农村宅基地置换政策

第一篇：农村宅基地置换政策

【农村宅基地面积标准】莱芜市农村宅基地登记发证政策界限

在宅基地使用权登记发证工作中，应严格依照《物权法》、《土地登记办法》和有关法律、法规及政策规定，切实解决宅基地使用权登记发证工作中存在的问题，严把宅基地使用权登记关口。

1、本次农村宅基地登记发证是市政府根据《物权法》、《土地管理法》及《土地登记办法》的规定，在全市范围内对宅基地使用权实行的土地总登记。已经登记发证的宅基地和未经登记的宅基地均在本次登记范围内，本次登记前为各户颁发的《集体土地使用证》(宅基地)证书作废，符合政策的换发新证书。土地改革时期，以莱芜县人民政府颁发的土地房产证(包括新泰县人民政府、沂源县人民政府为原寨子乡、黄庄镇颁发的土地房产证)已不具有法律效力，须重新登记发证。

2、严格落实农村村民一户只能拥有一处宅基地的法律规定。除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的，不予受理。

3、严格执行城镇居民不能在农村购买和违法建造住宅的规定。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。

4、严格执行宅基地面积标准。宅基地面积不得超过省规定的标准，对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

(1)1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，农村村民建房占用的宅基地，在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记。

(2)1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过规定面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记。

(3)1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府依法实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照规定的面积标准重新进行登记。

(4)农村村民的农业生产附属用地，如沼气池、猪羊圈舍等，可作为该农户的生产性建设用地，不计入宅基地面积范围。非农业生产附属用地应计入宅基地面积，如车库等。

5、已经取得《集体土地使用证》，但至今闲置的宅基地，已满两年未建的宅基地，由集体经济组织收回宅基地使用权。

6、已经发生转让且受让人在本村有户口的，符合一户只能拥有一处宅基地的法律规定的，可以进行登记发证;已经发生转让但受让

人在本村无户口的，只统计备案，不予登记发证。受让人应当缴纳有偿使用费。

7、未经批准擅自占用公路、铁路两侧控制区范围内土地修建的住宅，不予登记发证。

8、因历史原因形成的国有土地所有权与集体土地所有权区分不清时，要严格按照土地确权的有关规定，在依法确定土地所有权的性质后，再进行宅基地使用权登记发证，严禁在国有土地上颁发《集体土地使用证》和在集体土地上颁发《国有土地使用证》。

9、因历史原因或其他特殊原因形成的一处宅基地有几户共有，且难以划分使用范围，可作为共有土地使用权宗地处理。各户可自行协议分摊面积，无法分摊的按共同共有处理。农村村民一户申请第二宗共有宅基地使用权登记的，应当受理，同时应当缴纳有偿使用费。

10、城镇居民(含华侨)原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可以进行登记发证。应当缴纳有偿使用费。

11、集中居住区的居民住房按照一户一宅的的法律规定办理。城镇居民、原有宅基地未退出的农村居民不得购买。

12、严禁工作中营私舞弊、弄虚作假的行为，维护农村宅基地确权登记发证工作的严肃性和法律性。

第二篇：农村宅基地法律政策有哪些内容

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农村宅基地法律政策有哪些内容

如今国家为了加强对农村宅基地的管理，减少因宅基地所引起的纠纷问题，出台了宅基地相关法律政策，那么农村宅基地法律政策你了解多少呢?今天赢了网小编来为大家作介绍，请大家继续往下阅读。

农村宅基地法律政策

第一章 总 则

第一条 为了规范和加强农村宅基地管理，合理利用土地资源，切实保护耕地，根据《中华人民共和国土地管理法》、 《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《浙江省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》等法律、法规和政策规定，结合本县实际，制定本办法。

第二条 本办法所称农村宅基地，是指农村村民合法使用或依法批准，

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用于建造住宅(包括附属用房和庭院等，下同)的集体所有土地。

第三条 本办法适用于本县行政区域内农村的宅基地管理。

第四条 县土地行政主管部门主管本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

乡(镇)人民政府负责本行政区域内农村宅基地的管理和监督工作。

第五条 农村村民建造住宅必须符合乡(镇)土地利用总体规划，城乡规划。鼓励自然村向中心村，下山移民、脱贫小区集聚;鼓励统建、联建和建造公寓式住宅，控制独立式住宅。

严格控制用地规模，人均建设用地指标应当符合有关规定。

严格控制地质灾害易发区内和利用山体切坡建房，确实无法避让的，应治理达到安全要求后方可建造。

第六条 农村村民建造住宅应当与旧村改造、土地整理、宅基地复垦相结合，充分利用原有的宅基地、村内空闲地和村周边的丘陵坡地，严格控制占用耕地建造住宅，不得在基本农田保护区内建造住宅。

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第七条 农村村民建造住宅(包括新建、扩建、移建、拆建)应当依法办理用地审批手续。涉及占用农用地的应当依法办理农用地转用报批手续;涉及交通、林地、水利等用地的，还应分别取得有关部门的许可或同意。

第八条 农村村民宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。实施村镇规划进行旧村、旧城改造需要调整宅基地的，原宅基地使用人应当服从。

第二章 申请条件和审批程序

第九条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，宅基地面积标准(包括附属用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超过125平方米;使用其他土地最高不得超过140平方米;山区有条件利用荒地、荒坡的，最高不得超过160平方米。

宅基地的用地面积限额为：三人及三人以下的农户75m2以内，四人的农户100m2以内，五人的农户110m2以内;六人及六人以上的农户125m2以内。

使用非耕地的，每档最高可增加15m2;山区有条件利用荒坡、荒山建房的，每档最高可增加35m2。

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实施旧村改造、下山移民拆除面积超出用地限额20 m2以上的，可放宽一个档次的用地限额。

第十条 建房农户人口计算：

(一)建房人口计算以本户农村常住户口为准。已领取独生子女证的，可增加一人计算建房人口;

(二)现役军人(不含军官)、在校大中专学生、服刑人员可计算建房人口。城镇居民的配偶是农村户口，又没有享受房改政策的，经其所在单位核实并出具证明，可在其配偶申请建房时计入建房人口;

