中国房地产金融

2024-04-15

中国房地产金融（精选6篇）

篇1：中国房地产金融

2004中国房地产金融报告

中国人民银行房地产金融分析小组

2005年8月5日

2005.08.16

11:11:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展

上半年货币政策系列述评之二

记者

付平

2005.08.16

09:51:00金融要闻

推动金融市场快速健康发展是今年上半年央行货币政策中的一项重要内容。央行2005年第二季度货币政策执行报告指出：上半年，金融市场总体运行平稳，货币市场流动性充足，债券发行情况良好，市场交易较为活跃，尤其是金融市场制度性建设取得较大进展。

作为市场体系中极为重要的组成部分，金融市场是其他市场正常发展的先导和保证，金融市场价格的波动和变化能够及时反映经济活动的走势。金融市场可以迅速有效地引导资金合理流动，提高资金配置效率；同时为金融管理部门进行金融间接调控提供了条件。金融市场的发展不仅能够扩大金融资产规模，而且能够促进金融工具的创新，并促使居民金融资产多样化和金融风险分散化。正因为如此，央行一直将推动金融市场快速健康发展作为货币政策操作的一个重要内容。

金融市场的快速健康发展需要制度保证。今年上半年，我国金融市场的制度性建设取得较大进展：金融债券得到进一步规范；国内债券市场进一步对外开放；信贷资产支持证券（ABS）、住房资产支持证券（MBS）和企业短期融资券开始发行；债券远期交易正式推出；商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点正式启动；外币买卖业务正式开办；保险资金运用渠道进一步拓宽。

众所周知，我国金融市场发展存在着严重的结构失衡。一是直接融资与间接融资比例不协调。二是直接融资中债券融资规模与股票融资规模不协调。三是企业债券在债券市场中占比很低。金融活动因此过度集中于以银行为中介的间接融资体系中，从而加大了金融风险。今年上半年，央行除了对商业银行等金融机构发行金融券进行规范外，还陆续推出新的债券品种，如允许国际开发机构在国内发行人民币债券、推动信贷资产支持证券（ABS）和住房资产支持证券（MBS）发行、允许非金融企业在银行间市场发行短期融资券。这些措施显然有利于促进债券市场发展；拓宽金融机构和企业融资渠道；改变我国金融市场直接融资与间接融资的比例失调；化解金融风险，维护金融整体稳定。另外，2005年5月，央行又在银行间债券市场推出了我国第一个金融衍生工具———债券远期交易。作为最基础的金融衍生工具，债券远期交易具有规避风险和价格发现等功能。可以有效地帮助投资者规避利率风险，促进市场流动性的提高，促进价格发现功能的实现，还可以为央行制定和执行货币政策提供参考信息，对完善我国金融市场产品结构、促进银行间债券市场乃至整个金融市场的发展具有重大意义。

商业银行设立基金管理公司和股权分置改革试点的正式启动，也是今年上半年金融市场制度建设的重要成果。今年4月，中国工商银行、中国建设银行和交通银行作为首批试点银行开始设立基金管理公司，商业银行设立基金管理公司可以鼓励金融创新，有利于推进商业银行改革，优化资源配置，促进金融市场长期健康协调发展。股权分置一直是中国股市长期存在的问题，股权分置在诸多方面制约着中国资本市场的规范发展和国有资产管理体制的根本性变革。

如扭曲证券市场定价机制、导致公司治理缺乏共同利益基础、制约资本市场国际化进程和产品创新、不利于上市公司的购并重组、不利于形成稳定的市场预期、不利于深化国有资产管理体制改革等等。因此，2004年初发布的“国九条”即明确提出要“积极稳妥解决股权分置问题”。证监会也明确表示，将按照“试点先行，协调推进，分步解决”的操作思路推进股权分置问题的解决。4月29日发布《关于上市公司股权分置改革试点有关问题的通知》，意味着中国股权分置改革迈出了积极稳妥的第一步。

外汇市场本应是一个国内同业交易的市场，但过去由于国内外汇交易的管制，境内没有交易平台，国内外币买卖一般都通过境外进行。加入世贸组织以来，中小银行及企业的外币资产规模不断扩大，外币之间的交易需求不断上升，适时推出国内的外币买卖市场非常必要。5月18日，银行间外汇市场正式开办外币买卖业务。首期推出八种“货币对”即期交易，包括欧元对美元、澳大利亚元对美元、英镑对美元、美元对瑞士法郎、美元对港币、美元对加拿大元、美元对日元和欧元对日元。该项业务的推出有助于进一步发展和完善银行间外汇市场；畅通外汇交易渠道；同时为将来人民币逐步走向完全可兑换提供了试验平台。

此外，为推动保险资金直接投资股票市场，在2004年出台《保险机构投资者股票投资管理暂行办法》的基础上，保监会会同相关部门在今年上半年发布了一系列配套文件，对保险资金直接进入证券市场投资的相关问题作出了明确规定，使保险资金入市进入实质性操作阶段。6月，又允许保险外汇资金投资中国企业境外发行的股票，从而进一步拓宽了保险资金运用渠道。

尽管上半年取得了很大的成绩，但“大力培育和发展金融市场”仍然是今年下半年央行货币政策操作的重要目标。对此，第二季度货币政策执行报告提出了具体要求，首先，要继续以金融产品创新为突破口，扩大直接融资渠道，加快金融市场的基础性建设，推进金融市场的整体发展；其次，要大力培育和发展机构投资者，发展金融衍生产品，满足市场多样化需求；第三，要加强基础性制度和基础设施建设，为金融市场发展提供良好的法律、技术环境；最后，要加强金融市场监督管理，保证货币政策顺利实施，维护金融市场秩序。

金融时报2005.08.16

篇2：中国房地产金融

非常高兴参加江西省土地学会和金融学会组织的“江西省首届房地产与金融支持高层论坛”。我想就“中国房地产金融及政策取向”谈一谈我个人的看法。我的演讲分三个部分：第一部分简要介绍一下当前我国房地产金融市场的现状，分析我国房地产金融市场存在的问题；第二部分围绕如何为房地产业发展提供金融支持，分

