集体土地所有权和农村宅基地使用权

集体土地所有权和农村宅基地使用权（共8篇）

篇1：集体土地所有权和农村宅基地使用权

关于加快我县集体土地所有权和农村宅基

地使用权登记发证工作的通知

各乡（镇）、国土资源管理所：

为深入贯彻实施《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部《土地登记办法》和《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》（国土资发〔2008〕146号）、《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》（国土资发

[2001]359号）文件精神。经县政府研究决定，在充分利用第二次土地调查成果的基础上，加大工作力度，进一步加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作。现将有关事项通知如下：

一、充分认识集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的重要性

依法加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作，是保护农民土地合法权益，维护农村社会稳定的根本途径。依法确认农民集体经济组织长期而稳定的土地所有权和保护宅基地使用权人的合法权益，是保护农民的根本利益，贯彻落实党的农村政策的需要，也是激发农民和农村集体经济组织保护耕地积极性的需要，宅基地使用权登记涉及农村千家万户，关系广大农民群众的切身利益。经登记后的集体土地所有权和宅基地使用权受法律保护，是今后我县土地征收（用）补偿、房屋拆迁安置、宅基地依法流转、宅基地复垦整理等工作的重要依据，加快集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证

工作，有助于依法保农民的合法权益。为此，各乡（镇）、基层国土资源管理所要充分认识加本项工作的重要性和紧迫性，站在贯彻落实科学发展观，推进社会主义新农村建设，维护社会和谐稳定的高度，加强对集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作的领导，集中力量、集中时间、克服困难，确保本项工作如期完成。

二、集体土地所有权和农村宅基地使用权登记发证工作范围

1、本县辖区内所有村委会；

2、本县辖区内已审批并且建成住房的宅基地，年全民发证遗漏的宅基地。

三、登记程序

1、申请。农村集体土地所有者或农村宅基地合法使用者应提交土地登记书面申请。

2、提交资料。（1）农村集体土地所有者应提交：土地登记申请书；土地登记法人身份证明书；土地登记委托书；土地权属界线核定书、协议书、确认书；土地权属证明材料和其他证明文件；

（2）农村宅基地合法使用者应提交土地登记申请书、申请人身份证、户口簿、农村宅基地批准资料或其它土地权属来源证明、房屋所有权证或其它地上物权属证明等材料。

申请人应当如实提交上述材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

3、受理。由土地所用者或农村宅基地合法使用者向基层国土资源管理所提交申请登记资料，经基层国土资源管理所审查合格后出具意见并提交乡（镇）政府审批，完成后由国土资源管理所按批交县审批大厅国土资源窗口受理。

4、审核。由国土资源局地籍规划室对窗口受理的申请材料进行初步审查，审查后，认为符合土地登记条件的，提出初审意见并报局务会会审。

5、登记。经国土资源局会审无异议的，由县国土资源局报经县人民政府核准后办理土地注册登记，填写土地登记卡、制证。

6、发证。由土地所有权单位法人或农村宅基地使用者持本人身份证原件到县审批大厅国土资源窗口领取土地证。

三、宅基地使用权登记有关政策

严格落实1999年1月1日《中华人民共和国土地管理法（修订）》“农村村民一户只能拥有一处宅基地”的法律规定，遵循“尊重历史、面对现实、实事求是、妥善处理”的原则，切实解决宅基地使用权登记发证中存在的政策问题，严把宅基地使用权登记关口，坚持宅基地使用权登记必须达到 “权属合法、界址清楚、面积准确”的要求，严禁通过宅基地使用权登记使违法用地合法化。

(一)根据《国土资源部善于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》，宅基地登记面积不得超过规定的标准，（我县的宅基地

面积标准：山上乡镇0.4亩，平川乡镇0.3亩），对宅基地超占面积的，在办理登记时按下列情况处理：

1、《村镇建房用地管理条例》实施（1982年2月13日）以前农村村民建房占用的宅基地，至今未扩大用地面积的，可以按现有实际使用面积进行登记；

2、《村镇建房用地管理条例》实施时起至1987年《中华人民共和国土地管理法》实施时止，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，超过部分按当时国家和地方有关规定处理后，可以按实际使用面积进行登记；

3、1987年《中华人民共和国土地管理法》实施后，农村村民建房占用的宅基地，超过当地规定的面积标准的，按照实际批准面积进行登记。其面积超过规定标准的，可在土地登记簿和土地权利证书记事栏内注明超过标准的面积，待以后分户建房或现有房屋拆迁、改建、翻建、政府实施规划重新建设时，按有关规定作出处理，并按照各地规定的面积标准重新进行登记。

（二）已领取集体土地使用权证的宅基地，其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，或者已领取的集体土地使用权证遗失，但能有效证明其住宅房屋至今尚未迁建、扩建、翻建的，可以按原登记宗地、面积，换证或补发土地证书。

（三）有下列情形之一的，宅基地不予登记发证：

1、不符合土地利用总体规划或城（村）镇建设规划的；

2、土地违法违规行为正在处理的；

3、土地权属有争议的；

4、地上住宅房屋权属不清的；

5、因依法查封地上建（构）筑物和其它附着物等原因限制土地权利的；

6、农村居民新建住宅，应当退出旧房所占宅基地而没有退出的；

7、除继承外，农村村民一户申请第二宗宅基地使用权登记的；

8、城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的；

9、土地管理政策法规规定的其他情形。

（四）如上级另有新规定的，由县国土资源管理局结合实际情况施行。

四、收费标准

1、集体土地所有权登记按每平方公里1000？元（包括地籍调查，测绘制图和登记费）；

2、农村宅基地使用权登记发证每户取5元工本费。

五、各乡（镇）、基层国土资源管理所要制定工作计划，落实工作责任，设立专门的收件窗口，方便农民群众申请办理集体土地所有权和农村宅基地使用权登记；要积极主动工作，查清宗地的权属、界址和面积；要充分利用二调资料和已有权属来源材料，加快办理登记发证；要着眼长效管理，探索建立规范的土地登记管理机制，确保土地登记资料的现势性和实用性。对权属存在争议的，要依法、及时进行调处，维护社会的和谐与稳定。严格执行土地登记收费标准，不得通过集体土地所有权和农村宅基地使用权登记收费增加农民的经济负担。力争在2010年底前基本完成集体土地所有权和农村宅基地使

用权登记发证工作，做到权属纠纷基本解决，集体所有权证和农民合法使用的宅基地证全部放。

二〇一一年四月十七日

篇2：集体土地所有权和农村宅基地使用权

使用权确权登记实施意见

为了统筹城乡经济社会发展，明晰集体土地产权关系，维护集体土地权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》等法律、法规和相关文件，通过农村产权制度改革确权登记试点，结合灾后重建实际工作需要，现就集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记制定以下实施意见。

一、总体要求

确定集体土地所有权和集体建设用地使用权涉及面广、工作量大，要按照勘测定界、权属清理、审查确认、现场公示、登记发证的基本步骤，分区域、按计划进行。

二、集体土地所有权确权登记

(一)确权依据

原国家土地管理局《关于印发<确定土地所有权和使用权的若干规定>的通知》(1995国土[籍]字第26号)是确定农民集体土地所有权的依据，各区(市)县要严格遵照执行。

(二)确权要求

各区(市)县要根据第二次全国土地调查工作进度，统筹安排集体土地所有权确权工作，确保数据的准确性和唯一性。确定农民集体土地所有权的程序、要件、技术要求按照《成都市国土资源局关于印发<成都市集体土地所有权确权、登记暂行规定>(试行)的通知》(成国土资发[2007]525号)规定执行。

