初始土地登记申请表

初始土地登记申请表（精选8篇）

篇1：初始土地登记申请表

初始土地登记

申请书

申 请 人：通讯地址： 申请日期：

初始土地登记申请书填写说明

（1）申请人：填写使用国有土地、集体土地或拥有集体土地的单位或个人名称。（2）通讯地址：申请人为自然人的，填写中心生活场所；申请人为法人的，填写主要办事机构所在地。城镇填门牌号码，乡村填写乡、村（自然人填到自然村），均需填写邮政编编码。

（3）申请日期：填写到国土管理部门递交申请书的日期。（4）法定代表人：申请人为法人的填写代表人，其它不填写。

（5）单位性质：行政事业单位填写行政、事业；企业单位填写国有、集体、私营、外资、港澳台、联营、股份制、个体或其他。个人住宅填写个人。

（6）主管部门：指直接负责本单位业务或行政管理工作的领导部门。如县国土局所

所属的事业单位，上级主管部门填写：县国土局。个人不填。

（7）权属性质：填写国有土地使用权、集体土地所有权或集体土地使用权。

（8）使用权类型：使用权类型是按土地使用权取得方式分类的，与土地权属性质相对应。

国有土地使用权填写划拨、出让、入股或租赁；集体土地使用权填写荒地拍卖、批准拨用宅基地、批准拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股等。

（9）使用期限：填写政府批准的使用期限（起止日期）。未明确土地使用期限的，本栏不填。（10）土地坐落：指申请登记的土地所在地的名称。

（11）农村集体土地所有权或农业用地使用权：填写集体所有土地的总面积及各类土地面积；国营农、林、牧、渔业生产单位或个人使用的集体土地总面积及各类土地面积以及集体荒地拍卖后从事农、林、牧、渔业生产的单位或个人使用的集体土地总面积及各类土地面积。

（12）宗地面积：指单位或个人在城镇、村庄范围内使用的国有土地或集体土地建设用地的面积。

（13）建筑物类型及权属：类型填楼房、平房等；权属填申报人认定的建筑物所有权。（14）建筑物占地面积：建筑物基层占地面积。

（15）共用面积：共用宗中，土地权利人共同使用的土地面积。（16）建筑面积：指申请登记土地范围内建筑总面积。（17）建筑容积率：宗地上的建筑总面积与宗地面积之比。（18）建筑密度：宗地上的建筑物占地面积与宗地面积之比。（19）建筑限高：允许建筑物的最高高度。

（20）土地用途：填写宗地的主要用途，按《土地利用现状调查技术规程》进行调查的，填写土地利用现状分类的一级类；按《城镇地籍调查规程》进行调查的，填写城镇土地分类中的二级类（未设二级类的填一级类）。

（21）土地等级：国土管理部门评定宗地所处的土地等级。

（22）标定地价：国土管理部门依据基准地价评定、确认的宗地地价。

（23）他项权利：指与宗地条件有关的他项权利或限制条件，如相邻通行权、截水用水权、相邻排水权、采光通风权等相邻权等等。

（24）四至：填写相邻宗地及其权利人名称。

（25）申请登记的土地面积：独用宗地的，填写宗地面积；共用宗地的，填写独用面积与共同分摊面积之和。

（26）独用面积：土地权利人在共同宗内独自使用的土地面积。

（27）共用分摊面积：共用宗时，各土地权利人在共用面积内分摊到的土地面积。（28）申请登记的建筑面积：指申请人申请登记的土地面积范围内的建筑面积。

（29）申请登记的建筑物占地面积：指申请人申请登记的土地面积范围内的建筑占地面积。（30）申请登记的书证依据：填写申请登记的土地权属来源，如“划拨”、“出让”、“入股”等能证明权源的文件、证明的内容、文号。

