商业银行个人住房贷款条例及办法

商业银行个人住房贷款条例及办法（精选6篇）

篇1：商业银行个人住房贷款条例及办法

目前，银行开办的住房贷款品种主要有企业类和个人类两大类。现只介绍与教职工关系比较密切的个人类贷款。

个人类贷款可分为两大类：个人住房公积金贷款和个人商业贷款。个人商业贷款大致可分为六个品种：（1）个人购置住房贷款（包括期房和现房）；（2）个人二手住房贷款；（3）个人住房装修贷款；（4）个人家居消费贷款；（5）个人商用房贷款；（6）个人住房组合贷款；

一、个人住房公积金贷款

个人住房公积金贷款是指按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，在本市购买、建造自住住房（包括二手住房）时，以其拥有的产权住房为抵押物，并由有担保能力的法人提供保证而向资金管理中心申请的贷款。该贷款可由资金管理中心委托银行发放。

（一）个人住房公积金贷款期限和利率

个人住房公积金贷款期限为1—30年（其中购买二手住房贷款期限为1—10年），并不得长于借款人距法定退休年龄的时间；临近退休年龄的职工，在考虑其贷款偿还能力的基础上，可适当放宽贷款年限1—3年。

个人住房公积金贷款利率，由住房制度改革委员会根据中国人民银行有关规定执行。贷款期间遇国家法定利率调整，则贷款利率做相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下的元月一日。贷款期限在一年以内的（含一年），贷款利率不作调整。

（二）个人住房公积金贷款额度

购买一级市场住房和自建住房的最高贷款额度为15万元，最高贷款比例不得超过购、建住房总价的70%；购买二手住房最高贷款额度为8万元，最高贷款比例不得超过所购房屋评估价值的50%。

1、贷款额度的确定，按照不得高于借款人（含配偶）还款能力的系数计算，其计算公式为：

借款人夫妻双方计缴住房公积金月工资收入之和×12个月×35%×贷款年限（如借款人配偶未正常缴交住房公积金，其公式中的工资月收入不包括配偶方）。

2、借款人夫妻双方只有一方正常缴存住房公积金的，其贷款额度不得超过购、建房总价的50%；

3、每一借款人的具体贷款额度，由贷款行及房改委资金管理中心，按以上规定，结合借款人偿还贷款的能力综合确定。

（三）个人住房公积金贷款操作的全过程

1、咨询，领取表格；

2、提出申请；

3、签订借款合同和抵押合同；

4、办理抵押登记手续；

5、办理房屋登记手续；

6、办理房屋财产保险；

7、贷款转帐；

8、每月还款；

9、贷款结清注销。

（四）申请办理个人住房公积金贷款

借款人在申请公积金贷款时，首先应填写《职工个人住房公积金贷款申请表》，由所在单位盖章后，连同下列证明材料交贷款银行：

1、借款人夫妻双方身份证、户口及婚姻状况证明（提供原件及复印件）；

2、借款人夫妻双方单位出具的《经济收入证明》及《公积金缴交情况证明》；

3、购买住房应提供购房合同或协议及首付款收据；自建住房的应提供批准建房的文件；

4、贷款银行要求提交的其它证明材料。

借款人在申请个人二手住房公积金贷款时应提供下列资料：

1、所购房屋的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》

2、所购房屋评估报告书

3、卖房方夫妻双方身份证、户口薄；

4、购房合同

（五）借款人偿还贷款

根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定，借款人应在贷款发放后的次月按月还款，具体方式有两种，由借款人自行选择：

1、每月1-20日到贷款银行用现金偿还贷款本息；

2、委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》，并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额，也可以在每月20日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额，由银行直接从借款人储蓄帐户中扣划应还贷款本息。

借款人可以提前一次性偿还全部贷款本息，也可以提前偿还部分贷款本金。

1、提前偿还全部贷款本息，贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。

2、提前偿还部分贷款本息，贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。

二、个人购置住房贷款

个人购置住房贷款是指借款人以所购住房为抵押物，由银行发放的贷款，包括期房按揭贷款和现房按揭贷款。其中：期房是指在建住房或已竣工验收正在办理房屋产权证的房屋；现房是指工程竣工、验收合格并取得房屋产权证的房屋。银行发放的个人住房贷款最高金额为购房金额的80%。

（一）个人住房贷款的期限

个人住房贷款的贷款最长期限是30年。

（二）个人住房贷款利率

个人住房贷款利率按照中国人民银行有关规定执行。贷款期间如遇国家法定利率调整，则贷款利率作相应调整。已发放的贷款，当年内不作调整，调整时间为下的元月一日，按照利率档次执行新的利率规定。

（三）个人住房贷款操作的全过程

个人住房贷款整个过程大致分为三个阶段：

第一阶段，提出申请，银行调查、审批；

第二阶段，办妥抵押、保险等手续，银行放款；

第三阶段，按约每月还贷，直到还清贷款本息，撤销抵押。

（四）个人住房贷款需提供的资料

借款人在申请个人住房贷款时，首先应填写《个人住房贷款申请审批表》，同时

需提供如下资料：

1、借款人资料：（1）借款人合法的身份证件；（2）借款人经济收入证明或职业证明；（3）有配偶借款人需提供夫妻关系证明；（4）有共同借款人的，需提供借款人各方签订的明确共同还款责任的书面承诺；（5）有保证人的，必须提供保证人的有关资料。

2、所购房屋资料：（1）借款人与开发商签订的《购买商品房合同意向书》或《商品房销（预）售合同》；（2）首期付款的银行存款凭条和开发商开具的首期付款的收据复印件；（3）贷款人要求提供的其他文件或资料。

（五）办理个人住房贷款的房屋抵押登记手续

贷款批准后，购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同，并持下列资料到房屋产权所辖区房产管理部门办理抵押登记手续：（1）购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件；（2）借款合同、抵押合同各一份；（3）房地产抵押申请审核登记表；（4）全部购房合同；（5）房地产部门所需的其他资料。

房地产管理部门办理抵押登记时间一般为15个工作日。抵押登记手续完成后，抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。

（六）办理个人住房贷款的房屋财产保险手续

房屋抵押是指债务人或第三人（抵押人）以合法拥有的房屋产权作为贷款偿还的保证，只将其权利价值用于贷款偿还的保证，当债务人不履行偿还义务时，债权人（抵押权人）便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此，在抵押期间，抵押权人不占有作为抵押物的房屋，而由抵押人自行使用，并负有妥善保管之义务，包括为该房屋投保，以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。

中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》对贷款抵押房屋必须办理房屋财产保险作出明确规定，同时还规定在抵押期间，凡因借款人过错而导致的保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失，由借款人自行承担。

房屋财产保险手续可由贷款银行代为办理，借款人可自行选择保险公司。目前保险费的计算方式有两种：

（1）以贷款金额保险的：保险费=贷款额度×0.5‰×贷款年限；

（2）以房屋价格保险的：保险费=房屋总价×0.5‰×贷款年限；

上述两种投保方式的赔偿，分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的，按实际损失金额全额赔偿；以贷款金额保险的，按“实际损失金额×（贷款金额÷抵押房产的重置价）”计算赔偿金额，其赔偿不足的差额部分，由借款人自行

承担。

（七）借款人不按时偿还贷款应承担的后果

1、还贷款本息的方式有以下两种，由贷款人和银行共同约定。

（1）等额本金还款法。在贷款期内，每月等额偿还贷款本金，贷款利息随本金逐月递减。其计算公式为：

每月还款金额=贷款本金／贷款期数（按月计）+（贷款本金—累计已归还本金额）×月利率

2、借款人未按《借款合同》的约定按月偿还贷款，贷款银行根据中国人民银行有关规定，对逾期贷款按每日计收万分之二点一的罚息。当发生下列任何一种情况时，贷款银行将依法处置抵押房屋。

