中国房地产金融报告

随着国民文化水平的提升，报告在工作与学习方面，已经成为了常见记录方式。报告是有着写作格式与技巧的，写出有效的报告十分重要。下面是小编为大家整理的《中国房地产金融报告》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！

第一篇：中国房地产金融报告

中国房地产金融及政策取向

非常高兴参加江西省土地学会和金融学会组织的“江西省首届房地产与金融支持高层论坛”。我想就“中国房地产金融及政策取向”谈一谈我个人的看法。我的演讲分三个部分：第一部分简要介绍一下当前我国房地产金融市场的现状，分析我国房地产金融市场存在的问题;第二部分围绕如何为房地产业发展提供金融支持，分

析发展我国房地产金融的思路、方法和途径;第三部分谈一谈有关房地产金融市场的监管和调控问题。

一、当前我国房地产金融现状的回顾和分析

（一）近年来我国房地产金融发展迅速

改革开放以来，随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常快速的发展。特别是1998年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。目前，我国房地产金融的发展主要有以下特点：

一是对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升。

1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。在个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达75-97。

二是房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。

1998年至2003年，金融机构全部人民币贷款年均增长14.62，而房地产开发贷款年均增长29.43，全部房地产贷款(包括个人住房贷款)年均增长44.35。由此可见，房地产贷款的年均增长速度大大超过同期其它贷款。

三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。

我国信托业经过清理整顿后，再次步入了快速发展的轨道，尤其引人注目的是房地产信托业务的蓬勃发展。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82，比年初增加12.61亿元，增幅109.93。2003年房地产信托继续以较高的速度增长，全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元，比2002年翻了一番还多。

四是

自1996年以来，我国连续8次降息，银行贷款利率已处于历史最低水平。目前，金融机构一年期法定贷款利率为5.31，而住房贷款利率按法定贷款利率(不含浮动)减档执行。低利率政策不仅减轻了房地产开发企业的利息负担，相应地提高了利润，而且还增强了居民的购房能力，推动了房地产需求的增长。经回归分析，利率每下降1个百分点，同期国房景气指数上升0.5个百分点。

（二）我国房地产金融市场还很不完善

我们必须看到，和发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。此外，成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管理框架。相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

一是房地产融资渠道单一，风险集中。

第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。

第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

第三，部分商业银行和其他金融机构存在经营行为不理性和不规范问题。由于商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务时容易产生急功近利、放松信贷条件的倾向。例如，在发放房地产贷款过程中，为了竞争客户，有的商业银行降低客户资质等级评定的门坎，将审查手续简化，将审查速度加快。再如，有的商业银行对政府担保项目盲目乐观，而忽视了这些项目所具有的风险性。同时，我国个

第二篇：中国房地产金融全面解读及企业融资之道

2008博鳌房地产论坛

主题：改革三十年

大变局下中国房地产新契机

主办机构：观点地产机构

第一财经日报

搜狐网

焦点房地产网

全国工商联房地产商会

时间：2008年6月15日上午

地点：中国海南博鳌·索菲特酒店

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以下为在本次论坛上进行的对话环节：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道

主持人宋娜：谢谢胡总。其实我们发现今天中国地产企业特别关注上市。大家都把上市作为自己企业的目标。但是2008年中国地产企业上市的步伐显然不是很顺利。但从另一个层面来讲上市的最终目的是搭建一个资本平台，而2008年，我们遇到最大的问题可能就是钱从哪里来的问题。接下来我们将有一个专题对话暨2008中国资本论坛。