(三)登记发证规定

1、集体土地所有权公示、登记、发证原则上以二次调查成果为准，其中公示、发证均只明确权属总面积，不记载耕地、建设用地等分类面积，登记记载权属总面积及各分类面积。

2、同一集体土地所有权权利人拥有多宗土地的，可以合并登记，发放一本《集体土地所有证》，并在《土地登记卡》上注明各宗地地籍号。

(四)时间安排

全市集体土地所有权确权工作力争于2009年3月底前完成。

三、集体建设用地使用权确权登记

依法使用集体土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的，确定为集体建设用地使用权，包括宅基地使用权。

集体建设用地使用权权利人为集体经济组织成员、集体经济组织或其他自然人、法人和组织，其中村民小组集体经济组织是指独立进行经济核算的组织;农村宅基地使用权权利人原则上为集体经济组织成员。

(一)确权范围和条件

1、规划基期年(2004年)土地利用现状变更调查上报数中已经确认的集体建设用地以及规划基期年(2004年)以后依法取得的集体建设用地，包括按照“城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩”方式，通过实施土地综合整理取得的集体建设用地。

对上述集体建设用地，有下列情形之一的，依法处理前不得确定集体建设用地使用权：

(1)1999年1月1日以后发生的违法用地;

(2)土地权属有争议的;

(3)法律、法规规定限制土地权利的。

2、第二次全国土地调查市级成果汇总后，在确保全市及各区(市)县完成耕地保护目标任务前提下，可以予以认可的现状集体建设用地。

对上述集体建设用地，各区(市)县国土资源局应按农户集体建设用地(含农村宅基地)、公益事业及公共设施用地、乡镇企业用地、其他集体建设用地等类型，对用地情况进行梳理，提出处理建议，经批准后确定使用权。

(二)确权要求

1、确定集体建设用地使用权以宗地为单位进行，一宗地内有多种土地用途的，原则上以主要用途确定整宗地土地用途。

2、通过地籍测量方式进行大比例尺(不小于1:2000)实测，作为确权的基础图件。都江堰市、彭州市、崇州市、大邑县、邛崃市等市县，因灾后重建部分区域需要尽快进行宅基地使用权确权、登记的，可以采用人工丈量方式测量，作为确权的基础图件。

3、以各级集体经济组织为单元，制作《土地分类面积对照表》(附件1)及《集体建设用地确权登记台账》(附件2)。

4、逐宗建立《土地登记卡》。

(三)土地分类

集体建设用地使用权的土地分类执行《土地利用现状分类》(GB/T21010-2007)。在地籍调查时，要明确其二级分类及对应的《全国土地分类》(试行)三级分类，并注记在《土地登记卡》上。《土地利用现状分类》与《全国土地分类》(试行)的对应关系见附件3。

(四)关于农村宅基地使用权

农村宅基地使用权是指宅基地使用权人依法享有的，占有和使用集体所有的土地，并利用该土地建造住宅及其附属设施的权利。

1、确权规定

(1)确定农村宅基地使用权以农户为单位进行，土地使用权人注记格式为“户主(户)”，例如“刘润光(户)”。

(2)权利人能够提供县级以上人民政府或同级建设、房管、国土行政主管部门等颁发的房屋土地权利证书或批准文件的，按证书或批文载明的占地面积和范围确定其农村宅基地使用权。

(3)权利人无法提供上述证明材料的，按各区(市)县现行规定确定农村宅基地使用权。

(4)房屋建筑占地面积超出当地现行农村宅基地面积标准的部分以及由农户独自使用的院坝作为其他集体建设用地，按照村民自治的原则，经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意并形成决议，选取下列两种方式之一确定其使用权：

①确定给独自使用土地的集体经济组织成员。

②确定给本集体经济组织。

(5)农村居民点内部、与农户宅基地直接相连、未颁发《林权证》的林盘，经村民自治决议同意，可以作为其他集体建设用地确定给农户使用。其他林盘不进行集体建设用地确权。

2、设宗规定

农村宅基地、经村民自治后集体经济组织同意归属农户独自使用的超标准面积部分房屋建筑占地、院坝以及林盘等部分集体建设用地设定为一宗地，使用权类型为“批准拨用宅基地及其他”，地类(用途)为“农村宅基地及其他”。

3、特殊问题的处理

(1)一九八七年《土地管理法》颁布之前农村村民建房占用的宅基地，其房屋占地面积超过规定标准，在《土地管理法》施行后未经拆除、改建、翻建的，按现有房屋占地面积确定农村宅基地使用权。

(2)符合当地分户建房规定而尚未分户的农村村民，其现有的农村宅基地没有超过分户建房用地合计面积标准的，可按现有农村宅基地面积确定为共有农村宅基地使用权，使用权面积按照相关各方协议约定进行分摊，没有协议的按户均摊。

(3)农村村民拥有不止一处农村宅基地的，只能确认其中一处宅基地使用权，其余作为集体建设用地确认。

(4)非农业户口居民(含华侨)原本拥有农村房屋产权，经该集体经济组织出具证明后确定农村宅基地使用权。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。

(5)城镇居民购买农村村民房屋的，在办理房屋所有权登记前，转让房屋所有权的农村村民应申请办理土地使用权注销登记，由区(市)县国土资源局收回、注销原《集体土地使用证》，并出具备案记录，格式见附件4。

4、《集体土地使用证》记事栏注记内容

(1)注记该户家庭人口数及姓名明细：“××(户)家庭人口×人，分别为××、××、××。”

(2)宗地总面积包括农村宅基地及其他集体建设用地的，注记：“使用权面积中批准拨用宅基地××平方米，其他集体建设用地××平方米。”

(3)采用人工丈量方式的，注记：“本次登记面积为人工丈量面积。”

(4)非农业户口居民(含华侨)因原本拥有农村房屋产权办理登记的，注记：“土地使用权利人为非农业户口居民，因拥有房屋产权办理登记。房屋拆除后没有批准重建的，土地使用权由集体经济组织收回。”

四、重灾区受灾农户灾毁住房联建确权登记

引入社会资金进行联建的范围、条件及办理程序执行《关于重灾区受灾农户灾毁住房联建等有关事项的通知》(成统筹[2008]93号)。联建完成后，农户与联建方共同向市(县)国土资源局提出土地登记申请，市(县)国土资源局依据竣工地籍调查成果，对农户的原《集体土地使用证》进行变更：为农户自住用地换发《集体土地使用证》，地类(用途)为“农村宅基地及其他”;为联建方使用的剩余集体建设用地发放《集体土地使用证》，土地用途为非住宅。

五、相关规定

(一)对土地权属调查中当事人拒不到场指界的，可根据土地权属来源资料、使用现状或者调查结果等确定权属界线，经公示无异议或者经区(市)县国土资源局审核异议不成立的，报区(市)县人民政府确权,并作为土地登记的依据。

(二)集体土地所有权和集体建设用地使用权证明文件上的四至界线与实地一致、但实地面积与批准面积不一致的，按实地四至界线计算土地面积，确定集体土地所有权和集体建设用地使用权。

(三)本文件自下发之日起执行，原《成都市国土资源局关于印发<成都市集体建设用地使用权确权、登记暂行规定>(试行)的通知》(成国土资发〔2007〕526号)、《成都市国土资源局关于印发<集体土地所有权和集体建设用地使用权确权登记有关问题实施意见>(试行)的通知》(成国土资发〔2008〕127号)同时废止。

附件：

1、《土地分类面积对照表》

2、《集体建设用地确权登记台帐》

3、《国标分类与试行分类对照表(建设用地部分)》

4、备案记录标准格式

篇3：集体土地所有权和农村宅基地使用权

宅基地与集体建设用地跟国家利益、集体利益与个人利益紧密相联, 做好宅基地使用权与集体建设用地使用权确权的问题, 就应该妥善处理好国家、集体与个人三者间的关系。确权登记的相关法律障一定要突破, 权属争议一定要依法处理, 公证导致使用权错登的必须承担赔偿责任。本文首先探讨了集体建设用地使用权和宅基地使用权的概念, 并提出了宅基地使用权以及集体建设用地使用权确权发证中的问题及解决方法。

