房地产公允价值论文

2022-04-17

摘要:随着投资性房地产公允价值会计计量的实施,以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理,结合企业会计准则和相关评估规范,对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。以下是小编精心整理的《房地产公允价值论文(精选3篇)》,欢迎大家借鉴与参考,希望对大家有所帮助!

房地产公允价值论文 篇1:

投资性房地产公允价值计量模式的应用

摘要:我国推出投资性房地产公允价值计量模式已十余年,然而却较少被上市公司选用。这十余年中我国房地产市场高速发展,投资性房地产成本计量模式已无法真实、客观地反映公司的价值,因此公允价值计量模式在我国上市公司中落地执行并发挥作用是一个现实问题。文章以上市公司为例,探讨了投资性房地产公允价值计量模式的应用,希望能为其他企业选择该计量模式提供经验的借鉴,并有助于该计量模式的发展与推广。文章首先梳理了上市公司采用投资性房地产公允价值计量的制度依据,从决策有用观及其信息视角论证了公允价值计量满足决策有用性目标,它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。其次根据投资性房地产的不同阶段或特殊时点,包括公允价值计量模式的首次采用、采用后期、自行建造阶段、持有改变时以及资产处置时,全过程地分析了相关会计处理及对损益和税收的影响。最后对上市公司如何提高信息的可靠性给出了四点建议:选择权威的评估机构和审计机构;避免使用第三层次公允价值计量;加强对投资性房地产的信息披露;完善公司治理机制。

关键词:投资性房地产;公允价值计量;决策有用性;会计处理

一、绪论

近十年来我国房地产市场高速发展,特别是一线城市,房地产的市值已大幅上升,使得以成本计量的投资性房地产账面价值与市场价值严重不符,会计信息质量得不到保证。因此,引入公允价值模式是我国房地产市场发展的必然结果。

以房地产上市公司金融街控股股份有限公司(以下简称“金融街”)为例,该公司于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式,同年持有3个投资性房地产项目,均位于北京市二环以内的金融街区域,建筑面积18万平方米,账面公允价值31.22亿元。其中金融街购物中心项目,建筑面积9.34万平方米,投资成本16.3亿元,截至2018年年末的账面公允价值为35.6亿元,公允价值变动增值19.3亿元。如果公司选用成本计量模式,按使用年限45年估算2007年至2018年的折旧额为4.2亿元,2018年年末的账面价值为12.1亿元,平均每平方米的单位价值仅为12848元。作为北京市二环以内的购物中心,其账面价值明显低于市场价值。

截至2018年年末,金融街已持有14个在租的投资性房地产项目,这些写字楼和商业项目均位于北京、上海、天津等中心城市,建筑面积90万平方米,投资成本248亿元,账面公允价值为320亿元,其中公允价值变动增值72亿元。假如公司采用成本计量模式并计提折旧,则两种计量模式下的账面价值相差100亿元左右,由此可见,成本计量模式下公司的价值被严重低估。

二、上市公司投资性房地产公允价值计量的制度依据

为了与国际会计准则趋同,2006年财政部颁布了新会计准则体系,公允价值出现在金融工具、企业合并、非货币性资产交换、投资性房地产等17个具体准则中。其中第3号——投资性房地产(CAS 3)首次把投资性房地产作为一类资产在会计报表中单独列示,而之前此类房地产是作为固定资产和无形资产核算且采用历史成本计量模式。CAS 3对投资性房地产的后续计量給出了两种方式供企业选择,一是成本模式,二是在一定条件下才能采用的公允价值模式。

2006年美国财务会计准则委员会(FASB)发布了《财务会计准则第157号——公允价值计量》,以此为蓝本,2011年国际会计准则理事会(IASB)制定了《国际财务报告准则第13号——公允价值计量》。2014年我国发布了《企业会计准则第39号——公允价值计量》(CAS 39),重新定义了公允价值的概念,对公允价值究竟该如何计量集中给出了方法并提出了要求。CAS 39体现了我国与国际会计准则的紧密趋同及对公允价值这一计量模式的认同。