永安信(北京)资产管理有限公司董事长乔志杰

清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥

著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

瑞信中国投资银行业务部董事

德意志银行董事袁浩

鑫苑(中国)置业有限公司董事长张勇

宏梦卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊

乔志杰：主持人刚才的开场白就给我们定了调，我和在座的大家一样，通过这样的机会我们才做到一起。大家更熟悉台上的嘉宾，大家一人一句话介绍一下自己。

李明俊：大家好，我是来自深圳智慧源管理咨询有限公司的李明俊。

王敬：我来自宏梦卡通。

张勇：我是来自鑫苑地产的张勇。

袁浩：德意志银行香港分行投融资部的袁浩。

嘉宾：大家好!我是来自瑞士银行中国投资部银行业务部的。

朱武祥：大家好，我是来自清华大学经济管理学院公司的博士生导师。

钟伟：大家好，我是来自北京师范大学金融研究中心的。

乔志杰：朱教授刚才演讲的时候我使劲想鼓掌赞成，最重要的是房地产企业未来自救的问题。毕竟走到今天，所有房地产开发商包括这次报名参加会议的人做一个简单的了解，大家的眼光是关注着金融，它最简单的前景是2008年房地产行业缺钱，这是最根本的08年现状。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩，我们先跟嘉宾讨论这样一个话题，2008年出现缺钱的现象。第二个问题是正常吗?还会继续下去吗?我们先就宏观上的房地产金融现状、原因、未来发展趋势谈一下。

钟伟：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40-50%萎缩的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。

第二、为什么形成这样一个趋势？开发商在2006年下半年2007年上半年的价格的提升是一个方面的原因，另外媒体的报道也是难辞其咎的，因为铺天盖地的说房价会跌。

这几个因素导致了市场的调整，这是我想说的第二点。

第三、开发商并不是没有自救的措施，但是2003年、2004年的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及讨论怎么做股权、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在03、04年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。

第四、既然市场状况如此，开发商不妨仔细静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。

乔志杰：实际上房地产开发企业是一个缺钱，但行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。接下来请朱博士谈谈。

朱武祥：企业是不是钱少?一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多?缺钱吗?不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。

乔志杰：今天谈到一个很重要的话题，我为银行说句话，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱，银行要谋求自身的产品发展，在这样一种状况下如果你是因为进入了困境，是因为你的钱出现问题了找银行借钱，难度是非常大的。这一块也非常重要。真的面对借钱的时候，就不要在自己已经很缺钱的时候借钱了，我坚决赞成银行只能锦上添花不能雪中送炭，我曾经做过一次讨论，我很坚定的认为钱不是完全跟需求挂钩，如果完全跟需求挂钩就是付贷机构了，一定是因为他能还得起你再贷给他，大家融资的时候一定要考虑这个因素，2008年不是一个借钱的好时机。旁边是两位银行家，下面请嘉宾谈一下。

嘉宾：我们对中国的房地产市场是看好的，我们银行有房地产基金，做了私募、也做过贷款、也做过房地产项目，帮助房地产企业上市，其实广州富力地产是我们合作上市的企业。

关于企业融资问题，市场上缺钱吗?不缺钱。从两个方面来看：从国际资本市场来看，国际资本市场由于美国的次贷危机影响很大，我是前两年帮助国内一些企业到美国做私募，钱很好融，只要有好的项目、高的回报那些基金追着你要，所有的这些基金都跟有钱，他们的收益也好，他们从很多银行拿到钱，钱很容易。但去年下半年开始环境就变化了，很明显，上半年我们给企业做私募的时候把项目私募书推出去以后，不到两个星期就能招到，非常踊跃;下半年以后把一个很好的项目推出去，要融5个亿，2个亿不行换3个亿，就是一个阶段一个阶段的。很多基金因为市场的影响关闭，他们自己就不好。

国内资本市场来看，国内资本市场去年受影响很大，国内市场不是特别好，也变得很多。但是国内也不缺钱，投资公司很多，很多投资公司有钱但找不到好的项目。另外，国内的情况是宏观调控银行的准备金率，我觉得央行可能还要提高准备金，特别是中小企业的资金非常紧缺，准备金提高他们受到的影响特别大。外汇储备、人民币升值都受影响，我觉得银行调整的力度会很大，但是调整准备金率可能还有一、两次。

上市来说，对于房地产企业上市我们很有信心的，我们给深圳一家房地产企业做上市，时机把握好，时机是上市非常关键的一环，只要企业家以平和的态度抓住市场的调整，我觉得没有困难。我对房地产企业上市还是持乐观的态度，从长期来看我们非常看好，我们对中国的房地产市场是看好的。

乔志杰：我问一个问题，你刚才谈了那么多是你对中国房地产企业充满信心，对中国房地产企业境外资本的运作同样充满信心，但现在困惑地产商的是现金流问题，我就想关注一点，你现阶段会关注什么类型的房地产开发企业?

嘉宾：价格要好，要有核心竞争力。

乔志杰：最好的一条是什么?