(三)违反计划生育政策规定未依法接受处理的，不计算建房人口。

第十一条 宅基地面积计算：

(一)建筑物和构筑物以墙外包为界，接拼的以墙中或柱中为界;

(二)挑出的阳台和楼梯等以突出部分垂直投影计算占地面积，但底层不得构筑;

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(三)由二户或二户以上使用同一宗土地的，用地面积按房屋产权的建筑面积与总面积的比例分摊;弄堂用地，使用 楼上的农户分摊面积为一半，其余为共用面积;

(四)通过购买商品房和以公开有偿出让方式取得国有土地使用权或集体土地有偿流转取得的集体土地使用权不计入宅基地面积。

第十二条 符合立户条件的子女在申请宅基地计算限额时，父母除留足合理限额外，超过部分应合理计算到子女户。

现有宅基地面积超限额的农户，在按规划申请旧房拆建、迁建时，应核减超限额部分。

第十三条 有下列情形之一的，可申请宅基地：

(一)因国家或集体建设、移民、灾毁等需要迁建、重建的;

(二)实施城市、村庄和集镇规划或旧村改造，需要调整拆迁的;

(三)现有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标准需重建、扩建的;

(四)已具备分户条件且原有宅基地面积尚未达到本办法规定限额标

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准需重建、扩建的;

(五)经县人民政府批准，农村集体经济组织引进或招聘的专业技术人员，确需在农村安家落户的;

(六)离休、退休、退职的职工，复员军人和华侨、侨眷、港澳台同胞持合法证明回原籍定居的;

(七)法律、法规、规章另有规定的。

第十四条 有下列情形之一的，其宅基地申请不予批准：

(一)宅基地面积已达到本规定的标准再申请新宅基地的，但为实施村庄和集镇规划进行旧村改造的除外;

(二)出租、出卖或者以其他形式转让宅基地及其地上建筑物(缺房户合理调剂的除外)，或者将住宅改作他用，再申请宅基地的;

(三)以所有家庭成员作为一户申请宅基地并被批准后，不具备分户条件或不合理分户申请宅基地的;

(四)子女已立户且符合立户条件，其父母再单独申请宅基地的;

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(五)拟实施旧村改造的区块或实施规划撤并的自然村，在原宅基地上建住宅的;

(六)对不需要居住的住房不拆除、所占宅基地不交回村集体的;

(七)违法建房未依法处理结案的;

(八)其他不符合申请建房条件的。

第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权：

(一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外);

(二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的;

(三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的;

(四)骗取批准或非法转让宅基地的;

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(五)其他应收回宅基地使用权情形的。

第十六条 为乡(镇)村公共设施和公益事业建设或者实施城市、集镇和村庄规划进行旧城、旧镇、旧村改造，经依法批准收回土地使用权的，对土地使用权人给予适当补偿;地上建筑物，可根据其实际情况予以合理补偿。

第十七条 农村村民申请宅基地，应当向常住户口所在地的村民委员会或村集体经济组织提出书面申请，经村民委员会或村集体经济组织讨论同意，并将申请宅基地户主名单、家庭人口、原有房屋间数面积、申请建房占地面积、位置等张榜公布后无异议的，取得乡村建设规划许可证或建设用地规划许可证后，报乡(镇)人民政府审查，县土地行政主管部门审核，由县人民政府批准，其批准结果由村民委员会予以公布。

第十八条 经批准回乡落户的职工、军人和其他人员申请建造住宅的，应当持有原所在单位或者原户口所在地乡(镇)人民政府出具的无住房证明材料，并经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积标准与村民同等对待。

经批准回乡定居的华侨、台湾和港澳同胞、外籍华人申请建造住宅的，

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应经户口所在地村民委员会或村集体经济组织同意后，方可申请建房，其宅基地面积可按照本办法第九条标准参照执行。

第十九条 农村村民建造住宅，应严格按照批准的宅基地面积、规划层数、高度及质量标准进行施工。各乡(镇)人民政府、村应加强农户建房过程中的监督管理，县土地行政主管部门对农户建房要做到审查、放样、验收三到场。

第二十条 个人建造住宅依法取得的宅基地应当按有关规定办理土地使用权登记。农户在建房竣工验收合格后30日内向县土地行政主管部门申请土地登记，领取集体土地使用证。

因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移依法改变土地使用权的，在合同生效后30日内向县土地行政主管部门申请办理土地使用权变更登记手续。

第三章 监督管理

第二十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住宅的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

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超过本办法规定的标准，多占的土地以非法占用土地论处。

第二十二条 县土地行政主管部门对非法占用土地或者超过批准的面积多占土地建造住宅的，应当责令其停止建设;对拒不停止、继续施工的，有权拆除继续违法抢建部分的建筑物和其他设施，并可以查封、暂扣用于施工的工具、设备、建筑材料等。各乡(镇)人民政府和有关部门予以协助配合。

第二十三条 在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。

第二十四条 违反本办法第十五条规定的，由县土地行政主管部门责令其限期交还土地使用权，逾期仍不交还的，申请人民法院强制执行。

第二十五条 违反本办法第二十条规定，不及时办理土地使用权登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处2000元以下的罚款。不及时办理土地使用权变更登记的，由县土地行政主管部门责令限期办理;逾期不办理的，给予警告，并可处每平方米10元以上20元以下的罚款。

第二十六条 阻挠、干涉、妨碍工作人员依法执行公务的，依照《中

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华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚;构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第二十七条 县土地行政主管部门的工作人员玩忽职守，滥用职权，徇私舞弊的，依法给予行政处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。

通过小编为大家介绍的农村宅基地法律政策可以看出，政策主要由三部分组成：总则、申请条件和审批程序、监督管理。三部分都有具体的条文规定，首先大家要明确的是宅基地归集体所有，居民只有使用权，希望大家在阅读后可以有所了解。

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 未婚同居的一方有没有继承权_哪些人享有继承权 http://s.yingle.com/w/mf/556111.html

 深圳离婚起诉状样本

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  婚姻家庭法的概念 http://s.yingle.com/w/mf/556107.html 房产继承的法定程序是怎样的_房产继承会产生哪些费用 http://s.yingle.com/w/mf/556105.html

