论文房地产

论文房地产（共6篇）

篇1：论文房地产

关于房地产论文有关房地产论文有关房地产的论文：

房地产价格上涨的原因、危害及对策 ———基于武汉市房价上涨的分析

近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。

一、房价上涨的成因分析

（一）供需不平衡。房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成江城“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房

需求者追涨势头强硬。

除开2010年2月，从2009年3月起，武汉楼市销量已连续11个月过万套。进入4月，40家楼盘捱过了“两会”，在确定了政策方向后，加大了供应。供给量增大，投资方仍热情不减，而刚性需求置业者则在做最后的挣扎。抛开表面的繁荣发现，今年3月，支撑楼市销量绝大半集中在5000元/平方米左右及8000元/平方米以上的楼盘。根据亿房网研究中心的数据，3月，全市商品房销量占比中，价格在5000-6000元/平方米左右的楼盘比例为28.18%，8000元/平方米以上的为24.06%。从数据组成不难发现，是刚性置业需求在寻求平价房源，而投资型需求在中心城区搏杀。长城建设锦绣龙城、百步亭世博园等，这些地处三环线以内，价格相对较平的楼盘，受到刚性需求置业者的追捧；另—方面，福星惠誉国际城、融科天城等高价楼盘，也迎来投资客的疯抢。但也应理性地看到，由于房价虚高，随着自住型需求的急剧萎缩，其崩盘的危险，也日益膨胀。需求方加入了另一个新的购房群体———炒房团。与以往不同的是，以炒房著称的温州投资者，此次将主力转向了二三线城市。这批购房者是从上月底开始陆续进入武汉楼盘的。目前国家只对境外人士购房有限制，如一人只能买一套等，对境内炒房者能够采取的应对措施不多。炒房团的加入，不论是给普通自住房性购房者，还是住房投资者都带来了不小的压力，使原本就激烈的需求竞争变得更加紧张。而炒房团引起的更巨大的需求，不仅在保持房价高涨上发挥了相当大的作用，同时也使地产商们的资金流动性更大，这在一定程度上也加速了商品房的投资速度

和供给量。一般来说，房产的需求越大，则房产的价格越高，而房产的供应越大，则房产的价格越低。从2009年以来，市场持续旺销，需求量不断加大，但供应量下降幅度较大，因此，新增供应量与需求量的差距不断被拉大。2009年，武汉商品住宅累计供应面积与成交面积的比值为1:2.11，新增需求量远远超过了新增供应量，供需矛盾更为激化。

（二）城镇居民人均可支配收入的影响。城镇居民的收入水平是衡量居民购买力的重要指标，同时也是支撑房地产价格的重要指标。城镇居民年可支配收入一直处于快速增长中，并一直处于商品销售价格和住宅销售价格之上，城镇居民收入和支出支撑着房地产价格的上升。从这一角度看，我市的房地产价格以居民收入的增长为支撑，居民收入水平不断提高，对房地产的有效需求相应增加，房地产的价格也随之上涨。

（三）通货膨胀因素。根据近几年国际上的部分国家和城市情况可看出，投资房地产是抵御通货膨胀的一个很好的途径。越是在物价上涨的时期，房地产越能体现其保值性，也就是说，在物价上涨的时期里，持有房产是比较理想的，正因为这样，真实的通胀率和预期的通胀率一般会对房价产生正面的影响，通胀率越高，人们对房地产的投资就越多，房价上涨的也就越快。

蓬勃发展的房产推动着我国房地产及相关行业的迅猛发展，这几年，房地产等行业连续几年以超过20%的增速运行，对房屋的需求大量增加，使得相关原材料价格稳步升高，特别是与建筑业密切相关的钢铁价格大幅上升，增加了房地产的开发成本，继而导致了住房价格的上升。

（四）政策因素。适度宽松的货币政策及信贷的扩张给开发商提供了强有力的资金支持，使开发商资金紧张程度降低；另外，存贷款利率的下调，购房首付款的压力减小，使得投资投机型和自住型需求同时扩大。在供给弹性较小甚至有所减少的情况下，需求量的扩大必然就引起了房价的上涨。与此同时，由于担心国内外银行向市场注入的大量流动性资金，加上国内经济形势开始好转，投资者对未来通胀的预期也越发强烈，在金融市场发展缓慢、投资渠道有限的情况下，我国富有阶层资产保值增值的首要选择即是置业买房大量购入固定资产以寻求保值。再者，中央采取了增加税收的措施，其原意本是控制房地产投资过快增长，而实际上却将增加的税费转移到消费者头上，使得房价不跌反而上涨；再加上，十多年前的分税制改革，使得地方事权、财权不对等，财政缺口大，政府就通过把土地高价卖给房地产来弥补财政缺口，进而在一定程度上推动了房价的上涨。

（五）投机因素。在房价刚刚起来，而大量的投机资金还没有进入房地产时，开发商开始自买自卖，通过假按揭来套现。开发商利用假按揭，提前收回成本，变现利润，把风险和包袱悉数丢给银行，自己进退自如，完全占据主动。由于房价估值越高，假按揭从银行套取的资金越多，开发商越倾向于提高价格。这正是房价与房屋成交量同步上升的根本原因。从2008年11月开到2009年6月，国家投放了8万多亿资金，庞大数量的投入带来了一种非常强烈的通货膨胀预期。