嘉宾：房地产开发商的增长潜力很大。

乔志杰：在座的开发商听到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把报告写的非常有前景，我正在教你们经验，回去记住了，嘉宾是代表着一系列欧美银行的理念，他们看重公司的成长。公司的成长来自于你对自己的信心、你对自己未来的描述和追求，这些往往是外资感兴趣的。

接下来请德意志银行的袁浩先生给我们介绍一下他对中国房地产未来的看法。

袁浩：我稍微补充一下，刚才同行嘉宾先生已经讲了，我没必要在这方面做广告了，刚才嘉宾提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投资银行也好、外资基金也好，我们在房地产方面的优势很小，比较大的优势是资金，昨天陈启宗先生也提到了，他看到了很多外资银行、基金进入中国房地产行业，他认为这些基金、外资银行跟你合作的时候不能提供很高的技术含量，这个问题作为外资银行来说是一个挑战，同时外资银行还有另外一个挑战，就是进入一个他不熟悉的市场。好在房地产行业跟资金或资本的密切关系是不容改变的，房地产行业在长远一定是资金密集型的，所以外资银行给了这些基金一个机会，特别是在市场不太好的时候给了大家很好的机会。刚才朱教授提到了很多钱只会锦上添花，不会雪中送炭。我也跟大家提一下，各位发展商准备上市或准备未来上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你们推广他的包装能力如何强、市场推广能力如何强的时候，你问他们一句话“你们能不能做到雪中送炭，能不能在我们最需要资金和战略伙伴的时候跟我们绑在一起。”

提到缺钱的问题，我不知道在座各位是不是缺钱，但我感觉市场是不缺钱，你们不缺钱、我们也不缺钱，如果外资银行不缺钱为什么他们找到了中国投资公司、新加坡的公司注入资本金引入战略合作伙伴，如果不缺钱的话为什么这么做?我可以说外资银行也是缺钱的，整个市场状况下也是缺钱的。我个人认为现在房地产的市场状况不能仅仅从中国市场本身来看，应该是从一个国际大环境来看，正因为房地产行业跟资金、资本有很密切的关系，尤其是在当前全球化非常紧密的大环境下，和国际资本市场是不可分割的，尤其美国出现了金融危机，不仅仅是次贷的危机，次按危机仅仅是一个发起点，我在美国工作多年目睹了一部分房地产业的下滑和次贷危机，我个人认为不仅仅是次贷危机，它可能会扩大到更广泛或更深的调整，就是危机。这与美国美联署保持的政策以及全球定价过低、信用市场过于宽松造成的局面，大家可以回顾一下1997年金融危机到后来美国出现了股票泡沫，后来又转到了房地产泡沫，一个泡沫比一个泡沫大，我相信这次危机的调整在现在看来可能会比很多人包括我自己以前预想的深一些，从广度上广一些。这很明显体现到了房地产市场，我们在宏观调控的想法上一定程度跟国际金融环境有很大关系。

从房地产资本市场可以看到，很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地产公司在香港的高息债，他们的收益率有的达到了20%，有的达到了30%。这一调整反应了什么呢?反应了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。这个重新定价的过程可能会花很多时间，昨天谈到了拐点，拐点是一个过程，我今天提出这些想法是希望对今天的环境市场有比较清醒的认识，这样你才能在未来的市场中调整战略，把自己的战略准备好，在什么样的时间下把自己的企业调整好，在什么样的时间下等机会来的时候你还可以抓住。

我早上听朱教授讲到融资方面，我完全同意朱教授的一个观点，我觉得很多专家研讨或业界人士有机会多向政府部门或主管部门做一些呼吁，我觉得在中国房地产市场有些区域大家看到不正常的现象，不正常的现象可能是要靠资本市场解决，比如房地产是资金密集很强的行业，同时是很长期性的。看美国的特点，美国房地产的特点主要是建住宅的，在债券方面叫GES，很多房地产企业能够通过债券GES拿到贷款是很长期的，可能是五年、十年，在中国还没有看到这样的工具。在这种情况下怎么要求房地产商有长远的观点、长远的战略，这是一个很大的难题。也很容易引起资金的浮躁，就是追求比较短期的利益，造成市场的大波动。监管机构也处在很尴尬的位置，市场反应没有那么快，很多信息不会在刚开始的时候反应那么快，那么必然引起大起大落。

