第一篇：农村宅基地调研范文
闲置农村宅基地退出调研材料
农村宅基地的退出与利用
浮山县国土资源局
随着城镇化建设和城乡一体化建设的进程，各类非农建设都需要占地，耕地面积急骤减少。为保障国家粮食安全，国家的土地管理政策越来越严格，使土地供需矛盾持续突出。与此同时，大量农民从农村转入城市，从交通困难的区域涌向公路沿线，造成农村宅基地闲置。
《中华人民共和国土地管理法》明确规定，“农村居民一户只能有一处宅基地”，同时也对新审批的农村居民宅基地面积标准予以了界定。
面对国家对各类非农建设占地指标的严密控制，看看农村闲置宅基地的“清闲”，是那么的不合节拍。如何使农村闲置宅基地得到合理利用，已成为一个提上议事日程的问题，现就以浮山县农村宅基地利用状况为基础作一肤浅思考，供领导及同行业人士参正。
一、宅基地现状
浮山县地处临汾盆地东沿的山区，全县人口13万，据土地第二次调查结果显示，全县农村居民住宅用地面积56206.94亩，人均占地0.51亩，是国家规定村镇标准的2倍多。
(一)闲置宅基地不断增多
由于传统习惯，农村许多旧宅基地的面积普遍较大。过去每家每户普遍有车马禽畜、缸罐农具等，随着农业机械化的不断推广和普及，这种情况已成为历史，大宅基地已然是一种奢侈。除此之外，由于种种原因，致使农村宅基地闲置，亦或形成新的土地资源浪费。
1、扶贫移民搬迁。国家连续几年实施扶贫移民搬迁政策，解决贫困山区村民吃水难、走路难、就医难、上学难等实际生活困难，有计划地农民居住地进行搬迁，形成整村宅基地闲置。目前浮山县已全部搬迁的涉及6个乡(镇)15个行政村，闲置居民点面积902.9亩;部分搬迁的涉及9个乡镇42个行政村，闲置居民点面积2202.6亩;预搬迁的涉及13个行政村，与正在实施搬迁的加起来，搬迁后可形成闲置居民点面积1926.5亩。
2、地质灾害避险。自上世纪八九十年代起，采矿业在县内掘起，成为县域经济的发展支柱，但同时也导致地质灾害隐患的形成。因地质灾害避灾避险，需当地居民搬迁的涉及4个乡镇6个行政村10个自然村，原居民点占地面积453亩。目前有的村庄已搬迁，有的正在搬迁。
3、新农村建设。有一些村庄，在政府的引导下，加快推进新农村建设步伐，重新规划新村址，建设新农村，逐步撤离旧村庄，形成一个个“空心村”、沿路“线状村”，使旧村居民点渐渐闲置。
4、其它原因形成。有的农民因孩子上学、进城务工等原因，长期不回村居住，少数留守孤寡占居大片居民区，形成宅基地面积浪费。有的农民另辟新居，连农田都转包于他人，对村内住宅放弃管理，宅基闲置。对于有的山区村民，有住宅无院墙，虽不能算作超占，但已是事实上的占用，是另一种浪费现象。
(二)违法建房难制止
由于宅基审批日益规范，国家计划占地指标紧缺，一些农民等不得审批手续办下来，为了抢占地理位置，就想方设法搞违法建筑，与国土、住建等部门玩猫腻，尽管各职能部门执法人员疲于奔命，但常常也是望房兴叹。尤其是稍偏僻的地域，等巡查人员发现，违章建筑已悄然矗立。有的村庄，违法建房集中连片，形成规模。卫片执法检查，对于实际的工作，也限于事后检查，难以从源头遏制。由于是违法建设，大都没经过合理的规划，只顾先占先得，结果前扭后错，形成土地面积的浪费。
二、闲置宅基地整治历程
过去，主要从政策法规的宣传方面抓起，加强基层干部国土资源法律法规培训，不断唤起全社会节约集约利用土地的意识;坚持土地执法巡查，坚决遏制土地违法行为;开展违法违规建设建筑专项整治行动，严厉查处土地违法案件，逐步规范居民宅基地占地行为。
如今，在农村居民宅基地过程中，我县对申请宅基地的条件进行严格审查，对原住宅面积已超过新批宅基地面积标准的一倍以上的，对于卖出或出租住宅后申请新批宅基地的，坚决不予办理新宅基地占用手续。对于确需办理宅基地审批手续的，首先告知并由申请人做出建设新宅基地后，及时退出原宅基地的承诺。
为限制新批办宅基地批非占耕、批甲占乙、批少占多等行为发生，浮山县实行宅基地审批“三到场”，即基层国土资源管理所批前到场审查，批后到场放线，建后到场验收。对新批建宅基地形成强大制约力，减少了占地浪费。
近年来，随着经济社会的快速发展，土地供需矛盾日益突出。为进一步盘活闲置土地，去年以来，我县从实际出发，对全县闲置居民点进行调查，结合城乡建设用地增减挂钩政策的推行，经县政府同意，编制完成了浮山县城乡建设用地增减挂钩试点工作方案，且通过省政府批准。目前已完成增减挂钩项目区实施方案与复垦设计，通过市、省专家评审。根据县、乡土地利用总体规划，确定了天坛、响水河、北王、槐埝、东张5个乡镇的7个行政村的折旧区;结合地质灾害搬迁、扶贫移民搬迁、新农村建设与城镇发展，经过组织专家和有关人员进行论证、听证，确定了安置建新区和城镇/项目建新区。在一定程度上缓解了全县建设用地供需矛盾，为确保县重点工程落地、促进县域经济新的增长点培育，确保全县耕地总量动态平衡、保持经济社会持续稳定发展打下了坚实的基础。
三、执行中存在的问题
1、村民退出宅基地后，宅基地虽然是集体所有，但住房却是属于村民私有财产，房产不作处置，宅基地重新利用就有一定的困难。
