宏观经济政策下房地产经济论文

摘要:迪拜和希腊债务危机是金融危机之后,相继爆发的主权债务危机。迪拜债务危机发生的主要原因是金融危机冲击下房地产泡沫破灭,价格大幅度下降,资金链条断裂,实体经济无力支撑等多重因素。而金融危机之后,希腊政府财政状况显著恶化,全球三大信用评级机构惠誉、标准普尔和穆迪相继调低希腊主权信用评级。下面是小编精心推荐的《宏观经济政策下房地产经济论文(精选3篇)》，仅供参考，大家一起来看看吧。

宏观经济政策下房地产经济论文 篇1：

新形势下房地产经济的发展趋势

[摘 要]伴随着我国经济的快速成长，国民生活质量的不断提高以及城市化进程的加快，我国居民楼及商品房项目飞速发展，基于房地产及其有关产业的顺利成长，大幅度拉动了地方经济的增长，房地产经济成为国民日益关注的支柱性产业。在国内各个地方，房地产项目的开展力度持续增大，与此同时，房地产经济所面对的问题也开始涌现，文章首先阐述了目前我国房地产经济的发展现状，其次分析了新形势下房地产经济的发展趋势，最后总结了新形势下房地产经济的发展策略，目的是为房地产经济的以后发展提供指导，保证其稳固成长。

[关键词]新形势；房地产经济；发展趋势

房地产所涵盖的内容比较多，是提升人民生活质量的关键产业，而且是推动国民经济繁荣不可或缺的手段，在平时生产生活中有着难以磨灭的功能。最近几年，我国房地产成长飞快，其中难免出现一些问题，为了保障房地产获得长期稳定发展，必须采取措施予以解决，并准确把握其发展趋势。

1 目前我国房地产经济的发展现状

1.1 积极方面

近些年，房地产经济的成长速度惊人，房地产产业的规模也在持续增大，明显推动了国民经济的繁荣。房地产的发展在很大程度上拉动了装修、建材、家居等关联产业的发展，为国民经济的进步再次贡献了力量。除此之外，房地产经济的飞速发展也显著提高了人们的生活水平，在衣食住行领域，住是最基础的需要，尤其是在当今城市化的推进下，房地产明显地给人们的生活带来了改变。

1.2 消极方面

1.2.1 房价上涨幅度过大

如今，我国处在城市化建设的关键时期，城市人口大面积增多，这无疑增加了住房的压力。但是住房用地并不是无限的，开发的权力由政府掌握，当严重缺乏住房用地时，就会出现住房供不应求的状况，最终导致房价大幅度上涨。而一直上涨的房价会造成很多消费者认为房子会继续增值，有很大的利润空间。如此又激化了房价的上涨，给房地产经济的稳定发展带来阻碍。

1.2.2 房地产市场有待规范

目前，我国房地产市场中的保障性住房等必需的住房供应量相对少，但是高端住房供应量较大。如此不恰当的供需结构会导致房价的上涨，有碍于提升人们的生活水平，保证住房质量。此外，房地产行业的利润相当高，对其入门条件也未做准确规定，促使各行各业陆续加入到此行业中，进而导致开发商水准参差不齐，因此对于房地产市场需要予以整顿。

1.2.3 商品房空置面积较大

根据有关调查可知，当前我国商品房空置面积一直在增多，主要是由于消费者的现实购买能力有限。首先，如前所述，我国的房产结构很不合理，高端商品房较多，价格太高，普通居民根本无力消费。其次，我国居民贫富差距大，虽然人均收入在逐渐增多，但现实中很多人依旧支付不起房价。这就导致商品房的的空置面积依旧比较大。在这种情况下，房地产开发商又不愿薄利多销，始终不降低价格，久而久之，就产生了房地产经济泡沫，很大程度上阻碍了房地产经济的顺利成长。

