农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法（共9篇）

篇1：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法

第一章 总

则

第一条 为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称“本行”）个人住房和商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和银监会《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，以及本行相关信贷管理制度的规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房（商业用房）是指购房人在房产一级市场上购买的自用商品住房（商业用房），所购房可以是现房也可以是期房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止的期间内的商品房；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房。

第三条 个人住房（商业用房）贷款（以下简称“贷款”）是指购房人（借款人）以从房产一级市场购买的房屋作抵押，向本行申请用于支付部分购房款的贷款，即房产按揭贷款。总行授权个人业务部具体办理房产按揭贷款（简称按揭贷款），其他支行未经总行批准不得办理此项业务。

第二章 贷款对象和条件

第四条 本办法适用的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，年龄必须满18周岁。

第五条 申请按揭贷款的借款人必须具备以下条件：

（一）有正当的职业和稳定的收入，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；

（二）拥有一定比例的购房自筹资金，具体比例按照国家及总行相关规定执行；

（三）有购买个人住房（商业用房）的合同、协议等证明文件；

（四）借款人在总行营业部开立存款账户；

（五）同意用所购房屋作抵押，并办理抵押登记，或提供本行认可的其他担保方式；

（六）愿意接受本行认为必要的其它条件。第六条 借款人应如实提供下列资料：

（一）夫妻双方身份证及复印件（未婚的为其本人）；

（二）夫妻双方户口簿或其他有效居留证件及复印件（未婚的为其本人）；

（三）符合规定的购房合同及其复印件；

（四）结婚证或未婚证明及复印件；

（五）夫妻双方单位出具的经济收入证明（个体工商户、私营业主需提供营业执照和近期纳税凭证）；

（六）购房首期付款凭证及复印件；

（七）房地产开发公司提供的保证函；以其他资产抵押或质押的，提供抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，抵押物评估证明等；

（八）房产管理机构提供的借款人家庭拥有房产套数的证明。

（九）本行要求提供的其他文件或资料（如学历证明等）。

第三章 贷款额度、期限、还款方式和利率 第七条 贷款额度：贷款额度参照总行按揭贷款首付款比例及利率标准的相关规定，并根据客户所购房产地域的不同、开发商资质、房产结构、房龄、房屋面积、材质、楼层、配套设施、借款人的资信、家庭经济状况等因素合理确定。

第八条 贷款期限：最长不超过30年，以整年计。

（一）以房产抵押方式发放的贷款，借款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

（二）男性自然人还款期限的最后到期日不超过其65周岁，女性不超过其60周岁；

（三）借款人申请贷款的金额较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。

第九条 还款方式：根据合同的约定，借款人归还贷款采用分期还款方式。具体分为等额本息还款法和等额本金还款法。

（一）等额本息还款法。即在贷款期限内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，按月直接从借款人活期存折（卡）账户中扣收。

贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数 每月还款额＝———————————————————

（1＋月利率）还款月数－1 其中：每月归还利息＝（贷款本金－已归还贷款本息）×月利率

每月归还本金＝月均归还金额－每月归还利息

（二）等额本金还款法。即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

贷款本金 每月还款额＝—————＋（贷款本金－已归还贷款本金）

×月利率

贷款期月数 第十条 借款利率：按揭贷款利率标准依据借款人已拥有房产套数、购置面积确定（具体按照本行公布的利率标准执行）；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，则自次年1月1日起按调整后利率重新计算每月应归还贷款本息。

第四章 贷款程序

第十一条 根据本行是否先要和开发商签订合作协议，办理按揭贷款业务可分为直客式按揭贷款和间客式按揭贷款。目前本行直客式按揭贷款只限于个人住房，商业用房按揭贷款必须是与本行签订按揭合作协议的楼盘。

直客式按揭贷款是指客户直接向个人业务部申请，采取房屋产权办妥前的阶段性保证加房屋正式产权办妥后的房屋抵押相结合的担保方式办理的按揭贷款业务。国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等客户可以办理直客式房贷，担保人可以是开发商提供的担保，也可以是其他财产抵押、质押或第三方保证。

间客式按揭贷款是开发商要求客户到指定的银行办理的按揭贷款业务，银行与开发商应首先确立合作关系。

（一）开发商向个人业务部提出按揭书面申请并提供下列资料：

1．公司资料：经过年审的企业法人营业执照（需另提供复印件）；企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、资信等级证明；验资报告；审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；

2．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；

3．项目总投资，资金来源及落实情况；

4．商品房预售许可证或商品房销售许可证、预售方案及项目施工进度表，预售方案包括房屋位置、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并附预售总平面图。

（二）对开发商的调查：个人业务部受理开发商申请后，调查人员要对开发商提供的有关资料进行调查，重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

1．调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级； 2．调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备； 3．调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况；

4．现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。

（三）与开发商签订合作协议。经总行审批同意后，个人业务部与开发商签订《按揭贷款业务合作协议》，明确在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性担保。在阶段性担保期间，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。第十二条 借款申请：借款人携带购房合同和申请借款所需资料到个人业务部提出借款申请。个人业务部自收到借款人申请及符合要求的资料后，应在7个工作日内按规定对借款人的资信情况、偿还能力、材料的真实性及抵押物的有效性进行调查。

第十三条 审核审批：个人业务部应对客户申请资料进行审查，30万元（含）以内的贷款申请，由个人业务部负责人审批；30万元以上的贷款申请由个人业务部报总行有权人逐级审批。审批后，个人业务部应及时通知借款人及其配偶签署借款合同，并办理贷款、抵押、保险等相关手续，缴付有关费用。经审查不合格的按揭贷款申请材料应尽快退还申请人。

第十四条 担保方式：

1、以所购住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有权证》，个人业务部和抵押人可持依法生效的《商品房预售合同》（期房）或《房屋买卖合同》（现房）办理抵押登记备案手续，待办妥抵押物的《房屋所有权证》后，再正式办理抵押登记手续。

2、以其他资产抵押或质押的，需办妥抵押、质押登记手续，取得他项权利证书或质押登记证明。

3、以其他自然人和法人担保的，需对担保人进行资信和担保能力调查。

第十五条 发放贷款：房产抵押登记手续办妥后，个人业务部方可发放贷款，对发放的按揭贷款，不得支付现金，须采用转账形式汇划至房地产开发公司在总行营业部开设的账户上（直客式房贷需通过受托支付的方式将贷款资金以转账的形式转入开发商账户）。借款人办理提款手续时，须与本行签订委托支付协议，委托本行将上述贷款转入房地产开发公司账户。贷款发放后在借款存续期间，借款人须在营业部开立的存款账户上存有不少于一期还款额的款项。

第十六条 贷款管理。个人住房按揭贷款使用专门科目核算，贷款日常管理按信贷管理制度执行。

第五章 抵押、保险及公证

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并办妥抵押登记手续。

第十八条 对作为贷款抵押物的个人住房（商业用房），如果本行认为必要，借款人须在合同签订前按本行指定的险种到本行指定的保险机构办理房屋保险，投保金额不得低于抵押物评估价值，保险期限要长于贷款期半年；保险单上的第一受益人应为本行，且不得含有任何有损本行权益的限制性条款。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保管、保证完好的责任，并随时接受本行的检查。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第十九条 抵押、保险、登记等费用由借款人承担，且必须由借款人在发放贷款前足额交纳。