 侵害荣誉权应负什么法律责任

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 提起离婚诉讼人的条件

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 起诉离婚的法定程序

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 协议离婚后因抚养费数额变化引纠纷 http://s.yingle.com/w/mf/556098.html

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 哪些人不准提出离婚

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  什么是离婚自由 http://s.yingle.com/w/mf/556079.html 不能通过民政机关办理离婚手续的情况 http://s.yingle.com/w/mf/556077.html

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 离婚协议签订后还能反悔吗

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  你够结婚的条件吗 http://s.yingle.com/w/mf/556068.html 离婚

协

议

书

主

要

内

容

http://s.yingle.com/w/mf/556066.html

 房屋赠与如何办理_房屋赠与程序是什么_费用是多少 http://s.yingle.com/w/mf/556063.html

 婚内离婚协议的特征

http://s.yingle.com/w/mf/556061.html

 起诉离婚的法律程序及疑难解释

(八) http://s.yingle.com/w/mf/556059.html

 房产继承需要交哪些税费_房产继承需要哪些证明 http://s.yingle.com/w/mf/556058.html

 北京婚姻登记信息年底将实现联网 http://s.yingle.com/w/mf/556056.html

 继承人如何取得应继承份额_遗嘱人立有数份遗嘱怎么办 http://s.yingle.com/w/mf/556054.html

 打工仔告交管局侵犯荣誉权

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 用法律保护隐私权值得期待

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 打印遗嘱是否有效_打印遗嘱的效力怎样认定 http://s.yingle.com/w/mf/556048.html

 婚姻登记机关不予受理协议离婚的情形 http://s.yingle.com/w/mf/556045.html

  事实婚姻如何离婚 http://s.yingle.com/w/mf/556043.html 继子能否继承继父的遗产_遗产继承的方式有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/556041.html

 办理协议离婚对申请人有何要求

http://s.yingle.com/w/mf/556040.html

 遗嘱人可否捺指印代替签名_代书遗嘱需具备的条件 http://s.yingle.com/w/mf/556037.html

 单方面向法院起诉离婚的程序

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 自愿协议离婚有那些程序

http://s.yingle.com/w/mf/556034.html

 遗嘱变更或撤销方式有哪些_会发生哪些效力 http://s.yingle.com/w/mf/556032.html

 办理协议离婚时要经过哪些程序

http://s.yingle.com/w/mf/556029.html

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 如何维护自己的荣誉权

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 遗嘱应该由什么人负责执行_遗嘱执行人的义务有哪些 http://s.yingle.com/w/mf/556025.html

 起诉离婚需要具备哪些条件

http://s.yingle.com/w/mf/556023.html

 新婚姻法有关协议离婚的条件

(二) http://s.yingle.com/w/mf/556022.html

 再婚夫妻有相互继承权吗_再婚遗产如何继承分割 http://s.yingle.com/w/mf/556020.html

 父亲告儿子要求精神赡养只为见儿子一面 http://s.yingle.com/w/mf/556017.html

 公证遗嘱应按什么方式订立_公证遗嘱可以变更吗 http://s.yingle.com/w/mf/556015.html

 起诉离婚的法律程序及疑难解释

(七) http://s.yingle.com/w/mf/556014.html

 收养女有房产继承权吗_谁可以继承被继承人的房产 http://s.yingle.com/w/mf/556011.html

 遭遇家庭暴力诉请离婚

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  离婚诉讼费 http://s.yingle.com/w/mf/556004.html 放弃继承应当在何时提出_继承权放弃后还能恢复吗 http://s.yingle.com/w/mf/556001.html

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  协议离婚必备条件 http://s.yingle.com/w/mf/555991.html 遗嘱在哪些情况下失效_遗嘱失效部分的遗产怎么处理 http://s.yingle.com/w/mf/555990.html

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  离婚诉讼程序 http://s.yingle.com/w/mf/555942.html 为争荣誉权

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 双军人异地怎样办理结婚手续

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第三篇：北京农村宅基地现状与政策调研的结论与建议要点

北京农村宅基地现状与政策调研的

结论与建议要点

—北京农村宅基地权属确认政策研究成果汇报

北京市农村宅基地权属确认政策研究，是市国土资源局委托市农村经济研究中心组织课题组完成的一项课题。从2007年4月开始，历时一年九个月，取得四项成果。

1、进行访问调查和抽样调查(58个村、1.2万户，均超过总体的1%)，形成了《北京市农村宅基地使用现状调查报告》。

2、对国家和北京市有关农村宅基地法规政策从历史沿革和专题两方面进行整理，并收集本市区县具体规定和外省市管理法规，编印了《农村宅基地法规政策摘编》一书。

3、完成了《北京市农村宅基地权属确认政策研究报告》。

4、形成《关于北京市农村宅基地使用权登记发证有关政策的若干意见(代拟稿)》。

现将此次宅基地现状调查和政策研究得出的结论和建议要点汇报如下。

一、农村宅基地制度的演变与评价

1、现行农村宅基地制度框架起源于农村高级社时期，形成于计划经济时代;农村改革后管理机制强化，经济转轨中农宅流转政策逐步收紧，当今面临深层次的新问题。

2、现行农村宅基地制度的要点是：一宅两制，房地分离;无偿使用，长期不变;政府管制，不准流通【1】;强调福利，漠视产权【2】。

3、现行农村宅基地制度的评析。

(1)现行宅基地制度使农民获得了基本公平的住宅用地保障，实现了农村居者有其屋;严格的审批程序，避免了农地的乱占滥用，节约了土地;使宅基地管理大体有序有效，有利于农村稳定。

(2)现行宅基地制度虽然在计划体制时代维护了公有制和集体经济，在社会转型时期却导致了一系列新问题新矛盾的发生，例如，乱占滥用几度大量发生，闲臵房在积累，宅基地难以收回，农宅流转难以实现，致使资源资产浪费，等等。

