财务报表房地产论文

2022-04-17

财务报表房地产论文篇1：

房地产行业财务报表分析方法探讨

在房地产行业中，涉及到的财务报表分析方法有很多种，其指标也有很多。这也导致房地产企业对财务报表分析方法的选取，存在一定的误区，忽视了需求者所需要的准确数据。合理的选择财务报表分析方法，可以使需求者获得合适的指标数据，有效降低企业决策的不确定性。如今，房地产开发涉及投资主体较多、债权问题混乱、开发周期过长和监管部门诸多等因素，其财务报表分析也成为房地产企业在同行业发展中的关键因素，有助于企业获取有用的财务报表数据信息，再结合开发实际情况，从而帮助为企业在进行决策时，提供一份有价值的数据依据。

一、对房地产行业财务报表分析的概述

现如今，财务报表分析方法，已经成为房地产企业在日常经营活动中，重要的数据依据。其主要是对房地产企业以往和现阶段的经营业绩、财务情况，利用各类灵活且不同的分析方法和参考其他数据资料信息等形式，对企业发展的趋势进行科学其系统的分析评价。房地产行业财务报表分析可以使管理者，更加全面的了解企业的经营状况，从数据中获取有价值的信息数据。通过客观的评价，使管理者发现在经营管理方面，仍存在的不足或需及时改善的问题，从而作出有效的管理决策。以此方式，可以有效提高房地产企业在同行业中的市场竞争力，改善和激发企业员工的工作态度与潜在能力。这也会使房地产企业的发展，趋于健康且长远。然而，因房地产开发周期长、投资回收期长等特点，导致企业财务报表在分析方法上，有着很大的不同，需要房地产企业考虑到其行业的特殊性。

二、房地产行业财务报表分析方法及其具体应用

（一）比较分析

在财务报表分析方法中，比较分析法是房地产行业常用的技能。它是指按照特定的指标体系与客观的事物进行比较，从而帮助需求者了解客观事物的发展规律或本质变化，使其能够做出正确且合理的评价。财务报表分析法的比较分析，可以将客观的数据对比多个数据，从而帮助房地产企业寻找出有问题的财务经营状况。通常房地产行业会将企业以往的历史数据进行保存，周期性的对多期财务报告数据指标进行计算、核算。以此，了解指标数据的变动情况，从而分析财务状况与经营活动的变动趋势。

以万科集团为例：万科集团在2015-2016年间，其营业的总收入达到了两位数增长，其2017年则实现了总收入2429亿元，这有同比往年增长了1.00%。其客观的增长率，使万科集团在2017年净利润高达372亿元，同比则增长了30.99%。万科集团2017年的股东权益的为1867亿元，总资产达11653亿元，其同比增长分别为15.46%、40.28%。通过以往数据信息进行分析，可以了解万科集团已达到了万亿资产规模。这说明，采用比较分析可以清楚了解自身企业的总资产增长速度、净利润、总收入和股东的高额回报情况等。

（二）比率分析法

在财务报表分析方法中，比率分析是对财务报表数据进行各种比例计算。以此，可以让管理者了解经营活动的成果，并有效调整现阶段的财务状况。比率分析法的应用，比率指标一般是由构成比率、效率比率、相关比率三部分组成。构成比率是指部分数据信息的组成以及数值，会在总数值中以百分比的形式呈现出来，能够使企业了解部分指标与总体指标之间的关系，直观体现企业经营管理资产的能力。效率比率一般是某项财物活动支出费用与所获利润的比率，有助于房地产行业对投入与产出之间的关系进行有效分析。相关比率能够体现出企业相关经济活动的关联性，是对两者关联关系且不同项目的计算比率。

以万科集团为例：在2015-2017年间，万科集团其净资产的收益率分别是19.14%、19.68%及22.80%，净资产的收益呈现了回升趋势。此外，2015-2017年的毛利率分别为29.35%、29.41%、34.10%，这说明万科集团所获得的盈利对比同年其他房地产企业，其盈利能力较为突出。

