农村集体土地宅基地

农村集体土地宅基地（通用6篇）

篇1：农村集体土地宅基地

关于加快我县集体土地所有权和农村宅基

地使用权登记发证工作的通知

各乡（镇）、国土资源管理所：

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发

[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会；

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；

（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地

面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：

1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；

2、土地违法违规行为正在处理的；

3、土地权属有争议的；

4、地上住宅房屋权属不清的；

5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；

7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

二〇一一年四月十七日

篇2：农村集体土地宅基地

市人大农村农业代表专业小组

按照市人大常委会的工作要点和《2007年市人大代表活动安排意见》，农村农业代表专业小组于5月中下旬，在常委会余荣霭、李汉章副主任的带领下，围绕社会主义新农村建设中的“农村集体土地流转和宅基地建设问题”，深入到香洲、金湾、斗门三个区进行了专题调研；与市国土资源局、市规划局召开了专题座谈会；专程赴佛山、中山两市学习好的经验和做法。通过调研，了解了我市农村集体土地流转和宅基地建设的现状，对存在的问题及其原因进行了分析，并提出了一些意见和建议。现将有关情况综述如下：

一、我市农村集体土地流转和农民宅基地建设的现状

（一）农村集体生产、生活留用地的确权状况

1988—1993年，我市对农村集体土地进行了统征或预征，在保留原旧村场的同时，按征地时各村在册人数和户数，以一定指标，划给各行政村相应数量的生产、生活留用地，其中生活留用地（宅基地）用于农民建房。香洲区范围内（包括高新区）各区的生产、生活留用地基本上办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，而部份旧村场因没有进行土地确权，未办理上述一证一书。斗门、金湾（包括临港工业区），由于农村土地利用未作出规划，农村建设用地确权工作尚未完成，斗门各村的生产生活留用地和旧村场基本上没有办理《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。万山的情况与金湾、斗门两区的情况类似。也就是说，香洲区已完成了生产建设用地和宅基地的确权工作，而金湾的一部份、斗门的大部份尚未确权，主城区的留用地已大部份使用，而金湾、斗门尚未充分使用，东部与西部发展不平衡。

（二）我市未实施农村集体土地使用权流转政策，农村集体用地无法实现“同地、同权、同价”。

2005年省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府100号令），但我市并未实施，农村集体用地不能流转，无法实现“同地、同权、同价”。集体用地无法进入市场交易、无法进行抵押借贷，村集体无力融资开发，经济发展受到较严重的制约，开发商对无法办理产权的村集体用地不敢大胆使用，给招商引资带来了难度。由于没有规范的流转渠道，部分农村为发展经济，在利益的驱动下，只好自主、零星、没有按规划地建设，以出租给企业和外来人员获取集体和个人的利益，因而造成工业园区周边出现了不少违章建筑。但市政府在已完成了征地任务的香洲区，采取集体建设用地部份转为国有用地的办法进行了流转，从九十年代初开始，实行了村集体建设用地的30%转为国有商用地进行开发建设和流转，较好地解决了城郊征地农村和农民的收益问题。而斗门、金湾未实行过此项政策。

（三）近几年，农民宅基地的建设无序状态严重

从1999年开始，城郊的村停止了宅基地的审批报建，斗门自改区后也停止了报建。虽然停止了报建，但由于工业园区周边的生活配套不完善，市场需求较大，在利益的驱动下，村集体或村民进行自主建设，改建、抢建等违章建筑多，非法搭建严重。城中旧村改造让村民尝到了甜头，许多人在旧村改造前也抢建。但也有一部分村民，住宅出现了危房，确急需维修拆建的，也有一些家庭子女长大，成家立业需要分户的，由于农村规划严重滞后和政府对农村建设缺乏有效的积极政策，不给报建，农民违章建设比较普遍。目前，无序建设状态严重，个别严重的村已到了“法不治众”的地步（如南屏广昌村曾出现过集体上访、堵路、殴打执法人员的情况），一些村民经常上访，已出现了不稳定的因素。

（四）宅基地布局零散，影响城乡一体化的推进

规划划拨农村新村用地位置时，大多数村基本上是在原有旧村的周围就近划拨，这样的留地方式造成两个不利的后果：一是每个村的新地旧地都统统划在一起，使得村庄的面积比原来旧村的范围更加大了，不但改变不了村民以往单家独户建私房的习惯，也由于新旧村混在一起，增加了改造旧村和推进城市化工作的难度；二是生活用地和生产用地都是在每个村的现状位置附近划拨，造成每个村镇的生产用地位置分散，无法形成具有一定规模的工业集中片区，无法推进现代化大生产。因此，布局零散影响了城乡一体化的推进。

（五）旧村改造存在一些历史遗留问题

2006年6月，市委市政府作出了“改造城中旧村，建设文明社区”的重大决策。经过多年的推进，列入改造城中旧村范围的26个行政村41个项目，至今已有23个行政村中的33个项目确定了开发商，并取得了实质性效果。这33个项目中，已有23个项目建好并回迁；5个项目建好部分回迁房回迁；3个项目待建（江村、吉大、官村）；2个项目未启动（前山B、C地块）。除此33个项目外，余下的8个项目（翠微、造贝、莲塘、上冲、梅溪、联安、高沙、关闸），市政府决定暂缓改建。

七年的城中村改造，虽然取得了较大的成绩，但也存在一些历史遗留问题。目前遗留的最大问题：一是回迁房建设速度慢，签订合同后未及时按期改建引起补偿争议。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，造成成本加重，开发商与村民矛盾较大。二是村集体资产补偿和村民拆迁补偿问题，开发商与村民意见不一致，僵持不下。如北岭村，回迁房已全部建好，由于集体资产补偿开发商与村民无法达成一致意见，阻碍了回迁。南村项目中关于村综合楼的补偿，双方仍在打官司中。夏村改建项目，村民要求提高回迁补偿标准，许多村民还拒绝与开发商签订合同，严重阻碍了拆迁工作，几年的改造才回迁了58户，余下的80%多仍未拆迁。三是有的回迁后至今无法办理房地产权证。如南村改建项目，部分村民原产权资料不完备，无法核对原房屋拆迁情况，回迁房迟迟未能办理房地产权证。四是个别村的村民内部纠纷影响了改建项目的实施。如吉大村，村民因历史上恩怨分成派，对所拥有的集体资产分别成立了两个股份公司（富泓股份公司、日昇股份公司），两公司对改建、补偿等问题无法统一意见，互相斗气，根本无法统一对开发商谈判签约，致使整个项目瘫痪。五是旧村改建问题成为群众上访的焦点。村民经常到市、区两级上访，存在较大的不稳定因素。

