住房贷款管理办法

住房贷款管理办法（共6篇）

篇1：住房贷款管理办法

中国人民银行关于颁布《个人住房贷款管理办法》的通知

银发[1998]190号

中国人民银行各省、自治区、直辖市分行、深圳经济特区分行；中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、中信实业银行、光大银行、华夏银行、中国投资银行、中国民生银行、广东发展银行、深圳发展银行、招商银行、福建兴业银行、上海浦东发展银行、海南发展银行、烟台住房储蓄银行、蚌埠住房储蓄银行（各城市合作银行由当地人民银行转发）：

为促进住房消费，支持住房产业成为新的经济增长点，改善银行信贷资产结构，我行对《个人住房担保贷款管理试行办法》进行了修改，现将修改后的《个人住房贷款管理办法》（以下简称《办法》印发给你们，请遵照执行，并就有关问题通知如下：

一、个人住房贷款业务可在所有城镇办理。

二、个人住房贷款限用于购自用普通住房和城市居民修、建自用住房，不得用于购买豪华住房。

三、各家银行要认真组织学习《办法》，加强对此项业务的监督和管理。对《办法》执行中出现的新情况、新问题，要及时研究解决并报人民银行总行信贷管理司。

一九九八年五月九日

个人住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和《贷款通则》，制订本办法。

第二条 个人住房贷款（以下简称贷款）是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿让本息的连带责任。

第三条 本办法适用于经中国人民银行批准设立的商业银行和住房储蓄银行。

第二章 贷款对象和条件

第四条 贷款对象应是具有完全民事行为能力的自然人。

第五条 借款人须同时具备以下条件：

—、具有城镇常住户口或有效居留身份；

二、有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

三、具有购买住房的合同或协议；

四、无住房补帖的以不低于所购住房全部价款的３０％作为购房的首期付款；有住房补帖的以个人承担部分的３０％作为购房的首期付款；

五、有贷款人认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为保证人；

六、贷款人规定的其他条件。

第六条 借款人应向贷款人提供下列资料：

一、身份证件（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

二、有关借款人家庭稳定的经济收入的证明；

三、符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

四、抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，有权部门出具的抵押物估价证明，保证人同意提供担保的书面文件和保证人资信证明；

五、申请住房公积金贷款的，需持有住房公积金管理部门出具的证明；

六、贷款人要求提供的其他文件或资料。

第三章 贷款程序

第七条 借款人应直接向贷款人提出借款申请。贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料之日起，应在三周内向借款人正式答复。贷款人审查同意后，按照《贷款通则》的有关规定，向借款人发放住房贷款。

第八条 贷款人发放贷款的数额，不得大于房地产评估机构评估的拟购买住房的价值。

第九条 申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。住房公积金贷款额度最高不得超过借款家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的２倍。

第四章 贷款期限与利率

第十条 贷款人应根据实际情况合理确定贷款期限，但最长不得超过２０年。第十—条 借款人应与贷款银行制定还本付息计划，贷款期限在１年以内（含１年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在１年以上的按月归还贷款本息。

第十二条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。即，贷款期限为１年期以下（含１年）的，执行半年以下（含半年）法定贷款利率；期限为１至３年（含３年）的，执行６个月至１年期（含１年）法定贷款利率；期限为３至５年（含５年）的，执行１至３年期（含３年）法定贷款利率；期限为５至１０年（含１０年）的，执行３至５年（含５年）法定贷款利率，期限为１０年以的，在３至５年（含５年）法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过５％。

第十三条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在３个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为１年至３年（含３年）的，加１．８个百分点，期限为３至５年（含５年）的，加２．１６个百分点，期限为５至１０年（含１０年）的，加２．３４个百分点；期限为１０至１５年（含１５年）的，加２．８８个百分点，期限为１５年至２０年（含２０年）的，加３．４２个百分点。第十四条 个人住房贷款期限在１年以内（含１年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在１年以上的、遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵 押

第十五条 贷款抵押物应当符合《中华人民共和国担保法》第三十四条的规定。《中华人民共和国担保法》第三十七条规定不得抵押的财产不得用于贷款抵押。

第十六条 借款人以所购自用住房作为贷款抵押物的，必须将住房价值全额用于贷款抵押。

第十七条 以房地产作抵押的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并于放款前向县级以上地方人民政府规定的部门办理抵押登记手续。抵押合同的有关内容按照《中华人民共和国担保法》第三十九条的规定确定。

第十八条 借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受贷款人的监督检查。对设定的抵押物，在抵押期届满之前，贷款人不得擅自处分。

第十九条 抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第二十条 抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。抵押合同终止后，当事人应按合同的约定，解除设定的抵押权。以房地产作为抵押物的，解除抵押权时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第六章 质押和保证

第二十一条 采取质押方式的，出质人和质权人必须签订书面质押合同，《中华人民共和国担保法》规定需要办理登记的，应当办理登记手续。质押合同的有关内容，按照《中华人民共和国担保法》第六十五条的规定执行。生效日期按第七十六条至第七十九条的规定执行。质押合同至借款人还清全部贷款本息时终止。

第二十二条 对设定的质物，在质押期届满之前，贷款人不得擅自处分。质押期间，质物如有损坏、遗失，贷款人应承担责任并负责赔偿。

第二十三条 借款人不能足额提供抵押（质押）时，应有贷款人认可的第三方提供承担连带责任的保证。保证人是法人的，必须具有代为偿还全部贷款本息的能力，且在银行开立有存款帐户，保证人为自然人的，必须有固定经济来源，具有足够代偿能力、并且在贷款银行存有一定数额的保证金。