(3)现行农村宅基地制度具有集体成员的福利性质，奠定了农村住房保障的基础。但却没有反应出宅基地的商品价值和财产性质，也成为当今农村宅基地使用问题的症结。

(4)现行宅基地法规政策发育不成熟，一是法规自身存有缺陷，许多规定难以执行，二是法规政策调整过于滞后，不能适应环境的变化和地区的差别。

(5)农村宅基地管理权高度集中于政府，宅基地集体所有者的权益被边缘化，基层的积极性难以发挥，致使问题成堆，久拖不决。

二、北京郊区农村宅基地利用人群变化与功能改变

1、郊区农村宅基地总面积没有大增加，违章数量有限， 【1】 政府管制，包括宅基地的用途管制，宅基地计划指标和申报审批权、农房流转权等。1963年在《中央关于各地对社员宅基地问题作一些补充规定的通知》中规定：“社员有买卖或租赁房屋的权利。房屋出卖以后，宅基地的使用权即随之转移给新房主。”1998以前，法律法规允许某些城镇居民经过批准可以无偿或有偿取得农村宅基地盖房。1999年5月国务院办公厅39号文则规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建宅”。不仅宅基地流转，连农民房屋买卖的权利也受到严格限制。 【2】《物权法》虽然把宅基地列入用益物权，但只赋予农户占有和使用两项权利，把一般用益物权具有的收益权抹掉了，在《物权法释义》中只强调宅基地是福利保障，不讲财产权。(见《物权法》1

17、152条;人大法工委《物权法释义》第336-337页) 管理有序有效。

自从1962年宣布农村宅基地归集体所有，至今已经46年。改革以前农民温饱没有解决，农村新盖房数量少，村庄扩展不明显;上世纪80年代，郊区农村出现建房热。农村居民点用地1981年土地概查为 116.72万亩; 1992年土地详查为127.74万亩，2001年二次土地详查为133 .43万亩， 20年农村居民点占地增加16.71万亩，增长14.32%，年均递增0.67 %。由于城市扩张使一批村庄消失，2007年农村居民点用地比2001年还减少了1.39万亩。

上述数据表明，北京郊区贯彻执行国家宅基地法规政策是认真的，管理是有效的，宅基地管理没有失控。农村居民点占地稍有扩大，但不是造成耕地减少的主要原因。农村宅基地管理保持有序有效局面。违章建房占用宅基地并不是当今郊区宅基地管理的突出矛盾。

2、郊区村庄已经成为本地农民、城乡居民和外来人口共同利用的居民点，居住人口大量增加，村庄占地节约潜力有限。

京郊农村人口结构发生重大变化，已成为农民与居民、原住民与外来人口集聚地，村民就业多样化的社区。据北京市第二次农业普查，2006年末，居住在行政村地域内(村庄)的人口中本市农业户籍人口占52 %，本市非农业户籍人口占16.6 %，外来人口占31.4 %。近郊区村庄的外来人口已超过本地人。边远的集镇和旅游地也有不少的城市居民和外来农民工。

1990年京郊农业户籍人口达到392.0万人，为高峰值，此后不断下降，2006年降至292万，16年减少100万人。减 少25%。同时,2006年农村本市户籍的从业人员中，有50.8万人离家到乡镇外就业，占26.5 %;本市农业户籍人口已有31.8万到城镇居住，占农业户籍人口的10.9 % 。

但是村庄常住人口没有减少，反而不断增加，2006年末，居住在行政村地域内(村落)的常住户为143.6万户、501.6万人。比1996年第一次农业普查多出121.8万人，增幅32.1%。

另有调查数据显示，在北京居住半年以上的流动人口从1997年的146.3万增长到2006年的383.4万，九年间增加了237万。在北京居住5年以上的流动人口从1997年的16.4%上升到2005年的33.9%。纯外来人口家庭户97.6万户，接近北京市家庭总户数的五分之一。在北京流动人口中存在三分之一以上的‛不流动‛人口，已经成为事实上的‚新移民‛。

京郊农村村庄的人口结构及总量的变化，是对传统观念的颠覆。从中可得到这样的启示：其一，农村宅基地不再为农民专用，使用人已趋向多元化，‚农村宅基地使用人‛应予以新的概念;其

二、城市化不意味着乡村的消失，在一定的时期，还表现乡村人口的增长。因此，按乡村人口将大量减少为指导思想编制的农村土地利用规划计划，应该予以调整修正。

《北京城市总体规划(2004～2020)》安排，规划期内城镇建设用地增加500平方公里;与此相对应，要求村镇建设用地则由842平方公里减至300平方公里，减少542平方公里、节省64.4%。这样的安排根据不足，恐怕难以实现。【1】

3、世界城市和绿色北京的定位，使郊区农业农村的生态服务价值日益重要，农家院与山川大地空气人文等资源结合在一起，成为城里人向往的好去处

市统计部门与有关单位研究提出了农业生态服务价值的计算方案。初步测算，2006年北京市农业生态服务价值为5813.96亿元。其中，一是来自农林牧渔业生产的经济价值269.97亿元，二是将农业特有的生态优势向

二、三产业延伸所产生的农业生态经济服务价值为42.92亿元，三是农业范畴中的自然资源为人类的生存和生活环境带来涵养水源、保育土壤、固碳制氧、净化环境、生物多样性等功能，按一定系数贴现后的农业生态环境服务价值为5501.07亿元。生态服务总价值已经和京郊地区生产总值(2006年为5935.4亿元)不相上下。这个计算,使人们对郊区农业农村(包括农宅)的功能地位刮目相看。

2006年末，全市实际经营的农业观光园1230个，从事民俗旅游的村630个，民俗旅游接待户8726户，观光园和民俗旅游从业人员7.11万人;接待人数达到2193.13万人次，总收入14.15亿元。城里人看重 【1】规划编制者做出这样的安排，依据的是两个判断;一是“农村居民点比较分散，宅基地超标严重，大部分为平房，土地集约利用程度低。2003年，北京村民委员会3975个，北京农业人口为318万人，人均建设用地面积约为265平方米，远远高于国家标准150平方米的高限。”二是预计农民减少，2020年农民200万人，按人均150平方米计算，农村只需300平方公里就够了。实际情况是，农村并非只是农民居住。2006年行政村地域内常住人口501.6万人，以此计算，人均建设用地只有168平方米，并没有严重超标。村庄占地有节约的潜力，主要是平原地区，而那里居住的并非只是本地农民，必须考虑大量外来人口居住用地的因素。

