房地产金融第九章（共6篇）
篇1：房地产金融第九章
第九章
房地产融资与担保（11200）
第一节
房地产与融资与担保概述
1.简述房地产融资的概念？
答：房地产融资及房地产资金的融通，是指借助货币流通，为房地产业的开发、流通和消费等环节进行货币资金的调剂及其他一些相关的金融服务。
2.简述房地产融资的种类？ 答：房地产融资可分为两大类：
（一）房地产开发融资。
房地产开发融资是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称；
房地产开发融资包括以下三种：（1）股权融资；（2）债权融资；（3）合作开发。
（二）房地产消费融资。
房地产消费融资主要是个人住房贷款，是指贷款人发放的用于购买自用普通住房贷款。
我国的住房抵押贷款主要分为以下三种：（1）住房公积金贷款；（2）商业银行贷款；
（3）包含住房公积金和商业银行的组合贷款。3.简述房地产融资担保的概念？
答：房地产融资担保是指在房地产开发融资或消费融资活动中，对融出资金的债权人提供的人的担保或物的担保，包括保证、质押、抵押等常见的担保方式。
4.简述房地产融资担保的种类？
答：按不同的标准可以对房地产融资进行不同的分类：
（一）按担保方式不同可分为：（1）人的担保（保证）；（2）物的担保（质押和抵押）。
（二）在抵押中，按债务人与抵押物的关系可分为：（1）债务人以自己的物设定的抵押担保；（2）债务人以他人的无设定的抵押担保。
（三）以抵押物是否建造完成，可以分为：（1）以建造完成的物提供的抵押担保；（2）以正在建造中的物提供的抵押担保。
第二节
房地产抵押
1.简述房地产抵押的概念？
答：抵押权是指债权人对债务人或者第三人不转移占有而供担保的财产，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，就该财产的价值优先清偿受担保的债权的权利。抵押权可以在房屋和土地用益物权上设立。
房地产抵押是指房地产权利人为担保自己或第三人债务的履行，将其房地产权利抵押给债权人供作债权担保的一种行为。其中房地产权利人为抵押人，接受房地产权利人为抵押人，接受房地产权利抵押担保的债权人为抵押权人。
2.简述房地产抵押和房地产按揭的区别和联系？
答：房地产按揭是购房人以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。
与一般意义上的房地产抵押相比，房地产按揭具有下面的特点：（1）房地产按揭实质上包括房屋买卖合同、购房贷款合同和抵押合同三层法律关系。
（2）仅从抵押法律关系而言，一般房地产抵押既可担保抵押人自己的债务，也可担保第三人的债务，而且该债务可以是各种类型的债务；房地产按揭担保的只能是抵押人为购买作为抵押物的房地产而借贷发生的债务。
3.简述可以设定抵押和不得设定抵押的房地产的范围？ 答：可以抵押的房地产主要包括：（1）房屋及其他土地附着物。（2）建设用地使用权。（3）土地承包经营权。不得设定抵押的房地产包括：（1）土地所有权。
（2）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外。
（3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位，社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施。
（4）所有权、使用权不明或者有争议的房地产。（5）依法被查封、扣押、监管的房地产。
（6）法律、行政法规规定不得抵押的其他房地产。4.简述对预购商品房抵押和在建工程抵押标的的正确理解？ 答：（1）预购商品房贷款抵押的是指是建成交付的商品房抵押的预约。
预购商品房贷款抵押是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
（2）在建工程抵押的标的物应该是正在建设中的不断增长变化的建设工程。
在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
在建工程抵押的标的物应当是处于不断增长变化的尚未完成的建筑产品，是一个动态的存在。5.简述房地产抵押中房屋和土地的关系？ 答：（1）房地一并抵押的原则。
《物权法》规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押”。更重要的是，该条规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”。
（2）建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产的原则。
建设用地使用权实现抵押时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
6.简述房地产抵押合同的主要内容？
答：房地产抵押合同应当载明下列主要内容：（1）抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所；（2）主债权的种类、数额；
（3）抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等；
（4）抵押房地产的价值；
（5）抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任；
（6）债务人履行债务的期限；（7）抵押权灭失的条件；（8）违约责任；（9）争议解决方式；
（10）抵押合同订立的时间与地点；（11）双方约定的其他事项。7.简述房地产抵押登记及其效力？
答：房地产抵押登记是指将抵押房地产商的抵押权状态登记于不动产登记薄。抵押权自登记时设立。
在重复抵押，即一个屋上设立多个抵押权的情况下，抵押登记还决定抵押权的顺序。
《物权法》规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：
（1）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债券比例清偿；
（2）抵押权已登记的先于未登记的受偿；（3）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。8.房地产抵押权当事人的权利和义务？ 答：
（一）抵押物的占有和管理
抵押人在设定抵押权后仍继续对该房地产具有占有、使用、收益的权利，抵押人虽继续占有抵押物，但却对抵押物有保管的义务。
（二）抵押物的保险
抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人为抵押的房地产投保，保险费由抵押人负担。抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为保险赔偿的第一受益人。
（三）抵押物的出租和出让
房地产抵押设立后，抵押人依然享有对该房地产出租的权利。《物权法》规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。也就是说，在房地产先抵押后租赁的情况下，抵押权实现时该房地产上的租赁权自然终止，抵押物的受让人不承受原有的租赁权；而先租赁后抵押的情况下，实现抵押权时，受让人应当承受原有租赁权的负担。
抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿或者转存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。可见，只有经过抵押权人同意，抵押人才能出让作为抵押物的房地产。
（四）抵押权的实现
房地产抵押权的实现是指债务人不履行债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人依照法律程序直接处分抵押的房地产，已抵押的房地产变价并从中优先受偿其债权的法律现象。
（1）房地产抵押权实现的条件 房地产抵押权实现的条件是： ①债务人不履行到期债务；
②发生当事人约定的实现抵押权的情形。
《城市房地产抵押管理办法》规定：有下列情况之一的，抵押权人有权要求处分抵押的房地产：
①债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；