一、2 新形势下房地产经济的发展趋势

2.1 房价日渐稳定

如今，我国房价增长过快，不仅有碍于国民生活水平的改善，也有碍于国民经济的顺利成长。但是在国民经济发展日渐稳定，市场经济逐渐优化以及政府多项调控政策的作用下，以后的房价一定会渐渐稳定下来。而房价稳定的时间以及价格则会由于各地房地产政策的不同而各有差别，同时各个地方房地产经济泡沫化程度也是有差异的，所以对各个地方的价格确定和稳定的时间也有着不一样的影响。

2.2 房地产市场逐渐成熟

纵观我国房地产经济的整体发展态势，正处在比较繁荣的时代，虽然在现在的成长中存在着很多需要化解的问题，也处于探索时期，但是我国房地产经济的整体发展势头还是良好的。与此同时，国家持续颁布有关的制度规定，对房地产经济予以合理高效的管控，以便指引房地产经济向健康稳固的方向发展。此外，在宏观经济政策下，国内房地产经济的发展也应遵守市场发展定律。透过现有的政策可以看出，房地产市场应该在优化低收入群体的居住 环境上加大投入，关注资源的合理使用，以达到房地产市场永续发展的目的。

2.3 房地产的供需结构趋于合理

面对房地产经济的持续繁荣，我国努力调整房地产的自身结构，从源头上缓解房子的供需矛盾。首先减少对高端住宅的开发生产，扩大对普通住宅的生产量，以此实现更多普通民众的住房愿望。其次严把房屋质量关，大幅度控制因豆腐渣工程而建造的危房，从而使消费者的买房欲望直接上涨。最后，房地产开发商继续开拓筹资途径，这样能够确保资金的顺利流通，增强抵御风险的能力，推动房地产经济的飞速成长。

42.4 更加注重保障低收入群体居住环境

低收入群体处于比较弱势的地位，保障低收入群体的基本利益，是各级政府近些年来着力开展的任务，尤其是针对低收入群体的居住环境，政府借助棚户区整改项目、投资保障性住房建设等项目，给低收入群体带来了崭新的居住环境，包含住房构造规划、住房条件改善、公共设施完善等层面。除此之外，這些年来政府一直在增加资金投入，完善城市居民尤其是低收入群体的居住环境相关设施，比如学校、医院、幼儿园、商场、图书馆等公共设施，尽最大努力满足人民群众的精神需求和物质需求，为构建美丽城市、宜居城市，付出了很大的心血。

3 新形势下房地产经济的发展策略

3.1 加强政府指导，合理规划房地产市场

政府需要制定有关的房地产市场准入规则，加强其指导作用，合理规划房地产市场，在当下房地产行业市场过热的状况下，采取恰当的手段予以降温。增加有关准入规则的规定，尤其注意抵制海外资本进入中国房地产市场做出一系列投机行为，通过控制资本过多地进入房地产行业，来确保房地产行业稳定、顺利地成长壮大。

3.2 政府给予优惠条件保障经济适用房建设

当前，针对各地经济适用房的建设，政府有必要赋予足够的优惠待遇。经济适用房的建设是解决低收入群体住房问题的关键一步，针对建设经济适用房所需的土地资源，要提供多项政策上的优惠条件，而且要从严监督经济适用房的建设过程，确保经济适用房具备高标准的质量，注重对住宅附近环境、医疗设施、学校、商区等公共设施的建设，提升居民幸福感。

3.3 强化宏观调控力度

我国必须更深层次地强化政府的宏观调控力度，借助有关政策的施行更大程度地整顿房地产市场，使其更加正规。首先，要遏制“炒房”行为，例如可以制定房地产税、二手房转让税等制度来控制社会大众对房地产的炒作。与此同时，提升银行等金融机构的贷款利率，削减购买者的消费意愿，也可以施行差异化信贷管理，例如购买者在购入第三套房时银行拒绝放贷，严厉打击炒房行为。除此之外，有些房价偏高的地方可以制定有关政策压低房价，如此也有助于减轻消费者的房贷压力，鼓励其买房，从而达到保证房地产行业健康顺利发展的目的。

3.4 建立并完善法律法规制度

在整顿房地产行业的同时，不可忽视的一点是建立并完善相关法律法规制度。如今房地产市场的不正规与有关法律不完备有着密不可分的关系。所以，国家必须制定相应的制度严格惩治恶意竞争、不遵守法律的房地产开发商，以便更为有效地确保市场活动的有序进行，为房地产行业的顺利发展提供坚实的后盾支持。