2 集体建设用地使用权和宅基地使用权的概念

集体建设用地使用权指的是农民集体与个人开展非农业生产建设依照法律规定利用土地的权利。集体建设用地使用权包含乡镇企业的用地使用权、乡镇公共基础设施用地、公共事业用地使用权以及宅基地使用权等等。法律对于集体建设用地使用权的主体部分有着比较严格的约束, 通常只有集体及其成员具备使用权。城市集体所有制单位、全民所有制单位以及其他经济组织在开展建设的时候, 如果要利用集体土地, 一定要经过征用, 使其转变为国有土地之后才可以获得使用权, 即国有土地使用权。通常不准许全民所有制单位或者是城市集体所有制单位或其他的经济组织具备集体土地建设用地的使用权。结合《土地管理法》有关条款的规定, 乡镇企业、乡镇的基础设施、农村村民住宅、公共事业等建设, 能够按照要求申请农村集体建设用地的使用权。农村集体建设用地的使用权可以按照以下方法获得:乡镇企业用地的使用权指的是农村集体经济组织结合乡镇土地使用总体规划明确的建设用地建设企业或者是在对企业进行创办的过程中, 加强与其他企业的合作, 通过入股以及土地使用权联营等方式, 并持有相关的批准资料;乡村基础设施与公共事业建造项目要利用土地的, 在乡人民政府的审批之后, 向县级以上的地方人民政府的土地管理部门申请, 结合省、自治区、直辖市要求的批准权利, 经县级以上地方人民政府审批。

通常来说, 农村集体积极组织的成员, 以法律规定的相关内容为依据, 所享有的在农民集体所有的土地上对私人住宅进行建设的权利就是所谓的宅基地使用权。结合《物权法》的相关规定, 宅基地使用权人依法对集中的土地享受占有与使用的权利, 有权利利用此土地建设住宅以及其他设施。宅基地使用权的范畴通常包含居民生活用地、四旁绿化用地以及其他的生活服务设施用地。

3 集体建设用地使用权确登记存在的问题

《土地管理法》规定, 居民开展宅基地建设, 一定要经过政府部门的审批而且要跟乡镇整体规划一致, 确保一户一宅, 村民在买卖房屋之后不可以二次申请宅基地。然而现在我国农村宅基地大多存在的问题就是地大房多, 收入少。随着城镇化速度的不断加快, 宅基地的流转问题变得越来越重要。现如今, 农村宅基地流转当中最多的类型是自发的、隐形的交易方式。在交易中也会出现下面的问题:①违规建房现象普遍, 一户多房的状况多;②限制了村镇规划的进程, 宅基地建设缺少规划, 情况混乱, 闲费现象比较严重, 建设用地的利用效率比较低;③宅基地缺少激励机制, 很多农民对于国家实行的土地规划项目都没有办法理解和支持。作为农民来说, 他们更愿意私底下进行宅基地的流转。随着社会的发展, 进程打工的农民数量在增加, 农村宅基地浪费状况严重;④对于宅基地的使用权没有办法很好的保障。在利益的诱导下, 城镇的近郊以宅基地为理由建造的小产权房数量越来越多, 众多的耕地被占, 对房地产市场带来了消极的影响。

4 集体建设用地使用权确权登记中的解决方法

4.1 对农村宅基地的使用权开展相应规范

宅基地作为一种特殊的集体建设用地需要依法对宅基地的使用权开展相应规范。利用对宅基地使用确权登记发证来加快进度, 确保宅基地的使用权可以实现宅基地资源的合理配置。我们可以从下面几个角度考虑:①在新农村的建造当中, 应该坚持节约、公平、效率原则, 在尊重农民意愿的前提下, 想到农民的生产、生活习惯对于宅基地的位置开展合理的规划, 满足农民建房的要求。②对于宅基地使用权开展合理流转与有偿收回制度, 特别是对进程务工人员的宅基地问题进行有效解决, 利用该部门的闲置宅基地进行盘活, 确保集体经济组织其他人员的要求之外, 也可以起到保护耕地的作用。③借鉴国有划拨的土地转让规则, 使得宅基地流转在一户一宅的前提下, 确保权利人的利益。

4.2 结合法律法规对使用权的流转制度进行健全

为了改善集体建设用地使用权确权发证中的问题, 我们应该在遵循相关法律法规的基础上, 对使用权流转的制度进行建立与健全。现在主要是强化国家方面对集体建设用地流转上的立法, 综合实践检验总结出制度性的规章制度。在明确的城镇建设用地范围之外, 也应该对集体经营性的建设用地流转进行规划, 我们可以从下面几个角度考虑:①建设集体建设用地流转的有形市场, 利用公平、公开与公正的准则进行指导, 在土地所有权不改变的前提下, 执行建设用地使用权有偿、有期限的流转制度。②对于集体土地的产权增强管理首先需要把土地产权的关系理清楚, 其次强化土地登记制度, 假如土地需要流转, 一定要在登记确权之后, 再进行市场的流转, 最后要努力夯实土地管理的基础工作。③创建集体建设用地使用权流转收益分配制度, 把收益分配关系弄清楚, 在农村集体和农村个体间把流转效益开展科学的分配, 确保集体收益要用在集体上。④对于农村集体建设用地流转的审核手续进行规范, 尽早制定出迎合农村集体建设用地流转得到规范程序。

4.3 针对已发证面积与调查核实面积不一致问题的处理

①对已经依法确权登记发证的宅基地使用权。在进行农村集体土地登记的过程当中, 在对其宗地开展调查之后, 发现已发证面积跟调查面积出入较小的, 结合实际调查情况填好地籍调查表, 并说明其原因和结果, 然后跟原来的土地登记发证一起归档。②已经依法确权登记发证的宅基地的使用权。在进行农村集体土地登记的过程中, 针对其宗地开展调查之后, 已经发证面积跟调查结果出入比较大的, 应该注销原来的土地登记资料或者按照规定进行改正, 办理登记手续。③已发证面积跟调查面积的出入“不大”或者“较大”的标准, 各个地区应该结合实际情况来定。这是由于平原和山区的情况不同, 城郊跟偏远农村的情况不相同而规定的, 不能从一而终。

5 结语

综上所述, 要结合宅基地使用权与集体建设用地使用权确权中存在的问题, 积极寻找相关的解决方案。总的来说, 宅基地与集体建设用地都关系到了农民的切身利益, 所以一定要处理好使用权确权问题, 从本质上保障农民的利益。

摘要：宅基地使用权以及集体建设用地使用权是农村土地使用权当中非常重要的组成部分, 在经过对这两种使用权权能的调查可以发现, 宅基地使用权的确权发证跟集体建设用地的使用权确权发证当中都存在一定的问题, 追究其原因重点是因为立法层面以及政策措施层面存在一定的缺陷, 所以, 在这两种使用权确权发证的过程当中, 一定要结合实际的情况, 制定出有关的法律文件以及相应的政策规定, 对农村宅基地使用权和集体建设用地使用权确权发证中存在的问题进行妥善的解决。

关键词：农村宅基地,使用权,集体建设用地,使用权确权

参考文献

[1]王立彬.不动产登记条例:一切为了权利人[N].中国国土资源报, 2014 (3) .

[2]郭建伟.论土地征收审批制度的思路及其完善措施[J].科技资讯, 2013 (02) .

