房地产融资之土地抵押贷款（精选8篇）
篇1：房地产融资之土地抵押贷款
土地产权证抵押贷款：破解土地流转融资难题的有益尝试 2008年5月份以来，枣庄市山亭区以盘活土地资本为突破口，对农村土地承包经营权进行大胆改革，创新土地资本化运作方式，组建土地合作社，建立了农村土地使用产权交易场所，发放土地使用产权证，为促进农村经济发展，增加农民收入开辟了一条新路子。
山亭区农村信用联社紧紧抓住实行农村土地使用产权制度改革的有利时机，以破解农村土地合作社规模经营资金瓶颈为突破口，创新推出了农村土地使用产权证抵押贷款，加大对土地合作社及社员的信贷支持力度，有力地促进了农村经济持续健康发展。到目前，累计向土地合作社及社员发放贷款2400万元，其中发放土地使用产权证抵押贷款5笔，金额220万元；发放土地合作社社员贷款2180万元。
适应形势要求，创新信贷模式。山亭区开展的农村土地使用产权改革试点，在坚持不改变农村土地所有权性质、农民的土地承包权、土地的农业用途“三不”原则基础上，成立农村土地合作社，发放土地使用产权证，建立土地交易市场，引导农村土地使用产权有序流转。目前，全区已成立土地合作社4个，流转土地6782亩，入社农户1161户，发放农村土地使用产权证1165个。2008年7月，山亭区第一家土地流转合作社--徐庄土地合作社登记注册，率先对农村土地进行流转，由合作社统一经营管理，引起社会广泛关注和肯定。
为有效解决农村土地合作社规模经营资金不足问题，变“死地”为“活钱”，联社大胆探索，从顺应土地规模经营的现实需要出发，还原农村土地使用权物权化的权能，赋予其抵押担保的功能，把农村的土地变成资本，在认真调研、积极探讨的基础上，研究制订了《农村土地合作社贷款实施意见》和《农村土地合作社贷款管理办法》，探索推出以农村土地使用产权证抵押进行贷款，形成了“成立农村土地合作社、发放土地使用产权证、建立土地交易市场、实施金融服务跟进”的“四位一体”的农村土地产权制度改革“徐庄模式”，迈出了金融支持农村土地流转的第一步。
确定贷款原则和贷款形式。把农村土地使用产权证抵押贷款定性为公司类贷款，贷款对象为土地合作社，贷款期限不超过2年；贷款利率实行基准利率上浮10%，低于同期限农业贷款利率水平；贷款类别为抵押贷款，抵押物为抵押期间土地附着物的收益，并规定土地合作社只能将不超过1/3的土地进行抵押。
实行集中评定、集中授信。农村土地合作社贷款实行集中评定、集中授信的方法，由所在地农信社根据土地合作社提供的资料，参照评定授信的额度，对土地合作社情况进行审议，经信用社贷款审查小组通过后，报联社审批。联社贷审委充分考虑土地合作社经营情况、生产规模、管理水平等因素，对合作社评定信用等级和统一授信，颁发《评定授信证书》。
进行土地评估和登记。土地合作社需要贷款时，提出贷款申请并提交土地产权证，农村土地使用产权评定交易委员会对土地经营使用权价值进行评估，到农村土地使用权交易市场办理登记。为确保资金安全和抵押产权易于变现，政府出具《资产评估确认和交易登记确认书》，然后信用社、土地合作社签订《最高额保证合同》和《抵押合同》，并在合同期限和最高额度内循环使用。
2008年9月初，徐庄土地合作社向信用社递交贷款申请书，以334亩土地经营权以及土地附着物进行抵押，申请贷款30万元，农村土地使用产权评定交易委员会对土地经营使用权价值进行评估，评估价值为102万元，并在农村土地使用产权交易服务所进行土地交易登记。联社评定该土地合作社信用等级为A级，颁发《评定授信证书》，贷款授信额度为30万元，并为其颁发贷款证。9月16日，联社向徐庄土地合作社发放贷款30万元，这是全省农村信用社发放的第一笔土地使用产权证抵押贷款。到目前，联社按此程序又先后发放土地使用产权证抵押贷款4笔，金额190万元。在信用社的支持下，徐庄土地合作社注册了“全崮山”绿色食品品牌，开发出花生油、小杂粮、核桃等一系列农副产品，取得了较好的经济效益和社会效益。
拓展贷款方式，加大信贷投入。针对农村土地合作社土地使用产权抵押率不足、贷款数额较小、不能完全满足扩大生产需要的现实，联社在继续发放农村土地使用产权证抵押贷款的同时，还根据合作社经营特点和资金需求，推出了土地
合作社经营者贷款、土地合作社社员贷款、大联保体贷款等贷款方式。目前，已发放土地合作社经营者贷款3笔，金额46万元；发放土地合作社社员贷款78笔，金额365万元；帮助组建大联保体18个，农户378户，授信额度1460万元，已发放贷款1078万元。
同时，联社大力推广“信用社+合作社+龙头企业+农户”模式，对土地合作社依托的当地龙头企业进行大力支持。如桑村镇民生蔬菜种植专业合作社，由枣庄绿洲农副产品开发有限公司确定农产品种植品种和数量，然后由土地合作社根据“订单”进行种植，公司每年每亩给社员700元的保底金，年底还根据经营情况给予盈利分红，既保证了土地合作社社员的利益，也带动龙头企业和土地合作社的发展。今年5月，为枣庄绿洲农副产品开发有限公司发放贷款200万元。
加强风险防控，确保资金安全。由于农村土地合作社刚刚起步，总体发展水平不高，规模偏小，且存在内控制度不健全、财务管理不规范等问题。因此，联社在积极支持农村土地合作社发展的同时，大力加强风险管理，严格执行“三查”制度，重点防范行业风险和经营风险，确保信贷资金安全。一是积极争取市、区两级政府、市中级人民法院、市人民银行等，为农村信用社发放土地使用产权证抵押贷款从政策、法律等方面给予确认支持。二是确保抵押评估合法有效。市政府成立了枣庄市普惠农村土地资产评估事务所，依法开展抵押评估。土地使用产权价值评估和抵押登记要经地方政府认可，并出具《土地交易登记证书》，如实办理抵押登记。对产权申请登记、信息发布、价格评估、洽谈交易、合同签订等手续完备，持有《农村土地使用产权证》的土地合作社，方给予抵押贷款。三是严格限制土地抵押规模。规定土地合作社只能将不超过1/3的土地经营权进行抵押，贷款期限一般为2年，防止贷款未到期而出现权证失效导致贷款清偿难的现象。合理确定贷款抵押率，对所有土地使用产权证抵押贷款抵押率原则上不超过30%，最高不超过50%。四是引导办理农业保险。市、区两级政府给予农村土地合作社80%的保费补贴；市人保财险公司制发了《枣庄市土地流转专业合作社保险服务方案》，农村信用社引导合作社加强与保险公司的合作，对主要经营的产业项目办理自然灾害保险，防范农业产业自然灾害风险。五是加强资金跟踪管理。贷款办理后，转入土地合作社在信用社开立的存款账户，信用社按期进行贷后检查，保证专款专用，使信贷资金真正发挥作用。
