农村拆迁宅基地置换

第一篇：农村拆迁宅基地置换

农村宅基地拆迁如获得合理房屋拆迁补偿

导读：近年来，因为城市化发展的需要，很多地区都面临着拆迁。由于拆迁的补偿款非常可观，许多人都在心里默默祈祷着“快来拆我家”。那么，如果真拆到了，自家宅基地上的房屋是否符合拆迁补偿的条件呢?

首先你要明白，补偿给被拆迁的房屋所有权人的。根据我国的实际情况，目前农村房屋所有权人大致有四类，不同情形的所有权人，拆迁过程中面临的问题不一样，采取的维权措施也不同。今天，小编就来教大家，各种房屋所有权人情形下，怎么做才能让自家宅基地上的房屋变成符合拆迁补偿的合法建筑。

第一种情形：宅基地使用权为自己所有，并且自己也是本集体经济组织农户。 举个例子：你们村要拆迁了，你家的宅基地使用权是你，你的户口本和身份证上是你们村的农民。

支招：如果你是这种情况，那么恭喜你了，你完全符合拆迁补偿的条件。即使你在没有办理任何申请或做相应变更手续的情况下翻盖过自家的房子，你也能获得赔偿，你只要把相应的手续补全，静待拆迁就行了。

第二种情形：宅基地使用权为自己所有，但自己已经转成非农户，甚至户口已经不在本集体经济组织内。

举个例子：你们村要拆迁了，你家的宅基地使用权还是你，但是你的户口本和身份证上已经不是你们村的农民了，而是市里的城镇户口了。

支招：在这种情况下，无论是你在迁户口后盖好了房子还是准备盖房子，正常的申请建房手续是行不通了，你的宅基地使用权被收回是合法的。这时候你要做的是，回到村里找村干部协商，让村委会出具同意你盖房的书面凭证，去找村长签字、书记签字、加盖村委会章，最好还要去乡里、县里各种部门各种盖章，总之对你都是有利无害的。如果遇到征收拆迁，把同意盖房的凭证一拿，对自己非农户口只字不提，往往也会得到跟第一种情况一样的补偿。

第三种情形：宅基地使用权人为别人(这里的别人指没有亲属关系的人，不包括父亲留给儿子的祖宅，下同)，但自己是本集体经济组织农户。

举个例子：你们村要拆迁了，你家的宅基地使用权不是你，而是别人。你和这位别人没有任何亲属关系，但你的户口本和身份证上还是你们村的农民。

支招：宅基地在本村内部是可以转让的，所以这时候你要做的是，去当地国土部门询问宅基地使用权转让流程和所需材料，然后尽快去做宅基地使用权变更手续。

第四种情形：买来的宅基地和房屋，而宅基地使用权人是别人，并且自己也不是本集体经济组织内成员。

举个例子：你买了李村的宅基地和房屋，你的户口本和身份证上是你们村的农民，不是李村人，而宅基地使用权也不是你。

支招：这种情况近年来很多，所以你在购买宅基地前必须要跟原宅基地使用权人签订协议，明确说明遇到拆迁时原宅基地使用权人不得分享拆迁补偿款。如果你没签这个协议就已经购买了，那么你就得和村委会的领导搞好关系，让他们帮您说话，这个也行不通的话，只好听天由命了。

在拆迁道路上，由于各种历史遗留原因和法律法规的不健全，导致拆迁实践中会面临各种极为复杂的情况。很多时候无法简单的去判断是否能获得补偿，所以大部分时候都需要专业征收维权律师的介入来帮助大家作出判断，制定有针对性的维权策略，争取公平、合理的征收补偿。

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第二篇：拆迁引发农村宅基地纠纷的解决与预防

随着城市化进程的不断地加快，农村拆迁工作的总量以及因拆迁引发的民间纠纷也在不断增加。以南邵镇为例， 自2006年正式开始拆迁以来，共拆迁了1470多户民宅，涉及5890名被拆迁人，因此引发的各类纠纷达122件，占到了拆迁总量的8.3%。这些纠纷如果不能妥善解决，将直接影响拆迁工作进度和社会和谐发展。现就南邵镇近年来在民宅拆迁工作中遇到的纠纷和问题浅析如下：

一、纠纷的分类

因拆迁产生的纠纷，大致分为邻里纠纷和家庭纠纷两大类。按纠纷发生的时间，又可分为：拆迁前纠纷、拆迁中纠纷、拆迁后纠纷。主要集中在宅基地相邻关系纠纷、宅基地买卖纠纷、离异后男女双方的拆迁补偿分配纠纷、宅基地财产分割纠纷与继承纠纷、拆迁后回迁楼分配纠纷等问题上。