②抵押人死亡，或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或者抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；
③抵押人被依法宣告解散或者破产的；
④抵押人违反本办法的有关规定，擅自处分抵押房地产的； ⑤抵押合同约定的其他情形。（2）房地产抵押权实现的方式
房地产抵押权实现的方式一般为折价、拍卖、变卖等。（3）房地产抵押权实现的清偿顺序
抵押房地产处分所得价款的分配原则和分配顺序是： ①支付处分抵押房地产的费用； ②扣除抵押房地产应交税费；
③偿还抵押权人的债权本金、利息以及违约金； ④赔偿因债务人违反合同而对抵押人造成的伤害； ⑤所剩余部分退还抵押人。第三节
房地产开发融资
1.简述房地产开发融资的概念和总类？
答：房地产开发融资，是指房地产开发企业获得房地产开发项目的建设资金的各种行为的总称。
房地产开发融资可分为以下几种：（1）股权融资。①上市。
②设立房地产开发项目公司，通过项目公司增资或股权转让进行融资。
（2）债权融资。①直接融资。
直接融资就是房地产企业发行债券已获得资金的方式。②间接融资。
间接融资即房地产贷款，是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款。
③合作开发。
房地产开发企业与一家或几家有经济实力的企业进行合作开发。2.简述房地产开发项目的概念？
答：房地产开发项目是指在依法取得土地上使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的项目，是房地产开发内容或要完成的工程内容。许多房地产开发项目都设立项目公司，以项目本身信用为基础进行融资。
3.简述房地产开发项目融资的方式？ 答：
（一）项目公司股权式融资。
项目公司股权式融资将投资者的资产与项目资产独立开来，彼此没有追索权。
项目公司股权式融资主要有两种方式：
（1）由项目的投资者设立一家专门为一个特定项目而成立的公司，由该公司和其它投资者组成投资机构进行项目融资。
（2）由项目的投资者共同出资设立一个项目公司，该项目公司对项目资产拥有所有权，并负责项目的建设、经营和融资。由于追索权被限定在该项目公司内部，因此债权人没有对投资者的追索权。
（二）项目公司银行贷款融资。
项目公司向银行贷款，往往以项目公司本身的现金流和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。
银行贷款融资主要有两种形式：（1）无追索权的项目融资
无追索的项目融资也成为纯粹的项目融资。贷款的还本付息完全依靠项目的经营效益，贷款银行为保障自身的利益，以该项目拥有的资产做担保。如果该项目未能建成或经营失败，其资产或收益不足以清偿全部的贷款时，贷款银行无权向该项目的主办人追索。
（2）有限追索权的融资 与无追索权贷款的还款来源单纯依靠项目的经营收益和取得物权担保不同，有追索权项目的融资中贷款银行还要求有项目实体以外的第三人提供担保。贷款银行有权向第三方担保人追索。但担保人承担债务的责任，以他们各自提供的担保金额为限，所以称为有限追索权的项目融资。
（三）项目公司股权转让
房地产项目公司在运营一段时间后，可以通过股权转让来吸引新的投资者，从而为项目开发注入新的资金。
4.房地产开发贷款的定义和种类？
答：房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款。
房地产开发贷款分为以下两种类型：（1）一般房地产开发贷款 一般房地产开发贷款包括： ①住房开发贷款； ②商业用房开发贷款； ③其他房地产开发贷款。（2）保障性住房开发建设贷款 保障性住房开发建设贷款主要包括： ①经济适用住房开发贷款； ②廉租住房建设贷款； ③公共租赁住房建设贷款。5.简述一般房地产开发贷款？ 答：
（一）贷款条件
房地产开发贷款的条件可以从借款人、开发项目和贷款担保三个方面理解。
房地产开发贷款的借款人必须符合下列条件：
（1）经房地产开发主管部门批准设立，在工商行政管理部门注册登记，取得企业法人营业执照，且办理营业执照年检手续；
（2）取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续；
（3）建立现代企业制度，产权明晰，经营管理制度健全；资信良好，具有按期还本付息的能力，企业信用等级符合贷款要求；
（4）取得人民银行颁发的贷款证，在贷款银行开立基本账户或一般存款账户或一般存款账户，并在贷款银行办理结算业务。
申请房地产开发贷款的项目必须符合下列条件：（1）取得有权部门批准的项目立项批复；
（2）项目可行性研究报告规范，取得有权部门的批复；（3）项目开发取得合法、有效批件；
（4）项目建设用地为出让性质的，应根据该项目国有土地出让合同约定，缴其全部土地出让金，并取得项目《国有土地使用证》（出让性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。
（5）项目建设用地为划拨性质的，应取得该项目《国有土地使用证》（划拨性质）、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》；
（6）对已开始销（预）售的项目，还需要提供合法、有效的《销（预）售许可证》；
（7）项目符合当地市场需求、有良好的经济和社会效益；（8）项目资本金不低于申请贷款项目总投资的35%，全部到位并先于贷款投入项目开发。
（二）流程（1）申请；（2）审查；（3）签订；
（4）提款条件满足后，贷款银行放款。
（三）担保和保险
用于抵（质）押的财产，需要估价的，必须经过银行认可的资产评估部门进行估价贷款金额不得超过抵（质）押物品价值的70%；以土地使用权抵押的，抵押期限应以土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限为限。
借款人需在借款合同签订前按银行指定的保险种类到保险公司办理保险。
6.简述经济适用房开发贷款？
答：经济适用房开发贷款是指贷款人向借款人发放的专项用于经济适用房项目开发建设的贷款。经济适用房开发贷款的条件为：
（1）借款人已取得贷款证并在贷款银行开立基本存款账户或一般存款账户；
（2）借款人产权清晰，法人治理结构健全，经营管理规范，财务状况良好，核心管理人员素质较高；
（3）借款人实收资本不低于人民币1000万元，信用良好，具有按期偿还本息的能力；
（4）建设项目已列入当地经济适用房年度建设投资计划和土地供应计划，能够进行实质性开发建设；
（5）借款人已取得建设项目所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》；
（6）建设项目资金不低于项目总投资的30%，并在贷款使用前已投入项目建设；
（7）建设项目规划设计符合国家相关规定；（8）贷款人规定的其他条件。7.简述廉租住房建设贷款？
答：廉租住房建设贷款是指用于支持廉租住房新建、改建的贷款。申请廉租住房建设贷款应具备的条件，主要包括：
（1）廉租住房项目应以纳入政府年度廉租住房建设计划，并按规定取得政府有关部门的批准文件；
（2）已与政府签订廉租住房回购协议；（3）在贷款银行开立专用存款账户；（4）提供贷款人认可的有效担保；
（5）新建廉租住房项目以取得所需的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设工程施工许可证》、改建廉租住房以取得有关部门颁发的许可文件。
（6）新建廉租住房项目资本金不低于项目总投资20%的比例，改建廉租住房项目资本不低于项目总投资30%的比例；
（7）借款人信用状况良好，无不良记录；（8）贷款人规定的其他条件。8.简述公共租赁住房建设贷款？
答：
（一）公共租赁住房开发建设贷款的借款人
实践中，一些地区政府设立专门的公司建设公共租赁住房，一些地区由政府直接投资建设公共租赁住房，还有一些地区试点由政府以外的其他机构投资建设公共租赁住房。
（二）政府投资建设的公共租赁住房项目资本金要求、利率和期限
政府投资建设的公共租赁住房项目须符合国家关于最低资本金比例的政策规定，贷款利率按中国人民银行利率政策执行，利率下浮时其下限为基准利率的0.9倍，贷款期限原则上不超过15年，具体由借贷双方协商确定。项目建成后，贷款一年两次还本，利随本清。鼓励银行业金融机构以银团贷款形式发放贷款。
