房地产消费管理论文

摘要：本研究报告是基于4Ps理论基础，对河北省房地产顾客消费意愿的影响因素进行研究，旨在为提高河北省房地产营销量提供有价值的参考。本文在基于4Ps理论基础上，对房地产营销方面的研究文献进行了回顾。根据文献回顾的结果，本文从“营销价格、营销产品、促销方式、营销渠道、营销人员、消费者经济收入水平”与“河北省房地产顾客消费意愿”之间构建了研究假设。下面是小编精心推荐的《房地产消费管理论文(精选3篇)》，希望对大家有所帮助。

房地产消费管理论文 篇1：

常州市住房消费影响因素实证研究

摘要:本文立足常州,在大量数据收集基础上建立数理模型,运用岭回归的方法,实证分析常州地区房地产消费影响因素对居民住房消费支出影响关联度,为增强居民住房消费,促进地方经济发展提供决策参考依据。

关键词:住房消费 影响因素 岭回归 政策建议

一、引言

改革开放以来,中国经济快速发展,房地产业也逐步成为国民经济的主导产业。其中住宅是我国房地产开发投资的主体,投资持续快速增长,占比不断提高。地方经济中,房地产业也成为非常重要的产业,它的兴衰直接影响着一个地方经济运转的好坏。然而,近几年来房地产业出现投资过度、房价非理性上涨等问题。为引导房地产市场重新回到健康、理性的发展轨道上来,我国政府近年来综合运用土地政策、金融政策、税收政策、行政管制等手段。做为二线城市的常州市,地处长江三角洲,毗邻上海、苏州这样的经济大户,经济运转良好,城市发展迅速。对常州市住房消费支出影响因素的研究,有一定的代表意义,探寻促进房地产业健康发展的政策,对其他城市也有积极的参考价值。

二、文献综述

关于房地产消费影响因素的问题,国内外学者已做了大量的研究,涉及的角度也很多。

(一)国外代表性研究

Benson等人(1999)研究了加拿大和美国间汇率变化对房地产价格指数的影响。研究发现,在1984-1994年期间,汇率上涨了10%,而柏林汉姆的房地产价格指数则上升了7.7%。

Lu和So(1999)研究发现,出租和自住两个市场是相关的,投资者可以通过一个市场的价格信息推测另一个市场可能的变化。

Francois和Sven(2003)以英格兰和威尔士1959-2002年的数据为样本,分析在商业周期中居民收入、房地产价格、以及住房交易的关系,并用计量经济模型证明了住房需求的波动是房地产交易关键驱动因素。(居民收入、房产价格)

Drtalo一Mange(2002)认为,住房消费主要受住房本身的特征、住房价格以及消费者收入的影响。

美国的丹尼斯·迪帕斯奎尔和威廉·C·惠顿著的《城市经济学与房地产市场》一书对城市地租和房地产价格等方面作了深入研究,书中指出住宅的需求与住宅价格、区位关联密切,住宅价格受土地租金等的影响。

(二)国内代表性研究

陈薇薇(2005)认为:影响商品房价格的主要因素包括国家的宏观政策、区域位置、市场的供求结构、商品房本身的硬条件和软条件。

吴群、高慧琼(2006)经研究发现:供求关系是房价关系变化的主要因素和决定因素,房地产价格形成主要遵循非价值价格理论,生产成本只是房地产价格的构成要素,对房地产价格的作用是有限的。

温海珍、贾生华(2006)从住宅特征变量包括建筑面积、住宅年龄、朝向、装修程度、所在楼层、有无车位、自然环境、小区环境、物业管理、生活配套、教育配套、邻近大学、中心商务区的距离、交通条件、时间因素等研究。

宋勃、高波(2007)研究发现,短期而言,房地产价格上涨吸引了外资的流入;长期来说,外资的流入推动了我国住房价格的上涨。

肖建月(2005)提出了影响房地产价格的10个因素:供需因素、物理因素、环境因素、政策因素、经济因素、人口因素、社会因素、心理因素、国际因素和不可预见因素。

鲍丽香(2005)认为:房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素,其中一般因素主要指宏观因素,区域因素包括交通、商圈、环境等,个别因素与房屋的质量、设计有关。