2、村民宅基地退出后，要想重新利用，就需要整治，整治离不开投资，投资什么时候到位是摆在闲置宅基地恢复利用面前的现实问题。
3、农村宅基地的退出，一般不是统一性的，而是分村、分组、分户零星分散的退出，时间与位置不确定和不统一，使得农村闲置宅基地重新利用不容易。
四、农村宅基地退出设想
1、由专业部门根据农村山水林田路等具体地形地貌特点制定农村发展长远规划，本着节约集约用地的宗旨，明确分区(农业区、工业区、居住区等)，统筹安排用地。居住区集中连片，为统一供水、供电、采暖、就学、就医等创造条件。
2、闲置宅基地的利用，由政府牵头，个人筹资(或以工代款)，政府补贴，企业赞助，部门监督，统一建设。根据现实需要，因地制宜，分村制定建迁计划，逐步安排迁入新居，有序安排退出旧宅。村集体经济组织聘请资质单位对旧宅基地上的私有房产等附着物评估算价，合理补偿。旧宅由村集体统一复垦整治、管理使用。
3、征求并听取村民意见。不要求时间进度，只要求统一管理。进入新宅基由村集体设置统一条件，有序安排。
2012年9月29日
第二篇：关于农村宅基地管理的调研报告
农村宅基地具有生活和生产双重功能，但由于农村宅基地无偿无期限和无流动的使用制度，在一定程度上导致了农村宅基地的无序扩张，土地资源的严重浪费和城镇化进程的缓慢由于农村宅基地管理工作面广、工作量大、情况复杂、实施效果不甚理想。
一、存在的主要问题有：
(一)农村住房建设缺乏规划引导，布局零乱。
长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新屋，不见新村”的现象。
(二)农村“一户一宅”制度难以贯彻落实，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。自治区对农民宅基地虽然有具体规定。但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。
(三)宅基地转让受现行法律法规限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。但从现在情况看，除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家析产以及农户经批准后因客观原因由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，一方面大量农民进城后，农村的房子都闲置着;另一方面有的农民在城市赚到钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅破屋，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。
(四)农村宅基地违法案件屡屡发生，查处难执行难。
一是符合村庄规划和用地条件的农户，由于种种原因未经批准就建设了房屋，造成违法占地。二是不符合规划也不符合宅基地审批条件，个人抢占宅基地的。由于我乡(镇)基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。
二、加强农村宅基地利用和管理的对策与建议
(一)加大宣传力度，严格依法行政。
各级政府和国土资源管理部门要加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，在农村特别要加强农村宅基地管理的宣传和普及力度，在全社会形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。要切实加强乡(镇)国土资源管理队伍建设，充分发挥其在宅基地管理中的作用。要进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地协管员的作用，加强农村宅基地的日常监管，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门要加强协调配合，形成执法合力，坚决依法查处。
(二)加快宅基地使用权登记发证工作，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。加快宅基地使用权登记发证工作，是依法保护宅基地使用权人合法权益的重要措施，是加强农村宅基地管理的重要手段，也是集体土地使用制度改革和土地统一登记的重要基础和保障。通过开展宅基地使用权登记，可以有效规范农村住宅建设，防止乱占滥用耕地，推进社会主义新农村建设，维护社会的和谐与稳定。认真按照国土资发〔2008〕146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，集中力量，克服困难，在对本辖区现有农村宅基地进行全面调查摸底的基础上，力争在2009年底前，基本完成宅基地使用权登记
