农村宅基地建房标准

2024-05-08

农村宅基地建房标准（精选6篇）

篇1：农村宅基地建房标准

宅基地是农村集体组织按照一定标准无偿分配给本集体成员的，用于建设住宅和厨房、厕所等设施的土地及庭院用地。包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物不能居住的土地以及准备建房用的规划地三种类型。

《土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。”由此可见，城市居民到农村购买农民宅基地或租用农民宅基地是违法的，一旦发生产权纠纷，理所当然不受法律保护。

宅基地作为与房屋不可分割的组成部分，是指专门用于建造房屋(住宅)为目的的那部分土地。也就是说，宅基地是指建了房屋、建过房屋或决定用于建造房屋的土地，包括建了房屋的土地，建过房屋但已无上盖物、不能居住的土地及准备建房屋用的规划地三种类型。

根据我国农民的长期生活习惯，农村居民宅基地一般包括居住生活用地，如住房、厨房、牲畜房、仓库、农机房、厕所用地;四旁绿化用地，如房前屋后的竹林、林木、花圃用地;其他生活服务实施用地，如水井、地窖、沼气池用地等几部分。

在我国农村大多数地区，宅基地就是一家一户的农民居住生活的庭院用地。农村居民宅基地的所有权依照法律规定归集体所有，农民对宅基地依法只享有使用权，农村居民宅基地使用权是农民群众的一项重要的财产权利。

农村村民符合下列条件之一的可以申请使用宅基地：

(1)居住拥挤，宅基地面积少于规定的限额标准的;

(2)因结婚等原因，确需建新房分户的;

(3)原住宅影响村镇规划需要搬迁的;

(4)经县级以上政府批准回原籍落户，农村确无住房的：包括批准回乡定居的`职工、离退休干部、复员退伍军人、回乡定居的华侨、港澳台同胞等非农业人口;

(5)县级以上政府规定的其他条件。

篇2：农村宅基地建房标准

2.农村独立住宅不得超过三层，每户建筑总面积不得超过360平方米;

联排住宅不得超过四层，每户建筑总面积不得超过450平方米。各村应根据本村的风俗、民情研究确定固定的一种住宅建筑方案，形成统一风格，采用坡屋顶建筑形式。

3.农村建房应满足如下的退缩要求：

(一)退缩水库边≥50米;退缩河涌、池塘边≥20米;

(二)退缩村道边线≥30米，退缩乡(街)道边线≥50米; 退缩县道边线≥100米;退缩高速公路、国道、省道边线≥200米。

(三)同时应满足《建筑物退让规划管理规定》和其它城乡规划的要求。

(四)房屋之间的前后距离不小于10米，房屋之间的左右横向间距不小于4.5米，房屋只允许在屋前外挑，阳台挑出不超过1.5米。

4.农村村民有如下情形之一的，不得翻建、扩建原旧住宅。

(一)已取得新的住宅建设用地的;

(二)原旧住宅不符合村庄规划、土地利用总体规划或相关退缩规定的;

(三)原旧住宅属文物保护单位或省级以上历史文化名村保护规划确定的保留风貌建筑的;

篇3：农村宅基地建房标准

1.1 宅基地审批范围

宅基地审批范围是指审批材料上记载的合法范围。宅基地产证附图或审批表附图一般标注有建筑物主体尺寸和相邻关系尺寸。现场指界后通过细部测绘和边长检核, 可以作初步判定或“落地” (如图1、图2所示) 。

1.2 建筑物占地范围

建筑物占地范围是指建筑物所占用和使用的土地范围。建筑物占地指建筑物主体边界, 不包括阳台、露台等构筑件的投影范围。可能包括宅基地主体房屋、各类生产生活附属建筑物等, 通过现场重新测绘确定具体占地范围, 并测量房屋边长, 以便现场判定审批范围和后期数据处理时做边长检核。

1.3 宅基地使用范围

宅基地使用范围一般包括建筑物占地和宅前屋后的实际占地。建筑物占地包括主体房屋占地和附属生产生活设施占地;宅前屋后实际占地包括晒场、围墙等。现场必须按照指界情况进行测绘。

2 试点区域各类界线调查的难点

2.1 宅基地审批范围落地困难

(1) 审批材料因素。宅基地审批材料保存在区县土地所、村规建办等部门, 由于相关部门办公场所搬迁、资料更新不及时和部分资料保管不当, 造成审批材料的缺失。审批材料尺寸标注不全、不清。审批材料上尺寸标注有误, 根据审批材料的尺寸解算出来的面积与宅基地审批面积不符。