为了规避通胀带来的经济损失，在通胀期间，但凡有点经济实力的理性人为了使自己手中的资产保值甚至增值，就会去购买能保值增值的商品。但由于我国投资渠道十分有限，投机客觉得在货币贬值的情况下，房价肯定有获利空间，导致投机客们大量涌入房地产。据武汉房地产业内人士介绍，2009年武汉就来了一批温州“炒房团”，在武昌繁华地段的几个楼盘里，一出手就是半栋楼，并以现金付款，当时以均价4000元/平方米买下，几个月后，房价就开始上涨。在房价肆长的情况下，一些自住型购房者也就恐慌了。担心房价没完没了的涨，越等下去住房成本越高。自住型购房者的这种盲从心态使得他们也进入了房地产。这样三波力量导致前期房价非理性上涨。武汉市房地产市场信息网统计，到2010年3月底，全市商品房成交均价为6321元/平方米，汉口、武昌、汉阳三大中心城区的商品房成交均价分别为9210元/平方米、8508元/平方米、7913元/平方米。而2009年3月的“小阳春”，三大片区中，价格最高的汉口中心区成交均价只有6982元/平方米，价格涨幅惊人。

二、房价上涨产生的危害

第一，房价上涨过快使得居民购房负担过重，抑制了居民的其他消费。2009年武汉市城市居民人均可支配收入18385.02元，比上年增长10.0%，其中，食品支出5109.70元，增长4.7%；房地产投资增幅由一季度的0.5%，升至上半年的23.1%，再到1—11月份增幅达41%。由于预期房价将会继续大幅上升，因此许多家庭会为了积攒首付款和支付月供款，减少在其他方面的消费，住房的需求明显挤出了

工薪阶层的其他消费需求。在金融形势严峻的今天，这无疑削弱了我市刺激内需的政策效果，成为扩大居民消费需求的绊脚石之一。第二，房价上涨过快导致社会财富向富人转移，扩大了贫富差距。居民的财富可以分为三个部分：当期收入、不动产和动产。不动产包括房屋、土地等，动产包括银行存款、家用电器、汽车、衣物、家具等，而房地产在居民的财富中占了很大的比例。中国人拥有个人住房的比例超过了80%，大部分人在房改过程中付了有限的费用之后将公房变成个人所有，还有相当比例的穷人没有自己的住房，或者说居住在比较简陋的房屋里，越富裕的家庭拥有的住宅价格越高，那么高收入家庭的资产总量将迅速增长，加大了低收入者家庭之间的差距。第三，高房价推动下的房地产业容易形成经济泡沫，从而降低社会生产和资源配置效率，威胁金融市场的秩序。在发展中国家，资金属于稀缺资源，再加上经济泡沫的存在，房地产占用了相当大的资金，如2008年武汉市房地产投资占社会固定资产投资的26%，从而无效或低效的使用着稀缺资源，严重扭曲了资源配置，从整体上降低了社会生产效率。

第四，房价的过快增长将影响城乡统筹发展。加快城市化步伐是我市经济结构调整的重要内容之一。房价增长过快，提高了农村剩余劳动力向城镇转移的成本，从而抑制了城市化发展的进程，不利于解决“三农”问题。

第五，房价的过快上涨提高了我市城市整体的运行成本，降低城市的综合竞争力。由于高昂的房价加大了自住房和商务用房的成本，在一定程度上阻碍了优秀人才向大城市的聚集，减少了外资的投入数量，降低了出口产品的竞争力，不利于城市经济的长期发展。

三、缓解房价上涨的政策建议

第一，抑制不合理住房需求，增加住房供应，并实现其模式的多样化。武汉市政府可以通过提高住房贷款利率水平和购房首付款比例，抑制投资性购房，同时制定出引导消费者合理住房需求的政策，调整住房供需结构，加大保障性住房供给。同时政府还应该鼓励住房建设多元化，无论是开发商、住房合作社还是个人，只要其住房开发与建设符合政府的城市发展规划和相关的法律、法规，都应该得到允许和鼓励。

第二，逐步完善住房金融体系，促进总消费增长。居民为了能够购买合适的住房，重储蓄、轻消费成为消费率持续走低的主要原因，在消费不足的环境下，充分发挥住宅价格的财富效应，促进城镇居民的消费，保证经济稳定增长，为使住宅价格带来的财富效应能顺利实现，必须有发达的住房二级市场，只有这样，消费者才可能比较容易地进行住房交易，顺利地实现房屋的价值，进而刺激家庭的消费支出。第三，控制住房抵押贷款风险，防范因投机行为对宏观经济造成的负面影响。同时，房地产商可以通过拓宽融资渠道，实现企业融资方式的多元化来为企业的发展壮大找到强有力的资金支持。参考文献：

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篇2：论文房地产

服务理念：客户的需求就是我们的承诺

服务范围：中域通影视动画广告公司是一所专业制作房地产广告，房地产广告策划，房地产宣传片的公司。我们以优良的制作团队，资深导演，资深策划师，帮助客户打造品牌的房产广告。

一，房地产广告策划：在广泛的调查研究基础上对房地产市场和个案进行分析，以决定广告活动的策略和广告实施计划，力求广告进程合理化和广告效果的最大化。房地产广告策划不仅能够进一步明确开发商的目标市场和产品定位，而且能够细化开发商的营销策略，最大限度地发挥广告活动在市场营销中的作用。

二，房地产广告的类型：1，促销广告。大多数的房地产广告属于此类型，广告的主要目的是传达所销售楼盘的有关信息，吸引客户前来购买。2，形象广告。以树立开发商，楼盘的品牌形象并期望给人留下整体，长久印象为广告目的所在。3，观念广告，以倡导全新生活方式和居住时尚为广告目的。4，公关广告。通过以软性广告的形式出现，如在大众媒介上发布的入伙，联谊通知，各类祝贺辞答谢辞等。