析发展我国房地产金融的思路、方法和途径；第三部分谈一谈有关房地产金融市场的监管和调控问题。

一、当前我国房地产金融现状的回顾和分析

（一）近年来我国房地产金融发展迅速

改革开放以来，随着国家住房制度的改革和房地产市场的不断发展，我国房地产金融从无到有，从小到大，得到了非常快速的发展。特别是1998年以来，金融对房地产业的支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个方面支持。目前，我国房地产金融的发展主要有以下特点：

一是对房地产开发和个人住房消费的信贷增长逐年上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，是1998年的3.2倍。同时，个人住房消费信贷也快速增长。2003年与1998年相比，个人住房消费贷款增加了11353.58亿元，增长了26.64倍。在个人消费贷款中，个人住房贷款的占比高达75－97。

二是房地产开发贷款的增速明显高于同期整个金融机构贷款的增长速度。1998年至2003年，金融机构全部人民币贷款年均增长14.62，而房地产开发贷款年均增长29.43，全部房地产贷款（包括个人住房贷款）年均增长44.35。由此可见，房地产贷款的年均增长速度大大超过同期其它贷款。

三是房地产信托融资发展较快，成为近期最为活跃的房地产融资方式。我国信托业经过清理整顿后，再次步入了快速发展的轨道，尤其引人注目的是房地产信托业务的蓬勃发展。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82，比年初增加12.61亿元，增幅109.93。2003年房地产信托继续以较高的速度增长，全国房地产信托项目筹集资金超过50亿元，比2002年翻了一番还多。

四是长期低利率政策促进了资金密集型的房地产业快速发展。自1996年以来，我国连续８次降息，银行贷款利率已处于历史最低水平。目前，金融机构一年期法定贷款利率为5.31，而住房贷款利率按法定贷款利率（不含浮动）减档执行。低利率政策不仅减轻了房地产开发企业的利息负担，相应地提高了利润，而且还增强了居民的购房能力，推动了房地产需求的增长。经回归分析，利率每下降1个百分点，同期国房景气指数上升0.5个百分点。

（二）我国房地产金融市场还很不完善

我们必须看到，和发达国家相比，我国的房地产金融市场还很不完善，房地产金融产品很少，主要依靠银行贷款，房地产融资相对困难。在发达国家成熟的房地产金融市场上，除了传统的信贷方式外，各种房地产金融中介机构为房地产企业提供了种类繁多的融资产品，例如，发行上市、项目融资、企业债券、股权融资、产业基金、房地产信托等。此外，成熟的房地产金融市场还存在发达的证券化二级市场，这不仅大大增强了房地产资产的流动性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。此外，成熟市场经济国家经过长期的实践，已经形成了比较完善的房地产金融市场体系，通常包括完整的房地产金融市场结构、功能和监督管理框架。相比而言，我国的房地产金融市场发展还很不充分，存在着明显的滞后和不均衡现象。主要表现为：

一是房地产融资渠道单一，风险集中。第一，银行信贷构成了房地产融资的主要方式。根据统计估算，80左右的土地购置和房地产开发资金都直接或间接地来自商业银行信贷。

第二，房地产投资的市场风险和融资信用风险高度集中于商业银行。在我国目前的房地产市场资金链中，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程。通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动资金贷款和土地储备贷款等各种信贷方式，商业银行实际上直接或间接地承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。

篇3：中国房地产金融

1. 住房贷款抵押成数偏高

我国住房抵押贷款开展初期, 商业银行为扩展业务规模, 抵押成数较高, 甚至出现了零首付。随着相关法规的颁布及商业银行风险控制的要求, 房地产抵押成数开始下降, 但是仍在70%左右。2001年6月, 中国人民银行印发了《关于规范住房贷款业务的通知》;2003年6月又发布了《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》。这些政策的目的之一就是规范个人住房贷款房地产抵押成数, 严禁零首付个人住房贷款, 提出房地产抵押成数最高不得超大超过80%, 对购买第二套或两套以上住房的, 适当降低房地产抵押成数。从2002年以来, 房地产抵押成数逐渐下降, 但在2005年和2006年房地产抵押贷款成数依然在60%以上。

2. 银行风险控制意识薄弱, 恶性竞争行为加大了潜在风险

近年来, 在流动性过剩、房价持续上涨以及房贷资产是银行优质资产等观念驱动下, 中国的商业银行普遍放松了对于借款人的资质审查。调查资料显示, 按照银监会个人住房抵押贷款指引规定, 个人房地产抵押贷款额是个人每月房地产抵押贷款还款额不得超过家庭月可支配收入的50%。实际上, 国内居民及房地产金融投资者在办理房地产抵押贷款时, 很少能够满足这样一个最基本的标准。

抵押物管理和评估不规范, 目前商业银行仅以房屋价格或者评估价格作为发放房地产抵押贷款的依据, 没有有效的抵押率认定方法。更为严重的是, 部分商业银行为了实现自身短期效益, 采取对房地产抵押贷款业务盲目扩张的做法, 不仅违规降低个人房地产抵押贷款市场时入门槛, 而且以金融创新名义无节制放大个人房地产抵押贷款风险。

3. 个人信用体系不完善

现阶段, 中国的房地产抵押者没有信用等级之分。从住房房地产抵押贷款的对象来看, 美国的次级债券的次级贷款人的信用还有等级之分, 即次级信用, 但是对于中国的房地产抵押贷款者来说, 大部分人连次级信用的标准都达不到。银行对申请贷款人的单位收入证明很难查证是否属实, 名下有多少财产也难查清。所以当房地产价格下跌时, 以房地产抵押贷款购置的房产成为“负资产”后, 借款人通过假离婚、转移财产、迁移他地等办法逃避银行还贷责任, 银行很难追查。