为了进一步规范房地产上市公司的信息披露行为,提高信息披露质量,深圳证券交易所结合监管实践和市场需求,2015年制定并发布了《深圳证券交易所行业信息披露指引第3号——上市公司从事房地产业务》,并于2017年最新修订,其中对采用公允价值计量的投资性房地产需披露的内容做了详细的规定。

三、公允价值计量的理论基础

会计目标是会计理论研究的基石,不同的会计目标影响着不同会计计量的选择。早在70年代美国会计界就已经形成受托责任观和决策有用观两个流派。受托责任观下的会计目标是向委托方客观、公正地反映其受托管理的情况,强调会计信息的可靠性,会计计量选择历史成本计量模式。决策有用观下的会计目标是向信息使用者提供有利于决策的会计信息。在当今资本市场,受托责任观下特定的委托方已扩展为现有或潜在的投资者、债权人及其他利益相关者,要向他们提供对决策有用的信息,即反映企业价值的信息,因此公允价值被引入会计计量就成为必然,它比成本计量模式更符合资本市场对会计信息的要求。

公允价值信息的有用性可从信息视角进行论证,信息视角的基本前提是有效市场假说,即在有效的市场中,市场价值始终与企业价值同步发生变动。如果公司发布的信息引致其股价发生变动,就证明该信息改变了投资行为,它就是有用的。按照这一逻辑,美国及其他一些国家研究人员对公允价值信息的有用性进行了实证研究,从金融工具到非金融工具,研究结果证明公允价值信息对信息使用者的决策是有用的,其中Dietrich et al.研究了英国投资性房地产公允价值的有用性,由此表明公允价值计量符合决策有用性目标。

四、不同时期的会计处理及对损益和税金的影响

(一)首次采用

CAS 3规定,如果有确凿证据表明投资性房地产公允价值能够持续可靠取得,并同时满足两个条件的情况下,企业可选用公允价值计量模式,而且一旦采用就不得再转为成本模式。上市公司宣告并实际开始采用公允价值进行投资性房地产的后续计量为首次采用。首次采用属于会计政策变更,会计处理应当采用追溯调整法,将政策变更以前的估值影响数调整报表的期初数,包括投资性房地产账面价值、留存收益及递延所得税资产或递延所得税负债,不影响变更当年的利润。变更当年发生的公允价值变动计入当年损益。准则的这项规定一定程度上对上市公司可能借会计政策变更来进行盈余管理的行为起到了遏制作用。

金融街于2008年开始对投资性房地产采用公允价值计量模式,2008年追溯调增了投资性房地产期初账面价值17.57亿元,增加递延所得税负债4.39亿元(17.5725%),并增加了期初的留存收益。2008年由于金融危机,当年发生的公允价值变动损失3884万元计入当年损益,年末投资性房地产账面价值较期初减少了3884万元。因此,首次采用对资产和所有者权益的期初数影响较大,但对当年的利润没有影响。

(二)采用后期

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的,不计提折旧或摊销,因此必然会增加利润。在每个资产负债日需对投资性房地产进行评估并确认期末公允价值,高于其账面余额的差额计入“公允价值变动损益”,扣除所得税费用后的余额影响当期净利润。由于企业所得税法不认可会计准则的公允价值模式,因此该变动额应作为税会暂时性差异,确认递延所得税资产或递延所得税负债。同时,由于企业不计提折旧或摊销,实务中税务一般也不允许在所得税前列支,因此公允价值模式比成本模式增加了企业所得税的实际支出,而成本模式则是在资产处置时才一次性承担该税负。另外,持有期间如果发生与投资性房地产有关的后续支出,比如改扩建,如果满足资本化条件,应当计入投资性房地产成本。

(三)自行建造阶段

对于企业自建的房地产,如果在建造阶段公司董事会作出书面决议,确认该项资产将用于经营赚取租金且短期内不会发生变化,则可作为自建投资性房地产进行会计核算。投资性房地产在达到预定可使用状态前,实际发生的成本通过“投资性房地产——在建”科目进行归集;达到预定可使用状态时,公允价值与竣工时账面实际成本的差额计入公允价值变动损益。在实务中,达到预定可使用状态可认定为完成竣工验收手续。