（1）借款人在贷款期内连续六个月未偿还贷款本息的；

（2）《借款合同》到期后三个月未还清贷款本息的。

（八）借款人出现下列情形之一银行不受理个人住房贷款

1、年龄在18岁（不含）以下，或在65岁（不含）以上的申请人；

2、不具有完全民事行为能力的自然人；

3、不能提供合法有效身份证明、收入证明或职业证明、提供虚假证明的申请人；

4、已查知有不良信用记录的申请人。

二、个人二手住房贷款

个人二手住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买二手房的贷款。其中二手房是指已取得全部产权、可以进入房地产二级市场流通交易的住房。申请贷款的二手房房龄一般不超过15年；贷款期限与房龄之和一般不超过25年。

借款人在申请个人二手住房贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、所购二手房的房产权利证明复印件或原经登记备案的《预售合同》复印件；

2、与售房人签订的《房屋买卖合同》，及售房人提供的划款账号；

3、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告；

4、贷款人要求提供的其他文件或资料。

三、个人住房装修贷款

个人住房装修贷款是指银行向借款人发放的用于自有住房装修的贷款。最高成数不超过五成，贷款期限最长不得超过5年。

借款人在申请个人住房装修贷款时，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、房屋装修的合同或意向书原件，装修概算书及相关资料；

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

3、如借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

四、个人家居消费贷款

个人家居消费贷款是指银行向借款人发放的用于家居支出的贷款。最高成数不超过抵押物评估值的50%，贷款期限最长不得超过10年。借款人办理个人家居组合贷款，除需提供办理个人住房贷款中的借款人资料外，还需提供以下资料：

1、购置大件家居商品的合同或意向书原件；

2、如有指定划款商户，应提供商户银行账号；

3、借款人房屋已在银行办理按揭贷款且未全部清偿，必须提供原个人住房贷款的《个人购房借款合同》和已设定抵押的《他项权证书》复印件；

4、贷款人认可的评估机构出具的抵押物估价报告。

五、个人商用房贷款

个人商用房贷款是指银行向借款人发放的用于购买个人自营商业用房和自用办公用房的贷款。所购商用房应是现房，最高成数不得超过六成，贷款期限最长不得超过10年。

六、个人住房组合贷款

个人住房组合贷款是指由住房公积金贷款和住房担保贷款组成的贷款，即当个人申请住房公积金贷款不足以支付购房所需时，其不足部分向银行申请商业性住房贷款的两种贷款之称。两笔贷款按照公积金贷款利率和商业贷款利率分别计息，贷款期限一致。借款人可向受理公积金贷款的银行申请办理组合贷款。

篇2：商业银行个人住房贷款条例及办法

第一章 总

则

第一条 为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称“本行”）个人住房和商业用房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》和银监会《个人贷款管理暂行办法》等相关法律法规，以及本行相关信贷管理制度的规定，特制订本办法。

第二条 本办法所称个人住房（商业用房）是指购房人在房产一级市场上购买的自用商品住房（商业用房），所购房可以是现房也可以是期房。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产权证）止的期间内的商品房；所谓现房是指开发商已办妥房地产权证（大产权证）的商品房。

第三条 个人住房（商业用房）贷款（以下简称“贷款”）是指购房人（借款人）以从房产一级市场购买的房屋作抵押，向本行申请用于支付部分购房款的贷款，即房产按揭贷款。总行授权个人业务部具体办理房产按揭贷款（简称按揭贷款），其他支行未经总行批准不得办理此项业务。

第二章 贷款对象和条件

第四条 本办法适用的贷款对象是具有完全民事行为能力的自然人，年龄必须满18周岁。

第五条 申请按揭贷款的借款人必须具备以下条件：

（一）有正当的职业和稳定的收入，信用良好，具备按期偿还贷款本息的能力；

（二）拥有一定比例的购房自筹资金，具体比例按照国家及总行相关规定执行；

（三）有购买个人住房（商业用房）的合同、协议等证明文件；

（四）借款人在总行营业部开立存款账户；

（五）同意用所购房屋作抵押，并办理抵押登记，或提供本行认可的其他担保方式；

（六）愿意接受本行认为必要的其它条件。第六条 借款人应如实提供下列资料：

（一）夫妻双方身份证及复印件（未婚的为其本人）；

（二）夫妻双方户口簿或其他有效居留证件及复印件（未婚的为其本人）；

（三）符合规定的购房合同及其复印件；

（四）结婚证或未婚证明及复印件；

（五）夫妻双方单位出具的经济收入证明（个体工商户、私营业主需提供营业执照和近期纳税凭证）；

（六）购房首期付款凭证及复印件；

（七）房地产开发公司提供的保证函；以其他资产抵押或质押的，提供抵押物或质物清单、权属证明以及有处分权人同意抵押或质押的证明，抵押物评估证明等；

（八）房产管理机构提供的借款人家庭拥有房产套数的证明。

（九）本行要求提供的其他文件或资料（如学历证明等）。

第三章 贷款额度、期限、还款方式和利率 第七条 贷款额度：贷款额度参照总行按揭贷款首付款比例及利率标准的相关规定，并根据客户所购房产地域的不同、开发商资质、房产结构、房龄、房屋面积、材质、楼层、配套设施、借款人的资信、家庭经济状况等因素合理确定。

第八条 贷款期限：最长不超过30年，以整年计。

（一）以房产抵押方式发放的贷款，借款期限不得超过所抵押房产的使用年限；

（二）男性自然人还款期限的最后到期日不超过其65周岁，女性不超过其60周岁；

（三）借款人申请贷款的金额较大的，一般不宜采用1年或1年以下的贷款期限。

第九条 还款方式：根据合同的约定，借款人归还贷款采用分期还款方式。具体分为等额本息还款法和等额本金还款法。

（一）等额本息还款法。即在贷款期限内每月以相等的额度平均偿还贷款本息，按月直接从借款人活期存折（卡）账户中扣收。

贷款本金×月利率×（1＋月利率）还款月数 每月还款额＝———————————————————

（1＋月利率）还款月数－1 其中：每月归还利息＝（贷款本金－已归还贷款本息）×月利率

每月归还本金＝月均归还金额－每月归还利息

（二）等额本金还款法。即借款人每期须偿还等额本金，同时付清本期应付的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除以贷款期数。

贷款本金 每月还款额＝—————＋（贷款本金－已归还贷款本金）

×月利率

贷款期月数 第十条 借款利率：按揭贷款利率标准依据借款人已拥有房产套数、购置面积确定（具体按照本行公布的利率标准执行）；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，则自次年1月1日起按调整后利率重新计算每月应归还贷款本息。

第四章 贷款程序

第十一条 根据本行是否先要和开发商签订合作协议，办理按揭贷款业务可分为直客式按揭贷款和间客式按揭贷款。目前本行直客式按揭贷款只限于个人住房，商业用房按揭贷款必须是与本行签订按揭合作协议的楼盘。

直客式按揭贷款是指客户直接向个人业务部申请，采取房屋产权办妥前的阶段性保证加房屋正式产权办妥后的房屋抵押相结合的担保方式办理的按揭贷款业务。国家公务员、教育、医疗、新闻出版等事业单位或优秀企业、金融行业的正式职员等客户可以办理直客式房贷，担保人可以是开发商提供的担保，也可以是其他财产抵押、质押或第三方保证。

间客式按揭贷款是开发商要求客户到指定的银行办理的按揭贷款业务，银行与开发商应首先确立合作关系。

（一）开发商向个人业务部提出按揭书面申请并提供下列资料：

1．公司资料：经过年审的企业法人营业执照（需另提供复印件）；企业代码证书复印件、法定代表人证明书；公司章程、资信等级证明；验资报告；审计报告及近期财务报表（上年末至本期）；房地产开发企业资质等级证书；

2．按揭项目资料：项目立项批文及可行性研究报告；建设用地规划许可证；国有土地使用权证；建设工程规划许可证；建设工程施工许可证；

3．项目总投资，资金来源及落实情况；

4．商品房预售许可证或商品房销售许可证、预售方案及项目施工进度表，预售方案包括房屋位置、交付使用日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容并附预售总平面图。

（二）对开发商的调查：个人业务部受理开发商申请后，调查人员要对开发商提供的有关资料进行调查，重点调查开发商资质、项目资金来源及销售情况。

1．调查开发商的法人资格、经营实力、开发能力和信用等级； 2．调查项目申报程序是否合规合法、手续是否完备； 3．调查项目概算、投资来源、资本金及自筹资金到位落实情况；