三，房地产广告制作流程：1：提交文稿或脚本

2：报价单

3：客户确认

4：定金付款

5：拍摄前会议

6：拍摄前准备

7：拍摄作业

8：正式剪辑

9-1：影部。9-2：声部

10-1：粗剪。10-2：选曲

11：影音最后整合12：出毛片

13：递交客户审片

14：客户拿出书面修改意见

15：非线系统修改

16：出正式广告片

17：付尾款

18：交广告片

四，房地产三维动画演示（地产漫游展示）：通过实拍，三维动画的表现形式，配合优美的文字，抒情的音乐，少量恰当的解说词，从地理位置，周边环境，建筑格局，配套设施，人文风格等方面多角度，全方位地展示楼盘特点与优势，让人产生向往，进而刺激购买欲望，达到促进楼盘销售的目的，可用于房产会播放，展会，竞标等等大型活动时播放。

五，地产建筑漫游：建筑漫游动画采用动画虚拟数码技术结合电影的表现手法，中域通影视动漫

篇3：房地产政策对房地产价格的影响

目前,中国房地产市场仍然没有停止价格高升的步伐, 仍是政府与社会各界共同关注的焦点问题。由于房价偏高, 中国房地产市场也出现了有效需求不足的现象,很大一部分人购买房产只是作为一种投资。中国的房产的空置率高达26%,大大超过国际警戒线20%,这也是房产价格居高不下的重要原因。

通过政府的宏观调控,房价的上涨幅度有所降低,房屋的空置率也在不断下降。但在房地产的发展中仍然存在一些问题,如商品房价格过高,普通居民买不起房;房地产市场结构不合理,经济适用房、限价普通商品住房等政府调控的低价位的房源占市场供给的总房源比例过少,使低收入消费者买不到价位合理的房子等问题。所以中国的房地产市场仍需政府加大调控力度,提高经济适用房等低价位的房源占市场供给的总房源的比例,避免房价过快地上涨,营造一个健康、 有序的房地产市场。

二、房地产政策对房价的影响

(一)土地调控政策对房地产价格的影响

地价是房价的“龙头”:又是房价的重要组成部分。地价决定房价,房价反过来又会拉动地价的上升。在中国,土地是国家所有的,政府对土地出让一级市场是垄断的,所以土地价格在很大程度上不是在市场中形成的。但政府垄断土地一级市场,可在一定程度上控制土地的供给弹性,避免土地价格的大起大落。

(二)信贷调控政策对房地产价格的影响

从土地储备,到房地产开发、房地产建设,再到房地产购买,每一个环节都离不开银行信贷的支持,金融信贷政策对房地产市场的影响是很大的。针对房地产市场的信贷调控政策可以分为两类:一是直接作用于房地产开发企业的信贷政策,包括调节房地产开发企业自有资金比例和房地产开发贷款利率等政策措施;二是直接作用于住房需求者的金融政策, 包括调节住房按揭贷款首付比例和按揭贷款利率等。

1.利率与房地产市场需求

住宅是家庭最主要的资产,根据测算,住宅价格大约是一个家庭可支配收入的7倍左右,住宅的高昂价格使得家庭必须依靠银行贷款才能购买起住宅,而影响消费者贷款的最主要因素就是贷款利率的高低。

利率对居民的住宅需求和投资需求的影响主要体现在两个方面:(1)当利率降低时,会迫使人们降低储蓄而转向消费或进行其他投资,居民在寻找消费和投资出路时,可能会考虑购买或者扩大住宅的消费或投资。对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民来说,会加快他们购买速度,进而增加对住宅的现实需求;(2)在利率降低时,住宅抵押贷款的利率同时降低,这在实际上降低了居民进行住宅消费或投资的成本,也会刺激居民扩大住宅需求。提高利率必将减少房地产市场的需求,将对房地产市场需求、对房地产市场价格具有极大的抑制作用。而降低利率将会降低居民的月均还款额,减少居民的负担,从而增加对住宅的需求。

2.贷款首付比例与房地产市场需求

2000年以来,银行不断降低房地产市场的首付比例,首付比例的降低,意味着许多家庭可以提前享受到住房需求,未来的房地产需求得以在短期内实现,降低了住房消费或投资的成本,大大刺激了房地产需求的增加。对银行来说,贷款首付比例的降低,一方面繁荣了银行的住房抵押贷款业务,另一方面却也使银行面临的风险不断增加。首付比例的增加,既会提高按揭贷款门槛,降低银行按揭贷款的风险,也会加大投机活动所需的资金周转量,从而有效地抑制房地产市场上的投机活动。

中国当前的房地产市场,政府进行金融政策调控的目的,不应当是限制居民的正常需求,而应该是降低银行的金融风险和减少房地产市场的投机炒作行为。银行的资金大多来自普通老百姓的存款,因此一定要设立按揭贷款首付比例的门槛来保护储户的利益。当前在20%的基础上继续提高首付比例虽然可以进一步降低不良贷款率,也同时会压缩房地产市场的正常消费需求,所以政府的落脚点应该是提高第二套住房贷款的首付比例。

提高房地产开发企业自有资金比例直接影响开发商的资金流转,提高房地产开发贷款利率直接影响开发商的开发成本。它们都会迫使开发商减少资金占用,减少土地囤积和加速住房销售。这类金融政策的调控效果取决于开发商对流动性和资金成本变动的承受能力。如果承受能力弱,则调控效果迅速有效。

由上所述可见,信贷政策的变化是通过需求和供给两个方面对房地产市场发展产生重要影响的。因此,合理利用信贷政策调控房价具有非常重要的意义。

(三)税收调控政策对房地产价格的影响

房地产税收政策实际上是一个综合性政策,在房地产市场的不同环节设置不同的税种,可以起到不同的调控作用。在房地产开发环节征税将增加房地产企业的经营成本;在房地产流转环节征收税将增加住房转让的交易成本;在房地产保有环节征税可使得购房者的房地产保有成本提高。