篇4：集体土地所有权和农村宅基地使用权

被告（上诉人 反诉原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）与回车镇黄湾村十一组（甲方）签订“征荒坡协议”约定：“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方，否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中，甲方负责协调好当地邻里关系，若发生纠纷，甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断，乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日，王某与杨某签订“地皮转让合同”约定：王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某，转让价24.3万元；合同签订时交款10万元，剩余款待地皮挖好后交清；王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情；杨某负责处理土地和公路交费事情；如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日，杨某支付王某地皮转让费10万元，王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后，准备用以建设加油站，后由于某些原因无法实施，于是杨某以“地皮转让合同”无效为由，要求王某返还已付款10万元，为此双方发生纠纷。在庭审过程中，双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。

另，在二审过程中，原告王某提交五张照片，依此证明双方争议的土地开挖后的现状。

一、杨某的诉讼请求

1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。

2、王某返还杨某已付款10万元。

二、王某的答辩理由及反诉请求

答辩理由：

1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，应是有效的合同。

2、杨某违约在先，应承担违约责任。

反诉请求：

1、杨某应支付违约金10万元。

2、若合同无效，应赔偿损失或恢复原状。

三、王某的上诉请求

1、原审适用法律错误，双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，原审认定双方签订的合同无效错误，该土地并不必要征收为国有。

2、杨某建设加油站与我无关，应当认定为合同有效，杨某应承担违约责任。

3、原审判决显失公平，明显偏袒被上诉人，由于杨某的原因不愿履行合同，违约在杨某，而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下，判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。

请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用由杨某承担。

四、杨某的答辩理由

1、上诉人称其与答辯人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩，不论是从合同的字里行间所表现的内容，还是从字面所反映出的本质性质，均反映出该合同是土地使用权的转让，而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定，土地在任何情况都归国家或集体所有，但这并不是影响土地使用权的转让，况且能转让的就是土地使用权，所有权不能转让，因此，上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权，转让的也是一种使用权”，充分表明了合同转让的是土地使用权，而不是承包流转。

2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果，一审关于返还和赔偿的判决公平合理，完全有事实依据和法律依据。

综上所述，应当驳回上诉人的无理请求，维持原判。

一、一审法院的认定和判决

王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权，王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定，属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。

无效的合同无须履行，不存在违约的问题，故王某主张杨某承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当，本院予以支持。

杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。

综上，一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告（反诉原告）王某返还原告（反诉被告）杨某已付款10万元。三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。案件受理费2400元，反诉费2300元，合计4700元，杨某负担200元，王某负担4500元。

二、二审法院的认定和判决

上诉法院经过审理后认为：本院查明的事实除杨某所举五张照片外，其它查明的事实与原审法院查明的事实相同。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，双方争议的土地属农村集体所有，且未被国家征收转为建设用地，在此情况下，杨某在该宗土地上建设油库，违反上述法律规定，且双方在签订“地皮转让合同”时，对该宗土地的用途应当是明知的，据此，一审判决双方所签订的“地皮转让合同”无效，符合法律规定，本院予以维持。因双方所签订的‘地皮转让合同无效，不存在承担违约责任问题，承担责任的基本原则是该合同取得的财产，应予以返还，造成双方签订的“地皮转让合同”无效双方均有过错，原审法院判决王某返还杨某已付款和对王某的损失各承担50%的责任正确，本院予以维持。

nlc202309032053

综上原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，维持原审法院的判决。二审诉讼费1050元，由王某负担。

本案中，争议的焦点在：两份合同的性质是属于土地承包经营权的流转还是土地使用权的转让。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

本案中“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权而非取得土地承包经营权，因为承包经营只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产而不能从事改变集体土地原本农业用途的建设施工。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同”的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，因此王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。

我国实行土地用途管制制度，《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同” 违反上述法律强制性规定，属无效合同。无效的合同无须履行，不存在违约的问题。

《合同法》规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，杨某要求王某返还已付款10万元理由正当。杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，應当按照各自的过错赔偿对方50%的损失。

综上所述，在我国由于实行土地用途管制制度，为保证农村集体所有土地农用的土地用途不被随意改变，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。否则即使签订了书面合同，也有可能被法院认定为无效，由此给合同双方都造成利益损失。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供，点评律师熊煜、聂慧琴）

篇5：集体土地所有权和农村宅基地使用权

市人大农村农业代表专业小组

按照市人大常委会的工作要点和《2007年市人大代表活动安排意见》，农村农业代表专业小组于5月中下旬，在常委会余荣霭、李汉章副主任的带领下，围绕社会主义新农村建设中的“农村集体土地流转和宅基地建设问题”，深入到香洲、金湾、斗门三个区进行了专题调研；与市国土资源局、市规划局召开了专题座谈会；专程赴佛山、中山两市学习好的经验和做法。通过调研，了解了我市农村集体土地流转和宅基地建设的现状，对存在的问题及其原因进行了分析，并提出了一些意见和建议。现将有关情况综述如下：

一、我市农村集体土地流转和农民宅基地建设的现状

（一）农村集体生产、生活留用地的确权状况

1988—1993年，我市对农村集体土地进行了统征或预征，在保留原旧村场的同时，按征地时各村在册人数和户数，以一定指标，划给各行政村相应数量的生产、生活留用地，其中生活留用地（宅基地）用于农民建房。香洲区范围内（包括高新区）各区的生产、生活留用地基本上办理了《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》，而部份旧村场因没有进行土地确权，未办理上述一证一书。斗门、金湾（包括临港工业区），由于农村土地利用未作出规划，农村建设用地确权工作尚未完成，斗门各村的生产生活留用地和旧村场基本上没有办理《建设用地规划许可证》和《建设用地批准书》。万山的情况与金湾、斗门两区的情况类似。也就是说，香洲区已完成了生产建设用地和宅基地的确权工作，而金湾的一部份、斗门的大部份尚未确权，主城区的留用地已大部份使用，而金湾、斗门尚未充分使用，东部与西部发展不平衡。

（二）我市未实施农村集体土地使用权流转政策，农村集体用地无法实现“同地、同权、同价”。

2005年省政府颁布了《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省政府100号令），但我市并未实施，农村集体用地不能流转，无法实现“同地、同权、同价”。集体用地无法进入市场交易、无法进行抵押借贷，村集体无力融资开发，经济发展受到较严重的制约，开发商对无法办理产权的村集体用地不敢大胆使用，给招商引资带来了难度。由于没有规范的流转渠道，部分农村为发展经济，在利益的驱动下，只好自主、零星、没有按规划地建设，以出租给企业和外来人员获取集体和个人的利益，因而造成工业园区周边出现了不少违章建筑。但市政府在已完成了征地任务的香洲区，采取集体建设用地部份转为国有用地的办法进行了流转，从九十年代初开始，实行了村集体建设用地的30%转为国有商用地进行开发建设和流转，较好地解决了城郊征地农村和农民的收益问题。而斗门、金湾未实行过此项政策。

（三）近几年，农民宅基地的建设无序状态严重

从1999年开始，城郊的村停止了宅基地的审批报建，斗门自改区后也停止了报建。虽然停止了报建，但由于工业园区周边的生活配套不完善，市场需求较大，在利益的驱动下，村集体或村民进行自主建设，改建、抢建等违章建筑多，非法搭建严重。城中旧村改造让村民尝到了甜头，许多人在旧村改造前也抢建。但也有一部分村民，住宅出现了危房，确急需维修拆建的，也有一些家庭子女长大，成家立业需要分户的，由于农村规划严重滞后和政府对农村建设缺乏有效的积极政策，不给报建，农民违章建设比较普遍。目前，无序建设状态严重，个别严重的村已到了“法不治众”的地步（如南屏广昌村曾出现过集体上访、堵路、殴打执法人员的情况），一些村民经常上访，已出现了不稳定的因素。

（四）宅基地布局零散，影响城乡一体化的推进

规划划拨农村新村用地位置时，大多数村基本上是在原有旧村的周围就近划拨，这样的留地方式造成两个不利的后果：一是每个村的新地旧地都统统划在一起，使得村庄的面积比原来旧村的范围更加大了，不但改变不了村民以往单家独户建私房的习惯，也由于新旧村混在一起，增加了改造旧村和推进城市化工作的难度；二是生活用地和生产用地都是在每个村的现状位置附近划拨，造成每个村镇的生产用地位置分散，无法形成具有一定规模的工业集中片区，无法推进现代化大生产。因此，布局零散影响了城乡一体化的推进。

