住房管理论文范文

下面小编整理了一些《住房管理论文范文(精选3篇)》的文章，希望能够很好的帮助到大家，谢谢大家对小编的支持和鼓励。【摘要】随着我国社会经济的飞速发展和城镇化体系的迅速推进，房地产市场也向着商业化逐步迈进，房地产价格一路飙升，仍有一部分低收入群体无力支付购房高额费用。住房按揭制度逐渐被走进人们的视野，并逐步在房地产交易中所惯用。但由于这一过程是政府的主导性行为所至，其立法工作相对欠缺和滞后性，从而在实践中遇到了许多新情况、新问题，甚至有的还产生了法律纠纷。

第一篇：住房管理论文范文

浅析我国住房公积金管理问题

摘要：我国住房公积金制度在改善中低收入家庭住房条件及促进房地产市场平稳健康发展方面发挥着重要作用。然而传统的住房公积金制度难以适应当下住房需求，各省市的住房公积金管理出现了各种各样的问题。以武汉市作为分析对象，首先分析武汉市住房公积金管理的现状，包括个人贷款发放率趋高、缴存覆盖面过窄、流动性趋紧三方面内容。然后分析武汉市住房公积金管理存在的问题，包括资金使用效率低、体制不健全、资金挪用风险、信用违约风险、贷款手续复杂五大问题。最后针对这些问题提出相应的解决措施，一是创新住房公积金投资管理，二是完善住房公积金管理内外监管体系，三是提高住房公积金覆盖率，四是住房公积金信贷资产证券化。希望这些措施对于完善武汉市住房公积金制度具有参考意义。

关键词：住房公积金制度，管理问题，保值增值

自从1991年我国借鉴新加坡的公积金制度经验在上海试点住房公积金制度(注：新加坡的公积金不仅用于解决公民的住房需求，还用于解决公民的养老、医疗和教育需要。而我国的公积金则主要用来解决居民的住房问题，所以在公积金之前加上了“住房”二字，以此表明同新加坡公积金制度的差异)，并于1994年正式发文在全国推行20多年以来，住房公积金制度在解决我国居民住房问题上做出了重要的贡献。数据显示，截至2015年1月底，全国住房公积金缴存职工达到1.1亿人，已经为2000多万居民提供了购房抵押贷款。虽然我国住房公积金制度已经取得了较好的成绩，但是仍然存在着一些历史遗留的或者不符合我国现阶段经济发展的问题。归纳起来大概包括以下五方面的内容：一是，住房公积金贬值严重。二是，由于监管不力，住房公积金存在挪用风险。三是，住房公积金覆盖面过窄。四是，地区发展很不平衡。五是，住房公积金提取手续较为繁琐。下文选取武汉市作为分析对象，以点带面地说明我国住房公积金管理的现状及存在的问题，并给出政策建议，希望在完善我国住房公积金管理制度方面起到一定的借鉴或参考作用。

1 武汉市住房公积金的现状

1.1 个人贷款发放率趋高

自2009年1月15日起，武汉市调整个人住房公积金贷款限制和比例，商品房和二手房贷款最高限额分别由39万元提至50万元，32万元提高到40万元，贷款最高比例为房屋总价的70%。这项制度实施之后，2009年武汉市住房公积金个人贷款发放率有了大幅度的提升(2009年当年的住房公积金个人贷款发放率仅为40%)，至此之后，住房公积金个人贷款发放率迅速攀升，至2013年年初，武汉市公积金个人贷款发放率就已经达到了91.87%，四年内增长了51.87%;2013年下半年之后，住房公积金个人贷款发放率就再也没有低于97%。另外，自2014年10月起，在首套房屋贷款结清的条件下，武汉市缴存职工购买第二套房申请公积金贷款的最低首付款比例调整为房屋总价的30%。这些新的住房公积金制度的出台都刺激着缴存职工进一步向住房公积金管理中心贷款买房，武汉市住房公积金个人贷款发放率有进一步升高的趋势。截至2015年1月底，武汉市住房公积金个人贷款发放率已达98.92%，个人贷款发放率稳居全省之首，比湖北省平均值高出近30%，在中三角四省会城市中雄踞第一，在全国同类城市中排名第二。武汉市住房公积金个人贷款发放率的上升在一定程度上体现了贷款审批过程的简化和政府办事效率的提高，也说明了在金融体制健全和完善的环境中，住房公积金管理中心逐步放松了贷款限制条款，更大程度上满足了职工的住房需求。

1.2 缴存覆盖面过窄

近年来，武汉市的住房公积金缴存额及缴存人数不断上升，2014年武汉市新增住房公积金归集额210.24亿元，同比增长15.57%;全年实际缴存住房公积金单位数超过1.6万户，实际缴存人数达到170.45万人，同比增加10.5万人;公积金提取额全年增加129.68亿元，同比增长40%。尽管数据靓丽，但武汉市住房公积金缴存仍然存在着覆盖面过窄的问题。原因主要有：一是，住房公积金管理中心宣传工作不到位，职员自身维权意识淡薄。大量城市务工的农民工根本不了解住房公积金制度，就算了解，企业不帮他们缴存，很大一部分人也只能选择接受，缺乏维权观念。二是，住房公积金管理中心执法力度不够。部分企业为了获取更多的利润而少缴甚至不缴公积金，住房公积金管理中心却不予追究。三是，住房公积金管理中心缺乏激励机制，不能够有效地调动职工缴存住房公积金的主动性和积极性。

1.3 流动性趋紧

近年来，随着武汉市住房公积金的个人贷款率的趋升，将会使公积金贷款变得非常紧张，可能会出现公积金断贷、轮号、摇号等现象。尽管如此，武汉市的“应贷尽贷”政策不会改变。为了解决公积金资金流动性不足，武汉市已经采取了多种金融创新手段缓和住房贷款的问题。