二、存在问题的原因

（一）农村规划滞后制约了农村建设的发展。珠海历年来对规划的投入重点放在城区，而对数量众多的农村及郊区的规划投入极少，基本依靠村镇有限的投入，加上农村规划编制的主体不明确，使农村规划远远滞后于城市规划。据统计，已编制了较完善的村域规划的行政村和社区不超过总数的15%，且多为90年代初编制的成果，已远不能适应建设社会主义新农村的发展要求。在实际操作中，各村在使用生活留用地作为宅基地分配和建设时，往往只是做了局部的简单规划，而没有经费做全村整体的规划来统筹和指引村的建设和发展，对市政基础设施和公共服务设施考虑往往不足，集体生产留用地与宅基地资源缺乏长远规划。因此，土地的利用、确权尚未完成，土地的利用规划和建设规划滞后，农村集体生产留用地的建设与宅基地的建设难以在规划的指导下实施，出现混乱的状态在所难免。

目前，在新农村建设中已意识到这个问题，并致力于扭转局面。2006年启动并完成了全市21条试点村的规划编制，今年又计划推动54条行政村的新农村规划编制工作，并拟在总结试点村规划及其实施经验的基础上，2009年底前完成全市121条行政村的新农村建设规划。但是对平沙、红旗两个华侨农场，未列入新农村规划编制中。

（二）农村集体土地流转和宅基地建设缺乏相应可操作的配套政策。

对《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《珠海市土地管理条例》的实施，政府没有出台相应的实施细则，土地流转没有得以实施。在宅基地建设上，从1999年起。我市主城区范围内基本上停止了村民住宅报建，斗门改区后也停止了报建。停止至今，一直没制定出可操作的配套政策。集体建设用地使用权有流转的需求，宅基地建设有迫切建设的需要，但流转、报建缺乏可操作性，只堵不疏，没有畅通渠道，势必会出现自主违章的建设。

（三）查处违章建筑执法操作较难。

过去，由于法律、法规不健全，对正在建设过程中的违章抢建实施强制拆除缺乏法律、法规的支持，申请法院强制执行又失去时效性，客观上造成一些违章建筑的历史问题。《珠海市相对集中行政处罚权条例》实施后，虽然赋予了执法人员强制拆除违章建筑的权力，但村民报建的合理需求得不到满足，对立情绪严重，执法难度大。执法手段缺乏，不具备足够有效的强制力，当遇到暴力抗法事件时，执法人员的安全没有保障，影响执法力度。新修订的《珠海市规划条例》中虽有了明确的罚款条款（如九十四条），但操作起来也难于落实（需有关部门核定出“全市平均建筑安装造价”，难及时作出处罚决定）。行政执法力量薄弱，部门协同配合力度不够，加上近年来执法体制的不稳定，给执法也带来了一定的影响。

（四）国家的土地法和广东省人民政府的集体建设用地使用权流转管理办法以及珠海市的土地管理条例有不一致的地方。

国家土地法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，也明确规定农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。这里所指的集体土地不知是否含括了农村集体留用的生产建设用地和生活建设用地。广东省人民政府颁布的100号令关于集体建设用地使用权流转管理办法，明确规定和规范了建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押，允许在该办法规范下流转。而珠海市土地管理条例第四十九条规定，“农民集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权转让或抵押”。因此，对国家的法律如何理解实施，对省政府的流转管理办法如何贯彻执行，对珠海市的土地管理条例如何理解执行并作出相应的实施细则，还需要相关部门的研究，理出既不违背上位法，又有利于提高集体建设用地的利用率和产出效益的可操作的办法来。这点也是当前影响我市集体用地流转的一个原因。佛山、中山市的经验告诉我们，按省政府的100号令实施并作出相应的实施细则，已取得了较好的效果。

（五）城中旧村的改建既有政府职能管理和政策引导问题，也有村民对改建政策不理解和过高补偿要求的问题。

政府在管理上设立了旧村改建领导小组，但下设的办公室是香洲区的改建办，这样的协调机构难于行使政府的管理职能，遇到问题时，靠向市领导报告和商请有关规划、建设、行政执法等部门的配合，对解决拆迁补偿纠纷的行政裁决和依法强制拆迁也难以实施。对类似延迟未拆，但签了合同又付给了村民几年租金，或已拆并被搬迁（如长沙工业区2002年5月市旅游路建设市政府要求长沙工业区马上搬迁，但后来调整又不需拆除，但厂区厂商已在规定时间全部搬走并已拆除了部分建筑，市有关部门未作任何补偿）但又未获得任何补偿的，政府在制定“拆一免几”的政策时，未作出相应的优惠政策引导。加上村民对改建政策不理解，额外要求对宅基地或村集体土地作出补偿；有的村民对补偿要求过高超出改建政策标准；违章大户利益得不到满足，阻碍或煽动其他村民不予配合；几年的拖延，村民认为市场价值升高，提出了更高的补偿要求。这些都在不同程度上影响了旧村改建的推进。

三、建议意见

农村的留用地，是解决被征地农民长远生活的重要保障。一方面用于发展集体经济，提高农民的生活水平并使农民生活长久有保障，另一方面用于解决农民住房问题，建设好社会主义新农村。因此，在解决集体建设用地流转和宅基地建设问题上，要紧紧围绕增强农村集体经济发展能力和保障好农民的生活来研究制定我们的政策。针对我市存在的一些问题，按照有关的法律、法规，借鉴佛山、中山市的经验，提出了如下一些意见和建议：

（一）坚持规划先行

规划是龙头，规划是基础，规划也是关键。无论是城市总体规划、土地利用总体规划和新农村建设规划还是城镇建设规划，规划编制工作都要走在各项工作的前面。坚持规划先行，要解决好以下几个问题：一是加大经费投入问题。二是解决好零星的生产、生活留用地的整合，按推进城乡一体化进行规划建设，特别是城乡结合部更应如此。要积极稳妥地推进农村“三集中”（工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向集镇小区集中）。三是新农村的规划要“因地制宜，因区制宜”，规划模式不搞“一刀切”。香洲片区应鼓励“上楼”，金湾、斗门根据现状和发展作出规划，能“上楼”则“上楼”，并给予相应的优惠。对分散的村适当临近以片区组团规划；对经济落后，没有条件上楼的以改危建新村进行规划。四是尽快完善金湾、斗门土地利用规划。五是为提高土地的经济产出效益，按照“集体建设用地总量不变，位置变”的办法，做出调整用地规划。