(四)持有目的改变时

房地产的持有目的一般有三种:出租、自用和出售。当持有目的由自用或者出售改为出租时,需对房地产进行评估,按转换日的公允价值确认投资性房地产的账面价值,转换日的公允价值小于原固定资产或存货的账面价值的差额计入当期损益,转换日的公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益,不影响当期损益,只有当未来处置时才可以结转到损益,这也体现了会计准则的谨慎性原则。

当持有目的由出租改为自用或者出售时,应以其转换日的公允价值作为固定资产或存货的账面价值,公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。当转换为固定资产或无形资产时,如果前期公允价值变动为正值,那么以后的折旧和摊销金额将相应增大,从而减少公司利润。

(五)资产处置时

投资性房地产出售、转让、报废或者毁损,应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益,同时结转以前年度累计的公允价值变动至其他业务收入或者支出,若该资产以前存在转换时公允价值大于账面价值部分计入其他综合收益的金额,也一并结转到当期损益。

五、提高投资性房地产公允价值计量可靠性的建议

(一)选择权威的评估机构和审计机构

采用公允价值后续计量模式,需持续评估投资性房地产的公允价值。公司可自行评估,也可聘请专业的评估机构进行评估。虽然会计准则并未强制要求必须聘请评估机构,但在目前我国房地产交易市场还不够完善、交易信息还不够透明的情况下,建议公司还是选择权威的评估机构进行估值。评估机构在从事各类评估业务中积累了丰富的评估经验,其专业能力更强,保持独立性的可能性更大,评估结果也更容易被信息使用者接受。相反,公司自行评估时,管理层操纵盈余的主观可能性更大,难免让人有所疑虑。

投资性房地产公允价值评估涉及很多的估计和假设,增加了会计师事务所的工作难度和风险。专业能力强的事务所会对公司进行公允价值计量的内部控制设计和执行有效性进行评估,对评估机构的胜任能力、专业素质和客观性进行判断,对上市公司管理层进行监督,他们通过额外的审计程序来分析估值报告所采用的方法是否符合公允价值准则的规定,评估的数据是否真实可靠。因此,權威的第三方评估机构和审计机构可以更加公允地反映资产的价值,增强信息使用者对公司信息的可信度。

(二)避免采用第三层次公允价值计量

为提高公允价值计量和披露的一致性和可比性,CAS 39将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次,最优是第一层次,即活跃市场上未经调整的报价;第二层次是除第一层次输入值外直接或间接可观察的输入值;第三层次是不可观察的输入值。第三层次输入值是在几乎很少存在市场交易活动的情况下进行的财务预测,其结果基于诸多假设,给公司管理层留下了进行盈余管理的空间。因此,从提高公允价值计量的可靠性角度来说,应避免采用第三层次的估值而直接选用成本计量模式。

(三)加强对投资性房地产信息的披露

投资性房地产公允价值计量在我国应用的时间还不长,其估值技术也比较复杂,因此加强对相关信息的披露,能够帮助投资者获得和正确理解相关信息,从而进行科学的决策。对上市公司而言,积极主动地向市场传递公司的信息,能够提高公司在资本市场的形象,赢得信息使用者的信任。

随着投资性房地产公允价值计量的运用,国家相关制度也在不断完善中。目前上市公司信息披露主要依据的是CAS 3、CAS 39及深交所行业信息披露指引第3号文件。公司除了按照以上规定进行披露外,还可进一步细化披露的内容,比如列示单个房地产项目的原始投资成本和公允价值、估值使用的市场交易价格及其来源、投资性房地产抵押贷款情况、公司有关的制度体系和董事会决议、评估机构的资质等级、审计机构的应对措施等,让信息使用者能够更加清楚、直观地获得公司的相关信息。

