房地产调控研究论文

2024-05-20

房地产调控研究论文（通用6篇）

篇1：房地产调控研究论文

一、对象与方法

（一）利率政策的处理方法

利率政策对房价的调节是通过其对于市场参与者的资金成本的流动性的调控作用而进行的，对于利率政策的研究方法多数学者采用通过建立新凯恩斯主义的动态随机一般均衡模型（DSGE）来考察利率的变化对房价的影响，此种方法通过构建要素模型对利率变动进行分析，由于要素指标约束条件不同而容易针对同一问题得出差异较大的结论[14];也有学者采用“叙述法”,即用虚拟变量来描述货币当局立场或意图，当货币政策从宽松转为紧缩时记为 1,否则为 0,这种方法无法表达利率变动后稳定期内所对房价带来的持续影响变化[15].本研究收集并分析 2010~2014 年利率变化情况，按照央行加息和降息将利率政策分为提高利率政策与降低利率政策，将利率政策的变动情况按照其加息与降息幅度梯次分级，将提高利率政策与降低利率政策进行梯度纵向对比，并采用统计分析方法进行归纳汇总。这样既清晰地从货币当局的意图出发探讨升降利率情况下的房价变化，又可以体现连续节点内利率变化的持续影响。

（二）税收政策的处理方法

房地产税收是国家调控房价的重要政策手段之一，我国的房地产税收政策贯穿于房地产开发、交易和保有三个环节，包括耕地占用税、土地增值税、契税、房产税和城镇土地使用税五个直接以房地产为征税对象的专门税种。学者对于税收政策的研究方法大多以选定税种的税收收入作为自变量建立回归方程模型，进行回归分析来研究不同税种税率变动对房价的影响效果，这种方法通常忽略了整体考量各税种及税率的变动对房价变动的影响。本研究收集 2010~2014 年税收政策变化情况，主要包括与房地产相关的税种税率的增减等，然后采用基期对比法进行量化处理，即将 2010 年税收政策初始值设为 0,在此基础上增加一项税种或增加某一税种税率即加 1,若既增加税种又增加税率则加 2,反之，若在 2010 年基期基础之上减少某项税种或降低某税种税率则减 1,以此绘制税率变化曲线图。从整体出发，把握国家税收政策意图对房价的作用效果。

（三）房价变化的调查与统计方法

在沈阳市九个市辖区中各选择一个小区，采用问卷调查法对其 2010~2014 年房价变化进行实地调查，并将九个小区的房价均值作为沈阳市房价变化数据。所选取的小区分别是和平区的万科城（位于和平区长白西路 58 号，由沈阳万科永达房地产开发有限公司承建，占地面积 350000m2,2010 年开盘）、沈河区的保利花园第五季（位于沈阳市沈河区东陵西路 29 号，开发商为保利（沈阳）房地产开发有限公司，占地面积 95000m2,2009年开盘）、皇姑区的格林常青藤（位于皇姑区太岳山路 7 号，开发商为辽宁报业格林秋日风情房地产开发有限公司，占地面积 48000m2,2010 年开盘）、大东区的果舍添香（位于东北大马路 102 号，开发商为沈阳明驰房地产开发有限公司，占地面积 66000m2,2008 年开盘）、铁西区的挪威森林（位于铁西区保工南街与沈辽路交汇处，开发商为沈阳金昊房地产开发有限公司，占地面积 22000m2,2008 年开盘）、于洪区的泰华林庄园（位于于洪区赤山路 82-6 号，开发商为沈阳泰华林房地产开发有限公司，占地面积 16000m2,2009 年开盘）、浑南区的文华街三号院（位于浑南区文华街 3 号，开发商为沈阳建大汇众置业有限责任公司，占地面积 56000m2,2010 年开盘）、沈北新区的雷明雅阁（位于沈北新区道义经济开发区京沈西街 7 号，开发商为沈阳雷明房地产开发有限公司，占地面积 300000m2,2008 年开盘）和苏家屯区的唯美尚品（位于苏家屯区浑河新城银杏路北，开发商为辽宁联合房地产开发有限公司，占地面积 97000m2,2010 年开盘）。所选取的九个房地产小区均为 2010 年之前开盘，住宅类型相同，截至目前均在售并且分布于沈阳市九个市辖区，这对于研究 2010~2014 年五年间宏观调控政策对于沈阳市房价的影响在时间和空间上是非常合适的。

二、结果与分析

（一）利率政策调控效果分析

1.提高利率政策调控效果我国提高利率政策主要集中在 2010~2011 年，从 2010 年 10 月到 2011 年 7 月，央行共五次加息，其目的是为了吸收资金存入银行，减少市场流动资金，同时也是为了降低房价。但从沈阳市同期房价变化情况来看，结果并不是很理想（图 1）。