4 结 论

“衣食住行”问题，尤其是房子问题，是广大社会群众最为关心的大事，从古至今，中国人就把房子看得很重要，拥有了自己的房子，才会感到安全，生活才会有基础保证。最近几年，城市化进程急剧加快，人民生活质量也在日益提高，人们逐渐拥有多套房，对住宅的需要，已然从基本需要向改善型需要转变，在这样的新形势下，中国房地产市场必须与时俱进，适应时代的进步，向更长远的目标进发，为推动国家经济进步，增强人民幸福感而做出适当改进。

参考文献：

[1]徐琳.房地产经济与市场经济发展的协调探究[J].中国商贸，2014（9）.

[2]焦艳玲.对我国房地产经济可持续发展战略的思考[J].科技经济市场，2015（10）.

作者：贺玲玲

宏观经济政策下房地产经济论文 篇2：

迪拜和希腊债务危机的对比分析

摘要:迪拜和希腊债务危机是金融危机之后,相继爆发的主权债务危机。迪拜债务危机发生的主要原因是金融危机冲击下房地产泡沫破灭,价格大幅度下降,资金链条断裂,实体经济无力支撑等多重因素。而金融危机之后,希腊政府财政状况显著恶化,全球三大信用评级机构惠誉、标准普尔和穆迪相继调低希腊主权信用评级。随着主权信用评级被降低,希腊政府的借贷成本大幅提高,陷入债务危机之中。迪拜和希腊的主权债务危机不仅在短期内冲击全球经济,而且给全球经济的长期发展以很多警示。

关键词:迪拜;希腊;主权债务;警示

主权债务是指一国以自己的主权为担保,向国际货币基金组织或世界银行或其他国家借来的债务。最近,继世界金融危机而发生的迪拜和希腊主权债务危机不仅在短期内冲击全球经济,而且给全球经济的长期发展以很多警示。

一、迪拜债务危机产生的原因分析

迪拜是组成阿拉伯联邦国家的7个酋长国之一,国土面积仅次于酋长国阿布扎比,而迪拜世界公司是迪拜政府的三大主权投资公司之一,是各类重大项目的主导者,负责在全球进行投资,其各类资产总额约为990亿美元,分布于全球约100个城市,业务主要涉及交通物流、船坞海运、城市开发、投资及金融服务等四大领域及各领域下的诸多细分行业市场。

迪拜债务危机发生的主要原因是金融危机冲击下房地产泡沫破灭,价格大幅度下降,资金链条断裂,实体经济无力支撑等多重因素。迪拜透支了大量的债务来投资房地产。迪拜的主权基金90%靠借贷来融资收购项目。迪拜政府采取以自己国家主权为担保的形式,向国际货币基金组织、世界银行以及其他国家及财富基金、银行借款。过去5年,迪拜推进了3000亿美元的建设项目,并吸引了大量海外资金来搞建设。迪拜世界投资到全球地产中,吸纳了大量英国和美国商业地产。在地产等方面的大量投资将迪拜世界的债务推高到590亿美元,迪拜当局及其控股公司累积的债务更高升至800亿美元。然而,因为金融危机对全球经济的影响,2009年4月,迪拜一些建筑项目因为银行撤资相继搁浅。金融危机的阴影下,投资者信心动摇,外国资本流出,迪拜房地产价格一路下跌,资金链断裂。受巨额债务困扰,阿拉伯联合酋长国迪拜当局于2009年11月25日宣布,其主权投资实体迪拜世界公司将重组,公司所欠近600亿美元债务将至少延期6个月偿还。此举令投资者对迪拜的主权信用和未来偿债能力产生严重疑虑和担忧,进而引发全球金融市场的恐慌和动荡,多国股汇市相继暴跌。迪拜举动牵动了外国债权人的神经。被深套其中的迪拜世界的债权人,不少都是欧资机构,包括汇丰控股、巴克莱、莱斯以及苏格兰皇家银行等。苏格兰皇家银行向迪拜世界提供的贷款约有10亿美元,而巴克莱在迪拜世界的风险敞口约为2亿美元。巴克莱银行和苏格兰皇家银行11月26日均下跌超过了8%。

