农村宅基地置换政策

2024-04-09

农村宅基地置换政策（共6篇）

篇1：农村宅基地置换政策

关于推进农村宅基地置换鼓励农民进城镇居住的若干意见（试行）

为加快城镇化步伐，更好地推进城乡统筹发展，根据省委办公厅、省政府办公厅《关于深入开展农村土地综合整治工作扎实推进社会主义新农村建设的意见》和绍兴市委、市政府《关于推进农村宅基地置换，鼓励农民进城镇居住的若干意见》精神，结合我市实际，现就推进农村宅基地置换、鼓励农民进城镇居住提出如下意见：

一、置换对象

经批准已列入农村土地综合整治项目，处于旧房拆迁范围内可以复垦为耕地，有合法宅基地（房屋）且有置换要求的农户(非农户只限于原户主或继承所得)。

对自然村整体搬迁户、集中连片搬迁户、重点建设拆迁户、下山移民（地质灾害避险）户，优先予以安排。

凡列入置换对象的，其非住宅房屋和附属物必须同时置换。

二、置换方式

在中心城区、中心镇和镇置换农民保障性住房。

三、置换程序

1、申请。符合条件的置换对象，以户（已有宅基地的以宅基地使用证或用地批复为准）为单位，向所在村书面承诺永久放弃农村宅基地并提出自愿置换的申请。

2、审批。经所在村村民委员会审核，报所在乡镇（街道）政府初审。乡镇（街道）政府初审同意后，汇总报市农村宅基地置换领导小组审批。

3、公示。审批后符合条件的置换对象，在所在村张榜公示10天，公示内容包括户人口、旧房面积、置换地点、旧房处理等。

4、签约。经公示无异议后，由本人到所在乡镇（街道）签订置换协议。签约时由所在乡镇（街道）代为收回集体土地使用证等相关证 1

件。到市农村宅基地置换领导小组办公室办理相关手续。

5、注销。办理置换手续的同时，由置换对象向所在村申请注销原产权证，由村民委员会统一向所在乡镇（街道）申报，乡镇（街道）汇总报市有关职能部门依法进行注销。

6、结算。换房户将宅基地及周边区域复耕并通过验收。换房户择房、结算差价、办理权证。

四、置换政策

1、在本市市区保障性住房区置换，放弃宅基地占地面积在50—80平方米（含80平方米），享受建筑面积75平方米(在中心镇、镇置换为90平方米)成本价住宅一套；面积在80—130平方米（含130平方米），享受建筑面积90平方米（在中心镇、镇置换为120平方米）住宅一套；面积在130平方米以上，享受建筑面积120平方米（在中心镇、镇置换为140平方米）住宅一套。实际置换房屋建筑面积小于宅基地占地面积部分，按拆迁价补偿。

2、被置换房屋的合法宅基地占地面积以每平方米800元的标准补偿。市区公寓房置换成本价按2300元/平方米结算（一年一定），中心镇按2000元/平方米计算，一般镇按照1800元/平方米计算。实际置换的房屋建筑面积大于合法宅基地占地面积部分，按3300元/平方米结算，车库、地下停车位按1500元/平方米计算。鼓励办理住房按揭手续。农民保障性住房用地性质为出让住宅用地。

3、已签订拆旧建新协议，审批宅基地的，按原协议执行，原有房屋不作补偿，也不享受置换政策。

4、对宅基地复垦为耕地的，仍由原集体经济组织管理使用。在市区保障性住房区置换的，复垦指标归市政府调配，对所在乡镇（街道）给予每亩2万元奖励。

5、对符合新批宅基地条件的农户，承诺放弃宅基地申请，在下达计划内，按人均25㎡置换公寓房建筑面积，就近安置一套公寓房。有

下列情形之一，可以增加一个置换人口：

1、持有准生证，已婚未育的夫妇；

2、已领取独生子女证的家庭（独生子女已结婚的除外）；

3、符合国家晚婚规定条件结婚的（男25周岁、女23周岁）；下列情形可以计入置换人口：

1、原有正式户口的未婚现役军人、援外工作人员、留学生；

2、原有正式户口按规定已将户口迁往大、中专学校的学生；

3、原有正式户口现正在被劳动教养或服刑的；

4、市级以上人民政府规定应予计入置换人口的其它情形。

五、农民保障性住房建设

1、在落实城乡建设用地增减挂钩政策的同时，当年新增建设用地指标中不少于10%用于新农村建设，优先安排用于保障性住房区建设，控制一家一户用地审批，禁止在规划撤并村及50户以下自然村建房。

2、农民保障性住房选址，市区原则上安排在两环线周边；中心镇和一般镇原则上安排在城镇规划区内。

3、按绍政办发〔2009〕185号文件精神减免、缓缴保障性住房区项目有关规费，电力、供排水、电信、广电等经营性项目收费也要坚持“支持为主、能低则低”的原则，按最低价收取，尽可能降低项目建设成本。

六、农民待遇

1、进城镇居住农民在宅基地置换后，除不再享有申请、使用农村宅基地权利外，原村待遇不变、土地承包权不变（农村土地承包法规定的情形除外）、股份分红权不变，并继续享有法律法规规定的相关权利。

2、进城镇居住农民就业后可参加职工基本养老保险，与用人单位签订劳动合同的，用人单位与个人分别按规定缴纳基本养老保险费；灵活就业人员，可以灵活就业身份缴纳基本养老保险费。进城居住农民可自主选择参加城镇居民基本医疗保险或型农村合作医疗。

3、对进城镇居住农民的子女按照相关规定在就近施教区各类学

校、幼儿园入学、入托，不得收取政策规定以外的任何费用；家庭经济困难的学生按规定享受减免相关费用等政策。

七、组织领导

1、加强领导。市成立农村宅置地置换领导小组，领导小组下设办公室，办公室设在市国土资源局，办公室成员由市农办、市国土资源局、市财政局、市建设局、市交通局、市规划局、市农业局、市林业局、市水利水电局等部门抽调人员组成，主要承担农村土地综合整治规划方案审查，宅基地置换、农民进城镇居住的组织协调、政策研究、工作指导、情况综合和督查考核等职责。各乡镇（街道）也要成立相应组织机构和工作班子，着重抓好具体方案制定、具体组织实施和相关项目审批。

2、明确职责。国土部门负责土地利用总体规划修编调整，统筹安排规划、报批建设用地，做好宅基地复垦项目的立项审核、工程验收和监督管理，全面开展宅基地确权、登记、发证及注销工作，积极开展一户多宅清理工作；规划部门负责规划修编调整、保障性住房区规划布点、置换住房规划设计，做好相关审批工作；建设部门负责住房建设监管，做好置换住房的房屋产权登记发证；财政部门负责财政资金的筹措使用监管；农业行政主管部门负责农户流转或放弃土地承包经营权的登记管理工作；劳动保障部门负责进城镇居住农民的就业再就业和社会保障工作。其他各有关部门要各司其职，协调配合，形成合力，共同推进。