2 武汉市住房公积金资金管理存在的问题

2.1 公积金资源利用率低

武汉市2014年实现住房公积金增值收益12.84亿元，同比增长28%;计提廉租住房建设补充资金8.74亿元，同比增长45%。虽然近年来武汉市公积金增值效果显著，但作为规模化的资金，其使用效率没能得到有效发挥。住房公积金作为社会财富的巨大储蓄池，但可选择的投资工具只有房贷和国债等低风险产品。正是受此投资品种的限制，住房公积金增值收益主要来源于住房公积金的存贷利差收益，因而住房公积金的货币资本价值不能得到有效实现。并且，储蓄在银行的住房公积金可能因为通货膨胀、政策性存款利率降低、房价上涨等因素而贬值。另一方面，武汉市各县域内还存在着因住房公积金存贷不平衡而造成的资源配置不均的问题。发达地区的住房公积金存贷比基本对称，贷款发放率较高;而欠发达地区由于住房公积金贷款需求较少，住房公积金出现了严重闲置的情况。制度上或是系统上的资金调度困难造成公积金资源利用的低效与浪费，不符合经济资源高效配置的客观规律。

2.2 体制不健全

目前，武汉市住房公积金的监管是依据国务院颁发的《住房公积金管理条例》，旨在维护住房公积金所有者的合法权益。住房公积金管理机构是以“管委会决策、中心运作、银行专户存储、财政监督”的原则建立的。这种原则在一定程度上体现了职责权限的明确规范和相互监督，可以说是民主性的表现，但这种制度也违背了法律上权利与义务的关系。作为决策机构的住房公积金管理委员会，并不是决策结果的承担者，这种无责任制的决策权可能会导致决策机构人员恣意妄为，只顾当前政绩而做出缺乏前瞻性与可持续性的决策，增大将来住房公积金管理的难度与风险。目前，武汉市基本形成了专业监督、行政监督和社会监督的交叉分工，群众监督配合行政监督。由于体制上存在漏洞，住房公积金管理中心与公众之间存在着信息不对称的问题，没有形成管理中心和公众“零距离互动”模式。

2.3 资金挪用风险

目前，由于住房公积金增值收益归属问题在法律上没有得到明确的规定，地方政府也打起了擦边球，暗地将这部分资金用于别的地方性项目投资。这些投资项目存在运作不透明、收益不公开、收益归属权不明确等问题，容易产生寻租等腐败行为。依据住房公积金取之于民、用之于民的原则，住房公积金及其增值收益应当归属于缴纳人。此外，地方政府挪用住房公积金及其收益用于保障性住房建设也是不合法的，保障房的建设应纳入到国家财政预算，而不应该动用地方性住房公积金。

2.4 信用违约风险

信用风险是指借款人由于某种原因无法按时足额还本付息而给贷款人造成经济损失的可能性。住房公积金管理中心只能依据住房公积金贷款申请人所提交的有关材料对其信用状况及收入水平进行审核判断，不能准确地计算出贷款人的违约风险。武汉市是以房屋所有权作抵押向符合贷款条件的申请人发放贷款，贷款人只享有房屋的使用权。目前，武汉市公积金个人贷款逾期率始终维持在0.3‰的较低水平，个人贷款抵押权证回证率维持在85%左右。虽然这些数据表明武汉市住房公积金贷款的信用违约风险较低，但是，武汉市在2014年仍然发生了住房公积金贷款造假并成功提取住房公积金的案例147笔，涉及金额878万元。出现这种情况的原因主要有：一是，贷款人可能伪造个人信息骗贷或是通过重复抵押和虚假抵押来套现。二是，第三方担保机构的不尽责使得贷款人的还贷能力直接影响到贷款资金回收的及时性和安全性。三是，贷款人的经济条件因突然变故而造成的违约，如家人大病、火灾等其他不可抗力的意外事件，这些情况下使得贷款人难以履行还款义务。这就需要住房公积金管理中心对住房公积金贷款进行全面审查，认真做好住房公积金贷款的动态监督。

2.5 贷款手续复杂

武汉市住房公积金贷款除了需要审核个人资信情况、抵押物价值、担保及证明个人户籍、婚姻、收入资料之外，还需要提供房屋开发商的“五证一书”(商品房预售许可证、建设工程规划许可证、建房许可证、国有土地规划许可证、建筑工程施工许可证及项目选址意见书)。这些资料完全齐备之后，还要进行受托银行初审和复审、住房公积金管理中心审批等十余个流程。据统计，武汉市住房公积金贷款申请人从申请贷款到成功获得贷款批准一般需要12天时间。

3 应对武汉市住房公积金管理问题的对策

在过去的几年中，武汉市积极进行住房公积金管理理论与实践创新，充分依托住房公积金“政策性住房金融”和“非银行准金融机构”的特性，不断扩大住房公积金缴存覆盖面，努力实现“应缴尽缴”目标;以金融创新应对流动性趋紧问题;努力实现对职工基本住房需求的“应贷尽贷”承诺;不断提高服务质量，竭力提升服务效能，促进住房公积金各项业务健康发展。虽然武汉市在住房公积金管理方面已经做出了优秀的成绩，但不可就此忽视已经暴露或者潜在的问题。这些问题在上文中已经进行了详细的阐述，下面将根据这些问题，针对性地给出相应的解决措施。