（二）加快农村集体土地的确权、发证工作。尽快完善全市旧村的确权和农村生产、生 活留用地确认、登记、发证等手续，为规划先行作好准备，为流转和建设打下基础。

（三）制定农村集体建设用地流转和村民宅基地报建方面的相关政策。

一是尽快出台土地流转实施办法。二是政策上增加农村集体建设用地功能的兼容性。根据用地位置，应突破农村集体建设用地（包括旧村场）用地功能的限制，凡符合规划的，用地功能上都给予支持，宜工则工、宜商则商、宜住则住。三是在金湾、斗门积极实施允许集体建设用地按一定的比例转为国有用地的政策。四是尽快出台新的珠海市农民住宅报建管理规定和宅基地分配管理办法等。最好能综合建设、规划、国土等部门的管理职能统一出台一管理办法，即制定《珠海市社会主义新农村建设管理办法》，为加快新农村建设和规范报建提供法规上的支持。五是制定出鼓励村民“上楼”的优惠政策，使有限的建设用地资源发挥出更大的产出效益。

（四）加强领导，加大清理违章建筑的力度，实行堵疏结合。

要借鉴中山的成功经验，解决我市目前的无序状态问题。历史上，中山也有严重乱建的情况，如十四村就是典型。但中山从1998年开始就制止了这种情况，市长亲自挂帅进行清理整顿，依法堵截乱建行为，并加强依法报建，渠道畅通，堵疏结合，很快就进入了规范和有序的状态。借鉴中山的经验，应加强领导，加大清理打击力度，同时要尽快出台政策，疏通报建渠道，让有迫切需求的集体和村民的报建简便快捷，缩减审批环节和费用，对公寓式“上楼”有容积率和报建面积的优惠，以畅通的渠道、优惠的政策引导村民走上自觉报建的轨道。

（五）完善旧村改造政策和办法，解决旧村改建中的历史遗留问题，推动城郊城区的旧村改造工作。

对旧村改建中的遗留问题，应从全面统筹、统一政策、一揽子解决去考虑制定相应的政策，力争尽快解决。在改建中，大力推动公寓式住宅建设，按照政府扶持、集体组织、个人出资、规范户型、市场运作的原则建设公寓式住宅，让征地农民宅基地优惠政策在市场化和旧村改造中得到兑现，既保障征地农民宅基地合法权益，又以市场经济规律配置资源，发挥土地资源的最大效益，促进社会经济发展。

（六）要建立保障农民村民利益的长效机制。

机制要与土地流转的收益綑绑起来，按照省人民政府100号令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条规定“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。”江苏已有成功的经验，把征地款打入社保账户，用于保障农民的长远利益。

篇3：农村集体土地宅基地

一、试点区概况

(一) 地理概况

试点镇位于黄河沿岸, 辖8个村民委员会, 28个村民小组, 2010年末人口为10674人。第二次全国土地调查数据, 该镇总土地面积为10299.37公顷, 其中村庄调查面积322.37公顷, 农民宅基地发证2216宗, 全乡总户数为3012户, 辖区有学校9所 (其中部分已发国有土地使用证) , 村卫生所8个, 乡镇企业30个, 另外还有农村信用社、水管所、卫生院等公共设施用地及疗养院用地。

(二) 资料情况

1) 全国第二次土地调查成果资料。2) 测区基础测绘1∶50000、1∶10000、1∶5000数字产品成果资料。3) 城镇地籍数据库及相关成果资料。4) 测区农村宅基地使用权、集体建设用地使用权已登记发证的成果资料。

二、技术流程

项目技术流程如图1, 主要是分析资料, 最大限度有效利用资料及实施外业地籍测量。

(一) 资料准备与分析

对资料进行分析、整理、归类。

1) 以二次调查成果为基础, 查找可作为确定宅基地、农村集体土地权利依据的文件资料, 主要包括:当事人之间依法达成的协议;县级以上人民政府或者有关行政主管部门的批准文件、处理决定;县级以上人民政府国土资源行政主管部门的调解书;人民法院生效的判决、裁定或者调解书;第二次土地调查形成的集体土地所有权权属材料等。行政区代码, 地籍调查的技术性规程、规范、细则和图式等;2) 已有的控制测量成果, 包括辖区内D、E级GPS点成果表、控制网图、点之记、技术总结等;3) 现势性较强的影像图件及大比例尺地形图;4) 已有的土地调查成果、土地权属来源材料、已登记发证的地籍档案资料;土地出让、划拨、处置等用地文件资料;5) 标准地名资料;6) 城建规划 (村庄规划) 资料、图件等。

对已有的测量控制点成果应分析其精度, 确定能否满足村庄地籍测量的需要。对原有的地形图成果资料应检查其精度及现势性。

(二) 技术培训

组织参加项目的工作人员进行培训, 使其熟悉有关地籍管理政策、法规和技术要求, 明确调查任务, 掌握调查方法和操作要领, 增强责任心, 以保证调查成果的质量。在培训的基础上, 选择了两个有具有代表性的行政村进行试点, 在试点的基础上总结经验后全面开展工作。

(三) 权属调查及界址调查

土地权属是指土地产权的归属, 是存在于土地之中的排他性完全权利。它包括土地所有权、土地使用权、土地租赁权、土地抵押权、土地继承权、地役权和他项权利。

权属调查是地籍测量的前期工作, 其为地籍测量提供测量依据。权属调查包括土地的权属调查和宗地看勘丈。界址调查是对相邻双方的界址状况进行实地调查, 经邻界双方认可和各有关部门审核后, 作为土地登记的依据。经过审核验收的地籍成果, 具有法律效力, 受法律保护。

这两项调查须在一定的工作底图上进行, 本项目工作底图的制作以全数字摄影测量系统为平台, 利用测区内现势性较好的高分辨率数字航摄影像, 经空三加密建立立体像对, 在立体环境下进行居民地、居民地附属设施、地类图斑等地物要素的矢量采集。通过数据编辑处理, 制作1∶2000地形图作为航测内业成果。

航测内业成图后, 外业进行实地调绘核实, 对立体环境中判读不清楚、不准确的地物进行核实定性, 特别对界线不明确、未闭合表示的居民区院落要进行调查补测, 对房屋的建筑材料、楼层数进行标注;此外要对因树木遮盖而未能采集的房屋、围墙等遗漏地物以及新增地物进行外业补测。

外业调绘成果通过数据编辑处理对航测内业成果加以完善, 并将成图以自然村为单位分幅输出, 作为地籍测量工作底图。

根据调查范围, 在调查底图上依行政界线或自然村划分调查区。地籍编号以乡级行政区为单位, 按乡、村、宗三级编号。从左到右、自上而下, 由“1”开始顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅或以上基本地籍图分割时, 应注记同一地籍号。

