房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书（通用6篇）

篇1：房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

八、建设用地批准书、国有土地划拨决定书

（一）工作目的：

取得《建设用地批准书》或《国有土地划拨决定书》是开发项目取得土地使用权的法律文件，是前期到销售和初始登记的重要文件之一。

（二）主管部门：

行政许可中心，规划局窗口。

（三）工作内容：

领取并填写《审报事项立案表》、《建设用地批准书》申请表（出让）或《国有土地划拨决定书》申请表（行政划拨）。执相关要件到窗口进件。

（四）要件：

1、《建设用地规划许可证》；

2、提交经批准的投资计划文件； 3、1/2000（中心城区内）、1/2000或1/10000（中心城区外）现势地形图2份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；

4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；

5、环保部门的批准文件；

6、勘测定界技术报告书及勘测定界图；

7、国有土地出让合同（属行政划拨土地的应提供相应文件）；

8、申报单位（人）委托代理的，须提交授权委托书。

（五）时限： 文件齐备5个工作日获取受理或不受理凭证。获取受理凭证后10个工作日领取行政许可文件。

篇2：房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

1、《建设用地规划许可证》 ；

2、提交经批准的投资计划文件； 3、1/2000（中心城区内）、1/2000 或 1/10000（中心城区外）现势地形图 2 份，其中一份用铅笔标注建设项目用地范围；

4、规划设计成果或经批准的建设项目总平面布置图；

5、环保部门的批准文件；

6、勘测定界技术报告书及勘测定界图； 国有土地出让合同（或行政划拨批准文件）；

篇3：房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

一、划拨土地

1.划拨土地使用权价格的涵义及构成。划拨土地使用权价格, 是指通过划拨方式取得的土地使用权在对应状态下的价格, 它一般为通过划拨方式取得并开发至对应的基础设施状况下的土地资产价格。为配合和促进国有企业改革, 国土资源部于2001年2月3日下发了《关于改革土地估价结果确权和土地资产处置审批办法的通知》 (国土资发[2001]44号) , 通知中明确地提出了“划拨土地使用权价格”的涵义及其相关问题。这一问题的提出, 将实际存在于房地产市场并不断以各种形式表现出来的划拨土地使用权价格公开化、合法化。《通知》指出:“为支持和促进企业改革, 企业改制时, 可依据划拨土地的平均取得和开发成本, 评定划拨土地使用权价格, 作为原土地使用者的权益计入企业资产。”可见, 划拨土地使用权价格由两个方面构成:一方面是划拨土地使用权的取得成本, 即无偿或有偿取得划拨土地使用权直接支出的有关费用, 如拆迁补偿安置费等;另一方面是在对应的划拨土地上所投入的土地开发成本, 如场地平整等改善土地利用条件的合理费用。

2.划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题。对划拨土地使用权评估值中是否应包括土地使用权出让金的问题, 学术界一直没有统一权威的定论。有人认为“取得划拨土地使用权, 未向国家缴纳土地出让金, 评估值中不应包含土地使用权出让金”。也有人认为“如果划拨土地使用权评估值中不包括土地使用权出让金, 国有资产就会流失”等等。但在具体评估时, 根据不同的评估目的, 在评估报告中应就土地出让金的有关事项予以特别说明。

(1) 以转让为目的, 转让后按国家有关规定, 受让方不需办理土地使用权出让手续, 土地仍属划拨性质的, 土地评估值中不应包括土地使用权出让金。

(2) 经有批准权的人民政府批准转让后变更为出让地, 以给受让人提供地价依据作为估价目的的, 评估机构出具的评估报告中应包含划拨土地使用权价格及土地使用权出让金的款项。

(3) 以抵押价值为评估目的时, 划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。对此, 《房地产估价规范》第6条明确规定:“以划拨方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的, 评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额。”因此, 在以抵押价值为评估目的时, 划拨土地评估值中不应包括土地使用权出让金。