3.1 创新住房公积金投资管理

截止到目前，全国的(当然也包括武汉市)住房公积金可以说没有进行任何有效的投资管理导致住房公积金连最基本的保值都没有得到保障，更别提增值。武汉市住房公积金目前主要依靠存贷款利差赚取十分微薄的利润。根据2015年的最新标准，武汉市住房公积金存款利率当年缴纳部分利率为0.35%，上年结转利率从之前的2.60%下调为2.35%;住房公积金贷款利率1到5年从之前的4.00%下调为3.75%，五年以上的贷款利率从之前的4.50%下调为4.25%，这样一来，存贷款利率差也只有2%左右，如此低的收益率根本不可能跑过住房价格的上升速度。武汉市2010年到2015年2月的居住CPI指数如图1所示。

由此可知，为了真正保障缴纳住房公积金的职工权益，增加缴纳住房公积金的积极性和吸引力，就应当在保证住房公积金资金安全的前提下更加积极地进行住房公积金投资管理。为此，笔者基于我国的基本国情提出以下几点针对性的投资建议。

3.1.1 放宽住房公积金投资范围

我国自1991年借鉴新加坡的公积金制度逐步建立和完善自有住房公积金制度以来，国家为了充分保障资金安全，限制住房公积金的投资范围，尤其是限制对风险较高的有价证券的投资更是明令禁止，这导致国内住房公积金的投资范围太过于狭窄，不利于资金的保值增值。所以，在国家政策方面，应当逐步放开对住房公积金投资范围的限制。近段时间，关于养老金入市(主要是股票市场)以及银行的混业经营都引起了社会各界的广泛关注，政策制定者也在吸纳各方面意见，现在已有了明确的趋势：逐步放开养老金入市限制，开始对一些符合条件的商业银行发放混业经营牌照。笔者认为，既然养老金能够投资有价证券，住房公积金也应当有此资格。具体来说，住房公积金的安全性还是第一位的，所以在放开投资范围的时候要循序渐进，先放开一些投资风险较小的投资产品，例如各类投资评级较高的债券等。其次，再根据经济景气情况逐步开放其他种类的投资品种，例如一些投资基金等。最后，笔者以为，等到条件成熟时也应当放开股票投资。按此步骤，住房公积金的投资品种越来越丰富，可以进行更多的投资选择，进行资产组合管理，分散风险，增加收益。

3.1.2 组建专门的投资管理公司

我国成立的住房公积金管理委员会是非营利性的法人组织，将资金交给它们管理，其一是没有盈利性的目标追求;其二是容易导致管理效率低下，故这类机构没有激励进行各类投资管理并造成了资金的浪费。与此相反，盈利性的组织追求利润最大化的目标，会竭尽全力的高效地使用每一分钱。截至2014年底，武汉市住房公积金累计归集总额为1233.98亿元，累计发放住房公积金个人贷款为1004.04亿元，还有大量的沉淀资金可供使用。笔者以为既然住房公积金具有巨大额度的沉淀资金，完全可以成立一个独立的投资管理公司来管理这部分资金，实现价值增值。然后聘请专业的投资管理人员来进行公司的投资运作，将管理人员的薪资与投资收益直接挂钩，增加管理人员的积极性和稳健性。当然，在公司的章程中要明确规定投资的范围，限制各类高风险的投资品种的使用，同时建立相应的监督管理委员会，对投资管理人员进行全面的监督和管理，防止违规操作。

3.1.3 创新资金运用方式和金融产品

强化资金规模效应，统筹资金调度，互通有无，树立资金运作“一盘棋”观念。进一步完善议价存款机制，以市场竞争方式运作结余资金，改变定期存款的单一模式，优化资金存储结构，提高资金收益。同时，各类金融机构也会在利益的驱动下积极探索金融产品的创新，根据住房公积金的投资需要进行金融产品创新以满足其投资要求。这些金融产品创新可分为货币市场产品创新和资本市场产品创新。就住房公积金的性质和其本身的特点而言，笔者认为再将其进行投资时应该更多地投向期限较短、更容易变现的货币市场产品，为此住房公积金投资管理人员应该准确地向各类金融机构表达自己的投资意向和投资需要，然后相应的金融机构依据此进行相关的短期金融产品创新。当然，为了实现更多的价值增值，也必须进行配置一些期限较长的资本市场创新产品。

3.2 完善住房公积金管理内外监管体系

正是由于住房公积金管理存在着各种各样的监管漏洞，导致住房公积金管理存在着效率低下(由此会造成较大的额外的管理成本)以及资金挪用风险等问题。在建立住房公积金制度20多年来，住房公积金管理制度一直都没有进行过“伤筋动骨”式的改革，在经济高速发展的背景之下，现存的管理制度已经在很大程度上落后于经济发展的需要，故需要进行一次革命式的改革，在今年的“两会”上也提出了一些住房公积金的改革策略。在此，笔者分内外部两部分提出具体的建议。

3.2.1 完善内部监管体系

当下的住房公积金管理委员会内部存在着管理者和监管者合二为一的问题，所以挪用资金等违规事件时有发生。这些事件在根本上违背了建立住房公积金制度的核心宗旨，极大地损害了广大职工的切身利益。所以，为了提高管理效率并保障员工的合法权益，建立完善的内部监管体系势在必行。具体而言，可进行这样的改革：建立类似公司的管理制度，在住房公积金管理委员会之下建立相互独立的职责分离的住房公积金运营部门和住房公积金运营监管部门，前者负责住房公积金的日常运营，包括住房公积金的收取和贷放、进行投资管理等业务;后者则负责对前者的各项业务进行全面综合的监督，防范风险，提高效率。在这两个部门之下，再根据业务的种类不同设立相应的管理和监督部门，如图2所示。