3、强化考核。把农村宅基地置换和农民进城镇居住工作列入市委、市政府对各级党委、政府的目标责任制考核。确保这项工作顺利、平稳、有序推进。

八、各中心镇（大唐镇除外）、镇可结合实际制订具体实施细则，上报市农村宅基地置换领导小组备案。

本若干意见由市农村宅基地置换领导小组办公室负责解释。

篇2：农村宅基地置换政策

——腾龙兴业

当前，随着新城城镇化的水平的提高和步伐的加快，人走房空”——“空心村”——村域成片浪费，这一现象不仅造成农村土地资源严重浪费，造成村容村貌脏乱差，而且制约着新农村建设与可持续发展。为此，中央及一些地方政府的一系列文件为农村宅基地置换城镇住房改革创造了良好的政策环境，本文认为农村宅基地置换城镇住房对于推进农民市民化进程、改善农民福祉、充分利用土地资源、促进地方经济发展都具有十分重要的意义。在详细分析国内外相关研究现状的基础上，评述了农村宅基地置换城镇住房改革研究的关注焦点与不足之处，并分析了农村宅基地置换城镇住房改革研究的发展动态。

（一）农村宅基地使用权置换城镇住房的意义

据2010年中央1号文件指出：“积极稳妥推进城镇化，加快落实放宽中小城市、小城镇特别是县城和中心镇落户条件的政策，促进符合条件的农业转移人口在城镇落户并享有与当地城镇居民同等的权益”。而这就要突出解决“地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走”等问题。

以浙江省执行为例进行分析，省委省政府《关于加快农村住房改造建设的若干意见》(浙委[2009]56号)要求：“创新体制机制，加强政策引导，着力解决‘地从哪里来、房在哪里建、钱从哪里筹、人往哪里走’等问题，积极有序推进农村住房改造建设，2009-2012 年，全省每年整理复垦耕地2万亩左右，盘活农村建设用地1万亩左右”。浙江省住房和城乡建设厅负责人就相关问题进行解读时指出：“顺应新型城市化和城乡一体化发展的趋势，通过规划引领和政策引导，促进农村人口向中心村、中心镇集聚，向城市集聚，要创新农民宅基地置换办法。对就业稳定、愿意进城镇定居的农户，通过经济补偿、宅基地换城镇住房$纳入城镇职工基本养老体系等办法，鼓励农户退出农村宅基地，到小城镇、中心镇购房居住”。

其中，浙江省在农村宅基地置换城镇住房改革方面走在全国的前列，特别是嘉兴“两分两换模式”在全国产生了重要影响。浙江省2010年政府工作报告明确要求：实施农村土地综合整治示范工程，扩大农村宅基地改革试点。就进一步说明浙江省农村宅基地住房改革的条件趋向成熟。同时，天津、上海、北京、重庆、湖南、广东、江苏等省（市）都积极开展农村宅基地置换城镇住房改革试点。因此，认真总结农村宅基地置换城镇住房改革的实践经验，探索置换的影响因素、利益机制、模式选择，综合评估实施效果，研究农村宅基地置换城镇住房改革的相关政策措施，不仅可以深化农村宅基地置换城镇住房改革的相关理论研究，而且对于指导农村宅基地置换城镇住房的改革实践也具有一定现实意义。

（二）国内外研究情况分析

从相关研究来看，总体上都肯定了农村宅基地置换城镇住房对于推进我国城镇化进程、统筹城乡发展、促进土地资源综合开发的重要作用。减少农民就要求实现劳动力的真正转移，要降低进城门槛，把农民真正变成市民，可以考虑让进

城农民工把宅基地交给政府，让他们在城市能买到便宜的房子，把承包地流转给大的农户；改革土地管理制度和土地产权制度，探索用“以土地换住房"和!以地租换保障”等多种途径解决农民进城的“门槛”问题；农村内部人口集中居住需要发展宅基地置换，一边拆掉旧居，腾出土地转为农用地或工业、建设用地，一边扩大集中居住，避免土地资源浪费，这是好事情，还需要进一步探索。

面对农村宅基地置换城镇住房问题，学者们进行了广泛的研究和探索。农村宅基地置换是一个复杂的系统工程，是多方利益主体博弈的过程；宅基地置换效益是包括政府与农民双重经济行为主体下，包含经济、社会和生态在内的综合性效益；为了在宅基地使用权置换中实现公平公正，可以通过对利益相关者在宅基地使用权置换中的成本收益分析，寻求利益平衡的支点；政府应该从利益相关者的视野出发，建立健全的利益表达机制，公正的利益均衡机制，完善的社会保障机制；应分类实施，完善政策，推进农民住宅集聚进程；美国农村土地被迅速转换成宅基地，由于其增长是与周边城镇特点密切相关的，城市和县级规划者应合作以形成综合性区域的视点；地方政府有潜力有效管理农村宅基地的拓展，科学知识融入政府决策将对发展的影响变得越来越重要；日本中心家庭化正在推进过程中，无论从生活方面、土地空间方面、社会方面来讲，都有必要考虑可持续的农村住宅开发。由于人口减少、高龄化、耕作放弃地的增加，一部分村落可能被废弃，应根据市镇村及小学校的规模，对扩展的社区进行再编，采取契约的方式对土地利用进行调整。

关于宅基地置换模式，按照功能和特点，可分为园中村改造置换模式、土地整理置换模式、下山移民置换模式；按照政府与农民的主导关系，宅基地置换可划分为城镇化模式、项目带动模式、新农村建设模式；按照区域特点差异，宅基地置换可分为货币置换模式、异地住房置换、异地宅基地置换模式。同时，嘉兴市由于两分两换政策的影响，而出现了具有一定影响力的嘉兴模式。

（三）研究现状述评

美国、日本等发达国家在农村宅基地研究方面，主要关注宅基地可持

续开发问题，村落被废弃后土地利用整理，农村宅基地拓展的驱动力、农村土地开发利用及其实证分析，合理统筹城乡规划，注重地方政府科学决策有效管理农村宅基地拓展的重要性等方面，这些研究对于我们探讨农村宅基地置换城镇住房改革有一定的借鉴意义，即重视政府的科学决策，重视用计量方法分析相关影响因素，重视城乡统筹和农村宅基地的科学规划及可持续开发。

从我国相关研究来看，总体上肯定了农村宅基地置换的重要意义，探

索了宅基地置换的相关理念、规律、模式及利益机制，采用收益-成本分析、层次分析、利益相关者沟通矩阵等方法，描述了利益相关者的关系，探索了农村宅基地置换城镇住房的评估方法。但是，主要还是局限于定性研究和实证分析的方法探索方面，对于一些评估指标的确定缺乏大量的实际调查基础，收益-成本分析也缺乏大量相关数据支持，对于影响农村宅

