新形势下房地产营销

2022-09-02

第一篇：新形势下房地产营销

新形势下房地产广告如何创新

结合上述的当前房地产广告所面临的各种挑战，房地产在当前形势下应该从以下几个方面去突破创新，有效的房地产广告策划可以带来新的广告生命，文化注入可以让房地产广告更加进入受众心理，优秀的媒介组合和创新可以在经济寒冬下节约广告费用，加强监督可以更加有效的规范房地产广告市场使其长远的健康的发展下去。

(一)进行有效的广告策划

1、准确的市场定位

在如今的房地产市场上，为什么有产品销售不加，有的却消失良好呢?究其原因，不外是开放商混淆了营销、推销和促销的关系，对产品前期定位不准确的原因。要有准确的定位效果，首先是要搞好市场调研，然后对产品进行准确定位。

2、房地产广告策划的差异化策略

无论是企业营销的产品、服务，还是广告策划中的创意、推广，他们都需要个性化的创新，这是产品同质化趋势下的必然选择。房地产广告的差异化策略主要有两个方面，一是指房地产产品推广过程中通过注重产品性能，产品特色及风格的差异化，二是指广告表现的差异化。

(二)为房地产广告注入文化内涵，规范广告语言

1、为房地产广告注入文化内涵

随着房地产市场房展的愈加成熟，房地产营销已经从地段竞争、规划竞争、概念竞争过度到文化竞争阶段。从买房子到卖一种生活方式，一种文化氛围，这已经称为房地产营销的一种趋势。

2、规范广告语言

广告的传播范围十分广泛，影响也很大，如果在一则房地产广告文案中出现了错字，纹理不同的此举，那么就会影响广告中品牌或企业的形象。

当前市场上的房地产广告在创作语言上大多数都是不切实际的复制，抄袭，甚至玩起了文字有戏，存在大量的造词、错字、滥用术语或形容词，无休止的套用句式的现象，是房地产广告成文一种文化乌托邦。地产文化在无所不能的修辞策略和夸张华美的语言下，公信力大打折扣。鉴于此，应对项目进行深入理解，寻找有力的支持点。描述行文字应该简短、明确、易读易懂，同时要客观、真实、

科学，避免浮躁心态，防止对概念和卖点的过度炒作，提高语言公信力。

(三)挖掘新传播手段，整合多种传播媒介

许多开发商都认为自己投放的广告费用的一般都浪费了，但是却不知道栏肺在了哪里?其实浪费在却饭调查研究，缺乏科学策划;浪费在对各项媒体的唱出和短处缺乏了解;浪费在不懂得最佳组合。当前经济危机的冲击，使得开发商更加寻思如何减少浪费。媒体投放座位信息到达消费者的最后一个环节，她的选择与组合，直接关系到广告效果及广告费用的有效利用。

1、挖掘新的传播手段，敢于使用创新媒体

所谓的创新广告媒体，就是在不增加广告时长的前提下，对广告表现形式进行创新，从而实现单位时间内媒体传播效益的增值，带来媒体广告经营的突破。例如我们经常收到一些楼盘的开盘优惠信息，砸开乘坐公交车时会听到一些特殊的报站语：某某战到了，某某楼盘提醒您，下车注意安全等。目前房地产界已经开始启用的新媒体—利用网络邮件直销进行产品品牌的推广，也正是在挖掘新传播手段的一种大胆尝试，并且取得了明显的成绩。对于创新的媒介载体，能够有效的吸引手中的注意力，并且具有很高的认知度，房地产广告应该努力挖掘这些广告头发的空白点，寻找广告投放的空白点，寻找更新、更有效、成本更低的传播手段。

2、整合多种传播形式

传播形式是多样的，除了挖掘和发现新媒体的传播手段外，还要注重增强辅助媒体的转播力，病将多种方式有效整合，立体发放。

地产企业开始通过各种形式的企业广告，如新闻公关、企业办刊、参加社会公益活动等宣传企业理念，增加与消费者的的沟通。如万科的《万客会》，绿地集团的《绿地会》等等。

营销策划部张凯

2014年3月24日

第二篇：新税法下房地产企业开办费的财税处理

最新财税解析

加入时间：2008-10-21 10:53:09 admin 点击：

在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面;关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。