发证工作，做到权属纠纷基本解决，农民合法使用的宅基地全部发证到户。
(三)制定宅基地利用和管理的奖惩政策，盘活农村土地存量。
对“一户多宅”和空置住宅，各地要制定激励措施，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。鼓励农村村民进城落户，对已在城镇购置商品房定居或愿意进入城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，，其宅基地还耕后归村集体经济组织所有。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。
(四)深入开展调查清理工作，规范和保护农民建房。
要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。
第三篇：祁阳县农村宅基地管理调研报告
农村宅基地具有生活和生产双重功能，农村宅基地问题，面广量大，情况复杂，涉及广大农民的切身利益，长期以来一直是农村基层工作的热点、难点问题之一。特别是近几年来，党的一系列惠农政策的出台，农民收入逐步增长，生活水平不断提高，新农村建设步伐加快，居住条件明显改善。但是，农村宅基地普遍存在着不批就建，少批多建，乱占滥用的现象，严重影响了社会主义新农村建设的进程。按照学校安排，我今年4月份，浯溪街道办事处唐家岭村、龚家坪镇龚家坪村、黄梅村等10多个村，逐户走访调查，发现15%的农户拥有一户多宅，超面积建房户高达95%;土地权属纠纷达6%，我县农村宅基地是城镇建设用地规模的12.7倍。究竟农村宅基地管理中存在哪些问题?如何改革和完善宅基地管理制度，才能更好地保障农民的宅基地使用权?针对以上问题我对部分乡镇、村进行实地调研。
一、存在的主要问题
1、宅基地管理法律缺乏系统性。我国《土地管理法》及相关法律法规，已经确立了宅基地集体所有、村民使用、审批取得、一户一宅、面积法定、权利登记、不得流转等基本制度，为农村宅基地管理提供了基本的法律依据。然而，农村宅基地的管理，只限于土地法律法规的个别条文和相关政策性文件，操作性差，缺乏系统性和针对性，相互之间还不衔接，宅基地管理还需不断规范。
2、农村宅基地建设布局零乱，缺乏规划引导。第二轮土地利用总体规划基本上没有预留新的宅基地规划点，没有为发展预留空间，无法适应新农村建设对宅基地管理的需求，致使新农村建设规划、村庄规划与土地利用总体规划很难衔接。长期以来，对农村规划投入少，农村规划进展缓慢。农村村庄建设规划编制由于缺乏村镇规划和控制性详细规划，从而在一定程度上阻碍了新农村建设，农民住宅处于低水平重复建设之中，出现“只见新居，不见新貌”的现象。我县农村宅基地总体以自然村落为主，布局星星点点，杂乱分散，10户以下的自然村分布普遍，占地面积大。
3、农村“一户一宅”制度难以贯彻落实。宅基地带有福利性，尽管对农民宅基地有具体规定，但由于历史遗留问题多、基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，再加上采用的是无偿、无期限的使用制度，很长一段时间以来农村建房处于无序状态，乱占、多占现象严重，普遍出现了农民超标准占用宅基地建房和未经土地管理部门批准任意建房，建了新房也不愿意交出闲置下来的老宅基地，出现“一户二宅”、“一户多宅”现象。
4、宅基地转让受限制，农村出现大量闲置宅基地、闲置住房。农村宅基地的性质属于农村集体所有，按我国现行法律法规规定，农民对自己依法获得的宅基地只有使用权，没有处置权，不能进行转让。除了本行政村内相邻户间的调剂和父母与子女间因分家立户经批准后由村委重新安排而发生的流转外，没有其他形式的流转。由于宅基地的不可交易性，部分农民进城后，农村的房子都闲置着;还有的农民工打工赚钱后，在城市里买房的同时，又在农村修建新房，舍弃老宅基地，进一步扩大了宅基地占用的土地面积，也使农村出现大量的闲置宅基地、闲置住房。
5、农村宅基地违法案件频繁发生，查处难、执行难。部分农民随意建设，想建就建，由于乡(镇)基层国土资源管理人员少，很难实施有效监管，对这些违法案件的查处在现实中很难执行。加上国土资源管理部门只有查处权又没有强制执行权，申请法院执行又要履行繁琐的程序，具体执行起来也很困难。
6、宅基地管理薄弱，管理方式落后。基层国土资源所机构改革不到位，宅基地管理仍然停留在上世纪80年代，程序复杂，效率低下。
7、完善宅基地功能的同时，耕地破坏严重。由于人口增长较快，大部分村民追求独立自主、功能设施齐全的宅基地，在他们眼中，在耕地上建房既经济有便宜便利，特别是近年来，为了方便生产生活，家家户户修公路，都从自家的责任山、责任田中修建，面积占到土地总面积的0.7%，致使大量耕地破坏。
8、迷信重，纠纷多。农民建房是件大事，喜事，对农民来说一生也就发生一两次，因而格外慎重。有的农民建房崇信封建迷信，看风水，截别人地脉，就因采光、通风、引发宅基地纠纷。有的农民建房时挤占县、乡、村道路，毁坏沟渠，影响农业灌溉和村民日常出行及交通车辆行驶引发诸多矛盾，给农村稳定带来不安定因素。