(2) 房屋因素。由于宅基地建房年代久远, 部分村民为改善居住条件或出于安全问题的考虑, 对部分房屋进行了改建、翻建甚至扩建。上述情况都造成审批材料与现场房屋无法建立对应关系, 使宅基地审批范围难以落地。

2.2 宅基地使用范围限定困难

调查中发现, 村民为了出行方便, 在宅前屋后建造了道路、小桥等。指界过程中将自建的道路、小桥包括在宅基地使用范围内。同时, 部分村民有在庭院内种植农作物的习惯, 被圈入围墙内的土地用来种植蔬菜等农作物, 没有破坏耕作层实际上还是用来进行农业生产的耕地, 划入宅基地的使用范围易与自留地范围的界定产生混淆, 造成宅基地使用范围远远大于宅基地审批范围。

3 试点区域各界线调查的难点解决办法

3.1 宅基地审批范围

对于审批材料不清不齐等造成的无法落地情况, 通过现场描述及对特征地物精确落地, 有利于后期内业数据处理时对审批范围的确定。对于部分房屋改建翻建造成无法落地情况, 通过对宅基地主体房屋、各类生产生活附属建筑物等测绘, 并比对审批材料, 确定未改建翻建的房屋, 从而建立审批材料与现场房屋的对应关系, 一般以现场未改建翻建房屋的房角点为基点, 现场主房的长边为基线, 解算出宅基地审批范围。

3.2 宅基地使用范围

通过调查人员对宅基地使用范围进行解释, 合理的引导指界人将宅基地房屋旁的自留地排除在宅基地使用范围外。同时, 对于自建的道路、小桥等, 应结合宅基地审批范围进行区分。若自建的道路、小桥等在宅基地审批范围内, 则应包括在宅基地使用范围内。对于不在宅基地审批范围内的, 则不得包括在宅基地使用范围内。

4 全市面上铺开各类界线调查的建议

针对上述试点区域宅基地使用权调查工作所出现的情况, 开展全市宅基地使用权调查工作时需考虑以下几方面的内容:

4.1 明确宅基地界线范围

宅基地使用权涉及三条界线, 即户宅实际使用界线、宅基地界线和其他建设用地界线。由于宅基地历史权源资料种类多样, 明确宅基地界线范围确定方式为:

(1) 对有审批附图的宅基地, 根据宅基地审批附图记载的面积, 结合现场合法房屋位置、各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况, 将审批范围落地, 并解算出宅基地界线。如有附图记载外且经审批的新建合法房屋时, 房屋批准文件中有宅基地面积记载的, 按记载的面积确定新增的宅基地范围;没有宅基地面积记载的, 新增的宅基地范围按各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况落地。新增宅基地范围落地后, 解算新增宅基地界线。最终的宅基地界线应包含原附图记载的宅基地界线和新增宅基地界线两部分。宅基地范围外户主独立使用的封闭空间 (如围墙内用地等) 的范围, 以及未经审批的房屋占地范围 (按各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况确定) , 共同构成其他建设用地的范围, 其他建设用地界线可由此解算。

(2) 对有权源证明但无附图的宅基地, 以村民代表所指房屋范围的实测数据为基础, 配负面积, 解算界线;解算界线时, 应注意结合农村建房惯例, 充分考虑各区县关于房屋及其占地相对关系的实际情况, 解算宅基地界线。

(3) 对无权源证明但可依法认定的宅基地, 根据村民代表所指房屋范围的实测结果, 按认定标准, 解算界线。

4.2 宅基地使用范围认定公平公正

宅基地使用范围不应该由宅基地使用权人单方面指界。除了宅基地使用权人指界外, 同时应该由村、队推选出的村民代表一同出席指界工作, 由宅基地使用人和村民代表共同现场确定宅基地使用范围。

摘要：宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地, 是农村集体经济组织为保障农户生活需要而拨给农户建造房屋及小庭院使用的土地, 包括用于建造住房、辅助用房 (厨房、仓库、厕所) 、庭院、沼气池、禽兽舍、柴草堆放等。根据中央 (2016) 1号文件精神, 加快推进房地一体的农村集体建设用地和宅基地使用权确权登记颁证。由此, 本市以奉贤区四团镇拾村为试点区域, 开展了农村宅基地使用权调查工作。试点工作中, 界线调查是最重要的工作, 其中主要包括宅基地审批界线、建筑物占地、宅基地使用范围等。

关键词：农村,宅基地,标准

参考文献

[1]印子.农村宅基地地权实践及其制度变革反思——基于社会产权视角的分析[J].中国农村观察, 2014, (4) :52-62+83.