4. 金融产品缺乏, 风险集中于银行体系

中国的个人住房贷款证券发展较晚且美国次级贷款的风险尽管很高, 但是这种风险基本上是通过资产证券化的方式分散了, 即使后来爆发的次级债危机对美国经济冲击很大, 但是其对美国金融体系特别是银行体系的冲击却没有那么大, 更不会使银行体系崩溃。中国房地产抵押贷款的证券化程度较低, 其不良信用贷款的风险基本上聚集在银行体系内。在房地产价格进入下降通道之后, 这些聚集在商业银行体系的风险就会爆发出来, 对中国银行体系的稳定运行会造成严重冲击。

二、加强房地产金融监管的对策

1. 稳定房价, 防止房地产泡沫

着巨大的金融风险。中国房地产抵押贷款在急剧增加, 目前中国商业银行房地产抵押贷款超过2.5万亿元, 如果加上住房公积金贷款总额约3万亿元, 随着央行多次提高存贷款利率, 借款人的偿付压力不断增大, 各种因素一旦造成房增市场的大幅调整, 容易引发类似的房地产抵押贷款风险, 涉及金融稳定及宏观经济。

房地产价格的涨落导致了房地产抵押贷款的违约率差异。2004年, 上海的中资银行房贷的平均不良率只有0.1%左右, 2005年3月之后上海房市降温, 于是到2007年2月末, 中资商业银行房贷不良率已达到0.95%, 3年间不良率猛增了约8倍。而2007年以小。

完善个人征信系统, 重点加强与税务、国土等政府管理部门合作。个人住房房地产抵押贷款业务的对象应该是信用状况良好、还款能力较强的人群。但由于信息不对称等因素的存在, 商业银行不可能完全知道贷款申请人的全部信息, 这就需要健全个人信息体系。目前, 由央行主导的个人信用体系已经初具规模, 主要涵盖了个人银行信息, 包括个人基本信息、信用卡信息、贷款信息等。部分地区还包括社保信息、电话欠费记录等。但是, 与发达国家相比, 中国个人信用体系依然显得很单薄, 许多个人重要信用信息如个人交税记录、个人房产信息等都没有纳入进来。

来上海房价再次上涨后, 情况又明显王好克转婴。温房雪价梅上涨天津理工大4.学加法强政对学个院人住房抵押贷款业务创新品种的监

时, 借款人会尽力还款, 即使借款人违约, 银行已可以通过出售抵押房产来收回贷款。可是房地产价格下跌时, 房地产抵押贷款的违约率一定会上升, 同时银行在下跌的市场中有可能收回的资金抵不上房地产抵押贷款的本息。中国的银行业面对美国次债的前车之鉴, 应居安思危, 加强自律, 谨慎发放房贷, 防范风险。

2. 建立健全信用保险制度和信用评级体系

中国应建立健全抵押保险制度, 完善住房信贷风险防范和分提机制。引入商业保险和政策性担保机制, 有利于促进抵押贷款营销的规范化、合约的标准化, 抑制商业银行盲目放贷的冲动;合理的保险风险定价机制, 有助于商业银行规避信用风险、道德风险和房地产市场周期波动风险。

建立全国性的独立的第三方资产评级公司, 并加强对其监管。作为金融衍生产品, 必须要有权威的资产评级公司为其评级, 而其评级结果是投资基金以及外国投资机构等进行投资的依据。此外, 政府必须加强对其监管, 规范信用评级体系, 确保信用评级的公正和权威。

3. 完善全国范围的个人信用体系

完善的个人信用体系可以起到在消费者更长的生命周期内规范其经济行为, 如果一旦出现不良信用记录, 那么其以后许多经济活动将面临限制。也就是说, 一个人必须为其不良信息付出高额成本, 以此来规范与防范个人消费贷款中的违约行为, 特别是住房房地产抵押贷款中的违约行为。建立和完善个人征信系统, 改变商业银行信贷人员仅仅凭借贷款人身份证明、个人收入证明等材料进行判断和决策, 改变银行与客房之间信息不对称的现状, 以减少各种恶意欺诈管

首先, 应明确个人住房抵押贷款业务创新的方向。其次, 对一些银行承担风险较大的创新品种应加强监督, 及时做出相关的业务指引规范。如对贷款额度被放大和贷款额度内随随还的业务品种应规定贷款额度一年一核, 贷款额度不能超过房产价值的7成, 贷款客户应为信用记录优良、还款能力强的优质客户。

5. 加强对商业银行的直接监管

监管部门应密切监控金融机构风险, 及时向市场提示风险。应监督从事住房信贷的银行和保险机构, 在各类贷款和保险产品的营销中, 要向贷款人充分披露产品信息。推进标准化的合约、贷款审核程序、借贷标准, 规范银行贷款行为和贷后服务。此外, 随着银行业务结构日趋复杂, 单靠政府监督难以适应金融创新的发展, 市场监管需要加强。目前银行贷款体系中的储户与末端信贷的实际用户之间并无联系, 或者说, 储户并不了解资金的实际流向和使用的范围, 必须主动扩大这方面的信息披露, 使银行在市场压力下健康发展。

参考文献

[1].陈怡.美国次级债危机对中国房地产市场的警示.房地产金融.2007.10

[2].曹远征.美国房地产抵押次级债风波的分析与启示.国际金融研究.2007.11

篇4：中国房地产金融生态分析

作为资本市场发展的新纪元，2015年资本市场各项制度建设加速改革与完善，监管层进一步放松了公司债、再融资限制，市场主体不断扩容，房企直接融资规模迅速提升，以大规模低成本融资替代银行贷款等高息负债，促使房地产行业整体融资成本不断走低。同时，房地产金融格局的变化及房企的金融化趋势更是年内行业发展的亮点。房企在吸收金融资本推进跨界融合的过程中，继续聚焦优势资源加快资本扩张、深入涉足传统金融业务、加快开展新兴金融业务、积极探索创新融资模式。随着行业的金融创新加快，一个以房地产为核心，金融业、物业服务等多业态协同作用的大金融发展格局正在形成。