三、住房消费影响因素及基本关系

总结国内外相关文献,住房消费影响因素可以分为的主体因素、客体因素和环境因素三大类。主体因素是指消费者本身的影响因素,包括消费者收入、储蓄、教育文化、偏好等等。客体因素是指住房本身的特征(通常是住房的区位条件、环境条件以及住房质量等);环境因素是指政策、经济、自然等其他较大范围内的影响,如:经济形势、住房政策、当地自然条件等。并可以基本得出三者间的关系如下图1所示:

四、常州市住房消费影响因素的实证研究

为了能对影响住房消费的因素与住房最终消费结果进行一个定量化的研究,本文拟通过居民人均可支配收入、人均储蓄额、恩格尔系数、家庭结构、家庭负担来描述主体因素;拟通过住房价格、住房供应面积、人均居住面积来描述客体因素;拟通过二手房市场发育程度、住房租售比、贷款利率来描述环境因素。并计划用常州市统计年鉴取得的有关历史期连续几年的经济指标作为研究数据来建立住房消费支出的数理模型。

上述各指标的数据界定情况如下:

(1)居民人均可支配收入(X1):是居民平均每人每年的可支配收入。

(2)恩格尔系数(X2):是食品支出总额占个人消费支出总额的比重。

(3)人均储蓄额(X3):是平均每人每年储蓄额。

(4)住房价格(X4):依据当年平均住房价格来计算。

(5)家庭结构(X5):本研究用历年常州市城镇居民家庭中的人口数来描述。

(6)家庭负担(X6):本研究用居民家庭中平均每一就业者所负担的人数来表示,

(7)人均居住面积(X7):用常州市历年的人均居住面积来表示。

(8)二手房发育程度(X8):用各年存量房销售与增量房销售比来表示。

(9)住房租售比(X9):本研究以当年住房销售每平米平均价格与每平米年租金之比来表示。

(10)贷款利率(X10):本研究以个人住房公积金贷款利率来表示,由于可能在某年度内有多次调息现象,就以当年度的贷款利率的一个加权平均数来代替,并所有的贷款利率以5年以上的利率为标准。

(11)住房供应面积(X11):本研究住房供应面积包括住房一级市场和住房二级市场所提供的住房供应面积之和。

(12)住房消费支出(Y):是居民人均住房消费支出来。

将上述因素和居民人均住房消费支出建立多元线性回归模型。模型表达式为:

y=a+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+β6X6+β7X7+β8X8+β9X9+β10X10+β11X11+u

其中,y为居民住房消费支出,Xi为某个影响因素,a、β为待估计参数,u为随机误差项。为了消除价格指数变动对数据的影响,保证数据的可比性,对模型中的数据事先进行价格指数的剔除。具体处理情况本文略去。在回归之前,先对11个自变量和1个因变量作简单相关分析,结果如下表1。从中可以看出,在显著性水平条件下,11个自变量和住房消费支出之间都存在一定的相关性,只是某些变量与住房消费支出之间的相关性很小,并且人均可支配收入与人均储蓄额、住房价格与家庭结构等两两自变量间也存在高度相关性,可以推测变量间存在多重共线性问题。说明不能运用普通的最小二乘法等回归方法进行回归处理。为了保证数据分析的准确性和科学性,本研究选用岭回归分析方法。

岭回归是一种常用的处理多重共线性问题的回归方法,是在自变量信息矩阵的主对角线元素上人为地加入一个非负因子k,从而使回归系数的估计稍有偏差、而估计的稳定性却可能明显提高的一种回归分析方法,它是最小二乘法的一种补充,岭回归可以修复病态矩阵,达到较好的效果。运用DPS软件程序,做收入增长率等10个自变量与居民消费支出岭回归,得到不同岭参数下各自变量的岭回归系数,见下表2:

从上图2可以知道 的取值范围为0~0.2,使所有的回归系数的估计值都能达到相对稳定。因此,选择K=0.2,计算此时的岭回归估计结果为:复决定系数R2=0.9609,模型整体拟合效果不错,此时标准化岭回归方程是:

Y=-286.4219+0.0002X1-0.0002X2+3.5249X3-0.0010X4-0.0118X5-128.8687X6+91.7791X7+9.8565X8-239.2260X9+8345.2464X10+60.5420X11