(4) 以确定拍卖底价为目的时, 划拨土地的评估价值从理论上讲虽然不应包含土地使用权出让金, 但《城市房地产管理法》第50条规定:“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价值中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿。”照此规定确定拍卖底价的划拨土地使用权评估价值中应包括土地使用权出让金的款额, 并予以必要说明, 否则, 拍卖所得中无法扣除土地出让金。

3.在对划拨土地使用权价值进行评估时, 其取得成本和开发成本的确定问题。由于划拨土地在取得时的非市场性, 企业帐面上的土地使用权价格一般很小, 与其的实际价值有很大差异, 容易给人造成疑惑。笔者认为土地取得成本与开发成本均应是评估期日的社会平均成本, 而不能按照企业实际取得和开发利用土地时的实际投入计算。

4.关于土地使用权年限的问题。一般的出让土地价格评估, 都有明确的剩余使用年限, 由于划拨土地没有土地使用年限的具体规定, 而土地使用年限是影响土地价格评估结果重要因素之一。对此问题, 笔者认为在评估时, 将划拨土地使用权年限设定为从估价时算起至各类用途用地的法定最高出让年限。

5.划拨土地使用权评估报告的表述问题。由于划拨土地使用权的权利受到特殊的限制, 对含有划拨土地使用权的评估报告, 不能简单的以一个数据作为评估结果, 还必须就评估的具体项目予以详细说明, 以便切实为实现评估目的提供真实可行的依据。

6.拆迁居民住宅占用的划拨土地使用权的评估问题。由于拆迁居民住宅的涉及面广, 评估中稍有不慎就会引起群众的不满, 甚至引起社会不稳定, 其中的主要问题是补偿金额的确定。根据《城市房屋拆迁管理条例》 (国务院305号令) 第24条规定:“货币补偿的金额, 根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素, 以房地产市场评估价格确定。”对拆迁范围内的划拨地房地产进行评估时, 考虑到拆迁评估属补偿性质, 主要应针对房地产现状进行评估, 而不应考虑土地未来的潜在价值, 不能用最高最佳使用的预期原则进行评估。但在评估时也应考虑继受取得与典型的划拨取得之间的差异, 以充分体现公开、公平、公正的原则。

二、集体建设用地

集体建设用地是我国独有的特殊用地形式, 正因为这种独有和特殊性, 才决定它在市场运作上没有模式可寻。从而影响到集体建设用地房地产的正常估价, 造成估价结果的不合理性, 制约了一些地区经济正常发展, 这是有待解决的问题。

(一) 集体建设用地估价中疑难问题的形成

1. 法规、政策的滞后。

改革开放以来, 除了我国的宪法对集体建设用地有法律规范外, 很少有专业性法律、法规对集体建设用地的流转做出明确的规范, 有时往往是集体土地的开发利用已经成批的进行了, 政府管理部门还没有具体的管理办法和相关的政策出台。

2. 开发建设的随意性。

有时由于政府部门法律、法规的滞后, 势必导致集体土地建设的规划不统一、用途不统一、功能不统一、模式不统一, 正是这“四不统一”的现象, 影响了集体土地市场健康发展。

3. 变现能力差。

集体土地在市场上的变现能力差具体表现在: (1) 法规的不健全, 规划使用不合理; (2) 集体建设用地一般都处在城乡结合部距城市中心较远的地段; (3) 集体土地没有参与市场流通, 人们对它的了解程度较差; (4) 交易量小造成市场窄小没有可参照的依据; (5) 存在一定的违法风险。

4. 使用风险较大。

集体建设用地在使用上和国有土地相比风险较大, 这是由于: (1) 使用权的取得没有法律、法规的充分保护; (2) 面对的所有权主体是农民集体且在土地的使用上可能有违规违法行为的存在; (3) 有些集体土地上的建设不符合土地总体利用规划和城市建设总体规划。