第二十条 在开发商住房未竣工，《房屋所有权证》、《房屋他项权证》未交付个人业务部前，个人业务部发放的住房按揭贷款由开发商出具保证函，开发商承担连带保证责任，待取得《房屋他项权证》后向开发商出具同意撤销保证的函。

第二十一条 抵押期间未经本行同意，借款人不得以该抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第六章 贷款的偿还

第二十二条 一年期以内（含一年）的贷款，到期一次性还本付息。

第二十三条 一年期以上的贷款采取分期还款方式。第二十四条 采用分期还款方式的借款人从取得贷款的次月开始偿还本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）账户上扣除当月的本息。每月20号为扣款日，最后一期还款日为贷款到期日。扣款时包括逾期罚息。

第二十五条 借款人提前归还部分或全部贷款，须提前10个工作日向个人业务部提出申请，经个人业务部审核同意，可提前偿还部分或全部贷款。

第二十六条 借款人申请提前归还部分贷款，经个人业务部审核确认借款人未有拖欠本息及已还清当期本息后方可办理。

第二十七条 借款人申请提前清偿全部贷款，经个人业务部同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

第二十八条 本行按合同约定的利率已计收的利息不随还款期限、国家法定利率的调整而调整。

第二十九条 提前还款的利息计算。

（一）全部提前还清贷款

应还利息＝剩余本金×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×实际贷款年限的贷款月利率÷30

（二）部分提前归还贷款

应还利息＝部分提前还款金额×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×贷款月利率÷30 第三十条 逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照借款合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，营业部应于次日将应还未还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：

逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数

公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按合同约定执行。

第七章 清户撤押

第三十一条 提前归还贷款全部本息的，借款人应向个人业务部提出提前还款申请，经个人业务部同意后方可办理，然后将还款证明单提交客户经理，由客户经理填制房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第三十二条 到期还清贷款本息的，由客户经理填写好房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第八章 合同的变更和终止

第三十三条 借款合同需要变更的，应由借贷双方以及担保人协商一致，并依法签订变更协议，抵押贷款应到相关部门办理抵押变更登记手续，未办理相关抵押变更登记手续的，不得变更借款合同。

第三十四条 在贷款期限内，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十五条 借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止，个人业务部应在借款合同终止后15个工作日内，通知抵押人领取抵押登记注销手续。

第九章 债权保护

第三十六条 个人业务部的管户人应加强对个人住房贷款的检查和管理，发现借款人违约或逃废本行债权时，必须立即采取保全措施，同时上报有关部门，确保本行债权的安全。

第十一章 罚

则

第三十七条 在发放按揭贷款过程中，经办人有弄虚作假行为的，一经查实，按总行有关规定处罚。

第三十八条 发放的按揭贷款因管户人及相关人员的主观原因出现逾期、欠息、损失等情况的，按总行有关规定处罚相关责任人。

第十二章 附

则

第三十九条 本办法由总行负责解释和修订。第四十条 本办法自印发之日起实行。农村商业银行个人住房（商业用房）按揭贷款业务操作流程

92号（4月2日）

为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房（商业用房）贷款（以下简称“房贷”）操作，按照国家有关法律、法规以及《农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法》，结合本行实际，制定本流程。

根据是否事先与开发商签订《楼盘按揭合作协议》，本行将房贷业务分为直客式房贷和间客式房贷。

直客式房贷是指购房者在无需房地产开发商担保的情况下，直接在银行申请房贷的直接贷款方式。办理直客式房贷前，楼盘开发商不必与银行签订按揭合作协议，开发商也不需要提供贷款担保函。直客式房贷一般适用于教师、国家公务员、金融工作者、医生、律师等收入稳定的优质客户。直客式房贷除以所购房产作为抵押外，还需要借款人提供其他有效担保。

间客式房贷是指购房者必须到开发商指定的银行办理贷款。办理间客式房贷前，楼盘开发商必须先与银行签订按揭合作协议，开发商也必须提供贷款担保函。

目前本行直客式房贷只适用于购买个人住房；办理商业用房的贷款业务，必须是房地产开发企业开发的、事先与本行签订《楼盘按揭合作协议》的楼盘。

一、直客式房贷

基本程序：客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查、审查和审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函或其他担保人身份证及收入证明等材料向个人业务部提出贷款申请。

2．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

3．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报审批人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

4．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

5．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

6．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款，贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商指定的账户上。

7．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

8．贷款收回

客户在本行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

二、间客式房贷

基本程序 ：受理房地产开发商按揭合作申请 → 报批 → 签订合作协议 → 客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查与审查 → 贷款审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．受理房地产开发商按揭合作申请

受理房地产开发商按揭合作申请，对开发项目、资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查和审查，形成调查报告，提交会办小组会办。

2．报批

个人业务部将房地产开发商按揭合作申请相关资料和调查报告报总行有权人审批。

3．签订合作协议

总行审批同意后，与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议。

4．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函等材料向个人业务部提出贷款申请。

5．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

6．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报有权人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

7．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

8．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

9．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款。贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商在本行营业部设立的账户上。

10．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

11．贷款收回

客户在我行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

本流程未尽事项以本行《个人住房（商业用房）贷款管理办法》规定执行。

篇2：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

第一章 总 则

第一条 为规范全省农村信用社个人住房、商业用房贷款管理，促进此项业务健康发展，根据《中国人民银行个人住房贷款管理办法》和《四川省农村信用社信贷管理基本制度》等有关规定，制定本办法。

第二条 本办法所称个人住房、商业用房贷款是指农村信用社向符合条件的自然人发放的用于购买各类型住房或商业用房的贷款。

各类型住房包括普通商品住房、经济适用房等，商业用房包括商铺、写字楼或商住两用房等。

第三条 个人住房、商业用房贷款坚持“部分自筹、有效担保、专款专用、按期偿还”的原则。

第四条 本办法适用于四川省农村信用社(含农村合作银行，农村商业银行，下同)所属各级分支机构（以下称贷款人）发放的个人住房、商业用房贷款。

第五条 住房公积金等政策性住房贷款不适用本办法。第六条 借款人采用个人住房贷款所购买的只能是主体结构已封顶的住房，采用个人商业用房贷款所购买的商业用房应为已竣工验收的房屋。

第二章 贷款对象及条件

第七条 贷款对象为具有完全民事行为能力、年满十八周岁的中国自然人及在中国大陆有居留权的境外、国外的自然人。

第八条 申请个人住房、商业用房贷款的借款人必须同时具备下列条件：

（一）具有固定住所或稳定的经营场所；

（二）有稳定的经济收入，有偿还贷款本息的能力，无重大不良信用记录；

（三）持有与售房人签订的真实、合法、有效的购房合同、协议或其他有效证明文件；

（四）能够提供符合贷款人要求的担保；

（五）支付符合农村信用社规定比例的购房首付款；

（六）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款额度、期限与利率

第九条 贷款额度

（一）购买首套自住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款额度最高不超过购房款的70%；

（二）购买第二套住房的家庭，贷款额度最高不超过购房款的40%；

（三）购买商业用房、别墅的，贷款额度最高不超过购房款的50%，购买“商住两用房”的，贷款额度最高不超过购房款的55%。

（四）暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。

第十条 贷款期限

（一）个人住房贷款期限最长为30年，个人商业用房贷款期限最长为10年；

（二）贷款期限加上借款人实际年龄之和，最高不超过65周岁。

第十一条 贷款利率按照人民银行和农村信用社的有关规定执行。

第四章 贷款受理、调查、审查与审批

第十二条 贷款受理。农村信用社可以委托合作项目开发企业代为受理，也可以自行受理。借款人申请个人住房、商业用房贷款，需填写《四川省农村信用社个人住房、商业用房借款申请表》，并提供下列资料：

