当前形势下房地产的融资创新探讨

2022-09-10

1 引言

融资, 即货币资金的融通, 也叫金融。即当事人以筹集资金为目的地通过多种方式在市场上筹措和贷放的行为。广义的融资是指资金在持有者之间流动以余补缺的一种经济行为这是资金双向互动的过程包括资金的融入和融出。从狭义上讲, 融资即是一个企业的资金筹集的行为与过程。房地产企业与其他经济产业关联度高, 属于资金密集型企业, 融资对其发展起着至关重要的作用。但是当前房地产融资系统存在的问题不可忽略, 我们需要对房地产融资进行创新性的探索。

2 房地产融资存在的问题

2.1 融资模式有限

房地产融资一直是房地产企业发展的重要组成部分, 也是支撑房地产企业发展的命脉。2017以来, 随着金融监管带来的融资条件收紧, 房地产的融资模式变得极为有限。当前我国房地产企业融资模式主要以开发贷款为主, 辅之以结构化融资、上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资, 但与银行贷款相比, 这几类融资方式相对受政策影响较大, 因此所占比重小, 所受监管严格, 审批实施流程相对烦琐。

2.2 当前融资发展受限因素多

去年9月以来, 各地房地产调控政策密如雨下, 与之同时资金面也在收紧。一方面, 整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧, 另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初, 上海率先公开发文严查土地款融资, 银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。10月底, 上交所向各公司债券承销机构发函, 明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着, 11月初, 银监会向16个热点城市所在银监局发文, 要求开展金融机构房地产相关业务专项检查, 检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。

进入2017年, 一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日, 中国证券投资基金业协会发布4号文, 重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日, 央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”, 同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日, 证监会也宣布修订再融资规则, 引导资金从虚回实。

2.3 金融制度不完善

我国房地产企业发展没有成熟的金融体系, 法律法规还不够健全, 这些都严重影响着企业拓宽融资渠道, 导致房地产融资规模受阻下行。稳定、规范的融资市场亟待建立。对于房地产企业来说, 没有统一的标准化贷款评估程序、标准以及各种担保机制。除此之外, 金融信用的缺失也是房地产融资的一大阻力, 需要尽快建立金融监督机制。

3 融资创新探索

3.1 建立多元化融资渠道

由于当前有限的融资模式给房地产企业带来了地产投资下行压力, 所以需要建立并完善新的、多元化融资渠道。传统的开发贷款已经不能满足房地产企业的资金需求, 在这种背景下, 必须以多元化融资模式进行金融创新优化各种房地产金融工具, 包括投资基金, 信托证券、指数化证券等等。另外还可以发展房地产投资信托基金进行融资, 使用REITS的融资融资模式, 在国外已经发展较为成熟, 但是在我国发展还存在一定局限性。REITS可以把资金、项目、土地等各类资源有效的整合起来, 在制度下安排财务方案以及融资手段, 吉和民间投资资金给房地产开发商投资, 通过股权信托, 基金信托、财产信托及投资基金、资产重组、资本运作等多种方式的组合运用, 并与商业银行、证券公司等金融机构合作, 有针对性地服务于综合要求高, 难度较大的项目, 其最大优点是可以带来高收益高回报。

3.2 搭建新型基金平台。

房地产融资依靠新型基金平台能够降低企业资产负债率, 提高资金使用效率, 但是基金平台的架构还需进一步优化和完善。成立新型城镇化建设基金, 搭建新型平台公司该基金可专注从事中国新型城镇化建设、PPP项目、目标城市旧城改造及保障房等业务。基金投资于PPP新型平台公司, 将平台公司市场化, 使项目产生稳定、持续、长久的现金流。

3.3 完善融资的制度环境

从国外融资理论的发展历程看, 通过多年探索和时间, 已经形成了一套较为完善且成熟的体系。具体到房地产业, 政府以法律保障为前提, 成立专门的机构对房地产市场进行支持, 并取得了良好的成效。发达国家中融的房地产融资渠道非常丰富, 就融资模式而言, 目前较有代表性的主要有三种:市场主导模式、银行贷款主导模式以及政府调控主导模式。我国房地产企业金融体系相对发达国家还不完善, 法律相关制度尚未健全, 因此我们必须着手完善房地产融资的制度环境。第一步应该首先完善房地产融资的法律法规, 为其提供强有力的法律依据, 例如修改《证券法》《保险法》等法律法规中不合实际情况的部分条例。接着要建立健全金融体系, 如建立统一的贷款评估程序、标准以及各种担保机制。这样可以提高房地产融资证券的信用, 为二级抵押市场发展创造条件, 形成健全的房地产金融体系。

4 结语

市场环境从未停止过对房地产企业的考验, 融资问题也一直备受关注。我们也在不断地探索创新投资模式和融资渠道, 不断地挖掘和开拓新的市场空间。与此同时, 吸取国外优秀的成果, 立足于我国的基本国情, 尽快建立系统的金融体系。催生多元化融资模式, 服务于我国房地产的发展, 带动其他经济共同进步, 让房地产行业持续健康发展, 迎来光明璀璨的明天。

摘要：房地产企业如今已成为我国国民经济相当重要的组成部分, 而房地产企业的发展需要大量的资金来支撑运作, 于是融资就成了尤为重要的环节。但当前金融政策收紧、资金成本上升, 我国房地产企业金融体系仍不完善, 原有融资模式不能完全满足房地产企业的发展, 不能支撑企业的高速运作, 融资渠道有待拓宽。本文则从当前形势下房地产融资存在的问题出发, 分析并针对其问题提出相应的建议。

关键词：房地产,融资,创新