(四)完善公司治理机制

公司治理机制决定着上市公司会计政策的选择,从而影响着会计信息质量。完善的公司治理机制能够降低管理层的机会主义,保证会计信息的真实、可靠性,从而保护投资者的利益。建议从监督机制上,明确和完善股东大会、董事会、经理层以及监事会的相关职权,通过增加外部独立董事、扩大监事会权力等方式对投资性房地产公允价值计量相关事项进行监督;从激励机制上,将投资性房地产公允价值变动损益带来的利润影响因素剔除,减少公司管理层操纵利润的动机;通过完善公司制度来规范整个估值过程中的各方行为,制度中可明确估值方法,规定由具有房地产评估资质的第三方评估机构出具评估报告,并以此作为公允价值的入账基础,避免公司管理层操纵估值进而影响会计利润的行为发生;明确由公司总部财务部牵头负责公司所有投资性房地产的公允价值评估工作,统一与公司管理层、外部评估机构和审计机构进行对接,不断建立和完善相关制度并监督执行;公司应加强对财务人员的培训,不断提高财务人员的业务能力和职业判断能力,以满足处理日益复杂的经济业务和掌握新会计准则运用的要求。

六、结语

尽管投资性房地产公允价值计量在实际运用中仍有盈余操纵的嫌疑,在大众眼中还有一些疑虑,但我们不能以回避的态度对待这一问题。随着我国经济的不断发展,房地产市场化程度不断提高,公允价值评估技术不断提升,国家监管体系逐步完善,通过各方经验的积累,公允价值计量的可靠性会不断加强,信息使用者对公允价值信息的理解会不断深入,采用公允价值计量模式的上市公司也会越来越多。

参考文献:

[1]周晓惠.上市公司投资性房地产之公允价值计量:影响因素与经济后果[D].中央财经大学,2015.

[2]郝振平,赵小鹿.公允价值会计涉及的三个层次基本理论问题[J].会计研究,2010(10).

[3]刘秀兰.投资性房地产会计准则问题的影响及其完善探析[J].西南民族大学学报(人文社科版),2018(05).

[4]苏新龙,漆传金.上市公司会计政策选择的分析——投资性房地产的计量模式[J].生产力研究,2008(03).

(作者单位:北京金融街资产管理有限公司)

作者:韩韦

房地产公允价值论文 篇2:

投资性房地产公允价值评估研究

摘要:随着投资性房地产公允价值会计计量的实施,以财务报告为目的的房地产评估将成为一个新兴评估业务品种。文章在参照国家对会计报表审计的相关管理,结合企业会计准则和相关评估规范,对投资性房地产公允价值评估中涉及的委托权、独立性、价值定义、估价对象范围等相关因素进行了初步探讨。

关键词:投资性房地产;公允价值评估

一、关于委托主体

房地产评估委托权问题在评估界研究不多,因为传统房地产评估主要为房地产交易服务,而交易一般仅涉及交易双方,牵涉的利益相关方较少,评估委托权上容易达成一致。但是,基于财务报告目的的评估,涉及的相关利益方多,利益诉求各不相同,因此,委托评估制度设计是否科学合理,对于评估报告质量,乃至资本市场的稳定均有重要影响。

二、关于评估独立性

独立、客观、公正是评估机构执行评估业务的基本要求,独立性是中介鉴证机构的生命线,丧失独立性即丧失公信力。从独立性要求出发,不仅会计师事务所、评估师事务所与企业之间要保持独立,而且会计师事务所、评估师事务所之间也应该保持各自独立。目前兼营房地产评估业务的会计师事务所或实质上归于同一主体控制或双方的关系足以影响其独立性的两家事务所,不得在接受审计委托的同时,又接受投资性房地产公允价值评估的委托。

注册会计师在审计过程中可以借助评估师的工作对企业提供的投资性房地产公允价值计量是否合规、合理提供咨询意见,评估师的工作具有咨询性,属于注册会计师利用专家的工作,评估师提供咨询性意见,只对注册会计师负责,责任由注册会计师承担,笔者认为评估机构承担此类业务仅需评估机构和企业保持独立性即可,因为责任主体是审计机构。这和承担财务报告目的评估是截然不同性质的工作,后者是鉴证性评估。