的就是乡村和农户体现的生态环境与人文价值。

4、市场化、城市化和生态化，引起农村宅院功能的变化，生产资料的功能、环境功能和财产性功能突出出来，需要承认和保护。

主要表现为四个方面：

一是房屋出租。近郊最突出，成为农民财产性收入的主要来源。2007年郊区农民人均租金收入487元，其中近郊1439元，朝阳区达2228元，占人均纯收入13284元的16.8 %。同时为大量外来人口解决了居住问题，为企事业减低了人工成本，为社会营造了基本有序和谐的环境，实现多方共赢。不能以‚瓦片经济‛加以蔑视。

二是经营‚农家乐‛，发展观光休闲农业。市场很大，收入可观。 三是住宅出卖。上世纪80--90年代城镇居民在农村卖房或申请宅基地建房逐渐增多，并为法律法规所允许。1999年国务院办公厅的一个通知才予以制止。据农业普查，2006年行政村常住人口中有户籍为村外市内(含村外乡内、乡外县内、县外市内)的人口31.7万人;外来人口157.5万人。合计189.2万人，占村庄常住人口的37.7%。他们在村内租房或买房常住。其中在农村购买农宅的至少有几万户，几十万人。

四是在拆迁时获取高额补偿。市政府2003年124号令确认了农宅拆迁补偿包括宅基地区位补偿价和房屋重臵成新价，等于承认了宅基地使用权是农民的财产权，有权获得级差收益。

目前，随着土地价格攀升和补偿标准提高，农宅价格上涨，农民对宅基地的重视已经到了‚寸土必争‛的程度。在城乡结合部的农院几乎全都建成房屋，用来出租，并等待拆迁获得尽多的补偿。一些农民卖房多年又反悔，以农房不能卖给城里人的政策为由要求法院宣布‚合同无效‛，也是受拆迁补偿利益吸引诱发的。农村存有闲臵农宅不愿轻易处理，主要成因也是房主看重宅院的财产性质，储备积蓄以追求更大经济利益。

5、郊区农村宅基地利用的未来演变趋势

生产方式决定生活方式、居住方式。宅基地与住房要为人类的生存繁衍与经济社会发展服务。在可预见的未来，郊区农村的演变，大体有三种类型，城镇化地区，农村将变成城市，大部分农民将上楼，过城市生活;乡村化地区，以二三产业为主，保留一些农业，变成城乡居民、本地与外来人口混居的社会;生态化地区，基本保留农村的风貌，不断提高生态服务价值和城市后花园的功能【2】。

不论哪类地区，宅基地使用权的财产功能都将保持，居住功能和生产资料功能会有差别。

现行宅基地制度必须顺应时代，进行改革与创新，以适应我国特色社会主义制度与市场经济体制和城乡一体化新格局。其演变将趋同城市住宅，建立农村住宅保障制度，同时继续在一般农村和生态发展区注意保留农村的居住方式和文化特色。

三、几个突出的政策处臵问题

【】• 2张强：《郊区化与非农化进程中村庄演变趋势及对策》，载《北京城乡发展报告(2007～2008)》

1、面积超标和一户多宅成因复杂，需要实事求是对待。 据抽样调查，农村宅基地实际面积超过4分地的，占现有宅院的39.37% 。而形成原因复杂，一是合作化前的祖产老院，当时不存在‚宅基地标准‛。二是社队批准同意形成，利用的是非耕地，或避免土地切割零碎,提倡发展民俗旅游形成接待大院，等等。三是房主长期劳动投入，通过劈山填坑拓展宅基地，多发生山区零散村落。四是违章占地，包括少批多占、挤街占道等，多是个别发生。由此来看，绝大多数面积超标事由，是客观造成的，宅基地使用者在超标形成中处于被动地位，不应承担超标责任。

法律规定‚一户一宅‛，实际上农村存在‚一户多宅‛，并在发展。据我们的抽样调查,‛一户多宅‛占7.53%。据农业普查数据，2006年末拥有2处住宅的11.81万户，占8.22%;拥有3处以上住宅的0.78万户，占0.55%。一户多宅的成因，一是接受继承和赠与必然发生;二是购买农宅或建新不拆旧、为子女预先建造而没用等。在确权时即使不确定其使用权，也难以依法收回。‚一户多宅‛既有在一地多宅，也有异地多宅，前者容易查清定性，后者不易查清定性，而且难以确权。由此看出，‚一户多宅‛的出现和积累，是农村人口消长和人口结构演变的必然，是叠加宅基地政策的缺陷造成的。

据此，对现有农宅确权登记工作，在宅基地面积上不宜用一个面积标准论是非;不能以适用于新申请划拨宅基地的‚一户一宅‛的硬约束，否认多数现存‚一户多宅‛的合法性、合理性。在对待面积超标和一户多宅问题上，应以稳定民心、和谐社会为大局，适当放宽政策，尊重历史，维持并认定现状宅基地面积的合法性，确认合情合理形成的‚一户多宅‛的宅基地使用权;对个别的少数的违法占用的宅基地可暂缓接受登记，等待处臵。确认超标占用宅基地和‚一户多宅‛，确实有失公平，可在今后宅基地制度改革中解决。

2、转非转居农民数量大，其宅院处理政策性很强。

计划经济时期，农民只有在国家招工转干时才能户籍农转非，发生数量有限，没有与农村宅基地使用形成矛盾。改革开放后，城乡人口流动放开，农转非条件放宽，农转非人员骤然增多。其后果也不再都是时来运转步步登高，转非不转工者有之，转居失业者有之，转非仍在农村居住者有之，还不同程度地依赖原有农宅。

农户变成居民户，大多进城定居，但多数保留原地的农宅。农转非后的农宅不再居住，继续保留宅基地，与农村宅基地用于村民(社员、农民)的原意相抵触。对此，北京市政府1989年《39号令》规定：‚由农业户口转为非农业户口以后另有住房的，其原有宅基地由集体经济组织收回。宅基地上的房屋和其他附着物应由原房屋所有人自行拆除;也可以经乡政府批准，按照规定的价格出售给符合申请建房用地条件的村民。‛有的区县政府还作出了‚一年之后必须自行拆除房屋‛的强制性规定 。但是。由于规定脱离现实，无法实施。原来处臵规定不了了之。