从图 1 可以看出，2010 年 10 月央行第一次加息，而这反映在房价变化上则是在 2011 年 3 月所迎来的第一次房价回落，即加息政策出台的五个月之后，房地产市场才对此表现出房价回落的趋势，这表明加息政策的调控效果在市场上推迟了五个月才显现出来，证明了加息政策在此次调控上有五个月的市场时滞期。虽然2011 年 4 月以后沈阳市房价没有再上涨，但加息政策依然频繁出台，然而期间沈阳市房价并没有回落到2010年 11 月的水平，2011 年 5 月加息后，2011 年 10 月沈阳市房价才稍有回落态势，加息的时滞期为五个月，而后11 月沈阳市房价又再次上升，这说明了加息政策的调控效果并不理想。然而沈阳市房价虽然总体上涨，但上涨幅度并不大，沈阳市的房价在全国副省级城市中仍处于下游水平，在国家不断加大宏观调控力度的情况下，沈阳市的合理房价一直吸引着大量消费者，市场需求旺盛，又因为当时沈阳市将承办 2013 年第十二届全国运动会，期间沈阳市的市政建设也进入快速发展期，城市影响力和吸引力加强，极大地拉动了城市周边区域房价，市场整体呈现普涨态势。这些因素也阻碍了加息政策的效果发挥。

2.降低利率政策调控效果在 2012~2014 年这一时段，我国的宏观政策是趋于宽松的，降息、放开限购和减税等一系列措施致力于促进房地产市场发展，用以增加内需，拉动经济发展。降低利率政策并未引起房价大幅上涨（图 2）。

从图 2 可以看出，2012 年 5 月和 6 月有过两次降息，这期间沈阳市房地产价格呈下降趋势，在 7 月，两轮降息过后，沈阳市房价开始保持平稳并走出下降通道有所回升，但是价格上涨幅度并不大，总体基本保持平稳。2014 年 11 月央行在房价下降趋势情况下再次降息，而此时房价依然走低，在全国土地市场整体降温，百城房价七个月连续下跌的背景下，沈阳市土地市场也急速降温，成交面积与成交金额均大幅萎缩，房产市场需求低迷，但受降息政策的影响而并未表现出房价大幅下跌，在整体环境不景气的市场氛围下，降息政策促进了房价的理性回归。综上所述，可以得出结论：三次降息并未使沈阳市房价产生较大波动，房价变化趋于稳定。

（二）税收政策调控效果分析

抛开税收政策、利率政策与行政命令多种举措对房价的共同影响，单纯从税收政策松紧度变化角度出发分析沈阳市同期房价走势，将 2010~2014 年我国涉及房地产市场的税收调控政策进行分类汇总，量化处理后与沈阳市房价变化走势对照（图 3）。

从 2010 年 1 月到 2011 年 8 月，我国的税收政策趋紧，七折贷款利率、税收优惠等取消，二套房贷款趋紧、外地人限购等政策纷纷出台，单就税收政策而言，营业税方面个人将购买不足五年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税、二手房交易市场交易税费提高、征收土地增值税、契税征收比例提高、针对个人住房征收房产税，其目的是通过提高房地产相关税费使购房成本上升进而使房产需求下降，并使得房地产市场的投资减少，进而抑制房价上扬。与之相对应的，2010 年 1~10 月沈阳市房价非常稳定，只在较小范围内波动，虽然在 2010年 11 月有过阶段性上扬，但到 2011 年 2 月达到最高点后就开始回落，之后房价虽偶有波动但总体上保持平稳。这说明严厉的税收政策对于抑制房价的调控效果是很理想的。2012 年下半年至 2014 年期间，在税收政策趋向于宽松的大背景下，房价一直处于平稳状态，这说明宽松的税收政策对于稳定房价是有很好的调控效果的。

三、结论与建议

从沈阳市 2010~2014 年房价对于期间我国利率和税收政策的反馈来看，无论是利率还是税收政策对于调控房价都起到了一定的作用，但利率政策对于房价的调控效果低于税收政策的调控效果。具体有如下几点：第一，利率政策对于房价的调控效果不佳。2010 年 10 月与 2011 年 5 月有过两次加息，然而在加息五个月之后沈阳市房产市场价格才略有反馈，市场效果延迟性较大；降息未引起房价太大波动，降息政策调控房价的方向并不明确。第二，税收政策对于房价调控效果较好。严厉的税收政策有力地打击了房地产投机行为，从而控制房产市场投资过热，抑制房价的上涨；宽松的税收政策有利于显化房产存量市场，拉动内需，稳定房价。

（一）对于我国当前房价保持稳定发展的对策建议

当前的房地产市场调控政策已经相当宽松，供求关系相对健康，受宏观经济低迷的影响，投资者倾向于将资金用于购置房地产，在当前国家去除房地产库存的宏观政策下，契税的减免、降息以及户籍方面的优惠政策，直接导致房地产交易量上升，北京、上海等一线城市 2016 年春节后出现恐慌性价格疯涨，如今的房产市场开始回暖，市场需求显现，而房产市场资金流入不足，且市场供给仍大于需求，只是相对集中的需求在同一时刻涌现，造成了房产市场供不应求的假象，应该引导房产市场显化库存，加大中小城市购房政策扶持力度，打击一线城市房产市场捂盘销售现象，扩大市场供给，对库存量大的房产市场给予更高补贴，引导购房需求分流。