从模型的回归系数可以看出,影响常州市居民住房消费支出的因素可以分为两类:一类正影响有:居民人均可支配收入、人均储蓄额、人均居住面积、二手房市场发育程度、贷款利率、住房供应面积;一类负影响有:恩格尔系数、住房价格、家庭负担、住房租售比。由于岭回归的回归系数是标准化的,其值大小具有可比性,而且回归系数的大小可以直接反应影响程度的大小。因此可以推出各影响因素对常州市居民住房消费支出的影响顺序为:贷款利率>住房租售比>家庭负担>人均居住面积>住房供应面积>二手房市场发育程度>人均储蓄额>>家庭结构>住房价格>居民人均可支配收入。

五、结论及政策建议

从以上定量的分析可以发现,在理论上很重要的影响因素在实证中并没有得到很明显体现,尤其是居民人均可支配收入和恩格尔系数等,这充分说明相对于一般品消费住房消费具有特殊性和复杂性。

(一)努力提高居民收入水平,增加有效住房需求

虽然居民可支配收入对住房支出消费的影响不是最强因素,但是实证分析证明人均收入水平的提高,会有力地促成实际住房消费。恩格尔系数也是影响居民住房消费的重要因素,恩格尔系数虽然反映了居民家庭消费水平和消费结构,但是归根结底起来,还是与收入密切相关。因此,提高居民收入水平,特别是提高中低收入阶层的收入水平,增加有效住房需求,是促进常州市城镇居民住房消费的重要途径。

(二)完善住房市场发育程度,提高存量房消费

二手房发育程度是通过存量房交易与新增房交易之比表示的,实证分析表明二手房发育程度与住房消费成正向关系,说明完善住房市场发育程度,有利于提高居民住房消费支出。住房供应结构是指在住房按参与流通的时序分为住房一级市场和住房二级市场情况下,两种市场住房在整体房源中所占比例结构。积极启动和培育住房二级市场,提高存量房交易是进一步深化常州市住房制度改革的重要内容,也是扩大居民住房消费需求,改善居民住房条件,发展和繁荣房地产市场,加快住房建设的有效途径。

(三)培育居民梯度消费观念,优化住房消费结构

住房租售比与住房消费支出之间存在负影响关系。租房市场价格越高,住房实际消费支出越多。培育居民良好的住房消费观念,不同收入群体的住房消费层次化发展,依照收入水平不同分别形成租房居住、购置二手房居住和购置新房居住几种层次,等到收入提高后再向更好的条件改善的一种梯度化消费结构。

(四)完善住房金融体系,降低住房贷款门槛

住房贷款利率对住房消费支出的影响最高,说明相关金融政策对住房消费的影响最为明显。完善的住房金融体系是保证居民形成有效住房需求的有力保障,特别是解决中低收入家庭的住房问题,更是离不开政府直接或间接的支持。大力实施鼓励居民购房的优惠政策,对不同收入的家庭,实行不同的贷款利率,切实提高居民住房消费能力。

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[9] 常州市统计年签,2003-2008

(作者单位:常州工学院)

作者：刘雪妮 彭伏期 姚富贵

房地产消费管理论文 篇2：

基于4Ps理论的河北省房地产顾客消费意愿的影响因素研究

摘 要：本研究报告是基于4Ps理论基础，对河北省房地产顾客消费意愿的影响因素进行研究，旨在为提高河北省房地产营销量提供有价值的参考。本文在基于4Ps理论基础上，对房地产营销方面的研究文献进行了回顾。根据文献回顾的结果，本文从“营销价格、营销产品、促销方式、营销渠道、营销人员、消费者经济收入水平”与“河北省房地产顾客消费意愿”之间构建了研究假设。本文研究方法以定量为主、定性访谈为辅。根据里克特量表的形式自主编制了调查问卷，通过电子邮件发放给随机抽取的600人，回收有效586份；同时随机抽取五家房地产企业的营销管理者进行访谈。最后用数据统计分析软件对调查问卷数据进行描述性分析，同时总结访谈结果。研究得出：“营销价格、营销产品、促销方式、营销人员、消费者经济收入水平”与“河北省房地产顾客消费意愿”之间的研究假设为真，“营销渠道”与“河北省房地产顾客消费意愿” 之间的研究假设为假。故此，建议从“营销价格、营销产品、营销人员、促销方式、消费者经济收入水平”方面制定河北省房地产营销策略。