几点建议：一是必须坚持“三不”原则，切实避免政策风险。家庭承包制是农村政策的基石和农村稳定的根本，山亭区农村土地使用权改革的具体操作过程中，坚持“不改变农村土地所有权性质，不改变农民土地承包权，不改变土地农业用途”原则，尽可能地规避农民的失地风险和政策风险。二是必须规避法律对抗性风险，才能完善土地使用权有效抵押。根据现行法律规定，以家庭承包方式取得的土地承包经营权抵押无效。山亭区推行的农村土地使用产权证抵押借款，只是抵押了“原承包户转让给土地合作社的土地承包经营权”，不会导致原承包方丧失土地，规避了法律对抗性风险。三是必须实现农村土地使用权资本化，才能更好地突破融资担保瓶颈制约。山亭区农村土地使用权改革并不涉及土地所有权，而是本着活化土地使用权原则，还原农民土地使用权权能，凭着土地使用产权证，土地合作社可合法、有效地到银行办抵押贷款。如果贷款逾期还不上，贷款银行可对抵押期间内的土地收益权进行拍卖处理。
篇2：房地产融资之土地抵押贷款
在宏观调控下，近期中国地产市场出现大量优质的地产项目，为了更好的把握此机遇，本公司现与多家国际金融投资机构合作，共同推出项目融资贷款计划，协助中国优质地产企业融资扩充。
（一）、地产项目融资贷款产品介绍： —资金来源：国际银行与信托基金
—目标客户：有经验的地产开发商及土地持有人
—抵押物：酒店、酒店式服务公寓、商场、写字楼、基础设施及土地 —地点：
首选—北京、上海、广州、深圳
次选—天津、珠海、厦门、南京、苏州、成都、青岛、杭州等 —贷款金额：美金两千万至五千万 —贷款年限：1至5年
—贷款年利率：由项目高低及年期长短决定 —还款方式：每月、每季度、每半年、或每年 —申请时间：8—12个星期 —项目贷款模型：
模型
一、以现有资产作抵押，贷款投向其他项目 模型
二、协助放大贷款款项
模型
三、银根紧缩，银行追回现有贷款 模型
四、贷款收购不良资产 模型五、四证不全 模型
六、其他过桥贷款
（二）、申请企业所需初步资料： —营业执照或商业登记副本
—土地产权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设施工证
—股东及董事资料 —公司简介 —物业评估 —财务资料两年
—物业资料、租客名称、租金及租金单 —可行性报告 —融资用途 —还款方案
很荣幸为您服务！
篇3：房地产融资之土地抵押贷款
随着改革开放进程的深入, 资本和劳动各种生产要素自由流动, 农村剩余劳动力向城市和小城镇大量转移, 农业生产的机械化水平提高, 农户承包土地的经营权流转的需要日益增加。实践证明, 土地流转和适度规模经营是发展现代农业的必由之路, 有利于优化土地资源配置和提高劳动生产率, 有利于保障粮食安全和主要农产品供给, 有利于促进农业技术推广应用和农业增效、农民增收。目前, 我国的土地确权试点工作为土地有序流转初步奠定了基础。根据农业部的统计数据, 截至2014年年底, 土地承包权确权颁证已在山东、四川、安徽3个省和其他省市的27个县进行了整体试点, 不少地方还结合实际扩大了试点范围。全国1988个县 (市、区) 开展了试点工作, 涉及1.3万个乡镇、19.5万个村, 试点覆盖面积3.3亿亩, 占全国耕地面积约六分之一。
目前, 作为土地使用权的购买方, 农业经营主体在土地流转过程中缺乏资金支持, 融资渠道有限制约了农业经营主体参与土地流转, 是制约土地有序流转的主要瓶颈之一。农民的可抵押融资的资产包括粮食、住宅和土地。粮食是动产, 抵押率低、成本高。农村住宅的价值较低, 难以大量融资。土地是构成农民资产的最大部分。我国目前耕地18亿亩, 按租金500元/亩年, 经营30年计算, 土地资产的价值高达27万亿元。土地承包经营权抵押融资是促进土地流转的重要金融支持。我国农村土地属于集体所有, 不能以农村土地所有权直接抵押, 加之受到法律法规方面的限制以及保护农民基本耕地权谨慎态度的影响, 我国农地抵押制度长期处于缺失状态。借鉴国际成熟经验, 总结国内试点经验和教训, 能够为建立适合我国农村抵押物特点的抵押融资制度, 同时完善相关法律法规, 为土地经营权有序流转奠定良好基础。
二、国内各省市农村土地抵押融资的主要经验
通过农村土地经营权抵押融资的试点总结经验, 农村土地经营权抵押融资已上升至国家政策层面。自2007年开始, 全国统筹城乡综合配套改革试验区和全国农村改革试验区获得国家赋予的开展农村土地经营权抵押融资的试点资格。2013年《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“赋予农民对承包地占有、使用、收益、流转及承包经营权抵押、担保权能。”2014年中央1号文件明确提出, “鼓励有条件的农户流转承包土地的经营权”。
(一) 创建良好政策环境
自试点工作开展以来, 各级地方政府出台相关政策法规, 为保障农村土地经营权抵押融资工作的有序推进创造了良好的政策环境。早在2009年, 四川成都市就出台了《成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法》。2012年, 吉林省出台了《土地收益保证贷款试点工作暂行管理办法》, 这是东北地区第一个省级管理办法。2014年, 黑龙江和辽宁也出台了相关管理办法, 东北的三个农业大省均已出台相关管理办法。这些管理办法明确了土地承包经营权抵押贷款的抵押标的、贷款主体、贷款流程、债权实现以及配套措施等内容。
注:本表由作者根据公开资料整理
(二) 明晰抵押相关各方权利和义务
土地经营权抵押融资涉及农业经营主体 (抵押人) 、金融机构 (抵押权人) 、评估机构和政府。如《黑龙江省农村土地经营权抵押贷款暂行办法》规定, 抵押人的义务为:贷款必须在规定用途内使用, 仅限于农业生产、畜牧养殖、农机购置、农业开发等农业生产经营用途。抵押权人的权利为:债务履行期届满, 抵押人无法偿还贷款的, 抵押权人可以抵押的农村土地经营权再流转所得价款受偿。政府的义务为:县级农业行政主管部门负责编制土地经营权抵押指导价格表。《关于推进农村土地承包经营权流转促进土地集约化经营的实施意见》还要求建立健全覆盖全省所有乡村的土地承包经营权流转市场。《关于成都市农村产权抵押融资总体方案及相关管理办法》明确了抵押时产权流转登记办理部门, “国土资源管理部门、房产管理部门和农业行政主管部门为农村产权的流转办理变更登记手续。”
(三) 降低农业经营主体抵押融资成本
农村合作社或农民的抵押成本过高是抑制农民抵押融资的重要因素。一些地方政府通过财政补贴利息或担保费用的方式降低农业经营主体的抵押融资成本。例如, 重庆市黔江区《关于开展农村土地承包经营权、居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见 (试行) 》明确对农村“三权”抵押贷款给予借款农户年5%的贴息。重庆市《关于加快推进农村产权抵押融资工作意见》规定, 对于农户开展农村土地收益保证贷款, 担保机构按不高于1%收取担保费的, 由市财政按担保金额的1%给予担保费补贴。