（二）对于我国未来房地产市场的宏观调控政策制定方向建议

首先，稳步去除房产库存，实行差别化税收政策。当前我国房产市场总体上表现为供需平衡，而实际上我国房产市场库存量巨大，存量房产并未完全显化是由于需求的不均衡导致，消费者对于宽松的房市政策的集中反馈表现为一线城市房产市场需求旺盛，导致一线城市房价不合理上涨，而中小城市由于市场需求低而表现出有价无市，在未来一段时间内，我国房地产市场应该逐步显化存量房产，促进房价理性回落，消化房产存量。因此应该实行差别化的税收政策，即需求旺盛的一线城市，对购房者征收契税、交易税，同时增加一线城市供给量；在中小城市对房产供应商加收房产税，对购房者提供购房补贴，减免相应税费，促进存量房产显化，引导拉动消费需求。其次，进一步降息，引导资金流入，促进房产市场回暖。股票市场的持续低迷，宏观经济不景气，越来越多的人选择把资金投入到逐渐回暖的房产市场，在当前房产市场为存量市场的情况下，资金流入房产市场转变为消费需求，我国目前人口结构导致住房刚性需求下降，改善性需求逐步提高，进一步降息，支持自住和提高改善性住房需求并带动二手房交易市场成交量，有助于房产市场回暖，促进宏观经济发展。

参考文献

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篇2：房地产调控研究论文

来源：中国新闻网作者：刘圆圆2011年01月02日08:33

2010年的楼市注定是不平静的楼市，宏观调控一轮接着一轮。在此，本刊特别对2010年出台的房地产政策进行了梳理。

二套房贷首付不得低于40%

出台时间：1月10日

政策：1月10日，国务院办公厅出台《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。

《通知》明确二套房贷首付不得低于40%；同时在增加保障性住房和普通商品住房有效供给；加强风险防范和市场监管；加快推进保障性安居工程建设；落实地方各级人民政府责任等方面落实了实施细则。

点评：将申请购买第二套房的家庭贷款首付比例提高到40%，表明国家要抑制投资性购房，加大房地产贷款监管的力度。这与2009年12月14日国务院常务会议提出的政策思路是一致的。该会议曾提出，继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

住宅用地必须符合“70%标准”

出台时间：1月21日

政策：1月21日，国土资源部发布《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》。提出申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。

点评：此次国土部发布的通知对地方政府建设保障性住房增加了硬性规定，以确保保障性住房、自住性中小套型商品房建房用地。换言之就是要严格控制大套型住房建设用地。

开发商竞买保证金最少两成，一个月内付清地价50%

出台时间：3月8日

政策：3月10日，国土资源部再次出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》。该通知明确规定了开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容。

点评：该《通知》的出台主要是落实“国11条”精神，增强土地政策参与房地产市场宏观调控的针对性和灵活性，增加保障性为重点的住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率，促进地产市场健康平稳有序运行。

收紧首次购房契税优惠范围

出台时间：3月9日

政策：3月9日，财政部、国家税务总局联合下发了《关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》。通知明确，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。

点评：从该通知的规定看，两人或多人共同购买90平方米及以下普通住房的，这套房子，对其中任何一位购房者来说，都必须是唯一一套住房，否则就不能享受1%契税税率优惠。

取得预售许可后10日内需公开房源及售价

出台时间：4月13日

政策：住房和城乡建设部于2010年4月13日发布实施《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。《通知》明确要求各地加强商品住房预售行为监管。今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取订金、预订款等性质的费用。房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。

点评：房地产市场监管是政府加强房地产市场宏观调控的重要手段，对维护我国房地产市场平稳健康发展具有重要意义。随着房地产市场的持续升温，我国部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为。为此，《通知》要求各地切实负起责任，加大查处力度，强化房地产市场监管。

二套房贷首付不低于50%

出台时间：4月14日

政策：国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议，研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。其中提出了四项措施，被称之为“新国四条”。其中最严厉的要属：对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

点评：距离1月份出台的“国十一条”仅3个月时间,中央再次开启新一轮调控,针对楼市存在的问题,祭出重剑,显示出政府遏制房价上涨的决心。

房价过高地区可暂停发放第三套房贷

出台时间：4月17日

政策：4月17日，国务院下发《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。《通知》明确，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

点评：仅过三天，国务院又发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了新“国十条”。国务院下发此通知的目的就是为了进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题。暂停第三套房贷的主要目的就是要加大对炒房的打击力度。号称十年来最严厉的房地产调控政策以迅雷不及掩耳之势袭向市场。

经适房只能自住违规5年内不得再次申购

出台时间：4月27日

政策：4月27日消息，住建部公布了《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》。《通知》规定，经济适用住房购房人在取得完全产权以前，只能用于自住，不得出售、出租、闲置、出借，也不得擅自改变住房用途。对违规出售、出租、闲置、出借经济适用住房，或者擅自改变住房用途且拒不整改的，按照有关规定或者合同约定收回，并取消其在5年内再次申请购买或租赁各类政策性、保障性住房的资格。