（31）附图：指申请登记的宗地草图或房屋平面图。（32）备注：填写需要特殊说明的问题。

篇2：初始土地登记申请表

三、我国初始土地登记概况

(一)城镇国有土地使用权初始登记1987年9月，为了适应土地管理体制、土地使用制度改革和开征土地使用税的需要，原国家土地管理局要求各地 开展城镇国有土地使用权的申报工作，建立初步的地籍档案。1987年冬和1988年春，在上海市、山东青州市、广东省花县进行了土地登记发证试点，并取得 了初步经验。根据国务院关于进一步扩大土地登记发证试点的指示精神，原国家土地管理局分别于1988年5月18日和1988年7月19日，连续下发了《关 于扩大土地登记发证试点和开展城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第67号)、《关于加快城镇国有土地使用权申报工作的通知》((88)国土[籍]字第100号)，决定全面开展城镇国有土地使用权的申报。

城镇国有土地使用权申报工作是依法进行国有土地登记发证的第一步，根据《城镇国有土地使用权申报工作的若干规定》，土地使用权的申报以市、县为 单位组织进行，申报范围是全国城市、县城、建制镇建成区，独立工矿及企事业单位的国有土地使用权;土地使用权申报者是申报范围内一切使用国有土地的单位和 个人;具体工作由市、县土地管理部门承办。1990年11月原国家土地管理局在西安召开“全国地籍管理研讨会”，会议在总结试点经验的基础上，提出了地籍 管理的发展战略，明确了地籍管理的目标和技术路线。会后，中国的地籍管理工作进入全面开展时期，全国初始土地登记工作全面铺开。1993年至1994年，土地登记在地籍调查的基础上明显加快，“国有土地使用证”发证率达到55%。同期，制定了《土地变更登记若干规定》和《土地登记规范化意见》，并在5个城 市开展了城镇日常地籍试点，土地登记在规范土地市场中的作用得到初步发挥。

(二)农村集体土地所有权初始登记

2001年11月9日，国土资源部发出了《关于依法加快集体土地所有权登记发证工作的通知》(国土资发[2001]359号)，决定在已有基础 上，进一步加大力度，全面部署开展全国集体土地所有权初始登记工作。并强调要严格按照《中华人民共和国土地管理法》的规定，确定集体土地所有权主体。

具体确权要求如下：

1.凡是土地家庭联产承包中未打破村民小组(原生产队)界线，不论是以村的名义还是以组的名义与农户签订承包合同，土地应确认给村民小组农民集 体所有。考虑到各地的差异和村民小组组织机构不健全的实际，在具体登记发证时，可采取两种方式进行：一是有条件的地区，可将《集体土地所有权证》直接发放 到村民小组农民集体;二是采取“组有村管”的方式，将《集体土地所有权证》发放到村，由村委会代管。为体现村民小组农民集体的所有权主体地位，土地证书所 有者一栏仍填写村内各村民小组农民集体的名称，并注明土地所有权分别由村内各村民小组农民集体所有。待条件成熟时，可将《集体土地所有权证》换发到组。对 于已经打破了村民小组农民集体土地界线的地区，应本着尊重历史，环球网校移动课堂 手机IPAD随身看 承认现实的原则，对这部分土地承认现状，明确由村农民集体所有。

2.能够证明土地已经属于乡(镇)农民集体所有的，土地所有权应依法确认给乡(镇)农民集体。没有乡(镇)农民集体经济组织的，乡(镇)集体土地所有权由乡(镇)政府代管。

3.不能证明属于乡(镇)农民集体所有或村民小组农民集体所有的集体土地，应依法确认给村农民集体所有。土地所有权主体以“XX村(组、乡)农民集体”表示。集体土地所有权初始登记的基本单元也是宗地。

在集体土地所有权登记发证工作中，宗地的划分要注意以下几点：

1.属同一农民集体拥有的权属界址线所封闭的集体土地(含该集体所有的建设用地)划分为一宗地。

2.同一所有者的集体土地被铁路、公路、河流、沟渠等线状国有或其他集体土地分割的，原则上应分别划分宗地。对线状地物狭窄、图上难以准确反映其实地状况的，也可不单独分宗，但要在调查时注明，并相应扣除其面积。