关键词：顾客消费意愿；房地产；影响因素

1 概述

随着中国经济体制的改革和住房产权制度的深入，中国房地产行业逐渐成为中国国民经济的支柱型产业，并成为中国经济新的增长点。中国房地产行业在改善民生、提高城市化水平、促进国民经济发展方面发挥重要的作用。虽然目前中国的房地产行业整体呈现健康向上的发展趋势，但是受到中国政府政策的影响，各个地方的房地产行业都面临调整与转型的压力。在此情况下，如何调整房地产行业的营销战略，提高房地产企业的市场竞争力，则成为中国房地产企业能否实现企业价值的关键所在。在中国政府推出以打击“投资性购房”为主目的，以“限购、限贷”为核心的“国五条”政策 ，以保证中国房地产行业持续健康的发展。总之，在全球经济发展不确定的背景下，中国政府为了保证中国房地产行业的持续稳定的发展，中国政府陆续出台诸多调控政策，对中国房地产市场进行全方位的调控。目前中国的房地产市场竞争逐渐激烈，房地产消费者市场趋于成熟。

2 文献综述

菲利普.科特勒详述了“全面营销观念”，他认为营销贯穿于企业经营活动的各个方面，即企业整个营销活动都要以顾客满意为中心。无论是整合关系营销和整合营销，还是内部营销和社会责任营销等，都必须从消费者角度出发。他认为营销对象不仅仅是产品和纯粹性服务，而还应该包括财产权、商品、组织、人物、事件、服务、地点、体验、信息和观念等十类。他认为市场营销的主体既包括企业或营销部门，也应该包括非营利组织。4Ps营销理论是美国密歇根大学教授罗姆.麦卡锡首先创建的经典营销理论。此理论的特点是“把负责的营销内涵简便化，便于记忆和传播”。其主要理论内容包括：产品（Product）：指企业根据自身生产和产品的特点，有目的和有意识的为消费者和市场提供一定的产品和服务。价格（Price）：指企业根据市场供求关系和价格规律来制定产品营销价格及进行价格的调整等。促销（Promotion）：是指企业为了实现营销目的，而采取的刺激消费者消费的手段，常见促销手段的主要有人员推广、宣传广告、商业公关等。渠道（Place）：也被称为“分销策略”，指企业在相对直接面对消费者的机会不多的情况下，企业通过采用多种的途径或媒体的方式，把企业产品信息传达给消费者，以实现产品在企业与消费者之间的交换。

陈龙乾（2009），蒋子艺（2012）都在研究文献中认为有效实行房地产营销价格降低的途径就是控制房地产成本投入，实行有效的房地产营销价格策略中，需要在房地产营销过程中降低中间过程和边际收益低的投入，降低房地产营销中介的利润转移，加强项目技术管理和新科技材料的研发应用。在同等房地产交易价格的水平下，提升房地产产品的性价比，可促进消费者购买量和房地产营销量的提高。陈龙乾（2009），曾春水（2011），卓红（2012）都认为房地产营销产品的地理位置特性、户型设计或产品类型、设计形式或外形特点、质量、式样、装饰、品牌、特色、属性；消费者所能够获得的增值服务和利益；消费者所能购买的房地产可能会最终实现的全部附加利益的转换等都影响到房地产营销量。杨莉（2010），指出如果房地产企业具有良好的社会形象，则所营销的房地产产品就越容易获得顾客的认同，从而容易增加顾客的购买意愿，诚信促销是房地产企业长期发展的立足根本。吴异华（2009），程明书（2013）研究指出，目前房地产企业普遍采取自己直接营销的形式，其优点是销售渠道最短和营过程控制最为有效。房地产企业通过中间人的形式进行委托代理营销，可以最大限度地把握市场机会，充分发挥营销企业的特长，也可以让房地产企业把更多的时间和精力投入到房地产开发中去。综合上述不同研究者的观点本研究报告就假设“房地产营销价格、营销产品、促销方式、营销渠道、营销人员、消费者经济收入水平”与“河北省房地产顾客消费意愿”之间存在显著性相关，同时就上述研究假设进行验证。

3 研究方法与设计

研究方法的合理设计是进行项目研究所遵循的一定程序或规范，通过这个设计好的程序，研究者可以获得所需要的信息，并能够得出有效研究结论。在访谈对象的选择中，本研究报告选取的是消费者的对立方，即房地产企业的营销管理层，这样可以更为全面的分析房地产顾客的消费意愿。本研究报告研究河北省房地产顾客消费意愿情况，这里的房地产营销产品都是房地产企业新开发的新房，不包括第二手交易房在内，所以本研究报告的调查问卷的研究总体设计就是河北省房地产营销过程中的房地产企业消费者；访谈对象就是房地产企业的营销管理层。