二、纠纷的分析

1、宅基地使用权纠纷，主要发生在邻里之间。这类纠纷，又可分为邻里间的宅基地使用权纠纷和宅基地使用面积争议纠纷。邻里间的宅基地使用权纠纷产生原因有两种，一是通过继承自然院落而取得的，二是为了“抢阳”在每次建房时都擅自将自家宅基地向东扩一点点逐渐造成的。这两种纠纷的当事人多数都很难分清邻里双方的宅基地界限。一旦发生纠纷，常用语都是“老墙基一直就在××处”。宅基地使用面积争议纠纷的原因，多与程序有关：当初在办理《宅基地使用权证》或《建房批示》时，很多村民采取少报宅基地实际面积来规避宅基地面积的纳税政策，时任村干部的丈量人也存在估算尺寸的行为，结果就出现了许多《宅地地使用权证》上的标注面积往往小于实际使用面积的情况。当发生纠纷时，《宅地地使用权证》失去了证明作用。遇到拆迁时，纠纷当事人更是寸土不让、百般争辩。

2、宅基地买卖纠纷，基于出卖人的两种反悔理由：一种是卖方村民直接反悔宅基地及房屋的买卖行为，要求废止买卖合同;另一种是卖方间接反悔宅基地的买卖行为，声称只卖了房子没卖宅基地。遇到拆迁，出卖人反悔的最终目的都是为了索要宅基地补偿款。

3、离异后的男女双方拆迁补偿分配纠纷。症结是：离婚前，宅基地审批人只针对其中一人，诉讼或协议离婚时又只对房屋的分割和所有权进行了认定，宅基地因无法分割未作为离婚分割项。拆迁补偿时，同一块宅基地上的不同房屋所有权便产生了宅基地面积、主体、分割等各种分歧。

4、宅基地财产分割与继承纠纷，多由于历史和传统原因造成：首先，按农村的风俗习惯，除一个子女与父母同住父母的宅基地外，其他符合宅基地审批条件的子女都由父母为其申请宅基地建房。遇到拆迁时，与父母同住子女会因“没有”宅基地而感到吃亏，其他已有宅基地的子女为了再从面积较大的老宅基地里“分羹”，也会以种种理由引发纠纷。其次，与父母同住的子女在翻建房屋时，都会将《宅地地使用权证》上父母的名字更换成自己的名字，因此当父母的老房屋灭失后，其他儿女就趁拆迁补偿之机回来要求继承或分割父母的财产。

5、拆迁后的回迁楼分配纠纷。货币补偿与回迁楼安置的拆迁政策，是按被拆迁户的户内人口情况购置回迁安置房，与父母共同生活的子女，可与父母合并购房。但由于当事人往往只考虑合并购房的面积、间数、套数，而忽略了父母与同住子女在合并购房的补偿款投入比例，就为合并购房后产生家庭内部纠纷埋下了极大的隐患。

三、存在不足

拆迁工作中出现的各类矛盾纠纷，暴露了基层工作存在的许多不足之处。包括：

1、村级调解组织的防范意识差。三年一届的任期制，使许多村干部为了不得罪“乡里乡亲”的村民们，都采取了不做调解笔录、不做《调解协议》、不留调解档案，为防止同类纠纷的反复留下了后遗症。

2、调解工作不到位。在许多地方，拆迁工作的开始也意味着矛盾纠纷的抬头，使调解工作处于被动应付、调结难的困境。

3、调解力量单薄。当拆迁补偿纠纷像潮水般涌来时，村级调解组织由于知识、能力、地位等方面的差异，基本处于“消息树”的地位，很难发挥“第一道防线”的作用;镇(街道)级调解组织则由于人员、精力、时间的制约，被拖入能调不能防的战局，应接不暇。

四、拆迁纠纷的预防与解决

解决问题的关键，在于通过分析问题的特点和规律，找到问题的根源，有针对性地采取措施提早预防与解决。根据南邵镇拆迁纠纷的特点，宜采取以下几点预防与解决的方法。

一是加大相关法律的宣传力度，不仅宣传拆迁的政策、法律知识，还要宣传《婚姻法》、《继承法》、《人民调解法》以及《土地管理法》、《合同法》等部门法的知识，提高村民的知法守法意识，提早预防各类纠纷的出现。

二是在拆迁工作中，吸收律师、法律服务工作者、公益法律服务工作人员以及相关部门人员，组成调解顾问团，或建立镇级以上纠纷调解机制，弥补村级调解组织力量不足的缺陷，落实以调促拆、已拆促和、以和促稳的工作方针。