3.2.2 完善外部监管体系

虽然在《住房公积金行政监督办法》中要求在各省、自治区以及各个城市都要对住房公积金的管理进行监管，但是目前这种监管更多的是流于形式，这在很大程度上影响了管理者的积极性。所以，建立一套完善的外部监管体系也是保证住房公积金管理工作顺利高效开展的必要措施。为此，一是要建立健全相关的法律法规约束;二是建立一个同银监会、保监会或者证监会类似的监管机构来统一管理各地区的公积金问题，统一制定管理制度和标准，并进行定期与不定期的现场和非现场检查，对存在违法违规行为的部门进行惩罚性的措施。

3.3 提高住房公积金覆盖率

为了提高住房公积金的覆盖范围，需要做好以下几点：一是，要加强监督和管理。既要加强对符合缴纳公积金的事企业单位依法缴纳住房公积金的监管，又要坚持把住房公积金制度向“非公”企业倾斜，按照“先建制度、择机缴存、以点带面、跟踪服务、全面推进”的工作原则进行住房公积金缴纳。二是，继续分类实施差异化的缴存政策。在严格执行缴存“保低”的基础上，实行缴存“限高不搞一刀切”，允许私民营企业在依法纳税的前提下，按国家规定的缴存比例放开缴存住房公积金。督促单位按时足额完成住房公积金调基调比工作。三是，建立职工维权工会，拓宽投诉渠道。为保护合同工的正当权益，需要以住房公积金纳入《湖北省集体合同条例》为契机，借助职工维权投诉，加大缴存住房公积金执法力度。四是，改革对受托银行的考核机制，稳定存量，扩大增量。通过在归集银行中开展各项竞赛活动，进一步调动银行归集扩面的积极性。

3.4 住房公积金信贷资产证券化

自2013年下半年以来，武汉市住房公积金的个人贷款额与提取额出现了加速的上升趋势，并且到目前为止其个人贷款发放率一直维持在97%以上，今年1月底的具体数据为98.92%，并且这一比率还有进一步增大的趋势。这直接导致了住房公积金现金流量出现供不应求的紧张局面。为了达到住房公积金惠民生的基本原则，同时也为了达到促进消费、刺激房地产市场稳定发展的目的，武汉市住房公积金管理部门不得不进行有效的融资来满足越来越多的公积金信贷需求。由于住房公积金信贷具有期限长、质量高、规模大、收益稳定、风险可控的特性，这些特征满足资产证券化对标的资产的基本要求。为此，2014年11月，武汉市住房公积金管理中心大胆尝试将住房公积金信贷资产打包进行资产证券化融资。作为国内首例住房公积金个人贷款资产证券化，武汉市住房公积金管理中心按照市场能够接受的价格(年度财务成本不超过6.5%)出售半年的资产收益权，获得的3.55亿元社会资金全部用于解决缴存职工刚性基本住房需求贷款。虽然这仅仅是一次尝试，但是这的确不失为一条好的融资渠道，这也为部分公积金流动性不足的城市提供了一个良好的思路。下面就针对住房公积金信贷资产证券化做一个详细的介绍，以供参考。

发起人(住房公积金管理中心)把证券化资产(公积金信贷资产)出售给一家特殊目的机构(Special Purpose Vehicle，SPV)，或者由SPV主动购买可证券化的资产，然后SPV 将这些资产汇集成资产池(Assets Pool)，再以该资产池的预期现金流入为支撑在金融市场上向投资者发行有价证券(主要是各种债券)进行融资，最后用资产池的预期现金流来清偿所发行的有价证券，如图3所示。

通过资产证券化能够将流动性较差的资产转化为流动性较强的资产，以此来获取当期所需的资金。所以，像武汉市这种住房公积金个人贷款发放率很高的或公积金处于“入不敷出”状态的城市或者地区可以尝试使用资产证券化的方法来融资。

参考文献：

1.瞿勇敏.用法律制约公积金挪用.国际金融报.2015.2.2

2.陈黎.住房公积金抵押贷款证券化至设想.中国市场.2014.42

作者简介：

徐尚志，吉林大学经济学院金融专业硕士研究生。

曾伍军，吉林大学经济学院金融专业硕士研究生。

作者：徐尚志 曾伍军

第二篇：住房按揭法律问题管理研究

【摘 要】随着我国社会经济的飞速发展和城镇化体系的迅速推进，房地产市场也向着商业化逐步迈进，房地产价格一路飙升，仍有一部分低收入群体无力支付购房高额费用。住房按揭制度逐渐被走进人们的视野，并逐步在房地产交易中所惯用。但由于这一过程是政府的主导性行为所至，其立法工作相对欠缺和滞后性，从而在实践中遇到了许多新情况、新问题，甚至有的还产生了法律纠纷。本文拟从理论和实践角度对这些问题进行分析和探讨，以求在理论和实践管理上有所把握。

【关键词】住房;按揭;法律;管理研究

一、按揭的涵义及特征

按揭是泊来词，是英美法系不动产担保的一项基本制度，与大陆的担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。按揭是指购房人将与房地产销售商之间签订的房地产买卖合同作为标的物抵押给银行，银行将一定数额的资金借贷给购房人，并以购房人的名义将所借贷资金支付给房地产商的法律行为。在我国，按揭主要是通过银行(包括公积金中心)介入，促成房地产销售商与购房人的按揭交易行为，以满足居民的住房需求。

我国大陆地区按揭主要有四个法律特征：1、主体包括：购房者、房地产销售商及按揭银行。2、按揭法律关系的内容是购房者、房地产销售商之间的商品房屋买卖合同关系;购房者与按揭银行之间的担保贷款合同关系;房地产销售商与按揭银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件的，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。3、按揭法律关系的标的物与担保合同的标的物具有同一性，这是按揭的最大法律特征。4、按揭权人(银行)实现按揭权可采取两种方式，一种是折价或以拍卖标的物所得价款优先受偿;一种是在合同中约定回购条款，由房地产销售商向银行回购标的物，并以回购款优先偿还银行贷款本息。在我国的香港地区，按揭法律关系中并不包含房地产销售商，按揭主要限于购房者与银行之间，而与房地产销售商无任何关系。我国大陆地区之所以将房地产销售商作为按揭法律关系的重要组成部分，是与我国经济发展现状和购房人诚信及支付能力等实际相符合的。