(四) 建立抵押融资风险处理机制
融资方在贷款期内失去偿还能力, 或者恶意违约都给抵押权人带来风险, 缺乏有效的抵押融资风险处理机制, 使金融机构 (抵押权人) 的利益无法得到保障, 难以形成抵押融资充分有效的供给。为此, 部分地方政府出台的文件涵盖风险处置的内容。例如, 重庆市《关于开展农村土地承包经营权、居民房屋和林权抵押贷款及农户小额信用贷款工作的实施意见》要求, 依托市农业担保公司组建国有性质的农村资产经营管理公司, 妥善处置农村抵押贷款产生的不良资产。农村抵押物在处置时应首先在本集体经济组织内进行转让, 如本集体经济组织内无法处置, 农村资产经营管理公司可以对有关抵押物进行收购或流转 (农村土地承包经营权只能流转) 。同时, 对农村“三权”抵押贷款损失进行适当比例补偿。市、区县 (自治县) 两级财政出资设立全市农村产权抵押融资风险补偿专项资金, 对经办银行因发放农村“三权”抵押贷款而产生的损失进行补偿。补偿比例为35%, 其中市级承担20%、区县 (自治县) 承担15% (担保公司开展农村“三权”抵押贷款担保业务可参照执行) 。
三、当前我国农村土地融资制度存在的问题
(一) 缺乏国家法律的保障
当前我国各地纷纷出台农村土地融资的相关政策, 但是国家立法层面尚未明确农村土地经营权流程的合法性。在多年改革实验的基础上, 需要积极总结经验, 推动全国人大对农村土地流转进行立法。考虑到从立法立项、法律形成、征求意见、获得通过需要数月或数年时间, 在此期间农村土地经营权融资均缺乏法律保障, 当前亟需加大力度推动立法。
(二) 缺少多层次的评估体系
当前各地方政府组建评估公司, 承担了土地质押中的土地价值评估的大量职能, 较少引入评估公司等市场主体。由此将产生两方面问题, 一方面, 政府作为规则的制定者和监管者, 通过价值评估的方式间接参与市场, 而且以评估垄断者的身份参与市场, 无法完全承担评估结果过度偏离公允价值导致融资机构损失时的商业责任;另一方面, 部分地区评估机构设在市或县, 能够方便当地农民申请评估, 同时由于薪酬水平和职业发展空间的限制, 将难以吸引到足够的高水平专业评估人才进入评估机构, 评估机构的评估工作能力受到不利影响。
(三) 融资模式单一
当前的农村土地经营权融资绝大多数集中在质押融资等间接融资方式上, 尚未进入直接融资方式, 也未实现质押资产的证券化。融资方式的单一导致农民缺少选择权, 也难以使不同融资模式形成竞争, 通过市场化的方式对各种融资模式实现优胜劣汰, 降低融资成本, 建立多元化的融资渠道, 形成各地区不同金融生态环境下各具特色的最佳融资方式。
四、构建我国农村土地融资制度的建议
(一) 顶层设计与基层实践共建农村土地融资制度
按照现行《土地管理法》《农地承包法》, 中国的农地承包权和农村宅基地使用权属于集体所有, 不能抵押。要确保土地抵押融资在法律框架下进行, 亟需完善配套法律体系, 加快推动重新修订《土地承包法》《担保法》《物权法》等法律, 消除对土地承包经营权等抵押的法律限制, 并延长土地承包期限或不规定承包具体期限。但是, 顶层设计应设立总体政策目标, 不应该用政策或法律下达土地质押融资指标, 强行推广某种具体模式的土地质押融资, 充分尊重农民意愿, 避免“一刀切”政策损害农民利益。在基层探索融资模式时, 政府简政放权, 实施土地流转方式创新的负面清单, 法无禁止即可为, 鼓励农业经营主体农民、农村合作社积极探索土地抵押融资的新模式。
(二) 构建公正专业的土地经营价值的评估体系
建立土地评估第三方评估机构的资质要求, 符合条件的企业可以自由进入。鼓励会计师事务所等市场已有的第三方机构开展农村耕地抵押评估业务, 地方政府出资设立专项评估基金, 培养专业的评估人才, 出台权威的价值评估标准, 为土地承包经营权抵押及流转提供科学的价值评估结果。
(三) 引入债券等直接融资工具进行土地经营权融资
以土地承包经营权作为抵押物的资金融通, 相对于其他形式抵押贷款具有更加可靠的债权, 也更为安全的特点, 因此可以实行土地的债券化, 并由证券公司或商业银行负责债券的发行与承销, 发挥专门机构在聚集资金与分散风险上独特而有效的功能。土地经营权债券化是新型业务, 需要上述机构的监管机构, 如证监会或银监会出台相关办法, 为开展相关业务的金融机构发放牌照, 并通过在机构评级中加分的方式, 鼓励金融机构积极开展相关业务。
(四) 建立抵押间接融资的新型商业模式
选择农村信用社作为开展农地金融业务的信用机构, 采取自上而下的方式构建农地金融的组织体系, 在各级农村信用社内部设立独立的业务部门, 负责农地使用权贷款的审核、发放与回收的工作;同时, 开展农村土地经营权抵押业务新型模式的研究开发工作, 例如引入保险公司对质押的土地经营权进行保险, 稳定土地收益, 减少农民因自然灾害无力偿还贷款导致的违约。
(五) 建立多层次土地质押融资风险防范体系
篇4：房地产融资之土地抵押贷款
农村土地经营权抵押贷款办理流程：农户自愿申请→金融机构受理初审→办理农村土地经营权证明→金融机构流动服务组客户经理入户调查→金融机构审查审批贷款→农经部门办理抵押登记→发放贷款→农经部门协助金融机构共同做好贷后管理→信用收回（如未按期还款，村委会、农经部门协助流转）。
农村土地经营权证明办理流程：农户申请→村集体经济组织确认→乡镇农村土地承包管理部门审核→乡镇政府盖章批准→乡镇农村土地承包管理部门审核出具农村土地经营权证明。
农村土地经营权抵押登记办理流程：抵押权当事人（抵押人、抵押权人）申请→乡镇农村土地承包管理部门初审→县级农村土地承包管理部门审核登记。
篇5：房地产融资之土地抵押贷款
第一章 总则
第一条 为深化农村产权制度改革，拓宽融资渠道，根据《中共内江市委、内江市人民政府关于深入实施“两化”互动、统筹城乡总体战略的决定》（内委发„2012‟19号）和《中共内江市委办公室、内江市人民政府办公室关于开展农村产权制度改革试点工作的实施意见》（内委办„2012‟25号）要求，结合内江实际，制定本办法。
第二条 本办法所称农村土地承包经营权抵押融资是指借款人在不改变土地所有权性质、不转移农村土地占有和农业用途的条件下，将农村土地承包经营权（农村土地经营权）作为抵押担保向金融机构申请贷款的行为。当借款人到期不履行债务时，抵押权人有权依法处置该农村土地承包经营权（农村土地经营权）并用处置所得价款优先受偿。
第三条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押融资应遵循自愿、互利、公平和诚实信用原则，充分保护抵押物涉及的承包方农户的合法权益。