税收政策对房地产价格的调控可从以下三个方面着手: 一是在房地产开发环节,通过规范相关税费,减轻企业的负担和经营成本,在一定程度上抑制价格飚升;二是通过加大流转环节的税赋,增大炒房成本,压缩获利空间,达到抑制投机炒作的目标;三是改革房地产保有环节的税制,直接或间接地对保有房地产课税,减少利用房地产的收益,在实行以家庭为单位的实名制基础上,对拥有标准内的住房和标准外的住房规定不同的税率。抑制出于投机目的的房地产保有行为,促使房地产价格低落。

当前国内房地产税收体系中主要有“五税”,分别为房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、土地增值税其涵盖了房地产开发交易的所有环节。下图为中国近几年房产税跟房价图示。

下面以2003—2013年的房地产“五税”与商品房价格数据为计算分析依据。采用Eviews(Econometrics Views)经济分析软件进行实证研究。分析房地产税与商品房房价格的关系。一方面,由于各个变量的相互关系呈现出显著的线性变化:另一方面,房地产税收数值比较大,选用对数计量方式效果更具真实性。创建房价与房地产税收的运算方程式为: log(thp)=c0+exlog(htax)。并使用Eviews软件对该方程式相关参数估值.并得出以下公式:

R2=0.95997 R2平均值-o.95552 DW=1.0089 F=215.840 (其中:thp为:房价;thax为:房地产税收)。

从回归方程中,标准误差、P值、等各项指标可以看出, 方程具有较好的拟合性。然而因样本容量小于15,没法确定DW值最大、最小值,具有出现自相关问题的可能性。因此选用B—G高阶系列进行开展自相关检验工作,检验结果表明并不存在自相关问题。因为F、R2两个概率值均在0.1以上。

通过回归方程我们可以看出,htax和thp显示出显著的正相关关系,换句话说,房地产税收与房价关系为正相关,Htax的系数为0.29,这就意味着房地产税收入若上涨l%,国内房价则将上涨0.29%。说明这十几年的中国房地产税收政策的变化,对房价的影响并不是特别明显。

当前中国房地产税收政策的改革变化,对房价影响比较小。无法实现对房价的调控作用。原因在于房地产税收政策分布不合理,其主要分布在土地的买卖、开发等流通环节。

(四)行政手段 ——— (四)行政手段 ——— 限购政策对房地产价格的影响(四)行政手段 ——— 限购政策对房地产价格的影响

1.形成限购预期,催涨暂未限购的二三线城市房价

随着第二批限和第三批限购的城市逐步公布,实际上给购房者形成了限购的预期。购房者感觉到只要城市房价上涨达到限购的标准,就会进入限购。那些目前尚未限购的二三线城市,在不久都将逐步步入限购的行列。

在这种预期下限购变成了催购,限涨自然形成了催涨二三线城市的房价。从1—2月份以来的房价可以发现,二三线城市房价上涨速度最快。因为房价上涨速度过快又变成限购的理由,从未限购变成限购。

对于房地产投资者来说,由于限购,投资者没有资格在大城市购买更多的房产,大城市房价过高,限购后房价下跌的风险加大,大城市已经不适合房地产投资,加之其他的投资途径的缺乏,房地产投资者自然会转到尚未限购的二三线城市炒作,这样也会催涨尚未限购的二三线城市的房价。

2.短期会缩小一二线城市的房价差距

限购使得房地产投资需求大幅度缩减。作为房地产投资者往往手上都持有两套以上的房产,否则就没有办法参与房产炒作,但这恰好属于被限购对象。所以一线城市的限购在短期内会抑制一线城市的房价上涨。由于一线城市需求空间和价格空间的限制和二三线城市价格和需求的上扬,导致更多的开发商争相涌入二三线城市开发。这样短期内会缩小一二线城市的房价差距。

3.长期会使二三线城市房价随着一线城市房价下跌而下跌

从长线来看,在没有需求支撑的情况下,房价上升很难得到支撑,保障性的住房效应会逐步体现。2011年保障性的住房规模将达到1 000万套,保障性住房价格相对便宜,这样会会拉低整体房价水平,给消费者带来房价下降的感觉, 这种感觉会强化房价下跌的预期。保障房的覆盖面的扩大进一步降低了刚性需求。在刚性需求和投资性需求组成的总需求减少、房价下降预期共同作用下,一线城市的房价长期必然下降。

当一线城市和二三线城市的房价差距越来越小时,二三线城市的房价便丧失了投资价值,泡沫越来越严重,投资的资金便会逐渐离场,并且随着房价的上涨,也自然会进入限购城市的名单,长期下降便成为一种必然的趋势。

篇4：论文房地产

摘要：利用我国1999-2014年的时间序列数据，选取房地产税收、房地产投资和房地产价格作为分析变量，构建向量自回归的VAR模型、运用脉冲响应和方差分解方法，就房地产税收、房地产投资和房地产价格之间联动影响进行分析。结果显示：房地产税收在短期内有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向，虽然长期有抑制效果，但是并不显著；房地产投资和房地产价格互为影响，房地产价格对房地产投资影响更大，短期来看两者的影响互为正相关，但是长期关系却出现负相关；另外，房地产投资和房地产价格的趋势在长期内也会影响房地产税收政策的走向。

关键词：房地产税，房地产投资，房地产价格，VAR

中图分类号：F293.3文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2016）06-0025-34收稿日期：2016-05-06