一、开办费的定义与开支范围

(一)开办费的定义

开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。

至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。

其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业之日)的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。

其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是： 2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》(“国税函[2003]1239号”)的相关规定。

笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：

(1)第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。

(2)第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。

(二)开办费的开支范围

根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。

一)允许计入开办费的支出

1、筹建人员开支的费用

(1)筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。

(2)差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。

(3)董事会费和联合委员会费 .

2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。

3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。

4、人员培训费：主要有以下二种情况

(1)引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。

(2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。

5、企业资产的摊销、报废和毁损。

6、其他费用

(1)筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。

(2)印花税、车船税等。

(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用 .

(4)其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。

二)不能计入开办费的支出

1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。

2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。

3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。

4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。

5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。

二、房地产开发企业开办费的财税处理现状

筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。

在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：

1、将房地产开发企业在筹建过程中(筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止)所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。

2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用(含管理费用、财务费用、销售费用)，在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。

笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定(《企业所得税暂行条例实施细则》)一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：

(1)对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。

(2)对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。

(3)影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。

三、新准则下开办费的会计处理

从2007年1月1日开始，新会计准则体系(以下简称新准则)在我国的上市公司执行，许多企业(证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等)也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。

从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”(“财会〔2006〕18号”)中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：

1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。

2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。

3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。

4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。

5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。

实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。

四、新税法下开办费的税务处理

《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》(以下简称新税法)从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。

原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。

而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制?

《企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的(《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年)，准予扣除：

(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;

(二)租入固定资产的改建支出;

(三)固定资产的大修理支出;

(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。

从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。

而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。

2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”

新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用(管理费用、销售费用、财务费用)，计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。

综上所述，新准则下开办费是在“管理费用”科目核算，且直接计入当期损益的;而新税法下对于开办费的税务处理与新会计准则一致，即企业当期一次性税前扣除开办费。因此，在“开办费”的会计处理与税务处理不再分离，二者协调一致了。以后在开办费方面不存在会计与税务的差异，当然更不存在纳税调整了。

以不动产投资入股转让时是否征收营业税

第三篇：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题

问：房地产开发公司进行拆迁改造，与拆迁房约定拆1还1.1。请问：如拆迁户旧房100平米，公司还房110平米，110平米是否都可以按照成本价计征

营业税?预交土地增值税和企业所得税时根据什么价格计算?

答：根据《河北省地方税务局关于房地产业营业税有关政策问题的通知》(冀地税发[2000]93号)规定，对偿还面积与拆迁面积相等的部分，由当地

地税机关按同类住宅房屋的实际成本核定征收营业税，对超面积部分按取得的实际收入征收营业税。

吉地税函[2010]34号

二、拆迁补偿费的扣除凭据问题。

拆迁补偿费的合

法有效扣除凭据包括已在政府拆迁管理部门备案的房屋拆迁(回迁)补偿安置协议书、补偿款签收名册或签收凭证、回迁户的身份证件等。

一、营业税

1，拆迁时被拆迁单位和个人的营业税

问题

《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》(国税函[2008]277号)规定：“纳税人将土地使用权归还给土地所有者时，只要出具县级(含)以上地方人民政

府收回土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，按照《国家税务总局关于印发〈营业税税目注释(试行稿)〉的通知》(国税发

[1993]149号)规定，不征收营业税。”

征地补偿费包括：土地、房屋、机器、误工、安置等等。

国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复

国税函[2007]969号

2007.9.12

四川省地方税务局：

你局《关于单位和个人因土地被国家征用取得的土地及不动产补偿费征收营业税

问题的请示》(川地税发[2007]32号)收悉。经研究，批复如下：

国家因公共利益或城市建设规划需要收回土地使用权，对于使用国有土地的单位和个人来说是将土地使用权归还土地所有者。

根据营业税税目注释(试行稿)(国税发[1993]149号)的规定，土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。