第二十四条 保证人与债权人应当以书面形式订立保证合同。保证人发生变更的，必须按照规定办理变更担保手续，未经贷款人认可、原保证合同不得撤销。

第七章 房屋保险

第二十五条 以房产作为抵押的、借款人需在合同签订前办理房屋保险或委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，保险单由贷款人保管。

第二十六条 抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险，在保险期内、如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第八章 借款合同的变更和终止

第二十七条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。

第二十八条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十九条 保证人失去担保资格和能力，或发生合并、分立或破产时，借款人应变更保证人重新办理担保手续。

第三十条 抵押人或出质人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物或质物返还抵押人或出质人，借款合同终止。

第九章 抵押物或质物的处分

第三十—条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，贷款人有权依照《中华人民共和国担保法》的规定处分抵押物或质物。

第三十二条 处分抵押物或质物，其价款不足以偿还贷款本息的，贷款人有权向债务人追偿；其价款超过应偿还部分，贷款人应退还抵押人或出质人。

第三十三条 拍卖划拨的国有土地使用权所得的价款，在依法缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款项后，抵押权人有优先受偿权。

第三十四条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应及时协商解决，协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第三十五条 借款人有下列情形之—的，贷款人按中国人民银行《贷款通则》的有关规定，对借款人追究违约责任：

一、借款人不按期归还贷款本息的；

二、借款人提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

三、未经贷款人同意，借款人将设定抵押权或质押权财产或权益拆迁，出售、转让、赠与或重复抵押的；

四、借款人擅自改变贷款用途，挪用贷款的；

五、借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

六、借款人与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议的；

七、保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿贷款本息，质物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押（质押）的。

第十章 附 则

第三十六条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款，参照本办法执行。

第三十七条 贷款人可根据本办法制定实施细则，并报中国人民银行备案。第三十八条 本办法由中国人民银行负责解释和修改。

第三十九条 本办法自公布之日起施行。与本办法相抵触的有关规定同时废止。

篇2：住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条

为加强和规范住房公积金贷款管理，鼓励和支持住房公积金缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房和改善性住房，有效防范和控制贷款风险，根据国务院《住房公积金管理条例》（国务院令〔2002〕年第350号）、中国人民银行《贷款通则》（中国人民银行令〔1996〕年第2号）、中国银行业监督管理委员会《个人贷款管理暂行办法》（银监会令〔2010〕年第2号）、《中华人民共和国担保法》（中华人民共和国主席令〔1995〕年第50号），结合本市实际，制定本办法。

第二条

本办法所称住房公积金个人住房贷款（以下简称公积金贷款），是指运用所归集的住房公积金为资金来源，向按规定缴存住房公积金的职工发放的用于购买、建造、翻建、大修自住住房的专项贷款。

第三条

借款人申请办理公积金贷款应当遵循平等自愿、诚实信用、依法合规的原则。

第四条

公积金贷款管理应当遵循公开透明、公平公正、风险可控、高效便民的原则。

—1— 第五条

武威市住房公积金管理委员会（以下简称管委会）是本市公积金贷款政策制定和重大事项的决策机构，负责确定差别化公积金贷款政策及影响贷款额度的参数设置、审议住房公积金呆坏账核销、资产证券化等重要事项、审批商业银行或专业服务机构承办公积金贷款业务的资格以及国家和本市规定的其他职责。

第六条

武威市住房公积金管理中心（以下简称中心）是本市公积金贷款的管理机构，负责执行管委会各项决策及授权事项、组织实施公积金贷款业务、承担公积金贷款风险以及国家和本市规定的其他事项。

中心应当建立有效的公积金贷款管理机制，依据本办法制定公积金贷款管理制度及操作规程，建立健全风险防控体系，实施公积金贷款全流程管理。

第七条

承办公积金贷款业务的商业银行或专业服务机构（以下统称受托机构）需符合国家和本市的规定条件，并经管委会审批通过。

第八条

中心委托商业银行承办公积金贷款发放及回收 的相关业务，银行的手续费在中心的业务费用中列支。

第九条

中心委托专业服务机构承办住房抵押担保业务，服务机构的服务费在中心的业务费用中列支。

—2— 第十条

中心应当与受托机构签订书面委托协议，明确双方权利、义务和责任，并对受托机构业务办理情况进行监督考核。

第十一条

本办法适用于本市行政区域内公积金贷款的管理。包括商品房购房贷款、二手房贷款、商业银行按揭住房贷款转住房公积金贷款（以下简称商转公贷款）、异地贷款（本地缴存异地购房和异地缴存本地购房）、经济适用房、拆迁安置房、职工公寓、公租房等购房贷款。

第二章 贷款对象与条件

第十二条

公积金贷款的对象为正常缴存住房公积金的职工，包括在本市缴存住房公积金的港澳台人员、个体工商户及其雇用人员、非全日制从业人员、其他灵活就业人员，以及在外省市缴存住房公积金的职工，在购买、建造、翻建、大修自住住房时均可申请公积金贷款。