第四节
房地产消费融资
1.简述个人住房贷款概念？
答：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。
个人住房贷款是担保贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担保。借款人到期不能偿还贷款人本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由保证人承担偿还本息的连带责任。实践中大多数借款人以其所购房屋向银行提供抵押担保。
2.简述个人住房贷款的特点？ 答：个人住房贷款有以下几个特点：（1）风险性。
发放住房贷款，贷款人一般要冒好几种风险：利率风险、购买力风险、市场风险、信用风险、流动风险、抵押风险等。
（2）流动性。
住房抵押贷款属于一次房贷，分期偿还，偿还期限从10年到30年不等，使银行每月都回本收息，贷款资金形成“银行→住房开发商→银行”的流动。
（3）效益性。
首先，银行通过每月回本收息实现自身资金的保值增值，提高经济效益；
其次，居民通过贷款资金提高消费能力，改善了居住条件，创造了精神效益，若其购房是为了投资，则可从今后买房售房的时间差异导致的价格差额中获得经济效益。
此外，住房贷款还带动了金融存款业务、保险业务量等等的扩大，为社会创造了新的经济效益。
3.简述个人住房抵押贷款的类型？ 答：个人住房抵押贷款的主要类型有：（1）商品房住宅贷款。
个人住房贷款中的商品住宅贷款是指贷款银行向购房人发放的、用于购买商品住宅、购房人以所购住房作为抵押物，开发商提供阶段性保证担保的贷款。
（2）存量房贷款。
存量房是指已取得完全产权、可以进入房地产三级市场流通交易的住房。个人住房存量房贷款，是指贷款人向借款人发放的用于其购买存量房的贷款。
（3）个人商业用房贷款。
是指经办行向借款人发放的用于其购买自有商业用房的贷款。申请贷款的商业用房应为竣工验收合格的现房。
（4）个人自建房贷款。
是指贷款人向借款人发放的用于借款人建设自有房屋的贷款，其建设用地必须是在经济发达地区市（县）城区或重点镇范围内，通过有偿出让方式获得，并已取得合法的有关建设批件。
（5）个人住房转按贷款。
是指在个人住房贷款还款期内，因借款人出售作为抵押物的房屋，贷款人向新的购房人发放的、用于其购买作为抵押物的房屋的贷款。
（6）个人住房加按贷款。
是指对未达到最高贷款成数或最长贷款期限的借款人增加贷款金额或延长贷款期限的贷款。
4.简述直贷式个人住房抵押贷款的概念？
答：“直贷式”个人住房抵押贷款，是指商品房购房人不通过开发商制定的银行办理住房按揭贷款，而是自己寻找银行办理相关手续。
5.简述个人住房抵押贷款保险的概念？
答：所谓个人住房贷款保险，是指申请人在申请住房抵押贷款时，根据合同的约定购买相应的保险，保险人对于合同约定的可能发生的事故所造成的财产损失承担赔偿保险金责任，或者当被保险人因下岗、死亡、伤残、疾病等原因不能偿还贷款本息时负责替借款人偿还贷款本息的行为。
上述保险的保险期限一般于抵押登记之日起至还清本息止，保险金额不低于贷款本息总额，保险第一受益人为贷款人，且一般情况下适应贷款人的要求而投保。
6.简述住房抵押贷款保险的种类？
答：与住房抵押贷款有关的保险基本上可分为三种：（1）财产保险。
是指为防止由于意外灾祸造成较重房屋损失或其有关利益作为保险对象的保险。
（2）信用保险。
是指借款人因意外事故或疾病等影响家庭收入，失去部分或全部还贷能力时，以保险金抵付贷款余额，使抵押房产不致被收回或拍卖。与借款人本金余额相称，保额逐年递减。
（3）保证保险。
是指由保险公司对购房者提供违约保证，当借款人不能还清本息时由保险公司负责偿还，或当房地产作为抵押物贷款时，由保险公司抵押物进行保险。
7.简述中国目前抵押贷款的保险现状？ 答：（1）无统一模式。基本上有三种模式：
第一，个人购房贷款定期人寿保险。第二，综合保险模式。
既有抵押物的财产保险，又有抵押人的生命保险，同时还有借款人保证保险。
第三，抵押物的财产保险模式。（2）强制性、捆绑性。
保险业务的强制性体现在三个方面： 第一，是否投保，借款人没有选择权。第二，向谁投保，没有选择。
第三，抵押期内，借款人不得以任何理由中断或撤销保险。（3）信用保险和保证保险相结合。8.简述住房公积金贷款的概念？
答：住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买、建造、翻建、大修自住住房的住房时，可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。
住房公积金管理中心应当自受理申请之日起15日内作出准予贷款或者不准予贷款的决定，并通知申请人；准予贷款的，由受委托银行办理贷款手续。住房公积金贷款的风险，由住房公积金管理中心承担。申请人申请住房公积金贷款的，应当提供担保。
住房公积金个人住房贷款只能用于缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住房、以支持基本住房需求。严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房。
9.简述住房公积金贷款的特征？
答：（1）住房公积金贷款属于委托性个人住房贷款，资金来源为单位和职工个人共同缴存的公积金。贷款风险由公积金管理中心承担。
（2）住房公积金的贷款对象仅为住房公积金的缴存主体，单笔最高额度为40万元，信用等级高的个人可以上浮。公积金的贷款期限为30年，且不受年龄限制。与银行商业贷款相比，住房公积金的贷款利率更加优惠。
10.简述组合贷款的概念？
答：组合贷款是指贷款人向借款人发放的用于其购买同一个人自住住房的借款组合。当申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需费用时，购房者即申请公积金贷款，同时又向商业银行申请一般个人住房贷款，两部分贷款一起构成组合贷款。
第五节
置业担保
1.简述置业担保的概念？
答：住房置业担保，是指依照《住房置业担保管理试行办法》设立的住房置业担保公司，在借款人无法满足贷款人要求提供担保的情况下，为借款人申请个人住房贷款人签订保证合同，提供连带责任保证担保的行为。
2.简述我国住房置业担保的特征？ 答：（1）我国住房置业担保具有垄断性。一个城市原则上只设一个担保公司。
（2）政府对住房置业担保进行了严格的规制。首先，住房置业担保公司由建设行政部门主管； 其次，置业担保公司的设立必须经审核批准；
再次，置业担保公司的业务活动必须遵循医德的规则。（3）住房置业担保公司具有较充分的专业优势。
担保公司在住房信贷和房地产市场上都具有“专业优势”。主要表现在人才、技术、信息、服务等方面。
3.简述置业担保公司的设立？ 答：置业担保公司是为借款人办理个人住房贷款提供专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业。
设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；
（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；
（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合《公司法》要求的公司章程；
（7）复合《公司法》和相关法律、法规规定的其他条件。4.简述置业担保中的保证和抵押反担保？ 答：
（一）保证
住房置业担保当事人应当签订书面保证合同。保证合同一般应当包括以下内容：
（1）被担保的主债权种类、数额；（2）债务人履行债务的期限；（3）保证的方式；（4）保证的范围；（5）保证的期限；（6）其他约定事项。
（二）抵押反担保
借款人向担保公司申请提供住房置业担保的，担保公司有权要求借款人以其自己或者第三人合法所有的房屋向担保公司进行抵押反担保。
房屋抵押应当订立书面合同。抵押合同一般包括以下内容：（1）抵押当事人的姓名、名称、住所；（2）债权的种类、数额、履行债务的期限；（3）房屋的权属和其他基本情况；（4）抵押担保的范围；
（5）担保公司清算时，抵押权的处置；（6）其他约定事项。
第六节
房地产信托融资与REITS
1.简述房地产信托融资的模式？
答：在运营模式上，房地产信托融资中，信托公司主要采取贷款信托、股权信托或财产权信托的方式运用信托资金。