本研究报告的研究样本是通过随机的方式抽取的，这样可以最大限度的保证研究样本的代表性。本研究报告的调查问卷计划抽取样本总数是600份，这样以提高研究结果的准确性。在访谈部分则主要抽取在河北省比较有影响力的五家房地产企業的高级管理者。

本研究者运用在河北省房地产营销工作实际中的人际关系网络，在河北的11个地级以上的城市，让从事房地产营销的同事、朋友或亲戚等通过电子邮件的形式帮忙代为发放和回收。其中在“石家庄市”随机发放82份；在“邯郸市”随机发放75份；在“邢台市”随机发放59份；在“保定市”随机发放97份；在“张家口市”随机发放39份；在“承德市”随机发放31份；在“唐山市”随机发放62份；在“秦皇岛市”随机发放25份；在“沧州市”随机发放61份；在“廊坊市”随机发放33份；在“衡水市”随机发放36份；同时告知了他们调查问卷回收的最后截止时间。同时随机抽取五家不同的房地产企业的高级管理者进行访谈，为了保护被访谈对象的隐私权，分别用“被访谈A、被访谈B、被访谈C、被访谈D、被访谈E”表示。

在数据统计分析方法上面，主要采用描述性分析为主。对于研究对象则主要采用图表的形式进行描述，对于研究变量则是通过数据统计的“平均值、标准差”，数据分布的“偏度、峰度”的方式进行描述。其中“平均值”反映了研究对象的普遍回答态度趋势，“标准差”则反映了研究对象的回答意见的聚散状况，“偏度”则是反映了研究对象回答态度的侧重方向，“峰度”则是反映了研究对象的回答态度的集中情况。

4 研究结果分析

本研究报告以河北省房地产营销过程中的河北省房地产企业的消费者为研究对象，通过发放调查问卷的方式进行研究。在本研究报告的调查问卷经过初步的预先检验，达到研究设计的标准要求以后进行了正式发放。在正式发放过程中，没有把参与过3次预先检验的人员列入研究对象的范围，这样避免了他们重复参与调查问卷的数据收集。本研究报告的调查问卷在正式发放过程中总共发放了600份，在调查问卷回收完毕后，首先把那些回答题目不完整，存在重复答题或是一问多答及漏答的调查问卷作为无效问卷予以排除，只保留符合要求的调查问卷进行研究。最后统计得出成功回收的符合要求的合格调查问卷为586份，排除14份不合格调查问卷（5份没有回收、3份存在多重答案、5份回答不完整、1份回收不完整），回收合格率为97.7%，完全符合研究设计的要求，调查问卷的数据可以予以采用和进行分析。数据分析获得的关于“房地产营销价格、营销产品、促销方式、营销渠道、营销人员、消费者经济收入水平”的Cronbach α系数值分别是：“0.673、0.695、0.815、0.729、0.701、0.882”。根据Cronbach α系数值的判断标准可以知道，上述数值都大于参照的最低标准数值0.6，可以认为有效，本研究报告设计的调查问卷数据可采用。

效度是指测量工具或调查问卷对于研究对象的测量准确性的程度。效度测量一般分为：内容效度、准则效度与结构效度三种形式。由于本研究报告的调查问卷题目基本取自研究文献，根据本研究报告的研究问题，本研究报告采用结构效度测量方式，即首先把调查问卷的不同题目视为一个变量，而后对不同的题目进行因子分析，通过提取显著因子的方式，得出不同调查问卷题目的因子载荷数值，最后判断这些因子载荷数值是否符合研究理论要求，以此得出调查问卷的结构效度是否符合设计要求。在本研究报告的研究变量相互独立性测量方面，本研究报告采用判别效度分析的方法，首先运用最大方差法对调查问卷的研究数据进行正交旋转，而后对得出的旋转矩阵进行分析，通过旋转矩阵的分析，得出调查问卷判别效度是否符合研究设计的要求。故此，本研究报告的结构效度测量具体分为：辅合效度和判别效度两种类型的测量，本研究报告将从不同的角度进行测量分析。本研究报告运用主成份分析的方法，首先提取调查问卷的因子进行因子分析，最后得出因子载荷数值最高的是0.931，最低的是0.649。如果调查问卷的辅合效度测量的因子载荷数值高于0.5，就可以认为调查问卷的辅合效度设计符合设计要求，即表示调查问卷的题目设计与研究变量之间的关联性较好，调查问卷的满足效度符合要求。本研究报告运用最大方法差的方式对调查问卷的研究数据进行正交旋转，获得旋转矩阵，通过旋转矩阵的方式，调查问卷的研究数据被划分为相互独立的六个成份，其中每个成份对应一个独立研究变量。本研究报告的调查问卷数据经过旋转矩阵后获得的独立成份数值在0.649～0.916之间，都大于0.5，所以可以得出本研究报告调查问卷的判别效度也满足研究设计的要求。