在已开展或完成地籍调查的地区, 无论宗地分割或合并, 原宗地号不在使用。分割后的各宗地以原编号的支号顺序编列;数宗地合并后的宗地号以原宗地号中的最小号加支号表示。

按调查工作计划, 分区分片公告通知或邮送通知单, 通知土地使用者按时到场指界。

界址调查应遵循以下几点要求:

1) 实地调查时, 调查员应会同本宗地及相邻宗地使用者到现场共同指界。单位使用的土地, 应由法人代表出席指界, 并出具身份证明和法人代表身份证明书;个人使用的土地, 应由户主出席指界, 并出具身份证明和户口簿。法人代表或户主不能亲自出席指界的, 由委托代理人指界, 并出具身份证明及委托书。对于两个及以上土地使用者共同使用的宗地, 应共同委托代表指界, 并出具身份证明及委托书。2) 经双方认定的界址, 应由双方指界人在地籍调查表上签字盖章。3) 有争议的界址, 调查现场不能处理时, 按《中华人民共和国土地管理法》第十三条的规定处理。4) 所有界址点要按照规定设置界标。5) 一宗地有两个以上土地使用者时, 要查清各自使用部分和共同使用部分的界线。6) 违约缺席指界的, 根据不同情况按下述办法处理:a.如一方违约缺席, 其宗地界线以另一方所指界线确定。b.如双方违约缺席, 其宗地界线由调查员依现状界址及地方习惯确定。c.将确界结果以书面形式送达违约缺席者, 如有异议, 必须在15日内提出重新划界申请, 并负担重新划界的全部费用。逾期不申请, 视同对确定的界线无异议, a、b两条确界自动生效。7) 指界人在认界后, 无正当理由不在土地权属调查表上签字盖章的, 视同违约缺席指界。8) 调查结果应在现场记录于地籍调查表上。

(四) 控制测量与地籍测量

基本控制点测量采用静态与快速静态GPS联测方式进行, 包含以下步骤:

1) 图上设计:以测区1∶50000地形图、测区三角点成果为基础, 拟定出D、E级GPS点位置与网形结构。2) 实地踏勘点位四周无明显障碍物遮挡, 选点埋石。基本控制点标志需采用永久性固定标石, 依序编号并于点位附近醒目处表明。3) 采用GPS静态作业, 联测图根点与附近三角点, 同步观测时段长度要求超过45分钟。观测前、观测过程中以及观测结束后详细记录仪器高并填写测量手簿。4) 收集观测数据, 软件解算基础控制点坐标。控制成果检核点平面较差不得大于±3cm、高程较差不得大于±5cm。5) 基本控制点成果整理, 方便后续测量使用, 并作为阶段性工作成果保存归档。

1. 图根点测量

有条件区域可以利用连续运行参考站系统 (CORS站) , 在测区作业时采用GPS-RTK做加密图根控制测量。图根控制测量具体要求如下:

1) GPS-RTK图根点测量的选点、埋石、观测和计算等技术要求按照《全球定位系统实时动态测量 (RTK) 技术规范》 (CH/T2009-2010) 执行。2) 选点基本要求:应布设不少于3个或者不少于2对相互通视的点, 相邻两点之间的边长不小于100m。3) 图根点标志宜采用木桩、铁桩或其他临时标志, 必要时可埋设一定数量的标石。4) 点位选在视野开阔处, 视场内障碍物的高度角不宜超过15度。5) 点位应远离大功率无线电发射源, 高压输电线及大面积水域。6) RTK图根点流动测量站观测时应采用三角架方式架设天线进行作业, 测量过程中仪器圆气泡应严格稳定居中, 每次观测历元数应大于20个。7) 为保证GPS-RTK测量精度, 应进行复测与检核, 具体如下:A每个图根点均应有两次独立的观测结果, 两次测量结果的平面坐标较差不得大于±3cm、高程的较差不得大于±5cm, 在限差内取平均值作为图根点的平面坐标和高程。B在测量界址点和测绘地籍图时采用全站仪对相邻RTK图根点进行边长检查, 其检测边边长较差的相对误差不大于1/3000。

2. 成果的整理与录入

权属调查完成后, 必须对调查成果进行严格的质量审核和分项处理, 为地籍建库和今后的地籍管理打下良好的基础, 检查工作分自检、审核、实地检查三步, 最后整理分类, 按村为单位分宗装袋, 整理归档, 最后进行权属调查成果的录入和检核, 从而建立调查表数据库。

地籍测量是地籍调查不可分割的组成部分, 目的是测量每宗土地的权属界址点、线、位置、形状等基本情况。地籍测量应在地籍控制测量的基础上进行, 地籍测量成果经审核批准依法登记后, 具有法律效力。

3. 地籍测量由以下几个部分组成

1) 地籍要素测量。地籍要素测量采用解析法作业, 以全站仪、GPS-RTK作为主要的数据采集设备。具体施测要求如下:a.测碎布点应以控制点为基础, 作业过程中自始至终加强测量起算数据 (测站点坐标、定向点坐标、方位角等) 的检查。定向作业应满足检核点坐标平面较差小于5cm, 高程较差小于10cm时, 方可进行数据采集。b.界址点原则上按标志位置采集, 若无标志、标志不清或标志有误时, 应及时与权属调查者取得联系, 并重新确定其点位。c.在界址点测量过程中, 全站仪操作人员应与棱镜操作人员随时取得联系, 明确观测位置, 以保证观测精度。点位记录人员要经常与仪器操作人员进行测点点号的核对, 避免图面点号与仪器内点号不符。d.房屋测量以墙体角点为准。房屋、围墙等转角有突出墩 (柱) 的, 宽度大于0.5米的依实测绘, 小于0.5米的以柱外侧中点测定。e.临时性房屋、活动房屋可不表示。宗地范围以外的房屋附属设施 (篱笆、栏杆、牲口卷等) 可依整体范围概略表示。

2) 地籍图的编辑。a.地籍图使用南方CASS9.1数字测图软件进行编辑成图, 并参照《1∶500, 1∶1000, 1∶2000地形图图式》GB/T20257.1-2007编辑表示符号。b.地籍图的内容应包括各级行政界线、街道 (街坊) 界线、地籍编号、宗地界址点、界址线、宗地用途、土地使用者所有者、地类号和宗地面积等。c.地籍图采用1∶2000比例尺, 基本地籍图图幅规格为40cm×50cm的矩形图幅或50cm×50cm的正方形图幅。d.地籍图各要素的分层按国土资源部《城镇地籍数据库标准》要求执行, 面状地物必须形成闭合图斑, 并按建库的要求进行拓扑检查, 以满足图形入库的需要。e.图廓整饰及图内注记使用的各种字体的注记大小均按《标准》的要求执行。应做到清楚无误、干净整洁。f.权属界址线使用0.3mm红色线划绘制, 界址点用0.8mm的红色圆圈绘制, 水系用蓝色绘制, 其它线划及注记一律用黑色表示。g.对于界址边长小于0.5m的界址线两端的界址点符号可舍去一个, 但应正确表示界址线的准确位置。h.凡图上地物点与界址线矛盾处, 要查明原因, 并与权属调查者协商处理。i.街坊内的宗地编号应和“宗地接合图”上的严格一致, 并且不得重号。