9、基层国土资源所力量薄弱。基层国土人员担负着辖区村民建房用地、耕地保护、地质灾害巡查监测、矿产资源管理、土地利用动态巡查等，任务极重，且每个国土资源所最多4人，最少只有2人，每个基层国土工作人员要管理100多平方公里，是测量靠尺子，走路靠两条腿，缺乏科技手段，管理难度极大。
10、土地“私有化”思想严重。大多数农村群众对国家法律法规在认识上存在一些偏差，认为上级批准给自己的以及祖上遗留的宅基地，都属于自己私有的;有的农村在批准新宅基地之后，没有及时收回旧宅基地，造成部分宅基地滞留在个别农村群众手中;还有的土地因工程实施征用了，还认为是自己的。
11、土地征收难。在公益事业面前，大多数农村群众思想好、觉悟高，对村公益事业给予积极支持与配合。然而，也有一些村民显得比较斤斤计较，甚至新农村电网改造工程，需要占用村民宅基地、挖个洞栽电线杆，同样需要钱，否则，事情就办不成。
12、处理新旧宅基地缺问题少有效办法。不少宅基地都是由祖上传下来的，因继承就拥有了二处宅基地上的房子，又不能收回。还有不少农民工，有了钱就地买房在城里安家，农村的房子和宅基地如何处理问题，均无明确的立法规定。
二、问题产生的主要原因
1、思想意识落后。在农村，不少农民群众土地基本国策意识淡薄，思想上存在一些错误的观念和不良的倾向，有些村民信奉风水迷信，随意改变建房地点或规定朝向，不在规划范围内选址，不尊重科学布局。
2、农民对惠农政策在认识上产生误区。农村税费改革取消了对农民建自用住宅的收费，于是农村村民片面理解农村税费改革的政策，认为无论在何种情况下，只需要5元钱的工本费。造成抢占好地、耕地建房成风，对土地的重要性、耕地减少的危险性认识不足或根本没有认识，助长了滥占乱用耕地现象禁而不止。尤其是近几年在减轻农民负担的大环境下，进一步助长了农民滥占土地乱建住房，农民建房用地处于无序状态，农民违法占用耕地的现象十分普遍。
3、立法本意与管理现实出现偏差。《中华人民共和国土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。而没有明确分家立户的具体条件，对“一户一基”可以有不同的理解。使农民建房立户“一户一基”的原则被曲解。立法本意认为：祖孙三代、父子两代构成传统的“户”，忽视了在农民收入提高后，或在经济利益驱动下的新立户现象。年满18岁的单身公民能否立户?没有明确的规定。无论每户人数多寡，农村村民子女年满18周岁便可以分家立户，新建住房，占用宅基地，造成了土地资源的浪费，“一户一基”政策在实践中与立法初衷发生了背离。另外，对农民非法占用土地修建房屋必须予以拆除的规定，在字面上看是极为严肃的，但从多年的执法实践来看，光靠行政手段，没有经济措施，难以操作到位，效果也不理想。
4、基层力量不足，非法占地发现难。基层国土所是国土资源管理的前沿阵地，承担着大量的事务性工作，基层人员不够，已成为农村土地管理不理想，非法占地发现难的一个重要原因。
5、村级管理不力，非法占地建房制止难。税改后农村村级组织工作量少了，靠批地送点人情，联络干群关系，造成村级组织主观上不愿管，害怕管得过多得罪群众，影响换届选举拉选票，在管理上睁一只眼闭一只眼。
6、鼓励农民建房使用荒地不切合农村实际。农村已在对条件恶劣的农户实施搬迁，在交通不便，信息不灵，水源有限的荒地上建住宅，这一政策与社会主义新农村建设是不相适应的。同时，农民以耕种农田为生，为方便耕作管理，也不愿意和不可能把宅基地建在离承包地太远的地方，大多数农民新建住房极难做到不占耕地。特别是在现行无偿使用宅基地的政策下，谁还愿去开荒地来建房?其地基开挖成本就是一笔不小的支出。因而，鼓励农民使用荒地建房得到的响应甚少，是一种不切实际的要求和规定。
7、法律措施不力，非法占地建房查处难。根据《土地管理法》规定，对农村居民非法占用土地建住宅的，国土资源部门可以责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用土地上新建的房屋;对违法占地建筑责令停止仍续建的，有权制止。但在实际执法中，对发现在建的非法占地建筑，责令停工仍继续施工的，如何行使制止权没有明文规定，难以操作。对已建成的违法占地建筑，国土部门自身没有强制拆除权，只能依照法定程序申请强制执行。因农村宅基地涉农政策敏感性，导致相关单位不愿意配合，使得行政处罚成为一纸空文。农民建房监管实际上已处于有法难依，执法难严的被动境地。
8、报批程序繁琐，报批难。农民建房需要进行申请公示、乡镇审核和县政府批准。占用农用地的还需到市(州)办理农用地转用审批手续，并落实占补平衡，加上占补落实难，少则半年，多则一年以上，而多数建房户用地心切，很多农户索性不报批先占用。这一问题已成为农村个人建房用地管理的一大症结问题。