一、中国房地产上市公司融资状况分析

2015年，国内货币政策继续保持稳健宽松，降息降准和多种货币政策工具组合等使得市场流动性大幅增加，房企融资环境持续好转。在此背景下，房地产上市公司紧抓机遇加大融资力度，直接融资和间接融资均呈现一定程度的增长，尤其是融资成本更低的公司债、定向增发等迅猛增长，为房地产上市公司优化融资结构、加速吸纳金融资本，实现企业战略转型提供了强劲保障。

1.地产行业开启直融时代，公司债发行火爆升温

继2014年再融资开闸之后，2015年监管层进一步放松公司债和再融资限制，房企融资渠道再度扩展。在利好政策驱动下，上市房企直接融资加速，融资规模呈爆发式增长。融资成本更低的公司债、定向增发、中期票据等日渐替代银行贷款、信托等高息负债成为房企融资的主要方式，融资结构不断优化，融资成本重心不断下移。

2.龙头房企获银行青睐，贷款依赖度持续降低

2015年以来，随着国内货币政策逐步宽松，房地产市场尤其是一线城市楼市明显回暖，银行对于开发贷款的惜贷情绪有所缓解，放贷意愿有所增强，但受限于楼市整体库存压力不减，企业投资动力不足，银行开发贷款虽然继续保持稳健增长，但增速较上年有所回落。2015年房地产开发贷款余额6.56万亿元，同比增长16.5%，增速比上年回落6.1个百分点。其中房产开发贷款余额5.04万亿元，同比增长17.9%，地产开发贷款余额1.52万亿元，同比增长12.8%，增速分别比上年回落3.8、12.9个百分点。

2015年，银行业继续强化“名单制”管理，实力强、规模大、资金回笼快的优质房企，特别是龙头房企更受银行青睐。从2015年房企银行贷款数据来看，银行贷款仍为房企重要资金渠道，部分优质上市房企仍获大额度银行综合授信。其中，恒大地产于2015年年初即获中国邮政储蓄银行、中国农业银行、中国民生银行和中国银行共计1000亿元的综合授信，用于民生住宅开发、社区金融、新型城镇化建设以及供应链金融和其他领域等的合作。

3.海外融资热情降温，融资优势持续弱化

受人民币贬值、美联储加息及H股下跌等因素影响，海外融资成本进一步上升，低成本优势不再，内地房企海外融资呈现高位回落。统计数据显示，2015年房企完成投资额中利用外资296.5亿元，同比下降53.6%。

尽管总体融资难度加大、成本上升，但海外债券市场仍为部分房企获取资金的重要渠道，优质房企仍成功发行了多笔低息债券。恒大地产、碧桂园等房企，部分5年期发债年利率均远高于2015年房企国内5年期公司债平均发行利率5.14%，房企海外发债的融资成本整体上升明显；同时，华润置地、中海地产等具有国企背景的企业，凭借较好的经营业绩和稳健的财务表现在海外仍然能够成功发行年利率较低的债券，其中中海于2015年7月发行的6亿欧元债券票面利率低至1.75%，不仅创造了中国上市房企境外债的最低利率，也是中国房企首次发行欧元债，反映了投资者对其财务能力高度认可。

二、中国房地产公司IPO及新三板融资分析

1.赴港上市融资热情减退，A股高估值吸引房企回归

相比于2014年的火爆，2015年受人民币贬值、美联储加息、房企的存货周转速度减慢等多重因素影响，全球资本对中国房地产市场投资开始持谨慎态度，上市房企估值普遍走低，内地房企的赴港上市热度开始减退。2015年，内地包括辰兴发展、新明中国、融信中国、佳源国际控股以及伟业控股等5家房企赴港上市，但整体融资规模并不高，其中伟业控股以介绍形式登陆市场，融信中国招股发行3.375亿新股，最终总募资额仅为17.7亿港元。但不可否认的是，虽然香港资本市场对内地房地产市场及房企发展前景并不乐观，但市场法律法规健全、融资能力强的突出优势，使其仍然成为中国企业境外上市融资的首选之地。

此外，海外市场的低迷以及估值体系、估值的差异也使得回归A股热潮涌动，部分房企纷纷展露回归A股意图。2010年以来，由于国内A股监管层明确表示暂停房企IPO与再融资，国内房企多通过赴港借壳或IPO进行境外融资。而随着国内资本市场改革推进和多层次资本市场体系的建立和完善，国内房地产开发企业融资环境正在改善，估值的巨大差异和双融资平台考虑等也使得A股正在成为房企上市和回归的重点期望市场。2015年以来，内地房企多通过借壳实现A股市场的登陆，如京汉置业借壳湖北金环、绿地控股借壳金丰投资实现内地A股上市；在港房企拟通过借壳和重组方式实现回归A股的意图，其中万达商业于2015年启动回归A股事宜，并于11月13日发布A股招股说明书，2016年3月30日晚间发布公司私有化、于联交所除牌计划；富力地产、首创置业及恒大地产等亦表示出回归A股市场的打算。

2.房地产服务商抢滩新三板，创新服务模式引投资者关注

随着我国房地产行业白银时代的来临以及居民消费模式的变化升级，围绕房地产开发的关联业务逐步独立并迎来快速发展时期，面对资本市场的逐步完善与宽松的融资环境，房企及服务商纷纷分拆或重组重点业务板块进行上市融资，促进集团及相关业务的发展壮大。例如中海、花样年从地产集团拆分中海物业与彩生活，中奥到家以独立第三方物管公司登陆香港资本市场。由于主板市场申请门槛较高，而全国中小企业股份转让系统（新三板）作为我国金融市场改革试点的新形态，同时定位于服务创新型和成长型中小企业的融资市场，已经成为了金融市场当仁不让的新焦点。2015年以来，大型房企纷纷分拆和重组旗下相关业务登陆新三板市场，其中社区生活服务领域企业由于存在巨大的潜力空间，成为本轮挂牌新三板市场的主力军。