[2]贺茂林, 赵俐.农村宅基地登记发证工作中存在的问题及对策建议[J].国土资源, 2011, (3) :43-45

篇4：农民宅基地及建房制度演变

一、宅基地及农民建房制度演变

农民住房是建设在宅基地之上的“宅基地房”。从1949年新中国成立到现在，我国关于宅基地及农民建房制度，不同的历史时期存在不同的规定。其演变过程大致可以分成以下几个阶段。

（一）土地所有者自主决定阶段（1949-1956年）

1949年新中国成立前，我国实行土地私有制度。新中国成立后，从1950年到1953年春，中国农村经历了土地改革，农民从地主、富农那里分得了土地，实行“耕者有其田”的土地农民私有制。1953年到1956年，农村经历了互助组、初级社和高级社三个农业生产合作化历史阶段，1958年进一步发展为农村人民公社。我国农业生产合作化过程中建立了社会主义性质的集体经济组织，其特点是土地、耕畜、大型农具等生产资料归集体所有，取消了土地报酬，实行按劳分配原则。

从1949年新中国成立到1956年，农村土地实行私有制。1956年后土地实行农村集体所有制。

由于新中国诞生伊始，百废待兴，各项管理尚未规范，因此，土地私有制阶段，农村集体土地范围内建房事实上由土地所有者自主决定，没有哪个政府部门负责审批。

（二）没有明确的规定阶段（1956-1962年）

1956年农业生产合作化进入高级社，取消了土地报酬，标志着农村土地已归集体所有。但从1956年到1962年，农村集体土地范围内建房，没有明确规定需要经过何单位批准；尽管如此，从理论上应该认为，这期间的建房应该经过集体经济组织批准。

（三）县级以上人民委员会批准阶段（1962-1982年）

1962年9月27日，中国共产党第八届中央委员会第十次全体会议通过《农村人民公社工作条例修正草案》（下称“人民公社60条”）第21条规定：“……生产队范围内的土地，都归生产队所有。生产队所有的土地，包括社员的自留地、自留山、宅基地等等，一律不准出租和买卖。

生产队所有的土地，不经过县级以上人民委员会的审查和批准，任何单位和个人都不得占用。”

照此规定，农村集体土地范围内建房应经过县级以上人民委员会的审查和批准。

（四）根据地类不同，由公社管理委员会和县政府分别批准阶段（1982-1986年）

1982年2月13日，国务院发布《村镇建房用地管理条例》（有效期到1987年1月1日）第14条规定：“农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。”

该条例第15条规定“ 由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。”

按该条例规定，使用非耕地建房须经过公社管理委员会批准，使用耕地建房则需经过县政府批准。

（五）根据地类和建房主体不同，由乡政府和县政府分别批准阶段（1987-1998年）

1986年发布的1987年1月1日起实施的《土地管理法》有关建房的规定为：

第38条：“农村居民建住宅，应当使用原有的宅基地和村内空闲地。使用耕地的，经乡级人民政府审核后，报县级人民政府批准；使用原有的宅基地、村内空闲地和其他土地的，由乡级人民政府批准。

农村居民建住宅使用土地，不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准。”

第41条：“城镇非农业户口居民建住宅，需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准，其用地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准，并参照国家建设征用土地的标准支付补偿费和安置补助费。”

按照该规定，村民使用非耕地建房只需经过乡级人民政府批准，使用耕地建房则需经过县政府批准；城镇非农业户口居民建房，无论使用集体所有的耕地还是非耕地，都必须经县级人民政府批准。

1993年国务院颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》与《土地管理法》规定的原则相同，但它在审批程序上进行了具体化。

（六）严管阶段（1999年至今）

1998年修正发布1999年1月1日起生效的《土地管理法》，以及国务院办公厅出台的相关文件，对集体土地范围内的建房，制订了更严格的规定。国家对集体土地的管理进入到严管阶段。

1.取消城镇居民可以使用集体土地建房的规定，并将农民建房的批准权上收到县级政府

《土地管理法》有关规定为：

第43条：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。”

第62条：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。

农村村民建住宅，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。

农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

从以上规定可以看出，该法取消了城镇非农业户口居民建房，可以使用集体所有的土地的规定，也就是说城镇居民在集体土地上建房是不合法的。此处还将农村村民建房的批准权上收到了县政府；在此之前，农民使用非耕地建房，乡级政府有权批准。

2.首次明确了规划的“龙头”作用

《土地管理法》第59条规定为：“乡镇企业、乡（镇）村公共设施、公益事业、农村村民住宅等乡（镇）村建设，应当按照村庄和集镇规划，合理布局，综合开发，配套建设；建设用地，应当符合乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划，并依照本法第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条的规定办理审批手续。”