基地置换城镇住房的影响因素缺乏实证分析，对于宅基地置换城镇住房模式及其适用条件缺乏研究，对于全国具有重要影响的嘉兴“两分两换模式”运作机制及其实践效果缺乏系统的研究。因此，亟需加强农村宅基地置换城镇住房改革方面的实证研究，探索规律性的东西，评估实践效果，完善相关政策和法规。

（四）未来关注的主要问题及总结

根据目前相关文献的分析，未来在农村宅基地置换城镇住房改革研究方面，主要应关注以下几个研究方向: 影响农民宅基地置换意愿选择的主要因素；宅基地置换净收益状况分析；典型宅基地置换模式的实施效果；政府主导模式下宅基地置换选择的主要影响因素；农村宅基地置换城镇住房的模式选择及适用条件；探索可操作性政策建议。

篇3：农村宅基地置换政策

一、中国现行农村宅基地制度的弊端

中国现行的农村宅基地制度是历史的产物, 建国以来, 经历了三个阶段的演变。从土地改革到社会主义改造时期, 农民对宅基地拥有绝对的所有权, 对其自由处分没有禁止性规定。高级农业合作社时期, 宅基地所有权收归集体所有, 农民只对宅基地享有使有权, 并且不能出租、买卖等。家庭联产承包责任制推行后, 依据《土地管理法》规定, “农村村民一户只能拥有一处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”, 特定村民申请取得宅基地后只可自己建房, 不可将其出卖、转让, 也不可以抵押, 但允许宅基地使用权人对地上建筑物进行出租、出卖的处分, 农民出租、出卖房屋后, 再申请宅基地的, 不予批准。

农村宅基地制度在特定的时期具有一定的积极意义, 但随着时间的推移, 出现了或因制度本身带来的, 或因环境变化所造成的一系列问题。由于宅基地的审批划拨权为乡 (镇) 及村干部所操纵, 越权划拨, 以权谋私的现象严重;一户多宅”与“几户一宅”现象并存;乱占地建房、多占地建房的现象盛行;“空心村”现象突出, 旧宅基地的收回及其具体规范没有法律明确规定等。这种状况已不符合市场经济体制的要求, 不适应农村产业结构调整和农村人口消长变化的趋势, 已经制约了农民生活改善, 农村经济发展, 阻碍了中国城镇化进程。随着中国工业化、城镇化进程的进一步加速, 农村原有的发展模式和规划建设越来越不适合新形势的要求。

二、中国农村宅基地置换的实践探索

近年来, 中国许多地方都在积极推进“宅基地换房”的试点工作, 希望以此为突破口, 推动农村人口向城镇集中, 破解中国工业和城市建设用地的瓶颈, 推进城镇化和城乡经济社会一体化进程。所谓“宅基地置换”就是在国家现行政策框架内, 以合法、自愿为前提, 以坚持承包责任制不变, 可耕种土地不减为原则, 农民按照规定的置换标准以其宅基地换取小城镇的一套住房, 迁入小城镇集中居住, 将原村庄建设用地用于复耕、工业用地等用途。通过农村宅基地置换, 推进农村人口向居民点和小城镇集中, 实现人口、资源、产业、金融服务等要素的聚集, 对发展现代农业, 推动农村的城镇化和工业化进程提供规模化的要素支持。农村的城镇化、工业化和农业现代化是和规模化的生产要素, 包括人口、土地、市场、服务等相联系的, 没有这些要素的聚集, 很难实现农村的“三化”协调发展。宅基地换房后, 置换部分村庄, 还原耕地, 实现土地连片耕作, 采用大机器作业, 科学种植, 真正实现农村的工业化。居民集中居住, 可以共享基础设施和公共服务, 在劳动力、信息、物流、交通、通讯等方面获得独特优势, 能够发挥公共产品和服务的规模经济价值, 推进农产品加工企业集中, 在培育拉长产业链的基础上形成农业产业集群, 同时, 带动当地服务业的跟进, 解决农村剩余劳动力的就业。

三、农村宅基地置换面临的法律瓶颈

世界各国的城镇化模式都各有差异, 中国要坚持走中国特色城镇化道路, 促进城镇化和新农村建设良性互动。中国的城镇化要把重点放在加强中小城市和小城镇发展上, 在积极稳妥推进城镇化同时, 更应该注重提升城镇发展质量和水平。目前, 中国的城镇化率以每年1%左右的速度快速增长, 现已超过50%, 但与发达国家80%的城市化率相比还有很大的差距。今后制约城镇化发展的一个核心问题, 是对农村宅基地和村庄整理后节约的土地的产权归属和使用方向的明确。而正是这一问题对中国当前的农村宅基地换房提出了紧迫的法律规范要求。

现实中, 农村宅基地转让出租的法律法规尽管还未最终出台, 但农民的私下交易已较为普遍, 并自发形成了一个宅基地流转的地下市场。尤其引人瞩目的是, 天津、重庆、成都等综合改革配套试验区的农村宅基地置换的范围不断扩大, 北京郊区也在进行以“农民上楼置换宅基地用于商业开发和农业产业化”为操作路径的探索性改革, 其具体做法是, 试点范围内的农村居民的宅基地统一拆迁, 然后将这些农村居民迁入这片宅基地上兴建的楼房。这样, 由平房改为楼房, 就有一大部分的原有宅基地被置换出来, 然后将这些土地用于商业开发、农业产业化开发等。

但在农村宅基地置换的试点中, 遇到了许多法律难题, 其中最主要的是牵涉两个“权属”问题:一是“农民上楼”的房产权属;二是置换出的土地的最终权属。其中最为关键的是第一个权属。宅基地换房是在自愿的基础上双方必须有对等的权利属性, 可是按照中国的法律, 如《土地法》规定, “农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有的以外, 属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有”。既然是集体所有, 农民就没有所有权, 只有使用权。对只有使用权的集体土地, 作为农民是不能擅自买卖和转让的。而北京、天津、重庆、成都等地的宅基地置换做法正因相关的法律缺失使“农民上楼”的房产属性难以明确。农民所置换宅基地获得的“新房”是否具有产权以及具有哪种产权, 目前并无法规可循, 如果遵循现行的规章不做突破, 这些房产充其量仍属“宅基地”上的“地上建筑”, 按照“房随地走”的一般原则, 现行宅基地不能流转, 这些楼房也就不能流转, 更不具备获得城镇住房产权的资格。而且, 由宅基地换房后, 新的住房用地可能由原来的无期限变成有期限。目前中国相关法律都没有规定农村宅基地使用权的期限问题。根据相关法律, 除特殊情况外, 村民可以无限期地使用宅基地。如果不通过立法确认农民通过宅基地换房所得小城镇住房包括附着于其下的土地使用权的期限, 那么农民宅基地换房的“置换”权利就是不对等的, 这违背了宅基地换房的基本原则。