三、关于价值定义

会计计量当中的公允价值是会计专业术语,有关评估规范当中没有公允价值的定义。各国会计准则对公允价值的定义表述不完全一致,我国会计准则对公允价值定义为“资产和负债按照在公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额计量。”(《企业会计准则——基本准则》第四十二条)

《房地产估价规范》对公开市场价格的定义为在公开市场上最可能形成的价格。所谓公开市场是指在该市场上交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益,并掌握必要的市场信息,有较充裕的时间进行交易,对交易对象具有必要的专业知识,交易条件公开并不具有排它性。可见,公开市场价格定义比公允价值定义要严格的多,公允价值可以是公开市场价格,也可以不是公开市场价格,公允价值和公开市场价值之问是包含关系,公开市场价值是公允价值的一种。但是,准则中的公允价值却是公开市场价值,因为准则同时规定采用公允价值模式计量应当同时满足下列条件:一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。二是企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。该准则的指南进一步指出,活跃的房地产交易市场通常是指投资性房地产所在城市的房地产市场,对于大中型城市,应当为投资性房地产所在的城区。可见,准则把投资性房地产公允价值内涵进一步限定为在活跃的房地产交易市场上有类似房地产的交易价格,是交易双方在活跃市场上形成的合理价格,这也就是公开市场价格。

四、关于评估对象范围

需要评估的投资性房地产在准则中有严格限定,结合准则及该准则的指南,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼而有之持有的房地产,包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。具体包括以下四项:

第一,已出租的土地使用权和已出租的建筑物,是指以经营租赁方式出租的建设用地使用权和建筑物。其中,用于出租的建设用地使用权是指企业通过出让或转让方式取得的土地使用权;用于出租的建筑物是指企业拥有产权的建筑物。

第二,持有并准备增值后转让的建设用地使用权,是指企业取得,准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地,不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。

第三,某项房地产,部分用于赚取租金或资本增值,部分用于生产商品、提供劳务或经营管理,对于能够单独计量和出售、用于赚取租金或资本增值的部分,应当确认为投资性房地产;对于不能够单独计量和出售,虽然用于赚取租金或资本增值的部分,不能确认为投资性房地产。

第四,企业将建筑物出租,按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不居于主导地位,如企业将办公楼出租并向承租人提供保安、维修等辅助服务,应当将该建筑物确认为投资性房地产。

根据准则,企业拥有并自行经营的旅馆饭店其他旅游设施,其经营目的主要是通过提供客房服务赚取服务收入,该旅馆饭店不得确认为投资性房地产。

由于估价目的的特殊性,房地产估价对象可能不仅包括企业账面上的无形资产—土地使用权、固定资产中的建筑物,还可能包括长期待摊费用中的装修、固定资产中属于房地产不可分离的设备设施及构筑物。评估报告中对评估对象包含企业会计报表中资产类科目中的具体项目在评估报告中必须清晰的揭示,涉及在自用和投资性项目或投资性项目之间分摊的也需以科学合理方式分割并给予揭示。

参考文献:

1、王砚书.上市公司审计委员会制度:借鉴与完善[J].财务与会计,2004(6).

2、刘萍.从经济学角度分析公允价值与市场价值[J].中国注册会计师,2002(12).

(作者单位:曲阜市城建置业发展有限公司)

作者:孟利梅

房地产公允价值论文 篇3:

投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

【摘 要】 投资性房地产采用公允价值计量对企业的财务状况带来较大影响,考虑到我国市场环境、法制环境以及企业会计人员素质的现状,公允价值信息的可靠性还难以保证。文章从健全企业内部控制角度来探讨投资性房地产公允价值信息控制机制的构建,认为明确各部门权责,做好关键性程序控制,能提高会计信息的真实可靠性,降低公允价值会计风险。

【关键词】 投资性房地产; 公允价值信息; 内部控制

2006年颁布的《企业会计准则——基本准则》认为可靠性是会计信息质量的首要质量要求。由于目前我国还缺乏有效的市场环境,公允价值计量属性引入我国会计准则后,其可靠性难以保证。因此,对于公允价值计量属性是否应在我国推广应用,学术界还存在较大的争议。笔者认为公允价值信息是否可靠同是否具备完善的信息控制机制密切相关,有效的内部控制能提高会计信息的质量,因而可以从健全内部控制来探讨投资性房地产信息控制机制的构建。