因此，对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人

所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物(包括不动产)的补偿费不征收营业税。

● 发票问题： ● 政府对相关土地进行拆迁赔

偿，无法开具发票，无法取得赔偿。

新疆维吾尔自治区地方税务局回复：

对县级(含)以上地方人民政府以正式文件收回土地使用权或县级以上(含)国土资源部门报县级以上(含)地方人民政府同

意后以正式文件收回国有土地使用权的，

对被拆迁单位和个人取得的拆迁补偿费收入不征收营业税，

也不需要开具发票，拆迁单位可凭拆迁协议作为入账凭证。

●代垫拆迁补偿款如何征税?

国家税务总局《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知》

(国税函[2009]520号)第一条规定：

国税函〔2008〕277号：中关于县级以上

(含)地方人民政府收回土地使用权的正式文件，包括县级以上(含)地方人民政府出具的收回土地使用权文件，以及土地管理部门报经县级以上(含)地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件。

●国税函[2009]520号第二条规定：

“纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整土地劳务取得的收入应

按照“建筑业”税目缴纳营业税;其代委托方向原土地使用权人支付拆迁补偿费的行为属于“服务业—代理业”行为，应以提供代理劳务取得的全部收入减去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额为营业额计算缴纳营业税。”

关于纳税人投资政府土地改造项目有关营业税问题的公告

国家税务总局公告2013年第15号

一些纳税人(以下称投资方)与地方政府合作，投资政府土地改造项目(包括企业搬

迁、危房拆除、土地平整等土地整理工作)。

其中，土地拆迁、安置及补偿工作由地方政府指定其他纳税人进行，投资方负责按计划支付土地整理所需资金;同时，投资方作为建设方与规划设计单位、施工单位签订合同，协助地方政府完

成土地规划设计、场地平整、地块周边绿化等工作，并直接向规划设计单位和施工单位支付设计费和工程款。

当该地块符合国家土地出让条件时，地方政府将该地块进行挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所有资金，亏损由投资方自

行承担;若成交价超过投资方投入的所有资金，则所获收益归投资方。在上述过程中，投资方的行为属于投资行为，不属于营业税征税范围，其取得的投资收益不征收营业税;规划设计单位、施工单位提供规划设计劳务和建筑业劳务取得的收

入，应照章征收营业税。

本公告自2013年5月1日起施行。本公告生效前，纳税人未缴纳税款的，按照本公告规定执行;纳税人已缴纳税款的，税务机关应按照本公告规定予以退税。

特此公告。

15号新公告和520号两个文件的意思似乎完全不同的。一个是不征收营业税，另一个是征收营业税。且15号新公告下发后并未废止520号文件。他们的区别主要是：

15号新公告: 只出钱，自己不做，政府

指定别人做，自己不交税，做的人要交税。

520号: 自己做，交税。

2，交付回迁房时视同销售纳税义务发生时间。

房地产开发企业在办理拆迁补偿房产时，营业税的纳税义务发生时间目前没有明确规定，一般认为拆迁补偿的营业税纳税义务发生时间应该为补偿房产竣工并与被拆迁户办理交接手续时。

3，视同销售的计

税依据。

国家税务总局《关于外商投资企业从事城市住宅小区建设征收营业税问题的批复》(国税函发〔1995〕549号)规定，对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分，由当地税务机关按同类住宅房屋的

成本价核定计征营业税

2000江苏关于拆迁安置有关营业税问题的批复

对最终转让时未作价结算的住宅区配套公共设施(如居委会用房、车棚、托儿所

等)，凡转让收入已包含在住宅房屋转让价格中并已征收营业税的，不再征收营业税。

这里的成本价应包括土地成本和建筑成本。

4，开具销售不动产发票问题。

无论怎么开发票，都不影响偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分按成本价核定计征营业税。

二、土地增值税

拆迁补偿原面积土地增值税规定

房地产开发企业视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一销售的同类房地产的平均价格确定;