3) 宗地图的编辑。地籍图编辑结束后, 系统内自动生成宗地图, 并按宗地图要求注记, 宗地图的比例尺可根据图纸的大小 (有A3、A4两种) 进行调整, 特别大的宗地另行编辑。做到点、线清晰, 各种注记清楚, 宗地相邻、四至关系正确, 权属标注明晰。

宗地图内容包括图幅号、地籍号;本宗地号、地类号、门牌号、面积及单位名称;本宗地界址点、界址点号 (含与邻宗地共用的界址点) 、界址线及界址边长;本宗地内建筑物、构筑物;邻宗地界址线 (示意) ;比例尺、指北方向、图廓线、制图单位、制图员、审核员及日期等。

4) 地籍图数据处理。a.用南方CASS9.1数字测图软件进行数据处理、编辑。b.外业采集地籍要素点坐标并转化为系统要求的数据格式 (*.dat) , 进行图形编辑形成街坊图, 接边拼接后形成地籍分幅图。c.汇总统计;按照规定数据格式输出城镇地籍调查工程全部计算、统计表格成果。d.地籍图编辑完成后, 对量算所涉及的各种数据和资料核查无误且符合精度要求后进行面积量算。面积量算方法采用系统软件自动计算方式, 以宗地为单位进行, 最后记录在调查表资料袋内和系统的调查表数据库里。

5) 面积计算。a.面积统计采用规定软件进行。b.构建虚设宗地, 街坊分界线选在道路、河流等带状物地物中心线。c.面积计算以宗为单位, 调查宗地内地类、土地利用强度等情况, 计算结果与图面注记取至0.1m2, 并按街坊打印所有宗地、虚设宗地面积计算表。d.街坊面积检核:街坊内各宗地和虚宗面积之和, 其限差应满足△≤0.06rm2, r为被控制面积个数。e.自下而上逐级汇总土地分类面积。

4. 统计主要项目

1) 以街坊为单位的宗地及虚设宗地面积汇总表。2) 以街坊为单位的城镇土地分类面积统计表。3) 街道面积分类统计表。4) 测区面积分类统计表。

5. 成果质量保证措施

本项目技术检查采用自查、互查和专查三级检查, 自查由作业组完成, 互查由作业组间完成, 专查检查由生产单位质检部门完成, 最后提交甲方检查验收。其中, 一级检查要求对资料、成果的检查量达到100%;二级检查要求在全部产品形成后内业100%检查, 外业50%检查。

技术检查应严格按《第二次全国土地调查成果检查验收办法》、《测绘产品质量评定标准》、《数字测绘产品检查验收规定和质量评定》和本设计书有关要求进行。各级检查要有详细的检查记录和修改情况记录, 并作为资料与调查、测量成果一并提交。

6. 外业调查

1) 原始调查宗地勘丈记录。2) 土地登记申请书、审批表、农村地籍调查表等成果材料。3) 调查收件材料数字采集成果和影印材料。4) 宗地、房屋数字化测绘成果图件资料。

7. 内业数据成果

1) 宗地、房屋数字化测绘所有成果数据。2) 农村宅基地及集体建设用地发证信息系统管理库。3) 发证档案资料扫描影像数据库。

8. 图件成果

农村宅基地及集体建设用地地籍图和宗地图。

9. 文字表格成果

1) 农村宅基地及集体建设用地确权登记发证技术设计书。2) 农村宅基地及集体建设用地登记发证工作报告。3) 农村宅基地及集体建设用地登记发证技术报告。4) 农村宅基地及集体建设用地确权登记发证成果分析报告。5) 农村宅基地及集体建设用地确权登记发证自检报告。6) 各类面积统计表和土地信息登记总花名册。7) 土地发证登记簿, 不发证宗地的基本信息调查情况登记簿。8) 土地争议统计表。

三、结语

通过这次试点工作完成, 有几点体会值得总结。1) 工作开展之前认真分析收集的资料, 使之发挥应有作用。2) 组织参加项目人员培训, 使大家掌握关键技术环节。3) 做好权属界址调查, 严格按事先制订的制度、办法行事, 先易后难, 循序渐进推进。4) 不断总结经验, 事半功倍地完成土地确权发证项目。

参考文献

[1]章书寿, 孙在宏著.地籍调查与地籍测量学.测绘出版社, 2008.

[2]许惠渊等编著.产权理论与农村集体产权制度改革.中国经济出版社.

[3]关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知 (国土资发[2011]60号) .

[4]甘肃省农村集体土地确权登记发证技术细则, 2012.

[5]全球定位系统实时动态测量 (RTK) 技术规范 (CH/T2009-2010) .

篇4：关于农村宅基地土地管理工作探究

关键词：宅基地；土地管理；探究

近年来，农村违法用地建房问题一直未能得到有效解决，积累的宗数较多，问题和矛盾也比较复杂，如不解决好农村违法用地建房问题，将严重影响国家法律法规的严肃性，影响社会稳定和农村经济社会的持续健康发展。与此同时，如果农村违法用地建房持续蔓延，将会严重阻碍新农村建设和城镇化发展，大大增加发展的成本。

一、农村宅基地管理存在的主要问题

一是农村建房分布零散、布局零乱。由于没有统一的规划、设计和标准，农村居住分散、零乱，农民住宅处于低水平重复建设中。二是随意翻建改建违建问题严重。农村生活水平的提高，村民提高住房质量和数量的需求日益增长，村民在原宅基地上翻建改建甚至随意扩建违建现象普遍，村民随意在其正房周围搭建附属用房或围建院子进而导致超面积用地。三是闲置宅基地、闲置住房大量存在。部分农民认为老房子是祖业，出现了农民建了新房也拒不交出闲置宅基地。部分农民进城后，农村的房子都闲置着，使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房，造成了“空心村”的现象不断发生，一户多宅现象的普遍存在，不仅给耕地保护工作带来极大的压力，造成了土地粗放利用，土地资源浪费严重。四是违法违规用地现象严重。符合申请条件的农民，由于镇、村建设规划的缺失，建房无法报批，只能通过私自建设来减轻住房压力。不符合申请条件的农民为改善居住条件，超标准使用宅基地，甚至占用耕地建房，造成违法占地现象普遍存在。如市辖区周边乡镇在纳入城市规划范围后，村民想依法建房，虽然经村委同意得到建房土地，却得不到规划批准，无法建房。