据推算，至今，北京农村农转非累计人数100多万人。农村宅基地使用登记确权工作必须正视这种状况，并作出相应政策规定。历史实践证明，采取‚收回‛一刀切的政策行不通。 其实，农转非使用农村宅基地之所以能成问题，根源在于宅基地制度的缺陷，症结是‚房‛‚地‛政策分离和宅基地无偿使用，也只能通过制度创新来解决。以宅基地使用登记发证而言，如同对待面积超标，可以对农转非宅基地先确认其使用权，在制度改革中再解决农转非居民与农民使用宅基地的区别性政策。

3、城镇居民和非本村农民购买农宅的处臵问题，需要慎重研究。 (1)农宅买卖是发展趋势，情况多样。

农村改革初期以前，农宅买卖是个别的，多在村民‚内部‛发生。由于社会发展，居民购买农宅逐渐增多。现状调查显示，农宅买卖约占农户的4%左右，买卖情况多样，多数为私下交易。城镇居民和非本村(特别是外省市)农民购买农宅触及了政策红线，是宅基地确权必须慎重对待的问题。

(2)居民和外来农民购买农宅是社会发展的必然，正面社会效应明显。

农民买房的原因多是对空余住宅的处臵，是主动地将固定财产变现的经济行为，并非迫于贫困危难变卖家产。绝大多数也是另有住宅才肯出卖原住宅，房价一般也高于本地农民之间的交易。

在京郊购买农宅的城镇居民绝大多数是中低收入人群，外来农民也是在京打工就业者，为居住、工作而买，图的是环境和低价，调查中未曾发现一个富翁大款房地产商为经营房地产购买零散的农宅。

居民购买农宅产生了积极的社会经济效应;个别的毁约纠纷官司也是政策缺陷导致的，司法处臵不当纵容的。因此，禁止居民购买农宅令，受到城乡群众和基层干部的质疑，卖房毁约案件的不当判决造成恶劣后果，引起国内外的广泛关注。

城市居民和外地农民购买农宅，确实存在无偿使用集体成员共有宅基地的不公平问题，这只能通过宅基地制度改革来解决(可规定非本集体成员买农宅，宅基地使用有偿、有期限)，不能因噎废食一刀切。

(3)对居民和外来农民购买的农宅，宅基地确权应区别对待。 一是，按照‚法不溯及既往‛的原则，应以禁止居民购买农宅政策颁布为时限，之前的不应视为‚违规‛，并应纳入登记发证范围之内。

二是，对于非本集体成员与本村集体成员的房屋买卖行为，只要属于双方真实意思所为，宅院用于自住自用，其交易行为应予维护。

三是，考虑到《物权法》有关宅基地取得、行使和转让的规定，是基于‚从全国范围看，放开宅基地使用权的转让‛‚条件尚不成熟‛，为了维护现行法律和政策，并为今后修改有关法律，调整有关政策‚留有余地‛做出的，建议北京地区法院对于农民卖房反悔、要求宣布‚合同无效‛的诉求，‚暂不受理‛。以利维护买卖双方正当权益，保护诚实守信的交易规则，保障社会的和谐稳定，

四、农村宅基地制度改革的大思路与有偿使用实验

1、农村宅基地制度改革创新的必要性

目前，农村宅基地使用与管理中积累了大量的涉及深层次的矛盾和问题，依据现行法规政策难以解决。矛盾、问题的根源，在于计划经济体制下形成的制度和政策没有随着社会主义市场经济和城乡一体化的发展加以改革反而予以强化。在北京郊区，由于市场化、工业化、城市化和生态化的推动，农村居民点成为农民与居民、本地人与外地人共同利用的社区，农宅的生产资料、环境和财产功能日趋突出，而宅基地政策法规和管理依然故我，与实际严重背离，因而导致矛盾重重，官司激增。必须率先改革，寻找新的出路。如果久拖不决，可能使问题积累、矛盾激化，贻误社会发展。

2、宅基地制度改革创新的思路

继续保持宅基地集体所有、农户长期使用的性质，同时引入市场机制，实行有偿使用，促进农宅流转。改革创新应遵循这样的原则：

(1)正视国情，维护土地公有制;

(2)保障农村村民居住并有利于居住质量的不断提升; (3)引入市场机制，体现土地及房屋的商品价值，增加‚房‛‚地‛内在联系，有利房产有序流转，促进城市化和城乡一体化;

(4)维护土地所有者的权益，增加土地的经济收益，使广大农民收益;

(5)有利于我国形成一元化的城乡住宅制度;

(6)具有可行性，便于操作，有利于行政管理职能转变。

3、宅基地制度改革创新的突破口——实行宅基地有偿使用。 宅基地无偿划拨和使用是现行制度问题的症结，改革就应对症下药，从实行有偿使用入手。一旦宅基地实行有偿使用，大部分问题将迎刃而解。 ——宅基地使用将开放，消除了向使用多元化转变的障碍，人们就不用为界定使用人和条件再绞心费脑;

——有偿使用体现了宅基地的商品价值，使用有价将成为人们使用宅基地酌量的重要经济因素，消除‚不用白不用‛‚不占白不占‛的心态，能有效地遏制多占乱占宅基地、大量农宅闲臵的现象，有利于土地的合理利用。同时，实现土地收益，有利于增强集体经济实力和增加农民收入;

——密切‚房‛‚地‛联系，可为实现‚‘地’随‘房’走‛奠定基础，从而促进房产健康流转;

——实行有偿使用可提高集体管理宅基地的积极性，减少行政管理的负担，有利于管理体系的职能转变。 推行宅基地有偿使用的原则和政策的要点：

(1)维护宅基地集体所有，保持宅基地用于居住的基本属性; (2)保持农村宅基地使用的福利性质和公平原则，农民(集体经济组织成员)无偿使用宅基地;

(3)宅基地使用费标准要符合地价原则，但要适应农村经济水平，起步要低(远低于地价)，缓慢提高，始终使绝大多数使用人能够承受;

(4)政府规定使用费原则和标准，使用费标准应既有区域差异，又要体现使用人的户籍身份、土地质量、使用性质、房屋取得方式、人口户型等差别，区别对待;