第二章 抵押人和抵押权人
第四条 本办法所称抵押人是指通过家庭承包方式取得农村土地承包经营权的农户或通过其他承包方式取得农村土地承包经营权的承包人以及通过依法流转方式取得农村土地经营权的 规模经营业主。本办法所称抵押权人是指提供农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押贷款融资的金融机构。
第五条 抵押人是承包方农户的，应同时具备以下条件：
（一）具有完全民事行为能力；
（二）合法取得的《农村土地承包经营权证》；
（三）取得发包方同意抵押的书面证明；
（四）经办机构规定的其他条件。
第六条 抵押人是规模经营业主的，应同时具备以下条件：
（一）具备贷款准入条件；
（二）依法签订的《农村土地承包经营权流转合同》，经登记并取得《农村土地经营权证》；
（三）取得发包方和承包方农户同意抵押的书面证明；
（四）项目投资具有一定的自有资金，比例原则上不低于30%；
（五）抵押人为企业法人的，应出具同意抵押的有效内部决议等证明文件；
（六）经办机构规定的其他条件。
第七条 下列农村土地承包经营权（农村土地经营权）不得设定抵押：
（一）权属不清的；
（二）未经依法办理登记的；
（三）被依法列入征地拆迁范围的；
（四）受其他形式限制的。
第三章 贷款申请
第八条 借款人是承包方农户的，向金融机构提出贷款申请，应提供以下资料：
（一）个人有效身份证明；
（二）生产经营内容及收入情况；
（三）借款用途；
（四）《农村土地承包经营权证》；
（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；
（六）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文件资料；
（七）借款人不能按期偿还贷款时，发包方同意处置抵押农村土地承包经营权的书面证明；
（八）其他共有人同意抵押的书面证明；
（九）金融机构规定的其他资料。
第九条 借款人是规模经营业主的，向金融机构申请贷款，应提供以下资料：
（一）个人有效身份证明或法定代表人有效身份证明；
（二）生产经营内容及收入情况；
（三）贷款用途及经济效益分析；
（四）《农村土地承包经营权流转合同》和《农村土地经营 权证》等文件资料；
（五）抵押人对抵押物的权属状况、抵押状况、同意处置抵押物等作出的承诺；
（六）需第三方提供担保的，应出具第三方担保函等文件资料；
（七）抵押人不能偿还贷款时，发包方和承包方农户同意处置抵押农村土地经营权的书 面证明；
（八）其他共有人同意抵押的书面证明；
（九）金融机构规定的其他资料。
第十条 抵押物价值评估。农村土地承包经营权（农村土地经营权）的价值可由抵押当 事人协商确定，也可由抵押当事人认可的具有资质的评估机构评估确定。
第十一条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押时，其地上附着物一并抵押，在抵押期间不得改变土地所有权的性质和农业用途。抵押期限不得超过土地承包经营权（农村土地经营权）的剩余使用年限。
第十二条 抵押权人与抵押人应当签订书面抵押合同；由第三方提供保证担保的，应签订保证合同。
第四章 抵押登记
第十三条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押实行登记制度，登记部门为县（区）农业行政主管部门。各县（区）农业行政主管部门应确定专门机构，具体办理相关抵押登记。第十四条 抵押权人和抵押人签订抵押合同后，双方共同持以下资料向县（区）农业行政主管部门申请办理抵押登记，抵押权自登记时设立：
（一）农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记申请书；
（二）申请人有效身份证明；
（三）贷款合同和抵押合同；
（四）抵押人是承包方农户的，需出具《农村土地承包经营权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；抵押人是规模经营业主的，需出具《农村土地承包经营权流转合同》《农村、土地经营权证》和其他共有人同意抵押的书面证明；
（五）发包方同意抵押、处置的证明；抵押人是规模经营业主的，还需出具承包方农户同意抵押、处置的证明；
（六）拟抵押农村土地承包经营权（农村土地经营权）价值证明文件（价值评估报告）；
（七）登记机关认为应提交的其他资料。
第十五条 经审核符合登记条件的，登记机关应于受理登记申请材料后10个工作日内办结登记手续，填写《农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记簿》，以备查阅。
第十六条 对符合抵押登记条件的，登记机关应在抵押的《农村土地承包经营权证》或 《农村土地经营权证》的“变更登记”栏内载明抵押登记的主要内容，向抵押权人颁发《农村土地承包 经营权（农村土地经营权）抵押登记证》并在抵押合同上签注抵押登 记证编号、日期，经办人签字，加盖公章；对不符合抵押登记条件的，书面通知申请人。
第十七条 金融机构根据贷款合同、抵押合同及《农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记证》发放贷款。
第十八条 抵押人在抵押期间或抵押期届满要求变更或注销抵押登记的，必须由抵押权人出具债务履行完毕或其他同意变更、注销证明。
第十九条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押贷款到期，债务履行完毕后，抵押当事人持还款证明和《农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押登记证》等有效证明，到抵押登记部门申请办理抵押注销登记。
第二十条 农村土地承包经营权（农村土地经营权）抵押后，承包方农户或规模经营业主原享受的国家相关政策补贴不变。如发生征用等特殊情况，按国家有关法律和政策执行。
第五章 债权实现
第二十一条 当债务履行期届满抵押权人未受清偿的，抵押权人可与抵押人协商以抵押的农村土地承包经营权（农村土地经营权）再流转所得价款受偿。处置抵押的农村土地承包经营权时，同等条件下，本集体经济组织及其符合购买条件成员可优先受让；协商不成的，抵押当事人可根据合同约定，向仲裁机构申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。第二十二条 抵押人在处置抵押的农村土地承包经营权（农村土地经营权）时，原承包方农户、所在集体经济组织成员有优先购买权。处置抵押农村土地承包经营权（农村土地经 营权）所得价款，抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。