而对于宅基地换房所置换出的土地, 许多地方的做法是, 对原村庄建设用地进行复耕, 节约下来的土地整合后再通过招标、拍卖、挂牌等方式出售, 用土地收益弥补小城镇建设资金缺口。宅基地是集体土地, 根据《土地管理法》和《物权法》规定, 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而要想使置换出的宅基地出售具有合法性, 必须经过合法的征用, 使其变为国有土地后才能出售, 可是从宅基地换房的实际操作过程来看, “征用”在政策层面上并没有体现出来。因此, “宅基地换房”后置换出的土地的最终权利属性有待法律明确。

在现行的法律框架下, 农民如何拿只有使用权的农村住宅换取“小城镇的一套住宅”?如果不是政府的行为, 完全靠市场, 这种交换几乎是不可能发生的。正是由于这些法规的限制阻碍了农村宅基地的流转。这些法规条文的出台在当时可能有很大的积极意义。那时农民流动性不大, 农村的宅基地空置现象还不明显, 可是随着改革开放三十多年的发展, 农村发生了巨大的变化, 许多农民流向城市, 宅基地处于闲置、空巢的情况随处可见, 农村住宅剩余浪费严重。

宅基地置换不仅可以节约耕地, 增加耕地面积, 还可以使农民从置换中把闲置的资产盘活, 获得迁入城市的生活资金。目前, 许多地方对农村宅基地改革的探索已经触及法律法规政策的边缘, 如果不对法律法规政策进行与时俱进的调整, 就可能阻碍改革的进一步推进。因此, 从各地试行农村宅基地置换的实践来看, 顺利推进城镇化建设需要尽快完善农村宅基地置换的相关立法。

四、农村宅基地置换的立法思路

党的十七届三中全会通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中指出, “完善农村宅基地制度, 严格宅基地管理, 依法保障农户宅基地用益物权。农村宅基地和村庄整理所节约的土地, 首先要复垦为耕地, 调剂为建设用地的必须符合土地利用规划, 纳入年度建设用地计划, 并优先满足集体建设用地。”《决定》给农村宅基地置换立法提供了总体思路。

2000年6月13日中共中央、国务院《关于促进小城镇健康发展的若干意见》和2004年10月21日《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》以及随后国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》等文件, 明确了宅基地流转要坚持“依法、自愿、有偿”原则, 城镇化要坚持“规划先行、政策引导、村民自愿、多元投入”的原则, 要突出农民的主体地位, 注重市场化的取向。这些规定虽然在许多具体环节留下了执行空白, 但为农村宅基地置换立法确立了基本原则和精神。

农村宅基地置换立法还需创新传统的立法理念, 超越将宅基地的保障功能与社会稳定问题捆绑思考, 超越将农村住房的权属限制与耕地保护问题捆绑思考的观念, 从法律上落实和保障农民对宅基地的永久性用益物权, 赋予农民宅基地及其房屋所有人以完整的物权, 建立与城市房地产相衔接的农村宅基地使用权制度与住房制度;超越简单的人口学意义上的城镇化观念, 将农村宅基地置换立法看作是一个完整的法律体系的构建, 将农民的身份向市民转化与宅基地的置换同步, 将农民住所的城镇化与人的城镇化结合, 从法律上完善户籍制度、社会保障制度以及教育、卫生、医疗等公共服务制度对新市民的城镇化覆盖。

摘要：城镇化是经济社会发展的客观趋势。当前加快城镇化进程对于中国经济结构调整, 扩大内需, 带动区域协调发展, 解决三农问题都具有重要的战略意义。中国一些地方正在探索的农村宅基地置换改革, 正是加快城镇化进程的有效途径, 但在实践中却面临许多法律瓶颈, 亟须给予完善。为此, 重点谈了四个问题:一是中国现行农村宅基地制度的弊端;二是中国农村宅基地置换的实践探索;三是农村宅基地置换面临的法律瓶颈;四是农村宅基地置换的立法思路。

篇4：沪郊农村宅基地置换推广条件分析

中共上海市委九届七次全会通过的《关于贯彻〈中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定〉的实施意见》指出,要推进农村土地管理制度改革;要进一步盘活农民宅基地、乡镇企业用地等存量集体建设用地;要总结宅基地置换试点经验,完成好现有试点工作;在有条件地区,试行城镇建设用地增加与农村集体建设用地减少相挂钩的办法,有序推进新一轮宅基地置换。这对沪郊农村宅基地置换的推广提供了政策指导意见。本文拟以沪郊同一区内的两个宅基地置换试点村为对象,对宅基地置换的推广条件和基础进行分析研究。

一、同一区内两个试点村宅基地置换比较分析

(一)基本情况。第一,同时启动。根据上海市《关于本市郊区宅基地置换试点工作指导意见》和《关于本市郊区宅基地置换试点若干政策意见》等文件和会议纪要精神,某区委区政府从2003年开始启动农民居住向城镇集中、农业向规模经营集中工程,2004年下半年在A镇A村和B镇B村进行宅基地置换试点,以期通过置换实现农民居住集中,通过耕地流转实现农业规模经营。

第二,广泛发动。置换初期,该区从上到下进行了广泛发动。一方面为了掌握试点村农民对宅基地置换的思想认识,向两个试点村村民共发放问卷统计表211份,收回211份,其中认为“农民宅基地置换对农民有利”的有161份,占76.3%,自愿置换的有166份,占78.7%。个别村还通过召开村民代表大会就农民宅基地置换进行民意测验,赞同置换的占到76%。另一方面,为了进一步统一试点村村民的思想,2005年1月,区置换办公室和镇政府投资130多万建造了8套900平米的临时样板房,让置换农民眼见为实,调动他们的积极性。通过反复宣传动员,试点村的农民对宅基地置换的支持和满意率达85%以上。

第三,进度差异。在宅基地置换的前期准备和工程建设阶段,两个试点村的进度基本一致,2005年11月,两个试点村A苑和B苑全部竣工。A苑56幢多层、6幢小高层,共有1316套公寓楼房;B苑41幢多层、7幢高层,共有1059套公寓楼房。但进入到签约选房、最终入住和土地整理复垦阶段,两个试点村出现明显差异。A镇A村总户数745户,截至2008年5月底,有713户签约,签约率95.7%,农民已入住过上居民生活,土地全部流转,置换户的原有宅基地已经平整复垦,该村开始进入社区管理模式。而B镇B村总户数493户,在430多置换户中还有50-60户由于房型、补偿以及生活习惯因素还没有签约选房,其他已经签约选房甚至入住的置换户,由于资金补偿没有完全到位,老住宅钥匙未交付,房屋无法拆迁,宅基地无法平整。