二、问题产生原因分析

综合分析，造成农村宅基地审批难、管理混乱以及违法用地建房多的原因主要有以下几个方面：

一是村集体及村民法制观念淡薄。部分村民、村组集体法律意识淡薄，认为集体土地自己可以任意处置，在农村宅基地实行无偿使用的情况下，农村村民不但想多占地，而且要占好地，即使在宅基地无法获取批准的情况下，也纷纷向村庄外延扩张。部分村组集体也受利益驱使，无视国家法律，私自买卖集体土地给外地人建小产权房，也增加了土地管理的难度。

二是镇、村建设规划缺位。由于市辖区镇村规划的缺位，导致部分符合新增宅基地条件农民家庭建房用地无法办理合法用地手续，只堵不疏的体制，是造成农民建房违法用地的一大主因。很多村民随意建房，占用耕地、甚至占用基本农田建房的村民不在少数。

三是农村宅基地管理制度缺失。现行《土地管理法》虽然确立了宅基地收回制度，并原则性规定了宅基地使用权收回的几种情形，但对宅基地收回的具体政策界限、收回程序却没有作出相应规定，更没有明确宅基地收回时补偿标准等问题，致使现行宅基地收回制度基本失效，使得农村宅基地的使用长期处于增量供应状态，存量盘活利用率很低。而就韶关市而言，《广东省农村宅基地管理办法》征求意见后，迟迟未能出台，给韶关市制定农村宅基地管理的规范性文件造成诸多不确定因素。同时，对农村宅基地房产没有确权登记以及旧宅基地土地证无宗地坐标也给村民提供了随意翻建改建机会。

四是执法力量薄弱。在当今的惠农和稳定政策下，对农村违法违规用地建房行为采取强拆等强制性措施，极易引发农村社会不稳定因素。因此，在对农村违法占地建房行为查处工作中，部门联动不强，部门与部门之间存在互相推诿的现象，不敢担责，不敢主动出击，给制止违法占地行为带来了负面影响。

三、加强农村宅基地管理的措施

（一）加强规划编制，实施规划引导。

加强农村宅基地管理，必须强化规划在宅基地管理中的地位和作用。一是要根据经济自然条件，地位优势、特点、发展水平等精心编制镇、村庄建设规划，科学合理布局农村集约节约建房地点，从机制和规划上指导和引导农村村（居）民依法依规科学建房，节约集约用地，合理用地。二是明确规划控制区范围。结合“三旧”改造和村庄整治，加快制定各功能分区控制性、修建性详细规划，对规划控制区城乡结合部及镇、村进行科学规划，引导合法建设。三是要发挥规划的控制引导作用。要“以严格保护耕地为前提、以控制建设用地为重点、以节约集约用地为核心，合理安排各类用地”，充分考虑到新农村建设的用地需求，努力为新农村建设用地提供用地保障。四是积极推进新农村的规划选址工作，要利用村镇土地利用規划市级审批的契机，根据各地新村建设发展的实际需求（要体现集中连片及节约集约的要求），在不占用基本农田、耕地、生态林及水源地的原则下，合理划定各村宅基地的红线范围。

（二）实行区别对待，分类解决问题。

一是全面开展农村宅基地调查统计，全面摸清底数，建立台账和数据库，逐项列明使用人、区位坐标、用地属性、建筑面积、建设时间、用途等内容，形成一盘“清楚账”并提出初步处理意见。二是以不动产统一登记为切入点，尽快恢复农村宅基地申请登记发证工作。通过开展包括农村宅基地及房产在内的不动产登记发证，进一步明晰农村宅基地及房屋产权，不断更新和完善相关地籍管理信息，努力建立城乡一体的地籍数据管理信息系统，确保农村宅基地地籍信息的准确性和现势性。三是妥善处理历史遗留问题。按照尊重历史、区别情况、以人为本、实事求是、宽严相济、逐步解决的原则，根据土地利用总体规划、城市规划和镇、村建设规划的要求，有关部门在充分调研的基础上，制定处理历史遗留违法建筑办法，稳妥处理历史遗留的违法建筑。四是加强对农村宅基地审批管理工作，规范农民建房报建审批流程，引导农村合法用地建房，规范市区私房建设，逐步实现村民建房相对集中，规范用地行为。

（三）加强改革创新，推进城镇化建设。

加强对推进城镇化进程中城镇建设用地规模稀缺，农民进城就业后买房难等问题进行研究，对农民“宅基地换房”、“城镇建设用地增减挂钩”、“引入社会资本改造旧村腾挪建设用地”等改革的新思路进行实操性试验，用足市场机制，找出推进城镇化和新农村建设的突破口。以开展城乡建设用地增减挂钩项目试点工作和旧村庄改造为契机，将“一户多宅”和“空心村”优先纳入拆旧区进行复垦复绿，研究制定激励奖励措施，鼓励农民腾退多余宅基地，探索对主动将多余的宅基地退还给村集体的农民进行相关奖励的办法。

（四）强化部门联动，严肃查处整治。

对农村建房不在划定红线范围内，不符合拆旧建新等条件的，按照“属地管理”原则，由辖区政府牵头组织，联合规划、住建、国土、住建、公安等部门，该拆除的坚决予以拆除，该没收的坚决予以没收。

四、有关意见建议

（一）建议尽快建立完善宅基地流转制度。

针对目前集体建设用地流转日益增多的现状，建议各级政府及有关部门尽陕出台配套的政策性文件、法规，引导和规范城乡结合部的集体非农建设用地的流转行为。可结合实际情况，采取有效措施在流转活跃的地区先行试点，待取得成功后，逐步推广。同时探索建立农村宅基地及其它农村建设用地有偿退出机制。

（二）根据现行的土地规划管理政策，农村低收入住房困难户住房改造用地、农村住房集中建设用地、中心村建设用地、国家和省重点建设项目涉及的安置地、留用地均可申请修改土地利用总体规划。

对于原址重建的村庄不涉及新增建设用地问题，对于需要选址新建的村庄，建议所在地政府部门牵头，会同规划、建设、国土等部门先进行选址，选址确认后需编制村庄建设规划作为建设指引，再按程序申请修改土地利用总体规划，依照相关规定办理农地转用审批手续后进行建设。

（三）建议结合不动产统一登记工作的实施，合理解决客观存在的房屋权属登记问题。

尽早出台符合农村发展要求的宅基地管理政策规定，依法审批管理使用宅基地，真正做到疏堵结合，努力形成政府科学管理农民用地建房，农民自觉主动接受政府规范管理的良性循环。