5. 与国有土地在权利上的差别。

就目前的房地产市场状况看, 集体土地与国有土地存在本质差别: (1) 所有权的差别和使用权的差别。国有土地所有者是国家, 集体建设用地面对的所有者是乡 (镇) 政府或村农民集体。 (2) 法律、政策的支持程度不同。国有建设用地使用权是土地使用者在诸多法律法规的保护下, 按照严格的程序来完成的。集体建设用地取得过程是土地使用者和土地所有者基本上按照双方的意愿来完成, 这种使用权的形成人为因素太大, 反映在土地使用权价格上具有不确定性。其实这就是法律赋予权利的差别。 (3) 规划条件不同。国有土地是在符合如下条件下进行。第一、符合城市建设总体规划;第二、符合土地总体利用规划;第三、符合土地年度利用计划。集体土地使用权大都位于城乡结合部的农村和城市规划几乎涉及不到的地方, 远离规范的规划设计和有序的市场机制, 很难界定可行与否、规范与否, 这就说明和国有土地相比进入市场时有权利的差别。

(二) 疑难问题的具体体现

集体建设用地使用上的不规范是形成疑难问题的根本原因, 具体表现在:

1. 估价时可操作性差。

集体建设用地估价时体现的可操作性差, 说明集体建设用地进入市场的条件不具备, 急需规范和调整, 具体体现在以下几个方面: (1) 房地产之间缺乏可比性; (2) 集体建设用地使用年限难以确定。

2. 集体建设用地没有入市, 缺乏有效的市场资料。

集体建设用地没有市场交易, 更没有交易资料, 评估出的价格也极难适应市场的要求。

3. 大部分集体土地无基准地价, 估价时无法定依据。

按估价规范的要求在进行土地价格评估时, 必须选择一种估价方法就是基准地价修正法。但是农村集体土地大部分是在本地区基准地价覆盖区之外。没有基准地价的指导, 势必造成价格的混乱。

4. 使用权内涵不同, 价格 (价值) 不可比。

国有土地使用权的内涵表现在: (1) 国有土地使用权在服从规划条件下即可按照最高最佳使用原则进行开发建设, 使土地的效益尽可充分发挥和体现; (2) 按照不同的开发建设条件建设并按照不同规划用途不同使用年限使用土地, 这就给国有土地使用权在某种程度上进行了价格 (或价值) 的定位; (3) 国有土地使用权价格可根据房地产的不同用途, 可用市场比较法、收益法、成本逼进法评估其在一定用途和使用年限的使用权价格, 较为灵活; (4) 国有土地有完整的房地产市场, 其交易价格体现的相对充分, 价格形成较为完全, 这种价格历经市场检验是科学、客观的。

集体建设用地使用权不具备上述内容, 集体建设用地使用权没有入市, 决定了其市场的正常交易量稀少, 也就是讲, 不经过市场检验, 使价格 (或价值) 难以定位和体现。

(三) 解决疑难问题的对策

以上提到的, 进行集体建设用地使用权价格评估时存在的疑难问题, 是由于集体建设用地使用权的形成不规范、不合理造成的。那如何从根本上解决呢?

1. 建立农村集体建设用地基准地价体系。

基准地价可以分为集体建设用地的基准地价, 其他农用地的基准地价等等。有了基准地价体系, 估价时可以做到有据可依, 同时还可以为政府平衡和有效地管理集体建设用地市场, 起到积极的作用。

2. 集体土地流转是集体建设用地参与市场的最有效办法。

集体土地进入市场, 最有效的方法就是集体建设用地流转, 具体流转方式可以按如下方法进行操作: (1) 集体土地可以出让; (2) 以集体土地使用权合资、合作或者以联营的形式共同开发建设, 也可以入股; (3) 出租; (4) 集体土地流转后的使用年限应确立在最高不能超过同类国有土地最高使用年限。

目前广东省已率先出台了集体建设用地使用权流转管理办法, 大大促进了广东省土地市场的发展, 为土地使用权流转做了有益的尝试。但在相应的上游法未做修改前, 出台下游法是否合理, 且上下游法之间的差异, 是土地估价师在执业过程中的疑惑之处, 建议国家尽快修改相应的上游法, 以适应土地市场的发展需要。