（一）借款人及其配偶有效身份证明材料，包括：居民身份证、户口本、军官证、警官证、文职干部证、港澳台居民还乡证、居留证件或其他有效身份证件，以及未婚证明、结婚证和离婚证（原件及复印件）；

（二）借款人偿债能力证明材料，包括收入证明材料、工作证明、有关资产证明和资产出租证明等（原件及复印件）；

（三）已通过房管部门备案登记的购房合同；

（四）借款人已付所购房屋价款规定比例以上的首付款交款单据（预收款收据或税务部门监制的发票、银行进账单等）；

（五）贷款人规定的其他文件和资料。

第十三条 贷前受理岗位人员与贷款调查岗位人员可以互相兼任。贷款人应对借款人的信用状况、还款能力以及提交的全部文件、资料的真实性、合法性和贷款可行性进行调查。

第十四条 贷款的审查和审批。个人住房贷款和商业用房贷款审查和审批环节可合并进行。经审查同意的贷款，报有权审批人审批，并向借款人作出正式答复。

第五章 贷款保险与担保

第十五条 抵押人原则上要办理保险，抵押人可在贷款人认可的保险公司范围内自主选择保险公司办理有关手续。保险期限不得短于借款期限，保险金额不得低于贷款金额，保险费由投保人负担，保险单正本由抵押权人代为保管。在借款债务存续期间，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。保险期间届满，借款人未能清偿全部借款时，抵押人须续办保险。保险单必须约定抵押权人为该保险的第一受益人。保险单中特别约定，一旦发生保险事故，保险人应将保险赔偿金直接划付至贷款人指定的账户。

第十六条 贷款担保。采取阶段性担保加本房抵押的担保方式。贷款人认为有必要的，可增加其他担保方式。

阶段性担保是指在取得以贷款人为抵押权人的房屋他项权证之前，由售房人承担连带责任保证的方式，售房人须在贷款人处开立保证金专户并按不低于贷款金额的5%存入保证金。发生保证金代偿事项后，售房人须在5个工作日内补足。

（一）保证人必须是贷款人与之签订了商品房销售贷款合作协议书的，且又是借款人所购住房或商业用房的开发商或售房单位；

（二）在所抵押的住房或商业用房取得房屋所有权证并办妥抵押登记后，根据保证合同约定，保证人不再履行保证责任，一次性退回保证金；

（三）贷款人应与借款人、抵押人、保证人同时签订个人住房商业用房借款合同。

第十七条 担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现担保权的费用等。

第六章 贷款发放与偿还

第十八条 签订借款合同后，根据国家法律法规和当地的相关规定，办理抵押登记、保险及其他必须的手续，并视实际情况办理合同公证。

第十九条 贷款发放。经贷款人同意发放的贷款，在借款人办妥有关手续后，贷款人应按照借款合同约定的用款计划和用途分别划转至开发商在贷款人处开立的结算账户和保证金存款专户，并由贷款人按有关规定监管使用。

第二十条 贷款偿还。借款人应按照借款合同约定的还款计划、还款方式和还款日期偿还贷款本息。

第二十一条 贷款还款方法。贷款人与借款人应在借款合同中明确约定还款期限和方法。偿还贷款本息可选择一次性还本付息、等额本息还款和等额本金还款法等。

（一）贷款期限在1年以内（含1年）的，实行到期本息一次性清偿的还款方法；

（二）贷款期限在1年以上的，可采用等额本金还款法和等额本息还款法等。

第二十二条 贷款还款方式。借款人可采取委托扣款方式或柜面还款方式偿还贷款本息，但提前还款只能采取柜面还款方式。

（一）委托扣款方式即借款人委托贷款人从其指定的账户中直接扣收贷款本息；

（二）柜面还款方式即借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡到贷款人规定的营业柜台还款。第二十三条 提前还款处理。借款人如提前还款，应向贷款人提出书面申请。提前清偿的贷款本金在以后期限不再计息，此前已计收的贷款利息也不再调整。提前还款违约金按照相关政策规定执行。

第二十四条 借款的展期。借款人在原合同履行期间，如不能按照原还款计划按期归还贷款，可向贷款人提出展期申请，经贷款人批准后，签订贷款期限调整补充协议，并办理有关手续，同时担保人在展期还款协议上签字。

借款人申请借款展期只限一次，原借款期限与展期期限之和，个人住房贷款最长不超过30年，商业用房贷款不超过10年。原借款期限加上展期期限达到新的利率期限档次时，从展期之日起，贷款利息按新的期限档次利率计收。已计收的利息不再调整。

第七章 贷后管理

第二十五条 贷款发放后，贷款人必须加强贷后管理，搞好贷款检查。项目竣工验收后，贷款人要督促开发商和借款人及时办理抵押登记手续。

第二十六条 贷款人应建立贷后检查制度。对正常、关注类贷款可采取抽查的方式不定期进行，对次级、可疑、损失类贷款采取全面检查的方式，每季度至少进行一次贷后检查，并填写个人贷款贷后检查表，送经部门负责人签字后及时归档。第二十七条 贷后检查可通过监测贷款账户、查询不良贷款明细台账、查询人民银行个人信用信息基础数据库、电话访谈、见面访谈、实地检查等途径获取信息，并对各种信息进行综合分析，判断贷款的风险状况，提出预防或补救措施。

第二十八条 贷后检查人员应根据借款合同的约定，检查借款人是否履行合同，重点包括以下内容：

（一）借款人依合同约定归还贷款本息情况；

（二）借款人职业、收入、健康状况等影响其还款能力和诚意的因素变化情况；

（三）借款人工作单位、住址、联系电话等信息的变更情况；

（四）担保变化情况，包括：保证人保证资格和保证能力变化情况、抵（质）押物状况及价值变化情况等；

（五）其他可能影响贷款质量的因素变化情况。

第八章 合同的变更与终止

第二十九条 借款合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，并依法签订变更协议。如果是担保贷款，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十条 借款人出现死亡、丧失民事行为能力或经有权部门宣告失踪、死亡等情况的，依据法律规定，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或其财产代管人在借款人财产范围内继续履行借款合同。第三十一条 抵押物发生意外损失或保证人失去担保资格或丧失担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供贷款人认可的新的担保，重新签订担保合同。未经贷款人同意，原合同继续有效。

第三十二条 借款人按借款合同规定还清全部贷款本息后，借款合同随即终止。贷款人应在借款合同终止后15日内通知借款人，返还其用于担保的抵押物权属凭证及相关证明文件。

第九章 违约与处置

第三十三条 下列情况属借款人违约：

（一）提供虚假的资料、文件而取得贷款；

（二）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（三）拒绝或阻碍贷款人对贷款使用情况和抵押物情况实施监督检查；