第十三条

中心推行共同借款人制度。借款人已婚的，配偶必须作为共同借款人办理贷款手续，单身借款人可允许父母、子女其中一人作为共同借款人。

共同借款人负有与借款人共同偿还贷款的责任，即在借款人因故无法无力偿还贷款时，代替借款人偿还贷款余额的责任。

第十四条

公积金贷款优先保证首套自住住房的缴存职工家庭，适度支持第二套改善型缴存职工家庭，不得向三套及

—3— 以上住房的缴存职工家庭发放公积金贷款。

第十五条 首套房和二套房的认定，以职工家庭夫妻二人在公积金中心的公积金贷款信息记录和征信系统中记载的住房贷款信息记录为准。

第十六条

借款申请人及共同申请人应当同时符合以下条件：

（一）具有合法有效的身份证明，连续足额缴存住房公积金6个月（含）以上。

（二）具有完全民事行为能力；

（三）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力；

（四）具有良好的信用记录和还款意愿；

（五）能够提供3年以内购买、建造、翻建、大修的相关 合同和证明文件、首付款发票（首套20% 二套30%）及符合规定的其他材料；

（六）异地缴存职工应是本地户籍，所购房屋须为本市的自住住房；

（七）能够提供中心确定的贷款担保。

第十七条

借款人及共同借款人有下列情形之一的，原则上不予贷款。

（一）近5年，在住房公积金提取、贷款中因伪造、变造材料或提供虚假证明，被中心纳入严重失信行为的；

—4—

（二）借款人或共同借款人原有的住房公积金贷款本息尚未还清的；

（二）借款人或共同申请人为他人提供住房公积金贷款担保尚未解除质押的；

（三）借款人或共同借款人已使用此购房合同支取过住房公积金的（贷取选其一）；

（四）借款人或共同借款人有商业银行其他消费贷款，余 额在10万以上的；

（五）借款人或共同申请人在住房公积金贷款系统，存在连续3期（含3期）累计6期（含6期）以上的逾期不良记录；

（六）借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有住房公积金贷款、商业银行贷款（不含就业前的助学贷款），存在 连续3期（含3期）累计6期（含6期）以上的逾期不良记录；

（七）借款人或共同借款人提供的个人征信报告内有信用 卡透支（不含年费、手续费，以银行盖章为准），存在连续6期（含6期）累计12期（含12期）以上的逾期不良记录；

（八）被纳入失信被执行人员名单的；

（九）存在其他可能影响公积金贷款安全情形的。

第三章 贷款额度、期限、利率

第十八条

夫妻双方在我市缴存住房公积金的家庭，公积金贷款的最高额度为60万元；夫妻单方缴存住房公积金的家

—5— 庭，公积金贷款的最高额度为45万元。

第十九条

贷款额度应当同时符合下列限额标准：

（一）借款申请人及共同申请人首次购房的，贷款额度不得高于总房价款的80%；

（二）借款申请人及共同申请人二次购房的，贷款额度不得高于总房价款的70%；

（三）异地缴存职工及无雇工个体缴存者，贷款额度不得超过总房价款的70%；

（四）借款申请人及共同申请人申请贷款额度的月供支出 不超过其共同收入的60％；

（五）不高于借款夫妻双方及担保人住房公积金账户存储 余额之和的5倍；

（六）借款人距退休时间不足三年的，对其公积金担保 贷款额度进行测算，公积金贷款的额度不能大于借款人及担保人公积金账户余额与预计缴存额度之和；

（七）影响贷款的其他因素；

中心在综合考察借款人及配偶的信用状况、贷款额度、剩余房款、还款能力抵押担保等进行测算对比后，取最低值。

第二十条

中心综合考察借款人及配偶的信用状况后，在最高贷款额度内按照借款人还款能力、债务、贷款用途、风险程度、贷款额等进行全面评估测算，确定可贷额度。

—6— 第二十一条

公积金贷款期限最短不得低于1年，最长期限为30年。贷款期限不超过借款人法定退休年龄后延5年。

第二十二条

公积金贷款利率按照中国人民银行公布的住房贷款利率执行。

贷款期间，如遇中国人民银行公积金贷款利率调整，新利率于利率调整的次年1月1日起执行。

第二十三条

根据人民银行的相关规定，中心对借款人未 按合同约定日期还款的计收罚息，罚息利率按照借款合同载明利率上浮30%执行。

第四章 贷款担保

第二十四条

公积金贷款担保方式有公积金质押担保和住房抵押担保两种。担保的范围包括贷款本金、利息、罚息和为实现债权所需的费用。

第二十五条

担保方式为公积金质押担保的，应符合以下规定：

（一）公积金质押担保人应当拥有良好的信用记录和还款意愿，具有代为偿还贷款本息的能力；

（二）须经中心认可并符合中心规定的其他条件，与中心签订住房公积金质押担保承诺书，在借款人贷款本息尚未还清前，不能提取其住房公积金账户内的存储余额；不能申请住房公积金贷款。

—7— 第二十六条

担保方式为住房抵押担保的，应符合以下规 定：

（一）中心为第一顺位抵押权人；

（二）借款人以自住住房作抵押担保，必须将住房价值全额抵押贷款；

（三）以他房抵押的（只适用于本地缴存职工），须征得他房产权人本人的同意，必须将住房价值全额抵押贷款；

（四）抵押人和抵押权人签订书面抵押合同，并于放款前向本市不动产权属登记部门办理抵押登记手续，抵押担保期限和贷款期限一致，房产在抵押期间，未经抵押权人书面同意，借款人无权以任何理由中断和撤销抵押担保。

（五）为客观公正的评价抵押物价值，借款人申请的新购商品房不需评估，按开发商出售的价值估值。二手房贷款或以其他房产抵押购房贷款的，参照税务部门以路段划分的计税参考价估值。