（三）因素分析法

在财务报表分析方法中，因素分析属于一项定性分析法。它是根据分析出的指标来考虑各项会影响到指标数据发生变动的不利因素，通过数值变动来判断因素影响存在几率及威胁程度。在财务报表分析方法上，因素分析法可以详细划分为连环替代法与差额分析法。连环替代法是将影响指标的各个因素进行分解，了解各因素之间的相互作用，再给出一项假设因素替换标准的数据值。由此，提高房地产行业的管理效率，明确和落实相关经济权责;差额分析法是简化了连环替代法的一种简化方法，其主要运用因素实际值与标准值间的差额，确定计算因素对指标实际的影响幅度。

以万科集团为例：万科在2017年末，其公司的负债率是8.84%，同比2016年下降17个百分点。这不仅说明万科集团负债率下降明显，抗因素影响力大大加强。在2017年，万科集团负债合计人民币高达1906亿元，占总资产的比例为16.4%。另外，短期借款和一年内到期的有息负债，其占比为32.7%，合计人民币在622.7亿元人民币。目前，万科集团2017年末期，集团所持有货币资金是在1741亿元，这说明万科集团的偿债能力较强，财务状况也处于稳健状态。

三、对房地产行业财务报表分析方法的问题与建议

（一）房地产行业财务报表分析的问题

其实，房地产行业与其他行业有很大的不同，其开发因为投资回收期较长且前期的资金投入量过重，受国家宏观调控影响较重等情况，使其财务报表分析方法核算存在很大的特殊性，其报表信息的数据信息对比其他企业，财务信息数据往往存在很大的偏差，这也导致房地产企业财务报表的信息判断，不能局限于其他企业的财务报表判断之中。财务报表分析方法，影响着整个房地产行业的会计分析工作，其重要性自然不言而喻。目前财务报表分析需要更加合理的方式，進行定期分析与周期总结。这样才能对房地产企业的财务状况与经营成果全过程分析，了解现金的流量状况。部分房地产企业缺乏合理的房地产财务报表分析方案，无法揭示公司自身的潜在风险。这最终导致企业在预算方面无法进行准确的核算，影响房地产行业的健康发展。

（二）提升房地产行业财务报表数据信息可靠性的建议

由于房地产行业有着开发周期长、投资回收期长的特征，财务报表所反映出的问题需要结合实际经营活动进行分析，因为数据信息的不准确致使数据结果出入较大。对此，房地产行业的财务报表的分析，不能只局限于企业内部的财务报表数据上。财务报表数据与工作人员能力水平、项目开发情况、核算成本费用等因素密不可分。那么，提升财务报表数据信息的精准度，需要结合多种因素为投资人提供准确、可靠的参考依据，便于房地产行业进行企业决策和发展。

四、结语

总而言之，房地产行业与财务报表分析的关联性极强。房地产行业的发展需要财务报表分析数据的支持，使企业了解实际经营活动中，存在的问题与不足。通过完善财务报表分析方法，准确计算数据比率帮助企业更加稳健发展。以此，房地产行业需要提高财务分析人员的业务能力，使其具备项目开发与成本核算能力，为企业提供更准确、可靠的数据信息，使企业在报表分析方面提供一份保障。（作者单位：三亚富华海天旅游投资有限公司）

作者：沈渝红

财务报表房地产论文篇2：

房地产行业财务报表分析方法浅析

摘要：财务报表分析是对企业财务会计报告中的相关数据进行收集、整理，同时根据其他相关信息、利用相关财务指标对企业的财务状况、经营成果、现金流量进行纵向或横向地分析和评价，为财务报告使用者提供管理决策的重要管理工具。相比较其他行业而言，房地产行业的性质比较特殊，开发周期长，资金投入量大，投资回收期长，会计相关指标的核算方法和入账方法均与其他行业类型不同。房地产行业的上述特性导致如果仅利用财务报表上的相关数据进行比较分析，不能真实反映房地产行业的经营、财务状况，同时也不能给相关决策者提供指导意见，所以对于房地产行业来说，需要将通用财务报表数据资料和具体业务情况相结合进行综合分析。文章首先阐述了财务报表分析的意义及方法，其次指出了房地产行业财务报表分析的内容和局限性，最后提出了一些房地产行业财务报表分析方法的完善策略。