三是根据工作实际情况和《中华人民共和国人民调解法》，适用“调解优先”原则，将“纠纷——调解——补偿”挂钩做为一项最基本的拆迁政策，便于纠纷的化解与解决。 在城市化进程中，如何从根本上解决由于拆迁给农民带来的种种矛盾和问题，也许是个长期性的话题。只有真正做到防患于未然，才能让农民切身感受到城市发展的幸福。

(昌平区南邵司法所 朱志杰)

北京调解2011年第10期(总第79期)北京市司法局内部刊物 北京市司法局基层工作指导处 2011年9月30日

第三篇：房屋拆迁补偿协议(产权置换)

房屋拆迁补偿协议

(产权置换)

甲方 (拆 迁 人)：

乙方 (被拆迁人)：

按照城市规划，甲方对xx街进行旧城改造，乙方在该范围内的房屋及附属物需实施拆迁。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，经甲方双方协商，就拆迁补偿事宜达成以下协议:

第一条乙方被拆迁屋现状

1、房屋位置: xxx街xxx宿舍号单元楼,产权人，产权证号：xxxxx字第号

2、房屋性质及用途：房改房、住宅;

3、证载建筑面积㎡，其中套内建筑面积㎡，公摊面积㎡。

第二条补偿与安置

1、按照乙方证载建筑面积，按1:1.2的比例置换, 置换面积㎡。新建安置房套内建筑面积，加上相对应的新建安置房的公摊面积为乙方应置换面积。乙方拟选择安置房建筑面积㎡。置换房面积与应置换面积的差价款结算方法:⑴置换房面积大于应置换面积20㎡以下(含20㎡)的,超过面积部分按优惠价2000元/㎡结算价差款;⑵置换房面积大于应置换面积20㎡以上的, 20㎡按优惠价2000元/㎡结算差价款，超过20㎡以上部分按照安置房交房之日的本小区市场销售价结算差价款;⑶置换房面积小于应置换面积部分，按照安置房交房之日的本小区市场销售价结算差价款。

2、甲方无偿补偿乙方㎡贮藏室(若需办证费用由乙方承担)。

3、甲方给予乙方(每户)两次搬迁补助费，每次元，共元;按时搬迁奖励元;乙方在建设期间自行周转过渡，安置房保证金利息作为临时过渡安置费;拆迁房屋装修补偿评估金额元;本款共计人币元。

4、根据乙方要求，甲方愿意按乙方产权证面积×1.2的面积，按元/㎡计算，一次性支付给乙方元作为安置房保证金，乙方在在安置房主体封顶后五日内将保证金一次性退回甲方，退回安置房保证金后

每月发给元临时过渡安置费，每季初结算一次。

5、临时过渡安置从年月日开始，年月日前腾空并拆除房屋。

6、甲方在本改造地段提供安置房，按搬迁并腾空房屋顺序，依序自主选房。

第三条安置房为多层框架结构，其建筑质量符合国家建筑质量验收标准，具体房屋标准为:入户防盗门，毛墙，毛地，水、电、有线电视通至户门前。

第四条 其它条款

1、办理房产证费用的承担：被拆迁房屋已有房产证并记载在乙方名下的，在乙方被拆迁房屋证载建筑面积内免交办理产权证费用，被拆迁房屋未办理过房产证或房产证不在乙方名下及置换面积大于乙方证载面积部分的，办理产权证费用由乙方承担。

2、本协议签订时乙方应将被拆迁房屋的产权证原件或购房协议原件等有关证件，身份证复印件或户口簿复印件交付给甲方。

3、产权置换的水、电原有户头的不收费，原没有户头的按相关单位标准收乙方选房。

4、乙方被拆迁房屋其它设施(有线电视，固定电话线等)的迁移，销户手续由乙方自行办理。

第五条本协议一式三份，甲方双方各执一份，另一份存档备案，本协议甲乙双方签字后生效。

监证人：

年月日 甲方(签章)：乙方(签章)：

第四篇：宅基地置换房产纠纷

公婆状告儿媳索要拆迁置换房

一、案情简介。

由于平房拆迁置换，李某夫妻的房子由一套换成了两套，老两口为此赠与儿子一家一套。不久后，儿子儿媳协议离婚，老两口决定撤销赠与，收回该房，遭到儿媳拒绝。李某将儿子、儿媳告上法庭。