篇5：农村集体土地宅基地

首先需要跟大家明确一下，宅基地上的房屋遭遇征收，地价跟房屋都应该补偿，但从目前各地的实践来看，宅基地的地价和房价很多都是作为整体进行补偿的。

其次，宅基地遇征收时的补偿，没有全国统一的标准。《土地管理法》第47条规定也没有明确的相关标准。据此，对宅基地的补偿没有全国统一的标准，但一般各地区的国土资源部门会有相关的文件，文件中会有相关的标准。实践中很多被征收人惯于征询明确的“标准”，我们对此也很无奈，因为征收补偿地域性非常强，补偿标准会根据当地经济状况的不同而各不相同，因此，被征收人一定要积极去查找房屋所在地的相关法律文件。

再者，对宅基地上房屋的拆迁补偿，参照590号令的精神执行。根据中纪委、监察部《规范征地拆迁行为的通知》：（农村）房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，能够保障其选购合理居住水平的房屋……在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。一般来讲有以下三种方式：(1)在有条件的情况下，可以优先采取宅基地迁建安置，另外对重建房屋的成本进行货币补偿。(2)选择货币补偿方式，房屋拆迁补偿价= 宅基地区位补偿价 × 宅基地面积 + 被拆迁房屋重置成新价。（宅基地区位补偿价= 〔（当地普通住宅指导价 – 房屋重置成新均价）× 户均安置面积〕÷ 户均宅基地面积）不同的测算方法会带来较大的差额，一定要注意测算方法的选择。(3)选择产权调换方式，最低的补偿标准是按照1:1的比例进行置换，即拆一还一

因此，房屋的补偿标准并没有确定统一具体的数额，但需要遵循“保证不能降低农民的原有生活水平” 的原则。在此，杨勇律师拆迁团队提醒农民朋友们不要担心，2017年国土资源部（也就是如今的自然资源部）对外发布的《土地管理法》修正案征求意见稿中指出，农民住房不再作为地上附着物补偿，而是作为专门的住房财产权给予公平合理补偿，且现阶段农村宅基地面临征收时均已被列入了城市规划区，也就是说其整体补偿标准应当依据590号令的大致标准和原则进行，“同地不同价”的现象必将逐步成缩减之势，只要敢于维权，就能得到合理的补偿。

律所名称：北京众成拆迁律师团队

篇6：农村集体土地宅基地

使用权确权登记颁证工作方案

为切实维护好农村房地一体的不动产权益，进一步夯实农业农村发展基础，促进农村社会和谐稳定，减少农民群众负担，提高政府行政效能和监管水平，形成覆盖城乡房地一体的不动产登记体系。根据国家、省州关于进一步加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题、启动房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证试点等有关文件要求，结合我县实际，特制定本方案。

一、指导思想及工作目标

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的十九大会议精神，全面贯彻落实国家、省州关于房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作的部署和要求，坚持积极推进、稳妥把握，统筹兼顾、科学安排，分类处理、因地制宜的原则，加大宣传力度，努力营造全社会共同关注、支持和参与我县房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作的良好氛围。加快建立和实施我县房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作，构建权界清晰、有序对接、权责一致、运转高效、法治保障、覆盖城乡的房地一体不动产统一登记体系，为全县经济社会平稳健康发展，加强集体土地管理及推进集体土地制度改革提供保障。

二、基本原则

（一）统筹兼顾，加快推进。按照不动产统一登记制度建设和宅基地制度改革的要求统筹兼顾，积极推进集体建设用地和宅基地土地使用权等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证工作，避免重复投入。

（二）规范调查，依法登记。以“权属合法、界址清楚、面积准确”为原则，依据相关技术规定的要求，查清农村宅基地和集体建设用地上的每一宗土地和房屋的权属、界址、面积和用途等，形成完善的地籍和房屋调查成果，为房地一体的农村集体土地使用权确权登记颁证提供真实依据，并在此基础上，严格按照土地登记规定的内容、程序和要求，依法办理相关确权登记手续。坚持农村违法宅基地和集体建设用地必须依法补办用地批准手续后，方可进行确权登记颁证。

（三）便民利民，维护稳定。以便民、利民、护民为前提，以为基层服务、为群众服务、不增加农民负担为原则，建立和完善配套服务平台和办事流程，提高行政效率，降低行政成本。进行房地一体调查，减少重复调查、登记和资金浪费。在权属调查和纠纷处理工作中，应尽可能考虑各方利益，化解矛盾，解决争议。充分发挥基层群众自治组织和农村集体经济组织的作用，建立健全农村土地权属纠纷调处工作机制，切实保障群众的合法利益，维护社会稳定。

三、主要任务

（一）加快推进房地一体确权登记发证试点工作。以登记发证为主线，兼顾宅基地制度改革试点和实施不动产统一登记制度以及《不动产权籍调查技术方案（试行）》、《农村地籍和房屋调查技术方案（试行）》的要求，在农村集体建设用地和宅基地使用权外业测量的基础上，进行土地权属来源合法性审核。对土地权属来源合法的宗地，因地制宜，采取符合实际的调查方法，将农房等集体建设用地上的建筑物、构筑物确权登记发证纳入农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作范围，实现统一调查、统一确权、统一登记发证。2018年1月底前启动拥翠乡农村房地一体确权登记发证试点工作，并全面完成拥翠村委会农村房地一体确权登记发证试点工作任务，在总结经验的基础上，逐步拓展工作范围，确保在2018年下半年全县范围内实现全面推进，并力争在2019年底前完成全县房地一体的农村宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作。

1.加快推进宅基地和集体建设用地地籍调查成果权属审核。按照“两权”调查和《地籍调查规程》要求，由乡（镇）和村委会共同完成土地权属来源审核，形成完整的宅基地、集体建设用地地籍调查成果，为农村集体土地确权登记发证提供依据。

2.同步开展农村房屋调查。全面查清农村集体建设用地每一宗土地范围内建筑物、构筑物的位置、面积、权属等基本情况，实现农村房、地一体的统一管理，为不动产统一登记奠定基础。

3.房地一体宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证。依据有关法律法规和政策，规范确认宅基地使用权主体及其登记发证面积。本着尊重历史、注重现实的原则，对农村公益事业、公共设施及其他集体建设用地依法进行确权登记发证。

4.农村地籍调查数据库及信息管理系统建设。在农村地籍调查登记发证数据库的基础上，继续推进农村集体土地登记信息化数据库建设，建立集图形、属性、电子档案为一体的集体建设用地使用权和宅基地使用权、房屋调查数据库和管理系统，实现确权登记发证成果的信息化管理。在满足现有工作需求的基础上，统筹考虑与不动产统一登记制度信息化建设的衔接，实现登记发证成果的数字化管理和信息化应用。