二、希腊债务危机产生的原因分析

2009年10月初,希腊政府宣布,2009年政府财政赤字和公共债务占GDP的比例预计将分别达到12.7%和113%,这远远超过了欧盟《稳定与增长公约》规定的3%和60%的上限。鉴于希腊政府财政状况显著恶化,全球三大信用评级机构惠誉、标准普尔和穆迪相继调低希腊主权信用评级,希腊债务危机正式拉开序幕。

随着主权信用评级被降低,希腊政府的借贷成本大幅提高。从目前的情况看,希腊政府必须在2010年紧急筹措540亿欧元资金,否则将面临破产“威胁”。除希腊外,目前处于欧洲债务负担重灾区的葡萄牙、爱尔兰和西班牙等国的财政状况也引起投资者关注,意大利、比利时等国的主权信用也受到投资者广泛猜疑。受此影响,从2010年1月下旬开始,全球主要金融市场再度出现动荡,其中纽约股市道琼斯30种工业股票平均价格指数近来一度跌破万点大关。许多分析人士担心,欧洲债务危机愈演愈烈,不仅将影响欧元区经济,甚至会对世界经济复苏前景造成冲击。

欧洲债务危机爆发有深层次的原因。首先,一些欧元区国家财政纪律执行不严,特别是在金融危机蔓延时放松财政监控,导致债务飞速增加。其次,从根本上讲,希腊等欧元区国家经济存在结构性弊端,竞争力下降、政府财政入不敷出、深陷债务泥淖是迟早的事情。再次,从市场角度看,投资者的非理性投机炒作也是助推欧洲债务危机不断升级的重要原因。虽然从目前情况看,希腊政府最终破产的几率微乎其微,但投资者仍借机炒作,使希腊政府的融资成本不断提高。

三、迪拜和希腊债务危机的对比

迪拜危机是资金链断裂,暂时无法偿还贷款,而希腊危机是信用级别降低,筹措资金困难。两者都是金融危机之后相继出现的主权债务危机。为了避免债务危机影响的扩大,援助方提供的资金数额都非常大。迪拜的邻国阿布扎比起初持旁观之态,但最终还是决定为迪拜世界这个迪拜最大的国有企业集团提供资金,避免其违约。在改变了先前的态度之后,阿布扎比已支付100亿美元的首期资金,帮助迪拜世界度过2010年4月前的这段时间。与此同时,就像阿联酋将支持迪拜世界及其准主权风险一样,欧盟和欧洲央行(ECB)也有可能为雅典提供支持。希腊各银行已向欧洲央行提供了大约420亿欧元的担保品,以获得用于支持国内信贷的廉价贷款。这相当于希腊GDP的17%。而迪拜从阿布扎比也收到了大约250亿英镑的资金支持,相当于迪拜GDP的1/3左右。

当然,两者也有很大区别。向迪拜提供的支持,是为了帮助改善一家过度扩张的准主权公司的资产负债表;向希腊提供的支持,则是为了帮助改善一国内部的信贷状况。但在这两个国家,可能导致上述救急资金被收回的条款都不明确。在希腊,欧洲央行可能会修改其要求担保品必须符合一定债务评级的规定。而在迪拜,阿布扎比可能提出的要求并没有被公开。两者都留出了酌情决定的余地。在阿布扎比新近注入迪拜的100亿美元中,有41亿美元将用于偿还棕榈岛集团(Nakheel)的伊斯兰债券。其余大部分资金将付给迪拜世界的贸易债权人和承包商。这为迪拜争取了时间,但前提是债权人同意重组。如果重组失败,新破产法将随之启动。