自1998年住房制度改革以来，我国房地产市场得到迅猛发展，并且对促进国民经济增长、扩大内需以及提高人们的居住水平起到了不可替代的作用，但与此同时，我国房地产市场面临着非理性发展，房价持续走高，房地产投资过热，巨大的经济利益将越来越多的社会资源盲目吸引到房地产业之中，造成实体经济空心化和金融风险的增加，高房价远远超出了居民的负担水平，严重挫伤了普通购房者的消费需求，不利于宏观经济的稳定、房地产业的可持续发展和社会的和谐。因此，为了保持房地产市场的平稳发展，利用房地产税成为政府监管和控制房地产市场的手段之一。2015年，十二届全国人大常委会立法规划公布，房地产税法被正式列入其中。但房地产税也逐渐暴露了税费项目繁杂、房地产各环节税费不均、税制体系复杂等多方面的问题。在受到各界的质疑中，房地产税政策能否有效地给房地产投资和房价“降温”，同时三者之间是否存在相互影响，是本文研究的目的和意义所在。

本文利用我国1999-2014年有关时间序列数据，采用VAR模型实证研究房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。

1 文献回顾

首先，关于房地产税对房价的影响，众多学者虽然视角和方法不同，但无论是从理论上还是实证上都已经对其进行过成熟的探讨。Tiebout（1956）的“用脚投票”理论最先从税收资本化和公共服务提供的视角指出，具有消费者和投票者双重身份的理性人根据各地方政府提供的公共产品和税负的组合，来自由选择那些最能满足自己偏好的地方定居。Tiebout的研究为后来的房地产税与房价关系的研究奠定了基础。随后，Oates（1969）通过对美国新泽西州东北部的53个城镇进行调查，发现地方房地产价值与实际房地产税之间负相关，与每年的公共支出正相关。Oates在模型中将房地产价值作为被解释变量，如果居民在选择定居地时确实考虑地方公共服务水平和税率，那么该地的公共服务越好税率越低，就会吸引大量人口流入，从而会引起本地房地产需求增加，进而带动房价上涨。Wood（2006）采用微观模拟模型研究了澳大利亚房地产政策对住宅需求选择的影响，房地产税会影响租房、买房的相对价格，家庭财富，并最终会影响房价。

我国学者也对房地产税和房价的关系进行了研究，主要观点归纳为3类：第一类观点认为，房地产税将促进房价的上涨。杨绍媛、徐晓波（2007）认为我国在现行的税制下，由于购房者需求弹性小，不论从资产收益的角度还是从住房成本的角度看，税收在短期内都会提高房价。第二类观点则是认为，房地产税将抑制房价的上涨。王海勇（2004）按照现代资产定价理论，房地产税收能够降低住宅投资的未来预期增值，从而导致住宅资产价格的下降。况伟大（2012）在住房流量模型的基础上，构建了一个购房者和开发商的住房市场局部均衡模型，考察了完全垄断和完全竞争情形下房地产税与房价之间的关系。结果表明，无论何种市场结构，提高房地产税均导致房价下降；住房市场垄断性越强，房价越高，房地产税对房价影响越大。第三类观点，则是侧重于房地产税对房价的长短期影响。杜雪君、吴次芳等（2008）以我国1988-2006年房地产税和房价的相关数据为基础，通过协整分析、向量自回归、误差修正和Granger因果检验，研究了我国房地产税对房价的短期影响及两者的长期关系。认为我国房地产税和房价长期存在均衡稳定的关系，调高房地产税将促进房价上涨，并且房地产税的长期影响效应要大于短期影响效应。陶萍、张秋燕（2014）利用我国2000-2012年的30个省的房地产税和房价的面板数据，通过平稳性分析、协整检验以及回归分析，发现我国房地产税对房价由正U型影响效应，即短期内房地产税能有效抑制房价的上涨，而长期内房地产税的征收则会带动房价的上涨，而且房地产税对房价的影响具有显著的区域差异。

其次，国内文献关于房地产税影响房地产投资的研究较少，而且大多数文献是从宏观层面进行，分析土地财政对于房地产投资的影响。例如，陈志勇（2011）通过分析省级面板数据，指出土地财政依赖度与房地产业产值占GDP的比重之间存在不显著正向关系。雷根强、钱日帆（2014）通过利用地级市面板数据模型和广义矩阵法，分析了土地财政对房地产投资和房价的影响，结果发现：地方财力的依赖程度对房地产开发投资呈显著的正向影响，但对房价并不显著。

最后，对于房地产投资和房价之间的关系，不少学者进行了研究。段岩燕、田华（2009）认为，房地产开发投资与房地产价格通过供需传导机制相互影响，房地产投资与房地产价格呈正相关关系。牛甲卿（2009）从市政角度出发分析房价指数与房贷和房地产开发投资额之间的关系后，发现房地产投资额与房地产价格存在长期的稳定正向关系。赖一飞、黄芮等（2014）利用VAR模型和协整方程，从房地产调控政策入手，重点研究利率、房地产投资与房地产价格的相互影响效应，结果发现：房地产投资对房价有正向影响，利率对房价有负向影响，并且在长期均衡角度上看房地产投资对房价的影响更大，同时房地产价格对房地产投资也有较大影响。

现有文献为我们研究房地产税和房地产投资与房价间的联动影响提供了有利的借鉴。但是，鲜有文献从全局上把握房地产税、房地产投资和房价之间的关系。另外，大多数文献只是笼统考虑土地财政对于房地产投资的影响，并没有细分到房地产税政策的影响。基于此，本文尝试在现有基础上量化分析房地产税、房地产投资和房价三者之间的联动影响。

2 计量方法与数据

2.1 数据说明

本文选取我国1999-2014年房地产税收（ET）、房地产价格（EP）、房地产投资（EI）相关数据，房地产税收（ET）采用5种直接以房地产为征税对象的税种（房产税、耕地占用税、城镇土地使用税、土地增值税和契税）的税收收入之和；房地产价格（EP）采用商品房平均销售价格数据。所有原始数据均来源于中国统计年鉴、国家统计局官网。同时，为消除时间序列数据存在的量纲问题，文章对实际ET、EP、EI取对数，自然对数形式为LET、LEP、LEI，统计软件为EVIEWS7.2。