（五）旧村改造存在一些历史遗留问题

2006年6月，市委市政府作出了“改造城中旧村，建设文明社区”的重大决策。经过多年的推进，列入改造城中旧村范围的26个行政村41个项目，至今已有23个行政村中的33个项目确定了开发商，并取得了实质性效果。这33个项目中，已有23个项目建好并回迁；5个项目建好部分回迁房回迁；3个项目待建（江村、吉大、官村）；2个项目未启动（前山B、C地块）。除此33个项目外，余下的8个项目（翠微、造贝、莲塘、上冲、梅溪、联安、高沙、关闸），市政府决定暂缓改建。

七年的城中村改造，虽然取得了较大的成绩，但也存在一些历史遗留问题。目前遗留的最大问题：一是回迁房建设速度慢，签订合同后未及时按期改建引起补偿争议。有的拆了未建，有的未拆未建，有的建好了未回迁，造成成本加重，开发商与村民矛盾较大。二是村集体资产补偿和村民拆迁补偿问题，开发商与村民意见不一致，僵持不下。如北岭村，回迁房已全部建好，由于集体资产补偿开发商与村民无法达成一致意见，阻碍了回迁。南村项目中关于村综合楼的补偿，双方仍在打官司中。夏村改建项目，村民要求提高回迁补偿标准，许多村民还拒绝与开发商签订合同，严重阻碍了拆迁工作，几年的改造才回迁了58户，余下的80%多仍未拆迁。三是有的回迁后至今无法办理房地产权证。如南村改建项目，部分村民原产权资料不完备，无法核对原房屋拆迁情况，回迁房迟迟未能办理房地产权证。四是个别村的村民内部纠纷影响了改建项目的实施。如吉大村，村民因历史上恩怨分成派，对所拥有的集体资产分别成立了两个股份公司（富泓股份公司、日昇股份公司），两公司对改建、补偿等问题无法统一意见，互相斗气，根本无法统一对开发商谈判签约，致使整个项目瘫痪。五是旧村改建问题成为群众上访的焦点。村民经常到市、区两级上访，存在较大的不稳定因素。

二、存在问题的原因

（一）农村规划滞后制约了农村建设的发展。珠海历年来对规划的投入重点放在城区，而对数量众多的农村及郊区的规划投入极少，基本依靠村镇有限的投入，加上农村规划编制的主体不明确，使农村规划远远滞后于城市规划。据统计，已编制了较完善的村域规划的行政村和社区不超过总数的15%，且多为90年代初编制的成果，已远不能适应建设社会主义新农村的发展要求。在实际操作中，各村在使用生活留用地作为宅基地分配和建设时，往往只是做了局部的简单规划，而没有经费做全村整体的规划来统筹和指引村的建设和发展，对市政基础设施和公共服务设施考虑往往不足，集体生产留用地与宅基地资源缺乏长远规划。因此，土地的利用、确权尚未完成，土地的利用规划和建设规划滞后，农村集体生产留用地的建设与宅基地的建设难以在规划的指导下实施，出现混乱的状态在所难免。

目前，在新农村建设中已意识到这个问题，并致力于扭转局面。2006年启动并完成了全市21条试点村的规划编制，今年又计划推动54条行政村的新农村规划编制工作，并拟在总结试点村规划及其实施经验的基础上，2009年底前完成全市121条行政村的新农村建设规划。但是对平沙、红旗两个华侨农场，未列入新农村规划编制中。

（二）农村集体土地流转和宅基地建设缺乏相应可操作的配套政策。

对《中华人民共和国土地管理法》、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》和《珠海市土地管理条例》的实施，政府没有出台相应的实施细则，土地流转没有得以实施。在宅基地建设上，从1999年起。我市主城区范围内基本上停止了村民住宅报建，斗门改区后也停止了报建。停止至今，一直没制定出可操作的配套政策。集体建设用地使用权有流转的需求，宅基地建设有迫切建设的需要，但流转、报建缺乏可操作性，只堵不疏，没有畅通渠道，势必会出现自主违章的建设。

（三）查处违章建筑执法操作较难。

过去，由于法律、法规不健全，对正在建设过程中的违章抢建实施强制拆除缺乏法律、法规的支持，申请法院强制执行又失去时效性，客观上造成一些违章建筑的历史问题。《珠海市相对集中行政处罚权条例》实施后，虽然赋予了执法人员强制拆除违章建筑的权力，但村民报建的合理需求得不到满足，对立情绪严重，执法难度大。执法手段缺乏，不具备足够有效的强制力，当遇到暴力抗法事件时，执法人员的安全没有保障，影响执法力度。新修订的《珠海市规划条例》中虽有了明确的罚款条款（如九十四条），但操作起来也难于落实（需有关部门核定出“全市平均建筑安装造价”，难及时作出处罚决定）。行政执法力量薄弱，部门协同配合力度不够，加上近年来执法体制的不稳定，给执法也带来了一定的影响。

（四）国家的土地法和广东省人民政府的集体建设用地使用权流转管理办法以及珠海市的土地管理条例有不一致的地方。

国家土地法第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”，也明确规定农民集体所有的土地必须征为国有后才能出让。这里所指的集体土地不知是否含括了农村集体留用的生产建设用地和生活建设用地。广东省人民政府颁布的100号令关于集体建设用地使用权流转管理办法，明确规定和规范了建设用地使用权的出让、出租、转让、转租和抵押，允许在该办法规范下流转。而珠海市土地管理条例第四十九条规定，“农民集体经济组织不得将本村的集体建设用地使用权转让或抵押”。因此，对国家的法律如何理解实施，对省政府的流转管理办法如何贯彻执行，对珠海市的土地管理条例如何理解执行并作出相应的实施细则，还需要相关部门的研究，理出既不违背上位法，又有利于提高集体建设用地的利用率和产出效益的可操作的办法来。这点也是当前影响我市集体用地流转的一个原因。佛山、中山市的经验告诉我们，按省政府的100号令实施并作出相应的实施细则，已取得了较好的效果。

（五）城中旧村的改建既有政府职能管理和政策引导问题，也有村民对改建政策不理解和过高补偿要求的问题。

政府在管理上设立了旧村改建领导小组，但下设的办公室是香洲区的改建办，这样的协调机构难于行使政府的管理职能，遇到问题时，靠向市领导报告和商请有关规划、建设、行政执法等部门的配合，对解决拆迁补偿纠纷的行政裁决和依法强制拆迁也难以实施。对类似延迟未拆，但签了合同又付给了村民几年租金，或已拆并被搬迁（如长沙工业区2002年5月市旅游路建设市政府要求长沙工业区马上搬迁，但后来调整又不需拆除，但厂区厂商已在规定时间全部搬走并已拆除了部分建筑，市有关部门未作任何补偿）但又未获得任何补偿的，政府在制定“拆一免几”的政策时，未作出相应的优惠政策引导。加上村民对改建政策不理解，额外要求对宅基地或村集体土地作出补偿；有的村民对补偿要求过高超出改建政策标准；违章大户利益得不到满足，阻碍或煽动其他村民不予配合；几年的拖延，村民认为市场价值升高，提出了更高的补偿要求。这些都在不同程度上影响了旧村改建的推进。

三、建议意见

农村的留用地，是解决被征地农民长远生活的重要保障。一方面用于发展集体经济，提高农民的生活水平并使农民生活长久有保障，另一方面用于解决农民住房问题，建设好社会主义新农村。因此，在解决集体建设用地流转和宅基地建设问题上，要紧紧围绕增强农村集体经济发展能力和保障好农民的生活来研究制定我们的政策。针对我市存在的一些问题，按照有关的法律、法规，借鉴佛山、中山市的经验，提出了如下一些意见和建议：