3. 政府主管部门制定集体建设用地估价规范和标准。

因为集体建设用地与国有土地在估价的运作上有较多不同的地方。集体建设用地进入市场后, 需要政府主管部门制定集体建设用地的专业估价规范。

4. 估价师要完善自己的资料库。

估价师要注意集体建设用地相应市场及交易情况, 并且及时更新和补充信息资料, 以达到客观、合理、公正地估价。信息资料的内容应与国有土地使用权相类似, 以供估价时选用, 必要时还要与相类似的国有土地使用权价格进行比较。

摘要：近年来, 我国房地产市场日趋活跃, 土地使用权交易的类型日益增多, 特别是土地权利受到一些特殊限制的划拔土地、集体建设用地的交易增长较快。但由于相关法规、政策滞后以及理论界有关这类问题依旧存在争议, 致使评估工作者在该类土地使用权评估实务中出现依据混乱、操作不易等诸多困难。基于这一原因, 文章结合实际工作中积累的经验, 就划拨土地、集体建设用地二方面提出一些建议, 以期为破解当前土地使用权评估中存在的矛盾和问题寻找一条新路。

关键词：土地使用权,评估,探讨

参考文献

[1].中华人民共和国土地管理法

[2].中华人民共和国国土资源部划拨土地使用权管理暂行办法

[3].广东省集体建设用地使用权流转管理办法

[4].土地估价法律法规实用手册全国土地估价师资格考试委员会.地质出版社.2007

[5].土地估价理论与方法全国土地估价师资格考试委员会.地质出版社.2007

篇4：房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

一号文件“农村集体建设用地与国有土地同等入市”

新世纪以来指导“三农”工作的第11份中央一号文件1月19日发布。首次提出：赋予农民对承包地承包经营权抵押、担保权能。在符合规划和用途管制的前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，加快建立农村集体经营性建设用地产权流转和增值收益分配制度。

一号文件最抢眼的就是进一步明确了农民在土地上的财产权利。在明确权利的基础上，既启动了农业市场化改革大幕，为农业改革注入了持久的活力，又为农村建设用地规范入市打开了通路。这对房地产市场将产生深远影响，长远来看，会打破地方政府对土地一级开发的垄断。大幕已启，农业改革的长征已经上路。

姜大明

“不再增500万以上人口城市建设用地”

国土资源部部长、国家土地总督察姜大明1月10日说：中央要求东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主，今后除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增建设用地。

有专家论证：此次国土部控制的将主要是生产用地，也就是工业和仓储用地。

如果控制的是特大城市工业用地，那么这一政策对特大城市房价将是个明确的利空信号。因为人口是随着产业布局走的。对特大城市工业用地的限制，意味着这一政策在推动中国人口的分散化。

中国碳交易

“有望成全球第二大交易市场”

中国碳交易市场一年来纷纷开锣，截至2013年12月底，深圳、上海、北京、广东和天津碳排放权交易市场已陆续开市，而重庆、湖北两试点交易市场也将于2014年上线。有关机构预计，待7个试点全部上线，到2014年中国每年对碳减排量的需求量将在7亿吨左右，有望成为全球第二大碳排放交易市场，规模仅次于欧盟。

中国碳交易市场的规则是：企业可以在碳交易市场出售因减排而剩余的碳排放配额以获利。而减碳成本高、配额比较紧张的企业则可以在市场上买配额。

这样一套游戏规则如果在中国形成，则意味着节能减排不再是一种计划行为，而成为企业的一种市场行为，以市场行为来鼓励有效开展节能减排的企业。如此必会激励企业参与节能减排的积极性。

调查

非洲南部和中国贫富差距最大

1月初，美国盖洛普发布的调查报告显示，全球最富裕的3%居民的家庭收入，占全球总家庭收入的两成，相当于54%最贫穷居民的家庭收入总和。盖洛普呼吁各国领袖，在发展经济的同时，重视财富严重不均的问题。调查结果显示。收入不平等现象最严重的是非洲撒哈拉沙漠以南地区和东亚（主要是中国）。

根据国家统计局1月20日数据：2013年中国城镇居民人均可支配收入实际增长7.0%，“跑输”了7.7%的GDP增速。从居民收入的增加到更公平的分配制度改革，缩小收入差距的问题将越来越成为社会的核心课题。管理