4．现场调查开发项目的地段、周边环境、户型设计、市政配套、工程进度等；分析同类、同档房屋的价格和客户购买意向，预测房屋销售价格和市场销售前景。

（三）与开发商签订合作协议。经总行审批同意后，个人业务部与开发商签订《按揭贷款业务合作协议》，明确在借款人取得房屋产权并办妥抵押登记手续以前，开发商必须为借款人提供阶段性担保。在阶段性担保期间，借款人不能清偿债务时，由开发商承担连带保证责任。第十二条 借款申请：借款人携带购房合同和申请借款所需资料到个人业务部提出借款申请。个人业务部自收到借款人申请及符合要求的资料后，应在7个工作日内按规定对借款人的资信情况、偿还能力、材料的真实性及抵押物的有效性进行调查。

第十三条 审核审批：个人业务部应对客户申请资料进行审查，30万元（含）以内的贷款申请，由个人业务部负责人审批；30万元以上的贷款申请由个人业务部报总行有权人逐级审批。审批后，个人业务部应及时通知借款人及其配偶签署借款合同，并办理贷款、抵押、保险等相关手续，缴付有关费用。经审查不合格的按揭贷款申请材料应尽快退还申请人。

第十四条 担保方式：

1、以所购住房抵押的，如抵押人未取得《房屋所有权证》，个人业务部和抵押人可持依法生效的《商品房预售合同》（期房）或《房屋买卖合同》（现房）办理抵押登记备案手续，待办妥抵押物的《房屋所有权证》后，再正式办理抵押登记手续。

2、以其他资产抵押或质押的，需办妥抵押、质押登记手续，取得他项权利证书或质押登记证明。

3、以其他自然人和法人担保的，需对担保人进行资信和担保能力调查。

第十五条 发放贷款：房产抵押登记手续办妥后，个人业务部方可发放贷款，对发放的按揭贷款，不得支付现金，须采用转账形式汇划至房地产开发公司在总行营业部开设的账户上（直客式房贷需通过受托支付的方式将贷款资金以转账的形式转入开发商账户）。借款人办理提款手续时，须与本行签订委托支付协议，委托本行将上述贷款转入房地产开发公司账户。贷款发放后在借款存续期间，借款人须在营业部开立的存款账户上存有不少于一期还款额的款项。

第十六条 贷款管理。个人住房按揭贷款使用专门科目核算，贷款日常管理按信贷管理制度执行。

第五章 抵押、保险及公证

第十七条 以抵押方式申请贷款的，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同，并办妥抵押登记手续。

第十八条 对作为贷款抵押物的个人住房（商业用房），如果本行认为必要，借款人须在合同签订前按本行指定的险种到本行指定的保险机构办理房屋保险，投保金额不得低于抵押物评估价值，保险期限要长于贷款期半年；保险单上的第一受益人应为本行，且不得含有任何有损本行权益的限制性条款。在抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险；借款人对设定抵押的财产在抵押期内必须妥善保管，负有维修、保管、保证完好的责任，并随时接受本行的检查。在保险期内，如发生保险责任范围以外的因借款人过错的毁损，由借款人负全部责任。

第十九条 抵押、保险、登记等费用由借款人承担，且必须由借款人在发放贷款前足额交纳。

第二十条 在开发商住房未竣工，《房屋所有权证》、《房屋他项权证》未交付个人业务部前，个人业务部发放的住房按揭贷款由开发商出具保证函，开发商承担连带保证责任，待取得《房屋他项权证》后向开发商出具同意撤销保证的函。

第二十一条 抵押期间未经本行同意，借款人不得以该抵押物再次抵押或出租、转让、变卖、馈赠。

第六章 贷款的偿还

第二十二条 一年期以内（含一年）的贷款，到期一次性还本付息。

第二十三条 一年期以上的贷款采取分期还款方式。第二十四条 采用分期还款方式的借款人从取得贷款的次月开始偿还本息，由借款人委托本行在借款人指定的活期存折（卡）账户上扣除当月的本息。每月20号为扣款日，最后一期还款日为贷款到期日。扣款时包括逾期罚息。

第二十五条 借款人提前归还部分或全部贷款，须提前10个工作日向个人业务部提出申请，经个人业务部审核同意，可提前偿还部分或全部贷款。

第二十六条 借款人申请提前归还部分贷款，经个人业务部审核确认借款人未有拖欠本息及已还清当期本息后方可办理。

第二十七条 借款人申请提前清偿全部贷款，经个人业务部同意，根据合同约定期限的利率和贷款余额按照实际占用天数计收利息。

第二十八条 本行按合同约定的利率已计收的利息不随还款期限、国家法定利率的调整而调整。

第二十九条 提前还款的利息计算。

（一）全部提前还清贷款

应还利息＝剩余本金×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×实际贷款年限的贷款月利率÷30

（二）部分提前归还贷款

应还利息＝部分提前还款金额×最近一期还款日至提前还款日的实际天数×贷款月利率÷30 第三十条 逾期贷款处理。借款人在约定还款日营业终了没有按照借款合同约定的还款计划还款，以及借款人没按双方签署的各种协议规定还本付息，营业部应于次日将应还未还本金转入相应的逾期科目，利息转入应收利息科目，并计算逾期利息，计算公式为：

逾期利息＝当月应还本息×逾期利率×逾期天数

公式中逾期天数从约定还款日次日算起，逾期利率按合同约定执行。

第七章 清户撤押

第三十一条 提前归还贷款全部本息的，借款人应向个人业务部提出提前还款申请，经个人业务部同意后方可办理，然后将还款证明单提交客户经理，由客户经理填制房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第三十二条 到期还清贷款本息的，由客户经理填写好房屋他项权利注销登记表，经营业部柜员确认盖章，与借款人、抵押人和出质人去原登记机关办理注销手续。

第八章 合同的变更和终止

第三十三条 借款合同需要变更的，应由借贷双方以及担保人协商一致，并依法签订变更协议，抵押贷款应到相关部门办理抵押变更登记手续，未办理相关抵押变更登记手续的，不得变更借款合同。

第三十四条 在贷款期限内，借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十五条 借款人偿还贷款本息后，借款合同自行终止，个人业务部应在借款合同终止后15个工作日内，通知抵押人领取抵押登记注销手续。

第九章 债权保护

第三十六条 个人业务部的管户人应加强对个人住房贷款的检查和管理，发现借款人违约或逃废本行债权时，必须立即采取保全措施，同时上报有关部门，确保本行债权的安全。

第十一章 罚

则

第三十七条 在发放按揭贷款过程中，经办人有弄虚作假行为的，一经查实，按总行有关规定处罚。

第三十八条 发放的按揭贷款因管户人及相关人员的主观原因出现逾期、欠息、损失等情况的，按总行有关规定处罚相关责任人。

第十二章 附

则

第三十九条 本办法由总行负责解释和修订。第四十条 本办法自印发之日起实行。农村商业银行个人住房（商业用房）按揭贷款业务操作流程

92号（4月2日）

为规范农村商业银行股份有限公司（以下简称本行）个人住房（商业用房）贷款（以下简称“房贷”）操作，按照国家有关法律、法规以及《农村商业银行个人住房（商业用房）贷款管理办法》，结合本行实际，制定本流程。

根据是否事先与开发商签订《楼盘按揭合作协议》，本行将房贷业务分为直客式房贷和间客式房贷。

直客式房贷是指购房者在无需房地产开发商担保的情况下，直接在银行申请房贷的直接贷款方式。办理直客式房贷前，楼盘开发商不必与银行签订按揭合作协议，开发商也不需要提供贷款担保函。直客式房贷一般适用于教师、国家公务员、金融工作者、医生、律师等收入稳定的优质客户。直客式房贷除以所购房产作为抵押外，还需要借款人提供其他有效担保。