在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢?不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售;二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行，这不外乎一个办法，至少在一定时间内可以对资金周转有一定的帮助。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。我们看到的上市情况是这样的，在香港上市的公司挑战性比较强，可能调整时间更长一些，我觉得挑战性还是比较强的，时间准备的长一些。

最后给大家打打气，我是第一次到博鳌房地产论坛，感觉我们好像比较沉闷。房地产从长远来说肯定是一个朝阳，它随着国家的经济发展、国民收入提高行业本身会逐渐扩大，房地产长期是会增值的，短期必然会波动，这种波动也为创造了一些机会，为大家创造了调整。

乔志杰：我听到的第一个观点是缺钱的问题不仅是中国，实际上全世界都有这种现象。前两天在香港一个报社他们明确提出往回收，收多少算多少，这样有一个更加可怕的现象，不仅是国内的地产行业缺钱，国际行业也缺钱，不过我赞同后边的观点，我想说两句：第一、中国房地产行业现在有点被妖魔化了，其实我们想想很正常，一个行业有一段发疯的时候不冷静是不可能的，如果2008年真的延续2007年的情况，那真的是疯了，我们的变化不外乎产业结构会变，我们将近有6万家开发商，会变的只有2万家。我回忆一下，我知道中国的汽车制造商有2200家，彩色电视制造企业也有2000多家，这两个行业最健康的。房地产2008年这一波更多思考的是生存，能在这一次动荡中生存下来那就是辉煌和光明的未来了。我们把这个观点提出来，这两位嘉宾也代表了境外投资人的心态，站在世界的角度你们要坚信中国仍然是他们最看好的方向。前段时间我们曾经担心印度、越南，后来越南出问题了，印度证券也不是很好了，中国还是他们最关注的，所有的开发商坚信只要你走过这一轮就没有问题。

现在所有的开发商都在关注怎么拼命做地、做资源的时候，把大量的精力放到了突破上，我说这是开发商非常聪明的做法，先把资本打开。我开玩笑这几年有人天天借钱，但是没有制造有钱的工具，鑫苑最大的成功是大家都没有的时候他获得了工具，资本上市不单纯是融资，鑫苑给所有开发商做了一个榜样，在思考其他发展的时候不要忘记资本市场的发展，这里请张总就您的成功谈一谈，您觉得最成功的地方在哪里?经过两三年的时间我想还是有些教训的，提醒大家教训是什么。

张勇：过去几年这个行业是不正常的，没有一个商场会让消费者几天几夜排队买过，过去三五年不管是一线城市还是二线城市，排队买商品的现象在现在市场环境下是非常不正常的。我认为原因是没有有效的供应体系，或供应的目标市场不充足造成土地原材料不充足，带来了市场严重失衡，这是我讲的第一个问题。80年代我们做了生产要素价格;90年代解决了资本市场、股票市场的建立，当然股权分置改革没有彻底完成，最近几年完成以后股票会走向正常;但土地要素还没有健康有效解决，这是土地行业出问题的根本所在，如果这个问题不解决，不仅是房地产行业的健康发展，甚至会给国民经济健康发展带来很多影响。比如今天的通货膨胀，我个人认为它有很多因素或者有些方面是由于土地成本扩大和商务成本所带来的，包括生活中由于土地要素问题的存在导致通货膨胀，土地要素如果不解决对行业的发展和国家经济发展的不利因素更多一些，这是我的一点看法。借论坛这个机会提出我个人的观点。

作为一个项目公司，我觉得就把项目当生意做，如何把项目开好、卖好、卖完、安全的度过，不要让银行强制性的政策把项目卖掉，把项目当生意活，一单就是一单，此一时彼一时，过去生意不好那是过去了，今天生意我要保证不赔钱而且还赚钱，如果公司能够这样做可以度过调整。

