的园区依然比比皆是，许多园区产业结构趋同，产业定位不清楚，部分园区产业集群弱，产业关联性低，研发能力不强，创新环境建设滞后。即便是一些比较成熟的园区也面临着各种挑战。

当前，中国正致力于产业结构升级，大力发展战略性新兴产业，这为各种产业园区的发展提供了难得的机遇，各地都在争抓这种机遇，希望有关部门重视其中存在的问题，给予正确引导，刹住各种歪风。

第四篇：关注：酒店运营管理常见误区！

1、功能大而全：一个酒店想干好多事

评定一个酒店是否星级会考虑功能方面，三星以上酒店都大而全，健身房、美容美发、小卖部、餐厅、会议室、宴会厅、游泳池、商务中心、机票预订、大堂吧、行政酒廊等等，不一而足。酒店的设计不是根据市场的实际情况，而是根据星级标准规定。不管客人需不需要，一股脑儿地都给整上。大部分

三、四星级酒店的配套设施都不挣钱，投资白白浪费不算，还要花费许多人工和维护成本。这种生搬硬套的星级标准，不知道浪费了多少资源。小县城里都会建五星。一些设计师因循守旧，弄得中国几乎所有的星级酒店都一个样。不仅功能大而全，并且毫无特色个性。

2、无用的服务：门童、行李员

门童就是帮你拉门的，甚至还有为你拉厕所门的。行李员多是门童兼，他们都属于礼宾服务。客人到店，不管啥事儿，都可以让礼宾代办，小事如拉门、订餐、叫车，大事如照看孩子、寄存行李等。这些都是豪华酒店为了差异化服务而创新的，许多酒店，档次没这么高也东施效颦。通常这些人也是最容易挣小费的，拉厕所门、拉行李这么容易的事情，大部分人都是亲自做，不需要别人帮忙。

除了豪华酒店，绝大部分酒店都可以考虑取消门童和行李员，这种服务费人工，但客人并不欣赏。

3、高大上的大堂、大堂吧

一般高档酒店大堂，没有个一两层挑高好像就不能叫大堂。大堂面积不是考虑功能性的，而是视觉和感官上的。时尚也是必不可少的。且不说水晶灯、大理石这些名贵材料，不入流的艺术品和工艺品也是随处可见。但是大家都模仿，都往这个方向奔，就有些过了。大部分酒店光鲜在大堂，寒酸在客房，客房家具老式，棉织品陈旧，墙壁斑驳。

酒店的大堂吧是为了方便酒店客人会客、休闲设置的，有些高档酒店的大堂吧也成了社区的聚会场所。但是大部分酒店大堂吧成了一种呆板的标准配置，没有评不上星级，有了就要经营收费。大堂吧通常装修豪华，饮料收费也贵，业主在投资上不会少花钱。如果不能将大堂吧经营好，最好不设大堂吧;即使设了，也不要收费，可以对酒店客人免费开放。

4、繁琐的入住登记和退房

入住登记是大家诟病最多的一件事情。一是时间长，即使没有排队等待，办一个入住花上10-15分钟属于正常，还有收押金。应该房价是多少就收多少钱，如果需要在酒店消费签单，信用卡授权就行。

退房的高峰是早晨8点左右和中午12:00前，往往要排队。国外住酒店是可以没有退房的，你刷了信用卡之后，酒店会根据你的消费从信用卡里扣款。

中国的退房制度主要是基于两点：一是你在住宿期间的签单，比如餐饮、娱乐、小卖部等等;二是怕你将客房东西顺走。所以，退房的时候要查房，前台等到客房服务员确认后，才给你办理退房手续。

5、高价：高房价、收费Wi-Fi、电话费酒店的定价方式一直是高开低走，门市价越高，显得酒店越高档，越牛逼。但是一般人还是会选择低价位的酒店。

在光纤没有普及的时候，许多高档酒店的WIFI都是收费的。时至今日，还有许多酒店，尤其是高档酒店，收取WIFI费用，对于顾客却是失望的一部分。

跟WI-FI相对应的是电话依然收费，而且费用不菲。酒店可以没有客房电话，但是不能没有高速WI-FI。

6、套房

套房确实给许多人带来方便，比如家庭、儿童、领导。但是实际上酒店的房型实在太多，单人房、标准房、大床房、豪华房、行政房、行政套房、总统套房......这样做的目的，一是为了满足不同客户的需求。二是为了收益最大化，诱导客人升级，提高平均房价。