一、公允价值信息控制的必要性

(一)公允价值信息控制将有效提高会计信息的质量

公允价值指公开公平交易中,熟悉情况的交易双方自愿进行资产交换或者债务清偿的金额。在我国市场中,市场交易有效性不强,难以存在绝对的公平交易,公允价值的取得将会使用估值技术,公允价值信息的生成离不开职业判断。通过加强公允价值信息生成过程的控制,可以一定程度上避免公允价值的失真,提高会计信息的真实可靠性。

(二)公允价值信息控制将促进内部制度的完善

公允价值信息高度依赖企业管理当局的重视与判断,内部监督制度完善与否直接影响到公允价值信息的公允性。公允价值信息控制过程涉及到公允价值计量资产的确认、公允价值的取得、审核及审批等方面制度的规范。通过不断完善内部制度建设,为公允价值信息控制机制的形成提供有力保障。

(三)公允价值信息控制将有助公允价值计量属性的推广应用

由于我国资本市场、房地产市场尚不成熟,存在各种违规交易行为,这些都制约公允价值的推广应用。公允价值信息控制从多个角度加强管理控制,包括不相容职务分离控制、授权审批控制等,较大程度上消除人为因素影响,提高公允价值信息的透明度,降低公允价值会计风险,有利于其推广使用。

二、公允价值信息控制机制核心:内部控制制度建设

公允价值应用于会计实践中,形成公允价值计量和披露。谢诗芬(2003)认为:“公允价值计量技术本身较难掌握,涉及许多估计、假设和判断,因而容易造成可靠性较差;有人会利用这一点,故意制造虚假会计信息。”陈国平(2007)认为:“上市公司管理层蓄意造假是公允价值成为利润操纵工具的一个重要因素,为了加强对企业管理层的约束,进一步建立健全公司治理结构和内部控制制度就显得尤为重要。”王海(2007)也指出:“公允价值的运用需要处理及时响应(On Demand)外部环境变化的节奏,公司内部控制框架和流程亟须进一步调整和理顺。”公允价值信息的计量与披露都与企业主体密切相关,目前公允价值应用中会计人员的专业素质跟不上,公允价值信息的生成存在较大会计风险,因而企业须不断加强内部控制制度建设,才能抑制会计舞弊,确保公允价值会计信息的价值相关性和可靠性,提高公允价值会计信息的决策有用性。

三、投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析

随着公允价值的应用,我国对公允价值内部控制制度的监管也在加强,证监会于2008年12月公布的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号——公允价值计量相关的信息披露(征求意见稿)》规定“公司应在招股说明书、年度报告和半年度报告中的‘管理层讨论与分析’部分披露同公允价值计量相关的内部控制”。公允价值内部控制相关信息的披露将增强投资者对企业财务报告的理解与信任。公允价值计量模式在我国上市公司的投资性房地产业务的应用尚不太广,有关投资性房地产公允价值计量内部控制制度建设存在不足,这点可以从年报数据披露的信息分析得知。2010年,我国有27家上市公司采用公允价值计量投资性房地产业务,本文选取这些上市公司2011年年度报告作为分析对象,剔除数据不全的2家,如表1所示,分析投资性房地产内部控制的现状。

(一) 公允价值确定方法及其实际选择

投资性房地产公允价值计量的前提条件是所在地有活跃的房地产交易市场,并且能够取得同类或类似房地产的市场价格及相关信息对投资性房地产的公允价值作出科学合理估计。投资性房地产公允价值估计基本可以分为以下三个层次:第一层次是参考活跃市场同类房地产的市场价格估算公允价值;第二层次是参考类似房地产的市场价格为基础调整估算公允价值;第三层次是根据同类或类似房地产市场的相关信息(如区域状况、商圈繁华程度等)进行评估确定公允价值。我国目前房地产交易市场尚不十分成熟,企业往往委托专业的房地产评估机构来评估获取投资性房地产的公允价值。资产评估的基本方法有:市场法、收益法、成本法。为了规范投资性房地产的评估业务行为,中国资产评估协会于2009年12月发布《投资性房地产评估指导意见(试行)》,并且规定对投资性房地产的评估主要采用方法是市场法和收益法。从表1数据来看,尚存在以下不足现象:

1.部分公司忽视披露公允价值确定方法,公允价值信息真实性值得怀疑

由表1可知,投资性房地产公允价值的确定方法采用以外部资产评估报告为主,其次是公司参考同类或类似房地产市场价格,再次是采用市场调查报告。也还存在一些公司没有披露公允价值的确定方法,如泛海建设、世茂股份、海岛建设和海欣股份。其中世茂股份的投资性房地产资产比重超过30%,公允价值变动损益占利润总额比重超过10%;海岛建设的资产比重超过25%;海欣股份的公允价值变动损益占利润总额的比例达到53%,这些数据表明投资性房地产在上市公司资产及其盈利中占有重要地位。忽视披露公允价值确定方法将影响公允价值信息的真实可靠性,财务报告也容易受到投资者的质疑。

2.多数上市公司未披露估值方法,少数选择市场法

采用调查报告、参考同类或类似房地产价格确定投资性房地产公允价值的上市公司,其估值方法选择主要采用市场价格为基础调整、参考可比项目成交价格。公允价值确定方法以外部资产评估报告为主的上市公司只有少数披露估值方法采用市场法,如正和股份,多数上市公司没有披露具体的估值方法,可见,在信息披露方面上市公司还不够严谨,有关制度的执行还不到位。

(二)公允价值内部控制内容及实际披露

投资性房地产公允价值内部控制的内容包括公允价值计量会计政策选择的依据、公允价值计量的估值技术和估值程序、公允价值计量的业务处理、对公允价值计量结果采取的内部或外部验证程序等等。这些内容大部分在《公开发行证券的公司信息披露编报规则第20号——公允价值计量相关的信息披露(征求意见稿)》也进行了规定。据笔者对2011年上市公司年度报告披露的数据分析,目前投资性房地产公允价值内部控制方面尚存在以下几点不足:

1.内部控制披露信息参差不齐,欠缺关键控制程序

据统计分析,上市公司披露的投资性房地产公允价值内部控制相关内容主要有以下几点:一是投资性房地产的含义及范围;二是投资性房地产公允价值计量条件及公允价值计量会计政策选择依据;三是公允价值确定方式;四是公允价值计量处理;五是估值的关键假设及不确定因素。大部分公司基本做到前面四点内容的披露,只有少数公司没有做到,如:泛海建设没有披露公允价值计量条件及依据、公允价值确定方式。关于估值的关键假设和不确定因素却只有正和股份、中航地产和昆百大A这三家公司予以披露,大部分上市公司都忽略这点信息。胜利股份2011年度的投资性房地产公允价值变动损益占利润总额的比重达到900%多,却没有披露估值技术、关键控制程序等信息。

2.公允价值计量制度披露较少,内部控制制度的健全性存疑

从2011年年度报告披露的数据分析,只有少数公司披露到投资性房地产公允价值计量制度。金融街有披露《投资性房地产公允价值计量管理办法》,中航地产有披露《关于投资性房地产公允价值处理的议案》,方大集团有披露《方大集团股份有限公司关于资产以公允价值计量的内部控制制度》,还有昆百大A、沱牌舍得、白云山A也明确提到相关内部控制制度。多数公司没有披露到投资性房地产公允价值内部控制制度,一方面可能是披露的疏漏,另一方面也可能是公司缺少建立投资性房地产的公允价值计量内部控制制度,这点需要引起重视。

四、投资性房地产公允价值信息控制机制的构建

投资性房地产公允价值会计信息的生成要经历公允价值确认、计量和披露等程序。公允价值计量属性的应用本身会存在一定的会计风险,保障公允价值信息的公允性需要完善内部控制制度建设。国内对公允价值内部控制的研究已经展开,如:赵彦锋(2011)认为公允价值信息控制机制框架构建应包括确认控制、计量控制、披露控制、持续监督;姬鲁璐等(2012)认为公允价值会计内部控制组织框架的建立需要健全企业内部组织结构,厘清管理权责。公允价值计量投资性房地产将使其价值随着房地产市场的波动而调整,随之影响企业的财务状况,也使公允价值确认、计量和披露过程中的风险防范显得至关重要。