第二十三条 因处置抵押农村土地承包经营权（农村土地经营权）而获得农村土地经营权的土地使用者，只拥有流转期间的农村土地经营权且不得改变土地用途，不享受其他权利。流转期满后，无条件返还承包方农户。
第六章 附则
第二十四条 金融机构可根据本办法，制定实施细则。第二十五条 本办法由市农业局、市政府金融办负责解释，并根据工作中发现的问题适时按相关程序修订。
篇6：房地产融资之土地抵押贷款
据国土局、房产局介绍，用房地产、土地作抵押办理他项权证的程序为先凭相关资料到国土局、房产局填写制式申请，然后进行房地产、土地抵押评估，再依据评估报告办理登记，最后发放他项权证。办理他项权证所需相关资料为：企业、企业法人和经办人的相关证明文件，担保公司、担保公司法人和经办人的相关证明文件，以及双方委托担保合同和反担保合同等。
地面无建筑物的净地抵押在国土局办证。办理他项权证时，涉及收费的有两项，一是评估费，据恒信土地评估公司介绍，土地抵押评估费用按照国家土地评估收费标准按国家计委、国土资源部计价格（1994）2017号文件第五条执行：“
五、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50％计收评估费”。二是登记费，国土局按照住宅用地1亩及1亩以下300元/亩、以后200元/亩，非住宅用地1亩及1亩以下500元/亩、以后300元/亩标准收取登记费，工本费一般免收，实际收费一般与企业协商收取。
房地产抵押在房产局办证。办理他项权证时，涉及收费的有两项，一是评估费，据房产评估公司介绍，房地产抵押评估收费标准按国家计委、建设部计价格（1995）971号文件执行，实际收费一般与企业协商后按50％收取。二是登记费，房产局按照住宅房产80元/户，非住宅550元/宗标准收取办证费用，因费用较低，一般全额收取。
附：《房地产、土地评估收费标准》及国家计委、国土资源部计价格（1994）2017号文件、国家计委、建设部计价格（1995）971号文件。
市担保公司
篇7：房地产融资之土地抵押贷款
主题：改革三十年
大变局下中国房地产新契机
主办机构：观点地产机构
第一财经日报
搜狐网
焦点房地产网
全国工商联房地产商会
时间：2008年6月15日上午
地点：中国海南博鳌·索菲特酒店
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以下为在本次论坛上进行的对话环节：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道
主持人宋娜：谢谢胡总。其实我们发现今天中国地产企业特别关注上市。大家都把上市作为自己企业的目标。但是2008年中国地产企业上市的步伐显然不是很顺利。但从另一个层面来讲上市的最终目的是搭建一个资本平台，而2008年，我们遇到最大的问题可能就是钱从哪里来的问题。接下来我们将有一个专题对话暨2008中国资本论坛。
永安信（北京）资产管理有限公司董事长乔志杰
清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥
著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟
瑞信中国投资银行业务部董事
德意志银行董事袁浩
鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇
宏梦卡通CEO王敬
深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊
乔志杰：主持人刚才的开场白就给我们定了调，我和在座的大家一样，通过这样的机会我们才做到一起。大家更熟悉台上的嘉宾，大家一人一句话介绍一下自己。
李明俊：大家好，我是来自深圳智慧源管理咨询有限公司的李明俊。
王敬：我来自宏梦卡通。
张勇：我是来自鑫苑地产的张勇。
袁浩：德意志银行香港分行投融资部的袁浩。
嘉宾：大家好！我是来自瑞士银行中国投资部银行业务部的。
朱武祥：大家好，我是来自清华大学经济管理学院公司的博士生导师。
钟伟：大家好，我是来自北京师范大学金融研究中心的。
乔志杰：朱教授刚才演讲的时候我使劲想鼓掌赞成，最重要的是房地产企业未来自救的问题。毕竟走到今天，所有房地产开发商包括这次报名参加会议的人做一个简单的了解，大家的眼光是关注着金融，它最简单的前景是2008年房地产行业缺钱，这是最根本的08年现状。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩，我们先跟嘉宾讨论这样一个话题，2008年出现缺钱的现象。第二个问题是正常吗？还会继续下去吗？我们先就宏观上的房地产金融现状、原因、未来发展趋势谈一下。
钟伟：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40-50%萎缩的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。
第二、为什么形成这样一个趋势？开发商在2006年下半年2007年上半年的价格的提升是一个方面的原因，另外媒体的报道也是难辞其咎的，因为铺天盖地的说房价会跌。
这几个因素导致了市场的调整，这是我想说的第二点。第三、开发商并不是没有自救的措施，但是2003年、2004年的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及讨论怎么做股权、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在03、04年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。
第四、既然市场状况如此，开发商不妨仔细静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。
乔志杰：实际上房地产开发企业是一个缺钱，但行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。接下来请朱博士谈谈。
朱武祥：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多？缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。