关键词：房地产行业；财务报表分析；局限性；方法及策略

一、财务报表分析的意义及主要方法

（一）财务报表分析的意义

财务报表分析是以财务报表的相关数据为依据，以财务报表内容为主要对象，通过对财务报表的分析来评价企业的财务状况、经营成果，是连接财务报表使用者的纽带，目的是帮助企业做出正确决策，降低经营风险。随着国家经济的迅猛发展，企业规模的不断扩大，财务报表分析逐渐渗透到战略分析、会计分析、财务分析和前景分析等，需要财务管理人员不断学习业务知识，以适应经济的未来发展需要。

（二）财务报表分析方法

企业财务报表分析需要借助一定的方法。一般来说，财务报表分析的基本方法有以下五种。

1. 趋势分析法

通过观察连续数期的财务报表相关指标数据，分析该指标的增减变动情况，以此判断企业的经济发展趋势，从而对未来可能出现的结果作出预测的一种分析方法。该种方法是企业对未来的展望。例如：可持续增长率等。

2. 结构分析法

通过对某一财务指标占总量指标的百分比来衡量该指标在财务报表中的相对地位和总体结构关系。例如：存货占流动资产比重、长期借款占负债比重等。

3. 对比分析法

通过对互不相关的财务报表数据指标进行比较、分析来说明和评价企业财务状况和经营成果的关系。例如：资产负债率、产权比率等。可将本期数据与上期数据比较，也可将实际与计划、预算比较。

4. 因素分析法

通过分析影响财务指标的各因素之间的关系程度来说明本期财务指标与上期、历史、计划数据发生变动的原因。例如：杜邦财务分析体系、资产净利率等。

5. 比率分析法

通过财务比率的分析方法来评价企业的财务状况和经营成果。比率分析法的应用非常广泛，涵盖上面四种分析方法。例如：流动比率、速动比率、现金流量比率、现金比率、市盈率、市净率等。

二、房地产行业财务报表分析的主要内容

房地产行业是近二十年来发展迅猛的行业，由于它开发经营周期长、耗用资金量大、受国家政策影响严重、导致会计处理相比较其他行业不同，对于收入与成本的确认与普通行业有所不一致。所以房地产行业财务报表分析需要分析两个层次：财务报表分析和项目投资财务分析。

（一）财务报表分析

1. 行业盈利能力

由于该行业是资金密集型行业，开发周期长，投资金额大，需要有以下财务指标来衡量：净资产收益率、投入资本收益率、销售利润率等。

2. 行业的资金流动性

很多房地产企业下面有若干子公司、若干项目，为了快速的回笼资金，将资金的成本降到最低，加速资金的周转，需要借助以下财务指标来衡量该行业的资金流动速度：经营现金流量、现金偿债倍数、流动比率、速动比率等。

3. 行业风险

该行业由于资金量巨大，那么就会面临着巨大的风险，只有充足的现金流才能规避或降低此类风险。衡量该行业的风险指标：现金到期债务比、现金流动负债比、现金债务总额比、销售现金比率等。

4. 行业资产的使用效率

行业资产的使用效率决定着行业是否合理使用资金，需要通过以下财务指标进行分析：总资产周转率、固定资产周转率、存货周转率、应收账款周转率等。

（二）项目投资财务分析

作为对房地产行业的投资来说，重点关注该行业的盈利空间和市场开拓能力。由于房地产行业受国家政策影响较大，开发周期长，在开发的不同阶段会面临不同的风险，作为投资者来说，要密切关注国家的政策及市场走向，避免投资决策失误。以下是项目投资财务分析需要关注的相关财务指标。