第二十七条

中心在贷款发放前应当对抵押物、抵押物的权属和价值、担保人的偿还能力进行严格审查；在担保期内应当加强对抵押物、担保人的管理，定期检查，防范风险。

第五章 贷款程序

第二十八条

公积金贷款实行三级审批：受理初审→贷款复审→贷款审批。贷款终审审批由中心授权管理部负责人执行。

—8—

第二十九条

符合本办法第十六条规定的借款申请人可向中心受理网点提出借款申请，并按要求提供申请材料，同时承诺所提交的申请材料真实完整。

第三十条

受理网点对符合条件、资料齐全的借款申请予以受理，不符合贷款条件或者申请资料不齐全，受理网点可以不受理，但需告知借款申请人原因。

第三十一条

对初审合格的贷款资料进行复审，核实有关情况，复审合格的，由复审人员签注意见提交审批。

第三十二条

对复审合格的贷款提交管理部审贷会审核，经会议审核通过后由管理部负责人执行贷款终审审批。

借款申请人将资料提交完整后，受理网点应当在国家规定期限内完成贷款审批，并告知借款申请人。

第三十三条

贷款审批通过后，借款申请人即可签订《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》和《抵押担保合同》。

第三十四条

管理部将借款申请人签订的《住房公积金个人借款合同》、《借款借据》转交受托银行及时发放贷款，网点工作人员及时将贷款发放结果通知借款人。

第六章 还款方式及贷款偿还

第三十五条

公积金贷款的还款方式有按月等额本金还款和按月等额本息还款，借款人根据自身条件自愿选择。

—9—

（一）按月等额本息还款法，即借款人每月以相等的额度平均偿还贷款本息。

（二）按月等额本金还款法，即借款人每期需偿还额度相同的本金，同时付清本期应付的贷款利息，利息逐月递减。

第三十六条

借款人应当按借款合同约定的还款方式、还款计划偿还公积金贷款本息，中心每月通过借款人合同约定的银行还款账户，直接划扣当月应偿还的贷款本息。

第三十七条 借款人贷款期满一年以后可根据借款合同约定提前偿还部分或者全部贷款本息。借款人使用自有资金申请提前还款的，每年可申请多次。

第三十八条

除使用自有资金偿还贷款外，借款人可使用本人公积金结清贷款，在本人住房公积金账户存储余额偿还贷款不足时，借款人可申请其配偶、父母、子女的住房公积金账户存储余额用于结清贷款。

第三十九条

借款人未按借款合同约定的期限偿还贷款的应当按借款合同约定或者国家有关规定支付罚息。

借款人因个人原因未按合同约定日按期还款的，中心将在还款日起延续5天进行补扣后，将其欠还本息转为逾期贷款本息。

第七章 合同的变更和终止

第四十条

公积金借款合同需要变更的，必须经债权人、—10— 债务人、担保人协商同意，并依法签订变更协议。变更类型如 下：

（一）借款人基本信息变更（扣款卡号、联系电话、通讯地址）；

（二）担保人变更；

（三）抵押物变更；

（四）还款方式变更；

（五）借款期限变更；

（六）中心批准的其他变更类型。

第四十一条

因离婚、死亡等法定原因，借款人可申请减少或变更共同借款人，有抵押担保合同的，还应进行抵押担保 变更。

第四十二条

借款人和共同借款人以外的担保人因故需要变更的，在征得全体担保人的同意后，可申请变更。

第四十三条

发生下列情形之一的，借款人可申请贷款期限延长，但延长后的贷款期限不得超过借款人法定退休年龄后延5年。

（一）借款人本人及其配偶、父母、子女患重大疾病造成借款人还款能力下降的；

（二）因离婚、死亡等原因造成借款人还款能力下降的。第四十四条

借款人按借款合同约定履行全部还款义务

—11— 后，抵押物或者质押物返还抵押人或者出质人，借款合同终止。

第八章 贷后管理及相关法律责任

第四十五条

中心对贷款使用情况、借款人的还款能力和履约情况、担保物权及保证人变化等情况进行跟踪检查和监控分析，对风险隐患进行监控、预警、核查，确保贷款资产安全。

第四十六条

对于逾期未收回的贷款，及时采取催收、诉讼、处置抵押物等有效措施保全债权。

第四十七条

借款人应当接受中心对其贷款使用情况、还款能力、担保状况变化等情况的监督核查，及时告知中心发生的可能影响贷款偿还的事件，并配合中心采取的相关债权保全措施。

第四十八条

对于出现呆坏账损失的贷款，根据相关政策 进行认定、核查，符合贷款核销政策的，应当在履行规定程序后办理贷款核销手续。

核销后的公积金贷款应当账销案存，继续做好资金回收工作。

第四十九条

中心将公积金贷款审核、发放、回收过程中产生的贷款档案（包括纸质文档及电子文档）按一人一档原则，并根据国家相关规定归档保管。贷款已结清的，档案保管期限应当按国家规定年限妥善保管。

第五十条

呆账核销的贷款档案要永久保管。

—12— 第五十一条 借款人有下列情形之一的，贷款人有权停止发放贷款或者提前收回全部贷款，并由借款人按照借款合同的约定承担违约责任：

（一）借款人采用欺诈手段隐瞒真实情况，提供虚假证明材料；

（二）不按照借款合同规定用途使用贷款的；

（三）借款人将设定抵押权或质押权的财产或权益拆迁、出售、转让、赠予或重复抵押的；

（四）借款人连续三个月或累计六个月未按时偿还贷款本息的；

（五）担保人违反保证合同或者丧失承担连带责任能力，抵押物毁损不足以清偿贷款本息，质押物明显减少影响贷款人实现债权，而借款人又未能提供新的保证或新抵（质）押物的；

（六）借款人死亡、失踪或移居国外，无法定继承人、受遗赠人、监护人，或法定继承人、受遗赠人、监护人拒绝偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的；