乔志杰：今天谈到一个很重要的话题，我为银行说句话，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱，银行要谋求自身的产品发展，在这样一种状况下如果你是因为进入了困境，是因为你的钱出现问题了找银行借钱，难度是非常大的。这一块也非常重要。真的面对借钱的时候，就不要在自己已经很缺钱的时候借钱了，我坚决赞成银行只能锦上添花不能雪中送炭，我曾经做过一次讨论，我很坚定的认为钱不是完全跟需求挂钩，如果完全跟需求挂钩就是付贷机构了，一定是因为他能还得起你再贷给他，大家融资的时候一定要考虑这个因素，2008年不是一个借钱的好时机。旁边是两位银行家，下面请嘉宾谈一下。
嘉宾：我们对中国的房地产市场是看好的，我们银行有房地产基金，做了私募、也做过贷款、也做过房地产项目，帮助房地产企业上市，其实广州富力地产是我们合作上市的企业。
关于企业融资问题，市场上缺钱吗？不缺钱。从两个方面来看：从国际资本市场来看，国际资本市场由于美国的次贷危机影响很大，我是前两年帮助国内一些企业到美国做私募，钱很好融，只要有好的项目、高的回报那些基金追着你要，所有的这些基金都跟有钱，他们的收益也好，他们从很多银行拿到钱，钱很容易。但去年下半年开始环境就变化了，很明显，上半年我们给企业做私募的时候把项目私募书推出去以后，不到两个星期就能招到，非常踊跃；下半年以后把一个很好的项目推出去，要融5个亿，2个亿不行换3个亿，就是一个阶段一个阶段的。很多基金因为市场的影响关闭，他们自己就不好。
国内资本市场来看，国内资本市场去年受影响很大，国内市场不是特别好，也变得很多。但是国内也不缺钱，投资公司很多，很多投资公司有钱但找不到好的项目。另外，国内的情况是宏观调控银行的准备金率，我觉得央行可能还要提高准备金，特别是中小企业的资金非常紧缺，准备金提高他们受到的影响特别大。外汇储备、人民币升值都受影响，我觉得银行调整的力度会很大，但是调整准备金率可能还有一、两次。
上市来说，对于房地产企业上市我们很有信心的，我们给深圳一家房地产企业做上市，时机把握好，时机是上市非常关键的一环，只要企业家以平和的态度抓住市场的调整，我觉得没有困难。我对房地产企业上市还是持乐观的态度，从长期来看我们非常看好，我们对中国的房地产市场是看好的。
乔志杰：我问一个问题，你刚才谈了那么多是你对中国房地产企业充满信心，对中国房地产企业境外资本的运作同样充满信心，但现在困惑地产商的是现金流问题，我就想关注一点，你现阶段会关注什么类型的房地产开发企业？
嘉宾：价格要好，要有核心竞争力。
乔志杰：最好的一条是什么？
嘉宾：房地产开发商的增长潜力很大。
乔志杰：在座的开发商听到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把报告写的非常有前景，我正在教你们经验，回去记住了，嘉宾是代表着一系列欧美银行的理念，他们看重公司的成长。公司的成长来自于你对自己的信心、你对自己未来的描述和追求，这些往往是外资感兴趣的。
接下来请德意志银行的袁浩先生给我们介绍一下他对中国房地产未来的看法。
袁浩：我稍微补充一下，刚才同行嘉宾先生已经讲了，我没必要在这方面做广告了，刚才嘉宾提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投资银行也好、外资基金也好，我们在房地产方面的优势很小，比较大的优势是资金，昨天陈启宗先生也提到了，他看到了很多外资银行、基金进入中国房地产行业，他认为这些基金、外资银行跟你合作的时候不能提供很高的技术含量，这个问题作为外资银行来说是一个挑战，同时外资银行还有另外一个挑战，就是进入一个他不熟悉的市场。好在房地产行业跟资金或资本的密切关系是不容改变的，房地产行业在长远一定是资金密集型的，所以外资银行给了这些基金一个机会，特别是在市场不太好的时候给了大家很好的机会。刚才朱教授提到了很多钱只会锦上添花，不会雪中送炭。我也跟大家提一下，各位发展商准备上市或准备未来上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你们推广他的包装能力如何强、市场推广能力如何强的时候，你问他们一句话“你们能不能做到雪中送炭，能不能在我们最需要资金和战略伙伴的时候跟我们绑在一起。”
提到缺钱的问题，我不知道在座各位是不是缺钱，但我感觉市场是不缺钱，你们不缺钱、我们也不缺钱，如果外资银行不缺钱为什么他们找到了中国投资公司、新加坡的公司注入资本金引入战略合作伙伴，如果不缺钱的话为什么这么做？我可以说外资银行也是缺钱的，整个市场状况下也是缺钱的。我个人认为现在房地产的市场状况不能仅仅从中国市场本身来看，应该是从一个国际大环境来看，正因为房地产行业跟资金、资本有很密切的关系，尤其是在当前全球化非常紧密的大环境下，和国际资本市场是不可分割的，尤其美国出现了金融危机，不仅仅是次贷的危机，次按危机仅仅是一个发起点，我在美国工作多年目睹了一部分房地产业的下滑和次贷危机，我个人认为不仅仅是次贷危机，它可能会扩大到更广泛或更深的调整，就是危机。这与美国美联署保持的政策以及全球定价过低、信用市场过于宽松造成的局面，大家可以回顾一下1997年金融危机到后来美国出现了股票泡沫，后来又转到了房地产泡沫，一个泡沫比一个泡沫大，我相信这次危机的调整在现在看来可能会比很多人包括我自己以前预想的深一些，从广度上广一些。这很明显体现到了房地产市场，我们在宏观调控的想法上一定程度跟国际金融环境有很大关系。
从房地产资本市场可以看到，很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地产公司在香港的高息债，他们的收益率有的达到了20%，有的达到了30%。这一调整反应了什么呢？反应了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。这个重新定价的过程可能会花很多时间，昨天谈到了拐点，拐点是一个过程，我今天提出这些想法是希望对今天的环境市场有比较清醒的认识，这样你才能在未来的市场中调整战略，把自己的战略准备好，在什么样的时间下把自己的企业调整好，在什么样的时间下等机会来的时候你还可以抓住。
我早上听朱教授讲到融资方面，我完全同意朱教授的一个观点，我觉得很多专家研讨或业界人士有机会多向政府部门或主管部门做一些呼吁，我觉得在中国房地产市场有些区域大家看到不正常的现象，不正常的现象可能是要靠资本市场解决，比如房地产是资金密集很强的行业，同时是很长期性的。看美国的特点，美国房地产的特点主要是建住宅的，在债券方面叫GES，很多房地产企业能够通过债券GES拿到贷款是很长期的，可能是五年、十年，在中国还没有看到这样的工具。在这种情况下怎么要求房地产商有长远的观点、长远的战略，这是一个很大的难题。也很容易引起资金的浮躁，就是追求比较短期的利益，造成市场的大波动。监管机构也处在很尴尬的位置，市场反应没有那么快，很多信息不会在刚开始的时候反应那么快，那么必然引起大起大落。