（一）坚持规划先行

规划是龙头，规划是基础，规划也是关键。无论是城市总体规划、土地利用总体规划和新农村建设规划还是城镇建设规划，规划编制工作都要走在各项工作的前面。坚持规划先行，要解决好以下几个问题：一是加大经费投入问题。二是解决好零星的生产、生活留用地的整合，按推进城乡一体化进行规划建设，特别是城乡结合部更应如此。要积极稳妥地推进农村“三集中”（工业向园区集中、土地向规模经营集中、农民向集镇小区集中）。三是新农村的规划要“因地制宜，因区制宜”，规划模式不搞“一刀切”。香洲片区应鼓励“上楼”，金湾、斗门根据现状和发展作出规划，能“上楼”则“上楼”，并给予相应的优惠。对分散的村适当临近以片区组团规划；对经济落后，没有条件上楼的以改危建新村进行规划。四是尽快完善金湾、斗门土地利用规划。五是为提高土地的经济产出效益，按照“集体建设用地总量不变，位置变”的办法，做出调整用地规划。

（二）加快农村集体土地的确权、发证工作。尽快完善全市旧村的确权和农村生产、生 活留用地确认、登记、发证等手续，为规划先行作好准备，为流转和建设打下基础。

（三）制定农村集体建设用地流转和村民宅基地报建方面的相关政策。

一是尽快出台土地流转实施办法。二是政策上增加农村集体建设用地功能的兼容性。根据用地位置，应突破农村集体建设用地（包括旧村场）用地功能的限制，凡符合规划的，用地功能上都给予支持，宜工则工、宜商则商、宜住则住。三是在金湾、斗门积极实施允许集体建设用地按一定的比例转为国有用地的政策。四是尽快出台新的珠海市农民住宅报建管理规定和宅基地分配管理办法等。最好能综合建设、规划、国土等部门的管理职能统一出台一管理办法，即制定《珠海市社会主义新农村建设管理办法》，为加快新农村建设和规范报建提供法规上的支持。五是制定出鼓励村民“上楼”的优惠政策，使有限的建设用地资源发挥出更大的产出效益。

（四）加强领导，加大清理违章建筑的力度，实行堵疏结合。

要借鉴中山的成功经验，解决我市目前的无序状态问题。历史上，中山也有严重乱建的情况，如十四村就是典型。但中山从1998年开始就制止了这种情况，市长亲自挂帅进行清理整顿，依法堵截乱建行为，并加强依法报建，渠道畅通，堵疏结合，很快就进入了规范和有序的状态。借鉴中山的经验，应加强领导，加大清理打击力度，同时要尽快出台政策，疏通报建渠道，让有迫切需求的集体和村民的报建简便快捷，缩减审批环节和费用，对公寓式“上楼”有容积率和报建面积的优惠，以畅通的渠道、优惠的政策引导村民走上自觉报建的轨道。

（五）完善旧村改造政策和办法，解决旧村改建中的历史遗留问题，推动城郊城区的旧村改造工作。

对旧村改建中的遗留问题，应从全面统筹、统一政策、一揽子解决去考虑制定相应的政策，力争尽快解决。在改建中，大力推动公寓式住宅建设，按照政府扶持、集体组织、个人出资、规范户型、市场运作的原则建设公寓式住宅，让征地农民宅基地优惠政策在市场化和旧村改造中得到兑现，既保障征地农民宅基地合法权益，又以市场经济规律配置资源，发挥土地资源的最大效益，促进社会经济发展。

（六）要建立保障农民村民利益的长效机制。

机制要与土地流转的收益綑绑起来，按照省人民政府100号令《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第二十五条规定“集体土地所有者出让、出租集体建设用地使用权所得的土地收益应当纳入农村集体财产统一管理。其中50%以上应当存入银行（农村信用社）专户，专款用于本集体经济组织成员的社会保障安排，不得挪作他用。”江苏已有成功的经验，把征地款打入社保账户，用于保障农民的长远利益。

篇6：集体土地所有权和农村宅基地使用权

河南省人民政府办公厅

关于规范农民集体所有土地征地补偿费分配和使用的意见

豫政办〔2006〕50号

各市、县人民政府，省人民政府有关部门：

根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《河南省人民政府贯彻国务院关于深化改革严格土地管理决定的意见》(豫政〔2004〕80号)的规定，为规范农民集体所有土地征地补偿费在农村集体经济组织内部的分配和使用，加强农村集体经济组织内部征地补偿费分配和使用监督，切实维护被征地农户和农村集体经济组织的利益，现结合我省实际，提出如下意见，请认真贯彻执行。

一、充分认识规范征地补偿费分配和使用的必要性和重要性

征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗补偿费，是对依法取得农村集体土地承包经营权的被征地农户、农村集体经济组织和地上附着物产权人的补偿。管好用好这项资金，是保证农民利益和促进农民增收的一项重要措施。近年来，各地认真贯彻落实国务院和省委、省政府的部署，加强对农村集体经济组织征地补偿费分配和使用的监管，有效维护被征地农民的合法权益。但在农村集体经济组织内部征地补偿费分配使用中，还存在着分配比例不合理、使用不公开、账务处理不规范甚至贪污、挪用、挥霍等问题，严重损害了被征地农民和农村集体经济组织利益，影响了社会稳定和农村经济的健康发展。因此，各级政府和有关部门要充分认识规范征地补偿费分配和使用的必要性和重要性，在加快推进经济社会发展的同时，确保农民群众和农村集体经济组织分享到工业化、城市化带来的成果。

二、严格确定征地补偿费分配原则和分配比例

坚持土地补偿费主要用于被征地农户的原则。任何组织和个人不得以任何名义侵占被征地农户依法享有的土地补偿费，不得以妇女未婚、结婚、离婚、丧偶等为由，剥夺、侵害其依法享有的土地补偿权益。

已承包到户的农村集体所有土地被全部或部分征收的，其土地补偿费以不得低于80%的比例支付给被征地农户，其余部分留给农村集体经济组织。其中农村集体所有土地被全部征收并撤销建制的，其土地补偿费以不【隐忍〃沉潜】 20100929

时间风干的只是回忆与伤痕，孕育的是新的期待和美好

得低于80%的比例分配给被征地农户，其余部分平均分配给征地补偿安置方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员。

未承包到户的农村集体所有土地被全部或部分征收的，其土地补偿费以不得低于80%的比例平均支付给征地补偿安置方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员，其余部分留给农村集体经济组织。其中农村集体所有土地被全部征收并撤销建制的，其土地补偿费要全部平均分配给征地补偿安置方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员。

征地涉及移民的，土地补偿费分配办法按国家有关规定执行。

地上附着物补偿费和青苗补偿费要全部支付给地上附着物和青苗的所有者。

安置补助费根据不同的安置途径支付。由用地单位或者其他单位统一安置被征地农户的，支付给负责安置的单位；不需要统一安置的，属于已承包到户的安置补助费，要全部支付给被征地农户。属于未承包到户的安置补助费，以不得低于80%的比例平均支付给征地补偿安置方案确定时本集体经济组织依法享有土地承包经营权的成员。

三、切实加强征地补偿费分配和使用的监督管理

征地补偿费要及时足额到位，任何单位和个人不得截留、挪用和拖欠。征地补偿费分配方案要经农村集体经济组织成员大会或成员代表大会批准。分配给被征地农民的征地补偿费归农民个人所有。

留归集体经济组织所有的征地补偿费属于集体资产，其使用方案要经农村集体经济组织成员大会或成员代表大会批准，主要用于发展生产、增加积累、集体福利、公益事业等方面。要严格按照《村集体经济组织会计制度》规定，全部纳入公积公益金科目进行核算，设立专门账户，进行统一管理，不得用于发放干部报酬、支付招待费用等非生产性开支。要实行村务公开和民主管理。农村集体经济组织要将征地补偿费到位及分配使用情况，及时向本集体经济组织成员公布，接受群众监督。