间客式房贷是指购房者必须到开发商指定的银行办理贷款。办理间客式房贷前，楼盘开发商必须先与银行签订按揭合作协议，开发商也必须提供贷款担保函。

目前本行直客式房贷只适用于购买个人住房；办理商业用房的贷款业务，必须是房地产开发企业开发的、事先与本行签订《楼盘按揭合作协议》的楼盘。

一、直客式房贷

基本程序：客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查、审查和审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函或其他担保人身份证及收入证明等材料向个人业务部提出贷款申请。

2．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

3．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报审批人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

4．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

5．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

6．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款，贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商指定的账户上。

7．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

8．贷款收回

客户在本行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

二、间客式房贷

基本程序 ：受理房地产开发商按揭合作申请 → 报批 → 签订合作协议 → 客户申请 → 受理客户申请 → 贷前调查与审查 → 贷款审批 → 与客户签约 → 办理抵押预登记 → 贷款发放 → 贷后检查 → 贷款收回。

1．受理房地产开发商按揭合作申请

受理房地产开发商按揭合作申请，对开发项目、资质、资信等级、负责人品行、企业社会商誉、技术力量、经营状况、财务情况进行调查和审查，形成调查报告，提交会办小组会办。

2．报批

个人业务部将房地产开发商按揭合作申请相关资料和调查报告报总行有权人审批。

3．签订合作协议

总行审批同意后，与符合条件的开发商签订按揭贷款合作协议。

4．客户申请

客户持有效身份证件、户口簿或当地长期居住证明（非本地居民须提供1年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明，如不能提供的，参照二套以上房贷执行）、收入证明、结婚证、家庭其他成员的身份证及收入证明、购房合同、首付款凭证、开发商担保函等材料向个人业务部提出贷款申请。

5．受理客户申请

个人业务部受理客户申请，收集、整理客户提供的资料，及时在人行征信系统查询并打印客户及配偶信用报告。

6．贷前调查、审查和审批

个人业务部贷款调查人根据调查了解的情况，形成调查意见；将借款人相关资料提交审查人审查，审查人提出审查意见后提交会办小组会办，然后报有权人审批；调查人将贷款审批情况向客户反馈，提出贷与不贷或增加首付比例等附加条件。

7．与客户签约

个人业务部根据贷款审批情况，与客户签订借款合同、抵押合同、借据等文本。

8．办理抵押预登记

个人业务部客户经理到房产管理局办理抵押预登记；如有需要，与客户办理保险、公证等手续。

9．贷款发放

根据登记部门的相关回执，发放贷款。贷款资金通过非现金的方式，以银行受托支付方式，支付给开发商在本行营业部设立的账户上。

10．贷后检查

个人业务部在贷款发放后，每月核实贷款归还情况，关注违约率，关注楼盘竣工及客户办理两证的时间，及时把他项权证取回归档。

11．贷款收回

客户在我行办理了个人住房（商业用房）按揭贷款后，必须在每月规定的时间还款，直至贷款还清。如果客户需提前还款，必须先到个人业务部申请，填写《提前还款申请书》，经有权人签字后方可到营业部办理提前还款手续。

篇3：商业银行个人住房贷款条例及办法

(一) 购房者给商业银行带来的风险

购房者给商业银行带来的风险主要是违约风险。违约风险指的是抵押贷款的借方不能履行协议按期清偿贷款, 因而出现拖欠贷款和终止贷款的问题。出现此问题的原因很多, 如借款人收入水平、投资失败等, 其中个人住房贷款在还贷款期间个人状况尤其是经济状况面临着巨大的不确定性, 可能会产生信用缺失以及个人支付能力下降的情况, 从而转变为银行的贷款风险。目前, 我国个人住房贷款的申请者中存在着一部分收入水平波动较大的、收入市场化程度较高的群体, 这种中长期的风险尤其值得关注。而个人住房贷款中的浮动利率制度, 使得贷款者承担了相当大比率风险, 这使得贷款者在利率上升周期中出现贷款违约的可能性加大。

(二) 开发商给商业银行带来的风险

在房价提高很快和房地产不景气的状况下, 开发商可能会通过虚假销售方式, 套取银行信贷资金, 从而出现“假按揭”等现象。另外, 开发商利用欺诈、隐瞒或其他不正当手段, 导致购房者的抵触行为;开发商尚欠缴地价、配套费、拖欠工程款, 未办房产证, 使部分业主拖欠贷款;开发商为了售楼, 过度地承诺, 并与业主签订返租协议。以上诸多开发商的行为均会造成业主拖欠贷款, 从而加大商业银行的信贷风险。

(三) 政府监管薄弱给商业银行带来的风险

社会信用环境和信用体系不健全的风险。我国各地的信用体系发展不平衡, 在经济较发达的地区, 信用体系建设较好, 当地居民的信用观念也较强, 而在我国中西部地区, 信用体系建设落后, 逃避银行债务的现象较严重。同时贷款者收入证明等资信状况的真实性低, 其可信度不高。因此, 社会信用环境和信用体系的不健全, 给商业银行的个人住房贷款带来了较大的风险。

(四) 商业银行自身经营带来的风险

1. 房地产信贷在银行信贷中的比例风险。

我国商业银行按揭贷款信贷余额逐年增加, 从1998年的2455.08亿元上升至2007年上半年的43 000亿元, 年均增长率保持在30%以上。截至2007年上半年, 我国商业银行按揭贷款信贷余额占金融机构全部信贷余额的17.13%, 比1998年高14.29个百分点;我国商业银行按揭贷款信贷余额占我国GDP的比重也达到了40.27%。因此, 房地产信贷已经成为当前银行的主要信贷资产, 如果房地产行业出现波动, 这么高的信贷比例会加大银行的流动性风险。

2. 银行内部人员的操作风险和道德风险。

个人住房贷款业务流程长、环节多, 稍有不慎, 造成操作失误, 就可能给银行带来风险。再加上由于缺乏必要的相关法律约束, 以及各商业银行之间激烈的竞争, 银行的信贷部门有时为了扩大业务范围, 竞相降低贷款人的首付比例, 或者放松贷款人的审批条件, 从而出现较大的违约风险。

二、商业银行个人住房贷款风险的实证分析

(一) 关于Logistic模型

应用Logistic分析可识别自变量对个人住房抵押贷款违约风险的影响方向, 达到识别影响个人住房抵押贷款违约风险主要因素的目的。Logistic模型是由Logit模型变换而来。Logit模型采用的是逻辑概率分布函数, 它的具体形式为:

其中, Pi为第i个案例发生的概率, 它是由一个有解释变量xi构成的非线性函数, 将其转化为线性函数:

应用logistic回归模型可以识别自变量对因变量的影响方向, 当Pi≥0.05时, 说明发生违约的概率较大, 容易发生违约。模型采用sig检验, sig值小于0.05, 说明因子通过检验。

(二) 样本来源和变量的选取

文中的数据是通过网上调查, 电话调查周围人群, 经统计整理, 得出136个有效数据。另外, 文章在对变量的选取上, 从贷款特征中选取贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式、首付款比例等为主要变量;从借款人特征中选取个人月收入、年龄、学历等为主要变量;从房地产特征中选取房屋总价值、建筑面积、期/现房等指标作为解释变量。

(三) 模型结果实证分析

在一般情况下使用Logistic模型研究个人住房按揭贷款信用风险时涉及的变量较多, 本文选取了13个变量, 这样就很可能会产生多元共线性问题, 因此, 应首先通过探索性因子分析, 消除多重共线性问题, 进一步将原是观测变量的信息转换为这些因子的因子值, 然后用这些因子代替原来的观测变量构建回归模型, 得出不同因子对违约的解释程序和违约发生的概率。

表1是计算因子值的系数矩阵β, 由公式Fj=X*β, 可计算出公共因子Fj的因子值。

四个因子的因子值, 已经出现在数据窗口中。系统自动设立了四个新的变量名:fact_1, fact_2, fact_3和fact_4, 并把四个因子的因子值列于这四个变量名下。以便于用这四个变量代替原来的十个变量进行回归分析。 (见表2)

从表3中我们可以看出, 因子Y1其对应的sig值为0.000, 通过模型检验, 同时通过模型检验的因子还有Y2, Y4, Y3的sig值大于0.05, 因此没有通过检验。我们可以得到函数表达式为:

根据上述函数表达式, 我们可以得到, 综合因子Y1每增加一个单位, 发生违约的机会比率就会增加45.6%, 说明综合因子对违约的影响很大, 也就是说月收入越高, 建筑面积和房屋总价越大, 违约的可能性就越大。以上几个变量代表了借款人的财务和资产状况, 通常状况下, 当借款人的财务状况越好, 资产越多, 贷款的违约可能性越小。一般来说, 借款人的收入越高, 对自己未来的财务状况比较有信心, 其购买的住房面积越大, 所对应的房屋总价越高, 贷款金额也就越大, 所以借款人发生违约的可能性越高。

从上面函数表达式可知, Y2每增加一个单位, 贷款违约的机会比率就下降19.7%, 说明首付比例越高, 违约的可能性就越小, 和银行实际防范风险的具体措施也是相符的。Y4每增加一个单位, 贷款违约的机会比率就上升17.1%, 说明贷款利率的上升对贷款违约率有影响。

三、结论与建议

上述分析结果表明, 在通过因子分析得到的四个新因子中, 综合因子、首付比例因子、贷款利率期限因子是影响贷款违约的关键因素, 尤其是综合因子对贷款违约的影响巨大。综合因子所包含的月收入越高, 建筑面积和房屋的总价越高, 对违约的影响越大, 综合因子每增加一个单位, 发生违约的机会比率就增加45.6%, 首付比例每增加一个单位, 贷款违约的机会比率就会下降19.7%, 贷款利率每增加一个单位, 贷款违约的机会就会上升17.1%, 还款方式房屋状态因子没有通过检验, 无法说明其对贷款违约率的影响。

参考文献

[1]王济川, 郭志刚.Logistic回归模型——方法与应用[M].北京:高等教育出版社, 2001.

[2]杨红.我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析[J].财贸研究, 2008 (1) .

篇4：商业银行个人住房贷款条例及办法

关键词：个人贷款业务；商业银行；问题；对策

相比发达国家来说，我国个人贷款业务起步比较晚，不论是业务环境还是业务本身都存在着一些不足。通过了解我国商业银行个人贷款业务的概念、分类，分析其存在的不足，最后在分析了制约因素的基础上提出了改善我国商业银行个人贷款业务的措施，促进我国个人贷款业务的进一步发展，以及应对国际国内经济形势的发展变化。

一、商业银行个人贷款业务

1.商业银行。商业银行，是一个以营利为目的，以多种金融负债筹集资金，多种金融资产为经营对象，具有信用创造功能的金融机构。商业银行是以追求最大利润为目标，能向客户提供多种金融服务的特殊的金融企业。

2.个人贷款业务。根据《个人贷款管理暂行办法》规定，个人贷款是指贷款人向符合条件的自然人发放的用于个人消费、生产经营等用途的本外币贷款。个人贷款又称零售贷款业务是银行向个人发放的用于满足其各种资金需要的贷款，属于商业银行贷款业务的一部分。个人贷款的一方主体是银行，另一方主体是个人。个人贷款可由银行直接向个人发放或通过零售商间接发放。它不仅是一种信贷行为或放贷业务，而且是一种信用关系。

3.个人贷款业务种类。个人贷款业务根据产品用途的不同，可分为个人住房贷款、个人消费贷款和个人经营贷款等。个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，包括自营性个人住房贷款、公积金个人住房贷款和个人住房组合贷款；个人消费贷款是指银行向个人客户发放的有指定消费用途的人民币贷款业务，主要有个人住房、汽车、一般助學贷款等；个人经营贷款是指银行向借款人发放的用于借款人流动资金周转、购置或更新经营设备、支付租赁经营场所租金、商用房装修等合法生产经营活动的贷款。

二、商业银行个人贷款业务存在的问题

1.客户需求方面。我国长期以来形成“成由勤俭败由奢”的社会价值取向，决定了居民消费的特征是“量入为出”的消费模式。虽然80年代末的“超前消费”曾冲击了传统的消费模式，但未能彻底改变传统的消费习惯。而且，近年来住房制度改革、教育制度改革等改革措施不断出台，安身之处、子女上学、医疗保健、退休养老等这些原本无须考虑的生活压力将越来越多地由个人承担，而政府机构精简、国企改革调整都在一定程度上增加了城乡居民收入增长的不确定性。在收入增长良性预测未建立的情形下，居民不敢贸然进行消费。同时，在市场不旺、物价滞胀的形势下，居民投资冲动低落，也限制了商业银行的个人贷款投放。

2.信用制度方面。商业银行陆续在个人贷款办理过程中釆取个人信用报告体系，由于实施不久，大部分客户对个人信用没有概念。虽经过几年的发展，系统有了一定的更新但系统内的个人综合信息仍有部分错误或更新较慢等情况。加上对个人贷款市场的竞争使银行之间缺乏沟通，从而使得信用信息资源无法共享。另外，银行出具的“非恶意拖欠还款证明”字样的证明个人信用报告中的信息是否属实也很难知晓，因此很难正确掌握个人相关信用信息，对于个人贷款业务的开展有了抑制作用。尽管中国人民银行已经开始了个人信用联合征信工作，但是上述工作还仅限于金融部门，信用信息也仅限于金融信息，很难实现其他非金融信息的汇总。

3.业务流程方面。商业银行的个人贷款业务流程总的可归纳为普通模式和较为先进的个人贷款中心模式两种，但两种模式都存在着一定的问题。普通模式的特点为分散经营，业务流程模式存在着很多问题，如分散经营增加内部竞争，降低整体的效率，流程操作无法达到标准化、规范化，分散经营使得业务发展与风险控制的平衡点难以有效权衡，纸式审批效率低下，市场竞争力较弱；个人贷款中心模式尽管个人贷款中心模式节约了大量的人力物力，省略了很多繁冗的行政环节，提高了效率，但是仍存在着一系列问题，如：个贷中心存在机制定位不正，现代化技术手段欠缺效率仍需提升，前台营销与后台审批脱节等问题。

三、商业银行个人贷款业务的对策建议

1.实行分类，扩大客户需求。我国是一个生产力发展不平衡的大国，人均国内生产总值各地区不相同，社会信用程度也有差异，而商业银行在各地区都有网点分布。为此，要发展个人贷款业务就要实行分类，针对不同商品和不同消费群体的特点，增加个人贷款的品种，使产品在设计上更具有个性化。如在经济发达的城市和地区重点开办住宅贷款、旅游贷款；在经济发展中等水平地区开办中高档家用电器贷款、经济住房贷款；在经济欠发达地区侧重开办耐用消费品贷款、助学贷款；在农村开办农户小额贷款、农机消费贷款等。另外，还要创新个人贷款的还款方式，使其更具灵活性、多样性等。年轻居民收入水平较低，而未来的收入则呈现持续增长的趋势，递增偿还方式比较适合他们的情况；中年居民收入水平较高，但随年龄增长，其收入一般不会递增，而是会逐渐下降，递减偿还方式比较适合他们的情况。

2.完善信用制度。现实需要法制先行、充分运用市场化的运营的模式。从区域上来看，以上海和大连、广州两种模式建立起来的个人信用制度正在摸索试行。前者联合征信的模式是由多家银行共同成立一家专门公司，负责汇聚各家银行个人贷款记录、信用卡使用情况以及客户的社会信用和特别记录及个人相关资料；后者是由政府和商业银行牵头，保险、税务、公安等部门共同参与此项工作，使信用更健全、权威。目前，商业银行同业公会已经建立了主动信用联合，或促成政府牵头率先来建立的区域性个人信用诚信机构，在建立全国性系统的个人信用制度之前，承担起个人信用汇聚查询的功能，减少各银行由于个人信用问题而对个人贷款业务的发展形成掣肘，从而对促进个人贷款业务的健康快速发展和国民经济的振兴以及银行资产结构的调整，都具有非常重大的意义。

3.改进业务流程，提升服务水平。商业银行还处在传统的个贷模式，在流程改造过程中应加快向个贷中心模式的转变；部分银行已具有个贷中心，但还未真正达到个贷中心模式的实质，其效果还不明显，并存在很多问题，应继续加大个贷中心的建设力度，使个贷中心的流程更加合理，通过流程的调整提升个贷中心规范化操作水平，进一步控制风险，实现个贷中心集约化经营的效果。

此外，商业银行还要提高人员素质，保持人才队伍的稳定。个人贷款业务的日常管理面对的是千万个信贷需求者，其管理比传统的对公信贷业务更加复杂。因此，对人员的要求不仅要求有较全面的专业知识，包括信贷、会计、储蓄等方面的专业知识，而且要有心理学、公关学方面的知识，同时要有较丰富的社会经验，敏锐的洞察能力及良好的职业道德，能以积极的态度，主动、热情、友善、高效的姿态面对客户，树立起银行在公众的良好形象。（作者单位：西藏大学思想政治理论教学部）

参考文献：

[1]张正大.延边州个人贷款业务的问题及对策研究[D].延边大学，2012.