（1）贷款信托。
贷款信托就是以贷款方式运用信托资金，及信托公司接受委托人的委托，通过发行信托计划取得信托资金，按信托计划中指定的对象、用途、期限、利率与金额等向房地产开发商发放贷款，将信托资金以贷款形式借给房地产开发商使用并收取利息，再以利息收入向委托人支付信托受益。
（2）股权投资信托。在股权投资信托中，信托公司通过将信托资金以股权投资方式加以运用，成为房地产企业股东或房地产项目所有者，直接或委托第三方经营房地产企业或房地产项目，并根据在房地产企业中所占有的股权比例或房地产项目所有权情况，获得经营所得，通过分红实现信托收益。
（3）财产权信托
在财产信托中，房地产开发商将其拥有的物业转移给信托公司，信托公司将物业的预期收益权转让给投资者，信托公司将其处置信托财产的所得支付给投资者从而实现其信托受益。
2.简述REITs的概念？
答：房地产投资信托（简称REITs）是一种以发行收益凭证的方式汇集多数投资人资金，由专门投资机构进行投资、经营和管理，并将投资收益按比例分配给投资人的一种信托基金制度。
3.简述房地产信托融资与REITs的区别？
答：（1）REITs是指为证券化的产业投资基金，主要通过持有并运营不动产来获得收益，REITs的投资者通过持有REITs份额而间接投资不动产，是真正意义上的投资行为；国内现有的房地产信托主要以集合资金信托计划的方式发行，资金运用上虽然包括信托贷款，持有企业股份、购买资金收益权凭证等投资方式，但实践中大多是作了债权融资安排，收益主要为贷款利息。
（2）REITs既可以直接持有运营不动产。REITs对直接持有运营的不动产享有法律上的权属。房地产信托融资不转移信托财产的权属。
（3）REITs的发行方式包括公募、私募，参与主体广泛，包括各种中小投资者；而集合资金信托计划只能通过私募方式发行，对自然人成为投资者设置有收入、人数、投资数额等方面的限制。
（4）REITs通过专业化的经营管理，从事多样化的投资，已实现投资风险分散化。房地产信托资金投向基本由房地产开发商主导，投资以单一项目为主，不具组合效果。
（5）中国的房地产信托计划融资产品周期较短，一般为1～3年；而国际上发行的大部分的REITs产品周期在8～10年，也有无固定期限的。
（6）REITs的投资份额具有较高的流动性和变现性，投资者可以在资本市场交易、柜台转让或者要求管理公司赎回；而房地产信托中的集合资金信托计划往往以私募方式发行，只能由信托公司提供收益权转让服务，流动性较差。
（7）在税收待遇上，我国法律尚未给予信托特殊的税收待遇。房地产信托在投资、运营、收益分配等环节都需根据规定纳税。REITs则往往被赋予特殊的税收地位。只要REITs将一定比例的收益都在纳税年度内分配给投资者，就不在REITs层面缴纳所得税。
第九章
房地产融资与担保
第一节
房地产与融资与担保概述
1.简述房地产融资的概念？ 2.简述房地产融资的种类？
3.简述房地产融资担保的概念？ 4.简述房地产融资担保的种类？ 第二节
房地产抵押
1.简述房地产抵押的概念？ 2.简述房地产抵押和房地产按揭的区别和联系？
3.简述可以设定抵押和不得设定抵押的房地产的范围？ 4.简述对预购商品房抵押和在建工程抵押标的的正确理解？ 5.简述房地产抵押中房屋和土地的关系？ 6.简述房地产抵押合同的主要内容？ 7.简述房地产抵押登记及其效力？
8.房地产抵押权当事人的权利和义务？ 第三节
房地产开发融资
1.简述房地产开发融资的概念和总类？ 2.简述房地产开发项目的概念？ 3.简述房地产开发项目融资的方式？ 4.房地产开发贷款的定义和种类？ 5.简述一般房地产开发贷款？ 6.简述经济适用房开发贷款？ 7.简述廉租住房建设贷款？
8.简述公共租赁住房建设贷款？ 第四节
房地产消费融资
1.简述个人住房贷款概念？ 2.简述个人住房贷款的特点？
3.简述个人住房抵押贷款的类型？
4.简述直贷式个人住房抵押贷款的概念？ 5.简述个人住房抵押贷款保险的概念？ 6.简述住房抵押贷款保险的种类？
7.简述中国目前抵押贷款的保险现状？ 8.简述住房公积金贷款的概念？ 9.简述住房公积金贷款的特征？ 10.简述组合贷款的概念？ 第五节
置业担保
1.简述置业担保的概念？
2.简述我国住房置业担保的特征？ 3.简述置业担保公司的设立？
4.简述置业担保中的保证和抵押反担保？ 第六节
房地产信托融资与REITS 1.简述房地产信托融资的模式？ 2.简述REITs的概念？
3.简述房地产信托融资与REITs的区别？
篇2：房地产金融第九章
一 金融营销组织的含义 二 金融营销组织的演变
（一）早期的金融营销组织
营销部门只是人员服务部门下属的一个部门
（二）第二阶段的金融营销模式
营销部门经理可以直接向着总经理汇报相关工作，但其权利仍受到较大限制
（三）现代金融营销组织结构
金融营销成为金融机构经营管理的中心，营销部门的地位得到进一步提高
三 金融营销组织建立的基本要求
（一）适应营销目标
市场目标、销售目标和财务目标等
（二）提高效率
速度、数量两方面
速度上，要能及时贯彻执行他所制定的营销战略方针 数量上，市场份额的不断扩大与利润的不断增长
（三）降低成本
（四）保证信息畅通
（五）保持充分的灵活性 四 金融营销组织建立的步骤
（一）明确金融机构所要达到的营销目标
（二）明确为达到营销目标所要必须完成的活动
（三）将活动转化为职位
（四）按职位分派人员
（五）合理授权
（六）确定协调办法
第二节 金融营销组织的模式与选择
一 金融营销组织模式的含义 二 金融营销组织模式的基本类型
（一）职能型金融营销组织模式
职能型组织结构是将企业需要从事的主要活动或要执行的主要功能分成不同的部门，通过这些部门的活动，来达到所要实现的目标。在这种架构中，部门之间的协调和信息的交流，可由组织的最高领导层出面，其管理的目标是调动不同部门的资源优势，获取最大的利益回报。它的特点是决策权高度集中、分工明确、信息交换迅速、成本最低，而且有利于雇员发展某一方面的专长。这种形式对于一个小型银行是适用的，但对于规模稍大的银行则不合适。
（二）产品型金融营销组织模式
（三）地域型金融营销组织模式 按不同地区来设置营销力量
（四）市场型金融营销组织模式 针对不同的细分市场开展营销活动
（五）混合型金融营销组织模式 1（矩阵式）产品-市场金融营销组织模式
矩阵型组织结构是指按照组织架构固有的一些特性，将一个企业的部门分为不同的事业部，在每一个事业部中，又设计一些职能类似的组织，这些组织由分别属于不同的职能部门领导，形成一个“多维”的矩阵型结构。它的主要特点是适应性较高，能够使企业适应于不同的、复杂的环境需求。同时，由于具备职能型架构的一些特点，也能够提供给雇员根据自身兴趣培养技术专长或综合管理能力的机会。由于受到双重领导，这一架构往往需要不同部门间进行信息和权力共享，对协调要求较高，约束性很强。2 事业部制金融营销组织模式
事业部型组织结构是根据企业的生产和提供的产品和服务，或服务对象、或服务地区的不同进行划分的。每个事业部都成为一个专门的部门，专门从事某一类业务。它的特点是相对独立，其经营计划和预算的制定也具有很大的独立性，从管理会计角度说，它事实上是一个“利润中心”。它的主要缺点是可能分散一个企业的力量，不利于规模效应的形成，跨事业部之间的协调存在一定的难度。3 客户经理制金融营销组织模式（网络型）
网络型组织结构是近年来发展起来的一个组织架构形式。它是人们探讨的网络型组织、群体型组织、自设计组织、基于信息组织和后 工业化组织的一个统称。在这个架构中，企业中的劳动分工是按照掌握一定技能的知识雇员的类型来进行的。他们可以单独工作，也可以暂时或永久性组成项目工作小组去完成某一件事情。劳动者的组合，根据企业经营活动的需求来进行，并且在几乎没有任何正式监督的状况下进行。网络型架构的最大优点是它的适应性强，能够针对外界环境激烈变化，及时迅速地做出反应。三 金融营销组织模式的选择
（一）金融机构的规模
（二）金融机构的业务区域范围
（三）金融机构的产品
（四）市场