点评：住建部出台的《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》，进一步加大对骗购经适房和其他违规行为的惩处力度,减少经适房上市的获利空间，强化使用过程的监督。

加强对廉租住房管理强化租赁管理和服务

出台时间：5月5日

政策：住房城乡建设部、民政部、财政部联合印发了《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》。《通知》针对部分地方廉租住房管理中出现的房源闲置、出借，日常管理和维修养护资金不落实，准入退出管理机制不完善、日常监管和服务不到位等问题，做出了有关规定。

点评：《通知》出台加强廉租房租户的动态监测,严查骗取廉租房保障等行为。

土地增值税清算措施出台

出台时间：5月26日

政策：5月26日，国家税务总局发布《关于土地增值税清算有关问题的通知》，明确了土地增值税清算过程中若干计税问题。如房企逾期开发缴纳的土地闲置费不得在土地增值税中扣除、土地增值税清算时收入确认的问题等。

点评：土地增值税的征收属于一项长期政策，若能从严征收，将督促房企合理把控拿地、开发、销售的节奏，捂盘或者囤地所能获得的利润也会大大削弱。

地增值税预征从严楼市调控加码

出台时间：6月3日

政策：6月3日，国家税务总局下发《关于加强土地增值税征管工作的通知》。《通知》抬高了土地增值税预征率的下限。国税总局规定，除保障性住房外，东部地区省市预征率不得低于2%，中部和东北地区省市不得低于1.5%，西部地区省市不得低于1%。

点评：这是国税总局一周以来第二次出台有关土地增值税的政策措施。在此《通知》中，国税总局不仅从清算，还从预征、核定征收等方面对土地增值税政策进行明确。其中，划定土地增值税预征最低限，要求地方政府6月底前上报清算工作计划，以及明确核定征收率原则上不得低于5%等内容最受市场关注。国家在短时间内再念紧箍咒无非是希望能进一步达到合理调节房地产开发收益，充分发挥土地增值税调控作用。

二套房认定标准出台认房又认贷

出台时间：6月4日

政策：6月4日，住建部、央行和银监会联合发出通知，就商业性个人住房贷款中第二套住房的认定标准进行了明确的规范。通知规定，借款人首次申请利用贷款购买住房，如在拟购房所在地房屋登记信息系统(含预售合同登记备案系统，下同)中其家庭已登记有一套(及以上)成套住房的；或借款人已利用贷款购买过一套(及以上)住房，又申请贷款购买住房的；或贷款人通过查询征信记录、面测、面谈(必要时居访)等形式的尽责调查，确信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。贷款人都应对借款人执行第二套(及以上)差别化住房信贷政策。即首付5成，利率1.1倍。

点评：与房贷政策密切相关的第二套房认定标准终于有了统一的说法，相较之前，新的“二套房”认定的范围和情况都将发生变化。与国十条“认房不认贷”相比，新二套房政策更加严厉和精准。

“夹心层”住房之困有望破冰

出台时间：6月12日

政策：6月12日，住建部、发改委、财政部等七部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。《意见》对发展公共租赁住房提出了保障土地供应等相关政策支持。

点评：由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在解决城市中等偏低收入家庭住房困难。这份指导意见弥补了长期以来“夹心层”住房政策缺位，是解决“夹心层”住房困难的有力举措。

土地闲置一年的将禁止竞买资格

出台时间：9月27日

政策：9月27日，国土部、住建部联合发布了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》。《通知》明确，企业违约开发土地、因自身原因土地闲置一年的，都将禁止竞买资格。

点评：从此通知不难看出，在未来土地竞买过程中，国土部门将采取更为严格的土地竞买资格审查。首套住房契税下调普通住宅减半征收契税

出台时间：9月29日

政策：9月29日，三部委联合发布《关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》。《通知》规定，对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税。

点评：显然，新的契税规定已与相关部门的“二套房”认定标准趋于一致，即以家庭为单位核定是否是“二套房”。

暂停发放第三套房贷

出台时间：9月29日

政策：9月29日，央行、银监会联合发布《关于完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》。《通知》规定，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定以及其他相关规定。

点评：新规对第三套及以上住房贷款政策的最新表述是“暂停发放”，相比“国十条”更加强硬，这意味着全国范围内第三套及以上住房贷款将被“一刀切”叫停。

银行上调存贷款基准利率

时间：10月19日

政策：10月19日，中国人民银行决定，自2010年10月20日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率据此相应调整。

点评：利率的上升尤其是贷款利率的上调肯定会增加已贷款市民的消费支出，同时也会对即将准备购房消费者的心理预期增加变数。不断走高的通胀压力和通胀水平对于央行适时调整货币政策造成一定的压力。此时出台加息政策的一个显著目标就是管理通胀预期。