三、中国房地产“大金融”战略布局分析

1.房企试水互联网金融，资产证券化发展前景看好

互联网金融成为房企探索新型融资渠道的重要尝试。互联网金融作为新兴的金融业态，为转型期的房企带来新的发展机遇，不仅可以帮助企业筹集资金、实现快速去化，也为房企创新更加灵活的融资工具提供了更多的可能性。2015年以来，万科、万达、绿地、华夏幸福等房企纷纷加速房地产金融化的尝试，互联网金融成为房企融资渠道的有力补充。

2015年，随着资产证券化相关政策的进一步落实，房企对资产证券化项目热情高涨，以鹏华前海万科REITs为起点的资产证券化产品的推出打破了我国房地产资产证券化的发展困局，有效拓展了房企融资渠道，改善了企业资金流。2015年9月，由万科牵手鹏华基金首次合作的鹏华前海万科REITs正式上市发行，成为国内第一支真正意义上的公募REITs，该基金募集总额为30亿元，其中将以不高于基金资产50%的比例投资于万科前海企业公馆股权，获取商业物业稳定的租金收益；12月，由招商证券牵头的国内市场首只国有不动产REITs——“招商创融-天虹商场资产支持专项计划”发行完成，总融资规模14.5亿元，以深圳鼎诚大厦裙楼为标的物业，该项目开辟了现有国资管理体系下的资产证券化新路径。在此基础上，物业费及购房尾款资产证券化、金融资产（公积金）证券化项目等创新融资产品相继发行，不仅盘活资产、开辟房企融资的新思路，更为投资者提供了更多类型的产品选择。

2.房企联姻金融迈入深耕期，大金融布局助力“地产+X产业”转型

近年来，房企加大产业转型升级力度，房地产金融化呈现加速态势，众多企业开始涉足银行、保险、券商、交易所、信托基金等金融领域，逐步形成大金融战略布局。目前受限于银行、保险、券商等传统金融牌照的获取难度较大，大部分房企仍多以参股形式介入银行、券商及保险领域，并与相关机构在融资、产品、资产证券化等领域展开合作，有效推动融资成本降低与渠道拓宽，业务与产品的加速创新以及社区金融的提前布局。

房企大金融战略布局，能够在投资收益、业务支持、融资渠道以及社区增值等方面获益。首先，在市场竞争加剧的背景下，房企不断强化规模扩张和业务延伸战略，由此促使其必须构建稳定的大额低成本融资渠道；其次，随着房地产行业利润下滑，房企需要寻求高收益回报业务投资，以形成新的利润增长点；再次，随着房地产行业产业纵深分化，利用金融资源可以更好地支持养老地产、产业地产、旅游地产等多个业态；最后，通过金融化布局，抢占社区增值服务先机，针对性布局社区金融服务，获取增值收益。

篇5：中国房地产金融

主题：改革三十年

大变局下中国房地产新契机

主办机构：观点地产机构

第一财经日报

搜狐网

焦点房地产网

全国工商联房地产商会

时间：2008年6月15日上午

地点：中国海南博鳌·索菲特酒店

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以下为在本次论坛上进行的对话环节：2008中国房地产金融全面解读及企业融资之道

主持人宋娜：谢谢胡总。其实我们发现今天中国地产企业特别关注上市。大家都把上市作为自己企业的目标。但是2008年中国地产企业上市的步伐显然不是很顺利。但从另一个层面来讲上市的最终目的是搭建一个资本平台，而2008年，我们遇到最大的问题可能就是钱从哪里来的问题。接下来我们将有一个专题对话暨2008中国资本论坛。

永安信（北京）资产管理有限公司董事长乔志杰

清华大学经济管理学院公司金融教授、博士生导师、金融系副主任朱武祥

著名经济学家、北京师范大学金融研究中心主任钟伟

瑞信中国投资银行业务部董事

德意志银行董事袁浩

鑫苑（中国）置业有限公司董事长张勇

宏梦卡通CEO王敬

深圳智慧源管理咨询有限公司董事长李明俊

乔志杰：主持人刚才的开场白就给我们定了调，我和在座的大家一样，通过这样的机会我们才做到一起。大家更熟悉台上的嘉宾，大家一人一句话介绍一下自己。

李明俊：大家好，我是来自深圳智慧源管理咨询有限公司的李明俊。

王敬：我来自宏梦卡通。

张勇：我是来自鑫苑地产的张勇。

袁浩：德意志银行香港分行投融资部的袁浩。

嘉宾：大家好！我是来自瑞士银行中国投资部银行业务部的。

朱武祥：大家好，我是来自清华大学经济管理学院公司的博士生导师。

钟伟：大家好，我是来自北京师范大学金融研究中心的。

乔志杰：朱教授刚才演讲的时候我使劲想鼓掌赞成，最重要的是房地产企业未来自救的问题。毕竟走到今天，所有房地产开发商包括这次报名参加会议的人做一个简单的了解，大家的眼光是关注着金融，它最简单的前景是2008年房地产行业缺钱，这是最根本的08年现状。但是它是由于很多变化造成的，比如市场销量的下降、市场变化趋于平稳、信贷紧缩，我们先跟嘉宾讨论这样一个话题，2008年出现缺钱的现象。第二个问题是正常吗？还会继续下去吗？我们先就宏观上的房地产金融现状、原因、未来发展趋势谈一下。

钟伟：第一、目前房地产企业并不是缺钱，市场缺的是人气，也就是销售在急剧的下降，这两者之间形成了非常大的反差，导致了2008年开发商面对着至少萎缩了40-50%萎缩的需求，现在不是面临缺钱的问题，而是面临缺少需求。

第二、为什么形成这样一个趋势？开发商在2006年下半年2007年上半年的价格的提升是一个方面的原因，另外媒体的报道也是难辞其咎的，因为铺天盖地的说房价会跌。

这几个因素导致了市场的调整，这是我想说的第二点。

第三、开发商并不是没有自救的措施，但是2003年、2004年的时候并没有引起重视，我们仍然在讨论上市及讨论怎么做股权、私募、信托，怎么和其他的方式合作，怎么从一线到二线，怎么放大开发节奏，所有这些问题都在03、04年讨论过，事后也都被证明没有很大的意义。