1. 行业财务盈利和市场表现

每股净利润、每股股利、市盈率、市净率、每股净资产等，通过对这些财务指标的对比分析，可以了解该行业的整体盈利性，为决策提供依据。

2. 行业的增长潜力

可持续增长力、成长性、经营现金流、自由现金流、剩余收益等，行业的成长性和盈利能力息息相关，只有良好的成长性和较强的盈利能力才会得到投资人的青睐。

三、房地产行业财务报表分析的局限性

房地产行业由于自身的特殊性，导致其会计处理与其他行业有一定区别。那么对房地产行业财务报表分析时，存在一定局限。

（一）预收账款金额巨大，长期滞留影响报表使用者对企业偿债能力的判断

房地产行业由于开发经营周期长，从房地产行业的预售许可证到项目的交房完工，至少需要2年的时间。这段期间由于企业收到的房款不能满足收入确认条件，只能记入预收账款科目核算。预收账款是负债类科目，它的金额巨大，从表面来分析说明企业的负债金额巨大，实质行为是由此导致企业收入的确认与经营中产生的经济效益口径不一致，只有在项目竣工验收及产权转移后，符合收入的确认条件时，所收到的款项才能确认收入，由预收账款转为主营业务收入。故目前如果通过相关的财务比率进行计算分析公司的偿债能力，如：资产负债率、流动比率、速动比率等这些财务指標是无法反映房地产行业的真实财务状况，容易误导报表使用者认为企业的偿债风险压力大。

（二）存货成本金额巨大，影响报表使用者对房地产行业成本的确认

普通商业企业的商品流转次数主要是通过存货周转率可以反映企业的经营财务状况。存货周转率越快，说明企业的经营运转效率越高；存货周转天数越少，说明企业的经营收益越好。而房地产行业开发项目周期长，开发成本金额巨大，导致企业在开发经营期间发生的成本数据始终都在存货中反映，直到满足产品成本的确认条件时，才能将开发成本按相关分类计算分摊转入指定的产品成本中，由此产生收入与成本相互配比，最终才能正确分析企业的经营财务状况。

（三）只有期间费用计入当期损益，导致报表使用者无法衡量企业的经营业绩

房地产行业由于自身的特性，收入与成本金额只有到项目竣工办理验收、交房时才能确认，但期间费用却是随着经营业务的开展正常发生，这样就导致房地产行业的利润总额长期出现负数，不能真实反映企业的实际经营状况。

四、房地产行业财务报表分析方法的完善策略

（一）收入的提前确认，保障财务信息的及时性

房地产行业之前在收入确认方面，必须满足5条原则，方可将预收账款转入收入核算。合同的销售金额和会计收入的不一致，这中间的差异是由于不满足收入的确认条件导致的。良好的销售业绩可能需要在1～2年后才得到会计的确认，很明显这种情况产生的财务指标数据反映的财务信息是失真的。2017年7月5日，财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号——收入>的通知》，对于房地产期房销售来说，在进行期房预售时一般已经明确了房号，此时对预售的单套房子来说具有不可替代性，同时预售合同也明确约定房款的支付进度，正常情况下期房的销售周期在1～2年，很多房企在房屋竣工之前合同全款已收齐，或者根据房款的支付进度，房企也取得收取剩余房款的收款权，这个权利是受到法律保护的，这就满足新收入准则第十一条第三款的规定：企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。这样反映企业关于收入的财务信息就是真实的。

（二）合理分析房地产行业的开发成本，使之能真实地反映经济业务实质

房地产行业的开发流程首先是通过合法的程序取得土地，然后通过对该土地的一系列开发建设，使之成为能够让人们居住的场所。在对开发成本进行核算分析时，一定要遵循“权责发生制”原则，对本期发生的工程量一定要及时入账核算，对于没有竣工的配套工程要估价预提，以保证开发成本与实际工程相符，从而能正确核算房地产行业各类开发产品的成本内容。此外还应遵循“收入与成本费用相配比原则”，对开发产品进行成本的预结转。