上调个人住房公积金存贷款利率

出台时间：10月20日

政策：住建部称，从2010年10月20日起，上年结转的个人住房公积金存款利率上调0.2个百分点，由现行的1.71%调整为1.91%。当年归集的个人住房公积金存款利率保持不变。与此同时，个人住房公积金贷款利率同时上调。其中，五年期以下(含五年)从3.33%调整为3.50%，五年期以上从3.87%调整为4.05%。

点评：本次公积金利率上调应属央行存贷款利率上调的配套政策，目的是为了使公积金贷款利率与商贷保持同向调整，对购房者实际影响不大。

房贷七折优惠利率取消

出台时间：11月1日

政策：10月底，多家银行总行已向分支行下发通知，从11月1日起，全面取消房贷七折利率，首套房首付最低30%，利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%；二套住房最低首付50%，利率执行同档期基准利率的1.1倍。

点评：此次优惠利率调整对首次置业的刚性需求和改善性需求购房者影响较大。未来买房，他们将承受来自首付比例和贷款利率上浮双重压力。

全面叫停第三套住房公积金贷款

出台时间：11月3日

政策：住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会11月3日发布《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。《通知》规定使用住房公积金个人住房贷款购买首套普通自住房，套型建筑面积在90平方米及以下的，贷款首付款比例不得低于20%；套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%。同时，第二套住房公积金个人住房贷款的发放对象，仅限于现有人均住房建筑面积低于当地平均水平的缴存职工家庭，且贷款用途仅限于购买改善居住条件的普通自住房。第二套住房公积金个人住房贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍。停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。

点评：随着四部委发出通知，推出全面叫停第三套住房公积金贷款等措施，房地产调控正持续加码。不少业内人士分析认为，此次上浮公积金贷款购二套房利率及设置门槛，有助于抑制投资性和投机性的公积金购房贷款。

中国人民银行二度加息

出台时间：12月25日

政策：中国人民银行宣布，自12月26日起上调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。其中，对房地产市场影响最大的5年期以上贷款利率，由现行的6.14%上调至6.40%。

点评：随着“通胀”预期的日益增加，央行在年内二次加息，业内人士预测，此轮加息预示着加息通道已开启。

个人住房公积金贷款利率再次上调

出台时间：12月26日

政策：在央行宣布加息的第二天，住房和城乡建设部宣布上调住房公积金存贷款利率。从2010年12月26日起，五年期以下(含五年)及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调0.25个百分点。五年期以下(含五年)从3.50%调整为3.75%，五年期以上从4.05%调整为4.30%。同时，开展住房公积金支持保障性住房建设项目贷款试点的城市，贷款利率按照五年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行，并随个人住房公积金贷款利率变动做相应调整。

篇3：利用税收调控房地产市场研究

1 我国房地产 (税制) 的发展以及现状

1.1 我国房地产税制的发展

近年来, 我国部分地区如北京, 上海房价飞涨, 房地产业发展, 大到影响市场交易能否顺利进行, 国土资源能否得到充分利用, 小到影响城市居民能否安居乐业。在这种持续高温的态势下, 加强对房地产市场的监督管理, 规范市场交易行为, 以实现资源有效配置成为国家宏观调控的重点, 为遏制畸高房价的, 给过热的房地产市场降温, 税收的杠杆调控作用不容忽视。科学的房地产税收改革比其他控制土地, 提高利息, 加强房地产转让税等控制房产热的措施都要有力有效。因此, 完善我国房地产税制发挥其对于经济的宏观调控功能已是时之所需, 势在必行。

1.2 我国房地产税收制度的现状

房地产税收的效能主要体现在两个方面:一个是组织财政收入的功能。二是调控功能。而后者是指政府通过税收对房地产业所涉及的经济主体和经济行为进行宏观调控, 已达到资源的有效配置, 由于我国房地产市场正处于培育和调整阶段, 房地产税制还存在许多问题, 从我国房地产税制的设置上看, 较为偏重房地产税收的调控作用。当前我国房地产市场运行表明, 现行房地产税制抑制房价过快上涨, 确保房地产市场健康稳定发展的调控效能是比较低的, 并没有发挥其原有的功能和作用。当前我过房地产税制存在以下的不足:

1.2.1 税种繁多, 加重了房地产业税收负担

从税种设置看, 现行税制涉及房地产的14个税种中, 许多税种之间存在税基重叠, 或同一税基设两个税种的情况。对土地分别设置城镇土地使用税和耕地占用税, 对房产分别设置房产税和城市房地产税, 税种重叠。从征税范围看, 当土地使用权、房屋所有权转移时既要向取得土地使用权、房屋所有权的单位或个人征收契税, 还要在经济活动中书立、使用、领受的凭证征收印花税。从税基选择看, 对房屋租金收入要征收营业税、房产税、个人所得税或企业所得税;对房地产转让既要按转让纯收入征收个人所得税或企业所得税, 又要按有偿转让房地产取得的土地增值额征收土地增值税。