篇5：房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

审批机关：市人民政府或区县人民政府

承办部门：市国土资源局土地利用处或分局

市局办理中央国家机关及其直属单位、驻京部队以及跨区县的建设项目用地；

分局办理本行政区域内除市局办理以外的其他建设项目用地。办理依据：

1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第40条第一款；

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第45条第一款。

收费标准和依据：

属于出让国有建设用地使用权，按出让合同约定需缴纳地价款。办理程序：收件-受理-审查-决定

办理时限：16个工作日（不包括市人民政府或区县人民政府审批时间）

办理结果：《建设用地批准书》、《国有建设用地使用权划拨决定书》或《北京市国有建设用地使用权出让合同》。

申请方式：书面申请

受理条件：

1、划拨土地使用权转让房地产需要出让的，按“国有建设用地使用权协议

出让”事项中的“新建项目”或“现状项目”办理；

2、申请继续划拨的，按“国有建设用地使用权划拨”事项办理。申请材料：

1、划拨土地使用权转让房地产需要出让的，按“国有建设用地使用权协议

出让”事项中的“新建项目”或“现状项目”办理；

篇6：房地产——建设用地批准书、国有土地划拨决定书

浦东新区综合规划土地局，各区、县规划(房屋)土地局、土地局，崇明县建委；各区、县房产局；本局有关处室、事业单位：

为加强建设用地的全程管理，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第十八条规定和国家土地管理局《关于正式使用建设用地批准书的通知》(〔1993〕国土〔建〕字第49号)精神，结合本市建设用地管理的实际情况，决定从今年三月一日起，本市建设用地正式使用国家土地管理局统一印制的建设用地批准书，作为工程项目建设期内使用土地和工程竣工验收后换发房地产权证的法律凭证之一。现就使用建设用地批准书的有关问题通知如下：

一、申领条件

1、建设单位申请征用集体所有土地，经市或区、县人民政府批准征用土地通知后，应办理征地补偿、动拆迁和劳动力安置等手续，凭签订的征地费包干和补偿安置协议书申领建设用地批准书；乡镇村建设使用集体所有土地，参照征用土地办理；划拨使用国有土地，经市或区、县人民政府批准划拨使用国有土地通知后，应办理居民和单位房屋动拆迁、安置补偿等手续，凭房屋拆迁许可证申领建设用地批准书。

2、建设单位申请用地经市或区、县人民政府批准后，应尽快办理征地费包干和补偿动拆迁安置等手续，一年内未办理手续的，原批准用地机关可撤销原批准用地文件。

二、填发机关

建设用地批准书由市或区、县土地管理部门负责填发。市审批的建设用地由市房地局建设用地处承办。其中区、县属建设项目用本区、县单位土地的，可以由区、县局建设用地科负责填发；区、县审批的建设用地，由区、县局建设用地科填发。填发时间为建设用地正式使用之日，用地单位必须按照批准的用地范围、数量、用途使用土地。

建设用地批准书附图应使用地籍图。建设用地单位自取得建设用地批准书三十日内，应向登记机构申请预登记。

三、有效时限

建设用地批准书是工程项目建设期内使用土地和工程竣工验收后核发土地使用证的法律凭证，其使用期限应视工程项目大小及建设期长短而定，一般为二年。建设项目逾期竣工的，用地单位应提前三十日向发证机关申请延期。建设项目竣工后，用地单位应在三十日内凭建设用地批准书向市或区、县土地管理部门申报。经核查符合用地规定的，换发房地产权证，收回建设用地批准书。

四、发证工本费

根据国家物价局、财政部(1993)价费字139号复函，发放建设用地批准书可收取工本费，每份收费最高不超过八元。该项收费应专项用于证书的印刷、发放等业务开支，不得挪作他用。

五、本通知自一九九六年三月一日起执行。在此之前已批准的建设用地，可以由市或区、县土地管理部门发给建设用地许可证。

执行中有何问题，请及时与市局建设用地处联系。

上海市房屋土地管理局