三、加强农村宅基地利用和管理的对策与建议 近几年来，国务院和国土资源部高度重视农村宅基地管理工作，先后出台了一系列的文件和政策。2008年，国务院出台的《关于促进节约集约用地的通知》中就有关于农村宅基地管理相关内容，要求各地政府对村民自愿腾退宅基地或符合宅基地申请条件购买空闲住宅的给予奖励或补助。同年，国土资源部又出台《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》(国土资发〔2008〕146号)，对农村宅基地发证政策做出了具体规定。今年，国土资源部、财政部、农业部再次联合下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》，要求力争到2012年底把全国范围内的农村集体土地所有权证确认到每个所有权的集体经济组织，做到农村集体土地确权登记发证全覆盖。《通知》明确要求，凡是到2012年底未按时完成工作的，农转用、土地征收审批暂停，农村土地整治项目不予立项。 由此可见，从中央到地方，都在不断探索农村宅基地管理的新方法、新路子。针对巴东全县当前宅基地管理存在的突出问题，笔者认为应从以下个方面着手加强农村个人建房用地管理：
1、加大宣传力度，严格依法行政。加大土地管理法律、法规和政策的宣传力度，形成集约节约用地的舆论氛围，提高广大农民群众依法用地意识。针对村干部对土地政策法规了解不多的实际情况，对村委会主要干部进行轮训，使村级干部系统掌握农村宅基地、和耕地保护等方面的法律规定，提高依法保护、开发和利用土地资源意识;针对农民群众文化特点，开展形式多样的宣传，让土地法律法规家喻户晓，进而提高村民遵守土地法律法规的自觉性，真正使村民依法建房用地意识深入人心。要切实加强国土资源管理队伍建设，进一步健全土地执法动态巡查制度，发挥村级土地监管员的作用，及时发现和制止土地违法行为。对乱占与滥用耕地建房等违法行为，国土、建设、法院等部门密切配合，形成执法合力，坚决依法查处。
2、加快宅基地使用权登记发证工作，建立数据库，确保农民合法使用的宅基地全部如期发证到户。摸清各类用地面积底数是开展农村宅基地集中治理的基础。认真贯彻落实国土资发〔2008〕146号“关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知”要求，由政府统一组织，制订调查方案，有计划、有步骤地开展调查，集中力量，对本辖区现有农村宅基地进行全面调查，摸清辖区的住宅用地、生产性用地、经营性用地、服务性用地等数量，以及一户一宅，一户多宅，空闲房屋，出租转让住宅和违法用地、批少用多、批甲占乙等现状，及时掌握动态信息，建立数据库和完善的档案、台帐，实行信息化管理。
3、强化规划管理。加强对农民宅基地的管理，强化实施规划的措施，特别对用地规模、布局、用地标准，严格按规定控制的范围实施。因地制宜，制订科学合理村庄发展规划。要科学合理利用土地，首先要从实际出发，因地制宜，制订和编订与本村相适应的村庄发展规划和用地规划。这也是合理用地的前提和基础。其次，要严格按照规划进行操作，避免乱圈乱建，造成土地资源的浪费。
4、强化监督，加大违法用地查处力度。对一些违规建房、占用耕地建房的，一经发现，立即查处，做到严格执法，依法办事，该罚的就罚，该拆的依法拆除，加大处罚力度，这对于规范农村建房是一项必要的措施。
5、加强对农民建房的政策引导。按照“合理布局，集约用地”的原则，因地制宜，鼓励村居建设高层住宅，在土地和建设审批上，争取最大限度地减免有关费用，降低工程造价，避免失地农民无钱买房或买房致贫的现象。对一户多宅的，出台具体的政策，予以相应处理。妥善处理好历史遗留问题，对已形成的违法占地，所建房屋符合规划的，按照有关规定，依法补办手续。不符合规划的，制定切实可行的处罚办法，依法进行处理。对于私自转让已成事实的，研究制订处理办法。
6、加强对农村宅基地管理工作的扶持力度。要统筹协调各部门和镇(乡、街道)的力量，合理统筹资金，按照新农村建设的要求积极推进农村宅基地管理工作。
7、改革农村村民建房用地指标以户为单位的核定方式，实行按人均用地指标来确定每户用地面积和有偿使用的政策。为遏制土地浪费，对每户占地指标，应按人均占用宅基地的多少，确定一定的面积基数，对基数范围内也应适当收取土地有偿使用费(符合有偿使用的法定原则)，对超过基数面积的用地，实行分级加倍收取有偿占用费的办法，以遏制多占、滥占土地建房。占用耕地必须交纳开垦费，由专门部门实施复垦，确保“占一补一”的政策规定落到实处。对在原宅基地上翻建的要限制面积标准，对非移民(工程、地灾)和婚姻原因，迁入他村的农民，原宅基地必须拆除复垦后，才能在新的居住地申请建房用地;原房屋出卖的，新的宅基地必须加倍支付有偿使用费。