1.2.2 税费兼收, 影响了税收的调节作用

目前房地产税收既有税种多、环节多, 又有征收不到位的问题;既有收费多、收费不合理问题。除了多达十几种税收外, 房地产业收费项目更加繁杂, 一般都在几十种, 多的地方甚至超过百种。名目繁多的各项收费, 导致我国房地产行业税费混杂现象严重。同时, 各税费项目存在着重复征收的问题, 如, 房地产开发和建筑企业缴付了土地出让金, 还要缴纳综合性市政建设配套费、单向性的配套设施建设费, 城镇土地使用税等。房地产开发过程和交易环节税费复杂交叉, 税费混乱, 费挤税现象严重, 费项总数远多于税项总数。从收费比例上看, 各项收费占销售收入的35%左右, 相当于经营成本及费用的70%。费大于税, 费挤税现象严重, 其格局既明显加重了房地产行业的整体负担水平, 扰乱了正常的生产经营秩序, 又大大弱化了税收的调控能力。

1.2.3 税收设计落后, 各环节税负不均

房地产行业的经营过程主要包括:开发、保有和转让三个环节, 与此相对应, 在各环节存在着不同的税种。这三个环节应当保持适度的均衡, 但我国目前的房地产税制政策从计税环节来看, 房地产税收集中在建设的增量方面, 即在房产和地产的流通交易环节设置了主要的税种。而在房地产保有期间设计的税种非常少, 且免税范围大。这种典型的窄税基模式造成了明显的税负不公。这种分布结构对房地产行业发展产生了许多不利的影响。

1.2.4 税收调控低效, 社会整体效益递减

由于住房消费的需求刚性小于供求的刚性, 大多数税收负担能转嫁到房产购买者身上, 这将提高新建商品房的价格, 从而带动整个房地产市场价格的上扬, 制约市场正常的生产进程。

1.2.5 税收征管手段落后、偷漏税情况严重

由于房地产行业税收征收成本相对较高, 加上税收管理方式滞后, 一些房地产公司利用体制漏洞偷逃税款。

浙江省地方税务局提供的材料表明, 浙江省房地产企业的偷税问题已经相当严重。义乌市地税局对全市15家规模较大房地产企业进行重点检查时, 查补税费共7000多万元, 杭州市审计局重点检查的37家房地产企业中, 有17家存在偷逃税情况, 偷逃税金额达7069.81万元。全国其他省市不同程度地都存在这一现象。

2 国外如何利用税收手段调控房地产市场及经验借鉴

2.1 国外利用税收手段调控房地产市场的基本做法

(1) 以高额税率对房地产行业进行征税, 有效抑制房地产市场的投机行为房地产市场价格持续攀升, 与城市一般居民的需求在结构和支付能力上存在着双重矛盾。这种异常现象, 主要是房地产投机性需求造成的。各国在利用重税抑制投机行为的做法主要有种:一是利用高额地皮税的征收有效抑制了房地产行业内的投机行为。如在法国;二是采用逐步升级的办法, 用重税打击投机。如韩国;三是对房地产保有环节征收高税。

(2) 对低收入购房者给予税收方面的优惠或补贴。房地产市场价格的持续升温, 导致越来越多的低收入者购买住房时力不从心。为了有效的缓和房地产市场的供求矛盾, 平衡供求关系, 许多国家都对低收入购房者给予了税收方面的优惠或出台了各种补贴方案:一是对低收入者和老年人购房和租房的税收优惠政策。二是实施廉租房制度, 运用各级税收对廉租房进行补贴。三是利用税收收入推行福利住房, 满足低收入阶层的住房需求。3、充分运用税收杠杆促进住宅业的发展。虽然各国政府施行的具体措施不同, 但均对从事开发廉价住房、福利房、或是集体筹资建房等有利于调控房价的商业行为予以了税收方面的支持。一是对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的业主, 在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出。二是对拥有自己住房的业主, 还可减免地方税、财产税等。三是对出租房屋的业主实行税收豁免政策。四是豁免出售自用住房 (又称主住宅) 收益的个人所得税。4、设计差别性税收政策体系, 即对房地产所有权转让环节区分有偿和无偿, 并考虑实际占有权属时间长短征税。这在一定程度上实现二者在税收政策上的差别对待, 保护合理的理性需求, 增加投机性需求的交易成本。

2.2国外利用税收手段调控房地产市场对我国的经验借鉴

(1) 开征“房地产转让收益个人所得税”, 即对有偿转让房产产生的利润征税。房地产转让中的差别性税收在房地产转让环节应针对消费性需求和投机性需求实行差别性税收政策, 这是当前税收政策调控的力度点所在。