组织结构的决定因素。组织架构的设计与选择关键在于有利于管理者经营目标的实现。因而就统一标准而言，组织架构模式没有最优和次优，也没有必选的定式，关键看是否适应自身经营状况和外部经营环境。商业银行应该选择何种形式的组织架构，一般需要考虑以下几个方面的问题：第一，资源是否有效配置及资源的统筹调动利用能力。应该选择能够最有效地调动、配置资源特别是人力资源、资金资源的组织架构；第二，风险的管理和控制水平。银行是高风险行业，建立健全有效的风险管理控制体系，应该是选择组织架构模式首先要考虑的因素之一；第三，对市场环境的适应性。作为企业，市场的需求、客户的需求、经营环境的变化是组织架构选择必须要考虑的问题。组织架构模式一定要有利于客户服务，有利于市场竞争；第四，商业 银行自身的科技水平。任何一种形式的组织架构，在当今科技信息时代，都必须有与之相适应的信息科技系统来支撑。企业自身科技水平也决定了选择什么形式的组织架构；第五，员工潜能的发挥。商业银行作为竞争性很强的风险行业，员工潜能的发挥和员工整体素质也直接决定了选择什么形式的组织架构。
第三节 金融营销组织的协调与控制一 金融营销组织中存在的矛盾
（一）金融营销部门的地位
（二）金融营销组织中的冲突 二 金融营销组织的协调
（一）金融营销组织协调的含义
（二）正视营销组织的冲突
（三）做好外部不同部门间的协调
（四）促进内部职能的协调
（五）加强信息传递 三 金融营销组织控制的意义
（一）金融营销组织控制的含义
（二）金融营销组织控制的意义 四 金融营销组织控制的方法
（一）现象观察法
（二）报告法
（三）预算法
（四）盈亏分析法
篇3：房地产金融第九章
现代思维科学揭示,人的思维规律不只是抽象( 逻辑) 思维规律。除抽象( 逻辑) 思维规律外,还有形象( 直感) 思维规律、灵感( 顿悟) 思维规律、社会( 集体) 思维规律等。今后,随着科学技术的发展和对思维客体以及大脑的破译程度, 可能还会总结出其他的思维规律。纵观人类思维史,人在思维时不只用单一的思维规律,而常常是多种思维规律并用,只不过因思维对象不同使用某一种思维规律比较突出而已。
第一节创造性思维主体
一、创造性思维主体范畴
创造性思维主体就是创造主体。创造性思维主体同其他认识主体一样,都是一个复杂的系统。我们既可以从宏观上对它作层次性分析,也可以从微观上对其作结构性探索。思维科学是人类智慧的精华。自20世纪40年代以来,人类已进入信息社会,以电子计算机为中心的新技术革命重新提醒着人们重视思维科学的研究。因为,无论是科学革命,还是技术革命,都使人们越来越认识到人类思维的巨大力量。所以,认真研究和深入探讨创造性思维主体与思维客体的基本特性至关重要。
什么是创造性思维主体呢? 所谓创造性思维主体,主要是指从事创新思维活动的承担者。这个承担者或是创造者个体、或是创新群体,一句话,就是创造性思维的载体。
毋庸置疑,创造性思维主体是创造性思维规律、方式、方法与艺术的载体。创造性思维规律、方式、方法与艺术是在创造性思维主体与思维客体的相互作用中逐渐形成的, 而只有在这种相互作用中, 才使人们分清所谓创造性思维主体和思维客体的问题。创造性思维主体也是一个个性和共性相统一的范畴。作为人类思维的一个重要组成部分的创造性思维主体和一般思维主体一样,都具有特定的思维要素和思维结构,是通过思维中介同思维客体发生作用的。
作为创造性思维主体,又有同一般思维主体相异的特征,这种相异的特征不仅表现在创造性思维主体所处的地位上, 而且也表现在构成创造性思维主体的诸要素上,包括动机、观点、精神、情感等诸要素。
二、创造性思维主体的基本特征
创造性思维主体,作为处于一定社会关系中从事科学发现、技术发明和创造活动的个人和群体,有以下三个显著的特征:
( 1) 社会性特征。马克思曾明确指出过 ,人并不是抽象地栖息在世界以外的东西,人是一切社会关系的总和。创造性思维主体是由社会化的个人和群体组成的,他是居于人群中的,是认识世界和改造世界的特殊化了的社会人。思维主体只有在一定的创造关系中才能存在和发展,是受社会关系所制约的。
( 2) 实践性特征。创造性思维主体,为了实现某一创新目标 ,就必须深入群众、深入生活,同广大群众一起从事改造自然、改造社会、创造物质财富和精神财富的伟大实践活动,借以最大限度地满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要。人民群众的实践需要创新,而实践也造就了千百万创造者。
( 3) 历史性特征。创造性思维主体的发生和发展一开始就是由社会生产所决定的,并且又是在历史发展的进程中演变的。思维主体的形成以及其认识方式、思想方式、思维方式等,也是随着社会的前进而不断从低级走向高级程度的。
第二节创造性思维客体
一、创造性思维客体范畴
创造性思维客体就是创造客体。主体与客体是相对而言的。创造性思维客体作为客体的特例,同一般客体具有同样的特质,但创造性思维客体与一般客体相比较又有一些突出的特征。所谓创造性思维客体, 主要是指思维主体在实践活动中所能达到的客观对象,即创造性思维主体的思维目标、思维视野和思维能力所涉及的客观世界对象, 也就是产生创造问题和解决问题的客体。
创造性思维客体是一个具有客观性、多层次性和动态性的范畴。由于创造层次不同、行业性质不一样,就决定着思维客体也具有层次性。思维客体系统必然又处于不断地变化之中。创造性思维主体在思维客体时,有时在创造系统内部要舍掉某些子系统,有时又扩大到创造系统外部, 以这种收缩和扩大来实现创造系统目标的优化。因此,创造性思维客体是具有动态性的思维客体。
二、创造性思维客体的基本特征
将创新工作纳入客观世界范畴, 可以把创新理解为创造者鼓励广大人民群众认识和改造世界的活动。从这个意义上讲,创造性思维客体的基本特征是:
( 1) 层次性特征。创造性思维客体的层次性特征 ,主要源于创新工作的层次性。创新工作也可按层次进行划分,即可分为高层、中层和基层。思维客体虽涉及客观世界的方方面面,但也可归纳为:自然客体、社会客体、知识客体、信息客体和精神客体;从时间上划分,可分为历史客体、现实客体和未来客体;从空间上划分,可分为宇观客体、宏观客体和微观客体。当然,认清思维客体的这种层次性特征, 有利于创造性思维主体从客观实际出发,按照不同层次的实际情况决定问题;有利于创造性思维的系统功能发挥,使创造性思维起点建立在系统观上。
( 2) 可塑性特性。创造性思维客体的可塑性特征 ,主要源于创造性思维主体的选择性思维原则。创造者在制定创新决策和实施创新决策的过程中, 经常要在复杂事物中抓主要矛盾和矛盾的主要方面,其中必然以科学选择为途径,如选择信息、选择目标、选择方案、选择系统结构、层次和目的以及选择创新系统内外环境等。这一系列选择必然造成思维客体的扩大、缩小、突出和搁置,这样就自然形成了创新的思维客体的可塑性。
有经验的创造者是善于从战略和战术上思 考问题的创造者,在实施创新活动中为从战略上取胜,往往对创造性思维客体进行有意识的随机取舍,如有时甚至牺牲局部利益,以换取全局的胜利;有时还以妥协方式,换取时空条件的改变等。这样,又可能造成思维客体的相应改变,这种改变就是它的可塑性特征。
( 3) 多变性特性。创造性思维客体的多变性特性 ,是客观存在着的。同时也来源于创造性思维立体化的主体性思维活动。应当说,某一创造题目、项目、内容一经形成,自然而然地就成为了一个创新思维整体了。另外,现代创新工作在更高层次上要求创造性思维主体必须采取立体思维方式,全面地、准确地、整体地思维,尽可能地将思维视角覆盖思维客体的多变性上。
在通常情况下,一个思维客体整体的形成,主要是由它的各个局部按一定相互作用关系的制约而形成的。凡属整体都是由部分按两种相互作用关系形成的,这两种相互作用关系是:线性相互作用关系和非线性相互作用关系。在实践中,对其线性相互作用关系易于把握,而对其非线性相互作用关系就较难把握。
为有利于对思维客体的多变性把握, 思维主体最好运用立体思维,即对思维客体要从多方位、多角度、多侧面进行思维,既认清它们内部的线性相互作用关系, 又掌握其内部的那种非线性相互作用关系。将这两种相互作用关系做综合思维,才能使客体成为思维活动中的客观整体,才能从整体上把握、协调、控制好思维客体。
第三节创造性思维主体与客体的关系
一、创造性思维主体与客体间的反映与被反映关系
创造主体与创造客体的关系问题是哲学中主客体关系的具体化,因此,欲揭示思维主客体之间的关系,就必须坚持以马克思主义哲学为指导。概括地说,创造性思维主体与创造性思维客体的关系是反映与被反映。也就是说,创造性思维主体与思维客体间的反映与被反映关系,说到底是思维与存在的问题。恩格斯曾指出:“全部哲学,特别是近代哲学的重大的基本问题,是思维和存在的关系问题。”思维与存在的关系,也是思维主体认识和改造思维客体的根本问题。