8、制定宅基地利用和管理的奖惩政策，盘活农村土地存量。对“一户多宅”和空置住宅，鼓励农民腾退多余宅基地。凡新建住宅后应退出旧宅基地的，要采取签订合同等措施，确保按期拆除旧房，交出旧宅基地。允许村民将原宅基地和房屋与其他村民自愿协商后有偿调剂给有条件申请宅基地建房的本村农民。鼓励农村村民进城落户，对已在城镇购置商品房定居或愿意进入城镇规划区定居，并自愿退宅还耕且以后不再申请新宅基地的农民，其宅基地还耕后归村集体经济组织所有。农民放弃宅基地后，不影响其农村集体土地承包权益，不影响其作为农民身份享有的原有政策待遇。同时积极探索“宅基地置换”模式，将分散居住的农民集中起来，搬入新建多层或规划合理的住宅中，“腾出来”的农村非农建设用地可以从事其他用途。
9、逐步规范和保护农民建房。要以开展宅基地使用权登记发证工作为契机，因地制宜地组织开展“空心村”和闲置宅基地、空置住宅、“一户多宅”的调查清理工作。要严格宅基地申请条件，坚决贯彻“一户一宅”的法律规定。要规范农村宅基地申请报批程序，健全公开办事制度,提供优质服务。在符合土地利用总体规划和村庄规划的前提下，鼓励农村村民新建、改建、扩建住宅，要充分利用村内空闲地、老宅基地以及荒坡地、废弃地。凡村内有空闲地、老宅基地未利用的，不得批准占用耕地。要按照城镇化和集约用地的要求，鼓励集中建设农民新村。使农村宅基地的利用和管理走上合理化、规范化轨道。
10、深化改革，加强执法队伍建设。全额拨款的基层国土所人员应纳入公务员管理，要从有利于国家发展大计的长远目标出发，站在保护国家粮食安全的高度，重视农民建房占地的问题，重视国土资源及其体制改革工作。要进一步完善体制，调整基层国土所人员编制，充实基层国土干部队伍，切实搞好系统人员经费保障。
11、畅通信访渠道，使违法用地处理在萌芽状态。要充分调动广大村民的积极性，鼓励他们积极加入到村庄的建设管理中来，对违规建房进行举报，使违规建房的现象能够早发现、早处理，从而可以减轻工作的压力和阻力，促使村民建房进入规范化的轨道。 农村宅基地是农村土地管理的重要组成部分，加强和规范宅基地管理，有利于集约节约用地，只有不断总结经验，积极探索，走出一条符合实际的宅基地管理之路，促进社会稳定和经济可持续发展。
第四篇：关于新形势下农村宅基地的调研报告
坚决把学习实践活动作为重大的政治任务、重要的发展机遇和强大的工作动力，全乡上下以认真负责的态度、改革创新的精神、求真务实的作风，迅速行动、周密部署、突出特色，掀起了学习实践活动高潮。
按照中央统一部署，从2009年9月起，用一年半左右的时间，在全党分三批开展深入学习实践科学发展观活动。这是中央深谋远虑、审时度势作出的重大战略决策。**乡作为第三批学习实践活动单位，坚决把学习实践活动作为重大的政治任务、重要的发展机遇和强大的工作动力，全乡上下以认真负责的态度、改革创新的精神、求真务实的作风，迅速行动、周密部署、突出特色，掀起了学习实践活动高潮。
随着土地用途管制制度及农用地转用制度的严格执行，各地宅基地管理法规制度的不断建立和完善，节约用地意识和耕地保护意识的不断提高，各地严格宅基地审批管理，积极探索、充分挖掘现有村庄用地潜力，充分利用闲置宅基地和空闲地，进行旧村改造，积极推进新农村建设。但是，农村宅基地仍存在一些问题，现将新形势下农村宅基地的调查报告汇报如下：
一、 农村宅基地现状及存在问题
农村宅基地是从村集体所有的土地中采用无偿、无使用年限的方法划拨给村民使用，村民对宅基地中能自用，不能进入土地市场进行公开转让，也不能用于抵押或出租。但是，随着经济的高速发展，土
地成为一种稀缺资源，尤其是大量工业的发展，促使农村的宅基地悄然成为高额利润的商品，进而使现行的农村宅基地治理制度引发许多问题。
1、农村宅基地管理难度大。关于农民宅基地管理的法律法规数量少，且效力层次低，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策调整。目前我国还没有一部专门调整农村房屋和土地方面的法律法规。近年来，一些地方虽然制定了相关的宅基地管理办法，但由于各地宅基地管理政策内容上的不统一，且有的地方管理办法不够规范，加上各地管理力度上的差异，宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部虽出台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但以部门意见的形式出台，法律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理的法律法规不健全，有关宅基地流转及登记发证方面的规定滞后，缺乏可操作性，致使土地管理部门的管理难以到位，管理难度较大。
2、农村住宅建设用地规模难以控制。从全国农村宅基地利用情况看，大部分地方宅基地只有在土地利用总体规划上确定的数字规划，没有落实到具体村庄和地块的点和面上，村庄布局规划和控制性详细规划普遍缺乏，而且部门规划也早已过了规划期，规划建设未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模及调整范围，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的混乱。