2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或

评估价值确定。

国税函[2010]220号(土地增值税)安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》

(国税发[2006]187号)第三条

第(一)款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。

房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费;

回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆

迁补偿费。

(二)开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第(1)款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费;

异地安置的房屋

属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

(三)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。

220：自国税发[2006]187号文执行之日起， “拆一还一”

属于土地增值税预征和清算的对象。

辽宁规定：

企业将开发产品用于原住户“动迁还平”(也称产权调换)行为的应视同销售，并于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认

收入的实现。

其收入按《城市房屋拆迁产权调换安置协议书》金额确定，或者参照营业税计税依据确定。

●提示：

开发企业帐务处理的结果一定是：

比照国税函(2010)220号关于土

地增值税的规定，视同销售收入与拆迁补偿费相同价格相同，然后成本可以扣除;

还平产品再比照拆迁补偿费扣除一次。

这样的结果与现金补偿的税务处理结果是一样的。

政策性搬迁土地

增值税

财税(2006)21号文：关于搬迁自行转让房地产的征免税问题

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款所称：因“城市实施规划”而搬迁，是指因旧城改造或因企

业污染、扰民(指产生过量废气、废水、废渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害)，而由政府或政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况;

因“国家建设的需要”而搬迁，是指因实施国务院、省级人民政

府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况。

青岛地税(青地税函〔2009〕47号)

房地产开发企业以开发产品实行实物补偿方式进行拆迁安置的，补偿给被拆迁人

的开发产品视同销售，其价格按照货币补偿方式计算的补偿金价款加上向被拆迁人实际收取的价款后，计入房地产转让收入，并向被拆迁人开具发票;

按照货币补偿方式计算的补偿金价款，计入土地征用及拆迁补偿费扣除项目。

厦门地税(厦地税发〔2010〕16号)

1、对纳税人无偿或以较优惠价格归还给搬迁户的，应视同销售计算其收入。

对等面积安置部分，其收入按安置房的价格计算，具体金额包含重置价和补差价。

对超面积部分应按《办法》第十七条第一款规定确认收入。

对于回迁房的开发成本按等面积安置部分确认的收入为扣除额。

2、纳税人采取异地安置的，异地安置的房屋价值按厦门市政府公布的当年安置房

价格视同货币安置计入开发成本。

与企业所得税不同的是，在与被拆迁户办理交接手续时，不需要立即进行土地增值税清算，只需要预征。

三.企业所得税 (国税发〔2009〕

31号)第七条规定，视同销售，确认收入(或利润)的方法和顺序为：

(一)按本企业近期或本最近月份同类开发产品市场销售价格确定。

(二)由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值

确定。

(三)按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。

需要注意的是，不能按预计毛利率计算缴税，而是要确认视同

销售所得计算缴款。

拆迁的企业所得税：

企业所得税：被拆迁户选择货币补偿方式，该项支出作为“拆迁补偿费”计入开发成本中的土地成本中;

如果被拆迁户选

择就地安置房屋补偿方式，

对补偿的房屋应视同对外销售。

同时应按照同期同类房屋的成本确认视同销售成本。

另外，要确认按视同销售收入，计入土地成本中的“拆迁补偿费支出”。

例：某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积8万平米。试析视同销售所得。

分析：

拆迁补偿费支出：5000×8000=4000万元

视同销售收入：5000×8000=4000万元

单位可售面积计税成本=(2亿+8000万+4000万)/80000平米=4000元/平米

视同销售成本：4000×5000=2000万元

视同销售所得：

第四篇：最新政策下房地产企业税务稽查手段与流程及应对策略

2009年7月24-26日大连市•北良大酒店

焦点一：房地产企业为什么要高度重视本次学习?* 2009年，金融危机肆虐下的中国，税收任务全面吃紧，“严稽查”势在必行。

 * 面对正在被稽查检查的困境，如何合理应对?查前作何准备，查中如何应对，查后如何

“危机公关”，绝处逢生?