作为创造性思维主体, 就是要在正确反映创造性思维客体的前提下,形成正确的意识和科学的思维,并以决策的方式实施科学的创新。按照反映论观点来说:“我们的意识和思维,不论它看起来是多么超感觉的, 总是物质的、肉体的器官即人脑的产物。”这就说明意识、思维都是客观世界的主观映象。创造者的一切意识、意图、谋略、决策等,都是存在于创造性思维主体头脑中的主观观念的东西,它的形式是主观的。但它的内容是来源于客体的,是对创造性思维客体世界的反映,所以又是客观的。
创造性思维主体与创造性思维客体的这种反映与被反映关系,还表现在创造者的意识和思维的能动作用方面,这种意识和思维的能动作用, 是创造者的意识和思维所特有的能动地反映世界和改造世界的能力。它一方面是能动的,这种反映不像照镜子那样原封不动地、僵化式地消极反映事物的表面现象,而是对所反映出来的材料进行抽象的、形象的概括,形成概念性结论,从而达到对思维客体的本质把握。另一方面又以形成的概念性结论去指导人们通过实践并能动地从事改造客观世界的运动,这是一种循环往复的运动。
二、创造性思维主体与客体间的认识与被认识关系
认识是思维主体对创造性思维客体能动反映的升华。因此,思维主体与客体间的这种认识与被认识关系, 是其反映与被反映关系的进一步深化。唯物主义认识论,从物质第一性、意识第二性的前提出发,坚持从物质到精神和思想的认识路线,认为认识是思维主体对思维客体的反映的深化。
创造性思维主体和思维客体的相互作用, 构成认识和实践的相互依赖、相互转化的辩证关系。其中的实践是第一位的,实践决定认识。同时,认识对实践又有反作用。思维主体的认识是通过实践来实现的,所以,实践是思维主体认识思维客体的基础。实践活动是十分广泛的,它是一个多层次、多形式、多内容的复杂实践系统。由于思维客体分为社会客体、物质客体、精神客体,因此,实践的方式便可分为公共关系实践、生产实践和科学实践。
实践活动的主要特点:一是它的客观性。思维主体的实践活动,不单纯是思维和思想活动,也不仅是思维客体的自身运动,而是思维主体认识和改造思维客体的活动。二是它的能动性。思维主体在认识和改造思维客体的活动中,总是有意识、有目的、有计划、有运筹的。而在改造思维客体的实践中,思维主体自身也得到重新改造,这都表明实践的巨大能动性作用。三是它的社会性。思维主体的实践活动总是在一定的社会关系中进行的,实践就是社会活动。在实践中由于受历史、自然、科学等条件的限制,任何创造者作为人类实践主体的组成部分,总是不完备的。所以,它又是一个长期的历史的实践活动。
篇4：《洗澡之后》第九章
信是许先生的伯父和伯母大人写来的。原来，许彦成和杜丽琳在婚姻登记处办了离婚手续，就给他家唯一健在的长辈大伯父母写信，禀告此事，并说他将和姚宓小姐结婚。
伯父恭喜侄儿终于甩掉了那个俗气美人。除了恭喜，还说为侄儿汇上一笔钱，不是贺仪而是侄儿的一份遗产。信是伯父亲笔。
许伯母的信最长，是写在宣纸上的，字很娟秀，许彦成没有见过。她信中说，她见了许彦成寄来的姚小姐照片，赞叹说，真是幽娴贞静的大家闺秀，并说彦成从前那位夫人，相貌虽然端正，却俗在骨里，开水冲也冲不掉的。伯母的信最后说：“目前你伯父工作忙，等过两年退休了，我们才能得空来拜见亲家。彦成你先向亲家道喜并问好。”许伯母还附送了一份贺仪，说只是送姚小姐买一双鞋袜或喜糖之费。
罗厚说：“你们真是门当户对，我妈妈也是老式女人，字也写得不错，但是只会看信，不大会写，你伯母是洋式才女。”彦成高兴地把信揣在怀里，然后又郑重地交给罗厚，叫他带给姚伯母看。
姚太太看了许彦成托罗厚带给她过目的信，随后就收到天津许家汇来的一笔钱。她说：“这是许先生家送的聘金，我还没有为阿宓办嫁妆呢！”
罗厚说：“许先生是倒插门女婿呀！这笔钱是他的‘陪嫁。”
陆舅妈笑说：“你将来也是倒插门的女婿呀！以后也像我一样没陪嫁！”
罗厚说：“李妹妹还小呢，我到银行立个零存整取的存折，四五年后也该有一份‘陪嫁了。反正舅妈放心，我是有志青年，不指望舅妈为我办‘嫁妆的。”
许彦成见了姚太太，姚太太悄悄地问他：“阿宓是不是只肯跟你做朋友，不愿和你做夫妻？她嫌你吗？”
许彦成说：“不会吧！”他给姚伯母问得心慌了。他满以为阿宓会笑着投入他的怀抱。可她却是怯怯地直躲着他，紧跟着妈妈，寸步不离，也不抬眼看他。
许彦成急了，她不愿意和他结婚吗？他忙给王正打了一个电话，请王正到四合院儿，说有要事相商。
王正果然很快就和马任之到了四合院。他们说：“我们来带你们上婚姻登记处去登记。”姚宓没有反对。
王正拣了一件秋香色的旗袍叫姚宓换上，她乖乖地换上了，又自己穿上一双半高跟的皮鞋。她和许彦成一起上了汽车，到婚姻登记处，人并不多，据那边的办事人员说，再过几天，就要大忙了，人人都要求八月中秋花好月圆的口彩，所以这两天比较闲，没人和他们抢先登记。
王正坐在姚宓旁边，觉得姚宓的手冰凉。马任之坐在司机旁边，许彦成坐在姚宓旁边，姚宓却贴近王正坐，尽量离许彦成远些。他们很快就登记完毕，马任之让罗厚去叫一桌上好的酒席。
他们回家，陆舅妈已经把新房都布置停当了。
姚太太留给女儿的大床，已经铺上刚缝好的大红被子。姚太太大皮箱里藏了多年的喜事绣花枕头，也找出来放在新床上了。这是姚太太自己的结婚床，这张床也非常考究，因为喜事的床，总是男家买的。俗语说：“先嫁床，后嫁郎。”一年三百六十五天，三分之一的时光躺在床上。所以姚太太把自己结婚的新床，留给女儿了。
这张床很别致，四围是珠罗纱帐子，帐子里显得安全舒服。新房窗外搭着个窗帘，原先没挂，这会子也换了个新的挂上了，这是一间特别安适的新房。
姚宓看了一看，就逃出来了，仍是紧紧挨着妈妈。姚太太假装不知道马任之通知了李先生家请他们吃喜酒。李先生来不及买礼物，只买了大包喜糖，准备改日宴请。
许彦成换上了最好的新西服。罗厚会办事，请附近的好馆子来一位最高级的厨师，挑了担子到他们家去办喜事筵席。店家说：“我们的厨师，再过几天家家抢。七月十五是鬼节，做阴寿的都挑那天。八月十五是人节，办喜事又是扎堆儿。现在是七月底八月初，恰好闲着。到人人抢的时候，就只有二等三等的厨师了。”
老厨师还记得这个姚家，他和姚家的厨师很哥们儿，不过不是一个师傅。头等厨师，不肯做私家厨子的。
姚太太和陆舅妈已经找了一件玫瑰红的旗袍叫阿宓试装，她一穿果然合身。姚太太的个儿没阿宓高，那个时期的旗袍做得长，阿宓个儿高，穿上正好，不长不短，恰恰合身。
恰好小李来了，一见这个打扮好的姚姐姐，高兴地说：“姚姐姐呀，你简直是天上掉下来的美人儿，我从来没想到姚姐姐竟是这么美！”
许彦成登记回来，见了姚太太，就称“妈妈”，姚太太听了特称心。这时他进来迎姚太太母女去坐席。姚太太由陆舅妈扶着。姚宓不要许彦成扶，他便出去站在大圆桌前面等待。姚宓由李妹妹扶着出来，满桌客人都拍手欢迎。姚太太坐留给她的空位子，挨着她的就是姚宓，旁边是许彦成，对面是马任之和王正。马任之旁边是李先生，李先生旁边是李师母。
李先生说：“老许啊，今天最乐和的，该是你了，我先贺你喝三杯。”
姚太太把筷子打着碗说：“老李啊，这话错了，今天最乐和的是我！我现在有儿有女，不再是孤寡老人了！”
李先生好爽地认错，自己斟满了酒，连喝三杯。李师母很调皮地说：“瞧丈母娘多会护女婿呀。”
姚太太举起一个手指头，对她点了三点，意思是彼此彼此。李师母会意，自己也笑。大家在欢声笑语中吃完了酒席，大伙把一对新人送入洞房。
姚太太和女儿女婿，从此在四合院里，快快活活过日子。
篇5：房地产金融第九章
*国际贸易融资方式
1.根据融资期限的不同，可分为短期对外贸易融资和中长期贸易融资2.根据融资提供方的不同，可分为商业信用和银行信用*商业信用（Commercial Credit），在进口商或出口商
之间互相提供的信贷属于对外贸易商业信用。*.银行信用（Bank Credit），如果进口商与出
口商中一方信贷资金的获得是由银行或其他金融机构提供的，就构成对外贸易银行信用。3.根据融资接受方的不同，可分为对出口商的融资和对进口商的融资第一节 短期对外贸
易融资
一、短期对外贸易融资概念：――是指期限一年以内，主要用于满
足商品周转快、成交金额不大的进出口需要的贸易融资。
二、短期对外贸易融资方式
（一）对出口商的融资 1.进口商对出口商的预付款： 预付有两种情况，一种是作为进口商
执行合同的保证，称为定金，一般预付款的期限很短，占交易金额的比重不大；另一
种是进口商对出口商提供信贷，一般预付款期限较长，金额较大。2.经纪人对出口商融资：
通常以无抵押采购商品贷款、货物单据抵押贷款、承兑出口商汇票等方式提供。3.银行对
出口商的信贷：打包放款、出口票据押汇等。※打包放款（Packing Credit）:起初，其抵押