二、楼花按揭的法律管理问题

“楼花”这一概念源于我国香港地区，1954年香港立信置业公司率先推出了房屋“分层售卖，分期付款”的销售方式。楼花按揭是指楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，即按揭贷款。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又区别于我国法律规定的抵押担保方式。楼花按揭法律关系的内容主要是购房人与房地产销售商签订楼花买卖合同即房屋预售合同，购房人、房地产销售商和银行三方共同签订楼花按揭合同。购房人支付部分购房款后，将其通过合同取得的对于房屋的期权抵押给银行，取得银行贷款的担保，如购房人未能依照合同约定，履行还本付息和及时支付有关费用的行为，银行则对合同约定的期权和以后取得的房屋具有优先受偿权。

楼花按揭的法律特征为：1、购房人在房屋建成以后办理房屋所有权证，以所有权证作为抵押，实现担保银行的债权。2、在楼花按揭法律关系的成立之际，银行的债权担保只是一种权利，它是通过楼花按揭抵押权实现的。这种抵押权与一般的抵押权不同，一般的抵押权人在债权到期而未获清偿时候，可以将抵押物变卖或者折价优先受偿。而对于楼花按揭而言，按揭人在按揭期间可以享有房屋预售合同中买方的权利，如按揭人不履行房屋预售合同的约定，按揭权人可以代位履行按揭人的权力。

三、房屋按揭存在的问题

由于现行法律体系中尚无按揭法律问题的规章制度，本文就实际中的有关问题给予初步分析和探讨。

(一)按揭中抵押权的实现问题

按揭法律关系成立以后，按揭人(借款人)由于自身经济状况恶化等原因，无法或不能清偿债务时，按揭权人(银行)可以对房屋实行抵押权，以保证债权的实现。我国担保法第53条第1款规定：“债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款受偿;协议不成的抵押权人可以向人民法院提起诉讼”。据此，在我国行使抵押权的方式主要有：折价及拍卖、变卖抵押物。在这三种方式中，公开拍卖是行使抵押权的最佳方式。公开拍卖可以通过多人的竞买，使抵押物的价值得到充分的体现，且公开拍卖可避免产生其它纠纷。而采用变卖或折价的方式，可能会导致抵押物的实际价值与变卖价值与协商价值不一致，容易导致纠纷。

当按揭人不能按期履行偿还义务时，按揭权人(银行)可否直接向人民法院提起诉讼，并要求对抵押物即房屋进行拍卖呢?根据担保法第53条的规定，按揭权人(银行)可以与按揭人就抵押物的处理方式进行协商，协商的内容包括折价、拍卖和变卖。如双方就房屋的处理方式达成一致，则不会发生纠纷。如果双方协商不成，本人以为，抵押权人有权向人民法院提起诉讼，法院按照诉讼程序对抵押权人的诉讼请求进行审理。抵押权人若直接向人民法院申请对房屋进行拍卖，人民法院不予受理。人民法院判决以物偿还后，可采用拍卖方式，由法院主持或者委托拍卖机构拍卖，所得价款在法院的主持下进行分配，这时抵押权人的合法权益一般能够得到保障。

(二)房屋按揭法律纠纷的处理

当按揭法律关系成立以后，由于一方当事人的违约行为而导致诉讼，法院应如何处理?按揭法律关系中包含房屋买卖、担保贷款合同和保证合同三个法律关系，并有三方当事人。笔者认为，由于大陆地区按揭的独特性，即房屋买卖与银行借款密不可分，三者相辅相成、相互依赖，在出现纠纷时应当合并审理，具体分析如下：

1、买卖合同产生纠纷时，如房产商未能依约履行义务导致诉讼，并且购房者停止向银行还款，应当将银行列为第三人。因为案件的处理结果对于银行的利益关系重大，银行不能等案件处理完之后再主张权利。如果购房者与房地产商就合同标地物有瑕疵而发生纠纷，但并未影響其按时按期向银行还贷，银行自不必申请列为第三人。在审理过程中，以事实为依据，酌情处理。

2、在借贷合同发生纠纷时，能否将房产商列为第三人?如银行未能依借贷合同向购房人提供贷款，购房人(借款人)提起诉讼，房地产商可列为第三人，以共同诉讼人的身份参加诉讼，以维护其合法利益。如购房人未能及时向银行还贷导致银行起诉购房人(借款人)时，能否将房地产商列为第三人?笔者认为应当区分对待，如因购房人自身的原因导致不能还贷，银行直接起诉购房人(借款人)，与房地产商无关;如果三方当事人在贷款合同中已经约定房产商在购房人不能按期还贷时承担房屋回购或保证义务的，可以追加房产商为第三人;如房地产商未能按时交付楼房或所提供房屋存在严重瑕疵等违约行为，而导致借款人不能及时还贷被银行起诉的，房地产商应列为第三人;如购房人因自身原因不能按期还款而导致银行诉讼的，房地产商不应列为第三人。

(三)房屋按揭实践探讨

1、定金、预付款和订金的问题。现在购房，尤其是购买热销楼盘的商品房，大多要经过以下几个环节，锁定目标、资信审查、签订认购书、签订合同、售房。这其中签订认购书是购房过程中一个很重要的环节。定金、预付款和订金说法大不相同。按照最高法院《关于适用担保法若干问题的解释》，定金是立约定金。定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中，应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，交付定金的当事人一方违约的，即丧失取回定金的权力;收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如双方当事人均无违约行为，或因不可抗力等原因导致买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。