（三）充分利用表外信息，加大对该行业的熟知

房地产行业受国家政策影响变化大，在对房地产行业财务报表进行分析时要从宏观角度出发，不仅和企业历史的财务数据进行比对分析，同时要和行业排名靠前的房地产行业进行比较分析，这样才能知已知彼，为企业更好的发展提供决策依据。

（四）加强对现金流分析的重视

房地产行业是资金耗用量巨大的行业，房地产行业要想做强做大，首先要有充足的现金流。现金流量表是以收付实现制为基础来编制的，通过经营活动产生的现金流量、投资活动产生的现金流量和筹资活动产生的现金流量来整体了解行业经营的动态，与行业核算分析的资产、利润总额起着相互补充、相互协调的作用。

五、结语

房地产行业是一个资金密集型行业，它的财务管理工作在国民经济发展中发挥着更为关键的地位与作用。房地产行业财务报表分析是建立在传统财务分析的基础上，结合经营业务的特殊性、业务的实质，综合性地评价企业的财务经营状况，从而得到财务报表分析相关结论，以此提高房地产行业经营管理水平。分析房地产财务报表需要结合整个行业、整个经济环境来分析，这样才能使分析的信息更相关、更可靠，更利于企业可持续发展。

参考文献：

[1]程红.房地产企业财务报表分析方法及反思[J].科技经济市场，2015（03）.

[2]王一舒.地产公司财务报表分析[J].民营科技，2011（02）.

[3]徐立新.房地产企业财务报表分析方法研究[J].经营管理者，2014（36）.

[4]林致新.关于房地产企业财务报表分析的思考.财经界（学术版），2015（01）.

（作者單位：郑州嘉润置业有限公司）

作者：梁杰

财务报表房地产论文篇3：

浅析银行视角下论房地产企业的财务报表分析

【摘要】房地产行业是典型的资金密集型企业，与金融密切相关。越来越多的优质房地产企业实现了在境内或在港上市，房地产企业管理者、投资者和金融机构可以通过财务报表的分析更好的对企业的财务状况、现金流量情况、盈利能力进行正确的评价，对未来可能发生的收益和风险等做出预测。主要目的在于提高房地产企业分析财务报表的水平，充分的发挥出财务报表分析的重要性作用。

【关键词】银行视角;房地产企业;财务分析

财务报表分析可以为企业的投资者、经营者、债权人了解企业过去、评价企业现状、预测企业未来生产经营情况提供数据支持，在对财务报表进行分析的过程中，不能随意的选取数据，而是要注意方式方法，这样才能提高财务报表分析的准确性。

1、银行视角下房地产企业的财务报表分析意义

1.1关注财务风险

做好财务报表分析工作，可以正确评价企业的财务状况、经营成果和现金流量情况，揭示企业未来的报酬和风险。

1.2关注成长性

通过财务报表分析可以关注到房地产企业的成长能力，例如分析企业的償债能力，分析企业权益的结构，估量对债务资金的利用程度;评价企业资产的营运能力，分析企业资产的分布情况和周转使用情况;评价企业的盈利能力，分析企业利润目标的完成情况和不同年度盈利水平的变动情况。

1.3关注经营效率

房地产企业通过财务报表分析，可以全面的了解企业的经营效率，例如营运能力的分析，不但可以评价企业的经营管理效率，也可判断其是否具有获利的能力。

2、银行视角下房地产企业财务报表分析指标分析

M房地产公司一直致力于中高端住宅产品的开发和建设，目前已建成110余个精品项目，拥有逾18万名优秀业主，年开发量达500万平方米，业务遍及青岛、济南、烟台、威海、潍坊、东营等省内城市，并转战南京、深圳、扬州等国内一线热点城市房地产开发市场，形成一套具有自身特色的高端产品开发及运营模式。以下通过财务报表中的指标对M公司的偿债能力、成长能力、运营能力进行了分析。