农民李某于1993年取得本区某村一块宅基地的使用权，后在该处建房。李某夫妇及其儿子李某某儿媳张某的户籍原均在该处。2006年7月，李某夫妇将户口迁入其他村内。因国家项目征地撤村，上述房屋面临拆迁。2010年11月22日，李某授权李某某、张某与乡政府签订搬迁补偿协议，并有了将房屋赠与两人的意思表示。经协议确定，上述宅基地涉及的拆迁面积为178平方米，应还迁面积为178平方米。据此协议，李某某夫妇分别于同日与乡政府签订还迁楼选定房屋协议，选定了两套房屋作为安置用房，其中一套建筑面积为79平方米，另一套建筑面积为96平方米，由李某夫妇及其儿子儿媳各居住一套。今年2月21日，李某某夫妇在民政局协议离婚，在离婚协议中约定，二人居住的上述96平方米的房屋归女方董某所有。但据李某夫妇称，他们虽然于2010年底将该套房屋赠与了儿子儿媳，但并未办理所有权转移手续。如今，李某夫妇决定撤销对二人的赠与。

二、案例分析。 李某取得宅基地使用权后，在宅基地上建房，因而取得该处房屋的所有权，李某即为该房屋的所有人。房屋拆迁时，李某口头授权李某某、张某选房，并表示将房屋赠与两人。李某与李某某、张某之间形成赠与合同法律关系。赠与合同是双方民事法律行为，需双方共同的意思表示一致才能成立。李某口头表示将宅基地置换房赠与李某某夫妻两人，李某某、张某也住进了该安置房，可以认定该赠与合同合法有效。《合同法》第186条规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。本案中赠与财产属于不动产，不动产物权的转让，经依法登记，发生效力：未经登记不发生效力。由此可见，该赠与财产的权利尚未发生转移。赠与人可行使任意撤销权，撤销该赠与合同。合同被撤销后，自始没有法律约束力。因此，李某某、张某应当将该置换房返还给李某。

第五篇：新仓宅基地置换促进土地集约使用

jx.zjol.com.cn2006年09月14日浙江在线嘉兴频道

日前，记者来到新仓镇联盟农民新村，一下子被眼前10幢整齐划一的小别墅所吸引。住户刘月珍告诉记者，因为杭浦高速公路建设需要，今年1月，她家搬离原宅基地，迁入新村造了占地100多平方米的三层小别墅。“跟以前比起来，住在新村里又干净又方便，我们都很喜欢。”刘月珍由衷感叹。

长期以来，我市农村的居住状况是“田中有村，村中有田”，聚居地非常分散，全市126个行政村下面共有自然村落2340多个，大部分村落住户不足50户，“天女散花”式的居住模式限制了农村基础设施建设的完善及服务事业的发展，同时极大地浪费了土地资源。在此背景下，我市以新仓镇为试点开展宅基地置换工作，安排农户进入农民新村。

据介绍，在宅基地置换中，新仓镇结合本地实际，制定了宅基地置换工作的六字方针，即“出得出”和“进得进”。“出得出”就是指把最近一年半内计划要建房的农户情况摸清，然后上门做宣传、动员工作，让其迁入农民新村。“进得进”就是指落实好新村区块，让要建房的农户“有门可入”，每个村规划一个中心点、一到三个一般点，争取年底全部启动建设。新仓镇副镇长邵永根告诉记者，按照规划，以后农民建房一律到中心点或一般点，其他地方不再审批建造新住房。目前，镇里也在进一步开展规划点的实地考察工作，力求最大限度确保农户利益。

宅基地置换是一项全新的工作，新仓镇对此作了很多有益的尝试。首先，打破了行政区域界限，允许农户跨村搬迁。中华新村住户孙华良所在的村民小组没有列入新村建设规划范围，不能在原宅基地上翻建新房，根据安排，他把宅基地置换到了中华新村，目前三层别墅已拔地而起。而在友联花港苑农民新村，18家农户中有5户是来自邻村的拆迁户。村党总支书记徐金元告诉记者：“我们对新村里的居民一视同仁，不管你来自哪个村，道路、电线等纳入统一管理。”其次，尽力搞好新村的各项基础设施建设和服务工作，使农户由“要我迁”变为“我要迁”，提高他们宅基地置换的积极性。据了解，中华新村一期在启动建设前就统一搞好了通电、通水、通路和土地平整“三通一平”工作，接下来还将建设相关配套设施，为新村居民提供便利。

宅基地置换带来的好处显而易见，邵永根给记者算了一笔账：原来一家农户的宅基地一般在一亩左右，到新村里建房平均只需要6分地左右，现在全镇已有8个村的84家农户进行了宅基地置换，节约土地30多亩。同时，新村里住户集中，一些基础设施公用空间较大，可节约大量建设资金。当然，农户在从旧宅迁到新居的过程中也得到了实惠，新村里水、路、电等各项基础设施完善，生活越来越便利、舒适了。

据悉，到年底，新仓镇将在全镇16个行政村全面铺开宅基地置换工作，目前摸底到139户农户拟进行置换。届时，将有更多漂亮的农民新村与广袤田野相映成辉。

来源： 嘉兴日报作者： 通讯员林伟亚 见习记者吴燕编辑： 陈标