预付款是一种支付手段，其目的是解决合同一方周转资金短缺。预付款不具有担保债务的履行作用，也不能证明合同的成立。收受预付款一方违约，只须返还所收款项，而无须双倍返还。此外，法律对预付款的使用有严格规定，当事人不得任意在合同往来中预付款项，而对定金则无此限制。

订金不具有定金的性质，交付订金的一方主张定金权利的，人民法院不予支持。一般情况下，交付订金的视作交付预付款。另外，房地产商收取订金，订金数额应当在总房价的千分之五以内，双方在签订商品房预售合同或出售合同后，订金应即时返还或抵充购房价款。

2、贷款买房后无力还贷的问题。房地产抵押合同经过房屋所在地的房地产管理部门登记以后，就具有法律效力。但是，遇到特殊情况，如工作变动、家庭收入突然减少或疾病等原因，有的贷款人确实无法按期归还贷款。

作为贷款银行来说，要维护银行的利益，就得向贷款人催还贷款。假如贷款人和银行原来约定15年全部归还贷款本息，这并不是说银行要等到15年期满后方能行使抵押权。如果一期、二期不能按时还款，银行并不一定立即行使抵押权，但积累到一定程度，银行就会行使这一权利。

这时，贷款人就要根据实际情况权衡利弊，如果贷款人已大部分归还，就可以考虑临时借款，归还其余的贷款本息。如果不是临时的困难，就应考虑采用其他办法来解决。比如，征得银行同意，将购买的房屋转让，用转让所得的款项归还贷款，并征得银行同意，由新的购买者与银行订立抵押合同，由新的购买者继续履行还款义务，这虽然不是理想的方法，但比之银行通过拍卖诉讼来解决，要主动得多，经济损失也更小。

3、存量房屋按揭问题。以前我们所说的按揭大多是指商品房，但目前随着房地产市场的发展，存量房屋按揭也发展较快。总体上说，存量房屋按揭程序与商品房按揭的程序基本相同，但由于两者之间在受让主体上有一定区别，又有一定的特殊性。在现实中，由于存量房屋按揭双方主体存在的不信任，严重制约了存量房屋按揭业务的发展。但本人认为，在法律方面这并不存在问题，只需银行、有信誉的中介机构适当介入即可操作。

4、隐瞒房屋交易价格导致纠纷问题。如买卖双方以少缴纳税费为目的，在办理转让登记手续中隐瞒真实价格未按规定真实填写实际价格，一方当事人在领取《房屋所有权证》后，未按实际价格支付对方购房款又无补充协议而导致纠纷诉讼时，人民法院只能以合法手续的记录为依据进行裁决。

5、房地产抵押效力问题。《房地产法》、《国家担保法》对房地产抵押登记的制度、程序、效力都做出了明确的法律规定，《城市房地产抵押管理办法》也明确规定：“依法设定的房地产抵押，受国家法律保护”。购买商品房当事人有权要求房地产商出具《商品房销售许可证》，双方签订的《商品房买卖合同》必须经房屋产权产籍管理部门备案登记。如需要按揭贷款则必须进行房地产抵押。未经市、县有关部门登记的房地产抵押无效。

作者简介

李翊铭，男，1987年4月22日生，辽宁沈阳人，沈阳师范大学管理学院公共管理专业硕士研究生，主要研究方向：遼宁省保障性住房未来发展趋势研究。辽宁沈阳，110000。

作者：李翊铭

第三篇：高校住房档案管理信息化

摘 要：如今信息化时代的来临，为高校住房档案管理方式也提出了更高的要求，于是住房档案管理信息化建设成为当前众多高校住房档案管理工作的努力方向。 部分高校依据住房档案的特点，实现了住房档案的信息化建设目标，为学校人员提供了便捷化服务。然而如今仍然存在管理信息化建设的现实困境，如纸质档案形式仍为主流、与各部门间的信息互通不畅、管理人员素质不高、管理制度不够完善等问题，极大制约了当前高校住房档案管理的信息化建设进程，对此高校需从这些问题出发，进一步探索优化路径，从而提高高校住房档案服务与管理效率。

关键词：高校;住房档案;管理信息化

当前高校的已购公房、集资房、教工周转房、公寓等多种住房的出现，使得学校住房管理更加复杂化，住房档案管理成为当前教职工关注的焦点问题。住房档案作为一种特殊介质凭证，对高校住房信息具有妥善保存和管理的作用，传统纸质档案管理方式在如今复杂住房形势下不仅不利于提高住房工作的管理服务水平，对长久的保存和管理住房信息也具有阻碍作用。因此高校要想解决住房管理问题，需对住房档案管理工作进行有效改革。

一、高校住房档案管理信息化的意义

1.有利于实现档案有序管理

高校在长期工作实践中发现，校内各种档案管理工作中暴露出诸多问题，极大影响了校内档案管理工作的有序开展。为此只有进行全面调整和革新才能助力档案管理更加完善，于是便在住房档案管理工作中引进了信息化管理模式。该模式的渗透与推广，不仅可有效节省档案工作中的人力、物力资源，提高住房档案管理工作效率，同时校内各相关管理人员运用智能化设备，在闲暇时间学习并更新住房档案管理技术，在提升校内住房档案管理信息化工作的基础上还能提升自身素质，有利于实现档案有序管理。

2.有利于发挥模范带头作用

当前新《档案法》修订中增加了档案信息化建设内容，要求各企事业单位根据自身情况，积极改革调整自身档案管理信息化建设内容，为当前社会信息化和时代化建设起好带头作用。因此高校作为教育领域的中坚力量，在住房档案管理信息化建设中，积极引进了档案信息化设备和信息系统，将档案管理工作内容与信息化深入结合，极大带动了其他各企事业单位的信息化改革决心，为社会范围内的档案管理信息化改革提供了有效借鉴与带头作用。