7、房间里太多无用设施

越来越多的人会在酒店办公，希望有一个够大的办公空间。这个要求许多高档酒店都是可以满足的。但在实际运营过程中，桌面上被酒店管理方放了太多东西：宾客指南、订餐菜单、文具、电话、电视节目单、促销单页…，有的还有当日报纸，杂志，讲究的再放一个台灯。这是画蛇添足，其实客人只想要一个写字台而已。

地毯的使用是为了彰显高档，气派，脚踩在上面舒服，声音小。但是，酒店客房住客的更换频率很高，什么样的客人都有，地毯的保洁和对健康的影响就成了问题。地毯跟床罩一样，可能是酒店里最不卫生的两样东西。浴缸也是酒店行业早期创新的一种。那时候浴缸刚刚出来，一些豪华酒店率先采用，许多酒店纷纷仿效。建议一般酒店根本不需要配备浴缸，而是将淋浴做好：淋浴区尽量大，淋蓬头尽量大水温、水压合适稳定，热水做回水，冷热水做变频稳压泵等。即节省了业主的投资，又加强了客户体验。

小冰箱、闹钟和保险柜等都是多此一举的设施。

第五篇：运营一款游戏的问题

会遇到的问题

1.游戏产品的定位：

当游戏立项之后，开发方向和设计核心已经确定完毕，通过商业计划书中的各种分析手段以及市场竞争的情况，我们可以清楚游戏的定位，当一款游戏市场定位后基本就决定了以后的目标消费者，以及通过哪些去运营。

2.如何建立起有效的品牌?

经营好游戏离不开品牌管理，在进行有效的品牌管理前，我们同样需要处理一些比较重要的问题，如比我的游戏的logo是什么?游戏的名称叫什么?宣传口号是什么?这个游戏品牌是否能够挖掘出来品牌故事?

拿中青宝网的天道游戏来说，因为是一款以战国为背景的强pk网游，所以浓郁古风的且不失动感的logo自然是不错的选择。天道轮回，以杀止杀也是很好的宣传口号。

如何能够挖掘比较好的品牌故事呢，这个问题可大可小，可以贯穿游戏始终，这点个人觉得梦幻诛仙做的非常不错，从放出消息开始，通过有效的媒介策略，很好的诠释了梦幻诛仙的这个主题。比如刚开始以“完美时空第一款2d游戏”到“游戏内置类qq的交互系统”再到“独特的游戏飞行系统”都足足吊足了玩家的眼球，自然对于梦幻诛仙品牌的建立会有极大的好处。

3.你的游戏卖点是什么?

想做好运营，首先我们要知道我们的卖点是什么，哪些是我们的核心优势，哪些是我们的特色，在充分了解你的游戏卖点之后，就可以做营销策划案了，只有这样才能有的放矢。

比如，巨人上线时的特色之一就是美女认证，梦幻诛仙的核心优势是飞行系统。

4.你的游戏的目标消费者是谁?

不是所有游戏都能满足所有人，就像30多岁的人不玩魔兽而偏向选择2d游戏一样，所以我们一定要知道我们的目标消费者是谁?他们在那里?典型用户都在做什么?只有这样，我们才能够有的放矢的进行营销，才能够更好的制定我们的运营策略。

比如抗战游戏，如果在军事杂志上投放广告应该有一定的效果;再比如星际家园等科幻题材的游戏与科幻世界杂志进行合作也是非常不错的选择。

用户群分级举例

a) 非常关注你的产品的网络游戏用户，他们最可能成为你的用户

b) 你可以宣传推广到，并引起他们注意的网络游戏用户

c) 一些到处寻找新游戏的网络游戏用户

d) 同类网络游戏的用户

e) 异类网络游戏的用户