（四）将设定抵押权的财产拆迁、出售、未征得贷款人同意的出租、转让、馈赠或重复抵押；

（五）与他人签订有损贷款人权益的合同或协议；

（六）借款人及家庭财务状况恶化，卷入或即将卷入重大的诉讼或仲裁程序及其他法律纠纷，可能或已经影响贷款义务的履行；

（七）保证人违反保证条款或丧失承担连带保证责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，而未按要求重新落实担保；

（八）借款人在合同履行期间死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力后，其遗产或财产继承人、受遗赠人、监护人、财产代管人拒绝继续履行原借款合同；

（九）隐匿、私分、违法出让、故意压低价格变卖财产，危害贷款安全；

（十）借款人发生违反借款合同的其他行为。

第三十四条 借款人发生本办法第三十三条违约行为时，贷款人可视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：

（一）责令限期纠正违约行为并赔偿相应损失；

（二）停止发放尚未支用的贷款；

（三）宣布贷款立即到期，要求借款人立即归还借款本息及相关费用；

（四）对借款人未按时还清的借款本金和利息（包括借款人未按约定的分期还款计划按时并足额归还贷款本息情况、被贷款人宣布全部或部分到期的借款本金和利息），自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按对应的借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收利息和复利；

（五）向借款人收取违约金；

（六）从借款人在贷款人系统的账户上划收任何币种的款项；

（七）要求借款人对本合同项下所有债务提供符合贷款人要求的新的担保；

（八）行使担保权利；

（九）解除与借款人的借贷关系；

（十）依法采取其他必要措施。

第十章 附 则

第三十五条 对借款人以“商住两用房”名义申请个人贷款的，贷款期限和利率水平按照商业用房贷款管理规定执行。

第三十六条 如遇国家政策调整，以调整后的国家政策为准。

第三十七条 各市、县级联社可结合实际制定实施细则。第三十八条 本办法由四川省农村信用社联合社制定、解释和修订。

篇3：商业银行个人住房贷款的风险管理

一、个人住房贷款的相关含义、特点

(一)个人住房贷款的含义

对于个人住房贷款来说,其最主要的含义就是银行通过特殊的形式向外部借款人提供的一部分用于购买房产的贷款,而且相关贷款人在进行这方面贷款的过程中需要进行一定的担保工作,保证一定的信誉问题。就目前的发展情况来看,个人住房贷款分为以下几个类别,首先是委托贷款,委托贷款主要是通过相关管理中心,例如住房公积金管理中心,此类第三方来进行房贷的发放工作的,这一部分资金也是属于公积金贷款种类的,这部分由相关房产代理进行发放的贷款利率是非常低的,其次就是自营贷款是指向购房者发放的贷款来源主要是银行资金,自营贷款被称为商业个人住房贷款。最后则是组合贷款,组合贷款主要是指是指以住房公积金存款和银行信贷资金为来源向同一贷款人所发放的用于购买普通住房的贷款,这一贷款方式是前两者的有机结合。

(二)个人住房贷款的几大特点

1. 贷款金额相比于其他普通贷款金额来说,其数量是非常大的,而且相比于普通贷款的期限来说,住房贷款的期限也是较长的,一般情况下个人住房贷款的金额一般在几十万甚至几百万元,可以看出个人住房贷款的金额非常大,并且贷款的期限从10年到30年不等。

2. 个人住房贷款不同于普通贷款的另一个方面就是面向对象是不同的,一方面个人住房贷款只面向于房地产的购买,无法进行其他方面上的使用,但是普通贷款的对象是非常普遍的,另一方面贷款对象是具备完全民事能力的自然人,贷款所购买的房屋使得住房贷款具备一定的专一性。

3. 二者在实际的偿还方式上存在一定的差异,个人住房贷款需要按照月份来进行贷款和本息的偿还。

4. 贷款在抵押对象上的选择上主要用所购买的房屋或者已购房屋。

总的来说,个人住房贷款还具备一定的分散性隐蔽性以及滞后性的特点,这种种特点在很大程度上为贷款银行带来了一定的困难。

二、个人住房贷款的主要风险

对于个人住房贷款来说,所存在的风险主要就是有关贷款人在进行相关贷款的偿还过程中出现一定的无法偿还的现象就会使得商业银行出现一定的损失,这方面由于相关贷款人无法及时有效的偿还贷款的风险就是商业银行所面临的一般风险。个人住房贷款其自身特点以及其特殊的市场环境等导致贷款风险发生的必然性和可能性。目前,依据现有的市场体系,个人住房贷款主要面临以下风险:

(一)信用风险

信用风险在一定程度上属于商业银行在相关个人住房贷款中的主要风险类别,它主要包含了被迫违约、理性违约、提前还款三种形式。

1. 被迫违约是指借款人的违约行为是被动的。

由于贷款人在贷款期间的支付能力下降或者发生突然事件从而导致贷款人无法向贷款银行偿还贷款本金和利息。我国市场环境比较复杂,物价上涨,就业条件严峻、教育、医疗费用上升都会导致贷款人的支付能力下降。并且,就目前的形势来看,实际的商业银行对相关贷款人偿还能力的审核都是处于被动阶段的,即只是简单意义上的对相关贷款人还款能力进行判断,存在较大的违约风险。

2. 理性违约是指贷款人在理性状态下主动放弃还款而产生的违约行为。

如果房价跌幅增大,利率上涨,在一定程度上会使得实际的需要偿还的成本要高于还款之后所获取的收益,而这样情况下,还款人往往会放弃还款,保证自身的利益问题。3)其次还存在较大一部分提前还款的现象,在很大程度上如果还款人请吃了相关市场利率要低于合同利率的话,就会采取提前还款的策略,这种策略在很大程度上会使得银行失去一部分的利息利益,从而使得银行出现一定的损失。

(二)系统性风险

商业银行个人住房贷款系统性风险主要包含了房地产市场政策风险、利率风险以及法律风险三部分。

1. 相关房地产市场的政策风险在房地产市场中出现的原因主要是由于相关市场中出现了较大的政策改变而而使得个人住房贷款风险提高。房地产市场的健康、繁荣发展直接影响到国民经济和社会稳定。加强对房地产的开发能够进一步拉大国内投资和消费。但是目前,房地产市场环境并不乐观,由于房价飙升、投机商的不断炒作导致房地产泡沫化越来越严重,而且使人们的利益受到严重损害。为了有效控制这种现象,国家实施了一系列调整政策,房价增速得到一定的控制。但是,这有可能会引起部分地区房价跌速过快,从而增加了商业银行的还款风险。而且,由于银行抵押物资产价值降低也会使银行遭受损失。

2. 利率风险指的是利率变动而使得银行资产价值发生变化所带来的风险。实践表明,无论是利率的上涨还是下跌都会对银行资产价值造成不利的影响。如果利率上调,必然会导致个人住房贷款利率上升,加大贷款人还款的压力,引发贷款人违约行为。如果利率下调,则容易导致贷款人提前还款的行为,给银行带来一定的损失。