第四,结余土地的处置。根据2004年8月1日实施的《上海市土地储备办法》规定,拟依法征用后实行出让的原农村集体所有土地应当纳入土地储备中心,由土地储备机构依法实施出让。衡量宅基地置换是否取得成功的一个关键环节就是对结余土地的整理复垦,有效增加耕田面积,提高耕田质量,改善农业生产条件,保持耕地总量平衡,为农业规模化、集约化、现代化经营创造条件。A镇A村宅基地置换小区总面积占地20公顷,只占原来宅基地面积的34%,同时村内原有的企业也集中到规划好的工业园区,通过对结余土地的复垦、整理,新增耕地面积1234亩。节余出的土地由区土地储备中心拥有,进行异地经营开发或拍卖,所得收益全部用于农民宅基地置换专款专用,置换农民不参与对节余土地的开发建设和管理。B镇B村尚未进入到结余土地的整理复垦阶段。

(二)比较分析。两个试点村的宅基地置换产生了一个相同的结果:即农民集中居住的环境得到较大改善和提高,为国家节余了大量耕地,促进了土地的集约化利用。但宅基地置换推进与当地的工业化城市化程度密切相关,与土地资源和劳动力资源配置休戚相关。这两个村的宅基地置换在几个重要方面还存在差异,这也正是造成各自进度差异和影响置换效果的关键之处。第一,发展模式和基本态势不同。一是区域发展定位不同:A村长期以来处于该区的偏远地带,主导产业是农业,现纳入该区“现代农业园区组团”的发展定位;B村隶属于上海市闻名的古镇,现纳入该区“古镇旅游组团”的发展定位。二是工业化程度不同:A村以农业为主的发展定位决定了其工业化程度较低;B村由于毗邻镇中心,工业化程度较高;置换之前的社会保障不同:A村部分农民享受农保,部分被征地农民享受镇保,其他农民都没有解决镇保;B村由于工业化征地的需求,绝大部分农民已经获得了镇保;劳动力就业不同:A村工业化程度不高导致非农就业有限;B村因处于沪浙交界点,并紧靠镇中心区,劳动力转移有空间。

第二,村级经济实力和村民收入不同。A镇A村总人口3126,置换前,村级可支配收入为56.6万元(2003年),村民人均年收入为5200元(2003年);置换后村级可支配收入为136万元(2008年),村民人均年收入9800元(2008年)。B镇B村总人口1802,置换前,村级可支配收入为100多万元(2003年),村民人均收入为7419元(2003年);置换后,村级可支配收入为200万元(2008年),村民人均收入为11300元(2008年)。无论是置换前还是置换后,A镇A村的村级经济实力和村民收入远低于B镇B村,尽管置换后A镇A村的农民既可以从原有土地上每年获取亩均500元左右的土地流转费收益,还可以在农场内打工挣钱,或者进城打工,有了工资性收入,但由于受到金融危机的影响,村民收入不稳定,仍然不如B镇B村的经济实力。

第三,当前生活现状不同。一是基本生活状况的差异。A村属于该区的偏远农村,农民集中居住后,原先依赖于土地的大量劳动力由于年龄因素无法转移,同时农民原来的房前屋后栽种蔬菜、养殖禽类等庭院经济收入不复存在,但集中居住后的成本增加了,平均每户比原来新增加开支300元左右,一些农民的生活质量反而出现了下降的状况。而且,由于地方政策的规定和财政限度,农民所期待的“土地换保障”未能实现,置换房屋的完整产权也尚未落实,村民由于镇保问题集体上访事件突出,这是该村宅基地置换产生的最大后遗症。B村由于邻接工业化进程较快的镇中心,受城市化辐射较大,一方面大量劳动力在镇区打工,实现了劳动力资源的转移,另一方面,工商业发展对农民原有住房的需求增大,农民私自搭建房屋用于出租,农村的土地资源已逐步转向土地资本,而且农民的镇保因工业发展征地得到解决,没有后顾之忧,村民的生活水平不断提高。二是置换房屋状况不能满足农民的需求,包括房屋质量和结构。A村置换村民入住新房后发现房屋存在渗水等严重质量问题,B村小房型太少,都是大房型,希望能拥有两套以上小户型房屋的村民在抽签后只能有一套大房型房屋,有的村民还需要自己贴补装修费,因此在抽签换房时有怨言。

总体上,A村宅基地置换虽然进度较快,但后遗症比较大,村民集体上访突出;B村宅基地置换虽然条件成熟,操作比较平稳,但由于资金问题拖延太久,仍未完成。由于上海远郊的地价偏低,而置换成本居高;又由于政策法规以及地方政府的经济实力,以及农民自身的某些因素,导致置换资金的短缺和试点工程的暂时搁浅。

二、沪郊宅基地置换的推广条件和基础

(一)宅基地置换的理论基础和模式选择。根据上海宅基地置换的试点工程和全国其他地区的置换情况分析,宅基地置换模式大致有以下几种:

第一,政府主导,征地模式。即地方政府基于工业园区建设、交通设施建设和房地产项目开发对土地的需求,主动采取的征地换保障的方法,促使分散農民集中居住,使农民转为城镇居民。这种方式主要产生于距离城镇较近的农村,最大的优势就是解决了征地农民的后顾之忧——镇保,但同时这种征地方式也是最容易产生政府与农民之间利益博弈和矛盾冲突的方式。

第二,市场主导,出租模式。这种方式主要产生于距离城镇较近、非农行业对土地的需求强烈、但又不具备征地条件的农村。由于市场经济发展的需要,一些非农行业对土地资源的需求加大,特别是厂房、仓库和住宿的需求,这就使得周边农民自然而然地找到了商机。通过拆村建居,使分散土地联合成片,村集体统一对外出租,土地资源转向土地资本,农民既没有失去土地,又能获得长期固定租金和在非农行业就业的机会。这是最自然的农民集中居住的模式,不容易产生尖锐矛盾,但由此产生的就业机会难以完全吸纳农村富余劳动力,尤其是诸如此类的非农行业更加容易受到国际经济形势和环境的影响,农民的社会保障有隐忧。

第三,农民主导,农业产业化模式。这种方式主要产生于距离城镇较远的农村,受城市化和工业化的辐射较小,最佳方式就是农民通过土地承包经营权的流转,促使农业规模化经营和产业化经营,由此获取更多的土地收益,使农民在改善原有居住条件的过程中置换房屋,自愿逐步集中居住。这种模式的关键就在于在转包、出租、入股等土地流转模式中是否因地制宜地采取了有效的模式,促使农村长效增收,有能力解决镇保。如果长期固守一种模式而收效甚微,农民的收入渠道有限,社会保障没有,那强制推动农民集中居住的宅基地置换就非常困难,也容易滋生矛盾。

笔者认为,要推动上海远郊的宅基地新一轮置换,应当采取“市场主导,农民主体,政府监管”的模式。根据农村的市场化程度、地区发展定位、就业和经济发展水平,以及农民自身的开化程度,在条件成熟的农村采取有所侧重的置换模式。坚决摒弃政府主导强制推动、农民被动集中居住的宅基地置换。