[2]李嘉联.广东A银行个人贷款业务发展策略研究[D].华南理工大学，2014.

[3]罗静.我国商业银行个人贷款业务流程再造研究[D].西南财经大学，2007.

篇5：商业银行个人住房贷款条例及办法

第一章 总 则

第一条 为支持城镇居民购买自用普通住房，规范个人住房贷款管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国商业银行法》、《中华人民共和国担保法》、《贷款通则》和中国人民银行《个人住房贷款管理 办法》等有关法律法规，制定本办法。

第二条 个人住房贷款(以下简称贷款)是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放贷款时，借款人必须提供担保。贷款担保可分别采取抵押、质押、保证的方式，也可以同时并用以上三种担保方式。

借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质押，或由保证人承担偿还本息的连带责任。

第三条 借贷双方应当遵守国家法律法规、房改政策和银行的有关规章制度，并在平等协商的基础上签订借款合同。

第四条 本办法适用于中国工商银行各分支机构办理的个人住房贷款。

第二章 借款人条件

第五条 借款人应当是具有完全民事行为能力的自然人。

第六条 借款人向银行申请贷款，应当具备以下条件：

（一）有城镇常住户口或有效居留身份；

（二）有稳定的职业和收入；

（三）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力；

（四）有贷款人认可的资产作抵押或质押，或有符合规定条件、具备代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人；

（五）有购买住房的合同或协议；

（六）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机构评估价值；

（七）不享受购房补贴的，以不低于所购住房全部价款的30%作为购房首期付款；享受购房补贴的，以个人承担部分的30%作为购房首期付款；

（八）贷款人规定的其他条件。

第三章 贷款程序

第七条 借款人申请贷款应填写《中国工商银行个人住房贷款审批表》，并向贷款人提交下列资料：

（一）身份证件(居民身份证、户口本或其他有效居留证件)；

（二）贷款人认可部门出具的借款人经济收入或偿债能力证明；

（三）符合规定的购买住房合同意向书、协议或其他批准文件；

（四）抵押物或质物清单、权属证明、有处分权人同意抵押或质押的证明和抵押物估

价证明；

（五）保证人同意提供担保的书面文件及保证人的资信证明；

（六）以储蓄存款作为自筹资金的，需提供银行存款凭证；

（七）以住房公积金作为自筹资金的，需提供住房公积金管理部门批准动用公积金存款的证明；

（八）贷款人要求提供的其他文件或资料。

第八条 贷款人自收到贷款申请及符合要求的资料后，应当按规定进行审查，并在3周内向借款人作出答复。

第九条 贷款人同意贷款的，应当根据《贷款通则》的规定与借款人签订借款合同，并按照《中国工商银行贷款担保管理办法》的规定签订担保合同后，向借款人发放贷款。

第十条 对于申请使用住房公积金贷款购买住房的，在借款申请批准后，应按借款合同约定的时间，由贷款人以转帐方式将资金划转到售房单位在银行开立的帐户。

第四章 贷款额度、期限和利率

第十一条 贷款人发放贷款的数额，不得高于房地产估价机构评估的拟购买住房的价值或实际购房费用的70%（以较低额为准)；住房公积金贷款的数额不得超过借款人家庭成员退休年龄内所交纳住房公积金数额的2倍。

第十二条 贷款期限最长不得超过20年。

第十三条 用信贷资金发放的个人住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动）减档执行。即，贷款期限为1年期以下(含1年)的，执行半年以下(含半年)法定贷款利率；期限为1至3年(含3年)的，执行6个月至1年期(含1年)法定贷款利率；期限为3至5年(含5年)的，执行1至3年期(含3年)法定贷款利率；期限为5至10年(含10年)的，执行3至5年(含5年)法定贷款利率；期限为10年以上的，在3至5年(含5年)法定贷款利率基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过5%。

第十四条 用住房公积金发放的个人住房贷款利率在3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1至3年(含3年)的，加1.8个百分点；期限为3至5年(含5年)的，加2.16个百分点；期限为5至10年(含10年)的，加2.34个百分点；期限为10至15年(含15年)的，加2.88个百分点；期限为15至20年(含20年)的，加3.42个百分点。第十五条 个人住房贷款期限在1年以内(含1年)的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年初开始，按相应利率档次执行新的利率规定。

第五章 抵押贷款

第十六条 抵押贷款指贷款人按法定抵押方式以借款人或第三人的财产作为抵押物发放的贷款。

下列财产可作为抵押物：

（一）抵押人有权处分的房产及地上定着物；

（二）抵押人依法取得的国有土地使用权；

（三）贷款人认可的其他财产。下列财产不可作为抵押物：

（一）土地所有权；

（二）所有权、使用权不明或有争议的财产；

（三）不能强制执行或处理的财产；

（四）已设定抵押的财产；

（五）被依法查封、扣押、监管或采取其他保全措施、强制措施的财产；

（六）依法不得抵押的其他财产。

第十七条 抵押物的价值需由贷款人或其认可的房地产估价机构进行评估、确认，评估费用由抵押人负担。抵押最高额不超过抵押物评估价值的70%。

第十八条 抵押人需到贷款人指定的保险公司办理抵押物财产保险，也可以委托贷款人代办有关保险手续。抵押期内，抵押人不得以任何理由中断或撤销保险。《保险合同》应明确贷款人为该项保险的第一受益人；保险期不得短于申请借款期限；投保金额不得低于借款的全部本息额；保 险单不得含有任何有损贷款人权益的限制性条款；保险所需全部费用由抵押人负担。

第十九条 贷款人与抵押人签订抵押合同后，双方应依照有关法律规定办理抵押物登记。抵押合同自抵押物登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。

以住房抵押的，应分别情况办理以下登记手续：

（一）以期房抵押的，贷款人和抵押人应持依法生效的预购房屋合同到期房座落地的房地产登记机关办理抵押登记备案手续；同时由售房单位提供担保，待该期房竣工交付后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记。

（二）以现房抵押的，贷款人和抵押人应持《房屋所有权证》到房产所在地的房地产登记机关办理抵押登记，取得《房屋他项权证》；如售房单位未办妥《房屋所有权证》，贷款人和抵押人应持依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待售房单位办妥该抵押物的《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

以土地使用权抵押的，贷款人和抵押权人应在抵押合同签订后15日内，持被抵押的土地使用权证、抵押合同、地价评估及确认报告、抵押人和抵押权人的身份证件及有关材料，到土地所在地的土地管理部门申请抵押登记，取得《土地他项权利证明书》。

第二十条 抵押权设定后，所有能够证明抵押物权属的证明文件(原件)及抵押物的保险单证(正本)等，均由贷款人保管并承担保管责任。

第二十一条 抵押物抵押期间，未经贷款人同意，抵押人不得将抵押物重复抵押或出租、转让、出售和馈赠。抵押人负有维修、保管和保证抵押物安全、完好的责任，并随时接受贷款人的监督检查。