第四、既然市场状况如此，开发商不妨仔细静下心来考虑，在所有土地储备当中哪些储备是最值钱的，哪些项目是比较稳定的，在项目策划中怎么使自己的项目比其他的开发商有非常明显的上涨，在供应链方面能不能比其他开发商做更好的供应链管理，因为房地产是系统集成、财富战略非常高的行业，我们怎么请一个好的财务官或设计工程师，这个可能要切合实际得多。

乔志杰：实际上房地产开发企业是一个缺钱，但行业并不是缺钱的行业，我认为资金的使用和结构产生了不合理性，导致了开发企业缺钱。与其我们拼命想一些方法找钱，不如静下来思考调整，这两个观点我是非常赞成的。接下来请朱博士谈谈。

朱武祥：企业是不是钱少？一个方面是由于国家政策、房地产开发模式极大改变，这是一个大的改变。二是外面的环境购买欲望受到了影响，包括银行的按揭，需求一旦得到抑制以后金融必然受到影响，金融是趋利避害，没有哪个是雪中送炭的，解决钱的核心还是解决市场的问题。如果要说缺钱的话哪个行业都缺钱，但一说到创业板，现在的投资公司比饭馆还多？缺钱吗？不缺，我觉得核心概念还是市场，政府要想稳定房地产市场从需求开始，钱都在那儿等着，只要一开闸，也许到明年情况就不一样了。

乔志杰：今天谈到一个很重要的话题，我为银行说句话，银行的钱不是跟着需求走的，不是因为你需要钱就给你钱，银行要谋求自身的产品发展，在这样一种状况下如果你是因为进入了困境，是因为你的钱出现问题了找银行借钱，难度是非常大的。这一块也非常重要。真的面对借钱的时候，就不要在自己已经很缺钱的时候借钱了，我坚决赞成银行只能锦上添花不能雪中送炭，我曾经做过一次讨论，我很坚定的认为钱不是完全跟需求挂钩，如果完全跟需求挂钩就是付贷机构了，一定是因为他能还得起你再贷给他，大家融资的时候一定要考虑这个因素，2008年不是一个借钱的好时机。旁边是两位银行家，下面请嘉宾谈一下。

嘉宾：我们对中国的房地产市场是看好的，我们银行有房地产基金，做了私募、也做过贷款、也做过房地产项目，帮助房地产企业上市，其实广州富力地产是我们合作上市的企业。

关于企业融资问题，市场上缺钱吗？不缺钱。从两个方面来看：从国际资本市场来看，国际资本市场由于美国的次贷危机影响很大，我是前两年帮助国内一些企业到美国做私募，钱很好融，只要有好的项目、高的回报那些基金追着你要，所有的这些基金都跟有钱，他们的收益也好，他们从很多银行拿到钱，钱很容易。但去年下半年开始环境就变化了，很明显，上半年我们给企业做私募的时候把项目私募书推出去以后，不到两个星期就能招到，非常踊跃；下半年以后把一个很好的项目推出去，要融5个亿，2个亿不行换3个亿，就是一个阶段一个阶段的。很多基金因为市场的影响关闭，他们自己就不好。

国内资本市场来看，国内资本市场去年受影响很大，国内市场不是特别好，也变得很多。但是国内也不缺钱，投资公司很多，很多投资公司有钱但找不到好的项目。另外，国内的情况是宏观调控银行的准备金率，我觉得央行可能还要提高准备金，特别是中小企业的资金非常紧缺，准备金提高他们受到的影响特别大。外汇储备、人民币升值都受影响，我觉得银行调整的力度会很大，但是调整准备金率可能还有一、两次。

上市来说，对于房地产企业上市我们很有信心的，我们给深圳一家房地产企业做上市，时机把握好，时机是上市非常关键的一环，只要企业家以平和的态度抓住市场的调整，我觉得没有困难。我对房地产企业上市还是持乐观的态度，从长期来看我们非常看好，我们对中国的房地产市场是看好的。

乔志杰：我问一个问题，你刚才谈了那么多是你对中国房地产企业充满信心，对中国房地产企业境外资本的运作同样充满信心，但现在困惑地产商的是现金流问题，我就想关注一点，你现阶段会关注什么类型的房地产开发企业？

嘉宾：价格要好，要有核心竞争力。

乔志杰：最好的一条是什么？

嘉宾：房地产开发商的增长潜力很大。

乔志杰：在座的开发商听到了吧，你一定把前景描述漂亮了，把报告写的非常有前景，我正在教你们经验，回去记住了，嘉宾是代表着一系列欧美银行的理念，他们看重公司的成长。公司的成长来自于你对自己的信心、你对自己未来的描述和追求，这些往往是外资感兴趣的。

接下来请德意志银行的袁浩先生给我们介绍一下他对中国房地产未来的看法。

袁浩：我稍微补充一下，刚才同行嘉宾先生已经讲了，我没必要在这方面做广告了，刚才嘉宾提到投行可以做什么、可以跟大家合作。投资银行也好、外资基金也好，我们在房地产方面的优势很小，比较大的优势是资金，昨天陈启宗先生也提到了，他看到了很多外资银行、基金进入中国房地产行业，他认为这些基金、外资银行跟你合作的时候不能提供很高的技术含量，这个问题作为外资银行来说是一个挑战，同时外资银行还有另外一个挑战，就是进入一个他不熟悉的市场。好在房地产行业跟资金或资本的密切关系是不容改变的，房地产行业在长远一定是资金密集型的，所以外资银行给了这些基金一个机会，特别是在市场不太好的时候给了大家很好的机会。刚才朱教授提到了很多钱只会锦上添花，不会雪中送炭。我也跟大家提一下，各位发展商准备上市或准备未来上市的，如果你的同行包括我的一些同事向你们推广他的包装能力如何强、市场推广能力如何强的时候，你问他们一句话“你们能不能做到雪中送炭，能不能在我们最需要资金和战略伙伴的时候跟我们绑在一起。”