3、村规划建设如同虚设。虽然有些地方有村建设规划，但由于涉及农村宅基地置换、转让的问题，在划分宅基地后，不能统一规划、
统一建设，不能形成“乡风文明、村容整洁”的社会主义新农村。另外，由于各村贫富不均，在宅基地上的建筑物参差不齐，使得村建设规划难以落实。
4、宅基地所有权不明确。在九十年代初期，宅基地的治理不规范，可以随意买卖、划拨以及转让，所以，一家有2处宅基地楼房是非常常见的。另外，农村的宅基地实行的是终身继续制，自己分户获得宅基地后，老的宅基地仍可使用，导致宅基地使用混乱，所有权不明确。
二、改善农村宅基地治理的建议
1、要完善宅基地相关立法
宅基地相关立法不健全、规定不统一。针对这一问题，完善立法、增强地方性规章可操作性，可根据村民申请时家庭人口数划定面积;明确规定宅基地占用耕地的相关审批手续;完善宅基地权益受损的司法救济途径;完善征地补偿标准的规定，切实保障被占地农民的利益。完善宅基地立法，是保护国土资源的需要，更是维护广大农民切身利益，提高农民物质文化生活水平的保障。
2、编制科学合理的村镇建设规划
加强农村宅基地建设规划，节约用地，保护耕地，应科学合理的编制村镇建设规划。村镇建设规划应区分具体的经济发展状况及人口密集程度来制订，人口密度较大且经济发展水平较高的地区，应适应城镇化建设需要，坚持集约化、合理用地原则。旧宅应及时拆除，进行复垦，恢复置换为耕地，最大化的利用土地。严格控制宅基地规模，
分批分次治理宅基地混乱现状，有计划地逐步改善农村村民生活环境和村容村貌的整洁。
3、加强宅基地相关知识及法律法规的宣传
不少村民提出建议，加大宅基地相关知识及法律法规的宣传。在现有社会条件下，广大农村地区仍不具备日日读报，天天上网的条件，他们既没有充足的时间，也没有多余的金钱。因此，行政机关理应为村民了解相关法律法规及政策提供便利，具体到一定宣传的方式，村村设宣传栏，定时张贴相关法律法规及政府规章，定期更新，成立法律宣传队，流动下村宣传。采取灵活的形式，可发放宣传资料;播放相关多媒体资料;村委还可利用广播、标语、简报等形式开展宣传;利用农闲时间，组织培训班，以立体、形象、丰富多彩的形式来开展普法宣传。
4、基层国土治理部门要依法履职、加强治理
基层国土治理部门应明确职权、加强治理、认真履职，监督和治理村民的宅基地使用情况。首先，审批程序应简化、完善，增加审批条件的透明的，提高工作效率，方便村民申请;明确收费项目及收费标准。其次，推进村务公开，使国土部门的宅基地治理工作置于村民及社会的监督之下，督促其严格依法办事、公正治理，合理、平等地分配宅基地;及时处理闲置宅基地，限制宅基地使用权，控制宅基地用地规模。再次，国土部门应提高工作人员素质，讲究工作方法，树立便民意识、服务意识及廉洁性，严格按批准面积实地丈量，定期深入农村核查宅基地使用情况、完善登记制度，引导村民更好地利用宅
基地。最后，加强对基层工作人员的监督，建立相应的奖惩机制，严厉处罚知法违法的工作人员，引导其依法办事、执法为民;同时在治理中吸纳一般群众的参与及监督，定期听取反馈意见，了解新情况新问题，不断改进宅基地治理水平。
第五篇：XX市农村宅基地使用现状调研报告
[摘要]现行农村宅基地房屋在流转、城市化进程被征用占用及补偿情况等面临法律保障缺失。本文对我市农村宅基地使用现状、我市农村宅基地使用中存在的主要问题和完善农村宅基地使用制度等方面进行了调查分析。
一、我市农村宅基地现状
我市辖东港区、岚山区、莒县、五莲县和日照经济开发区、山海天旅游度假区，共有54个乡镇、街道办事处，下辖3126个村居，人口284.5万，农村总户数828177户，农业人口238.6万人。全市面积53lOkm。。全市现有农用耕地总面积1700km：，其中常用耕地1660km。。人均耕地712m。，全市农村宅基地829240处，15507万m。。户均187m：，人均宅基地面积62m。，空闲宅基地占农村宅基地总面积的20%一30%左有，按25%计算.我市农村空闲宅基地3876.7万m。，农村宅基地房屋出租只有靠近市区、县城驻地、乡镇驻地及靠近省道、国道沿线农村集贸市场所在地的农村有房屋出租.约占农村宅基地房屋的3%左右。用于居住的农村宅基地房屋租金一般是每处房屋年租金2500—3000元不等，而用于经营的每处农村房屋年租金按所在的位置年租金一般是l一3万元左右。
在调查中我们发现，农村宅基地房屋的买卖有以下三种
1情况：一是处于城中村改造的农村宅基地房屋买卖，因面临着旧城改造，一旦改造一处住宅就可兑换两处楼房和5-10万元的现金补偿，所以，这种情况下农村宅基地房屋买卖几乎为零。二是城郊农村宅基地房屋买卖。主要由城镇居民和远离城区的外村村民购买，由于有城镇居民的参与购买致使房价较高，一处15m x 15m的住宅其价格在20万元到30万元。三是远离城区的偏远农村的宅基地房屋买卖.由于是远离城区的偏远农村，宅基地房屋买卖主要是在本村村民之间进行.根据房屋新旧程度和位置的好坏房屋价格在3～5万元左右。