(2) 充分利用税收手段加强对房地产市场的宏观调控, 尤其是对那些图谋暴利的房地产企业征税高税, 坚决打击各种投机行为。

①适当扩大征税范围, 将发达地区农村纳入房地产体系。

②按房地产评估价值作为计税依据, 以客观地反映房地产价值。

③房地产税应逐步发展成为地方主体税种。

④体现区别征收原则, 对第一套自住房免税, 第二套自住房征税, 第三套以上加成征收。

(3) 切实利用税收杠杆促进住宅业的发展, 同时制定相关税收政策, 对低收入者和老年人购房和租房实行税收优惠或补贴。

任何一项制度都是在时间的洪流中不断完善的, 房地产税收制度亦如此, 我们应立足税收的基本原则, 结合房地产自身的特点, 以实现公平与效益的统一为目标, 建立税种科学, 税负合理, 为房地产业健康发展提供制度基础的税收体系, 还应借鉴餐卡国外相关方面的成功经验, 制定一些适合我国国情的政策, 实现供求平衡。

摘要：从借鉴国外利用税收手段调控房地产市场的经验出发, 提出完善我国房地产税制的一些建议, 希望能够为政府完善我国房地产市场的决策提供一些参考。

关键词：宏观调控,房产税,供求平衡,税收杠杆

参考文献

[1]李蕴, 朱雨可.美国房地产税收体制对我国的启示[J].中国房地产金融, 2003, (12) .

[2]李进都.房地产税收理论与实务[M].北京:中国税务出版社, 2000.

[3]邓宏乾.中国房地产税制研究[M].武汉:华中师范大学出版社, 2000.

[4]林荣标, 胡志勇.浅谈我国房地产税收制度[J].商场现代化, 2006, 10 (Z) .

篇4：我国房地产调控经济法研究

摘要：目前我国房地产的商品房市场已经得到了较好的发展，但保障性住房建设明显偏弱，导致大量的住房需求只能从商品房市场寻找出路，这种需求一方面抬高了房价，另一方面形成了非理性预期，使房地产市场秩序受到干扰。现阶段，我国正在以加强保障性住房的建设为手段之一对房地产市场进行调控来一对......，但是在建设的过程中我们理性的看到我国的保障性住房存在很多问题，本文主要针对这些问题进行分析梳理并给出自己的几点建议。

关键词：保障性住房；控制房价；资金短缺.

一、保障性住房的概念

保障性住房指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房。目前，我国保障性住房主要有四类，两限商品住房，即“限套型、限房价、竞地价、竞房价”；经济适用房；廉租房和公共租赁房。胡锦涛同志在十八大报告中指出，“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”保障性住房建设首次写入党代会报告，由此可见，未来一段时间，保障房建设仍将是中央政策重要着力点。

我国的房地产业一直以来给人一种“高房价、低质量”的印象，同时其超前、畸形的发展受到广大民众的诟病，民众希望政府能够抑制住一路飙升的房价，提供更多优质价廉的保障性住房以满足需求群体的基本住房需要。但是，在国家加大力度推进保障性住房建设的过程中，由于地方政府过于看重建设而轻视了管理的现象非常普遍，使得保障性住房面临着几个突出问题。.

（一）资金短板

目前，保障性安居工程建设的财政资金渠道主要包括中央财政专项补助资金、地方各级财政公共预算安排资金、住房公积金增值收益安排的资金、从土地出让收益中安排的资金和地方政府债券收入安排的资金等。但是根据住建部介绍，在政府财政预算中，中央政府下发部分补助资金后剩下的大部分资金需要地方政府保障，而一些地方资金筹措存在一定困难，中西部地区资金压力更大一些；有些地方的保障性住房用地未能及时完成征地拆迁，拉长了建设周期，地方政府对保障房的财政支出压力很大，缺口很难补足。同时保障房资金存在被挪用的情况。

（二）主体分配不公

按政策规定，保障性住房只能出租或出售给中低收入的家庭，但现实中，一些保障性住房被高收入家庭或已有一套或多套住房的家庭所租用或购买。如福建龙岩公务员“团购”保障房事件，深圳市近300人涉嫌隐瞒资产骗取保障房事件，更有苍南县“850套保障房房源近9成分给公职人员”的事件震惊四野。在个人信息核定上，普遍存在瞒报、少报、不报、弄虚作假现象这使得很多“非低收入家庭”也纳入保障范围，.导致真正的低收入家庭住房不能得到保证，从而出现了富人有多处房产而穷人没有房住的现象，.也更违背了保障性住房政策的目的。

（三）法制不健全

我国保障性住房制度在法律层面首先表现为法制建设层次比较低，行政法规、地方性法规及部门规章和文件过于冗杂，而且部分有关保障性住房的法律规定存在空白，缺乏强有力的法律支持；其次，对于保障性住房还缺乏合理的立法理念，关于是以维护社会稳定为基础还是以发达国家的实现社会公平、正义、共享和长期协调、和谐发展的战略观为立法理念，究竟以何种理念为基础在我国的保障性住房立法中还没有能真正清晰地体现出来。虽然现在我国在有关保障性住房的法律法规建设上达成了一定共识，但如果我们在立法时对基本的立法理念不能明确，就会出现“有法难依”、“立法混乱”等违背国家立法初衷的现象。

二、关于对目前保障性住房存在的问题的几点建议

（一）建立稳定有效的住房保障资金来源

第一，.确立保障性住房的专项基金。将保障性住房资金需求纳入公共财政预算支出中，.地方政府根据本地区保障性住房的实际需要，在做年度预算时就应划出专项基金，从而保障保障性住房制度能够长期地、稳定地不断发展。