篇3：初始土地登记申请表

在以往的实际工作中已经发生过多起这样的案件:房屋所有权人将已经办理过抵押登记的房屋拆除, 然后重新办理了土地、规划等相关手续, 在原地建造房屋, 后再次向登记机构申请房屋所有权登记和抵押登记。这种登记就与登记簿记载的房屋权利发生了冲突, 登记机构对此存在过错。因此, 登记机构在初始登记时, 应当考虑在同一空间上是否存在已经登记的物权。

防止初始登记时重复登记的最好方法, 是在登记中应用地理信息系统 (GIS系统) , 建设部在今年年初修订的《房地产交易与登记规范化管理先进标准》中, 就要求“利用房产GIS系统等技术手段”。

但应用地理信息系统要有一定的前期投入, 而业内还有很多城市的登记机构经济力量薄弱, 短期内难以普及。因此, 在权属登记中应用地理信息系统还是一个“先进标准”, 而没有列入“规范化管理标准”。

山东省枣庄市房地产监理处采用了在初始登记时核对房产测量分幅图的方法, 同样有效地防止了初始登记中的重复登记。

篇4：商品房初始登记的注意事项

一、书面审查环节需重点把握事项

在根据《房屋登记办法》、《房地产登记技术规程》所要求收取的商品房初始登记的必收材料基础上，登记机构在对相关资料进行审核时，尤其要关注以下信息。

1.是否存在查封

根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《通知》）规定，查封一般是指人民法院依法对已办理房地产权属登记、并取得房地产权利证书、且权利人明确的房地产的查封。因此，在商品房进行初始登记之前，一般不应该存在查封的情况。但是，依据《通知》第15条规定，以下三种情况可以进行预查封：（1）已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（2）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（3）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此，商品房初始登记前就可能存在预查封情况。

那么在预查封情况下能否进行商品房初始登记呢？根据《最高人民法院解读涉房地产执行文件——法发[2004]5号文件解读》：“预查封是指人民法院对被执行人尚未进行权属登记、但将来可能会进行登记的房产进行的一种预先的限制性登记”。“预查封和查封的区别：一是人民法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。在预查封期间，一旦房地产权属登记在被执行人名下，则预查封就自动转为查封”。因此，预查封期间，房产可以登记在被执行人名下，也就是说可以办理初始登记手续。实务中，初始登记前，应注意查看楼盘是否有预查封；若有预查封，初始登记后，应注意查看楼盘表中的预查封信息是否都转为了登记簿中的查封信息，以避免遗漏。

2.是否有在建工程抵押

根据《房屋登记办法》第62条的规定，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。因此，在办理初始登记中，如果存在在建工程抵押的，同样存在预转现的问题。在办理初始登记之前，在建工程抵押的限制信息只是在楼盘表中显示，如果不及时进行预转现，抵押信息就不会在登记簿中显示，在这一时间差中，可能发生该房屋被法院查封或者转让的情形，他项权利人的利益就得不到保障。所以一定要注意查看楼盘表的状态，并通知当事人办理在建工程预转现的手续。

在办理预转现过程中应注意：第一，确保在建工程抵押权的内容不变，包括抵押的范围、担保的范围、担保的金额等。第二，确保抵押权的顺位不变。

3.是否按规划许可、土地证等内容建造

《房屋登记办法》第22条规定，未取得规划许可或未按照规划许可的面积等内容建造的建筑申请登记的，登记机构应当不予登记。主要存在两种情况：第一，没有取得规划许可证的，不予登记。第二，与规划许可内容不一致的，不予登记。对取得建设工程规划许可证的，要核对建设主体与申请主体是否一致、房屋是否按规划许可的面积建造、是否存在多建、加层等违章情形，如果不一致，则违建部分不予登记。