关于上市，上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利意义商业模式、战略和宏观大背景下的房地产市场有效结合，你是做企业，做企业和做生意有本身的区别，在未来十年、五年的行业发展格局下怎么定位自己，所谓的投行、资本投资者不会找非连续性经营的企业，当然我们知道能上市的企业非常少，一万多家企业中把这点想清楚，你是想做企业还是想做生意，在未来的调整中如果你能把自己为两三年的盈亏掌控好，你就坚持、努力，实在不行就把项目的土地卖掉，这也不失为一个战略。作为公司来讲有战略扩张、战略收缩、战略推出，基本上有几个策略，我想每个公司针对策略做出自己的选择，在此期间把这个问题想清楚就可以了。至于缺不缺钱每个公司有自己的实际情况，很难讲。

乔志杰：张总把最保密的东西说出来了。

乔志杰：记住一句话，如果做上市一定要有做企业的平台，因为我们在这个市场上这么多年，资本市场最终看重的是企业素质。王敬先生所在行业跟房地产没什么关联，我们听听他对房地产认识的看法?

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想讲的是从企业战略角度上看金融，融资的策略和企业的战略应该有所关联，离开了战略谈融资策略还是相对片面的。通常做生意的组合是什么?我举一个例子供大家参考，我这两天听了关于缺钱的说法和地产里的讲法。

中国有两家企业，一个是国美、一个是苏宁。这两家公司目前看来他们的行业可能好一些，因为我以前做的企业是零售企业，零售企业是一个现金流特别丰富的企业，是特别富裕的企业，像沃尔玛一年3000亿的销售额，供应商达到的就是300亿的额，再加上其他的就非常可观，前段时间想做银行没有通过。我们现在看到全世界的，我观察到做零售和地产之间有一个关系，国美、苏宁可能更远一点，除了做商业地产之外又进入了住宅地产。(和黄)定位是一家地产公司，但他的现金流比较强大，可以支撑它。一个大企业从业务组合角度讲，昨天恒隆集团陈总讲的，相信他们也有很大的现金流，因为他们做的项目是需要很强的现金流的支持。

不从业务组合的角度看通常看一下产品组合，过去总喊增值的模式，土地增值的模式可能是比较大的，包括管理轻资产的模式、零库存的模式，我觉得都是在产品模式上的选择，在企业家里这也是很重要的。我过去在华润管零售的时候，我们一年的租赁物业也非常高，租赁物业和住宅曲线上的平衡也是一个好的策略模式。你考虑公司策略的时候公司战略一定要清楚，从产品组合到单个产品到做什么产品，还有更好的办法，如果自己并不是一个很好的开发商，我觉得在美国土地开发格局里主要是由专业开发商、商业地产管理者来组成的，事实上在美国有很多的成熟市场是由很少的特大企业干这一切的，我是投资人、又是开发商然后又有金融衍生工具，这是很少的。如果自己不是一个很专业的人，选择一个投资人也不错，我不做将来有更专业的开发商去做。这是我作为圈外人从战略上谈的一点感想。

乔志杰：我觉得你改行改错了，你就应该做地产，你把地产行业的东西理解的很透，大家的掌声告诉我你的观点是被大家接受的，谢谢你。下面请李总谈一下，您是一个服务商，请你简单谈一谈对地产市场的看法。

李明俊：我是从地产公司出来的，我做过中介，我现在是做服务提供商。我们现在都缺钱，早几年钱好挣导致管理相对比较粗放，到今天缺钱的情况下应该回到理性审慎的角度。从这个角度来说，我说句不好听的话，房地产企业比其他行业的管理低得多，是房地产企业老板的关注度不够，表面上够都骨子里不够重视。比如说在资金的管理上面临一个问题，我们大家缺钱，资金的流入流出有一个配合的问题，很多时候造成了资金的衔接。如果我们资金准备不充裕的话，很多问题在短时间类以比较高的去融资。

再谈谈税务管理，房地产行业税务管理也做的不好，现在大企业有偷税的状况，比如说虚假成本。但反过来说企业有很多的优惠政策没有加以理由，这也是一个基本的前提。造成什么现象呢?造成很多优惠没有拿到，我举一个非常简单的例子，比如说富力，富力去年的业绩是148亿，在座很多的朋友是内资企业，会与大家形成很大的差异，148亿交5%的营业税，5%差不多是7.5亿，作为海外公司还加另外一项税收，而内资企业就不用。

国内周转速力比国内同行多，可能要高达三年、四年以上，这种资金是闲置，没有大家有效的利用。鑫苑说的零库存是提高资金周转效率，把销售额的30%交税收，比如说5%的营业税，企业所得税差不多交到6个点，土地增值税去年2月份规定出台后，按照回来后土地增值税和成本少说也要占到20%以上，这三项加起来至少占到30%。如果我们能够采取有效的税收支出后，合法规避以外，在现有的税赋基础上合理的避税，这有效的节约我们资金，从微观技术层面上和大家做一个建议。

乔志杰：智慧源管理咨询公司是做税务咨询?