四、迪拜和希腊债务危机对经济的影响

相对于对全球金融市场和经济的影响,迪拜和希腊危机对其本身的影响较大,短期内将对两地的经济带来重创。迪拜危机是由于迪拜世界集团过度借贷造成的资产负债错配,导致短期现金流问题。此次债务危机将会使严重依赖高额贷款一味大力发展房地产业的迪拜经济遭受很大波动,同时也给其今后的发展以警示,势必会使其在今后的经济结构选择上做出某种程度的调整。希腊危机是希腊国内的债务危机,是政府非审慎财政政策的结果。希腊最近10余年来的财政状况一直不好,引起了市场对其中长期公共财政的担忧,经济可持续增长受到质疑。这次爆发的债务危机迫使希腊今后高度重视自己的财政状况。

短期内,迪拜和希腊的债务危机对全球金融市场和经济有一定影响,但影响有限。首先,迪拜的债务总量有限,除中东的债权国外,所欠欧洲银行的总债务规模为400亿左右。应该说,这一规模的负债影响十分有限。希腊财政赤字和公共债务的GDP占比略高于美国,但仍然大大低于日本。其次,不同于金融衍生品的复杂债务链条,迪拜和希腊债务的债务链较短,杠杆作用小,其债务影响的深度不大。第三,金融危机之后,全球主要经济体仍然继续坚持宽松的货币政策,而且受益于金融市场反弹和新兴经济体的快速增长,全球经济已经实现了缓慢复苏,迪拜和希腊危机引发连锁反应的几率小。

从长期来看,迪拜和希腊的债务危机主要通过影响人们的信心和心理预期来影响经济的发展。他们给投资者的一个警示是,在金融危机的冲击下,新兴市场同样面临着巨大的敞口风险。而之前这一领域曾一度成为投资者规避美元贬值和国际金融海啸风险的重要领域,这一观念的改变可能影响全球市场资金的流向,其直接影响是资金流出新兴市场领域,回流传统的金融大国,而全球汇率体系也将受此影响出现阶段性反应。汇率的变动将牵一发而动全身,资金流向导致汇率体系波动的连锁反应,无疑也将传导到大宗商品市场。

五、迪拜和希腊债务危机带来的启示

受全球金融危机深化的冲击,迪拜和希腊危机具有一定的偶然性,但是从内生角度出发,迪拜和希腊的问题却有其必然性。希腊信用危机主要在于其政府长期非审慎的宏观政策和对外部资金的依赖性,迪拜危机则主要来自经济发展模式和经济结构问题。从两个经济体问题的根源看,政府在其中是难择其咎的。从国家投资、金融经济与实体经济以及产业结构发展方面等都具有重要的启示。

一是慎重选择经济发展模式和平稳推进经济结构转型,以防经济结构内部失衡。中国应根据自身发展阶段要求、自身要素禀赋和内外条件制约,扬长避短,制定相应的发展模式,而不能一味追求高速增长。审慎的宏观经济政策是保持宏观经济稳定的基础,脱离实际的大规模投资将隐藏巨大风险。迪拜和希腊都是开放的小型经济体,人均GDP水平较高,但是国家总体的经济实力并不强。为了大力发展支柱产业并拉动经济快速发展,迪拜和希腊都进行了大规模的投资。希腊主要投资于旅游业及其相关的房地产,迪拜则大量投资于高端房地产、金融和旅游。而这些国家层面的投资政策是非审慎的,其投资规模都超过了自身能力,最后其负债水平不断提高,迪拜是以国有企业负债的形式出现,而希腊是政府大规模负债。美国金融危机的爆发,直接导致国际旅游业的萎缩和金融行业的重组,房地产等资产价格大幅下挫,最后导致迪拜、希腊等的地产、旅游和金融行业的调整,进而引发债务或信用危机。虚拟经济过度发展,实体经济出现一定程度空心化。以迪拜为例,迪拜通过发展房地产、金融等产业,极大地促进经济增长,并逐渐形成了被小型开放经济体视为标杆的“迪拜模式”。一般地说,迪拜模式被认为是,依托房地产、金融、高档旅游等高速发展的行业,依靠高杠杆操作,寻求过快的经济增长。该模式实际上是以虚拟经济拉动实体经济增长的模式,使得虚拟经济脱离了实体经济的现实需求,经济虚拟化或资本化。迪拜的经济结构存在很大问题,其经济简单集中在房地产建设方面,甚至大量借助外来资金开发房地产,短期内或许能拉动经济增长,但从长期来看风险极大。在我国,房地产行业也已经成为经济重要支柱,房地产行业大量资金来源于银行体系,开发商从银行贷款、买房者从银行贷款,风险也不小。中国经济应尽快调整经济结构,摆脱过度依赖房地产业的现状。