3. 法律风险是由于法律制度不够完善,而使得一些贷款业务无法得到相应法律的保障,银行在开办一些业务时无法可依,银行和客户之间的法律约束力不强,容易给银行个人住房贷款带来一定的风险。

(三)抵押物风险

抵押物风险指的是抵押物价值减少而给银行带来的风险和损失。具体表现在抵押物产权问题和抵押物变现问题两个方面。其中抵押物产权问题是指在贷款人还款期限内,由于城市建设、规划而导致抵押的房屋被拆迁或者政府进行征地建设,就会产生抵押物产权风险。即使政府会给与一定的拆迁补偿,如果实际的补偿价格低于市场价格的话,这在一定程度上给银行造成了一定的损失。抵押物在拍卖过程中,由于缺乏拍卖市场需求,从而使拍卖无法得到实现,银行不能够实现真正的抵押权,或者由于市场原因以及自然损耗等使得抵押物出现贬值情况。

(四)银行内部操作风险

我国商业银行个人住房贷款起步比较迟,发展时间短,相对应的个人信用体系以及内部控制体系还不够完善,其业务管理和操作存在很大的不足,使得很多低资质、高风险人群乘虚而入,从而给银行个人贷款带来一定的风险。随着房地产市场的快速发展,银行的个人贷款业务也越来越多,为了得到更多的市场份额,很多银行放宽了贷款条件,使一些信用不高的客户也能够轻易取得贷款。而且,我国大多数银行缺乏贷款业务的激励约束制度,业务审查不够仔细,贷款的各个时期相对独立,缺乏衔接,导致潜在的风险不断增大。在贷款业务工作中,相关人员的工作经验不足,操作水平不高,能力不强,无法达到应有的要求。业务操作过程中,贷款流程操作不够规范,工作人员的疏忽和不谨慎也导致贷款风险的增加。

(五)市场和政策风险

1. 市场风险。

市场风险指的是由于国民经济增长速度变缓,市场出现了一定的波动,使得实际房地产行业发展受到影响,而房地产行业的发展受到了影响就会对相关银行造成一定损失。房地产行业和其他行业相比,往往受到经济周期的影响更大。

2. 政策风险。

政策变化会导致房地产市场的变化,从而给商业银行带来一定的损失。需要注意的是,相关房地产市场发展比个人消费能力高,就会出现较大的泡沫现象。政府就会采用相应的措施来进行调整。这些房地产行业的调整措施,在一定程度上会增加商业银行的贷款风险,先前贷款购买房子的人的投资在现行政策下必然会造成损失,从而导致贷款违约率的上身,给银行带来一定的损失。

(六)管理风险

商业银行的个人住房贷款管理风险主要体现在内部信息不对称和自身体系不够健全这两个方面。它包含了逆向选择和道德风险。其中,逆向选择主要指的是在实际的交易双方中,所获取到的信息是不对称的,一方获取的信息容量要远远高于另一方,导致在实际的市场价格下降而导致劣质商品占据了一定优势,市场交易产品的整体质量出现下降现象。并且,由于大多数商业银行缺乏完善的监督体制,在相关贷款业务操作中,操作人员无法做到尽职尽责,从而产生道德风险。

三、商业银行个人住房贷款风险的防范措施

(一)完善商业银行风险管理机制

1. 提高银行职员道德和风险管理意识。

近几年,由于房地产行业发展比较好,商业银行的个人住房贷款业务的经营模式主要是以个人住房贷款为优良资产为基础,降低贷款条件来吸引顾客,争夺市场份额。随着我国经济发展速度的减缓,物价的上涨以及就业压力的提升。银行也开始努力做好相关业务的信用风险防护。首先,应该提高业务员工的职业道德,加强风险意识的培训。提高职业道德,明确相关责任,禁止私自故意降低门槛进行贷款,从而防止潜在的信用危机。

2. 建立动态风险管理体系。

目前,大多数银行的风险管理是静态的,也就是说只是对贷款人贷款时的还款能力进行审查,没有注意到贷款人还款过程的动态变化。应该建立个人住房贷款风险动态管理体系,对风险的产生、处理作全面的动态监管。首先,要抓好个人住房贷款的贷前审查,通过贷前审查来了解贷款人的资信状况,这其中包括贷款人的收入证明、财产状况以及以前的借款偿还状况等。其次,在贷款人贷款期限内进行动态的跟踪管理,对贷款人的收入变动、是否按时还款以及投资活动等进行动态监督。通过与其他商业银行的连网来进一步完善贷款人的信用数据网络。最后,贷款商业银行要进行抵押物的调查和处置,在确认贷款人违约的情况下要将抵押物及时处理,从而减少银行的损失。

3. 建立完善的个人信用网络。

个人信贷机构应该建立完善的信用网络为商业银行发放贷款提供一定的参考。个人信贷机构要建立完善的信用评估体系,通过建立标准、有效、统一的信用评估模型,准确评估贷款人信用等级。

(二)严格执行国家的房贷政策

随着经济放缓,为了防止房地产泡沫的发生以及维护房地产市场的稳定,国家出台了一系列的政策来抑制房价过高、投资过热的现象。对于相关房地产的发展来说,实施一定的国家房贷政策能够有效地对房地产泡沫进行遏制,保证房地产市场的健康有效发展。

(三)建立功能互补的担保机制

建立一定的功能互补担保机制对于商业银行来说是非常重要并且有效的,通过借鉴西方发达国家的成功经验,我国建立了以住房置业担保和个人住房抵押贷款担保保险为主的担保机制,《住房置业担保管理试行办法》中规定,住房置业担保公司是以盈利为目的的企业法人,对于申请限价房、公租房、廉租房的中低收入群体而言,缺乏必要的保障。所以,需要建立政策性的个人住房贷款担保机制,并且要与商业性的住房贷款担保机制进行有机的结合,形成完整的住房贷款担保体系。首先,由政府部门出资组建专门为中低收入者提供住房贷款担保的机构,为中低收入者提供住房担保。其次,改革完善现有的住房置业担保公司体制,通过股份转换的方法来加强其体制建设,强化政策性担保功能。最后,通过税收以及政策优惠等手段来鼓励商业保险公司加入,拓宽保险公司废物范围,采取联保方式将保证保险和人身、财产相结合,降低债权人和保险人的风险。

(四)进一步加强监管和立法

通过加强监管和立法来进一步加强个人住房贷款市场的监管力度,维护个人住房贷款市场秩序,保障市场稳定是降低商业银行个人住房贷款风险的有效措施。首先,要健全相关的法律体系,使处理抵押物诉讼和其他相关交易纠纷的时候能够有法可依,通过法律途径来维护贷款银行以及借款人的利益。其次,设立专门的处理银行抵押贷款小额诉讼法庭,简化相应的审查流程,提高审查效率,并且要增加其公开性和透明度。最后,建立严密的监管体系,联合银监会、证监会、中介机构等进行杨哥的监管。并且建立明确的奖罚制度,对于失信和信息滥用的行为要进行相应的惩罚。