李明俊：对。

乔志杰：原计划是听到嘉宾更多的观点，但时间关系就到这里了。最后做一个总结，第一对房地产市场是充满信心的;第二房地产的调整是正常的;第三解决资金的问题是通过自身的改变和调整，包括投资模式的改变，把股份投资到上市公司的圈里也是投行的一种，融资的思路要放在内部;第四、2008年并不是一个上市的好时期，但是一个做好上市准备的好时期。(编辑：娄晓)

第三篇：汇理财：2015中国房地产全产业链金融产品发布

2015年4月28日下午15:00，国内首家房地产垂直领域金融服务商、香港上市公司汇联金融(HK8030)携手腾讯房产、广发银行、五矿信托、碧桂园、好房通，于深圳四季酒店举办盛大的2015中国房地产全产业链金融产品发布会，在业内引起巨大反响。包括碧桂园、恒大地产等30多家开发商，中国银行等16家银行，五矿信托、中铁信托等6家信托公司，中信证券等6家券商，汇添富基金等3家基金公司，华泰保险、中宏保险、深圳市中小企担保、东方资产和前海金融集团等40多家金融机构的嘉宾参与了发布会。

汇联金融发布会高端对话和论坛环节

发布会由中国房地产行业协会副会长胡志刚致辞。他指出，当前互联网+金融，将成为房地产撬动市场的新杠杆。房地产+互联+金融的模式将掀起新的高潮。汇联金融发布2015“中国房地产全产业链金融产品”，通过金融创新、金融手段、金融工具，让房地产由重变轻，成为轻资产，进入时尚流通领域，再造价值空间，共同致力于推动信贷交往有保障、高收益的生态环境、市场环境，值得我们共同的期待和见证。

据汇联金融董事会主席郑伟京介绍，房地产全产业链金融服务是汇联金融近年来的地产金融创新之作。从2013年初开始，汇联金融就积极与国内前十房地产商的碧桂园深度合作，提供房地产金融系统解决方案，切实解决开发商现实问题的同时注重对购房者金融需求的挖掘，形成一套完整的房地产全产业链金融产品。

公开资料显示，汇联金融的房地产全产业链金融服务产品是通过“四汇”系列产品(汇有地、汇建房、汇有房、汇生活)，为开发商和购房者提供从前期土地招标、到中期开发建设、到后期房产销售、再到入住社区服务的房地产全流程的金融服务。

汇联金融现场展示房地产全产业链金融产品

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发布会现场，汇联金融副总裁兼COO郭馨孺向参会的广大开发商、金融机构代表、合作伙伴腾讯方代表和媒体代表详细演示了与腾讯房产合作的四大Q系列地产金融创新产品(Q易贷、Q房宝、Q房通和Q房筹)，并阐述当前互联网+房地产+金融的未来发展趋势，尤其令在场的开发商们眼前一亮。

在由腾讯房产总编辑陈筱岚主持的高端对话和论坛环节，碧桂园总裁莫斌指出，汇联金融在与碧桂园的合作中解决了其不少痛点，他在会场郑重向广大开发商同行推荐汇联的产品。他相信汇联今后可以做得更好，二者会进一步加大合作，并祝愿全国首家房产网络银行能在汇联金融落地开花。

可以说，汇联金融的房地产全产业链金融服务是业内首创的。记者对比发现，自2014下半年以来，包括平安、搜房、新浪等机构也在多方面试水房产金融的部分产品，这些产品都或多或少沿袭了汇联金融的业务模式。“我们希望通过“互联网+房地产+金融”，让更多的开发商和购房者受益，也力求打造房地产全产业链金融服务的行业标准。”这是汇联金融的自信表达。