（七）借款人因违法犯罪被司法机关追究刑事责任的；

（八）违反中心与借款人约定的其他情况。

第五十二条

中心、受委托银行的工作人员应当严格遵守贷款管理规定，认真履行职责。

第五十三条

售房单位提供虚假合同、发票给借款人的必

—13— 须承担连带责任，同时将划入资金全部退回中心。

第五十四条

借款人将贷款挪用或逾期未偿还本息的，贷款人分别对挪用部分、逾期部分按照中国人民银行有关规定计 收罚息。

第五十五条

借款人在《借款合同》终止前死亡、被依法宣告死亡，其合法继承人或受遗赠人拒不承担偿还贷款本息或无力偿还贷款本息的，贷款人有权要求处理抵押物及质押物。

第五十六条

公积金贷款实行终身负责制。贷款管理人员要及时掌握还款情况，对逾期贷款要及时分析原因，把握动向，采用相应措施进行催收，对工作人员因责任心不强，审查把关不严、滥用职权、玩忽职守造成损失的，中心依照内部管理制度进行处理。涉嫌犯罪的，要依法追究刑事责任。

第九章 附 则

第五十七条

本办法由武威市住房公积金管理中心负责解释。

第五十八条

本办法自发布之日起施行，有效期5年；原武市管发〔2006〕年02号《武威市个人住房公积金贷款管理办法》同时废止。

篇3：个人住房贷款风险管理

我们通常所说的个人住房贷款主要是指个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足, 而贷款者将消费所购住房抵押给银行, 作为偿付款的担保。个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性, 主要是指借款人不能按时偿还贷款本息, 由此给银行带来的损失。其特征有:

1.1 贷款对象特殊;根据央行制定的《个人住房贷款管理办法》

规定:个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人, 对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

1.2 偿还方式特殊;相对于企业贷款, 个人住房贷款偿还方式

较为特殊:贷款期限在1年以内 (含1年) 的, 实行到期一次还本付息, 利随本清;贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

1.3 时间上具有滞后性;中长期贷款是个人住房贷款的主要选

择, 期限一般在5年以上, 最长的可达到30年。从国外个人住房金融发达国家的经验来看, 个人住房贷款的风险高发期一般是在贷款发放的3-8年之后, 而我国的个人住房贷款是在最近几年开始发展的, 总体来看, 也只有小部分的贷款处于这个危险阶段。而随着时间的推移, 个人住房贷款的风险也将会日益凸显。

1.4 风险表现的多样性;影响个人住房贷款的因素有很多, 风

险的表现形式也是多种多样的, 归纳起来看, 有银行自身的原因, 有贷款人的原因, 有房地产开发商的原因等。

2 我国商业银行个人住房贷款风险的成因

2.1 从银行方面来讲

2.1.1 商业银行与贷款人的信息不对称商业银行不能全面地

掌握贷款人的信息, 原因有两个:一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安、街道、工商、银行、司法等, 但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案, 使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止, 我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、劳动保障等政府相关部门中或银行中, 这些部门和机构的个人信息数据文件系统都是封闭的, 不能实现信息资源共享。

2.1.2 商业银行信贷内部管理的缺陷在个人住房贷款中, 商业

银行扮演着十分重要的角色, 它既是贷款的债权人, 也是抵押物的抵押权人, 还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况: (1) 为向客户提供便利的贷款手续, 却忽视完善和规范贷款的相关手续; (2) 商业银行对已经发放的贷款的还款情况没有进行有效监控和跟踪; (3) 对信贷人员监管不力及未建立完善追责制度从而常出现道德风险。

2.2 从贷款人方面来讲一方面, 对于那些资金实力有限、资信

评价较差的开发商, 为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金, 使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面, 有些购房者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子, 在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款, 在一定程度上使银行的贷款风险增加。

3 防范个人住房贷款风险的对策

3.1 从银行方面来讲

3.1.1 完善对贷款人的资信评价个人住房贷款的资信评价作

为个人信用评估的组成部分, 是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据, 通过分析借款人信用状况, 对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察, 通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定, 并通过与借款人的直接对话, 判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统, 对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析, 通过各种管道了解借款人的还款能力, 借款人能否按时支付在银行中的所有借款, 是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。

3.1.2 发展住房贷款证券化住房抵押贷款证券化是把金融机

构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券, 然后通过在资本市场上出售给投资者, 以融通资金, 并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式, 它能 (1) 提高银行贷款资产的流动性, 使银行的长期贷款得以流动, 从根本上解决了“短存长贷“的矛盾; (2) 促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能, 转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工, 而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构, 从而提高了整个金融体系的效率, 增加了整个金融体系的安全性。 (3) 扩大银行的经营范围, 提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊, 银行可以进入许多过去不曾涉及的领域, 从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

3.2 从政府方面来讲

3.2.1 建立健全社会信用体系, 完善个人信用制度目前, 我国已

经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库, 截至2007年8月底, 企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案, 个人信用基础数据库也为5.86亿自然人建立了信用档案。然而, 我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段, 有待完善。

3.2.2 建立和完善个人住房贷款担保、保险机制抵押贷款担保

与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险, 特别是信用风险。首先, “必要参照国外先进经验, 引进政府、民间各自分工机制, 组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构, 通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次, “我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构, 专门为中低收入者提供保险。”

3.2.3 为个人住房贷款的证券化积极准备个人住房贷款证券

化作为世界住房金融的发展方向, 并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具, 我国应当借鉴运用。但是, 结合目前我国的情况, 要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础, 应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如, 北京和上海, 住房贷款证券化可先在这些地区展开, 在实践过程中应找出不足, 不断完善运作机制, 待条件成熟时再向其它地区推广。

摘要：个人住房贷款业务以其风险低、业务范围广、经营收入稳定的特点正日益受到我国各大商业银行的青睐。但是随着个人住房贷款业务的快速发展, 业务规模的不断扩大, 个人住房贷款业务的风险也不断的出现, 如何认识并防范个人住房贷款业务的风险对各大商业银行来说显得越来越重要。本文主要从个人住房贷款的概念及个人住房贷款风险管理的意义方面进行研究, 对我国商业银行个人住房贷款风险的现状进行阐述, 并提出了相应的解决对策。

关键词：商业银行,个人住房贷款风险,管理

参考文献

[1]李柯.国内商业银行个人住房贷款风险管理策略[D].复旦大学.2007.