我市农村宅基地的征用和占用主要是市区城中村改造和乡镇驻地的道路拓宽征用或占用沿路农民住宅。占用后的补偿标准有所不同，城中村改造占用农民宅基地住宅的兑换标准是一处住宅(一般是15m x 15m)兑换lOO平方米和80平方米。的安置楼房各一处，同时.在占用农民宅基地住宅到安置楼建好之前还给予农民搬迁费、回迁费、临时房屋租赁费等补贴2—5万元不等。乡镇驻地的道路拓宽征用占用沿路农民住宅的补偿一般是再给农民划出同等面积的宅摹地一处及相应的经济补偿，一般是每平方米1000元左有，使农民在旧房被征用后能建得起新房并不因此而致贫。
二、我市农村宅基地使用中存在的主要问题
1.法律法规不完善.有关规定滞后，加大了农村宅基
地管理难度
关于农民宅基地管理的法律法规数量少，宅基地管理在很大程度上依靠规范性文件和地方政策凋整。目前我国还没有一部调整农村房屋和土地方面的民事法律。我市在2008年颁布了《日照市农村宅基地管理暂行办法》(日政发
[2008]62号)的宅基地管理办法，但由于各区县宅基地管理政策内容上的不统一，且不够规范，加上管理力度上的差异。宅基地管理效果差异很大。2004年11月国土资源部m台了《关于加强农村宅基地管理的意见》，但是以部门意见的形式出律效力低。与立法较为完备的城市房地产管理相比，农村宅基地管理方面的立法滞后，内容比较粗浅。宅基地管理中的新情况、新『口J题较多，难以做到公平公正，审批管理漏洞也多。个别村干部暗箱操作导致的宅基地分配上的不公平。土地管理部门在宅基地审批过程中滥用职权、违反法定程序等严重。
2.宅基地规划滞后，在一定程度上导致农村住宅建设用地规模失控缺乏村镇建设规划、村庄布局规划和控制性详细规划.规划滞后，规划的j;I导作用与控制力度不够，未能合理确定农村居民点的数量、布局和用地规模，从而在一定程度上阻碍了城镇化及居民小区、中心村的建设，导致农村住宅建设用地规模在一定程度上的失控。
3.空置住宅大量存在，超标准占地现象较为普遍
随着城市化进程加快，在目前相关配套改革滞后的情况下，农村住宅空置现象将较为普遍，并且宅基地超标准占地比例较大。人均宅基地面积严重超标。受利益的驱动，出现了集体和农民利用宅基地进行“以地生财”的隐形交易，形成了地下宅基地市场。宅基地隐形交易也加剧了土地权属混乱和产权纠纷，增加了土地管理的难度，交易纠纷不断，更易导致矛盾激化，往往会酿成重大案件，影响农村社会的稳定。同时随着城市化进程加快，一些富裕起来的市郊农民纷纷进城购房，成为城市居民，他们留在农村的宅基地受现行法律、法规的限制，不能进行公开合法的转让，但这些宅基地是通过合法途径得到的，村集体组织也无权收回进行处置，导致市郊农村出现大量闲置的宅基地。
三、完善农村宅基地使用制度
1.加强立法制度建设，规范宅基地便用权的流转 一是要明确宅基地使用权条件。只有农村集体组织的成员才有权利申请宅基地，除此之外，其他任何人不得申请宅基地使用权。只有以生活上的需要为理由才可以申请宅基地，并且一户只能申请一处宅基地。二是作为被转让的农村宅基地必须是经过集体组织同意，已办理相关法定手续而实际取得的，这是转让的前提条件，并非将农村一切土地不加限制地均列入可转化的宅基地而予以流转。三是宅基地使用权流转要放开对象和范围，而不是局限于现有的本集体经济组织
内部符合申请宅基地的人员。现行法律规定只允许农村宅基地在集体组织内部转让，这种规定是不符合实际的。因为在集体组织内部，农民申请宅基地时，都是基于自己的特定需要，在实际分得宅基地的人之间并没有转让的必要。而对于没有宅基地的村民，在目目前农村宅基地无偿取得的情况之下。又完全可以通过申请而取得宅基地。所以宅基地的转让范同应不加限制。向社会各类购买对象放开。
2.建立农村宅基地期限使用制度
物权的存在都是有期限的，无期限将造成只要房屋尚在则宅基地使用权就一直存在，一个农民可能以继承、受赠等方式取得几处房产，一直延续下去，这不利于节约土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以对期满不再需要的宅基地使用权予以收回，避免浪费土地。参照城市国有土地上的住房土地使用权期限为70年的规定.农村宅基地使用权的期眼也应规定为70年，到期自动续期。
3.完善宅基地规划与审批制度
完善现有农村宅基地规划.制定详细的村庄土地利用总体规划方案，上级主管部门要认真把关，控制村庄建设用地及宅基地用地规模和布局。优化农村土地利用率。完善宅基地审批制度，市、县加强农用地转用审批的规划和计划审查，对符合规划，符合农村宅基地占用农用地计划指标的。由市、县人民政府分一次性批准农用地转用，报省级人民政府
备案。对存量宅基地的原址翻建改建，只要符合土地利用总体规划和村镇建设规划.由乡(镇)人民政府批准，县级人民政府实行备案制。
总之，立足我市农村宅基地使用现状，建议有关部门应当在保障农民利益的前提下，制定相关的政策措施，加强对农村宅基地使用制度的完善，对宅基地流转进行科学管理和有效引导，促进农村宅基地集约利用和健康发展。
二〇一二年五月二十三日