正如汇联金融董事会主席郑伟京所指出，我们希望，我们的房地产全产业链金融服务第一能帮助到购房人，降低购房者的资金门槛，增加百姓资产的增值保值，更易于老百姓买得起房、住得有起房;第二能优化房地产全流程，帮助开发商优化财务报表、改善债务结构、加速资金周转、促进房产销售和提升去化率

权威人士指出，汇联金融与腾讯房产、广发银行、五矿信托的合作可完善汇联金融在房地产金融垂直领域里的B2C和C2C的业务闭环，加速房地产全产业链金融服务的互联网化，进而实现普惠金融的改善和帮助实体经济与国民支柱产业的梦想。

汇联金融与五大机构战略合作启动仪式

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据介绍，汇联金融业务起步于2001年，多年来与开发商和广大金融机构合作，汇聚多家全国100强房地产商，拥有15年专业地产金融服务经验，过往地产项目累计业务规模达到近200亿元人民币。2012年5月7日汇联金融成功在香港联交所上市，成为国内首家金融服务类上市该公司公司。2013年汇联荣膺“中国最佳房地产基金管理机构”。

如今的汇联金融乘着普惠金融和互联网+的政策东风，于2014年10月成功打造旗下国内首家房地产全产业链金融平台-汇理财。短短半年，7个亿的成交量令业内侧目。未来的汇联金融将专注于房地产全产业链金融服务，创造新的业绩腾飞，跨越。

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第四篇：房地产金融学习报告

09工管任鹏

一谈到金融市场，人们最先联想到股票和债券市场。但随着近几年经济全球化程度加深，而世界经济形势又几经跌宕。08年世界金融危机爆发，“次贷危机”和“房地产泡沫”的词变得耳熟能详。现在，在看似已逐渐平息的经济形势下，飞涨的物价和房地产市场兴隆过后居高不下的房价不仅造成社会的不稳定，也对国家的空管调控提出了更高的要求。金融危机对人们生活的二次冲击如今正在对我们的生活产生着潜移默化的影响。

就房地产市场而言，2010年底，我国开始在北上杭等一线城市实行房产限购。在首都，无五年以上纳税证明的户口则无法成为当地房屋的业主。以我所学的知识，还不够对此举作出详细的客观评价，但显而易见，这无疑是破在房价增长上的一盆冷水。所谓“有钱的不让买，没钱的买不起”，如此一来，势必造成房价回落。至于上述提到的物价，在七月份涨幅遥遥领先的猪肉价格飙到50%以上时，相关部门负责人指出八月份由于种种原因，将实现物价的首次增长减缓。至于你信不信，我反正是信了。

金融是在是一潭太深的水，学习这门课，算是在对金融的了解的过程中翻看了第一页。最近读了一本讲90年代房地产操作的书，虽因国家政策改动与课本上内容有所出入，但却成了课本的案例，让我对房地产市场的运作有了正确的认识。从融资到操盘，从风险分析到担保，房地产市场确实不像平时人们想象的一样简单而暴利，即使是，

那也是十几年前的事儿了。如今日益健全的房地产市场在响应政府号召保证低收入者住房的同时，也在为整个经济体系的稳定贡献其份内的责任。在经济全球化的时代，每个人都应该对金融有一定的了解。特别是当代大学生，学习金融能使其理性的分析市场形势和市场规律，不管是对就业和创业都有及明显的导向作用。

下面是对本门课程的重点的总结：

房地产金融的基本职能是指房地产的生产流通和消费。房地产金融的特点是：房地产金融是有担保的信用(包括人的担保和物的担保);房地产近容易抵押为基础;一般要实行证券化;具有较强的政策化;房地产金融业务成本较高但收益较高。房地产金融的基本任务是运用多种融资方式和金融工具筹集和融通资金，支持房地产开发、流通和消费，促进房地产再生产过程中的资金良性循环，保障房地产再生产过程的顺利进行。而房地产金融的作用包括以下3方面：为房地产开发经营提供了资金保障;支持居民消费能力的提高;房地产金融调节房地产业的金融属性。房地产金融市场结构包括一级市场和二级市场。

房地产金融是有一定的运行模式的。首先是房地产金融的立法与监管体质。监管制度包括公共管理、公平管理、公开管理。房地产机构有哪些呢?按市场分，包括一级市场结构和二级市场结构两种。按性质可分为取收存款型、契约储蓄型和投资型3种。房地产机构包括3种：公营房地产金融机构(国营银行、政府机构、由政府担保的私营机构等)、互助合作性质的机构和私营房地