3.有利于为学校人员提供便捷

根据相关规定，高校住房档案信息一般情况下都会放到档案馆统一保存，而档案馆内储存的档案资源随着住房信息的增多也会相应增加，给档案查找造成了极大不便。对于查阅者而言，面对馆内海量的档案资料库，要想立即找出自身所需资料十分不便，费时又费力，如果将信息技术引进住房档案管理建设中，系统会自动根据查阅者的需求筛选出相关档案信息，既能节省时间又能保证资料的准确与完善。

二、高校住房档案管理信息化特征

1.海量的住房档案信息

由于住房档案信息中涉及了合同、数据、财务、人员信息、工作证号等基本信息，内容十分庞杂且细碎，仍旧采用以往人力管理方式不仅会造成档案数量堆积，不易保存的问题，而且还会占用校内较多公共场地和资源，不利于高校档案管理工作的优化整合。如今住房档案管理工作中采用的信息系统，不仅内存大，能够保存管理近10年乃至20年的住房档案信息，便于查阅者进行查找和使用。而且还能在网上搜索其他学校的档案信息，将其借鉴到本校档案管理中，最大程度实现档案资源共享。

2.档案存取十分便捷

信息技术发展背景下，高校开展信息化住房档案管理模式具有信息实时共享的特征。在校内搭建的智能档案管理服务平台中，包括一站式服务与自行选择的服务模块，对于管理人员而言，只需将住房档案信息录入各个系统模块中，系统便会自动按照人员类型、住房类型、年限等进行划分，管理人员存取檔案资料时按照提示步骤操作即可，流程十分便捷简单，而且信息一体化使得校内其他人员在查找资料时也实现了自由化。即便身处外地，也可登录校内系统完成电子档案的存取流程或者办理其他档案处理业务，有效发挥了信息化的服务功能。

3.节省人力、物力资源

信息化时代，如果仍旧采用以往人力管理方式不仅容易出现数据错漏，而且还会造成人力、物力等资源的浪费现象。如今高校开始引进信息化管理方式，实行“一房一档”“一人一档”管理模式，一个人便可管理一门档案信息，在人力资源上便率先实现了资源整合。同时，一台信息化设备中可以存储不同种类的档案信息，如可将住房档案信息并入A类系统，教育档案并入B类系统，人事档案并入C类系统，统一由一台设备完成管理保存工作，能够在物力上实现资源整合。

三、高校住房档案管理内容

1.住房建设档案

住房建设档案主要记载高校教师住房的取得过程和取得方式，包括教职工住房的自建、代建、合建、转让、承租等所有方式。若住房属于教职工自建，需由学校主管下达准予建设指标，并做好建设档案记录和归类;如果属于教职工购买的住房，需有学校主管部门下达的建房计划、购房协议与拨款清单等内容，同时做好购买档案记录;属于转让、承租、抵押等获得的住房，除了上述这些基本条件外，还需有相应的合同协议和经过公证且具有法律效力的文书，并由学校住房管理人做好档案记录。

2.住房产权档案

住房产权档案是记载房屋所有权权属关系和组成形式的一种档案类型。其包括房屋所有权的申请、确认、土地使用权的申报、核定、房屋产权变更、分割等内容，高校教职工在确认房屋所有权时，需在取得住房使用权之后按照法律程序履行所有权确认手续。从法定意义上分析，如果无法明确该房屋使用者就是房屋所有权人，即便使用者承担了部分房屋建设资金，也仍然无法成为房屋的主人。因此，高校管理者应对教职工住房产权档案进行明确清晰的管理，做好房屋权属信息登记。

3.分房集资档案

分房和集资档案通常记载的是高校不同时期、不同阶段住房分配情况，通过档案情况可清楚了解学校教职工住房建设成效和住房改善状况，从而掌握教职工对住房需求的刚需程度。集资分房是指房屋政策改革后由国家、集体、个人共同投资的住房分配制度，这种分配制度是将高校教职工的福利住房转变为商品化、市场化住房的一种过渡形式，如今已被多数高校普遍使用。但是由于部分高校是初次使用这一制度，在实际住房管理过程中还不够统一和规范，给当下的高校分房集资档案管理工作造成了实际困扰。

四、高校住房档案管理信息化建设困境

1.纸质档案仍然占据主要形式

当前部分高校还未引进信息化管理方式，住房档案日常工作仍然由新老员工线下管理，对于一些规模较小的高校而言如此做法自然可行，但对于规模较大的高校而言，住房信息十分庞杂，仍旧开展线下管理方式不利于校内正常档案管理工作的开展。主要是由于部分高校受经济条件和外在因素所困，信息设备引进、保障资金、技术人员等都未准备充足，致使住房档案信息化平台无法正常运转，而且高校线下档案管理方式由来已久，一下转为信息化管理转变较大，需经过一段适应期才可恢复正常。

2.住房档案与人事信息交流不畅

部分高校住房档案管理工作中，与其他部门信息交流不畅成为阻碍该工作有效开展的重要因素之一。其一，住房档案信息中需要录入教职工的人员信息、配偶信息、薪资待遇信息、住房需求信息等内容，与人事部门具有密切联系，而高校这些部门往往都是各自为政，管理人员经常需要向教职工本人确认信息才能完成信息核对工作，增加了流程的烦琐程度;其二，住房档案信息中还需录入教职工的财务信息、家庭负债情况等内容，与财务部门也有联系，而高校通常都是直接将教职工的财务表及相关表格发给档案管理人员便算完成交接任务，其他数据信息交换共享频次较少，导致各部门间信息资源交流不畅。