提到缺钱的问题，我不知道在座各位是不是缺钱，但我感觉市场是不缺钱，你们不缺钱、我们也不缺钱，如果外资银行不缺钱为什么他们找到了中国投资公司、新加坡的公司注入资本金引入战略合作伙伴，如果不缺钱的话为什么这么做？我可以说外资银行也是缺钱的，整个市场状况下也是缺钱的。我个人认为现在房地产的市场状况不能仅仅从中国市场本身来看，应该是从一个国际大环境来看，正因为房地产行业跟资金、资本有很密切的关系，尤其是在当前全球化非常紧密的大环境下，和国际资本市场是不可分割的，尤其美国出现了金融危机，不仅仅是次贷的危机，次按危机仅仅是一个发起点，我在美国工作多年目睹了一部分房地产业的下滑和次贷危机，我个人认为不仅仅是次贷危机，它可能会扩大到更广泛或更深的调整，就是危机。这与美国美联署保持的政策以及全球定价过低、信用市场过于宽松造成的局面，大家可以回顾一下1997年金融危机到后来美国出现了股票泡沫，后来又转到了房地产泡沫，一个泡沫比一个泡沫大，我相信这次危机的调整在现在看来可能会比很多人包括我自己以前预想的深一些，从广度上广一些。这很明显体现到了房地产市场，我们在宏观调控的想法上一定程度跟国际金融环境有很大关系。

从房地产资本市场可以看到，很多房地产上市公司的股票包括大陆房地产上市公司的股票从去年9、10月份到今年3、4月份有了大幅度提高。很多大房地产公司在香港的高息债，他们的收益率有的达到了20%，有的达到了30%。这一调整反应了什么呢？反应了资本市场、信用市场对整个国际环境包括中国房地产市场风险的认识、重新定价。这个重新定价的过程可能会花很多时间，昨天谈到了拐点，拐点是一个过程，我今天提出这些想法是希望对今天的环境市场有比较清醒的认识，这样你才能在未来的市场中调整战略，把自己的战略准备好，在什么样的时间下把自己的企业调整好，在什么样的时间下等机会来的时候你还可以抓住。

我早上听朱教授讲到融资方面，我完全同意朱教授的一个观点，我觉得很多专家研讨或业界人士有机会多向政府部门或主管部门做一些呼吁，我觉得在中国房地产市场有些区域大家看到不正常的现象，不正常的现象可能是要靠资本市场解决，比如房地产是资金密集很强的行业，同时是很长期性的。看美国的特点，美国房地产的特点主要是建住宅的，在债券方面叫GES，很多房地产企业能够通过债券GES拿到贷款是很长期的，可能是五年、十年，在中国还没有看到这样的工具。在这种情况下怎么要求房地产商有长远的观点、长远的战略，这是一个很大的难题。也很容易引起资金的浮躁，就是追求比较短期的利益，造成市场的大波动。监管机构也处在很尴尬的位置，市场反应没有那么快，很多信息不会在刚开始的时候反应那么快，那么必然引起大起大落。

在现有情况下房地产企业有什么办法拓宽自己的渠道呢？不外乎几点：一、考虑把自己的资本或项目拿出来出售；二、找一些战略合作伙伴，战略合作伙伴包括银行、信用公司、外资银行、基金，也可能是竞争者、投行，这不外乎一个办法，至少在一定时间内可以对资金周转有一定的帮助。公开市场方面，上市确实是一个渠道、办法。我们看到的上市情况是这样的，在香港上市的公司挑战性比较强，可能调整时间更长一些，我觉得挑战性还是比较强的，时间准备的长一些。

最后给大家打打气，我是第一次到博鳌房地产论坛，感觉我们好像比较沉闷。房地产从长远来说肯定是一个朝阳，它随着国家的经济发展、国民收入提高行业本身会逐渐扩大，房地产长期是会增值的，短期必然会波动，这种波动也为创造了一些机会，为大家创造了调整。

乔志杰：我听到的第一个观点是缺钱的问题不仅是中国，实际上全世界都有这种现象。前两天在香港一个报社他们明确提出往回收，收多少算多少，这样有一个更加可怕的现象，不仅是国内的地产行业缺钱，国际行业也缺钱，不过我赞同后边的观点，我想说两句：第一、中国房地产行业现在有点被妖魔化了，其实我们想想很正常，一个行业有一段发疯的时候不冷静是不可能的，如果2008年真的延续2007年的情况，那真的是疯了，我们的变化不外乎产业结构会变，我们将近有6万家开发商，会变的只有2万家。我回忆一下，我知道中国的汽车制造商有2200家，彩色电视制造企业也有2000多家，这两个行业最健康的。房地产2008年这一波更多思考的是生存，能在这一次动荡中生存下来那就是辉煌和光明的未来了。我们把这个观点提出来，这两位嘉宾也代表了境外投资人的心态，站在世界的角度你们要坚信中国仍然是他们最看好的方向。前段时间我们曾经担心印度、越南，后来越南出问题了，印度证券也不是很好了，中国还是他们最关注的，所有的开发商坚信只要你走过这一轮就没有问题。

现在所有的开发商都在关注怎么拼命做地、做资源的时候，把大量的精力放到了突破上，我说这是开发商非常聪明的做法，先把资本打开。我开玩笑这几年有人天天借钱，但是没有制造有钱的工具，鑫苑最大的成功是大家都没有的时候他获得了工具，资本上市不单纯是融资，鑫苑给所有开发商做了一个榜样，在思考其他发展的时候不要忘记资本市场的发展，这里请张总就您的成功谈一谈，您觉得最成功的地方在哪里？经过两三年的时间我想还是有些教训的，提醒大家教训是什么。