笔者认为公允价值信息控制要确保投资性房地产公允价值计量及其披露的规范性,企业结合实际情况,需要制定具有控制职能的业务操作程序、审核审批制度等相关控制措施。投资性房地产公允价值计量内部控制现状分析也表明公允价值的确定方法需要进一步明确,公允价值计量的相关制度要进一步完善,尤其要做好关键性程序控制。

(一) 公允价值信息控制流程图(见图1)

(二)公允价值信息控制要点

投资性房地产公允价值信息的控制涉及到多个部门的参与,如:商业资产运营部门、财务部门、内部审计部门、董事会、股东大会,因而公允价值信息控制要明确各部门的权责,做好以下几点关键性程序控制:

1.公允价值取得、审核及审批控制

公允价值的取得宜采取市场调研报告或评估机构的资产评估报告,商业资产运营部门作为投资性房地产的管理机构承担着收集公允价值信息的责任,应成立调研小组和选择有资质的房产评估机构。财务部门审核商业资产运营部门提交的市场调查报告、资产评估报告的真实性,审查不同物业估值程序的合理性。估值中存在的关键性假设、不确定因素考虑。注意同类或类似房产市场价格的公允性,选择的可比项目在地理位置、新旧程度、使用状况等方面的可比性。市场交易价格调整系数确定是否综合考虑物业的商圈位置、周边商业繁华度、房屋装修状况等因素。财务部门审核过程中同商业资产运营部门加强信息沟通及反馈。董事会严格履行审批公允价值的市场调查报告、资产评估报告和商业资产运营部门提交的公允价值变动分析报告,对企业财务状况带来重大影响的要提交股东大会决定。

2.公允价值核算控制

只有正确地对公允价值进行计量核算才能使财务报告信息真实地反映企业的财务状况,财务部门据以会计核算的公允价值以经过董事会、股东大会审批的市场调查报告或资产评估报告为准,其公允价值核算控制包括以下内容:一是确认纳入公允价值计量的投资性房地产符合企业会计准则规定的公允价值计量条件;二是确认转换及处置的投资性房地产的相关条件是否满足;三是确认投资性房地产的公允价值计量账务处理是否符合企业会计准则规定,包括公允价值的账户设置及其使用。

3.公允价值审计监督及披露控制

公允价值计量属性在我国应用时间还不长,不论是会计人员还是资产评估人员在专业技术上还有所欠缺,因而对公允价值信息开展审计是非常必要的,企业通常由内部审计部门或者委托外部机构承担审计监督任务,审计监督方面的控制包括公允价值计量报告书的审查、估值模型的合理性及计算结果的验证、财务部门账务处理正确性审查、内部制度执行有效性评价。按照企业会计准则以及公开发行证券的公司信息披露编报规则的有关规定,企业应当披露投资性房地产公允价值计量的方法,损益影响、估值程序等信息。董事会、股东大会对外披露公允价值信息控制包括以下内容:一是注意披露经过审计的投资性房地产公允价值信息;二是披露的报告书具备有关部门责任人的签章;三是注意披露公允价值计量内部控制度的有效性评价及存在的估值假设、不确定因素。

五、结论

公允价值计量属性在我国的应用尚不十分成熟,从上市公司年报数据披露来看,投资性房地产的公允价值计量内部控制制度建设及其披露比较薄弱,影响投资者对投资性房地产公允价值信息的理解。本文从健全内部控制角度构建公允价值信息控制机制,明确各部门的权责,做好关键性程序控制,包括公允价值取得、审核及审批控制,还有公允价值核算控制、公允价值审计监督及披露控制。建立投资性房地产公允价值信息控制机制不仅能防范会计风险,也将会增强会计信息可靠性,促进公允价值计量属性在我国的推广使用。

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作者:陈国珍