[2]张红、殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社.2007.

[3]陈瀚.我国商业银行个人住房贷款风险及管理[D].广西大学.2007.

[4]刘冰封.论发展个人住房贷款业务的风险防范.[J].中国高新技术企业.2008:27.

篇4：个人住房贷款风险管理

关键词：商业银行 个人住房贷款风险 管理

1 我国商业银行个人住房贷款风险的概述

我们通常所说的个人住房贷款主要是指个人住房抵押贷款。住房抵押贷款是居民进行住房消费时通过银行贷款来获得资金支持以弥补当期消费能力的不足，而贷款者将消费所购住房抵押给银行，作为偿付款的担保。个人住房贷款风险是指商业银行发放的住房贷款中隐含损失的可能性，主要是指借款人不能按时偿还贷款本息，由此给银行带来的损失。其特征有：

1.1 贷款对象特殊；根据央行制定的《个人住房贷款管理办法》规定：个人住房贷款的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，对借款人所应具备的条件进行了详细的规定。

1.2 偿还方式特殊；相对于企业贷款，个人住房贷款偿还方式较为特殊：贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期一次还本付息，利随本清；贷款期限在1年以上的按月归还贷款本息。

1.3 时间上具有滞后性；中长期贷款是个人住房贷款的主要选择，期限一般在5年以上，最长的可达到30年。从国外个人住房金融发达国家的经验来看，个人住房贷款的风险高发期一般是在贷款发放的3-8年之后，而我国的个人住房贷款是在最近几年开始发展的，总体来看，也只有小部分的贷款处于这个危险阶段。而随着时间的推移，个人住房贷款的风险也将会日益凸显。

1.4 风险表现的多样性；影响个人住房贷款的因素有很多，风险的表现形式也是多种多样的，归纳起来看，有银行自身的原因，有贷款人的原因，有房地产开发商的原因等。

2 我国商业银行个人住房贷款风险的成因

2.1 从银行方面来讲

2.1.1 商业银行与贷款人的信息不对称 商业银行不能全面地掌握贷款人的信息，原因有两个：一是贷款人的个人信息数据分散不全。我国个人资信调查报告的信息和数据主要来自于公安、街道、工商、银行、司法等，但是这些部门并没有很好地建立个人信用档案，使商业银行个人征信工作缺乏基础。二是贷款人的个人信用资料封锁。到目前为止，我国居民的个人信用信息的基本上掌握在公安、法院、工商、人事、劳动保障等政府相关部门中或银行中，这些部门和机构的个人信息数据文件系统都是封闭的，不能实现信息资源共享。

2.1.2 商业银行信贷内部管理的缺陷 在个人住房贷款中，商业银行扮演着十分重要的角色，它既是贷款的债权人，也是抵押物的抵押权人，还是贷款资金的筹集人。而在商业银行信贷内部管理中出现以下情况：①为向客户提供便利的贷款手续，却忽视完善和规范贷款的相关手续；②商业银行对已经发放的贷款的还款情况没有进行有效监控和跟踪；③对信贷人员监管不力及未建立完善追责制度从而常出现道德风险。

2.2 从贷款人方面来讲 一方面，对于那些资金实力有限、资信评价较差的开发商，为了缓解资金压力便会采取虚假按揭和多重按揭等手法套取商业银行的信贷资金，使房地产开发和融资的风险向个人住房贷款转移。另一方面，有些购房者利用商业银行掌握的贷款人的信息不全的空子，在不同的商业银行进行虚假按揭和多重按揭贷款，在一定程度上使银行的贷款风险增加。

3 防范个人住房贷款风险的对策

3.1 从银行方面来讲

3.1.1 完善对贷款人的资信评价 个人住房贷款的资信评价作为个人信用评估的组成部分，是以借款人财产数据、信用数据等数据为依据，通过分析借款人信用状况，对借款人还款能力和还款意愿做出判断的过程。对还款能力的评价主要考察借款人的收入来源证明、税单等资产证明。对借款人还款意愿的评价主要依赖于对借款人质量的考察，通过了解借款人的学历、职业、年龄、收入等综合评定，并通过与借款人的直接对话，判断其资信情况。我国商业银行要建立完善的客户信用评级系统，对贷款客户的经济实力、信誉情况要加强分析，通过各种管道了解借款人的还款能力，借款人能否按时支付在银行中的所有借款，是否有利用多重按揭的手法在不同的银行中相互套现还款的现象。