2.2 计量模型

建立一个包含房地产税收、房地产投资和房地产价格3个内生变量的VAR 模型，并通过平稳性检验、协整分析、脉冲响应函数分析和方差分解分析对三者之间的关系进行探索。

向量自回归（VAR）模型通常用于多变量时间序列的预测和描述随机扰动对变量系统的动态影响，实质上是考察多个变量之间的动态互动关系，把系统中每一个内生变量作为所有变量滞后项的函数来构造回归模型，最一般的VAR（P）模型如式：

式中，yt是m维内生变量向量；xt是d维外生变量向量；A1，…，Ap和B1，…，Br是待估计参数矩阵，内生变量和外生变量分别有p和r滞后期；为随机扰动项，同期之间可以相关，但不能自相关，不能与模型变量的右边相关。

3 基础型检验分析

3.1 平稳性检验

VAR模型是针对平稳数据建立的，因此在用VAR模型进行估计分析之前，需要考虑到时间序列数据的平稳性。本文采用ADF单位根检验法对房地产税（ET）、房地产投资（EI）和房地产价格（EP）进行平稳性检验。检验结果如表1所示。

从表1看出，原变量序列均存在单位根，是非平稳的，但房地产投资和房地产税收经过二阶差分后是平稳的，房地产价格经过一阶差分后是平稳的，不包含单位根，那么序列LEI、LET是I（2）序列，LEP是I（1），满足协整检验的条件。

3.2 协整检验

首先要确定VAR模型中的最优滞后期值，若滞后期值K过大则会导致模型中的自由度过少，从而不利于模型参数估计的有效性，而K值太小，误差项又会存在严重相关。本文根据AIC和SC最小化的原则进行选取，通过VAR模型最优滞后期的检验，结果如表2所示，可知此VAR模型的最优滞后期为3期。

基于上述单位根检验结果，发现时间序列数据满足协整检验的条件，对这3组数据进行Johansen协整检验，结果如表3所示。

从表3可以发现，在没有协整关系的原假设下，p值的概率是小于0.05，说明存在协整关系。我们可以避免伪回归的现象，同时可知房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间存在长期均衡关系，可以采用三者相关数据构建VAR模型。除此以外，为进一步考察模型的稳定性，估计AR特征多项式的根。从图1中看出所有的根的倒数的模都落在圆内，表示VAR模型平稳。

图1：AR特征根的倒数的模的单位圆表示

4 实证分析

4.1 脉冲响应函数分析

脉冲响应函数刻画了内生变量对误差变化大小的反应，即描述一个标准差大小的冲击对VAR模型中内生变量当期值和未来值的影响，为了分别观测房地产税收、房地产投资和房地产价格比一个标准差大小的随机新量对VAR模型中内生变量的当期值和未来值的影响，本文在VAR的基础上，建立相应时期数为10的脉冲响应函数，其结果如图2所示。

从“对ET的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产税收的一个标准差大小的随机变量的反应不一。首先，房地产投资脉冲响应第1期大约为0.4，在第1期到第7期内则是上下浮动，第7期达到峰值，后期开始持续下降，到23期之后由正向冲击变为负向冲击，说明从长期来看房地产税收的征收有助于抑制房地产投资的过旺，但是效果并不显著，而且近期来看则会促进房地产投资。这有可能主要是因为地方政府为了增加地方财政收入，前期低价供应工业用地盲目吸引工商企业，而且由于受官员任期和政绩压力的影响，在任官员承诺给引进企业税费减免导致前期房地产投资过旺，但下任官员并不受上任影响，从而又通过增加税费来弥补财政支出。其次，房地产价格的脉冲响应第1期也为0.4，之后便持续上涨，直到第7期达到峰值，再之后便持续下降，在大约第22期左右，便有正向响应变为负向响应，说明短期来看房地产税收的征收并不能抑制房价的下跌，长期才会有效果，但是效果也不显著。这有可能是政策的逆向效应，并且政策的执行往往存在时滞情况，在房地产税收税率增加之前，消费者可能会在短期内出现“哄抢”现象，致使房屋供不应求出现房价上涨现象。最后，房地产税收对自身的响应，在第1期几乎没什么影响，后期一直在0-0.3左右浮动，最终又趋于零，说明房地产税收对其自身的冲击所引起的响应在初期比较明显，后期没什么影响。

从“对EI的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产投资的一个标准差大小的随机扰动的反应差异也很大，房地产价格的脉冲响应函数第1期为0，之后便持续上涨，在大约第10期时达到峰值，但是之后便持续下降，在23期之后由正响应变为负响应。这说明房地产投资的增加在近期会促进房价的上涨，但是长远来看却会造成房价的下跌。这主要有可能是持续的高房价在前期吸引大量的资本进入，由于高房价带来的消极影响，压制了普通购房者的需求，从而导致需求萎缩，而与此同时房地产投资带来的房地产市场后期出现了供过于求的情况，所以房价出现下跌；房地产税收对于房地产投资的反应则是比较温和，呈现出先增加后逐渐为零的情况，这说明我国目前还是以投资为主，并且依然落实“房地产业定位为国民经济的支柱产业”的政策，政府政策执行力度不大所致。