2.1偿债能力分析

2.1.1短期偿债能力分析

短期偿债能力可以通过流动比率和速动比率进行分析，其中流动比率是流动资产对流动负债的比值，用来衡量企业流动资产在短期债务到期前可以变现用于偿还债务的能力，一般来说比值越高越强，一般应在2：1以上。速动比是指速动资产对流动负债的比值，用来衡量流动资产中可以立即变现用于偿还流动负债的能力。

下面我们可以根据M房地产公司2015年到2017年的财务报表对流动比率和速动比率进行分析，得出该企业的短期偿债能力：

流动比率分析：从表1.1我们可以看出企业2015-2017年流动比率分别为0.72、0.63、0.54，流动比率在逐年的下降，说明企业短期偿债能力在逐年下降;速动比率分析：企业2015-2017年速动比率分别为0.44、0.38、0.34，三年的速动比率都小于1，并且在逐年下降，说明企业的偿债能力在逐年下降。

2.1.2长期偿债能力分析

资产负债率是负债总额与资产总额的比值，可以反应企业负债水平及风险程度，产权比率是负债总额与所有者权益的比值，可以反应企业长期偿债能力。

M房地产公司2015年到2017年的资产负债比率和产权比率如下：

从表1.2我们可以看出企业2015-2017年资产负债率分别为0.71、0.73、0.78，产权比率分别为2.43、2.72、3.64，两项指标有上升的趋势，说明企业财务风险较小，长期偿债能力较强。

2.2成长能力分析

表1.3成长能力财务指标表

成长能力可以通过销售增长率和净资产增长率来进行计算分析，一般来说房地产企业这两指标呈现出逐年上升说明其成长能力较强，因此通过以上成长能力指标表可以看出该公司这三年的成长能力不足。

2.3营运能力

通过上述的数据我们可以看出该企业从2015年到2017年8月中应收账款周转率在提高，周转期在下降，表明该企业的应收账款的效率在提升。

3、银行视角下论房地产企业的财务报表分析的注意事项

3.1加强对非财务信息的分析

房地产企业要加强对非财务信息的分析，其中非财务信息应该包括：（1）关于企业资产、负债、所有者权益性质的说明，如资产是否自有、是否抵押，负债存在的不确定性等（2）关于会计政策及其变更的说明（3）有关股东、管理人员的信息。如董事、管理人员酬金，大股东及关联方等（4）关于前瞻性信息，如企业可能面临的机会和风险，管理部门的计划等。

3.2综合考虑近几年的财务数据

随着2008年经济危机的到来，很多房地产企业的生产经营已经受到了影响，部分企业在前三个季度处于盈利的状态，在第四个季度却出现了亏损，因此在对财务报表进行分析的过程中在利用财务指标进行财务分析时，应该将近三年的财务数据结合起来，一方面注意有关数据的勾稽关系，另一方面注意产生不正常变化的指标，重点对这些指标进行分析。

3.3正确分析或有负债

或有负债只是一种潜在的债务，并不是企业目前真正的负债，不能在财务报表上予以确认。由于或有负债不在财务报表上予以确认，但是除非或有负债极小可能导致经济利益流出企业，否则企业应当在财务附注中披露有关信息。

结论：

综上所述，财务报表分析对于了解企业经营起到重要性的作用，认真的对财务报表进行分析，才能及时的发现企业生产经营情况及过程中不足，防范风险。

参考文献：

[1]罗国磊.基于商业银行视角的企业集团财务分析研究[D].中国海洋大学，2012.

[2]李业通.基于上市公司财务报表分析的企业发展战略研究[D].山东师范大学，2012.

作者简介：

谢琼，中信银行总行，北京。

作者：谢琼

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