(二)宅基地置换的推广条件。上海远郊通过宅基地置换引导农民集中居住,要坚持“大稳定、小调整”原则,要遵循农业的自然规律和农村经济社会发展的规律,在条件成熟的地方通過集中居住提高农民的生活质量,需要积极引导、稳步推进。笔者以为,需要具备以下几个基本条件。

第一,前提条件——农民自愿。宅基地置换一定要在农民自觉自愿的前提下进行,在农村居民布局调整中一定要尊重和维护农民的权益。宅基地置换的过程应该是农民参与城市化、分享城市化成果的过程,要最大程度地使农民变被动接受为主动参与,保障农民在城市化过程中的权益。

第二,经济条件——市场主导。推动农民宅基地置换,其中一个非常重要的条件就是市场经济的充分发展,对现有的农村社会经济发展和管理方式产生了需要完善和调整的需求;工业化、城市化发展的程度对土地需求的增长,要求对现有的土地管理和使用方式进行改革和完善;农民能在非农行业充分就业或者农民增收渠道扩大,自愿改善居住条件,对原有住房进行修缮的愿望强烈。这是生产力与生产关系、经济基础与上层建筑基本规律运作的结果,也是推动沪郊宅基地新一轮置换必须首要考虑的条件。政府引导推动置换时,可选择经济相对较发达、工业化程度较高的村试点,获取经验后再推广。

第三,政治条件——法律政策完善。即建立健全相关法律法规,完善政策制度。一是制定农村宅基地使用权流转的法律制度,赋予农民宅基地完整的物权,发放统一的有法律效力的宅基地使用权证,以法律形式允许农村房屋自由上市交易,宅基地使用权随之自由流转。二是必须设立农村宅基地强制登记制度,转让时要办理过户登记。明确宅基地使用权流转后有关征地补偿制度,只给受让方房屋补偿费,不再支付土地安置补偿费。三是为严格控制宅基地使用权盲目流转,防止突击流转,需要建立出让方再次申请宅基地时的限制制度。四是赋予农村房屋抵押权,宅基地也连带抵押,活跃农村金融市场。五是地方政府在决策时要充分考虑民意,按照新农村建设的要求进行科学规划和决策实施,同时要保持既定政策的连贯性和持续性。对此,政府承担着重要的监管保护责任。

第四,社会条件——镇保到位。宅基地置换的新一轮推广要特别注重社会保障的到位,政府在制定政策时应向农民倾斜,采取适当方式解决置换农民的镇保问题。首先,与征地补偿换取镇保不同,宅基地置换后农民的土地虽能流转,但目前流转方式有限,流转费相对过少和单一,不能承受由于庭院经济消失、生活开支增加带来的负担,应当建立生活补偿机制,作为宅基地置换补偿的一部分,保证农民集中居住后生活质量有提高。其次,上海郊区应当创新尝试土地承包经营权流转的新模式,使置换农民能获取最大收益,在此基础上通过个人缴纳和政府贴补解决镇保,最终达到宅基地置换流转的最佳效果。

第五,后发条件——科学发展。农村宅基地置换的根本目的是农村的长远发展,要统筹城乡发展,要加快农村的城市化进程,因此,宅基地置换推广的后发保障条件就是实现科学发展。一是确权。对农民而言,农村宅基地置换的一个很有吸引力的条件就是拥有置换房屋的完整产权,农民对自己的财产能自由处置,能依法获取财产性收入。因此,沪郊宅基地置换试点工程中的房屋产权问题需要进一步确认和明朗。二是创新。关于结余后的土地产权归属和处置方式需要明确,除“征地模式”的宅基地置换,产权由集体所有转为国有外,其他模式都必须明确节余后的土地仍归农民集体所有,可以委托区土地储备中心统一经营,但收益应由农民共享。而对节余土地的处置方式也可根据置换模式有所创新。比如,按照土地资源和劳动力资源的不同配置,节余出的土地既可以由村集体自己开发,把土地的增值收益留在集体内部,也可以一部分收归国有,一部分留给村集体自己开发,还可以有偿收购宅基地置换指标,新增耕地归原村集体使用,允许在土地所有权不变和土地用途不变的前提下,重新发包,有偿流转,土地承包收益归村集体经济组织所有。

作者单位:中共上海市金山区委党校。

本文系上海市党校系统2008年青年课题。

篇5：农村宅基地政策

农村土地属于集体所有，集体将农村的绝大多数的土地承包给农民耕种，一部分土地分给农民作为宅基地安家。这是村集体应该分给村民最基本的福利。但是由于各种原因，农民在宅基地的使用过程中往往会出现纠纷，而有的纠纷竟然在亲兄弟间发生。农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

农民固然看重自己占有的宅基地，但是也应当清楚一点，那就是，从理论上讲，农民只有宅基地的使用权，并无所有权，所有权在村集体一方，当然集体无权将宅基地分给其他村集体的居民。一般情况下，农民在获取宅基地后，就拥有了相应土地的产权，可以作为资产传给下一代。

但是，鉴于农村土地的性质，在下面这些特殊的情况下，集体有权将农民的宅基地收回。

一、农民宅基地闲置的

当今社会农村城镇化快速发展，很多农民纷纷选择进城务工，而农村就有很多的房屋闲置下来，无人居住。为了提高土地利用的效率，国家出台新政策，农村凡是闲置两年以上的房屋都要收归集体，重新分配，当然对于由此造成的农户损失，集体会给与经济补偿。20农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

二、宅基地超标，一户多宅的

很长时间以来，农村都存在着这样的现象，面对这样的问题，国家颁布了法规，超出范围的宅基地将被集体收回，由于各种原因不能交还集体的，可以通过经济回补集体的方式解决。

三、宅基地位于国家规划建设用地的范围内2017年农村宅基地新政策出台，这三种情况的农民要注意了!

