我国房地产金融风险探析

2022-09-12

1 引言

房地产是资本和劳动密集型产业, 具有很高的产业关联性, 关系到许多的产业的生存和发展。比如, 房地产行业与钢铁、水泥、运输、建材等等行业紧密相连, 同时也与银行、典当行、担保公司等金融机构经常有业务往来。房产对经济发展的促进作用是显著的, 正因为如此, 促进房地产行业的健康、稳定、持续的发展具有重要的现实意义。同时在房地产金融业中天然就存在着各种风险, 倘若房地产价格上涨过于迅猛, 房地产泡沫的成分就会过高, 一旦房产泡沫破灭, 房地产市场参与者之间的各种矛盾就会激化, 房地产金融风险所引发的金融危机就会接踵而至。

2 目前我国房地产金融面临的风险

2.1 由于市场主体之间的信息不对称所导致的风险

由于金融机构和房地产企业以及按揭贷款的购房者之间的信息不对称, 会产生房地产融资前的逆向选择和获得贷款后的道德风险。房地产金融的中的逆向选择是指那些难以还贷的资金需求者通过隐瞒、粉饰相关信息, 承诺到期支付更高的金融资产报酬, 以博得金融机构的信任, 刺激金融资本的“逐利神经”, 最终达到获取资金的目的, 而这部分最急切获得资金的人往往是房地产金融过程中的高风险参与者, 他们为获得资金无所不用其极, 最终挤占了那些还贷能力强、信誉好的资金需求者。逆向选择在房地产金融实务中表现为:房地产企业通过扩大资产负债表中的资产项目数量, 缩减负债项目的规模, 来美化房地产企业的资产负债表, 以通过金融机构的贷前审核, 达到获得贷款甚至是优质客户的信用等级, 还有些企业通过制造抵押贷款的假象来获得资金。房地产金融的道德风险是指资金需求方在获得资金后没有按融资时的承诺投放资金, 他们往往把资金投向风险更高的项目。譬如, 通过按揭贷款的购房者把其所购的住房用于增值投资, 而不是以契约规定的居住为目的, 这就是由于购房投资者的行为引发的道德风险。

2.2 资金集中于商业银行所带来的金融风险

基于资金来源的视角分析, 目前, 房地产企业应与房地产项目开发的资金约20%来自于银行系统, 透过建筑公司垫付制度的现象, 可知有30%多的资金出自于商业银行贷款, 还有被归于房地产开发其他资金来源的个人按揭贷款虽占总资金来源的近40%, 但是约有一半同样是来自商业银行贷款。我国虽然通过预付款制度来为房地产企业提供融资, 但是其中的定金和预付款, 是购房者以住房抵押的方式向银行贷款获得, 按揭贷款占房地产行业融资总量的50%~60%, 远远高于国际标准的40%。我们还可以看到, 在房地产相关的其他的环节, 如施工企业贷款、房地产开发贷款、流动资金贷款都有一部分是来自于银行。由此可以认识到, 银行信贷是房地产开发资金流的中流砥柱, 因此银行系统面临的风险也覆盖了个房地产开发资金链。再加上, 我国商业银行风险分散渠道有限, 一旦风险集聚到一定程度, 就会全线爆发, 造成的损失难以估量。

2.3 因各种房产投资、保值的活动广泛存在而引发的风险

鉴于购房的重要对人民生活的重要性, 银行提供了住房的按揭贷款这一业务。这本来是一件双赢的事, 但是部分购房者并不缺乏住房, 他们利用按揭贷款来投资。这留给商业银行的风险是显而易见的。“炒房”就好像一场击鼓传花的游戏, 当鼓声一听, 花就传不出去了, 道理也一样, 当房价泡沫破灭的时候, 就不会有来接盘的人。但是房子背后隐藏的是银行的贷款, 当银行因投资者换不起方贷而收回抵押物——房子的时候, 房子的价格已经大量的缩水, 银行经蒙受损失, 这也不利于我国地产行业和整个国民经济的发展。

2.4 由于房地产泡沫的集聚而隐藏的房地产金融风险

近年来, 房地产价格的持续快速上涨一直为我国政府、学者以及老百姓所关注。除了2008年受金融危机的影响外, 我国房地产价格一直呈上升的势态, 从2000年开始我国的房地产价格就逐渐上升, 到2004年的时候我国房地产价格呈现快速增长的势态。但是, 我国居民收入的增长速度与我国当地产价格行情不相匹配。有很多的研究指出我国的泛地产泡沫正在迅速的堆积, 在一定的时点上会出现房产泡沫引发的金融危机。国际关于房产泡沫的公认标准区为:房价大于每户年均收入6的。但是据有关权威调查机构报告显示:我国部分城市的房价收入比已超过此标准。

房地产泡沫是房地产金融风险的根源, 房地产泡沫平破灭之时也是房地产金融危机开始蔓延之时。当泡沫程度很高, 但是还没有破灭的时候, 这时房地产市场处于虚假繁荣阶段, 有关房地产投、融资活动异常活跃。金融机构预期房地产市场会持续升温, 在利好的诱惑下加大对房地产的信贷规模, 在这一过程中, 难免会出现盲目增加业务数量而疏于审查的现象, 使房地产金融过程中的风险不断聚集, 一旦经济出现下滑迹象, 和宏观经济紧密联系的房地产行业也会出现所谓的拐点, 再通过居民的预期作用, 房价将逐渐缩水, 商业银行所持有的抵押房产将缩水, 而且即使缩水程度不大, 如果当银行要采取将抵押房产拍卖以弥补购房者的债务也是一种下策, 因为住房拍卖设计的程序较为繁杂, 时间期限较长, 在拍卖过程中, 商业银行免不了会出现因为利率的变动和资金的时间价值而蒙受损失, 这是当房地产泡沫破灭时, 银行等金融机构蒙受来自按揭贷款者的损失。

摘要：本文结合经济学、金融学的相关理论知识, 采取理论分析和实际分析相结合的方式, 以房地产金融风险理论为基础, 剖析了我国房地产金融发展的主要风险。

关键词：房地产,金融风险,探析