对象处于打包阶段，还未达到可以装运出口程度的货物。现指银行以国外开来的信用证为抵
押，向出口商提供装船前的贸易融资。
（二）对进口商的融资
1.出口商对进口商的信贷：开立贸易账户融资和票据融资 2.银行对进口商提供的信贷：有
承兑信用、放款和提货担保。承兑信用（Acceptance Credi），当出口商不完全相信进口商的支付能力，往往提出汇票由银行承兑的条件。此时，进口商应取得银行方面承兑出口商汇
票的同意，出口商无需向进口商提出汇票，而是向进口商银行提出汇票。因银行同意承兑汇
票，所以就必须在汇票规定的期限内兑付汇票，进口商则于付款日前将货款交付承兑银行，以便后者兑付出口商开出的汇票。放款方式主要为透支和商品抵押放款。※前者是指银
行允许其关系密切的企业向银行签发超过其往来账户余额一定金额的支票； ※后者则是银
行应进口商的委托，开立以出口商受益的凭货物单据付出现款的信用证。出口商提交货运单
据，成为开证行代付货款的保证。第二节国际保理业务
一、国际保理业务概念保付代理业务（Factoring），简称保理业务，是指保理商从出口商处买进以发票、表示的其
出口商的应收款，并负责债务回收以及赊销控制、销售分帐户管理等的一种综合性金融业务。
二、保付代理业务的程序
三、保付代理业务的内容与特点
1.保理公司对出口商提供短期融资 2.保理公司承担了信用风险。3.保理公司负责对进
口商的资信调查、托收、催收追账等，乃至为出口商代办会计业务。?四．保付代理业
务的类型1.从出口商出卖单据是否可立即得到现金角度划分有： 到期保付代理业务 和预支保付代理业务2.从是否公开保理组织划分有：公开保理组织名称和不公开保理组织名称3.从保付代理组织与进出口之间的关系划分有：双保付代理业务、直接进口保付代理业务、直接出口保理业务
五、保付代理组织与商业银行的关系
※保付代理组织一般均具有独立法人资格，但多数是由大商业银行出资或在后者资助下建立的。保付代理业务与商业银行经营的贴现、票据抵押和议付的区别：1.向出口商提供资金的基础不同：保理业务是在无追索权基础上购进出口商的有关单据；而商业银行的票据业务是在行使追索权基础上向出口商提供资金。2.考察资信的重点不同：保理业务较注意考察海外进口商的资信情况；而商业银行的票据业务一般较注意考察出口商的资信情况，以保证贷款的收回。3.业务内容不同：保理业务多样化；而商业银行的票据业务内容为贷款融资。
六、保付代理的作用1.对出口商的好处（1）向出口商提供有关进口商资信的信息和数据。（2）装运货物后，可立即获得现金，加速资本周转，促进利润增加。（3）信用风险和汇价风险转嫁给保理公司。（4）改善资产负债比率，有利于企业的有价证券上市与进一步融资。2.对进口商的好处
（l）减少资金积压，降低进口成本。（2）简化进口手续，节省了时间，提高了效率。（3）虽则货价提高，但仍低于因交付开信用证押金而蒙受的利息损失。（4）对收到合格货物有较大保证 第三节中长期对外贸易融资（出口信贷）
一、出口信贷的概念和特点1.出口信贷的概念
出口信贷（Export Credt）是国际贸易融资的一种重要形式，是指出口国政府为支持和扩大本国大型设备的出口而向出口商提供的优惠的中长期信贷。2.、出口信贷的特点
1.出口信贷是一种官方资助的政策性金融业务。2.出口信贷的发放与出口信用保险、担保相结合。3.出口信贷是一种相对优惠的贷款，其贷款利率一般低于相同条件的商业银行贷款利率，利差由国家补贴。4.出口信贷的目的是促进本国出口。5.出口信贷要受国际协定的约束。
二、出口信贷的主要类型
（一）卖方信贷卖方信贷（Seller’s Credit）是指在大型机器装备与成套设备贸易中，为便于出口商以延期付款出卖设备，出口商所在地银行对出口商提供的信贷即卖方信贷。发放信贷的程序与做法：
（二）买方信贷
1.概念：买方信贷（Buyer’s Credit），指在大型设备贸易中，出口商所在地银行给予进口商或进口商所在地银行的贷款，以促进本国设备的出口，即买方信贷。2.发放信贷的程序与做法：
3.买方信贷的优点*对进口方的有利因素： ①贸易合同不涉及信贷问题，价格构成清楚。②贸易谈判中处于有利地位。③手续费比卖方信贷低廉。
* 对出口方的有利因素：①可不考虑信贷问题，可集中精力。②优化资产负
债表，有利于提高其资信及股票上市。③有利于其资金周转。*对银行的有利因素：①银行信用高于企业，可减少出口方银行的信贷风险。②加强对企业的控制。③为银行资金在国外的运用开拓出路。4.买方信贷的一般贷款原则
（1）进口商只能从发放买方信贷的国家进口设备，贷款不能用于第三国。?（2）进口商利用买方信贷只能限于进口资本货物。（3）提供买方信贷国家出口的资本货物限于是该国制造的或大部分是该国制造的。（4）贷款只提供合同金额的 85％。（5）贷款分期偿还，一般每半年还本付息一次。
（三）混合信贷
混合信贷（Mixed Credit）是指卖方信贷或买方信贷与政府贷款或赠款混合贷放的方式即为混合贷款。
（四）福费廷
1.含义：福费廷（Forfaiting）是指在延期付款的大型设备贸易中，出口商把经进口商承兑的、期限在半年以上到5、6年的远期汇票，无追索权地售予出口商所在地的银行（或大金融公司），提前取得现款的一种资金融通形式，它是出口信贷的一个类型。2.福费廷业务的基本流程：
3.“福费廷”与一般贴现的异同：
相似之处：都是银行买进持有人的远期票据扣除利息付出现金的融通资金业务。不同点：4.“福费廷’与保理业务的异同相同点：都是由出口商向银行卖断票据，银行不能对出口商行使追索权。不同点： 5.“福费廷”对出口商与进口商的作用 对出口商的作用：（1）提高企业资信，有利于其有价证券的发行。?（2）有利于资金融通，促进出口发展。（3）信贷管理、票据托收的费用与风险均转嫁银行。（4）不受汇率变化与债务人情况变化的风险影响。对进口商的作用（1）利息与所有费用均计于货价之内，一般货价较高，但手续较简便。（2）要向担保行交付一定的保费或抵押品，其数额视进口商的资信状况而定。
三、发达国家在提供出口信贷方面的联合与斗争
1976年7月，“经济合作与发展组织”成员国就长期出口信贷条件达成了“一致同意”的协议，即一致同意接受出口信贷的进口商应支付的最低现金额（货价的15％）、最低利率、最长的偿还期以及成员国之间有关信贷条件的商讨方法，并在此基础上达成千1978年4月1日开始生效的《官方支持出口信贷的指导原则协议》。* 第九章国际贸易融资 进 口 商 1.赊销--------→ ←--------3.分期付款出 口 商 2.贷款协议----------→ ←-----------
篇6：房地产金融第九章
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、准确地说，__是申请自营业务资格的证券经营机构应向证监会报送的文件。A．机构批设机关颁发的《企业法人营业执照(副本)》 B．机构批设机关颁发的《经营金融业务许可证(副本)》
C．机构批设机关主要业务人员的《证券业从业人员资格证书》 D．国家证券管理机关颁发的《经营证券自营业务资格证书》
2、更适用于企业筹措新资金的综合资金成本是按__计算的。A．账面价值 B．目标价值 C．市场价值 D．任一价值
3、我国的证券投资基金在全国银行间同业拆借市场中的债券回购最长期限为__。A．7天 B．1个月 C．三个月 D．1年
4、根据我国《刑法》的规定，编造并且传播影响证券、期货交易的虚假信息，扰乱证券、期货交易市场，造成严重后果的，处________年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处________罚金。__ A．3；1万元以上5万元以下 B．5；1万元以上5万元以下 C．3；1万元以上10万元以下 D．5；1万元以上10万元以下
5、美国有世界上最多元化的基金销售渠道，其中占最大比重的是__。A．退休金计划 B．机构销售 C．投资顾问 D．直销
6、特约日交割是指双方达成交易后__。A．30日以内交割 B．15日以内交割 C．3日以内交割 D．任意日交割
7、证券经营机构有承销中的禁止行为，中国证监会的处罚不包括__。A．取消承销业务资格 B．没收非法所得 C．罚款 D．暂停承销业务资格
8、下列各项简称为LOF的是__。A．交易所交易基金 B．上市开放式基金 C．上证50ETF D．交易型开放式指数基金
