新形势下房地产企业土地增值税汇算清缴筹划

2022-09-10

1 土地增值税清算筹划的三项基础工作

土地增值税是国家有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物针对不同土地增值额而用不同税率征收的税。根据国家税务总局出台的相关规定, 当符合以下条件的房地产开发项目, 税务单位就可以要求其进行土地增值税清算:第一种, 房地产开发项目已竣工且完成验收工作, 若是被转让的建筑面积超过总面积的85%以上, 或者是被转让的建筑面积尚未超过总面积的85%, 但剩余部分已经出租、自用;第二种, 房地产开发项目有三年以上的销售许可证, 但尚有部分建筑没有销售完毕;第三种, 房地产开发项目的相关纳税人虽然申请登记了注销税务, 但是却土地增值税清算手续尚未办理;第四种, 满足当地税务机关的其他规定。

房地产企业在判断自身是否已经具备了国家税务总局制定的土地增值税清算条件之后, 需要准备各种与该房地产开发项目有关的资料, 其中包括用于证明房地产开发项目的合法性的土地协议、项目立项同意批文、招投标合同及其附属文件、销售资格证等等, 用于表明房地产开发项目主要的经济技术的土地面积、建筑总面积、土地规划书、实际销售面积、工程始末时间、重要的机器设备设施以及建筑的实际销售情况等。

房地产企业还要重视会计核算这一基础性工作, 应根据企业的实际情况, 对会计制度进行更高层次的修改和完善, 建立一套完整的精细化核算体系。由于土地增值税是国家有偿转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物针对不同土地增值额而用不同税率征收的税, 因此, 会计核算要将房地产项目作为土地增值税的关键清算对象, 对于该房地产项目所有的成本和收益进行精准的核算。房地产企业在开展土地增值税清算时, 还要充分考虑房地产企业的自身特点, 重点分级核算“预收账款”和“开发成本”。

2 核准项目收入

房地产企业在进行土地增值税清算的实际工作中, 一般会根据“预收账款”科目的数额形成销售收入清单, 该清单通常以楼号为主要制作依据, 在清单内详细记录的该次交易的购房人姓名、购房数量、建筑所在具体地址、建筑实际面积 (包括公摊) 、交易价格 (含税款) 、交易合同编号等详细数据。房地产企业只需要清算所有清单, 汇总销售总额、销售量、实际收益等重要数据且进行多次反复核对。

房地产企业进行项目收入核准时, 需要遵守以下几项重要原则:第一, 产权转移原则。房地产企业的产品销售不止局限于建筑的销售, 也包括企业将建筑作为投资、红利分配、员工奖励或是交换成其他非货币资产, 简单来说, 只要是建筑的所有权出现变更、转移时, 全部被视为已;第二, 不动产原则, 在进行前期房屋拆迁时, 房地产企业将竣工验收后的建筑许诺给拆迁户作为补偿, 需要考虑房产的移交是否可以被定性为不动产的销售;第三, 租用原则, 若房地产企业将一部分简直用于企业自行使用或是进行租借、商业活动把等并未发生产权转移的活动, 不算做销售行为, 不需要缴纳土地增值税, 也无须进行清算。

3 确定该扣除项目

在前期基础性工作和核定项目收入完毕后, 就需要对土地增值税中扣除的项目进行选择, 根据《土地增值税暂行条例》规定, 纳税人可以扣除支付土地使用权的金额、开发成本、开发费用、与转让房地产有关的其他扣除项目。

3.1 开发成本

开发成本的主要特点是具有跨度长、项目数量庞大、资金数额高等, 主要包括拆迁补偿费、开发间接费用、公共设施费、前期工程建设费、建筑安装费等多项费用。因此房地产企业可以对项目开发成本进行合理的控制, 调整土地增值税可以扣除的项目, 减轻企业的税务负担, 增加盈利空间。为避免各项费用之间存在交叉或遗漏现象, 可以编制明细表规范化各个成本项目。在进行关于开发成本的抵扣时需要注意以下几个问题:

(1) 如要扣除房地产企业所有涉及开发成本的项目支出税务, 必须具有符合税务机关规定的有效凭证, 如若无法提供相关凭证, 视为无效, 不给予扣除资格; (2) 重点关注、查验数额较大的一些发票, 开票方和收款方是否是同一单位, 如若不是, 视为无效, 严令禁止出现虚假、代开发票的现象; (3) 若房地产企业的开发成本存在一些借款利息, 由于这一部分属于开发费用的范畴, 所以需要将其扣除以后进行核算; (4) 房地产企业再进行开发项目时, 建造的例如幼儿园、医院、停车场、社区服务站等公共服务设施, 需要根据其实际情况进行分析是否可以抵扣, 如果建成后的公共设施属于全体业主或是无偿移交政府或是事业单位, 则其开发成本可以进行抵扣;如果建成后的公共设施属于房地产企业私有或是进行了有偿转让的, 将其获取收益部分计入收益清算, 成本允许扣除; (5) 房地产企业向当地政府所缴纳的政府代收费用, 根据地区的具体规定进行扣除; (6) 在进行清算时发现, 开发成本科目中有建筑造价远高于一般工程建筑造价或是超出地区规定成本的, 且没有正当理由进行解释的, 不给予扣除。

因此, 房地产开发企业进行税务筹划时, 为减轻企业税务负担, 可以选择合理的控制房地产开发成本的方式, 加大对公共配套设施的成本投入, 可以增加扣除项目的金额, 进而减轻税负。

3.2 开发费用

房地产企业的开发费用主要包含与开发成本清算相关的三个方面的费用, 分别是销售费用、财务费用以及管理费用。根据《土地增值税暂行条例》及其实施细则规定, 财务费用中的符合清算项目要求且有有效证明的利息支出, 可以进行扣除, 但不能超过银行利率计算的数额。其他的开发费用根据取得土地使用权以及开发成本在不大于5%的范围内扣除, 而不能转让的项目利息或是不能提供偶小证明的, 开发费用在不大于10%的范围内扣除。

3.3 开发税金及成本费用

在清算时, 房地产企业所预交的土地增值税金额不计入缴纳税额范围之内。成本费用分摊问题是土地增值税清算的重点问题。主要有以下几个重要方面:

(1) 关于普通住房与其他商品房的成本费用分摊问题。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》中规定, 房地产开发企业建造普通标准住宅, 将其增值率控制小于20%的范围内免征土地增值税。在财政部的相关文件中规定, 关于普通住宅的认定, 需要根据区域的具体文件标准执行。此外, 文件中还同时规定, 房地产企业既建设普通标准住宅, 又开发其他房地产类型的, 需要分开核算、单独记账, 在结转成本时, 根据分摊的成本费用设置“普通住房”、“非普通住房”、“商铺及其他商品房”科目。这是由于在实际建设中, 经营商用房的建筑成本远高于住房成本, 只有将其与住房进行区分, 才能准确分摊建筑成本。以某房地产开发企业为例, 该企业建造商品住房一栋共四个单元, 其中一、二单元符合普通住房要求, 三、四单元符合非普通住房要求。那么一、二单元可以根据普通住房的土地价、开发费用及成本按照实际建筑面积进行成本分摊, 三四单元则按非普通住房进行分摊。

(2) 购买在建工程的支出的成本费用扣除问题。以甲、乙两公司为例, 乙公司以160万价格收购甲公司某烂尾工程, 并成本总计210万进行改造, 即使所有过程取得了一切合法凭证, 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第六条规定, 从事房地产开发的纳税人可按土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和, 加计20%扣除。但是由于这项烂尾工程之前的开发过程是由甲公司完成的, 所以乙公司并不能进行成本加计扣除, 除非将原烂尾建筑拆除后重新建造、销售, 则可以作为土地增值税其他扣除项目进行加计扣除。

4 清算税款

在以上环节全部进行完后, 不容忽视的就是税款的清算, 而在清算税款是需要注意以下四点:一是在计算可扣除房地产项目的金额时, 开发成本费用+支付土地使用权的金额+房地产转让税=需要扣除的项目金额。二是清算项目增值额=销售收入-需要扣除的金额, 清算项目增值率=增值额/需要扣除的金额。三是必须依据国家相关法律、法规、条例进行清算税款。四是反复确认企业提前预交过的土地增值税数目, 并依据缴纳时间进行排序、编号, 编辑成册, 并在其后附上纳税证明复印件。

摘要：近年来, 随着我国城市化的进程不断深入, 城市建设蓬勃发展, 我国的房地产企业迎来了发展的上升期, 由于房地产企业的盈利空间较大, 因此大量的房地产企业不断出现。在快速发展的背后一定会出现某些问题, 因此国家税务总局出台了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》, 调控作为房地产企业主要税收的土地增值税, 加强国家对于房地产企业的税收控制与管理。本文立足于房地产企业土地增值税清算筹划工作的实际情况, 通过对基础工作、核准项目收入、确定该扣除项目、清算税款四个环节协助企业做好土地增值税清算筹划工作, 以促进企业可持续发展。

关键词：房地产企业,土地增值税,清算,筹划