国土资源、农业、民政等部门要相互配合，互通信息。各级农业、民政等部门要强化对农村集体经济组织内部征地补偿费用分配和使用的监督。各级农村经营管理部门要加强村级财务管理，定期对农村集体经济组织征地补偿费的拨付、管理和使用情况进行专项审计，审计结果要及时向群众公布。在审计中查出侵占集体资产和资金、铺张浪费的，要责令其如数退赔；涉及国家工作人员及村干部违法违纪的，需要给予党纪政纪处分的，移交纪检监察机关处理；构成犯罪的，移交司法机关依法追究当事人的刑事责任。

【隐忍〃沉潜】 20100929

时间风干的只是回忆与伤痕，孕育的是新的期待和美好

河南省人民政府办公厅 二○○六年六月二十二日

篇7：集体土地所有权和农村宅基地使用权

关于印发《XXXXXX农村集体土地所有权确权登记

发证工作方案》的通知

各村（居）委会，镇有关单位

现将《XXXXXX农村集体土地所有权确权登记发证工作方案》 印发给你们，请认真贯彻执行。

XXXXXX农村集体土地所有权确权 登记发证工作领导小组办公室

（代章）二○一一年九月XXXXXX农村集体土地所有权确权登记

发证工作方案

根据国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）和省国土资源厅、财政厅、农业厅《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的贯彻意见》（粤国土资地籍发〔2011〕136号）及市《关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知》（东府办〔2011〕97号）等文件精神，为切实做好农村集体土地所有权确权登记发证工作，结合我镇实际，制定本方案。

一、工作目标

2012年底前，把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。只有村级经济的，集体土地所有权证核发到股份经济联合社；有村组两级经济的，按权属关系将集体土地所有权证核发到相应的股份经济联合社、股份经济合作社。具体分为三个阶段实施：2011年7月至2011年10月为前期准备阶段，2011年11月至2012年9月为工作实施阶段，2012年10月至2012年12月为总结检查阶段。

二、主要任务

1、成立领导小组，并抽调业务精、技术好、能力强的专职人员，组建农村集体土地确权登记发证工作办公室，并报市领导小组办公室备案。

2、根据国家、省、市有关要求，结合本地实际情况，制定工作方

—2— 案并报市领导小组办公室备案，统筹发放指界通知书。

3、拟定专项经费计划，报请镇政府批准后，由财政部门负责镇级经费的落实。

4、全面地做好宣传发动工作，争取社会了解与支持，营造良好工作气氛。

5、国土部门负责收集行政勘界和村级土地权属界线核定资料、国有土地登记发证和征地、供地等资料。

6、组织落实镇、村、村组三级权属界线调查核定工作，召集专题会议，研究核定权属界线的办法和措施，通知和协调相关单位核定界线，督促检查工作落实。涉及已改造扩建征用的公路、水利等用地范围内的土地，要与公路、水利等用地管理机构根据公路、水利相关法律法规，共同研究核定权属界线。镇政府和村委会负责协调相关权属单位配合专业队伍开展现场指界，落实指界签名和签订权属界线核定书工作。

7、村委会负责在指定时间内，协调各股份经济合作社，按照历史形成及目前实际拥有的土地权属范围，在1：500地形图协商划定各股份经济合作社之间、股份经济合作社与公路、堤围、水库、林场、铁路、河流等相关单位之间的权属界线，并在界线拐点，实地打木桩或竹签并编号，在10月底前完成绘制界线走向草图，按规定完成指界人签字盖章确认手续。

8、组织对专业队伍提供的土地权属界线核定等成果进行自检。

9、做好确权和登记发证的公告、审核工作。

10、负责本行政区域范围内土地权属争议的调处工作，要妥善解决土地权属纠纷，及时化解争议，维护农村的稳定，为集体土地确权登记发证创造条件。

三、技术路线与方法

按照《广东省农村集体土地所有权登记发证工作实施方案》，充分利用第二次土地调查成果，采用无争议的权属资料，运用航天航空遥感等技术，结合我镇行政勘界的成果，我镇农村集体土地确权登记发证采取以下技术路线：首先，以1：500正射影像图或1：500地形地籍图为工作底图，通过实地调查核定界址位置，运用GPS定位技术实测权属界址拐点坐标，将权属界线细化核定到组一级经济组织；然后，将实测的界址点坐标数据叠加到第二次土地调查数据库上，同时通过核减已办理登记发证的国有土地，调整村民小组的土地权属界线和面积；最后，更新土地利用数据库，输出面积数据和宗地图进行登记发证。

国土部门负责组织专业技术队伍实地标绘界线走向和界址位置，采用GPS定位技术实测界址拐点坐标，并负责土地登记发证的有关工作。

四、工作步骤和时间安排

（一）前期准备阶段（2011年7月至10月）

1、印发《关于加快农村集体土地确权登记发证工作的通知》，提出具体实施意见；成立农村集体土地确权登记发证工作领导小组及其办公室，制订工作实施方案。

2、按实施农村集体土地总登记的要求，召开动员大会，采取多种形式开展宣传活动。

3、核算专项经费，工作经费纳入镇财政预算。

4、准备调查工作底图（1：500数字化地形图）。

5、购置GPS接收仪及开展登记发证工作所必须的设备，印制地籍

—4— 调查表格等。

6、开展业务培训，包括权属界线调查、签界、界址标绘，土地利用调查数据库有关登记发证功能的操作以及GPS定位技术的运用。

（二）工作实施阶段（2011年10月至2012年9月）

1、核定界线界址。召集专题会议，研究核定权属界线办法和措施，通知和协调相关单位核定界线，督促检查工作落实。

村委会负责具体实施工作，在指定时间内协调各股份经济合作社，按照历史形成及目前实际拥有的土地权属范围，协商划定各股份经济合作社之间、股份经济合作社与公路、堤围、水库、林场、铁路、河流等相关单位之间的权属界线，并协助专业队伍，在界线拐点实地打木桩或竹签并编号，绘制界线走向草图，按规定完成指界人签字盖章确认手续。

国土部门根据村委会提供的股份经济合作社界线走向草图及界桩位置，聘请专业队伍利用调查工作底图，实地标定界址位置并运用GPS定位技术实测界址坐标。

2、统一宗地编号。集体土地所有权宗地，以市为单位，按镇（街）、股份经济联合社、股份经济合作社、所有权宗地编号。镇（街）、股份经济联合社、股份经济合作社各用两位数字表示，集体土地所有权和位于集体土地范围内的国有土地（国有土地纳入统一编号）分别用大写字母J和G（识别码）加三位数字表示。如020312J005、020312G032。

3、将界址点位数字化。将实地标定界址线的工作底图转标到二调数据库上进行数字化；以GPS测定的坐标数据，叠加到数据库自动生成界址点位。当实测点的连线与相关地物影像比对出现不吻合时，以地物

影像作参考，适当加密拐点。

4、编绘宗地图，生成地籍调查表。利用二调数据库编绘宗地图，宗地划分、界址编号和宗地图编绘等按《广东省农村土地登记规则》（粤国土资（地籍）字[2002]73号）有关规定执行。打印生成地籍调查表。

5、申请确权登记。以行政村为单位组织各股份经济组织填写土地登记申请书，在《集体土地权属调查表》指界人栏目和宗地图一侧签字盖章确认，统一向国土分局提出书面申请。

6、初审和公告。土地登记人员按规定对土地登记申请及所提交的资料进行权属审核后，填写土地登记审批表，如实填写初审意见，按土地总登记要求将拟登记的宗地情况在所在区域进行公告（公告时间1个月），公告内容等按《土地登记办法》有关规定执行。