土地证的核对主要看土地的性质。如土地用途仅为住宅，那对于该小区内的商业用房登记机构应不予登记。如果开发商申请将此商业用房作为小区公建配套，则可以将此商业用房登记为公建配套项目。

4.公建配套建设是不是满足公建配套项目立项要求

根据《房屋登记办法》第31条的规定：房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。也就说公建配套要在办理商品房初始登记证的同时，一并登记，开发商为代为申请人，全体业主为共有人。

如何判定是否为公建配套？根据建房[2010]53号文件《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》的要求，商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。一般来说，小区交付前，公建配套已由建设主管部门备案并验收，因此，房屋登记机构只需核对那些属于建设主管部门认定的公建配套，面积是否正确、项目是否一致，并一一登记入簿。

此外，对于公建配套立项中的以盈利为目的的经营性用房，如超市、餐饮店等，根据建设部《商品住宅价格管理暂行办法》第6条规定，住宅小区内的经营性用房及设施的建设费用不计入商品房的价格中。在实际操作中，我们可以将此类房屋登记为投资人所有，同时颁发房屋所有权证。

5.是否存在重复登记现象

房屋初始登记，不能出现重复登记现象。在实际工作中，商品房项目都是通过招拍挂方式取得，由于拆迁因素，项目开发前，该范围内可能存在未注销的物权。如办理初始登记时未加以审核，会造成与原登记簿记载的内容发生冲突，造成登记簿信息的不对称。如无锡在办理初始登记证时将房产档案管理部门出具的拆迁资料接收证明作为要件，拆迁资料接收证明作用主要是用来表示原拆迁地块上无房屋登记信息或虽有房屋登记，但拆除房屋已办理注销登记。通过房产档案管理部门对该项目范围的房产档案进行排查，对初始登记地块无房屋登记信息的，核发无拆迁资料接收的证明；对该范围内存在登记房屋的，查明原因，如房屋因为拆除等原因灭失的，收回房产证，并办理注销登记；如房产仍旧存在，则不开具证明，避免重复发证。

二、实地查看环节需重点把握事项

商品房初始登记是首次将实体化的物通过登记，记载到登记簿，如果不进行实地查看，很难保证记载信息的准确性和公信性。实地查看环节应重点注意以下事项。

1.坐落、占地范围与土地使用证记载的信息是否一致

应对照土地证附图上标注的具体路名、河道等信息，重点核对房屋的建造是否超土地范围，所在的位置是否正确。

2.名称、门牌号与证明文件信息是否一致

应对照门牌号码证明文件，逐一核对门牌号码是否与登记的一致。尤其是大型楼盘、别墅楼盘，幢数较多，核对困难，更应该增强责任心，逐个查看比对，确保准确性。

3.现状与房屋竣工证明材料信息是否一致

从物权取得的角度看，房屋竣工是交付使用的前提，也就是房屋不动产物权成就的必要条件。在实际操作中，除将房屋竣工证明材料作为必收件外，仍有必要现场查看竣工情况。

4.现状与建设工程符合规划的证明材料信息是否一致

对照测绘图形、规划证明关于建筑物的说明，查看建筑物有无违建情况。如：加建、改建。通过比对现状与图形，确认是整体违章还是部分违章。

5.公建配套用房与相应的证明材料记载的信息是否一致

根据测绘报告、公建配套立项及验收的证明，列出公建配套的清单，并且在平面图上标注其具体的位置，逐个查看公建配套项目。

篇5：集体土地使用权初始登记制度

浏阳市国土资源局地籍和测绘科

二、责任人

地籍和测绘管理科实行科长负责下的岗位分工责任制，科长主持科内全面工作，并对科工作负全面责任，科内其它同志按照岗位分工，分别承担各自的工作。责任人为科长、承办人。

三、权力行使依据

(一)《中华人民共和国物权法》

(二)《中华人民共和国土地管理法》

(三)《中华人民共和国城市房地产管理法》

(四)《土地登记办法》

四、审批条件

(一)政务窗口人员在7个工作日按照审批条件、标准，查验申请材料是否齐全、是否符合法定形式，申请事项是否属于行政主体的职权范围，申请是否在法律、法规规定的期限内提出，申请人是否具有申请资格，分别作出处理：