以上规定的出台，对集体土地范围内建房，第一次明确了村庄和集镇规划、乡（镇）土地利用总体规划和土地利用年度计划的“龙头”作用，并强调在建设方式上，应“合理布局，综合开发，配套建设”。

2004年8月28日修订的现行《土地管理法》在集体土地范围内建房规定方面与修改前相同。

3.加强转让管理，严禁占用集体土地进行房地产开发

1999年5月6日国办发（1999 〔39〕号）国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定“加强对农民集体土地的转让管理，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发”“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设；……”，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。

2007年国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号），进一步重申和强调了国办发（1999 〔39〕号）文件的规定。

二、农民住房产权特点及对央行等六部门通知有关条款的理解

（一）农民住房产权特点

根据上述对不同时期法律及相关政策的梳理可以发现，农民住房产权有以下特点：

1.主体具有限定性

农村集体经济组织成员可以成为集体建设用地使用权的主体，1999年1月1日后，城镇居民不能。但集体经济组织所办企业，因破产、兼并等情形发生转移的除外。

2.流转具有限制性

（1）不得出让、转让或出租用于非农业建设。农民住房只能在本集体经济组织成员之间流转，非本集体组织成员在1999年1月1日后不能买受此类房屋。但集体经济组织所办企业，因破产、兼并等情形发生转移的除外。

（2）除集体经济组织所办企业的厂房等建筑物可以抵押外，农民住房抵押需要前置条件。

（二）关于城镇居民购买“宅基地房”合同的效力

基于以上两个特点，关于城镇居民购买“宅基地房”合同的效力，做如下具体分析。

1.以购买时间确定合同效力

1998年之前，城镇居民是可以购买“宅基地房”的。自1999年1月1日起生效的《土地管理法》，以及1999年5月国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》下发后，国家禁止城镇居民购买“宅基地房”。

2.以购买标的确定合同效力

城镇居民任何时候均可以购买集体经济组织所办企业因破产、兼并等情形发生转移的房屋及土地使用权。

（三）对央行等六部门通知有关条款的理解

1.“受让人范围原则上应限制”在本集体经济组织成员内

中国人民银行等六部门关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知第12条“因借款人不履行到期债务，或者按借贷双方约定的情形需要依法行使抵押权的，……变卖或拍卖抵押的农民住房，受让人范围原则上应限制在相关法律法规和国务院规定的范围内”的规定，按照上述相关法律法规和国务院规定，这里的“受让人范围原则上应限制”在本集体经济组织成员内。

2.农民住房抵押为什么需以所在的集体经济组织书面同意为要件

从法律层面上讲，目前有关农村房屋能否抵押存在争议，争论实际上是在现行法上关于宅基地的规定。根据《担保法》第37条规定，宅基地等集体所有的土地使用权不得抵押，《物权法》第184条重申了《担保法》第37条的规定。一般认为，农房抵押时，虽然是将房子作为抵押物，但其担保的金额不仅包含了房子本身的价值，还包含了房屋宅基地的价值，而宅基地不得抵押，故农村房屋不得抵押。该推论的隐含前提是房地一体抵押，房体一体交易是我国房地产转让中的一项重要原则，但我国立法何时规定了房地一体抵押，该规定是否适用农村房屋抵押，需要仔细考察。1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第33条和1995年《城市房地产管理法》第31条明确规定了房地同时抵押，但它们都是针对城市房屋而言，在立法无明文规定的情形下，不能想当然推导出农村房屋也实行房地同时抵押。事实上，在此阶段，我国法律允许农村私有房屋所有人出让其所有的房屋。农村私有房屋的转让尚不为法律所禁止，所有权人在农村私有房屋上设定抵押权又有何不可呢？《物权法》第182条规定了建筑物与该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押，但全国人大法工委对该条的解释是本条规定的建筑物，主要指国有土地上的建筑物和乡（镇）、村企业的厂房等建筑物，农村房屋抵押也不可类推适用该条规定。

因此，现行法虽然禁止宅基地使用权抵押，但并没有禁止宅基地上的房屋设定抵押，而宅基地所有权又归集体经济组织，农民只有使用权，所以中国人民银行等六部门关于印发《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》的通知第四条规定：“ 借款人以农民住房所有权及所占宅基地使用权作抵押申请贷款的，应同时符合以下条件：……（四）所在的集体经济组织书面同意宅基地使用权随农民住房一并抵押及处置。”