（二）加快办理农村宅基地和房屋不动产权证。通过“边登记发证边试点”的方式，根据试点乡（镇）群众办证意愿，按照《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，加快办理一批农村宅基地和房屋不动产权证，不断满足全县农民住房财产权抵押贷款现实需求。

四、实施步骤

（一）准备阶段（2017年7月30日前）。根据国家有关调查规程、标准和不动产统一登记相关要求，制定工作方案，明确目标任务，加大宣传力度，营造良好氛围，同时开展拥翠乡宅基地和集体建设用地使用权的权属审核工作。

（二）试点阶段（2017年8月1日至2018年1月31日）。在前期开展宅基地和集体建设用地使用权地籍调查工作的基础上，选取拥翠乡拥翠村委会已开展地籍调查的宅基地和集体建设用地使用权地进行权属审核工作，对通过权属审核的宅基地和集体建设用地，同步开展建筑物、构筑物的调查、测量和复核工作，为农村房地一体确权登记发证提供依据，并为我县全面推进农村房地一体确权登记发证工作探索经验、奠定基础。

（三）实施阶段（2018年2月1日起）。全面开展农村房地一体确权登记发证工作，发布农村房屋调查工作通告。工作采取先易后难、有所侧重、穿插进行的方式有序开展，对调查、确权过程中遇到的问题和政策需求，要认真研究并及时向上级反映。对历史遗留久拖未决的问题，要本着从实际出发尊重历史，注重现实，保护权益，有利于经济社会发展和安定团结的原则，切实做好确权登记发证工作。各乡（镇）要指定一名分管领导具体负责协调调度农村房地一体确权登记发证工作，各村民小组要成立确权登记工作协调小组，由本村民小组德高望重的老党员、老干部组成，具体负责协助做好权属纠纷调处、外业调查和测量以及收集各农户的确权登记资料，逐户逐栋明确权属界址，做到界址清晰、产权明确。对长期在外的农户要提前通知联系到位，对确实不能回家办理的，可委托协调小组办理，资料完善、权属界址明晰的，作业单位在协调小组长的带领下逐户进场作业，测量复核登记完善公示后，逐步颁发不动产权证。

五、组织保障

为扎实推进房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作有序开展，取得实效，经县人民政府研究，决定成立南涧县房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作领导小组，其组成人员如下：

组

长：字文源

县委常委、县人民政府常务副县长 副组长：王洪波

县国土资源局局长

王崇标

县住建局局长

成员：陈永生

县政府法制局局长 陈在文

县财政局副局长 段爱君

县国土资源局副局长 张本灿

县不动产登记中心主任 孔思军

县住建局副局长 杜应伟

县农业局副局长 徐思龙

县林业局副局长 李丽松

县文体广电局副局长 董如锦

南涧镇人民政府镇长 李德才

乐秋乡人民政府乡长 李

伟

拥翠乡人民政府乡长 高

虎

碧溪乡人民政府乡长 杨向国

公郎镇人民政府镇长 马荣林

小湾东镇人民政府镇长 罗会军

宝华镇人民政府镇长 周国祥

无量山镇人民政府镇长

领导小组下设办公室在县国土资源局，由段爱君兼任办公室主任，张本灿兼任办公室副主任，办公室人员从县国土、住建等部门抽调组成，具体负责做好房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证日常工作。成员单位领导若有变动，由接任人员自然接替，不再另行发文。

六、工作要求

（一）统一思想认识。宅基地和集体建设用地使用权及土地上农房，是农民和集体的重要财产，直接关系到每个农户的切身利益，在宅基地和集体建设用地使用权确权登记发证工作中，要将农房等地上建筑物、构筑物一并纳入，有助于健全不动产登记制度，促进农村社会秩序和谐稳定和减轻群众负担。各乡（镇）、县级各有关部门要高度重视，增强政治意识、大局意识和责任意识，把房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作纳入工作重点，摆在突出位置，列入重要议事日程。各乡（镇）、县级各有关部门主要领导要亲自调度、亲自部署，强化工作落实，采取有效措施，落实工作责任，认真研究解决问题，不折不扣抓好落实，确保房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作顺利推进。

（二）强化协调配合。各乡（镇）、县级各有关部门要以大局为重，认真履行工作职责，加强协调配合，按照相关部署和要求，选派业务精、能力强的同志参与房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作。对工作中存在的“一户多宅”、权利主体模糊、宅基地面积超占、权属资料缺失、公益性集体建设用地确权难、超规划建设等实际问题，要依法按政策分类处理，按规定无法补办用地批准和规划审批手续的，只进行调查不发证。要及时研究工作中出现的困难和问题，切实采取措施加以解决，确保工作的稳定性和连续性。

（三）注重宣传引导。各乡（镇）、新闻宣传部门要加强宣传引导，增强房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证实施的群众基础，充分调动乡（镇）、村、组干部的主动性和农民参与的积极性，进一步取得社会对房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作的理解和支持，大力营造良好的舆论环境和工作氛围。

（四）科学制定技术路线与方法。以地籍调查为基础，以宗地为依托，严格依据国家和省、州有关调查规程和标准，充分利用已有土地调查成果和资料，通过外业调查、复核审查、内业建库，完成宅基地和集体建设用地及房屋等地上建筑物和构筑物的权属调查和测量工作，并依法进行确权登记发证。农村房屋调查应充分利用农村宅基地、集体建设用地地籍调查等成果，通过外业调查、内业建库相结合的方法，开展房屋等建筑物、构筑物的测量和基本情况调查等工作。调查时，重点调查房屋的权利人、权属来源情况、建筑结构、建成年份、批准用途与实际用途、批准面积与实际面积等要素，并测绘房屋空间位置，实地丈量房屋边长，计算房屋面积。国土、住建部门要强化房地一体调查成果运用，办理不动产权证、规划许可证时避免重复测量和调查。县国土资源局牵头负责宅基地、房屋基础资料收集、外业调查组织、信息系统建设、登记发证等工作，制定和完善宅基地、房屋确权登记发证相关规定。县住建局负责提供房产登记相关资料，参与登记发证数据库、信息系统的研发工作，对房屋规划情况进行审查，及时办理规划审批手续。县财政局负责工作所需资金的拨付，做好资金使用的监管。各乡（镇）要切实履行好属地责任，负责做好材料收集、入户调查以及权属纠纷调处，权属审核等相关工作，完善相关配套措施，指派专人负责协调联络房地一体农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证工作。