在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行，这不外乎一个办法，至少在一定时间内可以对资金周转有一定的帮助。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。我们看到的上市情况是这样的，在香港上市的公司挑战性比较强，可能调整时间更长一些，我觉得挑战性还是比较强的，时间准备的长一些。
最后给大家打打气，我是第一次到博鳌房地产论坛，感觉我们好像比较沉闷。房地产从长远来说肯定是一个朝阳，它随着国家的经济发展、国民收入提高行业本身会逐渐扩大，房地产长期是会增值的，短期必然会波动，这种波动也为创造了一些机会，为大家创造了调整。
乔志杰：我听到的第一个观点是缺钱的问题不仅是中国，实际上全世界都有这种现象。前两天在香港一个报社他们明确提出往回收，收多少算多少，这样有一个更加可怕的现象，不仅是国内的地产行业缺钱，国际行业也缺钱，不过我赞同后边的观点，我想说两句：第一、中国房地产行业现在有点被妖魔化了，其实我们想想很正常，一个行业有一段发疯的时候不冷静是不可能的，如果2008年真的延续2007年的情况，那真的是疯了，我们的变化不外乎产业结构会变，我们将近有6万家开发商，会变的只有2万家。我回忆一下，我知道中国的汽车制造商有2200家，彩色电视制造企业也有2000多家，这两个行业最健康的。房地产2008年这一波更多思考的是生存，能在这一次动荡中生存下来那就是辉煌和光明的未来了。我们把这个观点提出来，这两位嘉宾也代表了境外投资人的心态，站在世界的角度你们要坚信中国仍然是他们最看好的方向。前段时间我们曾经担心印度、越南，后来越南出问题了，印度证券也不是很好了，中国还是他们最关注的，所有的开发商坚信只要你走过这一轮就没有问题。
现在所有的开发商都在关注怎么拼命做地、做资源的时候，把大量的精力放到了突破上，我说这是开发商非常聪明的做法，先把资本打开。我开玩笑这几年有人天天借钱，但是没有制造有钱的工具，鑫苑最大的成功是大家都没有的时候他获得了工具，资本上市不单纯是融资，鑫苑给所有开发商做了一个榜样，在思考其他发展的时候不要忘记资本市场的发展，这里请张总就您的成功谈一谈，您觉得最成功的地方在哪里？经过两三年的时间我想还是有些教训的，提醒大家教训是什么。
张勇：过去几年这个行业是不正常的，没有一个商场会让消费者几天几夜排队买过，过去三五年不管是一线城市还是二线城市，排队买商品的现象在现在市场环境下是非常不正常的。我认为原因是没有有效的供应体系，或供应的目标市场不充足造成土地原材料不充足，带来了市场严重失衡，这是我讲的第一个问题。80年代我们做了生产要素价格；90年代解决了资本市场、股票市场的建立，当然股权分置改革没有彻底完成，最近几年完成以后股票会走向正常；但土地要素还没有健康有效解决，这是土地行业出问题的根本所在，如果这个问题不解决，不仅是房地产行业的健康发展，甚至会给国民经济健康发展带来很多影响。比如今天的通货膨胀，我个人认为它有很多因素或者有些方面是由于土地成本扩大和商务成本所带来的，包括生活中由于土地要素问题的存在导致通货膨胀，土地要素如果不解决对行业的发展和国家经济发展的不利因素更多一些，这是我的一点看法。借论坛这个机会提出我个人的观点。
作为一个项目公司，我觉得就把项目当生意做，如何把项目开好、卖好、卖完、安全的度过，不要让银行强制性的政策把项目卖掉，把项目当生意活，一单就是一单，此一时彼一时，过去生意不好那是过去了，今天生意我要保证不赔钱而且还赚钱，如果公司能够这样做可以度过调整。
关于上市，上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利意义商业模式、战略和宏观大背景下的房地产市场有效结合，你是做企业，做企业和做生意有本身的区别，在未来十年、五年的行业发展格局下怎么定位自己，所谓的投行、资本投资者不会找非连续性经营的企业，当然我们知道能上市的企业非常少，一万多家企业中把这点想清楚，你是想做企业还是想做生意，在未来的调整中如果你能把自己为两三年的盈亏掌控好，你就坚持、努力，实在不行就把项目的土地卖掉，这也不失为一个战略。作为公司来讲有战略扩张、战略收缩、战略推出，基本上有几个策略，我想每个公司针对策略做出自己的选择，在此期间把这个问题想清楚就可以了。至于缺不缺钱每个公司有自己的实际情况，很难讲。
乔志杰：张总把最保密的东西说出来了。
乔志杰：记住一句话，如果做上市一定要有做企业的平台，因为我们在这个市场上这么多年，资本市场最终看重的是企业素质。王敬先生所在行业跟房地产没什么关联，我们听听他对房地产认识的看法？
王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想讲的是从企业战略角度上看金融，融资的策略和企业的战略应该有所关联，离开了战略谈融资策略还是相对片面的。通常做生意的组合是什么？我举一个例子供大家参考，我这两天听了关于缺钱的说法和地产里的讲法。
中国有两家企业，一个是国美、一个是苏宁。这两家公司目前看来他们的行业可能好一些，因为我以前做的企业是零售企业，零售企业是一个现金流特别丰富的企业，是特别富裕的企业，像沃尔玛一年3000亿的销售额，供应商达到的就是300亿的额，再加上其他的就非常可观，前段时间想做银行没有通过。我们现在看到全世界的，我观察到做零售和地产之间有一个关系，国美、苏宁可能更远一点，除了做商业地产之外又进入了住宅地产。（和黄）定位是一家地产公司，但他的现金流比较强大，可以支撑它。一个大企业从业务组合角度讲，昨天恒隆集团陈总讲的，相信他们也有很大的现金流，因为他们做的项目是需要很强的现金流的支持。
不从业务组合的角度看通常看一下产品组合，过去总喊增值的模式，土地增值的模式可能是比较大的，包括管理轻资产的模式、零库存的模式，我觉得都是在产品模式上的选择，在企业家里这也是很重要的。我过去在华润管零售的时候，我们一年的租赁物业也非常高，租赁物业和住宅曲线上的平衡也是一个好的策略模式。你考虑公司策略的时候公司战略一定要清楚，从产品组合到单个产品到做什么产品，还有更好的办法，如果自己并不是一个很好的开发商，我觉得在美国土地开发格局里主要是由专业开发商、商业地产管理者来组成的，事实上在美国有很多的成熟市场是由很少的特大企业干这一切的，我是投资人、又是开发商然后又有金融衍生工具，这是很少的。如果自己不是一个很专业的人，选择一个投资人也不错，我不做将来有更专业的开发商去做。这是我作为圈外人从战略上谈的一点感想。