3.1.2 发展住房贷款证券化 住房抵押贷款证券化是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款支持证券，然后通过在资本市场上出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。住房贷款证券化是我国正在实行的信贷资产证券化的一种形式，它能①提高银行贷款资产的流动性，使银行的长期贷款得以流动，从根本上解决了“短存长贷“的矛盾；②促进金融产品和金融行业的深化。抵押贷款证券化是将过去由银行一家承担的发放贷款、持有贷款和回收贷款本息等职能，转化为多家存款金融机构和机构投资者共同参与的活动。这样就加深了金融行业的分工，而且将抵押贷款风险部分地转移到更能承担长期债权风险的机构，从而提高了整个金融体系的效率，增加了整个金融体系的安全性。③扩大银行的经营范围，提高其经营效益。使银行与非银行金融机构之间的界限日趋模糊，银行可以进入许多过去不曾涉及的领域，从而实现了资本经营多元化和经营效益的目的。

3.2 从政府方面来讲

3.2.1 建立健全社会信用体系，完善个人信用制度 目前，我国已经建成了全国集中统一的企业和个人信用信息基础数据库，截至2007年8月底，企业信用信息基础数据库已经建立了1232万户的企业信用档案，个人信用基础数据库也为5．86亿自然人建立了信用档案。然而，我国的个人信用体系还处于刚刚起步阶段，有待完善。

3.2.2 建立和完善个人住房贷款担保、保险机制 抵押贷款担保与保险相结合的最终效果是转移和降低了贷款风险，特别是信用风险。首先，“必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。”其次，“我国可尝试在全国成立专门性、不以盈利为目的的政策性住房贷款保险机构，专门为中低收入者提供保险。”

3.2.3 为个人住房贷款的证券化积极准备 个人住房贷款证券化作为世界住房金融的发展方向，并作为平衡住房信贷资金、防范住房信贷风险的有效工具，我国应当借鉴运用。但是，结合目前我国的情况，要在我国广泛推行个人住房贷款证券化还缺乏一定的市场基础，应该先在部分条件成熟的地区进行试点。例如，北京和上海，住房贷款证券化可先在这些地区展开，在实践过程中应找出不足，不断完善运作机制，待条件成熟时再向其它地区推广。

参考文献：

[1]李柯.国内商业银行个人住房贷款风险管理策略[D].复旦大学.2007.

[2]张红、殷红.房地产金融学[M].清华大学出版社.2007.

[3]陈瀚.我国商业银行个人住房贷款风险及管理[D].广西大学.2007.

[4]刘冰封.论发展个人住房贷款业务的风险防范.[J].中国高新技术企业.2008:27.

篇5：住房贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估

价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

篇6：住房贷款管理办法

发文单位：江门市房产管理局

发布日期：2005-6-2

3执行日期：2005-6-23

各住房公积金缴存单位：

《江门市住房公积金个人住房贷款管理办法》业经市住房公积金管理委员会会议讨论通过，并经市人民政府同意，现印发给你们，请遵照执行。

各单位在执行过程中如发现有新问题，请及时向市住房公积金管理中心反映。

江门市房产管理局

二○○五年六月二十三日

江门市住房公积金个人住房贷款管理办法

第一条 为改善职工居住条件，满足职工住房需求，加快住房建设，促进住房消费，规范江门市住房公积金个人住房贷款管理。根据国务院《住房公积金管理条例》、中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》、《江门市住房公积金管理办法》及有关法律法规，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本办法称住房公积金个人住房贷款是指江门市住房公积金管理中心（以下简称“中心”，含新会区管理部、开平市管理部、台山市管理部、鹤山管理部、恩平市管理部），运用归集的住房公积金，委托承办银行向已正常缴存住房公积金的职工发放的个人住房贷款。本办法称职工是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私有企业及其他城镇企业、事业单位工作的在职人员（含合同工）。

第三条 住房公积金个人住房贷款只限于在江门市行政区域内购买自用商品住房、经济适用住房、房改房、二手房。

第四条 在本市购买自住住房，并按月缴存住房公积金的职工（含已享受福利分房或货币分房的职工），均可申请住房公积金个人住房贷款。

第五条 借款人须具备下列条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份证件（含中华人民共和国居民身份证、军人证），且有完全民事行为能力；

（二）江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存住房公积金6个月以上（含6个月），非江门市常住户口的，申请住房公积金个人住房贷款时已连续缴存

住房公积金12个月以上（含12个月），申请时，申请人仍正常缴交住房公积金；

（三）有购房合同或协议；

（四）已按规定的比例交纳首期购房款；

（五）能提供“中心”认可的合法有效的担保；

（六）具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力；

（七）借款人和购房合同中的购房人必须一致。

第六条 最高贷款额度由江门市住房公积金管理委员会确定，职工贷款额度的计算公式是：（购房人住房公积金年缴存额×至退休工作年限+配偶住房公积金年缴存额×至退休工作年限）×2.“中心”有权根据拟购住房的价格、借款人的还款能力及其住房公积金帐户余额等因素，对根据公式计算出来的贷款额度进行调整，决定职工住房公积金个人住房贷款的具体额度，但最高不能超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度。

一手商品房最高可贷比例是总房价的80%，二手房最高可贷比例是评估价值与交易价值较低者的70%.若住房公积金个人住房贷款额度仍然不足的，可同时申请商业性住房贷款。

还清公积金贷款本息后，在江门市行政区区域内再次购买自住住房时，可以再次申请住房公积金个人住房贷款。

两个或两个以上住房公积金个人住房贷款申请人购买同一住房，贷款额度为每个住房公积金个人住房贷款申请人最高可贷款额度之和，合计不超过江门市住房公积金管理委员会确定的最高贷款额度的两倍。

第七条 贷款期限最长为30年，其中一手房最长为30年，二手房最长为20年，且受借款申请人法定退休年龄的限制，即借款人年龄加上借款年限不超过国家法定退休年龄，若为共同申请人，则以年龄小的为计算依据。