常量、营销渠道与消费意愿之间的P值（Sig）分别为0.391和0.115，说明常量、营销渠道与消费意愿之间不存在显著关联（显著区间0.05），自变量与因变量之间的P值（Sig）均为0.000，说明它们与消费意愿之间都存在显著关联。多元回归线性方程式为：消费意愿=-0.253营销价格+0.238营销产品+0.339营销人员+0.251促销方式+0.287经济收入。由此可知研究假设的五个自变量与因变量之间都存在显著性正向相关的关系。在访谈中，不同访谈对象，也从不同角度论述与上述内容基本一致的观点。

5 研究结论与建议

5.1 研究结果

通过研究得出假设H1成立，即“营销价格”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性负相关。在访谈过程中，被访谈对象A、C、E也都认为房地产的营销价格是影响顾客消费意愿的。这表示，通过调节房地产营销价格的方式是可以左右房地产顾客消费意愿的，所以房地产企业应该注重房地产营销价格的调整。假设H2成立，即“营销产品”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象A、B、C、D、E都表示房地產产品本身影响着顾客消费意愿。这表示，通过开发合适的房地产产品类型是可以促进房地产顾客消费意愿的发生，所以房地产企业应该注重房地产产品类型开发水平的提高。假设H3成立，即“营销人员”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象A、B、C也都认为营销人员影响着房地产顾客消费意愿。这表示，通过提高房地产营销人员的服务质量和水平是可以促进房地产顾客消费意愿提高的，所以房地产企业应该注重房地产营销人员整体水平的提高。假设H4成立，即“促销方式”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象B、D、E表示，通过采取多样化的房地产促销方式是可以提高房地产顾客消费意愿的。所以房地产企业应该注重房地产促销方式的多样化。假设H5是不成立的，即“营销渠道”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内不存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象C、D都认为房地产企业的营销渠道影响着顾客消费意愿的发生。但是，数据分析部分的研究结果跟前面文献资料总结的观点明显不一致。造成这样的研究结果的原因也许是因为文献部分的研究者仅仅停留在较浅层次的分析，并没有进行更为深入的研究或是调查问卷的研究范围比较狭窄，导致了数据分析结果比较片面。根据目前的研究结果，可以得出，通过多样化的房地产营销渠道的方式未必一定提高房地产顾客消费意愿的，所以房地产企业应该在房地产营销渠道的开拓方面保持谨慎。假设H6成立，即“消费者经济收入水平”与“房地产顾客消费意愿”之间在置信区间（0.05）内存在显著性正相关。在访谈过程中，被访谈对象A、D、E都认为不同的消费经济收入水平的差异明显影响着顾客消费意愿的发生。这表示，通过准确的消费者群体细分和定位是可以提高房地产顾客消费意愿和营销量的，所以房地产企业应该注重房地产消费者群体经济收入水平的定位。

5.2 研究建议

5.2.1 根据政策调控，实行弹性价格

中国政府对于房地产市场的政策干预性一直比较强，在中国政府政策的干预性下，中国房地产行业就会体现出非自由市场经济的规律，如果完全按照纯自由市场经济规律来应对，则会给中国房地产企业造成无可估量的损失，所以这就需要中国的房地产企业在营销过程中，随时掌握中国政府政策调控趋势，及时和灵活的调整房地产营销价格，在实现放大企业最大利润的基础上，实行弹性价格营销。