第二十二条 抵押合同终止后，当事人应按合同约定解除抵押关系。以房地产作为抵押物的，解除抵押关系时，应到原登记部门办理抵押注销登记手续。

第七章 保证贷款

第二十八条 保证贷款指贷款人以第三人承诺在借款人不能偿还贷款本息时承担连带责任作为担保而发放的贷款。

保证人是法人的，应当同时具备下列条件：

（一）经工商行政管理机关核准登记并办理年检手续；

（二）独立核算，自负盈亏；

（三）有健全的管理机构和财务管理制度；

（四）有代偿能力；

（五）在中国工商银行开立基本存款帐户或一般存款帐户；

（六）无重大债权债务纠纷。

保证人是自然人的，应当有稳定的经济收入和可靠的代偿能力，并且在贷款人处存有一定数额的保证金。

第二十九条 保证人为借款人提供的担保应当是不可撤销的全额连带责任保证。

第八章 抵(质)押加保证贷款

第三十条 抵押或质押加保证贷款指贷款人在借款人或者第三人提供抵押或质押的基础上，要求其同时提供符合规定条件的保证人作为担保而发放的贷款。

第三十一条 采用本贷款方式的，贷款人在与借款人签订借款合同、与抵押人或出质人签订抵押合同或质押合同的同时，还应与保证人签订保证合同。当借款人不能按合同约定履行债务时，贷款人可以通过处分抵押物或质物受偿，不足的部分应按照约定要求保证人履行债务。

第九章 贷款偿还方式

第三十二条 借款人应按借款合同约定的还款计划、还款方式偿还贷款本息。如借款人提前还款，应事先征得贷款人同意，并办理有关手续。

第三十三条 偿还贷款本息的方式有以下两种：

（一）贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息利随本清

（二）贷款期限在1年以上的，可采取等额还款法、累进还款法等还款方法，按月归还贷款本息。

第十章 合同的变更和终止

第三十四条 借款合同需要变更的，应当由借贷双方协商同意，并依法签订变更协议；有担保合同的，应事先征得担保人同意。协议未达成之前，原借款合同继续有效。

第三十五条 借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，应由其财产合法继承人在继承财产范围内或由其监护人在借款人财产范围内继续履行借款合同。

第三十六条 保证人丧失担保资格或担保能力时，借款人应及时通知贷款人，并提供新的保证人，经贷款人同意后，重新签订保证合同。未经贷款人同意，原保证合同继续有效。第三十七条 借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，贷款人应在30日内将用于担保的抵押物或质物退还抵押人或出质人，借款合同随即终止。

第十一章 债权保护

第三十八条 借款人在使用贷款期间不得有下列行为：

（一）未按合同约定的还款计划归还贷款本息；

（二）擅自改变贷款用途或挪用贷款；

（三）将设定抵押权或质权的财产或权益拆迁、出租、出售、转让、馈赠或重复抵押；

（四）拒绝或阻挠贷款人对贷款使用情况进行监督检查；

（五）提供虚假文件、资料，造成贷款损失；

（六）未按合同约定办理有关保险手续；

（七）与其他法人或经济组织签订有损贷款人权益的合同或协议；

（八）抽逃、隐匿、私分、违法出让、不合理低价变卖财产，危害贷款安全；

（九）在保证人违反保证合同或丧失承担连带责任能力，抵押物因意外损毁不足以清偿债权，质物价值明显减少影响债权实现的情况下，未按要求提供新的担保措施；

（十）借款人死亡、失踪或丧失民事行为能力后，其法定继承人、受遗赠人拒绝履行借款合同；

（十一）违反本办法和借款合同规定的其他行为。

第三十九条 借款人有本办法第三十八条所列行为之一时，贷款人应采取下列一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）中止借款人提取贷款，收回部分或全部贷款；

（三）按规定处以罚息；

（四）从借款人帐户中扣款，偿还贷款本息；

（五）按照合同约定提前处分抵押物或质物，清偿贷款本息；

（六）按照合同约定提前追索保证人的连带责任；

（七）依法追偿贷款本息。

第四十条 处分抵押物或质物，其价款不足以清偿贷款本息的，贷款人应当向借款人或保证人追索应偿还的部分；其价款超过贷款本息的，贷款人应将剩余部分退还抵押人或出质人。

第四十一条 拍卖划拨的国有土地使用权所得价款，在依法缴纳土地使用权出让金后，优先清偿担保债权。

第四十二条 借款合同发生纠纷时，借贷双方应协商解决。协商不成的，任何一方均可依法申请仲裁或向人民法院提起诉讼。

第十二章 附 则

第四十三条 个人住房贷款不得用于购买豪华住房。城镇居民修房、自建住房贷款参照本办法执行。

第四十四条 本办法由中国工商银行总行解释和修改。各一级、准一级分行可制定实施细则，报总行备案。

篇6：湖北银行个人信用贷款管理办法

第一章 总则

第一条为满足优质客户的贷款融资需求，加强个人信用贷款业务管理，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国商业银行法》及人民银行《贷款通则》、《个人贷款管理暂行办法》等法律法规，特制定本办法。

第二条本办法所称个人信用贷款是指贷款人向资信良好的借款人发放的无需提供担保的人民币贷款。

第三条本办法所称个人信用贷款并非无指定用途贷款，贷款用于个人消费，严禁用于非法或国家明令禁止的用途。

第二章 借款人条件

第四条申请个人信用贷款的借款人需具备下列基本条件：

（一）具有完全民事行为能力、身体健康年满18周岁的中华人民共和国公民；

（二）借款人年龄加贷款年限不得超过55周岁；

（三）具有贷款人可控制区域内的常住户口或其它有效居留身份，并在当地有固定住所；

（四）遵纪守法，没有违法行为及最近一年没有不良信用记录，以往信用记录中单笔信息的累计逾期次数不超过3次，连续逾期次数不超过2次非恶意逾期；

（五）有正当且有稳定经济收入的良好职业，具有按期偿还贷款本息的能力，主要包括以下三类客户:

1、行政事业单位人员：如公务员、党政机关领导及其工作人员、地市级（含）以上广播、电视、报刊等新闻媒体单位的管理人员及记者、编辑、主持人等；学校教师和学校中高层领导，医院的医护人员和中高层领导;

2、大型企业人员高管或者金融机构的正式员工，如电信、移动通讯等收入较高的工作人员、大型企业高管人员；

3、具有专业职称的技术、管理人员，如职业律师、注册会计师、注册资产评估师、注册税务师、注册房地产估价师、企业法律顾问、审计师等专业人士；

4、其它职业稳定、收入较高的人员。

（六）贷款人规定的其他条件。

除具备以上基本条件外，还具备以下准入条件之一的借款人为信用贷款的准入客户：

1、为我行优质法人客户（公司等级需达到AA级（含）以上的中高级管理人员及高级专业技术人员；

2、个人拥有不动产或自有资产达人民币100万元（含）以上（扣除设定担保部分和为第三人提供保证的主债权数额）；

3、我行的VIP客户，具体包括三类中高端客户，金卡客户、白金卡客户、黑金卡客户，客户标准详见《湖北银行个人VIP客户服务管理办法》；

4、为我行个人贷款客户，贷款金额在50万元（含）以上且无不良信用还款记录（含贷款已结清客户）；

5、符合规定的我行在职员工。

第三章 贷款期限、利率、额度和还款方式

第五条 个人信用贷款期限原则上为1年（含），最长不得超过2年,我行有特殊规定的除外。

第六条 个人信用贷款额度起点为1万元，单户最高贷款金额原则上为30万元(含)，我行有特殊规定的除外。

第七条个人信用贷款利率不得低于国家同期贷款基准利率。根据我行在人民银行同期

限、同档次贷款基准利率基础上制定的利率浮动规则确定及调整。在贷款期限内，若遇人民银行利率调整，贷款期限在一年以内（含一年）的贷款，不分段计息；贷款期限在一年以上的贷款，原则上由借贷双方按商业原则确定，按借款合同具体约定执行浮动利率。采用按年、按季、按月调整的浮动利率的贷款，利率实行一年（季、月）一定，从利率调整的次年（季、月）的首日所在还款期起，按当期人民银行规定的贷款基准利率及合同约定的浮动比率执行新的利率，分段计息。