7、审核审批。国土部门为登记发证审核机关，市人民政府为登记发证审批机关，必须严格履行法定程序，完成签字、盖章、公告后，才能办理注册登记。

8、证书颁发。土地所有权证书应当直接发给符合规定条件的农村集体经济组织。现有股份经济联合社、股份经济合作社是否符合规定条件，由市农业主管部门审查并出具证明。暂时不符合持有土地证书的，证书可暂时委托镇人民政府保管。

原土地所有权已登记在行政村（管理区）、原经济联合社和经济合作社名下的，经申请，应相应变更为股份经济联合社和股份经济合作社。

（三）总结检查阶段（2012年10月至12月）

1、整理成果资料，汇总数据。国土部门负责土地登记成果资料整

—6— 理、检查和数据汇总。

2、总结工作经验。对整个确权登记发证工作组织实施情况进行总结，包括工作完成情况、主要做法、经验体会、存在问题及工作建议等。

五、经费保障

根据国土资源部、财政部、农业部《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号），工作经费列入各级财政预算。我镇农村集体土地所有权登记发证工作市级所需经费，由镇农村集体土地确权登记工作领导小组办公室测算，会同镇财政部门协商后，报镇政府批准实施。

六、成果资料整理及要求

（一）文字资料

工作方案、工作总结、技术报告。

（二）图件成果

1、农村地籍图接合图；

2、农村地籍图；

3、宗地图；

4、含行政界线、土地权属界线、国有土地、争议地、飞地等界线调查工作底图和已清绘的1：500界线图； 5、1：10000土地权属界线图（挂图）。

（三）调查统计表册

1、以农村地籍图为统计单位的宗地面积汇总表（争议地和国有土地单列）；

2、以行政村为统计单位的土地分类面积统计表（统计到股份经济合作社一级，争议地及国有土地单列），统计到二级类；

3、以股份经济合作社为统计单位的宗地面积统计表，镇（街）集体、股份经济联合社、争议地和国有土地单列。

（四）土地登记资料成果

1、土地登记申请表；

2、土地登记审批表；

3、土地权源文件（含征地批文、红线图、地籍调查表等）；

4、农村集体经济组织法人身份证明；

5、土地权属界线核定书；

6、土地登记申请审核情况公告（存根和照片）；

7、土地登记卡、归户卡、土地证书签收簿等；

8、宗地图（界线相邻各方签字盖章）、坐标册；

9、界址点（拐点）测量原始记录，注记等成果表；

10、仪器核定资料；

11、检查报告、验收报告；

12、提交入库的土地权属界线数据及其使用和入库的文字说明；

13、其他资料。

篇8：集体土地所有权和农村宅基地使用权

自从上个世纪八十年代确立家庭联产承包责任制作为农村经济发展的基本制度以来, 学界对农村集体土地所有权主体问题的讨论从未停息过。当然, 农村集体土地产权制度的缺陷不仅局限于农村集体土地所有权的主体问题, 国家与集体土地所有权界限不清、集体土地权利内容不完整等问题也亟待解决。本文主要对农村集体土地的权利主体及其性质进行探讨, 这是农村集体土地产权缺陷的症结所在。

二、代表性学说简介

要改革农村集体土地所有权制度, 关键在于准确界定农村集体土地所有权的性质和主体。但是对于农村集体土地所有权性质的认定, 学界争议颇大, 我国法学界有代表性的观点主要有以下几种:第一, 认为农村集体土地所有权是一种类似传统总有但又是有所更新的新型总有。这曾经是最为有力的一种观点。第二, 认为是“个人化与法人化的契合”, 集体财产应为集体组织法人所有, 而集体组织成员享有股权或社员权。第三, 认为是一种由“集体经济组织”享有的单独所有权。第四, 认为是一定社区范围内的农民共同共有的所有权形式。

三、对上述几种学说的辩证分析

对于农村集体土地所有权的法律定性, 应当立足我国有关立法精神和农村集体土地所有权的实际状况, 同时必须注重维护农民群众的切身利益。基于这样的考量来分析上述观点, 它们都在一定程度上脱离了实际, 对实践的指导意义不大。

第一, 总有说不切合实际。总有是日耳曼法上的概念, 它是指由多数人结合而成尚未形成法律人格的共同体共同享有土地所有权的体制。如果将农村集体土地所有权性质界定为总有, 将会大大限制农村集体土地所有权主体独立以自己的名义进行民事活动, 取得民事活动的法律效果和独立承担民事责任。我国当前土地制度是存在于现代市场经济深入发展的大背景之下的, 现代市场经济是以现代工业文明为基础的高度社会化、现代化、规范化和国际化的市场经济。概括起来说, 构成现代市场经济体系框架的四个基本要素或环节之一便是规范化的市场主体。

第二, “个人化与法人化的契合”的观点存在矛盾。不难看出, 这种观点是从公司制的结构来分析集体所有权的。这种观点认为集体成员对集体财产拥有的是股权。就股权本身而言, 对于入股后的财产是没有所有权的, 只是享有分红的权利。因此, 在农村集体土地所有权中“个人化”的特征无从体现, 也就无法解释“个人化”与“法人化”的契合而成为一种新的所有权。并且这种观点会导致双重所有权的出现, 违背了一物一权的物权基本原则。

第三, 若采取“集体经济组织”单独所有权说, 就会有悖于我国现行土地立法的规定, 同时还会违背农村集体土地所有制建立的初衷。农村集体土地所有制的确立是社会主义国家性质的基本要求, 社会主义的任务是要消灭剥削、消除两极分化, 最终实现共同富裕。如果农村集体所有权由集体经济组织享有, 而集体成员与集体经济组织之间又没有权利义务相连接, 集体成员的权利特别是农民的权利就有被架空的危险, 这显然不利于农民利益的维护。

第四, 共同共有说对于发扬农民的主人翁精神、保护和发展农村集体经济是有积极意义的, 但是有一个颇为难解的问题是, 如果集体成员要脱离集体, 就会涉及到“应有份额”的分割问题, 这样, 集体财产就有可能被瓜分, 则我国农村土地的公有性质不能保证, 所以完全意义上的共同共有说也难以成立。

四、结论

事实上, 我国农村集体土地所有权与共同共有还是极为相似的。共同共有指两个以上的人, 对全部共有财产不分份额地享有平等的所有权。按照共同共有的理论, 共同共有产生的基础就是共同关系, 例如:家庭共有的基础是共同的家庭生活关系, 夫妻共有的基础是共同的婚姻关系, 就农村集体土地所有权而言, 个体成员都参与了依靠其所在农民集体范围内的土地共同居住生活这一共同关系。当然, 它并非完全意义上的共同共有, 因为单纯的共同共有并不是稳定的权利形态, 一旦共同关系破裂, 各个成员分割“应有份额”的话, 无疑会危及到我国公有制经济的存在, 与我国的国家性质不相吻合。但是, 我们不妨将完全意义上的共同共有进行一定的限制, 即可将农村集体土地所有权界定为一种特殊的共同共有, 这种特殊的共同共有在权利内容以及权利行使上与共同共有是一致的, 但是其共同关系具有极强的稳定性, 除非绝大多数集体成员的生存基础发生改变, 并且集体土地不再是集体成员赖以生存的主要生产资料, 则集体成员之间的共同关系不能解除, 单个的集体成员若要脱离集体, 就限制其分割集体财产, 这样就能保证我国农村土地的公有性质。

摘要：我国现行土地立法中对农村集体土地所有权主体界定不清晰、组织形式不规范, 引发了农村集体土地所有制度的种种问题。本文通过分析关于农村集体土地所有权主体及其性质界定的代表性学说之后, 认为农村集体土地所有权是一种特殊的共同共有, 应当按照特殊共同共有的规则完善我国农村集体土地产权制度。

关键词：农村集体土地所有权,主体,特殊共同共有

参考文献

[1]陈华彬:《物权法》, 法律出版社, 2004.234。

[2]张维达:《政治经济学》, 高等教育出版社, 2000, 160。