二是注重实体经济与虚拟经济的平衡,严防房地产泡沫。如果房地产行业是满足投资或投机需求,那一定程度上就成为一个资产市场和虚拟经济,虚拟经济严重脱离实体经济的实际需求,成为了泡沫经济,隐藏巨大的金融风险。为了保持经济平稳健康发展,虚拟经济应该尽可能地向实体经济回归。迪拜危机的本质是经济发展过度依赖于房地产市场的非理性繁荣,房地产超过其它任何行业,成为推动其经济稳定的重要原因。

三是避免超偿付能力地依赖外资。据报道,2006年迪拜的国内生产总值为460亿美元,而迪拜的负债就达到了800亿美元,其中,迪拜主权基金迪拜世界的负债总额达到476.16亿美元,也就是说,仅迪拜世界目前的公开债务是迪拜2006年GDP的1.03倍。迪拜经济本身所依赖的房地产业和旅游业,本来就根基不稳,藏有巨大隐患,而为了发展这两个产业,迪拜所借贷的外资又远远超出了自己的偿还能力,因此,泡沫的引爆只是迟早的事情。由于希腊政府“低估”了财政赤字水平,加上举办奥运会的赤字,希腊政府的财政状况进一步恶化。在希腊的产业结构中,旅游、航运、文化和农业等是重要的支柱产业,尤其是旅游业占比约为20%。受金融危机的影响,国际旅游市场大幅萎缩,尤其是欧美国家到希腊旅游的业务大量减少,这直接冲击了希腊的旅游业和相关产业。希腊经济进一步陷入低迷,财政状况继续恶化。在这方面,中国一直比较谨慎,量入为出的祖训一向是中国的行为准则,目前中国所借的外债一直都在可控的范围。但是,近几年来,国际热钱流入比较明显,在迪拜债务危机影响之下,中国应该做好应对热钱大规模流出的准备。

(责任编辑:云馨)

参考文献:

[1] 蔡贵利.环球 望:希腊债务危机将使欧盟成“杯具”吗?[EB/DL].人民网-国际频道,2010-3-09.

[2] 韩洁、安蓓、姜锐.迪拜债务危机不改全球复苏势头[J].经济参政报,2009-12-08.

[3] 李德林.迪拜危机是高盛与奥巴马的国际阴谋[EB/DL].金融界网,2009-12-08.

[4] 汪平.希腊债务危机始末[N].新京报.2010-2-12.

[5] 吴智钢.中国应从迪拜危机吸取什么教训[J].福建论坛,2009,(12).

[6] 张 .希腊债务危机引发社会动荡[EB/DL].财新网,2010-02-25.

[7] 雷切尔·桑德森、吉莲·邰蒂.迪拜、希腊危机引发主权债务担忧[N].英国《金融时报》,2009-12-28.

[8] Lex专栏.迪拜与希腊的相似之处[N].英国《金融时报》, 2009-12-15.

作者：张 鹏 梁 波

宏观经济政策下房地产经济论文 篇3：

浅析房地产评估中大数据技术的应用

【摘要】本文以探究如何將大数据运用在房地产评估领域为重点进行分析，以当下房地产行业的大数据基础为主要依据，为大数据的获取和分析提供了系统方法，试图为人工智能时代下的房地产预测提供一种新的思路和解决方式。

【关键词】房地产评估;大数据

房地产行业是我国的支柱型产业，对国民经济发展影响深远。当前，大数据的发展与应用为房地产评估行业带来了巨大的机遇和挑战，基于大数据分析下的评估结果，企业能够最大限度地消除评估过程中的主观性，改善融资链条下风控中的房地产评估环节，进而控制资产交易的风险。