5.2.2 提高开发水平，产品类型多样化

房地产地理位置的优劣性，房地产产品在整合属性和布局结构等方面能够最大限度的满足消费者需求的程度，房地产产品在市场上以质量、式样、装饰、品牌、特色等形式所表现出来的产品属性等都影响着消费者购买意愿。这就需要房地产企业提高房地产产品的开发水平，让房地产产品类型多样化，以满足不同消费者的需求。

5.2.3 加强人员培训，完善售后服务

房地产作为特殊的商品，具有价值高、消费周期长、固定性强的特点，这就需要中国房地产企业在营销的过程中，注意提高营销人员的服务质量和服务水平，做到与消费者良好的沟通，让消费者提高对企业的信任度，增加消费者的消费信心，完善售后服务，让消费者买着放心、住着舒心。这就需要房地产企业加强营销人员的专业性培训，提高营销人员的综合素质，构建完善的售后服务体系。这样，房地产企业就可以更好实现房地产营销量的增加。

5.2.4 多元化促销，“新理念”促销

在中国房地产行业竞争越来越激烈的市场情况下，如何让消费者更多的关注自己的房地产产品，并对自己的房地产产品产生兴趣，进而产生购买欲望，这成为目前许多房地产企业在房地产产品开发和促销过程中面对的问题。许多房地产通过限量打折优惠或赠送其它服务的方式促使消费者购买自己的房地产产品，一些房地产企业则是充分挖掘目前流行的文化元素，推出诸如“绿色、环保、节能”等新理念，进行房地产的促销。这些迎合社会发展趋势，具有时尚特点的促销手段，可以较好的吸引顾客加入到购房大军中来，所以中国房地产企业应该充分挖掘各类内在或外在的文化因素，进行房地产产品的促销，以最终实现房地产营销量的提高。

5.2.5 渠道立体化，渠道多样化

营销渠道的立体化和多样化，不但可以实现房地产全方位的宣传，而且还能提高消费者购买房地产的便利性，同时给房地产企业提供更多营销的机会。营销渠道的构建是否可以涉及到目标消费者群体，是否可以让目标消费者能够充分认识到房地产产品的优越性和价值性等都直接决定着房地产营销量的高低。在目前网络系统日益发达的时代，构建适当的网络营销渠道，实行在线网上营销，这不但可以节约成本投入，而且还能让顾客增加对代售产品的认识程度，同时提高营销效率。减少房地产营销渠道的中间环节，构建“扁平宽广型”的营销渠道，这不但可以降低房地产企业的营销成本，而且还可以给消费者更多的过渡价值，从而最大限度的实现房地产营销量的提高。

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作者：边相屹 林正杰

房地产消费管理论文 篇3：

中国房地产低碳消费公共策略研究

摘要：房地产低碳消费模式是房地产低碳经济的重要环节之一，也是低碳消费的主要组成部分。论文阐述并界定了房地产低碳消费的定义，在此基础上，分析了我国房地产低碳消费的制约因素，提出了我国房地产低碳消费的基本公共策略。

关键词：房地产 低碳消费 制约因素 公共策略

一、引言

房地产低碳消费，是指房地产消费者在住房选择过程中应该牢牢树立低碳消费意识，将减少能源消耗、降低污染物排放、提高资源使用效率贯穿于住房消费的全过程，以降低房地产消费的碳排放，缓解全球气候变暖问题，实现人与自然的和谐可持续发展。可以说，发展房地产低碳消费，对拉动上游绿色生产、推动下游绿色消费，实现国家整体低碳经济发展目标具有重要意义。

二、我国房地产低碳消费发展的制约因素

（一）消费者层面

一是低碳意识薄弱。由于普通居民缺少对气候变暖的形式与危害的了解，目前，我国居民的低碳消费意识还比较薄弱，没有养成良好的生活方式，居民在消费过程中普遍缺乏低碳消费行为。二是消费水平制约。消费者消费水平是影响消费行为的重要因素之一。由于房地产低碳产品凝结更精细的生产工艺和更先进的生产技术，再加上部分新能源技术的使用，生产成本相比普通住宅高很多。由于我国经济尚处于高速发展阶段，居民消费水平有限，这也在一定程度上导致了低碳产品的购买意愿不强。