(5)宅基地土地所有者是使用费的所有者、管理者，宅基地使用费实行专用，用于村庄建设和对农民(集体经济组织成员)无偿使用的补贴;

(6)实行宅基地有偿使用后，农宅房产可以继承、赠予、租赁买卖，按‚地随房走‛的原则予以变更登记，同时变更使用费标准。

五、宅基地使用权登记发证与政策的逐步调整

依据北京市农村宅基地使用与管理的现状和社会经济水平，以及国家政治经济环境，课题组就推行农村宅基地使用权属确认工作提出三个可行的方案，一是暂缓启动，积极准备;二是按照决策者的决定，适度放宽现行政策规定，实现登记发证，稳定民心，也能把握更确切翔实的现状，为制度改革提供依据;三是积极改革，先行实验，创新制度基本形成后，全面展开。并认为第三方案适应国家大环境，比较积极主动，可节省社会成本。

国土资源部于2008年7月14日下发《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，要求‚力争在2009年底前，基本完成全国宅基地使用权登记发证工作‛。无疑，按照文件要求，北京市也要启动此项工作，并按《通知》提出的政策规定行事。《通知》提出的政策规定难以涵盖现实中的种种复杂情况，故就研拟北京市农村宅基地使用权登记发证政策规定提出几点建议。

1、确立尊重历史、面对现实、实事求是的原则，依据现行政策，适度放宽;

2、采取登记发证与制度改革分离，与越线处臵分离，以实现登记发证为主要目标，轻易不改变宅基地使用现状，确保社会稳定，将矛盾与问题臵于改革中解决。

3、面对宅基使用已多元化的现实，明确登记发证的范围是村内现有的合法建造或取得的宅院(含居住兼经营的农宅)，不包括以生产经营名义审批的生产厂房用地;申请宅基地使用权登记发证的主体为合法取得农村住宅的所有者。农民户籍转为居民户口，对原籍农宅存续的农宅仍保留其宅基地使用权。

4、《通知》对宅基地面积规定有了重大突破，淡化了‚面积标准‛，无疑是一大进步。对三条面积规定应作必要的补遗修正。

5、‚一户一宅‛的政策适于新申批宅基地，不适于对现有宅基地登记确权。现有‚一户多宅‛形成原因是多样的，多是合法合情的，应予以登记发证。因此登记发证政策规定要有明晰的是非界限，明列不予登记的类型。

6、对城市居民购臵的农宅的登记发证应慎重，在禁令颁布前购买，又用于居住(或兼工作)的农宅应视为合法，予以登记发证。

7、严格审查农村新发生的现代豪宅大院的宅基地取得来源，集大家庭成员原来使用的宅基地建造的，应确认为多人共有共用，不能只列入具有农业户口的一人之下。

8、长期出租的农宅，申请登记时必须出具有效的租赁合同文书，以避免以租代买产生的纠纷。

9、集体开发的‚小产权房‛、农村集体住宅楼列入暂缓登记之内;

10、房主持有的种种宅基地证件，是登记的重要依据，但应依现状和新测量的数据重新登记。

为了取得在特大城市郊区规范农宅流转的经验，研究相关政策法规的修改完善，建议授权市有关部门在狭小范围内(比如近郊、平原、山区各选一个村)进行宅基地全面确权试验，探讨农宅流转买卖等难题解决办法，不登报，不宣传，以利把政策法规具体化，把制度创新落到实处。

第四篇：新仓宅基地置换促进土地集约使用

jx.zjol.com.cn2006年09月14日浙江在线嘉兴频道

日前，记者来到新仓镇联盟农民新村，一下子被眼前10幢整齐划一的小别墅所吸引。住户刘月珍告诉记者，因为杭浦高速公路建设需要，今年1月，她家搬离原宅基地，迁入新村造了占地100多平方米的三层小别墅。“跟以前比起来，住在新村里又干净又方便，我们都很喜欢。”刘月珍由衷感叹。

长期以来，我市农村的居住状况是“田中有村，村中有田”，聚居地非常分散，全市126个行政村下面共有自然村落2340多个，大部分村落住户不足50户，“天女散花”式的居住模式限制了农村基础设施建设的完善及服务事业的发展，同时极大地浪费了土地资源。在此背景下，我市以新仓镇为试点开展宅基地置换工作，安排农户进入农民新村。

据介绍，在宅基地置换中，新仓镇结合本地实际，制定了宅基地置换工作的六字方针，即“出得出”和“进得进”。“出得出”就是指把最近一年半内计划要建房的农户情况摸清，然后上门做宣传、动员工作，让其迁入农民新村。“进得进”就是指落实好新村区块，让要建房的农户“有门可入”，每个村规划一个中心点、一到三个一般点，争取年底全部启动建设。新仓镇副镇长邵永根告诉记者，按照规划，以后农民建房一律到中心点或一般点，其他地方不再审批建造新住房。目前，镇里也在进一步开展规划点的实地考察工作，力求最大限度确保农户利益。

宅基地置换是一项全新的工作，新仓镇对此作了很多有益的尝试。首先，打破了行政区域界限，允许农户跨村搬迁。中华新村住户孙华良所在的村民小组没有列入新村建设规划范围，不能在原宅基地上翻建新房，根据安排，他把宅基地置换到了中华新村，目前三层别墅已拔地而起。而在友联花港苑农民新村，18家农户中有5户是来自邻村的拆迁户。村党总支书记徐金元告诉记者：“我们对新村里的居民一视同仁，不管你来自哪个村，道路、电线等纳入统一管理。”其次，尽力搞好新村的各项基础设施建设和服务工作，使农户由“要我迁”变为“我要迁”，提高他们宅基地置换的积极性。据了解，中华新村一期在启动建设前就统一搞好了通电、通水、通路和土地平整“三通一平”工作，接下来还将建设相关配套设施，为新村居民提供便利。

宅基地置换带来的好处显而易见，邵永根给记者算了一笔账：原来一家农户的宅基地一般在一亩左右，到新村里建房平均只需要6分地左右，现在全镇已有8个村的84家农户进行了宅基地置换，节约土地30多亩。同时，新村里住户集中，一些基础设施公用空间较大，可节约大量建设资金。当然，农户在从旧宅迁到新居的过程中也得到了实惠，新村里水、路、电等各项基础设施完善，生活越来越便利、舒适了。