9、高持股量股东是指配售及资本化发行后有权行使本公司股东大会（）或以上的投票权而且不是上市时管理层股东的那些股东。A．3% B．5% C．10% D．15%
10、某零息债券面值100元，3年后到期，当前市价120元，3年期市场利率为10%，则该债券的久期为__年。A．1 B．2 C．3 D．5
11、承销机构应在承销期满后__口内向证监会提交承销报告。A．10 B．15 C．20 D．30
12、在基金管理公司机构设置中，__拥有对所管理基金的投资事务的最高决策权。A．基金持有人大会 B．董事会 C．投资部
D．投资决策委员会
13、融资融券业务的决策和主要管理职责应当由__承担。A．证券公司总部
B．证券公司总部授权融资融券机构 C．证券公司总部授权分支机构 D．证券公司总部及其分支机构
14、某公司发行的每股普通股的市价为16.8元，认股权证的每股普通股的认购价购价格为15.2元，若转换比例为10时，则该认股权证的内在价值是__元。A．1.6 B．16 C．31 D．152
15、（）是指基金管理人要对有关信息进行收集、总结并认真评价，以找到有吸引力的机会和避开环境中的威胁因素。A．市场营销分析 B．市场营销计划 C．市场营销实施 D．市场营销控制
16、反映公司在某一特定时点财务状况的静态报表是__ A．资产负债表 B．损益表
C．现金流量表 D．利润表
17、（）是指律师事务所接受当事人委托，为其证券发行、上市和交易等证券业务活动提供的制作、出具法律意见书等文件的法律服务。A．证券经纪业务 B.证券法律业务 C．证券合同业务 D．证券发行业务
18、基金资产账户主要包括__。A．银行存款账户 B．结算备付金账户 C．交易所证券账户
D．全国银行间市场债券托管账户
19、证券登记结算机构的设立，其资本金不得少于__。A．人民币1亿元 B．人民币2亿元 C．人民币3亿元 D．人民币5亿元
20、资产评估报告书必须依照（）的原则撰写。A．公平、公正、公开 B．客观、公正、实事求是 C．准确、规范 D．科学、合理
21、计算存货周转率，不需要用到的财务数据是__。A．年末存货 B．营业成本 C．营业收入 D．年初存货
22、证券公司经营证券自营业务，自营业务规模不得超过净资本的__。A．30% B．50% C．100% D．200%
23、上市公司公开发行新股是指__ A．向不特定对象公开募集股份。B．向特定对象发行新股 C．向原股东配售股份
D．向不特定对象发行新股
24、公开募集证券说明书自最后签署之日起__个月内有效。A．3 B．6 C．12 D．18
25、申请证券评级业务许可的资信评级机构，应具有中国法人资格，实收资本与净资产均不少于人民币__万元。A．1000 B．2000 C．3000 D．5000
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、为了增加（）的资本金，我国发行过特别国债。A．国有商业银行 B．国有政策性银行 C．财政部 D．中央政府
2、__是使产品或服务顺利地被使用或者消费的一整套相互依存的组织。A．营销策略 B．市场细分 C．营销渠道 D．市场选择
3、在下降趋势中，要画出下降趋势线，正确的做法是__。A．将两个低点连成一条直线 B．将两个高点连成一条直线
C．将一个低点和一个高点连成一条直线 D．将两个高点和一个低点连成一条直线
4、企业发行中期票据应于中期票据注册之日起（）个工作日内，在银行间债券市场一次性披露中期票据完整的发行计划。A．2． B．3 C．5 D．7
5、关于可转换公司债券价值与各种影响因素之间的关系，下列说法正确的有__。A．转股期限越长，转股权价值就越大，可转换公司债券的价值越低 B．转股期限越长，转股权价值就越大，可转换公司债券的价值越高
C．回售期限越长、转换比率越高、回售价格越高，回售的期权价值就越大 D．回售期限越短、转换比率越低、回售价格越低，回售的期权价值就越大
6、发行人应根据交易的性质和频率，按照（）分类披露关联交易及关联交易对其财务状况和经营成果的影响。A．大额和小额 B．长期和短期 C．重要和非重要 D．经常性和偶发性
7、全国银行间市场买断式回购以__。A．全价交易、全价结算 B．净价交易、净价结算 C．净价交易、全价结算 D．全价交易、净价结算
8、上海证券交易所规定，集合资产管理计划开始投资运作后，应通过会籍办理系统，在每月前5个工作日内，向上海证券交易所提供上月__。A．资产市值 B．资产净值 C．资产总值 D．资产平均值
9、根据移动平均法，如果某只股票价格超过平均价的某一百分比时则应该（）。A．卖出 B．清仓 C．买入 D．满仓
10、证券公司自营业务必须使用__。A．自有资金和依法筹集的资金 B．借入资金和自有资金
C．借入资金和依法筹集的资金 D．融入资金和自有资金
11、融资融券业务的监管包括__。A．证券公司的监管 B．证券交易所的监管 C．客户查询 D．信息公告
12、基本分析是建立在否定__的基础之上的。A．半强势有效市场 B．强势有效市场 C．弱势有效市场 D．无效市场
13、在我国深圳证券交易所，开放式基金份额申购和赎回结果的确认是通过__来实行的。A．基金管理人
B．登记结算有限责任公司 C．证监会
D．证券经纪人
14、基金资产估值的对象是基金所持有的__。A．全部负债 B．全部资产 C．高收益资产
D．扣除负债后的资产
15、股票市场的需求主要受到__政策因素的影响。A．市场准入 B．利率变动状况 C．证券公司的增资扩股及融资渠道的拓宽 D．银证合作的前景
16、根据对数据处理方法的不同，MA可以分为__。A．算术平均线 B．加权移动平均线 C．加权平均线
D．指数平滑移动平均线 E．指数平均线
17、营业部应当妥善保存客户开户资料、委托记录、交易记录和与内部管理、业务经营有关的各项资料，不得遗失、隐匿、伪造、篡改或损毁。上述资料的保存期限不得少于__年。A．5 B．7 C．10 D．20
18、我国《证券法》规定，向不特定对象发行证券或向特定对象发行证券累计超过__人的，为公开发行，必须经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准。A．150 B．180 C．200 D．230
19、某公司未清偿的认股权证允许持有者以30元价格认购股票，当公司股票市场价格由40元上升到50元时，认股权证的理论价值便由5元上升到10元，认股权证的市场价格由6元上升到10.5元。下列计算正确的是__。A．股价上涨25%时，认股权证理论价值上涨100% B．杠杆作用为3 C．杠杆作用为4 D．股价上涨25%时，认股权证的市场价格上涨75% 20、关于净资本的基本计算公式，错误的为（）。
A．净资本=净资产-金融资产的风险调整-其他资产的风险调整-或有负债的风险调整-/+中国证监会认定或核准的其他调整项目
B．净资产=净资本+金融资产的风险调整-其他资产的风险调整-或有负债的风险调整-/+中国证监会认定或核准的其他调整项目
C．净资本=净资产+金融资产的风险调整+其他资产的风险调整-或有负债的风险调整-/+中国证监会认定或核准的其他调整项目
D．净资本=净资产-金融资产的风险渊整+其他资产的风险调整-或有负债的风险调整-/+中国证监会认定或核准的其他调整项目
21、关于组合技术，以下说法正确的是__。
A．它主要运用远期、期货、互换以及期权等衍生金融工具的组合体对金融风险暴露进行规避或对冲
B．某主导思想是用数个原有金融衍生工具来合成理想的对冲头寸 C．该技术常被用于风险管理
D．它是在同一类金融工具或产品之间进行搭配，使之成为复合型结构的新型金融工具或产品
22、契约型基金投资者的权利主要体现在基金合同的条款上，而基金合同条款的主要方面通常由__来规范。A．宪法 B．民法 C．刑法
D．基金法律
23、ST是英文Special Treatment的缩写，意即“特别处理”。该政策自1998年4月22日起实行，针对的对象是出现财务状况或其他状况异常的上市公司。所谓“财务状况异常”是指__情况。
A．一家上市公司连续三年亏损或每股净资产低于股票面值 B．最近一个会计的审计结果显示其股东权益低于注册资本
C．注册会计师对最近一个会计的财产报告出具无法表示意见或否定意见的审计报告
D．最近一个会计经审计的股东权益扣除注册会计师、有关部门不予确认的部分，低于注册资本
24、发行人在招股说明书及其摘要的披露应（）。A．真实 B．准确 C．完整
D．确保所披露的财务会计资料有充分的依据