产金融机构。而房地产金融基本模式按融资途径分为直接融资、契约融资、存款融资、证券融资4种。按市场发达程度分为完备型，基金为后备，混合型和以储蓄支持4种。

金融是有一定风险的。金融风险指任何有可能导致企业或机构财务损失的风险，包括环境危险，管理风险，行业危险等。为了控制金融风险需要做到控制信贷风险(包括信贷集中程度、信贷增长率和高利率贷款比率、准备金和违约金比率)和流动性风险。而房地产金融风险包括房地产信贷风险、流动性风险、利率风险、经济风险4种。为了规避房地产风险，我们国家应该做1.度重视提前防范2.拓展融资渠道3.控制好企业经营融资过程中贷款的比例，不断调整和优化房地产地贷款结构4.依法严格资金管理，规范金融业务操作，推进企业资金良性发展5.加强银行业务的关注，建立以风险控制为中心的业务监管机构6.建立健全与房地产经营相关的法律法规体系。

说完了房地产金融，再说一下房地产保险。房地产保险是是社会保险的组成部分，是指以房地产作为标的物，根据定力的经济合同，对特定的灾害事故造成的经济损失提供经济保障的一种经济形式，属于财产保险的范畴。所谓房地产保险，主要指以房屋设计、营建、销售、消费和服务等环节中的房屋及其相关利益与责任为保险标的保险。包括财产损失保险，信用保险，保证保险，人寿保险和人身意外保险。房地产保险的建立或发展，对房地产业的经营和管理提供了保障和支持，可以为遭受损失的投保

单位提供必要的资金补偿，从而为房地产资金的正常运用提供良好的条件，在一定程度上能起到资金融通的作用。因此，房地产保险也是房地产金融的重要内容。

这门课中最重要的两个词就是住房公积金和住房抵押贷款。首先是住房公积金。什么是住房公积金呢?有什么作用?住房公积金是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互助性、保障性。住房公积金具有专用性，强制性，政策性的特性，同时还具有普遍性、福利性、返还性等特征。 住房公积金应当用于职工购买、建造、翻建、大修自住住房，任何单位和个人不得挪作它用。住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。住房公积金的缴存计算方法是住房公积金月缴存额=(职工上年度月平均工资*职工住房公积金缴存比例)+(职工上年度月平均工资*单位住房公积金缴存比例)。住房公积金是一项很好的制度，我国应该更好地完善，使之更有利于居民生活，应该做到完善法律体系，规范机构设置，积极扩大覆盖面，提高公积金的利用率。

住房公积金是关乎居民生活居民利益的。还有一个就是住房抵押贷款。住房抵押贷款，又称按揭，是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本

付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。住房抵押贷款业务按贷款利率是否可变分为固定利率和可变利率，按贷款期限长短划分为短中长3种。此外还有几种划分方式。随着社会的发展，又出现了住房抵押贷款证券化。住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。其特征是1. 以信托方式实行住房抵押贷款证券化2. 投资主体只限于机构投资者3. 信用增级的形式灵活多样。

以上是我个人的一些看法和对当今房地产市场形势的理解和对本门课程的摘要，偏颇之处，还望老师指正。

2011年8月30日

第五篇：中山市房地产金融业务情况调研工作报告

近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：

一、中山市房地产形势分析

随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年20.5%的速度发展，住宅销售面积由2000年的71.06万平方米增长到2004年的141.75万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由2000年的21亿元上升到2004年的62.46亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由2000年的28平方米上升到2004年的30.9平方米，与全国城镇人均居住面积近23.67平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。

(一)房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市城市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。2004年末我市城镇人口占总人口42.73%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市2004年末外来人口116.11万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与2002年79：100、2001年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，2000—2003年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比46.15%。2005年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据2005年《中山年鉴》资料显示，2004年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、15.4%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。

(二)房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表单位：万元项目2000年2001年2002年2003年国家预算内资金100000国内银行贷款433152841354415123530银行贷款占比16.6%9.5%12%18.6%利用外资374754561562514441自筹资金5687668978138370162245其他资金来源156402196955242750362186合计260440299802451160662420房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从2000年到2003年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，