1、申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关行政机关申请;

2、申请材料存在可以当场更正错误的，应当允许申请人当场更正;

3、申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理;

4、申请材料属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合受理条件要求，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理申请;

5、受理或者不予受理行政许可申请，均应当出具书面凭证。

(二)由申请人提交扫描后的电子盘及书面材料交政务窗口工作人员受理后，由工作人员将有关内容输入电子流程并将电子流程传至地籍科科长复审。地籍和测绘科科长在7个工作日对符合标准的，提出同意意见，报主管局领导审核;对不符合标准的，提出不同意意见及理由，与申办材料一并交受理人员。

(三)主管局领导、市领导同意后，并由地籍和测绘科制证，申请人缴纳登记费用，交给申请人、归档。

五、申报资料

1、土地登记申请书;

2、申请人身份证明材料：

(1)法人申请土地登记的，应提供法人机构代码证或工商营业执照复印件、法人代表证明;

(2)自然人申请土地登记的，应提供申请人身份证证明、户口登记簿，未成年人的土地权利，应当由监护人代为申请，提供监护人身份证明;

(3)委托代理人申请土地登记的，还应提供授权委托书和代理人身份证明。

3、土地权属来源证明：

(1)建设用地审批资料及红线图;

(2)若为宅基地申请的需提提交当地村组提供的宅基地使用权证明，并报当地国土所同意。且申请人为本集体经济组织以外的单位或个人，还需提交村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意书，并报乡(镇)人民政府同意。

4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证(规划区内要求);

5、有专业技术资质测绘单位提供的地籍调查表;

6、宗地图(城区要求符合城镇地籍数据库建库要求)。

六、办理程序和时限

(一)申请人通过政务窗口提出申请，同时提交申请材料。政务窗口工作人员按照有关条件、标准，查验申请材料是否齐全、是否符合法定形式，申请事项是否属于行政主体的职权范围，申请人是否具有申请资格，并分别作出处理：

1、申请事项依法不属于本行政机关职权范围的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有关行政机关申请;

2、申请材料存在可以当场更正错误的，允许申请人当场更正;

3、申请材料不齐全或者不符合法定形式的`，应当当场或者在5日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理;

4、申请材料属于本行政机关职权范围，申请材料齐全、符合受理条件要求，或者申请人按照本行政机关的要求提交全部补正申请材料的，应当受理申请;

(二)申请人提交扫描后的电子盘及书面材料交政务窗口工作人员受理后，由工作人员将有关内容输入电子流程并将电子流程传至地籍科科长复审。

4、地籍测绘科长长按照审查标准对申请材料进行复审，对符合标准的，提出同意意见，报主管局领导审核;对不符合标准的，提出不同意意见及理由，退回受理人员。以上工作应在5个工作日内完成。

(三)局领导同意后，由地籍和测绘科制证，申请人缴纳登记费用，交给申请人、归档。

七、监督检查

(一)每个办事环节经办人都要签名，科内全程记录办理过程并归档保存。

(二)科室内部对本制度的执行情况进行经常性的自检自查。

(三)局机关有监督检查职能的部门对本制度的执行进行监督检查。

(四)通过公开公示的形式接受社会监督。

(五)接受人大、政协等方面的监督检查。

(六)接受上级人民政府、主管部门的监督检查。

八、责任追究

按《浏阳市国土资源局国家工作人员行政过错责任追究规定》、《浏阳市国土资源局工作人员失责失误追究办法》的规定执行。

九、咨询电话：

篇6：出让土地初始登记需提供资料专题

相关法律依据：

1、《土地登记办法》第九条、第二十七条

2、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十七条

3、《关于土地交易环节相关税收征收管理的通知》（安地税发〔2011〕103号）

4、《关于印发工程建设项目规划范围城市公共绿化用地移交办理程序的通知》（安园[2013]2号）

5、《关于明确征收义务教育建设资金程序的通知》

一、土地登记申请书

1、申请书

二、申请人身份证明材料

1、法人营业执照原件及复印件

2、机构代码证原件及复印件

3、“法人代表身份证”复印件、“受委托人身份证”复印件（新身份证复印正反两面）

三、土地权属来源证明(依据《土地登记办法》第二十七条)