据悉，到年底，新仓镇将在全镇16个行政村全面铺开宅基地置换工作，目前摸底到139户农户拟进行置换。届时，将有更多漂亮的农民新村与广袤田野相映成辉。

来源： 嘉兴日报作者： 通讯员林伟亚 见习记者吴燕编辑： 陈标

第五篇：国家旧车置换新车补贴政策规定

按照旧机动车交易市场规定，退牌、转籍、办理沪C牌照、注销等手续均需旧机动车经营公司办理，同城带牌照过户需旧机动车经纪公司办理。中华汽车网校提示，交易市场不对个人或其他机构开放办理车辆过户等手续。

一、二手车交易市场过户交易所需材料：

1：机动车行驶证 2：机动车登记证书

3：机动车号牌一副(退牌车辆提供退牌更新证明) 4：进口车查询单(进口车须提供) 5：车辆购置附加税证

6：买卖双方身份证、户口簿，如果是外地户口，需要携带暂住证，买方的暂住证需要满一年。

二、办理车辆过户：(到旧机动车交易市场办理)

旧机动车市场在车辆过户时实行经营公司代理制，过户窗口不直接对消费者办理。将车开到市场，有旧机动车经营公司为其代理完成过户程序：评估、验车、打票。

买卖双方需签订由工商部门监制的《旧机动车买卖合同》，合同一式三份，买卖双方各持一份，工商部门保留一份。经工商部门备案后才能办理车辆的过户或转籍手续。

等评估报告出来后，开始办理过户手续。办理好的过户凭证由买方保留，卖方最好也保留一份复印件，以备日后不时之需。

1.过户流程：

1、现机动车所有人填写《机动车过户、转出、转入登记申请表》并按规定签章。

2、交验《机动车行驶证》和《机动车登记证书》(未领取过《机动车登记证书》的，原机动车所有人须填写《补领、换领机动车牌证申请表》并按规定签章)。

3、提交双方机动车所有人的身份证明原件及代理人的身份证明(汽车过户的，应先经所在地县〈市、区〉车管所〈组〉审核签章)。

4、交验机动车辆后到交易市场进行交易并按规定办理其他相关手续。

5、交回《机动车行驶证》(须换发号牌的,同时交回原机动车号牌)。

6、微机公开选号、领取机动车号牌(在同一辖区内,双方车主均为单位或均为个人,且使用性质不变的,原号牌不变)。

7、安装号牌、拍摄车辆照片、领证。

2.办理转籍：

1、现机动车所有人填写《机动车过户、转出、转入登记申请表》并按规定签章。

2、交验《机动车行驶证》和《机动车登记证书》(未领取过《机动车登记证书》的，机动车所有人须填写《补领、换领机动车牌证申请表》并按规定签章)。

3、提交双方机动车所有人的身份证明原件及代理人的身份证明(汽车转出的，应先经所在地县〈市、区〉车管所〈组〉审核签章)。

4、交验机动车辆后到交易市场进行交易。

5、交回《机动车行驶证》和号牌,领取机动车档案。

三、费用：

代办费用：委托经营公司代办费用一般在200元左右。(由于实行经营公司代理制，这笔费用省不掉，也就是说即便熟人之间买卖也需要委托经营公司代办)

过户费用：交易过户费按车辆评估价的5‰收取，这笔费用的承担由买卖双方自行协商。 例如：2001年的普桑评估价为6万元，过户手续费：6万元×5‰=300元。

注意：“过户手续费”与该车实际成交价格无关。如果该车实际成交价为5.6万元，还是以评估价6万元为基准计算。 其他费用：评估车辆费180元，验车费80元，打票150元。

综上所述，一部评估价格为6万元的二手车，过户总费用大约需要910元，评估价高的车辆相应的过户费也高，但是有些二手车经营公司根据大多数人不懂具体费用的原因，随口报价，所以大家要心中有数，谈好给多少代办费，其他费用据实结算!

四、其他：

机动车登记证、机动车行驶证过户完成后，还要进行养路费和购置附加税、保险的车主变更，凭本人的行驶证原件就可以办理。

三、【相关资料】1.车主身份证(原件和复印件)或单位组织机构证书(原件和复印件);2.淘汰老旧汽车的行驶证(复印件)或机动车登记证书(复印件);3.更换新车的，须提供新车发票、新车机动车登记证书;4.由委托代理人办理申领手续的，须提供车主委托书或单位法人委托书、代理人身份证(原件和复印件)。

四、【友情提醒】二手车置换补贴的额度与车子的品牌、型号以及所在地区等均有关联，不同车型、不同地区、不同时间进行置换，其补贴额度的差距可能会达到数千元。如果要置换手中的二手车，请一定要看准时机出手。另外，旧车置换补贴只针对6年以上老旧机动车，不满足条件的车型不享受此项政策补贴。

三、手车置换补贴的折旧率

初步估算折旧率，车龄的计算是以新车车辆上牌的时间为准。按照经验算法，新车前5年的折旧率分别为15%、12%、10%、8%、7%，而5年后每年可按照5%的折旧率进行计算。另外，新车的出厂时间未必就是上牌时间。车辆外观等均会影响到车辆的折旧率，调整实际折旧率，虽然我们有一些常见的规律可以遵循，但还有一些情况，可以增加或减少车辆的折旧率，比如车辆的外观、行驶里程、车辆的保有量等等，都会影响到车辆的折旧率。折旧率幅度各项指标会有1%左右的增加或减少。行驶里程也影响到车辆的价值偏差，修正车价偏差值，将新车市场价X折旧率，就可以计算出该二手车大约的残值。通过以上4步我们就能得出二手车的残值，当然这些对于专业评估师来说很容易，但对于普通车主根本无法自己测算出残值。可以通过二手车即时市价进行测算，只需输入自己爱车的车型、年份、里程等因素就可以初步得到二手车评估价，以此作为在二手车置换中的参考。

上牌时间X折旧比

新车前五年折旧率7%、8%、10%、12%、15% 五年后按每年5%的折旧率进行计算(5%X上一年的折旧率)