从“对EP的反应”的图表中可知，各内生变量对房地产价格的一个标准差大小的随机新量的反应。首先，房地产投资对房地产价格的响应较为强烈，初期为0.25左右，之后便持续下降变为负响应，在第2期之后开始持续上升，并变为正响应，一直到第23期左右又变为负响应。这说明前期的房价上涨，并不会带来房地产投资的过旺，由于受心理预期的影响，投资者需要对一个地区的后期市场行情作出判断才会采取行动，但持续的房价上涨肯定会吸引投资者的不断进入，造成房地产投资过旺。正如以上所述，持续的高房价最终会抑制对房地产的需求，而这种影响又会传递到前期的投资，从长期来看会导致房地产投资下降。其次，房地产税收受到房地产价格一个正向冲击后，在11期内先呈现出平稳的正响应，11期后有逐渐归为零。这说明短期内政府在面对高涨的房价时，会出台相应的房地产税收政策去积极抑制房价的上涨，但是由于目前我国经济处在转型阶段，短期内继续以“投资拉动经济”的格局不会改变，所以如果房地产税在长期内会抑制房价的下跌，必然会影响前期投资者的心理预期，对经济增长反而不利，所以政府的房地产税收政策长期看来对于房价的响应并不积极。

4.2 方差分解分析

利用VAR模型，可以研究模型的动态特征。其主要思想是，把系统中每个内生变量的波动按其成因分解为与各方程新息相关联的若干组成部分，从而了解各新息对模型内生变量的相对重要性。本文利用EVIEWS7.2得出3个变量的VAR跨时为8的方差分解，如表5所示。其中，S.E所对应的列是各个变量的各期预测标准误差，这种误差来源于新息的当期值和未来值，其他几列是关于源自某个特定新息所引起的方差占总体方差的百分比，在第一期，一个变量的所有变动均来自其本身的新息，因此值为100%，通过方差分解：

（1）关于房地产投资的方差分解分析。如表2所示，不考虑房地产投资对自身的变动贡献度，房地产价格和房地产税收的变动不存在对房地产税收的同期影响，但随着时间的推移，房地产价格方差变动的贡献度越来越大，在第8期，全国房地产投资的变化的71%以上来自于房地产价格的变化，这表明房价的变化对房地产投资影响较大，在房价只涨不跌的预期下，房价的上涨势必会刺激更多的房地产投资；而房地产税收对于房地产投资的变动的贡献度则一直不明显。

（2）关于房地产价格的方差分解分析。考察房地产价格波动的原因，分析房地产投资和房地产税收的变动对于房地产价格的重要性，如表5所示，除去房地产价格变动对自身变动贡献的影响，房地产投资的变动影响最为显著，虽然房地产投资的影响在逐步下降，但是在第8期，房地产价格变化的28%以上来自于房地产投资的变化；而房地产税收的变动对于房地产价格的变动并不明显。

（3）关于房地产税收的方差分解分析。从表5可以看出，对于房地产税收的变动受到房地产价格的变动贡献较大，在第8期达到78%以上，房地产投资的变动贡献虽然不及房地产价格的变动，但是对于其房地产税收变动的贡献在第8期也在20%以上。这说明房地产价格和房地产投资的趋势会影响房地产税收政策的走向，如果长期内房地产投资和房地产价格有下降的趋势，对于目前国家依然依靠投资拉动经济增长的格局反而不利，房地产行业更是保增长的关键，在这种背景下，房地产税收的征收并不能有效的调控房地产市场，最终房地产税收对两者响应的力度也会由于执行上的乏力而大大缩减。

5 结论与政策建议

本文采用VAR模型，探讨了房地产税收、房地产投资和房地产价格三者之间的联动影响。在现有文献的基础上，对三者之间进行了实证考察，房地产税收对于抑制房地产投资过旺和房地产价格过热虽然从长期来看有影响，但是效果并不显著，而且在短期内还有促进房地产投资和房地产价格上扬的倾向；房地产投资和房地产价格之间相互影响。而房地产价格对于房地产投资影响更大，说明我国市场上充斥着投机性投资行为。另外，虽然短期来看，无论是房地产投资对于房价的影响，还是房价对房地产投资的影响成正相关，但是两者相互之间的影响长期来看是负相关的，这与我国目前房地产市场出现的高库存情况也基本符合。高额的房价吸引了大量的投资，但是这与消费者实际负担能力严重不匹配，致使房地产需求萎缩，导致大部分城市有价无市，而这种影响又会传递到前期房地产投资，从而出现投资减少。房地产投资和房地产价格会影响房地产税收政策的走向，虽然我国政府在宏观层面常用房地产收对房地产市场进行调控，然而结果并不理想。在此，根据本文研究结论，提出以下建议：

（1）房地产税收对于调控房地产投资和房地产市场起到一定作用，但是作用有限，这其中需要国家加大执行力度，并且单一的财政政策并不能很好地发挥效果，要平稳房地产市场需要国家将行政手段、财政手段和金融手段并行。

（2）房地产投资和房地产价格互为影响，其中房地产价格对房地产投资影响较大。政府有关部门要加强规范房地产市场的投机行为，加大处罚力度，确保房地产市场的平稳运行。

（3）我国要逐步改变依赖投资发展经济的行为，尤其是房地产投资，避免重新回到粗放式发展的老路上去，因此国家需要从“供给侧”改革出发，实现资本、土地和劳动等要素的最优结合，以创新带动发展。

参考文献：

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5.王海勇.房地产税收的一般经济分析.税务与经济.2004.6

6.况伟大.房地产税、市场结构与房价.经济理论与经济管理.2012.1

7.杜雪君 吴次芳等.我国房地产税与房价关系的实证研究.技术经济.2008.9

8.陶萍 张艳秋等.房地产税对房产价格影响效应分析.工程管理学报.2014.28（5）

9.陈志勇.财税体制变迁、“土地财政”与经济增长.财贸经济.2011.12

10.雷根强 钱日帆.土地财政对房地产开发投资与商品房销售价格的影响分析——来自中国地级市面板数据的经验证据.财贸经济.2014.10

11.段岩艳 田华.房地产投资与房地产价格之关系理论与实证研究.生产力研究.2009.2

12.牛甲卿.房价与房贷和房地产投资完成额关系的实证研究.经济师.2009.5

13.赖一飞 黄芮等.利率波动、房地产投资与房地产价格的关联模型.武汉大学学报（工学版）.2014.1

The Linkage Analysis of Real Estate Tax， Real Estate Investment and Real Estate Price