“中心”有权根据拟购住房的价格，借款人的还款能力等因素，对贷款期限进行调整，决定具体的贷款期限。

第八条 贷款利率按中国人民银行规定的住房公积金贷款利率执行。

第九条 贷款按如下程序办理：

（一）贷款申请：借款人凭购房合同或协议、身份证、户口簿、住房公积金缴存证明和首期付款的发票向承办银行或“中心”提出申请并填写申请表。

（二）贷款审核：

1、组合性贷款，借款人向承办银行提出申请，承办银行对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款

人填写贷款有关资料。承办银行对借款人提交资料审查确认后，交“中心”审批。“中心”审批核定贷款额度后，转承办银行办理。

2、住房公积金个人住房贷款，借款人可向承办银行提出申请（向承办银行提出申请的程序与组合性贷款程序相同），也可向“中心”直接申请。向“中心”直接申请的，“中心”对借款人的申请资料初审后，拟定借款人的担保方式、贷款金额、贷款期限以及还款方式，并要求借款人填写贷款有关资料。由“中心”审批核定贷款额度，直接与借款人办理签定借款合同等手续后，转承办银行办理。

（三）贷款发放：借款人办妥担保、保险等手续后，在承办银行开设还款帐户，承办银行根据“中心”发出的《个人住房公积金委托贷款发放通知书》发放贷款，把贷款资金划给售房人。

第十条 借款人可选择等额本息还款法或等额本金还款法偿还住房公积金个人住房贷款，借款人按借款合同约定的还款日提前将应还本息存入还款帐户，承办银行每月按期从帐户中扣收。

第十一条 每月还款额计算公式：

（一）、等额本息还款法。每月偿还贷款本息金额 =（贷款本金×月利率×（1+月利率）^还款月数）/（（（1+月利率）^还款月数）－1）

（二）、等额本金还款法。每月还款额＝贷款本金/贷款期月数 +（贷款本金－已归还贷款本金累计额）×月利率

第十二条 借款人未按期归还贷款本息的，视同借款人单方违约，并按中国人民银行规定计收罚息；同时，承办银行及“中心”有权依法处置抵押物或质押物，并追究借款人、担保人的责任，或由保证方代为偿还。

第十三条 借款人若提前归还贷款本息，须填写《提前还款申请书》，经“中心”审批，承办银行审核同意后，可偿还全部或部分贷款（部分提前还款金额每次不得低于人民币壹万元）。

借款人还清全部贷款本息后，凭承办银行出具的《他项权利注销登记表》或《还款证明》到原房地产抵押登记部门办理注销抵押手续，并按保险公司的规定办理退保手续。

第十四条 “中心”在审核贷款时，认为有必要增加贷款担保的，借款人可以以有价证券质押，但须提供承办银行或“中心”认可的有价证券，出质人和承办银行签订质押合同，并将有价证券交承办银行保管，质押行为须按照质押合同执行。有价证券的质押率由“中心”确定，但最高质押率不得超过质押物价值的90%.第十五条 借款人以所购房产或他人房产作为抵押的，与承办银行或“中心”签订房地产抵押合同，到房地产抵押登记部门办理他项权登记，将《房屋他项权证》交承办银行保管，抵押行为按照房地产抵押合同执行。抵押物需估价的（指二手房），由具有评估资质的机构进行评估，抵押率不得超过抵押物评估值的70％。

第十六条 借款人为非本市常住户口的，除足额提供抵押外，还必须提供具有本市常住户口、有偿还能力的自然人担保。保证方与承办银行签订保证合同，保证行为按照保证合同执行。

第十七条 借款人在房地产抵押合同签定前必须按有关规定办理有关保险手续，保险金额不得少于借款额，并将承办银行或“中心”作为保险合同的第一受益人。

第十八条 房屋及贷款保险期限不短于借款期限。在合同约定借款期间借款人不得以任何理由中断或解除保险合同，否则，承办银行有权代办保险，一切保险费用由借款人承担。在保险期内，房屋如发生保险责任范围以外、因借款人过错而造成的损毁，由借款人负全部责任。

第十九条 借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无法定继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同的，承办银行有权依照借款合同及房地产抵押合同或质押合同的规定处分抵押物或质押物。

第二十条 处分抵押物或质押物所得价款，扣除处置抵押物、质押物各项税费后不足偿还贷款本息的，承办银行及“中心”有权向债务人继续追偿未偿还的贷款本息；其价款超过应偿还部分，承办银行应退还抵押人或出质人。

第二十一条 借款人有下列情形之一的，按照借款合同及质押合同或保证合同的规定承担违约责任：

（一）借款人不按期归还贷款本息的；

（二）借款人提供虚假文件或资料已经或可能造成贷款损失的；

（三）未经贷款人同意，借款人将设定抵押权的财产或权益出售、转让、赠与或重复抵押的；

（四）借款人所设定抵押的房产遇拆迁，借款人未事先通知承办银行或“中心”，并未办理贷款清偿手续或重新落实新的担保方式的；

（五）借款人拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查的；

（六）借款人与其他法人或经济组织签订有损承办银行或“中心”权益的合同或协议的；

（七）保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因损毁不足以清偿贷款，质押物明显减少影响贷款人实现质权，而借款人未按要求落实新保证或新抵押、质押的。

第二十二条 在办理贷款过程中所发生的抵押、保险费用由借款人承担。

第二十三条 本办法由江门市住房公积金管理中心负责解释。

第二十四条 以前有关江门市住房公积金贷款的其他文件如与本办法相抵触的停止执行。

第二十五条 本办法自印发之日起施行。