 * 国家税务总局结合最新政策进行全面稽查。

国税发[2009]31号关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通

知

国税发[2009]91号关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知

国务院令[2008]540号《中华人民共和国营业税暂行条例》

……

焦点二：房地产企业为什么要报名参加本次课程?

 * 本课程一改稽查培训就是政策串讲的传统模式，让“税收政策”密切结合“稽查手段与流

程”。

 * 全面介绍税务稽查的重点，有效化解税务稽查风险。

 * 深度剖析房地产企业六类收入、计税成本核算七大步骤，手传心授新旧税收政策衔接运

用，充分合理运用政策，让您知己知彼，应对自如，百查无忧!

【讲师简介】张伟资深税务稽查官员，曾先后在税政、稽查部门任职，多年来一直参加

国家税务总局的大案和要案稽查，如国家税务总局7.26虚开发票案、“利剑二号”骗取出口

退税案、北京房地产稽查专案、8.07潮汕骗税案、全程参与“10.16”房地产所得税稽查专案

等大案要案，具有丰富的稽查经验与熟练的业务技能。

为各地市税务稽查系统做查前培训及稽查中督导，精通税务机关稽查模式与方法，深谙税收

政策，尤其擅长于房地产及相关行业，案例丰富，讲解紧贴企业实际，深受企业的欢迎。

第一部分：房地产企业六大收入解析

一、预售收入征税

二、预售收入转化为销售收入

三、销售收入征税

四、视同销售

五、预租收入和租金收入

六、股权转让与投资收益

第二部分：房地产企业计税成本解析

一、房地产企业计税成本理念清晰之七大步骤

二、计税成本存在问题

三、房地产企业期间费用扣除新规

第三部分：房地产企业稽查风险防范

一、税务机关是如何稽查房地产收入的?

二、热点问题解析

三、房地产企业稽查案例解析(九种违法手段、五种稽查方法的展示)

四、税务稽查应对基本理念

 十大专题点评

(一) 老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险?

(二) 房地产企业季度预缴申报表的填制技巧

(三) 房地产企业完工标准解析

(四) 差额征税解析(在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税)

(五) 历史成本原则和分解理论在视同销售中的运用

(六) 大市场项目常见的税收筹划思路

(七) 境内外所得的所得税、营业税问题解析

(八) 资产评估增值的资本公积转增资本税收解析

(九) 什么是合法的扣税凭证?

(十) 税务危机公关技巧

第五篇：新形势下电子银行营销新思路和新方式

课程背景：

互联网金融时代，移动金融业务已经成为各家银行及第三方金融机构争夺的热点。移动金融业务深入影响到未来银行转型发展的方向。尤其是今年银行二维码的推出，场景化再次点燃了移动支付市场。同时央行账户管理政策的执行，银行卡新开卡客户急剧下降，同步新开通手机银行客户下降明显，新签手机银行活跃率同比下降，存量留存客户发掘和二次营销成为营销增长的亮点。智能银行机具的大量投入使用，营销流程的再造，对厅堂电子银行营销带来了新要求和新挑战。如何在复杂的环境中把握机会，大力拓展电子银行业务成为不少网点负责人关注的重点。

课程目标：

1. 了解移动金融业务新动向，及营销新思路，帮助管理人员获取获客新思路;

2. 了解、掌握厅堂营销技巧，规范网点一日营销流程;

3. 了解、掌握客户群体特征，整理重点客群外呼、外拓营销思路;

4. 进行场景化营销探索和思考，以电子支付利器，深入发挥渠道价值，主动作为，助力聚焦主业、聚焦转型、聚焦服务。

课程大纲/要点：

第一部分移动金融营销新现状及应对(1小时)

1、互联网金融竞争压力;

2、银行监管部门账户管理新政带来的变化;

3、智能网点智能设备流程变化对电子银行业务发展的影响;

4、新形势下电子银行营销方向：重点客群及新方法、新要求;

第二部分新时期下电子营销新方式(2.5小时)