(五)建立个人住房贷款风险预警系统

想要保证个人贷款的地风险性,就需要建立个人住房贷款风险预警系统。首先,建立风险预警系统数据库,完善信息共享网络,不断收集相关数据,建立完善的数据信息资源。其次,开发科学、合理的风险预警模型,根据每个地区的不同情况,建立具有针对性的预警模型。最后,建立快速反应和预控机制,从而能够使潜在的风险能够及时发现并处理。

结束语

个人住房贷款风险的防范措施是保障银行资金安全以及我国经济稳定的重要措施。相关部门应该加强法律建设,健全个人房贷相关的法律体系,通过法律手段来保障贷款银行的合法利益。而且也要加强相应业务人员的职业道德和操作技能,加强内部管理和外部监控,从整体上提高商业银行个人住房贷款风险把控能力。

参考文献

[1]张宏廷.我国商业银行个人住房贷款风险与防范[J].时代金融(下旬),2015,9(11):34-35

[2]赵璠,陈子儒.我国商业银行个人住房贷款风险分类研究[J].中小企业管理与科技,2013,11(4):78-79

篇4：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

关键词：商业银行；住房贷款；风险；防范

1.我国商业银行个人住房贷款的风险分析

当前经济体制下，个人住房抵押贷款风险的存在和发生有其可能性和必然性，这主要由住房贷款性质、特点及市场环境所决定。国内商业银行个人住房贷款风险主要源于信用风险、市场风险和操作风险，市场风险产生提前还款风险，而操作风险多来源于银行内部。笔者重点从违约风险、提前还贷风险和操作风险三方面分析我国商业银行个人住房贷款风险：

1.1违约还贷风险

违约贷款指借款人和银行签订以住房为抵押取得贷款，且在规定时间未能还清贷款的行为。违约贷款风险亦称信用风险，它伴随贷款关系出现而生，贷款偿还或发生违约冲销坏账而灭。对于特定贷款人都存在违约还款的可能性，因此从贷款发放至本息收回期间都应开展信用风险管理。

信用风险管理是商业银行风险管理的主要组成板块。商业银行和借款人之间信息不对称是产生违约还贷风险的根源，而其中信用制度的不完善是信用风险发生基础条件。而此处信息不对称多为内生性信息不对称，一般借款人对自我信息清晰知晓，处于优势地位，而商业银行缺乏对借款人信息的充分掌握，属弱势方。当借款人借助信息优势使银行利益受损时，市场价格机制无法发挥职能，进而产生违约还贷风险，借贷双方信息不对称行为愈严重，信用风险越大，即使商业银行单方面采取种种措施，也只能有效降低信用风险程度，却不能避免和消除。

1.2提前还贷风险

提前还款风险多指借款人提前还款所造成损失的可能性。当市场利率低于贷款合同的利率时，借款方提前还贷情况时常发生，此类提前还款使银行既承受利息的损失，又要承担为该部分资金寻找投资渠道的成本。影响提前还贷风险因素有外生和内生因素。外生因素多指非自愿性提前还款，如房屋受自然灾害影响，保险公司代为还款的情形；而内生因素包含利率和房价、贷款期限、经济周期。个人住房贷款包含固定利率和浮动利率贷款，后者利息随利率浮动而变化，尤其对贷款期限长的借款者价值波动较大；经济繁荣时，个人住房贷款还款上升，而经济萧条时个人住房贷款的提前还款随之低迷。

1.3操作风险

商业银行个人住房贷款风险中的操作风险多源于银行内部，违规操作是引发操作风险的重要因素。操作风险的产生和商业银行自身贷款制度松弛程度有很大关系，当商业银行贷款制度放宽时，操作风险较大；而当商业银行制度管理上严格约束贷款，则操作风险会相应降低。由于国内商业银行经营重业务轻管理，在业务导向激励约束机制下，为提升业务量不惜违规降低贷款标准开展业务，或借助住房贷款违规办理个人高风险业务。

2.我国商业银行房贷风险防范对策

2.1 完善我国商业银行内部借贷管理机制

加强房贷申请审查资格审查，该审查是风险防范的第一个关卡，可有效防范信用风险的发生。进行资格审查时，应以借款人现金收入为评估基础，对其家庭收入、疾病预测等进行综合分析；对贷款人借款金额、合法合理性进行全面审查，调查科侧重借款人还款能力、信用清理、担保情况；贷款人应规范审批流程，实现审查和贷款分离，确保贷款审批人员独立授权审批贷款；贷款人应设置合理借款者收入偿还机制，结合借款人收入、负债、日常支出等，确定科学的贷款期限和金额，保证借款人每期偿还能力超过还款金额。

加强个人房贷抵押物的审查，抵押物作为商业银行收款的第二来源，亦是银行收款的最后凭证，但同时抵押物自身伴有的风险性，因此，加强对个人住房贷款抵押物的审查非常关键，越发严格的审查，越能为商业银行降低贷款风险。抵押物审查中要对抵押物合法性强化审查；控制抵押率，以规避因抵押物市场价格变动带来的金融风险；对未能如期还款履行担保法的借款人，坚决拍卖其抵押房产。

2.2建立个人住房贷款风险预警系统

房地产是和国家宏观经济紧密联系的领域，具有较高的市场和政策风险，为预防和规避风险，建立个人住房贷款风险预警系统非常关键。建立个人住房贷款风险预警机制能够有效对国家政策、市场变化宏观经济指标进行分析，及早对房地产市场环境进行预测，继而采取一系列措施规避潜在的风险和威胁降低损失。预警系统的建设是一项长期、复杂、高难度的工程，它包含风险预警数据库、风险预警模型和快速反应和预控机制。其中风险预警数据库可通过不同渠道和途径收集全面、系统的资料和数据，为开发合理风险预警模型提供条件，风险预警模型中的参数综合我国经济实况、概率密度函数等确认；而快速反应和预控机制的建立能够及时、迅速化解和消除潜在风险的威胁。

2.3建立并发展个人住房抵押贷款风险转移机制和个人信用体系

房屋抵押贷款保险目的在于分散房屋毁坏的风险、借款人的信用风险和借款人的人参风险。国内个人住房抵押贷款保险种类单一，对各种风险没有进行合理划分。因此，可通过建立个人住房抵押贷款保险机制，严格划分风险，并开发与之相关的保险产品，如财产险、失业险、人寿保险等；根据消费者收入情况开发不同种类保险，如对收入较低建立政策性抵押贷款保险，对收入高借款人提供商业性抵押贷款保险；加快个人房屋抵押贷款证券化进程，从根源上驱除商业银行“存短贷长”的矛盾和与之带来的风险。

建立科学、全面、系统的个人信用体系。严格按照借款人收入、信用等级、信用透支等综合确定是否贷款或贷多少。首先完善国内个人信用评估制度，可从国外引进先进可靠的计量模型，将定量和定性相结合对借款人进行信用评估；同时加强全国范围内思想道德宣传和教育，强化诚信意识、守信意识，这对个人信用体系建设具有至关重要作用。（作者单位：长江大学经济学院）

参考文献

[1]余丽霞，窦琤.论我国商业银行个人住房贷款的风险防范[J].浙江金融，2011，（01）：34-38.

[2]钱凤林，邓予兰.我国商业银行个人住房贷款风险的分析及防范[J].科学经济社会，2011，29（1）：32-35.