3.缺乏住房档案管理人才团队

在住房档案管理工作中，部分工作人员信息素质不强，致使住房档案管理效率不高，档案数据化程度不深。一方面是由于高校档案部门的相关工作人员缺乏专业信息化知识，对新引进的信息设备操作不够熟练，容易疏忽档案编目的各類内容，而且部分档案管理人员由于文化水平不高，早已习惯于采用传统住房档案管理方式开展日常工作，对系统中的住房档案信息数据变化未能及时核对和查验，对馆藏住房档案副本分类难以用系统自动归类，常常需要请教校内其他管理人员，极大影响了档案管理质量。另一方面部分高校虽已引进信息技术开展住房档案管理工作，但还缺乏相应技术人员加以指导，校内现有人才流动性又较大，尚未形成一支专业性技术团队，致使现有住房档案管理工作缺乏人才团队支撑。

4.住房档案管理制度不够完善

当前部分高校在引进信息技术开展档案信息化管理工作时，存在管理方式滞后的问题，导致校内住房档案管理工作的开展受到了一定阻碍。究其根因，主要是由于部分高校内部档案管理制度不够完善。一些涉及智能监管、信息传输、资源共享等信息管理内容，高校并未完善相应的政策文件，也未安排专业技术人员定期查验与检修，使得住房档案信息化管理中偶尔会出现数据差较大、财务信息与人员住房信息错位等问题，极大影响了校内日常档案管理业务流程的正常开展。而且部分高校在引进信息技术时，尚未细化信息档案管理流程、线上住房信息申报体系等内容，使得管理人员无据可依，也容易导致住房信息错漏的问题发生，加大了档案信息化管理工作难度。

五、高校住房档案管理信息化建设优化路径

1.电子档案与纸质档案相结合

如今CIP技术作为有效信息化工具，已被广泛应用于高校教育管理领域，其他高校也可借助CIP技术完成校内住房档案管理工作。在今后住房档案信息化建设中，高校管理人员可深入发掘该数据的自动存储、智能分类编目等功能，构建完善的智能档案系统。首先，高校可成立电子档案管理小组，根据校内实际情况创建网上档案管理平台，在平台中录入当前电子住房档案信息，由各小组成员在系统中定期对档案数据编目进行审查核对，确保管理工作有序进行;其次，校内管理人员还可与线下老员工合作，对卷内目录实行电子化管理，如可利用相关计算机软件中的复杂程序，对校内教职工住房信息按照人员档案、住房档案以及楼宇档案进行划分，如此能够便于信息管理，同时也能为查阅者提供便利。

2.电子档案与人事信息相融通

高校的住房档案管理工作属于众多档案管理中的一部分内容，要想实现对住房档案工作的有效管理，需要相关管理人员在工作中融入其他信息，做到多主体共同监督管理，从而更好地开展工作。首先，住房档案管理可并入校内住房管理信息系统中，将教职工的基本住房信息与使用情况分门别类安排到相对应的系统管理模块中，由其他负责人进行统一管理，如此能够极大节省人力、物力，优化校内管理资源。其次，住房档案管理信息系统还能与校内其他人事系统、财务系统进行互联互通，管理人员在录入住房档案信息时，离不开人事系统提供的信息和财务系统提供的成本估算。因此，单独创建信息平台能够实现这些内容的资源共享，大大提升工作效率。

3.组建档案信息化管理型团队

高校住房档案管理信息化建设中，由于涉及细小繁杂的工作流程无法全部由信息化代替，需要住房档案管理工作人员辅助管理。因此，高校需注重提升此类信息管理人员的专业素养与技能水平，组建档案信息化管理的专业型人才团队。一方面可引进人员激励措施，定期对在职管理人员的综合素质与专业技能进行考评和检测，挑选出进步较大的管理人员胜任住房信息化管理工作，同时对表现积极、进步迅速的管理人员予以物质奖励或精神奖励，对平时管理懈怠、浮于形式等现象，需完善惩罚机制，做好校内管理约束，以激发管理人员的工作积极性。另一方面高校还需定期开展信息技术培训及专业技能培训活动，针对管理人员自身特点，进行统一培训、分别赋职，实现人尽其才。

4.加强住房档案管理制度

住房档案信息化建设还需有明确的制度支撑，才能顺利开展今后的管理工作。对此，需要高校针对自身住房档案管理实际情况，针对工作中出现的问题及时制订相应解决对策，对可能在信息化管理中出现的问题要做好应急制度与方案的准备。一方面高校可将政策制订的权限下放到档案管理部门，部门管理人员对住房档案信息化管理中的评价、监督、奖惩等制度进行细化完善之后再上报院系领导，审批通过之后再具体实施，如此能够落实各项制度政策，促进档案管理信息化的有序开展。另一方面档案管理部门可组建专门巡查小组，定期对住房档案及其他档案信息化管理工作进行监督，指出其中不合理之处，实现开放式档案管理。

六、结语

近年来随着社会保障制度的不断完善，大众对住房等条件的需求也逐渐严格化，相应地对住房档案信息也增加了较多关注。现阶段高校住房档案管理工作面临发展瓶颈，传统单一住房档案管理形式已经难以满足当下管理形势需求。只有积极引进信息技术完善住房档案管理方式、落实档案管理信息化建设制度，才能扩大服务范围，提高服务效率，进一步彰显高校档案管理工作的时代性特征。

参考文献：

[1]许 翟.试论高校住房档案管理的建立与应用发展[J].读天下，2016

[2]冯 慧，苗 季，李志文.高校住房档案管理信息化的实践[J].实验技术与管理，2012

[3]欧阳慧.浅议适应新形势的高校住房档案管理系统规划[J].中小企业管理与科技，2014

(作者单位：宁夏医科大学)

作者：蒋晓红 张占武