第八条 个人信用贷款不得办理展期。

第九条 还款方式和还款频率。个人信用贷款期限在1年（含）以内，还款方式可以采用分次付息一次还本、一次性利随本清、等额本金还款或等额本息还款；还款频率可以采用按月还款、按季还款或一次性还款。贷款期限超过1年的，采取按月还本付息的还款方式。个人贷款的借款人应按借款合同约定的还款日期、还款计划及还款方式按期还款。借款人应在借款合同约定的还款日之前，将贷款本息足额存入借款合同约定的湖北银行卡账户或活期存折（个人银行结算账户），并授权银行主动扣收。借款人提前归还贷款，一般应根据合同约定提前五个工作日向银行提出正式申请，经同意后方可办理有关提前还款手续。

第四章 贷款受理与调查

第十条贷款行受理借款人贷款申请时，借款人提交的资料包括但不限于：

（一）借款申请表；

(二）申请人及配偶有效身份证明；

（三）婚姻状况证明；

（四）居住地址证明;

（五）个人职业证明；

（六）借款人本人及家庭成员的收入证明；

（七）贷款用途证明材料；

（九）提供近六个月的银行账单；

（十）贷款人要求的其他资料。

第十一条 贷款行需由双人调查核实借款人所提供资料的真实性。调查人在收妥申请资料后，须调查借款人所提供的资料是否真实、合法和有效；与借款人进行见面谈话，判断借款申请是否自愿属实、告知借款人须承担的义务与违约后果，并需到借款人单位或居住地上门调查核实。调查要点包括：

（一）借款申请人所提供的资料是否真实、合法、有效，申请是否自愿、属实；

（二）通过查询人民银行个人信用信息基础数据库、我行个人贷款管理系统及我行客户黑名单等，了解借款人资信状况；

（三）借款人及其家庭成员收入来源是否稳定，是否具备按时偿还贷款本息的能力；

（四）核实借款人在我行资产负债情况，综合考察借款人对我行贡献度；

（五）贷款用途是否符合国家法律、法规及有关政策规定。贷款不得违反国家有关规定用于证券市场、期货市场和用于股本权益性投资。

第五章 贷款审批和发放

第十二条 各分行个人信用贷款审查审批工作由各分行完成,总行营业部、武汉城区支行须报总行有权人审批。审批人应在申请审批表中签署贷与不贷、贷款金额、期限和利率等审批意见。

第十三条 贷款经办行的调查岗对贷款申请资料的真实性、有效性、完整性负责，检查申请资料是否完整、齐全，判断是否存在虚假贷款嫌疑。审查人对贷款申请资料的合规性负责，须对贷款资料进行审查，分析贷款风险因素和风险程度，审查调查人调查意见是否客观。审

查人应在审批表中签署审查意见后，报有权审批人审批。审查要点包括：

（一）资料信息是否合理、一致；

（二）借款人资信是否良好、还款来源是否可靠；

（三）借款人还款能力是否充足，要求每月所有还款额（包括借款人在本行、他行的全部贷款、信用卡透支的还款额）占其家庭月收入比例不得高于50%；

（四）贷款用途是否符合国家法律、法规及有关政策规定；

（五）贷款金额、利率、期限和还款方式是否符合相关规定。

第十四条贷款审批通过后，我行与借款人签订借款合同、借款凭证。全部手续办妥，并核实无误后，银行按合同约定办理贷款发放出账手续，贷款发放后根据贷款用途及金额，严格按照《个人贷款管理暂行办法》实行受托支付或自主支付的方式进行贷款支付，将贷款全额划入指定交易对手账户。

第十五条 贷款发放后，应向借款人出具贷款及划款回单。银行有权要求借款人在约定的时间内提供符合借款用途的相关发票、收据或其他相关凭证，以供查验。

第六章贷后管理

第十六条 贷款发放后，银行人员应根据借款凭证及还款凭证，将相关信息登录个人信贷管理系统，并告知借款人上述放款、还款情况。

第十七条银行应监督借款人贷款用途是否符合借款合同约定，定期检查借款人还款能力、个人信用记录的变化，一经发现借款人存在违约情况，按本办法第九章相关规定进行处理。

第十八条 贷款到期日前，银行可根据借款人还款计划，及时提醒借款人按时还款；贷款发生逾期，银行应及时进行贷款催收。

第十九条 根据有关法律文件及《湖北银行信贷资产风险分类管理办法（试行）》有关规定，对个人信用贷款实施五级分类。

第七章档案管理

第二十条 贷款发放后，银行应对贷款重要凭证、合同文本及相关业务资料进行妥善保管。

第二十一条 贷款档案参照我行公司信贷业务档案管理办法的规定进行整理归档。各级行应设专人负责贷款业务的档案管理工作，分别建立档案文件清单，并建立档案移交、借阅及归还登记制度。

第八章合同变更

第二十二条 本管理办法所指的合同变更是指个人贷款借款合同生效后，在合同履行期间，经当事人协商一致，对原合同条款的内容进行的修改或补充。

第二十三条 合同变更包括对原合同条款中的借款期限、借款金额等事项的变更；合同变更还包括原合同项下债权、债务的转移。

第二十四条 合同需要变更的，必须经借贷双方协商同意，原则上合同变更需报有权部门审批，并依法签订变更协议。必要时，应办理相应公证、保险等有关手续，所涉及的相关费用由借款人承担。

第二十五条 办理合同变更，必须符合以下条件：

（一）合同变更应在贷款到期前办理；

（二）申请合同变更时，借款人应正常履行合同，不存在任何违约事件。无拖欠到期本金、应付利息、罚息、违约金以及其他相关费用情况；

（三）办理合同变更，应由借款人向银行提出书面申请，经合同变更事项所涉当事人协商一致，并由银行审核同意后方可办理；

（四）合同变更事项所涉当事人应签署相应变更协议。除因借款人提前还款而引发的贷款余额减少、贷款期限缩短的情况，其他合同变更原则上应办理公证；

（五）因合同变更所涉一切相关费用均由借款人承担。

第二十六条 若借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产合法继承人若未放弃遗产继承，且贷款本息未超过遗产继承的实际价值部分，其财产继承人应继续履行所签订的借款合同。

第二十七条 合同事项变更手续办妥后，变更申请书、变更协议以及与合同变更事项相关的资料应归入原贷款档案保管；凡涉及原贷款结清销户或新贷款发放的贷款资料，应按照我行个人信贷业务档案、资料的保管的规定进行处理。

第九章违约处理

第二十八条 借款人未按借款合同约定偿还当期应还贷款本息的，即为贷款逾期。贷款银行应自贷款逾期或未按借款合同约定的还款计划偿还贷款本息之日起，按合同约定的罚息利率计收利息，直至清偿本息为止。对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第二十九条 发生下列情况之一时，银行有权按我行以及借款合同的有关规定，对借款人追究违约责任。

（一）借款人违反合同规定，经指出，仍未改正的；

（二）借款人提供虚假或隐瞒重要事实的文件或资料，已经或可能造成贷款损失的；

（三）借款人未按合同规定使用贷款，挪用贷款的；

（四）借款人拒绝或阻挠银行监督检查贷款使用情况的；

（五）借款人死亡或经人民法院宣告失踪、死亡，或丧失民事行为能力后，借款人无继承人、受遗赠人或监护人，或继承人、受遗赠人及监护人拒绝履行还款义务的；

（六）借款人以因提供消费品或服务项目的企业过错原因造成借款人利益受损为由，拒绝或拖延贷款本息的偿还；

（七）借款人涉及诉讼或被法院及其他权力机关监管、冻结其他财产的。

第三十条 借款人有第二十九条所列行为之一时，银行视借款人违约情况，采取以下一种或数种债权保护措施：

（一）限期纠正违约行为；

（二）宣布贷款提前到期，并提前收回原发放的贷款。

第十章 附则

第三十一条 本管理办法施行后与国家、地方以及各级人民银行有关法律、法规存在差异的，应从相关法律、法规有关规定执行。

第三十二条 本管理办法由湖北银行零售金融部制定、解释和修订。各分行原管理办法、操作规程与本办法不一致的以本办法为准。

第三十三条 本业务贷款资料适用于个人消费贷款资料，合同适用于个人消费贷款合同。第三十四条 本管理办法自发文之日起施行。