[3]刘昕雨.我国商业银行个人住房贷款风险表现及应对措施[J].前言，2012，（14）：101-102.

篇5：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

贷款实施办法

为进一步支持缴存职工改善住房条件，享受政策优惠，减轻还贷压力，对使用商业银行贷款购建普通自住房，符合相关规定的缴存职工，允许其将商业住房贷款转换成住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公”）,具体实施办法如下：

一、“商转公”的适合对象、条件 “商转公”应同时满足以下条件

1、连续缴存住房公积金满6个月（含）以上，并能延续缴存的职工。

2、在本市辖区内，使用商业银行贷款购建普通自住房，尚未结清贷款的。

3、购建的普通自住房已办理了房屋产权证的。

4、个人征信记录良好。

5、非第三次申请公积金贷款的。

二、“商转公”申请人需提供的资料

1、贷款商业银行与贷款人签订的借款合同原件、复印件。

2、贷款商业银行出具的借款人个贷结清证明和结清余额清单原件、复印件。

3、借款人贷款所购房屋产权证原件、复印件。

4、住房公积金贷款所需的其他个人资料（包括申请人及配偶个人身份证原件、复印件；户口簿和婚姻证明原件、复印件；申请人及配偶个人征信原件、复印件；申请人在商业银行开立的个人账户或存折。）

三、“商转公”办理程序

1、申请人通过网上、电话或公积金窗口了解相关政策规定。

2、申请人自行先结清商业银行贷款。

3、申请人携规定需提供的资料向公积金机构申请，填写申请表。

4、公积金机构按公积金个贷规定调查、审批。

5、公积金机构审批后，申请人到房管部门办理房屋产权证产权抵押手续。

6、发放贷款，申请人与公积金机构委托银行办理借款手续。

7、借款人按规定方式按期足额偿还公积金贷款。

四、“商转公”贷款额度及期限

1、公积金贷款额度不超过借款人在商业银行结清时的余额，最高不超过50万元。

2、贷款期限根据借款人年龄，收人，个人意愿等因素确定，最长不超过30年。

篇6：中国银行个人商业住房贷款

作者：金投网

中国银行个人商业住房贷款

申请条件

1、具有完全民事行为能力的自然人,且年龄在18-60岁之间;

2、具有正当职业和稳定的经济收入,具有按其偿还贷款本息的能力;

3、具有贷款人认可人的资产作为抵押或质押,或有足够贷偿能力的个人或单位作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人;

4、购买商品的目的是为了本人或自己家庭使用;

5、信用良好,且有诚意做分期或一次性还款;并在中国银行开立长城信用卡专户或中国银行活期存款账户;

6、贷款人规定的其他条件。

贷款额度

个人商业用房贷款的限额一般不超过所购或所租的商业用房价值的60%。

最高贷款期限(年)10

贷款利率

个人商业用房贷款利率按中国人民银行规定的同档次期限利率执行,不按个人住房贷款利率执行。贷款期限在一年以内的,按合同利率计息,遇法定利率调整利率不变;贷款期限在一年以上的,遇法定利率调整,于下年初开始按相应利率档次执行新的利率水平。

服务电话 95566

还贷方式

篇7：个人住房商业贷款的办理流程

2、银行受理调查：银行收到贷款申请人的申请材料后，就会对其材料进行审核，商业贷款一般审核时间是15个工作日，最长不超过1个月。

在银行受理调查期间，会根据情况要求贷款申请人补充一些资料，因此，这段时间贷款申请人需与银行保持联络。

3、银行核实审批：贷款银行会针对几方面进行核实：房屋的情况、借款人的资质信用情况等。这是商业贷款流程中比较重要的环节，如果贷款申请人的信用不良，会直接导致贷款申请的失败，因此生活中积累良好的个人信用是很重要的。

4、双方办理相关手续：银行通知贷款申请人，贷款审批通过后需要在该银行开户，领借记卡并签订贷款合同。同时，办理抵押、保证、质押和保险等有关担保手续。在签订贷款合同、办理担保手续的时候一定要详细了解合同中的细则，明确自己的权利和义务，以免发生不必要的误会。

篇8：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

一、某银行省分行个人住房贷款信用风险压力测试

(一) 信用风险压力测试

现针对某银省分行利用CPV的信用风险模型来测试违约的概率。首先选取解释变量:

式中, GDP:国内生产总值增长率;CPI:居民消费价格指数;M2:货币供应量;LR:短期流动资金贷款基准利率;HPI:房地产价格指数;FE:财政支出。

首先带入解释变量:通过回归分析筛选出五个显著水平的宏观经济指标分别是:利率 (LR) 、国民生产总值 (GDP) 、房价指数 (HPI) 、居民消费价格指数 (CPI) 以及货币供应量 (M2) 。通过对国家统计局和中国人民银行网站公布的近年数据整理得到相关参数, 分析得到如下的参数回归效果 (见表1) 。

(注:数据来源于国家统计局)

由以上的回归结果可以得到, GDP、HPI与M2对某银行省分行违约的影响为负:也就是说当宏观经济指标GDP、HPI、M2上升时, 该银行省分行的违约率将呈现下降趋势。同时由于CPI与利率对该银行省分行产生违约的影响为正, 因此当我国出现通胀和贷款利率上升的情况, 该银行省分行的违约率也会加大。通过前面介绍的混合法设计相关的压力情景, 先假设五个相关指标受到轻度、中度或严重的风险压力, 在辅以该银行省分行从事风险管理多年经验的内部风控专家, 结合该行自身情况和国际通行的压力程度, 给出如下信用风险压力测试情景。

(注:数据来源于某银行省分行内部资料)

通过某银行省分行的信用风险压力测试情景, 把数值代入回归方程就可以得到某银行省分行在该压力测试下的违约率。利用风险因子与资产组合价值损失之间的公式:

其中, EL:预期损失;PD:违约率;LGD:违约损失率 (假定45%) ;EAD:违约风险敞口。

篇9：农村商业银行个人住房(商业用房)贷款管理办法

摘要:个人住房贷款业务开办之初就被视为一种风险低、利润稳定的信贷产品。但从目前国内商业银行个人住房贷款的实际来看，该项贷款业务仍然具有诸多风险。

关键词:个人住房贷款;贷款;风险

随着我国住房制度改革的不断深入，个人购买商品住房的意向渐趋强烈。房价不断上涨以及住房市场中存在的供给与当期有效需求不足的矛盾使得住房按揭贷款应运而生。由于我国房地产企业及城市居民购买住房的融资途径主要是依靠这种单一地产金融机制，使各商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。而且，政策、市场及借款人自身情况的变化均可能引起市场环境和借款人的还款能力的变化，使得商业银行的贷款风险面临着一定的考验。从实际来看，面临的风险如下。

一、利润风险

1.贷款利率风险

在金融借贷市场上，资金的供应关系随着经济波动或政府经济政策的改变而发生变化。在住房贷款利率一定的情况下，若市场利率上升，那么贷款人就会因此减少利息收入，就会减少收益，造成损失。

2.存款利率风险

由于内外部环境的改变，导致存款利率上升，利率的上升意味着融资成本的增加，但是贷款利率是根据当时的利率情况加上一定的利润制定的，所以一点存款利率上升，贷款人仍需按照合同约定来提供借款人资金，这样利润空间就会大大减少。