Chen Shuyun，Yang Jiankun，Li Weihua

Abstract：In reference of series domestic statistics from 1999 to 2014，we focused on real estate tax， real estate investment and real estate prices as analysis variables.The author adopted vector autoregression VAR model，impulse response and variance decomposition methods，in order to do research works and seeking linkages between the real estate tax，real estate investment and real estate prices.The results showed that there exists short-term tendency showing that the real estate tax create positive effects for real estate investment and real estate prices.Although the inhibitory effects in long-term view，the general impact can be said next to nothing.The real estate investment and real estate prices affect each other，and the real estate price create greater impact on real estate investment.In short-term view， the two factors have mutual positive correlation，however there exist negative correlation of them from the long-term view.In addition，both of the real estate investment and real estate prices will create influence on the social situation of real estate tax policy in long-term view.Several recommendations were composed in this paper based on aforesaid aspects.

Keywords：Real estate taxes，Investment in real estate，Real estate price，VAR

篇5：论文房地产

自1996年成立至今，龙光地产已在中国住宅物业市场领域深耕整整17年，并一直保持着行业领先发展商的位置。通过10多年的发展，龙光地产已形成了涵盖土地拓展、规划设计、物资采购、工程建设、营销策划、物业管理等上下游环节在内的房地产开发全流程产业链。龙光地产成长为以“快速流转”为核心竞争力、拥有较强成本控制能力、成熟的水景大盘操作能力的生力军。

截至2013年10月31日，龙光地产在中国经济发达地区及新兴地区，包括广东广西两省、成渝经济区及海南省在内的11个城市中拥有70个处于不同发展阶段的项目，规模囊括五大住宅产品系、三大商业产品系、五大业态板块。覆盖人群也由刚性需求的首次置业人士延伸到包括居住、投资、养生、度假等多样复合向性的各类置业人群。

让土地成本更有竞争力，龙光地产透过完善的发展策略规划、遵照谨慎的项目选择程序、以及主要透过参与政府公开招标及挂牌出让土地程序收购土地供旗下项目之用，从而建立具竞争力价格的土地储备，有效保证了高增长及高毛利润的经营业绩。

让建筑与开发一体化，龙光地产已开发一套涵盖整个物业发展流程而有效的成本控制系统，从项目设计初期的准确成本预测，到整个项目设计流程中对成本执行情况、市场发展及成本控制反馈，都做到严格管控，配合龙光地产自身的中央采购管理，利用自身的物业发展管理能力，透过协同效应使其能有效控制及管理项目发展流程中每个工序的成本。

让成本控制更具效能，龙光地产凭借优良的开发模式、较低的土地成本与完善的成本控制体系，2010至2013年，龙光地产连续4年核心利润率保持在15%以上，充分通过发挥本身建造项目的能力将核心效能最大化，保证了稳健的企业持续性发展。

篇6：房地产公司房地产销售管理办法

为确保公司投入的资金能够尽快回收以及实现预计的利润，圆满完成销售工作，特制定本办法。

房地产销售一般分为销售准备阶段和销售实施阶段。销售准备阶段

一、项目合法的审批资料准备

1、未竣工房地产项目销售

未竣工房地产项目进入市场销售需要符合预售条件。商品房预售条件及预售许可证的办理程序，按照《城市房地产开发经营管理条例》和《城市商品房预售管理办法》的有关规定执行。一般需要准备以下资料：

（1）房地产开发企业资质证书和企业法人营业执照。

（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。

（3）建设用地规划许可证。

（4）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（5）属于房屋开发项目的，已投入资金占项目总投资达到25%的证明。

2、竣工房地产项目销售

办理竣工房地产项目销售许可证需要准备以下资料：

（1）房地产开发企业资质证书和企业法人营业执照。

（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件。

（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证。

（4）已通过竣工验收。

（5）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期。

（6）物业管理方案已经落实。

二、选择房地产销售形式

1、自行销售。公司对项目自行销售一般包括：

（1）确定销售人员数量：首先根据项目销售量、销售目标、广告投放等因素决定人数，然后根据销售动态情况进行动态调整。

（2）确定销售人员素质：招聘销售人员要求具有：

①良好的个人形象。

②基本的专业素质和沟通能力。

③确定培训内容。

④确定培训方式。

2、委托销售代理。房地产销售代理公司必须具有承担该业务的合法资格，并与公司签署正式委托销售合同。

（1）代理公司及其职员的业务素质。

①有良好的职业道德：对外代表公司利益，保守公司秘密。②代理公司可投入市场营销工作的资源。包括人员、经验、销售网络。

③代理公司过往业绩。主要看其代理其他项目的成功率和每一个项目的平均销售周期。

（2）签定销售代理合同：

①写明代理权的时间：由公司确定项目销售周期，销售代理应在规定时间内完成销售。

②代理保证金：代理公司在接受销售委托时应交纳预计代理费5%的保证金，如果在销售过程中发生有损公司利益的情况，或没有按照公司计划完成销售任务，则扣留保证金。

③代理费比例。根据不同销售任务、委托内容按照总收入的1%—2%支付。

④代理费支付。销售任务达到30%时，按照回款数支付代理费的50%；销售任务完成50%时，按照回款数支付代理费的70%；销售任务达到80%时，按照回款数支付代理费的85%；余款销售任务完成是一次付清。

三、销售现场准备

1、售楼处。

2、看楼通道。

3、样板房。

4、施工环境。

5、模型。

6、广告牌等。

四、制定销售价格。

五、制定、印刷楼书、单张等楼盘宣传资料。