第二，.住房公积金的部分增值资金。国务院颁布的《住房公积金管理条例》第二十九条明文规定：.“住房公积金的增值收益用于建立住房公积金贷款风险准备金、.住房公积金管理中心的管理费用和建设城市廉租住房的补充资金”。随着住房公积金逐年归集额的增长，.增值收益也将随之扩大，.贷款风险准备金也将随着管理制度的健全而逐步控制在较低水平，.因此，.投入住房保障制度的资金应不低于住房公积金增值收益的40%，以此使保障性住房在社会保障层面能与公积金挂钩。

（二）明确住房保障的主体，使保障性住房制度落到实处

制定保障性住房制度的目的就是保障需求群体的基本住房需要，但目前我国还缺乏完善的个人信息登记制度，北京的“房姐”就因有多个身份证而坐拥20多套房产，因此一些相关的个人信息登记制度应及时出台和完善，.这样才能较明晰地明确住房保障的主体，以免不符合要求的人骗购、瞒购保障性住房而使真正需求群体的基本住房得不到保障。同时保障性住房也应适当覆盖刚刚工作的年轻人，他们刚刚步入社会参加工作，暂时无力购买商品房，.为他们提供一定廉租房既对年轻人工作初期的住房问题做出了过渡性安排，又缓解了当前拆迁、城市化和年轻人成家所带来购房需求的拥堵效应，有利于理顺市场预期。

（三）加快有关保障性住房法治建设，

我国不断加快房地产保障体系的建设和发展，但是在住房保障领域的立法却严重滞后于现实的需要，如保障性住房在管理制度和財政上都是被分割的，缺乏统一的协调机制，导致政策实施过程中可能由于资金执行不到位而影响政策运行的有效性，因此我们应完善有关配套的法律法规，为保障性住房的管理提供法律基础和依据。各级政府应严格按照相关法律规定执行，做到有法必依，执法必严，违法必究。

结语.

我们要注重保障性住房与商品住房的协调发展，发挥市场和政府的双重作用，改革房地产市场，积极推动住房保障与房地产业的互动，在互动上构建“群众得实惠、产业得发展、政府得民心”的多赢格局。积极以保障性住房建设为基础，在保障人民生活的前提下以此为手段对我国的房地产市场进行有效地调控。（作者单位：西南交通大学）

参考文献：

[1]《中国保障性住房制度与房地产业的发展》.杨俊.

[2]《保障性住房的发展状况及对房地产市场的影响分析》.马国强.田文杰

[3]《中国房地产市场深层透视的思路解析》.周达.陈宏

[4]《浅析社会保障住房供应体系的构筑》.黄卫华

[5]《完善制度建设.支持保障性住房发展》王勋.王健

篇5：房地产调控问题

从2002年8月26日六部委颁发217号文件起，我国房地产调控历史走过了十余年。细第一阶段，调控起步期(2002年至2004年)：主要以收紧土地供给和房地产信贷为主第二阶段，调控加码期(2005年至2008年上半年)：加码的手段以结构性调整为主，心盘点房地产调控的十年，大致可以划分为四个阶段：要手段，以抑制房地产市场投资过热为目的。在抑制房地产投资过热的同时，提出稳房价的新目标。国八条、新国八条、国六条相继出台，重点打击囤地行为、改善商品房和保障房供应结构、提高首付比例、推出税收调控手段，改善供给结构的同时开始调节商品房投资性需求。

第三阶段，紧急救市期(2008年下半年至2009年上半年)：为应对全球性金融危机对中国经济的冲击，政府政策全面转向，以楼市稳定来支持经济稳定，从中央到地方全面放松各项房地产调控措施，甚至出台利率打折等购房刺激政策。

第四阶段，调控全面加码期(2010年至今)：遏制房价过快上涨或促进房价合理回归成为突出调控目标。国十一条、新国十条、限购令等号称史上最严厉调控措施相继出炉，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的住房差别化调控体系逐渐形成。近十年，从单一供给管理转向供给与需求综合管理，从防止房地产市场投资过热转向重点遏制房价过快上涨，我国房地产调控目标逐渐清晰，政策体系逐渐建立。然而，虽然调控取得一定成绩，但调控多为定性的行政手段，量化调控方案很少。并且调控政策一般只是短暂实用某一特定时期。近期很多省市相继出台调控目标：房价的增长速度不高于GDP的增长速度。请根据浙江省某个城市近年经济数据解决以下问题：

3、结合该市市民工资收入的具体情况，评价调控政策“商品住宅价格的增长速度不高于GDP的增长速度”在多长时间内有效。并尝试建立数学模型模拟商品住宅价格、GDP增速、市民工资水平之间的关系。

1、收集整理该市近十年各片区商品住宅价格变化数据、大宗商品价格变化数据、工资收入和GDP数据等；并挖掘它们之间的关系。