二、市场风险

1.通货膨胀风险

如果市场出现通货膨胀，就会导致购买力的下降。物价上升往往会伴随着通货膨胀而来，就会出现货币贬值，即使借款人如约还款，但是贷款人也会因此而受到损失。

2.机会成本风险

这种风险是指当住房贷款以外的其他金融投资的报酬率上升，超过住房贷款的报酬率的时候，贷款人把融资资金投入到以住房贷款的形式发放出去所获得的利润就会少于将这部分资金投入到其他投资中的利润，从而造成收益的减少。

3.房地产市场风险

个人住房贷款本质上是属于抵押性质的贷款，因而抵押物的价格是影响风险的重要因素。如果开发商故意抬高房价，造成房地产价格泡沫，当泡沫破碎就会致使房价大幅度缩水，银行的贷款风险就会随之提高。另外，即使开发商准确估价，若自然环境，政策变化等诸多影响下，也会造成同样的风险损失。

三、信用风险

1.借款人的违约行为

（1）提前还款。住房按揭贷款提前偿还现象屡见不鲜，这对于银行业并非一件好事。首先，这将会降低银行的利息收益。其次，它将使银行的可用资金增加，会造成资金闲置增加，从而加大银行的投资压力和风险。再次，提前还款还会增加银行的各项无形成本。由于提前偿还的情况千差万别，银行无法运用计算机来处理，耗费较大的人力。而且银行需要对原借款合同中的内容重新修正与计算，增加了经营成本和服务成本。

（2）不还款。这种违约行为分为两种，一种是主观违约，就是这借款人基于个人利益的考虑而故意或有意违约。第二种是被迫违约，由于借款人丧失劳动能力、失业或其他特殊情况导致无法还款的一种无意违约。贷款人是很难做到对借款人的财物状况作出有效监管或是准确预期，因此个人住房贷款的信用风险还是比较大的。

2.开发商的信用风险

（1）假按揭风险。部分房地产开发商指使他人办理按揭贷款，通过办理假按揭贷款套取银行贷款以供他用。这样就会使得银行承担的贷款风险由低到高，造成银行的潜在的信用风险，后果严重。

（2）项目风险。项目风险是指开发商为了获得该项目的银行贷款，故意提供给银行不真实的妾也和项目资料骗取贷款。随着住房市场的快速发展，不具备雄厚资金实力、强大开发能力和优良开发业绩的开发企业就会出现预售不理想，资金不足，就不能按期交房，从而使已购房者不能按期入住，最终开发项目甚至中途“夭折”。处于劣势的购房者可能要求解除购房合同，迫使银行出面帮助挽回损失，从而将其与开发商的合同纠纷转嫁给银行，造成银行的损失。

四、操作性风险和银行自身管理所引发的风险

1.贷前调查形式化

银行对贷款前的调查流程有详细、具体的规定，但实际操作中，由于个人信贷户数多、笔数多、借款人来源分散，在没有足够的监督管理的情况下，过于形式化，轻视具体内容的调查，是银行需要承担不必要的潜在风险。

2.个人信贷审批不严谨

在个人信贷审批方面银行存在监督检查不够、专业化程度低下、经营过渡授权等诸多问题使得银行对个人信贷审批质量无法保障。

3.忽视贷后管理

我国商业银行对个人贷款的管理，要求定期逐笔检查、报告。但是个人贷款业务达到一定业务量后，无论是从工作量上海市从银行管理上，逐笔检查是无法实现的。

4.抵押物评估风险

主要表现为抵押物不足。房产估价普遍存在高估的现象，若不能及时发现房价高估，在贷款成数较高时，有可能出现抵押物价值低于贷款金额的风险。

五、法律风险

1.借款人借款资格

依据法律规定，自然人因为将抗状况分为完全民事行为人、限制迷失行为人和无民事行为人。而对于不懂的借款人使用不同的贷款条件，对于户籍不再贷款银行所在地的，贷款条件也不近相同。所以确定贷款人的主体资格在实践中非常重要，相反如果忽视了借款人的主体资格便会造成银行的法律风险。

2.借款用途

我国法律明确规定，银行贷款不能用于投资股票、基金等资本市场及用于非法活动。中国人民银行和银监会也在不断强调银行要严禁发放无指定用途的贷款。所以银行没有做好贷款前的审批核查工作，就会使贷款用于非法的活动之中。而这种贷款往往很难收回。

六、风险防范的对策和建议

1.采取利率可变性发放贷款的方式

其利率根据市场利率不断变化而作周期性调整。与我国现行的浮动利率相比，它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善银行存贷款期限的匹配状况，可将银行承担的利率上升风险转嫁给借款人，同时借款人承担的利率下降风险也可转嫁给银行。

2.提高贷款审查力度和管理水平

贷款人在接到借款人的贷款申请后，应该对借款人的信用状况进行严格审查，对于不同资信度的借款人，应采取不同的贷款安排。贷款人向借款人提供贷款后，应按协议催收贷款，在整个贷款偿还期间，借款人如有违反贷款协议的，应立即采取相应的措施进行处理。

3.通过保险降低风险

保险是一种风险转移的工具，通过向保险公司投保来转移风险是个有效的规避风险的途径。如贷款人可以要求借款人将抵押贷款的住房投放房屋财产险，以此防范抵押房屋因自然或人为灾害而遭受的损失。同时，贷款人也可投保住房贷款保险，防止借款人不能如期还款的损失。

4.借款人违约风险防范。

针对购房者存在违约可能性，我们应从以下两点入手：一是银行在接到购房者的贷款申请后，需要对购房者的基本情况（如收入情况、资产负债情况、月供占家庭月收入的比重、购买房屋的用途等）进行详细调查，并根据调查的结果决定贷款与否及合同条款的拟定。二是对置业者的资信进行审核。

5.银行对风险的控制。

银行业金融机构应该积极开展个人首套自住房贷款，稳妥发展二手房贷款市场。首付款比例应当依据借款人还贷风险确定，不宜一刀切。要严格执行个人住房贷款风险监测等尽职调查制度，加强对各项权证的完整性、真实性和有效性审核，加强按揭贷款抵押登记审查，积极采取措施防范期房抵押贷款一次性支付风险，防止一些资质低下的企业利用预售环节将风险转嫁给银行。

6.重视IT技术的应用

正是由于个人住房贷款的笔数众多、业务量大的特点，个人住房贷款业务需要依赖科技手段。银行借助于先进的科学技术，才能够保证个人住房信贷的规范化操作和集约化经营，从而提高工作绩效和工作管理水平。同时，IT技术的运用是降低成本、实现规范化的必经之路。

7.落实信贷责任制

落实各项贷款责任，如经营责任、审批责任等，建立充分的信息披露制度，加强内外监管，有效地降低商业银行的道德风险。同时，建立起不良贷款责任认定和追究制度，使得造成个人信贷风险的损失的员工能够承担相应的责任。

参考文献：

[1]辛数森:《个人信贷》，中国金融出版社，2007年.

[2]季爱东:《住房金融新业务与法规》，中国金融出版社，2004年.

[3]曾国安:《住房金融：理论、实务与政策》，中国金融出版社，2004年.