这些年，国家有很多跨地区的建设项目如西气东输、南水北调等等，在建设的时候难免要占用农村土地和宅基地。遇到这种情况，国家会和农民商量让农民退出，当然，国家给与的补偿肯定特别优厚。

还有，农民的宅基地如果在不可抗力的影响下无法使用的，可以向村集体重新申请宅基地，毕竟，这是农民生活的基本保障，也是村集体应该给与农民的最基本的福利待遇。

篇6：农村宅基地确权新政策是什么

农村宅基地确权的情况多种多样，宅基地确权的处理原则也是各种各样的，为了能够解决大部分人关于宅基地确权的疑问，现在对相关的宅基地确权的方案进行细说。

1、现宅基地处于养殖园区有老宅基地证的情况如何处理?对在养殖园区已有宅基地证的，调查核实后按原宅基地权属、面积确权登记，但已将养殖业用地用途改变为宅基地，且无宅基地证已进行居住的，如符合宅基地使用批准条件的(本村农业户、一户一宗)，先进行权属调查，待上级政策允许时，将该养殖用地批转为宅基地后，方可登记发证(闲置的除外)。

2、原使用权证书土地权利人、证书编号、证书面积与国土局登记信息不一致的情况?调查核实后本人提出申请，村委会审核确认后予以更正。

3、外来人员在本村购买或迁移至本村的情况?先将户口迁入本村后，属于本村农业户的，按审批登记程序办理，否则不予确权登记。

4、原宅基地统一拆迁后修建小康楼如何确权?原宅基地证作为权属来源证明材料，实测总土地面积及总建筑面积，按发证面积分摊后，不得大于原宅基地面积进行确权登记发证。

5、村集体统一为村民建设的多层住宅小区，多层如何分摊，如何制作地图?用小区总土地面积除以总建筑面积，求出每户分摊系数，乘以每户建筑面积，确定每户分摊土地面积，进行确权登记，但无法分户制作宗地图，土地证记事栏注明共用宗地，不附宗地图。

6、本村村民跨队修建房屋的如何填写登记信息?确权时以其身份证或户口本上的住址为准。举例：1队的人在2队的地盘修住宅，确权其宅基地时按其身份证或者户口本的住址信息编写宗地号。

7、国家相关建设、公益慈善事业建设、村镇规划建设等导致拆迁的居民的情况?属于旧房屋拆除后又新建房屋(位置调整)，但旧房有原宅基地使用证的，将原使用权证收回并注销，经村、乡(镇)、国土部门逐级审核，上报市政府审批后予以确权。

8、只有宅基地证，但无住房或房屋已倒塌、灭失的怎样处理?不进行权属调查和地籍测量，按照(国土资发〔2009〕76号文件第4条)规定，应由本村集体经济组织收回土地，同时收回并注销过去已发的原宅基地证。

9、对失踪或丧偶人员的宅基地如何确权?根据公安部门出具的失踪或丧偶证明，原则按继承顺序先由第一继承提出变更或补证申请，其他家庭成员签字同意，所在村委会、镇乡审核无异议后进行受理。

10、对近年来小康建设、新农村建设、生态移民、自发移民以及其他情况未经审批建设的宅基地如何补办审批和发证手续?国土资源部《印发关于加强农村宅基地管理意见的通知》(国土资发〔2004〕234号)规定，对农村村民住宅建设利用村内空闲地、老宅基地和未利用土地的，由村、乡(镇)逐级审核，批量报县(市)批准后，由乡(镇)逐宗落实到户。《土地管理条例》规定，农村村民住宅用地标准：使用水浇地的，每户不得超过二百七十平方米;使用平川旱作耕地的，每户不得超过四百平方米;使用山坡地的，每户不得超过五百四十平方米。对灌区占用水浇地的镇村，符合补报批条件的宅基地，按不超过270平方米进行补批和发证;对此范围内的自发移民建设的住宅，符合补报批条件的宅基地，按不超过400平方米进行补批和发证;对符合补报批条件的农村宅基地，按不超过540平方米补批和发证。

现在，国家正在对农村宅基地进行确权登记，很多农民朋友遇到了困扰，我们具体来了解下2017年农村宅基地确权新政策有哪些？根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定，宅基地使用权在确权时主要依照以下原则：

1、1982年2月国务院发布《村镇建房用地管理条例》之前农村居民建房占用的宅基地，超过当地政府规定的面积，在《村镇建房用地管理条例》施行后未经拆迁、改建、翻建的，可以暂按现有实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

2、1982年2月《村镇建房用地管理条例》发布时起至1987年1月《土地管理法》开始施行时止，农村居民建房占用的宅基地，其面积超过当地政府规定标准的，超过部分按1986年3月中共中央、国务院《关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》及地方人民政府的有关规定处理后，按处理后实际使用面积确定集体土地建设用地使用权。

3、符合当地政府分户建房规定而尚未分户的农村居民，其现有的宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有宅基地面积确定集体土地建设用地使用权

4、非农业户口居民原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

5、接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后允许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。

6、继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权。

7、按照确权规定，确定的宅基地面积超过当地政府规定标准的，可以在土地登记卡和土地证书内注明超过标准面积的数量，以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建或政府依法实施规划重新建设时，按当地政府规定的面积标准重新确定使用权，其超过部分退还集体。

8、华侨原在农村的宅基地，房屋产权没有变化的，可依法确定其集体土地建设用地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体收回。

9、空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定使用权的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。农村宅基地:自由买卖卖地进城农村宅基地自由买卖卖地进城宅基地的使用权有哪些。改革开放近40年后，农民，作为几千年来的弱势群体，当前长期承受着城乡二元结构隔离，承受着农产品价格剪刀差的压制，在为中国的工业化作出重大贡献的同时，正面临再一次被围猎的命运。近年来，响应着“城镇化”的扩张，驱赶着农民进城的步伐也不断加快，正好配合着当前三四线城市“去库存”，一箭双雕。中金网10月24日农村宅基地自由买卖卖地进城宅基地的使用权有哪些通过占用耕地进行城镇化扩张的空间越来越小，而农民手中最后的资产——宅基地这块肥肉，正成为开发商疯抢的标的。我们老家也开始建设工业园，与之对应的就是征地了，短期来说，像是好事，但长远来看，农民失去了最珍贵的东西，也没有生存的技能，这对他们是一个很大的打击。农民最大的资产就是土地，要说农民没了土地，能行吗？当然不行，在一线二线城市，城中村的改造，为什么会有钉子户，主要是利益得不到充分的保障。对农民有好处的，我相信朴实的农民会配合的，年轻人都外出打工了，有几个年轻人愿意在家种田的？下一代还有人种田吗？征地对农村来说，意味的更是一种发展的机遇，只是不豪赌烂赌，肯劳动，做生意，其实征地农民过的日子并不差。为什么现在农民不愿进城落户，要知道，实实在在的城里人，没工作的生活都艰难，何况你一个地地道道的农村人，进了城你吃啥，喝啥，用啥，到那时想回农村，怎么回，土地没了，住地没了，只有哭的份。为了杜绝这种现象，允许进城农民内部有偿转让宅基地，有砖家说：允许宅基地转让，是有效调控房价的治本之道。在城镇定居落户，基本需要就是购房，而资金是最大的问题，宅基地能有偿转让，意味着拥有宅基地，但早已在城市生活的人，可以通过宅基地转让凑首付，金投网小编觉得没多少人会这样做吧，只有10%左右是主动自愿放弃宅基地的。宅基地对于很多农民来说，是自己出生、长大的地方，是父辈、祖辈传下来的，是人在他乡也会惦记的根。对于“宅基地有偿转让”，你需要了解下这些内容：