1、大数据下房地产数据信息概况

1.1大数据技术简介

大数据通常指系统地抽取并处理信息的一系列方式，这些信息可以指任何类型，包括数字、文本、照片、视频、音频和其他形式，海量信息由廉价且众多的信息传感物联网设备收集，揭示行业内存在的问题和规律。大数据中所包含的数据集大小和计算复杂度，通常超过了常用软件工具在有限时间内对数据的捕获，整理，管理和存储能力，因此大数据往往依赖于云计算等并行计算处理工具，例如在数十，数百甚至数干台服务器上运行的大规模并行软件。从本质上说，大数据扩大了数据分析的抽样方法和范畴，降低了对精确性的要求，更多地转向揭示房地产经济领域的复杂联系，并且预测其经济行为。在大数据时代这一大背景下，企业评估人员需从数据中提炼有效信息，并与具体业务知识进行结合分析，从而引导企业评估环节的有效变革。

1.2房地产行业大数据构成

房地产评估行业是一个典型的数据密集型行业。各房地产土地评估机构通过长期经营，已经逐步积累了海量的数据信息。比如以房地产行业为中心的交易活动便派生出各种交易数据，包括房价评估数据，抵押登记数据，各渠道消费数据等。而宏观经济、土地、人口等数据作为传统房地产行业的基本评估维度，其信息主要包括土地规划，宏观经济政策，土地应用等级及金融投资等，这些同样是房地产企业开展评估工作不可或缺的。此外，通过获知消费者群体的年龄分布，性别分布，消费能力，分析不同时间段的人口流动轨迹和人口聚集情况等数据，企业也能轻易完成目标消费者画像，判断市场的消费活力。房地产行业庞大的结构性数据资源集合了本行业受到产业上下游的综合作用，收集房地产大数据是确保评估工作顺利进行的有利条件。

2、房地产大数据获取技术

2.1传感器

传感器是房地产城市大数据最经典的形式，它们被放置在建筑物及道路之间，以各种物理信息作为输入，包括光线，温度，空气质量，噪音污染水平等。例如声光传感器可以放置在地块中的十字路口或桥头，测得这些区域的交通状况和人流量;光纤传感器可以监控地块的土质状况并标记裂缝。随着传感器价格持续走低，性能不断提升，数据共享和传输得以实现持续化与便捷化。

2.2APP

随着智能手机的广泛应用，APP成为了新的大数据渠道。大量的开放式公交应用与滴滴，共享单车定位等商业应用提供的大量交通数据，能够判断地块是否处于高速发展国内，以及是否存在配套生活设施的虹吸效应。部分应用程序还允许用户有意识的输入数据。通过对在线评价数据的研究，地产商可以定位潜在消费者，并预测他们的购买力和购买偏好，从而预测商圈的前景。

2.3GIS与遥感技术

地理信息系统（GIS）和遥感技术能提供一套完整的空间数据获取，存储，显示，和处理的模式，其综合了房地产空间位置，形状，大小，分布状况和拓扑关系等空间方面的信息，并且借助计算机技术实现了对数据的批量管理和可视化。由于房地产的价值严重依赖地理位置，周边环境等信息，GIS和遥感技术能使得评估人员能够更有效的分析影响房地产价格的空间区位因素，从而提高评估结果的准确性。

3、房地产大数据分析技术

几十年来，房地产评估的准确性一直是业界争论和研究的话题。传统的房地产评估方法过于依赖过去的价格，然而由于市场变化难以预期，所选的可比实例与持估房地产不可能完全相同，通过过去市场变化情况预测未来房地产价格时通常会产生很大偏差。同时，评估人员对房地产状况的勘察难以做到细致入微，仅仅依靠卖家，买家或时中介人员的陈述势必会造成评估结果的主观偏差。

尽管房地产估价领域的不精确性和低效性依然存在，然而随着机器学习技术的出现，房地产行业数据的可用性已经显著增加。将大数据应用于某些复杂的建模技术中，即可实现用于房地产开发发自动商业估价模型。