（二）企业层面

一是开发能力不足。低碳房地产开发难度大、成本大、风险高，低碳房地产商与普通房地产商进行竞争时处于劣势地位。房地产企业出于盈利目的，放弃开发具备良好发展前景、能增加社会效益的低碳住宅，而选择短期利益好但不利于生态环境保护的高碳住宅。二是创新能力不强。发展低碳经济的关键在于低碳技术创新，但我国房地产企业对于低碳技术研发的投入还不够，技术研发与产业发展脱节，技术转化力较弱，缺乏低碳技术研发的中长期规划。

（三）政府层面

一是政策支持力度不够。目前，我国在房地产低碳经济方面还没形成相应的财税、金融、消费和产业政策等支持房地产低碳消费，国家对低碳住宅开发商的税收优惠、金融优惠等方面还没有具体的规定和标准。二是环保法律体系不完善。房地产低碳消费的实现需要国家通过法律手段来调控和引导。虽然目前针对环境问题，我国已经出台了《环境保护法》、《固体废物污染环境防治法》等专门的环境保护法律法规，但在房地产低碳经济方面的法规还是一片空白，远不能满足房地产低碳消费需求。

三、我国房地产低碳消费发展的公共策略

房地产低碳消费的关键在于人们的消费理念、消费方式与消费行为之间的协调与统一。因此，房地产低碳消费的基本公共策略应该是：树立低碳消费理念、形成低碳消费行为、倡导低碳消费方式（如图1所示）。

（一）树立低碳消费理念

消费者是创建科学、文明、健康消费方式的主体，在房地产消费过程中要改变不利于可持续发展的消费理念，必须加大对低碳的教育宣传力度，唤醒房地产消费者的主体意识，使之成为文明住房消费者。

房地产低碳消费作为一种可持续性消费方式，既强调消费个体性，同时又突出消费的社会性。要实施居民住房低碳消费方式，应该首先要求住房消费者牢牢树立消费的社会环境意识，要让其意识到消费行为不仅仅是个体行为，同时会对其他人的消费需求产生影响。没有强烈的社会环境意识，即使国家奠定了坚实的低碳技术基础和实施房地产发展低碳经济的保障政策，低碳消费也难以成为居民住房过程中自觉选择的消费方式。

（二）选择低碳建筑材料

目前，我国发展低碳住宅突出问题是房屋的隔热保温和绿色能源的使用。可以说，大力开发和使用新型隔热一体化技术，能够有效降低屋内温度，减少对空调的使用，从而达到节能减排的目的。消费者在进行住房消费过程中，为达到低碳消费目标，应该注重考虑以下两点：一是选择环保建材。房地产是以建筑为基础的，建筑材料的使用将是决定低碳与否的第一个环节。消费者在住房选择时应该以低碳设计和低碳建材为依据，在价格承受范围内尽量选择具有低碳特征的住房。二是使用绿色能源。消费者在住房选购和使用过程中，应该尽量选择使用太阳能、地热能等新能源，减少碳的排放。

（三）形成低碳消费行为

要实现节能，需要加快研发高效保温隔热材料和新型墙体技术，这是我国当前要重点突破的课题，但同时，居民在日常生活中应树立节约意识，反对铺张浪费，减少对水、电、空调、电梯等设备的使用，这对于降低能源消耗，减少碳排放也具有重要意义。

循环利用可以最大程度地延长建筑物的生命周期，因为建筑物在建设过程中投入了大量的资源和能源，如果不到建筑物的寿命就进行摧毁是对资源能源的极大浪费。因此，对于建筑寿命的问题应该引起我们极大的关注。二手房交易是延长建筑寿命的有效途径之一，住房消费者可以通过分析交通、基础设施、小区环境等方面适当考虑购买二手房。同时，对于生活中产生的垃圾应该进行分类处理，通过垃圾的综合处理进行循环利用，变废为宝，减少垃圾物的排放，减少对生态环境的影响。

参考文献：

①戴亦欣. 中国低碳城市发展的必要性和治理模式分析[J]．中国人口·资源与环境，2009（3）：12—17

②董哲. 房地产业如何应对低碳模式[J]. 城市开发, 2010（1）：17—22

〔马庆蔚，1986年生，河南平顶山人，中国地质大学（武汉）硕士研究生。研究方向：低碳经济公共管理。赵谦，1969年生，河南南阳人，中国地质大学（武汉）讲师、工程师。研究方向：低碳经济。赵悦佟，1985年生，山西人，中国地质大学（武汉）硕士研究生。研究方向：低碳经济公共管理。〕

作者：马庆蔚 赵谦 赵悦佟