1、农村村民一户只能拥有一处宅基地；

2、农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。卖地进城对于在农村务农的农民来说不可行，只有在城郊地区的农村宅基地才值钱，比如深圳城郊城中村的农民在宅基地上私建高层楼房，用于出租或者等着政府征地拆迁，获得大量财富。

现在农村宅基地使用权登记已经纳入不动产登记的范围，经审核批准，统一颁发不动产权证书。进行农村宅基地使用权登记的大致流程是这样的：

一、登记申请。由宅基地使用权人向本辖区内国土资源所（或国土资源分局）提出书面申请，领取由国土资源部门统一印发的《农村宅基地使用权申报登记表》，以户为单元，每宗宅基地填写一份。

二、权属审核。各国土资源所（分局）进行土地登记资料的初审，对宅基地范围、界线、界址、权属性质、用途等情况进行实地调查、记录并经相邻各方认定，填写宅基地地籍调查表，绘制宗地草图，然后报县（市）国土资源局审核；经审核无异议的，以国土资源局名义发布公告，公告时间不少于7日；公告到期后，统一报请县（市）人民政府审批。

三、注册登记。公告期满，土地权利者及其他土地权益有关者对土地登记审核结果未提出异议的，在农村宅基地使用权登记审批表上签署同意登记发证的意见，由县（市）人民政府领导签章，并加盖县（市）人民政府土地登记专用章。然后填写《土地登记卡》和《共用宗土地登记卡目录》，填写《土地归户卡》，组装《土地登记簿》，并进行材料归档。

四、颁发证书。农村房屋买卖合同的法律效力

司法实践中，对于同一集体经济组织成员间签订的农村房屋买卖合同，各地法院普遍认定合同有效。但对于本集体经济组织成员与本集体经济组织之外的单位或个人签订的农村房屋买卖合同，各地法院对于合同效力的认定不完全相同。本文将重点关注和介绍北京地区法院的司法裁判尺度。

一般裁判规则

1、最高人民法院

《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条明确，在农村集体所有土地上建造房屋并向社会公开销售，应当依据合同法第五十二条和土地管理法第四十三条规定，认定该买卖合同无效。将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力；出售给本集体经济组织成员的，应当符合法律、行政法规和国家政策关于宅基地分配、使用条件的规定。

另外，值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条也明确“对于宅基地流转处于非试点地区的，农民出售其宅基地上的房屋给城市居民或者出售给不同农村集体经济组织成员，该房屋买卖合同一般应认定无效。”

2、各地高级人民法院

根据《北京市高级人民法院关于印发农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要的通知》（京高法发[2004]391号）、《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日），对于农村房屋买卖合同纠纷的处理，北京高院确立了以认定无效为原则、以认定有效为例外的司法裁判尺度。具体说来，买卖双方都是同一集体经济组织的成员，或者诉讼时买受人已经户口迁入所购房屋所在地的集体经济组织的，可以认定合同有效；对于1999年1月1日《土地管理法》修订之前，将房屋转让给回乡落户的干部、职工、退伍军人以及华侨、港澳台同胞的，亦可认定转让合同有效。除此之外，农村房屋买卖合同原则上应认定无效。连环交易中农村房屋买卖合同效力出卖人将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生连环交易，出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力？从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为，若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。主张合同无效是否受诉讼时效期间的限制北京地区法院认为，合同无效系自始无效，单纯的时间经过不能改变无效合同的违法性。当事人主张农村房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，应当适用诉讼时效期间的限制。农村房屋买卖合同无效的法律后果根据《合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于印发的通知》（法办[2011]442号）第15条明确“在确定合同无效后的损失承担时，应综合考虑当事人的过错，避免处理结果导致当事人利益的失衡。”值得关注的是，《全国民事审判工作会议纪要》（2015年4月征求意见稿）第35条明确“合同无效后，买受人可以请求返还购房款并支付中国人民银行同期同类银行贷款利息。买受人已经对该房屋进行改建或者翻建，也可以一并请求赔偿翻建或者改建成本。”具体到农村房屋买卖合同的场合，通常出卖人起诉要求确认农村房屋买卖合同无效，若买受人没有提出反诉，合同无效情形下，北京地区法院通常会向双方当事人释明是否一并处理合同无效的法律后果。农村房屋买卖合同无效的法律后果具体包括以下几方面：

（一）返还财产通常情况下，农村房屋买卖合同无效后，出卖人取得的房屋价款应当返还给买受人（一般不支持利息损失）。买受人应当将房屋腾空后返还给出卖人，同时返还房屋相关的《集体土地建设用地使用证》、《宅基地使用证》等权利证书。

（二）损害赔偿

1、合同无效过错责任分担北京地区法院通常认定，出卖人和买受人对于农村房屋买卖合同无效均有过错。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，应当对合同无效承担主要责任（一般为70%）。买受人在明知其并非房屋所在地集体经济组织成员的情况下，仍然购买房屋，应对合同无效承担次要责任（一般为30%）。2.损害赔偿范围《北京市人民法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》（2006年9月14日）明确规定：“在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地增值或拆迁、补偿所获得的利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面的因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成的利益失衡；对买受人已经翻建、扩建房屋的，应对其添附价值进行合理补偿；买受人确实无房居住的，应予以妥善安置。”《北京市高级人民法院民一庭关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答复》明确“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量。”现结合北京地区法院裁判实务，对于农村房屋买卖合同无效时损害赔偿的范围问题，具体说明如下：（1）信赖利益损失赔偿。合同无效场合的损害赔偿责任，性质上属于缔约过失责任，原则上以赔偿信赖利益损失为限。北京地区法院一般支持买受人主张的信赖利益损失赔偿，并全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失等各方面因素，参考房地产司法鉴定评估报告及现有证据，酌情予以确定。（2）添附价值损失赔偿。买受人对房屋进行了新建、翻建、扩建或者装饰装修的，合同无效后，出卖人应对买受人添附价值进行赔偿。农村房屋买卖合同无效，损害赔偿具体数额一般确定为房屋、装修、设备及附属物重置成新价和宅基地区位补偿价的70%。通常情况下，对于诉讼期间已经列入拆迁范围的涉案房屋，可以对区位补偿价一并做出处理；而对于诉讼期间尚未列入拆迁范围的涉案房屋，区位补偿价可暂不予处理，待日后拆迁时，再由当事人另行解决。涉案房屋虽未进入征用拆迁程序，但双方房屋交易行为已完成多年，涉案房屋所在地周边商业环境、交通环境、文化环境等发生了变化，土地价值、房屋价值明显提升，且房屋、装修和附属设施重置成新价、区位补偿价已经有资质的评估机构估价确定的，也有法院支持当事人主张区位补偿价。“有恒产者有恒心”，住房问题是现阶段最大的民生问题。在农村房屋买卖合同纠纷中，问题的实质其实是土地问题，如何发挥司法的导向作用值得我们深入思考。

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