3.1基于决策树

决策树模型是将数据按顺序划分为子集的一种算法。每一次划分之后，数据将向下被传递到树分支的下一个结点，直到所有实例具有相同的分类。根据目标数据的性质，有两种类型的决策树，分类树（预测类别）和回归树（预测连续变量）。因为资产的价值是连续的，通常使用回归树作为大数据分析模型。

回归树算法通过最小化平方误差在当前特征集中选取最佳的预测因子，进而根据特征的重要性生成一个序列，序列中的每一个特征表示决策树中的一个节点。第一个节点（也成为根节点）包含整个数据集，根节点数据集的分割方法基于成本函数确定的预测因子，该因子可以使得两个子数据集的回归方差最小化。在叶子节点中继续对数据集进行分析，选出表现最好的特征进行划分，这一过程在树的所有分支中都是递归的，直到达到树的期望深度。

与传统的回归模型相比，决策树易于理解和应用，统计显著性明显，即使数据量很大也可以在短时间内做出预测。尽管有这些优点，决策树也有一些局限性，一方面训练集中可以使决策树无限制垂直增长，这样的深树产生了非常复杂的模型，对未知数据的预测存在较大偏差，这种现象称为过拟合。另一方面，如果决策树太浅，训练数据的小变化就会导致预测结果的大变化，这样的模型是欠拟合的。为了克服决策树模型的局限性，可以通过创建多个决策树获得平均预测。最流行的决策树集合是随机森林模型，其在减少方差上表现优异，适用于降低单一决策树的过拟合现象。另一种著名的集成方法是梯度增强模型，其根据初始决策树的残差生成新树，各决策树预测结果的加权和即为分析结果。随着迭代次数的增加，梯度增强模型的精度逐步提高，减少了决策树的欠拟合现象。

3.2基于神经网络

神经网络是由大量处理单元广泛互联而成的网络，它反应人脑的基本特征，是对人脑的抽象，简化和模拟。人工神经网络由一个输入层一个输出层和若干个隐含层组成，不同层之间的节点通过权进行连接。除输入节点之外的任意节点都可以用激活函数表示，可选择线性型，阈值型或S型等。实际中以影响房地产价格的因素作为输入信号，上层节点的数据经由连接权的处理，通过激活函数变换并输出到下层，最终得到房地产的估计价格。

神經网络的训练由两阶段组成，信息正向传递与误差反向传播。首先通过输入学习样本，层层激活神经网络中的节点，得到实际输出。然后计算神经网络估计值与学习样本标签之间的误差，反向传播该误差，得到各节点对误差的贡献，并修改各层的连接权，再次进行预测。正向传递与反向传播两个阶段循环进行，直到网络收敛为止。传统的神经网络采用最速下降法，通过梯度方向来确定各连接权的修改幅度，这样能保证每次迭代之后输出的误差逐步减小。

传统BP神经网络是一种依赖梯度下降的算法，这种优化算法有着诸多缺点，例如过于依赖空间误差表面的瞬间梯度值，使得算法的收敛速度不能保证。若误差曲面对权值的导数很小，则算法需要多次迭代才能收敛。若误差曲面在权空间上是陡峭的，对权值的调整有可能越过误差的极小值点，导致算法来回震荡。再如误差曲面并不是单峰的，梯度下降算法可能收敛在局部极小值点，降低神经网络拟合的精确性。为了改进传统神经网络的缺点，通常使用自适应学习算法和浮动加量法来优化梯度下降过程。将每一次权值的变化加上一个正比于上一次权值的调整量，并且通过对比误差函数下降量的大小动态调整学习速率，这样可以提高梯度下降算法的收敛速率，使网络陷入局部极小值的可能性大大降低。

结语：

在大数据技术不断发展的今天，传统资产评估逐渐暴露出一系列缺陷与问题。不断产生的新的评估需求要求评估人员科学合理地收集数据，并搭建智能化的分析模型，从而提高回款效率，控制投资风险，完成土地价值评估这一行业的有效变革。

参考文献：

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作者简介：

王岩（1969-），女，汉族，湖南省湘乡县，中级，学士，研究方向：评估。

作者：王岩