张勇：过去几年这个行业是不正常的，没有一个商场会让消费者几天几夜排队买过，过去三五年不管是一线城市还是二线城市，排队买商品的现象在现在市场环境下是非常不正常的。我认为原因是没有有效的供应体系，或供应的目标市场不充足造成土地原材料不充足，带来了市场严重失衡，这是我讲的第一个问题。80年代我们做了生产要素价格；90年代解决了资本市场、股票市场的建立，当然股权分置改革没有彻底完成，最近几年完成以后股票会走向正常；但土地要素还没有健康有效解决，这是土地行业出问题的根本所在，如果这个问题不解决，不仅是房地产行业的健康发展，甚至会给国民经济健康发展带来很多影响。比如今天的通货膨胀，我个人认为它有很多因素或者有些方面是由于土地成本扩大和商务成本所带来的，包括生活中由于土地要素问题的存在导致通货膨胀，土地要素如果不解决对行业的发展和国家经济发展的不利因素更多一些，这是我的一点看法。借论坛这个机会提出我个人的观点。

作为一个项目公司，我觉得就把项目当生意做，如何把项目开好、卖好、卖完、安全的度过，不要让银行强制性的政策把项目卖掉，把项目当生意活，一单就是一单，此一时彼一时，过去生意不好那是过去了，今天生意我要保证不赔钱而且还赚钱，如果公司能够这样做可以度过调整。

关于上市，上市是要做企业，做企业就要考虑持续性经营、持续性盈利意义商业模式、战略和宏观大背景下的房地产市场有效结合，你是做企业，做企业和做生意有本身的区别，在未来十年、五年的行业发展格局下怎么定位自己，所谓的投行、资本投资者不会找非连续性经营的企业，当然我们知道能上市的企业非常少，一万多家企业中把这点想清楚，你是想做企业还是想做生意，在未来的调整中如果你能把自己为两三年的盈亏掌控好，你就坚持、努力，实在不行就把项目的土地卖掉，这也不失为一个战略。作为公司来讲有战略扩张、战略收缩、战略推出，基本上有几个策略，我想每个公司针对策略做出自己的选择，在此期间把这个问题想清楚就可以了。至于缺不缺钱每个公司有自己的实际情况，很难讲。

乔志杰：张总把最保密的东西说出来了。

乔志杰：记住一句话，如果做上市一定要有做企业的平台，因为我们在这个市场上这么多年，资本市场最终看重的是企业素质。王敬先生所在行业跟房地产没什么关联，我们听听他对房地产认识的看法？

王敬：我不是住宅建筑里的人士，今天我想讲的是从企业战略角度上看金融，融资的策略和企业的战略应该有所关联，离开了战略谈融资策略还是相对片面的。通常做生意的组合是什么？我举一个例子供大家参考，我这两天听了关于缺钱的说法和地产里的讲法。

中国有两家企业，一个是国美、一个是苏宁。这两家公司目前看来他们的行业可能好一些，因为我以前做的企业是零售企业，零售企业是一个现金流特别丰富的企业，是特别富裕的企业，像沃尔玛一年3000亿的销售额，供应商达到的就是300亿的额，再加上其他的就非常可观，前段时间想做银行没有通过。我们现在看到全世界的，我观察到做零售和地产之间有一个关系，国美、苏宁可能更远一点，除了做商业地产之外又进入了住宅地产。（和黄）定位是一家地产公司，但他的现金流比较强大，可以支撑它。一个大企业从业务组合角度讲，昨天恒隆集团陈总讲的，相信他们也有很大的现金流，因为他们做的项目是需要很强的现金流的支持。

不从业务组合的角度看通常看一下产品组合，过去总喊增值的模式，土地增值的模式可能是比较大的，包括管理轻资产的模式、零库存的模式，我觉得都是在产品模式上的选择，在企业家里这也是很重要的。我过去在华润管零售的时候，我们一年的租赁物业也非常高，租赁物业和住宅曲线上的平衡也是一个好的策略模式。你考虑公司策略的时候公司战略一定要清楚，从产品组合到单个产品到做什么产品，还有更好的办法，如果自己并不是一个很好的开发商，我觉得在美国土地开发格局里主要是由专业开发商、商业地产管理者来组成的，事实上在美国有很多的成熟市场是由很少的特大企业干这一切的，我是投资人、又是开发商然后又有金融衍生工具，这是很少的。如果自己不是一个很专业的人，选择一个投资人也不错，我不做将来有更专业的开发商去做。这是我作为圈外人从战略上谈的一点感想。

乔志杰：我觉得你改行改错了，你就应该做地产，你把地产行业的东西理解的很透，大家的掌声告诉我你的观点是被大家接受的，谢谢你。下面请李总谈一下，您是一个服务商，请你简单谈一谈对地产市场的看法。

李明俊：我是从地产公司出来的，我做过中介，我现在是做服务提供商。我们现在都缺钱，早几年钱好挣导致管理相对比较粗放，到今天缺钱的情况下应该回到理性审慎的角度。从这个角度来说，我说句不好听的话，房地产企业比其他行业的管理低得多，是房地产企业老板的关注度不够，表面上够都骨子里不够重视。比如说在资金的管理上面临一个问题，我们大家缺钱，资金的流入流出有一个配合的问题，很多时候造成了资金的衔接。如果我们资金准备不充裕的话，很多问题在短时间类以比较高的去融资。

再谈谈税务管理，房地产行业税务管理也做的不好，现在大企业有偷税的状况，比如说虚假成本。但反过来说企业有很多的优惠政策没有加以理由，这也是一个基本的前提。造成什么现象呢？造成很多优惠没有拿到，我举一个非常简单的例子，比如说富力，富力去年的业绩是148亿，在座很多的朋友是内资企业，会与大家形成很大的差异，148亿交5%的营业税，5%差不多是7.5亿，作为海外公司还加另外一项税收，而内资企业就不用。

国内周转速力比国内同行多，可能要高达三年、四年以上，这种资金是闲置，没有大家有效的利用。鑫苑说的零库存是提高资金周转效率，把销售额的30%交税收，比如说5%的营业税，企业所得税差不多交到6个点，土地增值税去年2月份规定出台后，按照回来后土地增值税和成本少说也要占到20%以上，这三项加起来至少占到30%。如果我们能够采取有效的税收支出后，合法规避以外，在现有的税赋基础上合理的避税，这有效的节约我们资金，从微观技术层面上和大家做一个建议。

乔志杰：智慧源管理咨询公司是做税务咨询？

李明俊：对。