乔志杰：我觉得你改行改错了，你就应该做地产，你把地产行业的东西理解的很透，大家的掌声告诉我你的观点是被大家接受的，谢谢你。下面请李总谈一下，您是一个服务商，请你简单谈一谈对地产市场的看法。
李明俊：我是从地产公司出来的，我做过中介，我现在是做服务提供商。我们现在都缺钱，早几年钱好挣导致管理相对比较粗放，到今天缺钱的情况下应该回到理性审慎的角度。从这个角度来说，我说句不好听的话，房地产企业比其他行业的管理低得多，是房地产企业老板的关注度不够，表面上够都骨子里不够重视。比如说在资金的管理上面临一个问题，我们大家缺钱，资金的流入流出有一个配合的问题，很多时候造成了资金的衔接。如果我们资金准备不充裕的话，很多问题在短时间类以比较高的去融资。
再谈谈税务管理，房地产行业税务管理也做的不好，现在大企业有偷税的状况，比如说虚假成本。但反过来说企业有很多的优惠政策没有加以理由，这也是一个基本的前提。造成什么现象呢？造成很多优惠没有拿到，我举一个非常简单的例子，比如说富力，富力去年的业绩是148亿，在座很多的朋友是内资企业，会与大家形成很大的差异，148亿交5%的营业税，5%差不多是7.5亿，作为海外公司还加另外一项税收，而内资企业就不用。
国内周转速力比国内同行多，可能要高达三年、四年以上，这种资金是闲置，没有大家有效的利用。鑫苑说的零库存是提高资金周转效率，把销售额的30%交税收，比如说5%的营业税，企业所得税差不多交到6个点，土地增值税去年2月份规定出台后，按照回来后土地增值税和成本少说也要占到20%以上，这三项加起来至少占到30%。如果我们能够采取有效的税收支出后，合法规避以外，在现有的税赋基础上合理的避税，这有效的节约我们资金，从微观技术层面上和大家做一个建议。
乔志杰：智慧源管理咨询公司是做税务咨询？
李明俊：对。
篇8：房地产融资之土地抵押贷款
(一) 福建明溪:农村土地经营权抵押贷款
2007年, 福建明溪出台了《农村土地经营权抵押贷款管理办法 (试行) 》, 其主要规定如下:⑴贷款基本要求。⑵贷款模式多样化。⑶土地经营权抵押价值认定。⑷抵押物处置包括转让、变现及诉讼等方式。
(二) 重庆开县:土地流转经营权抵押贷款试点
重庆开县在2008年2月开始农村土地经营权抵押贷款试点, 其特点是一方面引入农业保险, 另一方面引入农业担保公司或符合担保条件的龙头企业, 为种植大户提供信用担保。政府将贷款贴息和部分土地流转激励作为担保费支付70%, 担保公司降低费率1 5%, 种植大户支付担保费的1 5%。
(三) 宁夏平罗:“存地证”质押贷款
宁夏平罗县针对农户现行贷款抵押担保难的问题, 尝试以“存地证”作质押的贷款业务创新。通过借款人、土地信用社、贷款金融机构及政府管理部门的协议, 尝试开办“存地证”质押贷款。
二、农村土地承包经营权抵押融资存在的问题
(一) 直接以承包经营权进行抵押不符合相关法律规定
在上述案例中, 既包括家庭承包经营权, 也包括流转所得的经营权。在我国《物权法》中明确规定:“下列财产不得进行抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。”即在现行法律条文下, 无论是耕地的家庭承包经营权还是流转所得的经营权, 都不得进行抵押。
(二) 农村土地承包经营权抵押融资利率定价偏高
目前农村土地承包经营权抵押融资开展的另一难题是贷款的定价问题。科学合理的利率定价模式是一项金融创新在市场能够持续健康发展的必要条件。通过对辽宁省法库县辣椒专业合作社的耕地抵押贷款情况的调查了解到, 此笔抵押贷款利率根据辣椒的生长周期 (3年) 定为13.2%, 发放此笔贷款的农信社按照基准利率[0.9-2.3]的浮动区间上限进行定价。
(三) 农村土地承包经营权抵押融资风险控制机制缺失
对于农村金融机构来说, 目前农村土地承包经营权抵押融资风险控制机制的缺失是这一金融创新进一步发展的主要瓶颈。由于农产品经营风险性较高, 一旦发生自然灾害导致歉收或市场价格大幅波动, 贷款就将面临巨大风险。一方面, 在贷款发放时, 由于缺乏对于土地经营权抵押价值认定, 贷款额度认定缺乏科学依据和统一标准, 目前, 从风险防范角度出发, 往往大幅低于土地经营权的实际价值。另一方面, 由于缺乏相应的抵 (质) 押物流转平台, 一旦贷款无法按期收回, 抵 (质) 押物的处置对于金融机构来说非常困难。
二、推进农村土地承包经营权抵押融资的措施
(一) 解决农村土地经营权抵押贷款发展的法律障碍
解决农村土地经营权抵押贷款发展的法律障碍, 主要是要将农地经营权抵押与地上收益物抵押区分开。
按地上收益物抵押信贷在某种程度上类似于应收账款。根据人民银行《应收账款质押登记办法》第四条规定, 应收账款指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利, 包括现有的和未来的金钱债权及其产生的收益。应收账款包括的权利有:销售、出租、提供服务产生的债权, 公路、桥梁等不动产收费权以及提供贷款或其他信用产生的债权。法库县辣椒专业合作社承诺以辣椒收入作为还贷的农地经营权抵押贷款也类似于此, 实际上, 放贷金融机构所处置的抵押物是存地收益权或地上收益物而不是经营权。因此, 在当前条件下, 以存地收益权或地上收益物所进行的农村土地经营权抵押创新在法律上是可行的。
(二) 农村土地经营权抵押贷款利率科学合理定价
究竟采取何种定价模型取决于金融机构对经营环境、竞争策略和自身经营管理水平的判断。鉴于目前我国还处于利率市场化改革的初期, 农村金融市场发育不全, 现阶段应当采取适合农信社管理水平的较为简单、易于操作的定价模型。人民银行[2006]8号文件中的贷款定价一般性模板采用最优惠贷款利率加调整点数的方式值得推广。最优惠贷款利率定价法以“点数”取代“浮动幅度”, 是贷款利率定价方法的创新, 定价的标准相对更加明确, 更有科学性。此方法既体现了从信用社自身的角度出发的优点, 又体现了对客户贷款风险、市场风险溢价等因素的考虑。对农信社转换经营机制、增强利率定价能力具有积极的促进作用。
(三) 建立农村土地承包经营权抵押融资风险控制机制
1.对土地经营权的抵押价值进行科学合理的认定
在现有的法律环境下, 积极鼓励开展地上收益物抵押贷款, 地方政府应尽快建立专业评估机制、设立权威评估机构、培养专业土地评估人才, 出台评估管理、技术规范等有关法规和业务准则, 加强对地上收益物的价值评估工作。宁夏平罗根据土地的级差进行分级评估的做法值得推广。
2.建立有效的抵 (质) 押物流转平台