1、政府土地批文原件、会议纪要

2、出让合同原件

四、地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标

1、宗地地籍调查表（原件）

2、土地测量技术报告书及宗地界址坐标（原件）

五、地上附着物权属证明

1、房屋产权证明（房产证复印件）

六、法律法规规定的完税或者减免税凭证

1、出让金票据原件（第四联 办理土地使用证专用联）

2、契税完税证原件及涉税证明（第三联 办理产权过户手续联依据《关于土地交易环节相关税收征收管理的通知》安地税发〔2011〕103号）

七、其他证明材料

1、绿化用地需提供城市公共绿化用地移交书。依据《关于印发工程建设项目规划范围城市公共绿化用地移交办理程序的通知》（安园[2013]2号）。

2、义务教育基金缴费凭证和相关资料。依据《关于明确征收义务教育建设资金程序的通知》。

备注： 以上资料复印件需加盖公章

《土地登记办法》规定条款如下：

第九条 申请人申请土地登记，应当根据不同的登记事项提交下列材料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）土地权属来源证明；

（四）地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标；

（五）地上附着物权属证明；

（六）法律法规规定的完税或者减免税凭证；

（七）本办法规定的其他证明材料。

前款第（四）项规定的地籍调查表、宗地图及宗地界址坐标，可以委托有资质的专业技术单位进行地籍调查获得。

申请人申请土地登记，应当如实向国土资源行政主管部门提交有关材料和反映真实情况，并对申请材料实质内容的真实性负责。

第二十七条 依法以出让方式取得国有建设用地使用权的，当事人应当在付清全部国有土地出让价款后，持国有建设用地使用权出让合同和土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料，申请出让国有建设用地使用权初始登记。

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定条款如下：

篇7：初始土地登记申请表

注：

1、“申请登记房屋现状”参照《勘测成果表》和土地证、规划证记载内容填写；“询问内容”栏打“√”或 “×”。

2、注明“面签”的，应在工作人员处当面签署；

3、如有疑问，请在工作人员指导下填写。

篇8：农村房屋初始登记面临的若干问题

一、农村房屋管理的现状

1. 修建现状

农村建房普遍存在“未批就建”、“边批边建”、“批少占多”、“批东占西”等情况。另外, 农村房屋与城市房屋不同, 除用于居住外, 还应满足农业生产的需要, 如居住房屋旁搭建的猪圈、工具房等, 其建筑多为简易或棚户结构。建设的随意性与不规范为农村房屋的初始登记带来了较大的困难。

2. 权属现状

按照国务院1993年《村镇和集镇建设规划管理条例》的相关规定, 县级以上建设行政管理部门作为农村房屋的登记管理部门。但由于农村房屋没有明确的权属登记管理办法和相应的配套规定, 造成了各地政策不统一, 建设手续颁发的部门和形式差异较大, 在一些地区甚至出现了规划部门、乡镇乃至村社颁发房屋所有权证的情况。但从上世纪90年代后期开始, 某些省市的房管部门开始探索农村房屋的登记管理工作并取得了一定成效, 为开展城乡房屋的统一管理工作奠定了良好基础。

3. 村民对房屋权属登记的认识

受现行法律法规的限制, 目前农村房屋的交易实际上处于基本停滞状态, 故村民对办理农村房屋登记的积极性普遍不高。加之在许多城市的征地拆迁中, 均未把房屋权属证书作为拆迁补偿的依据, 故村民更为重视的是宅基地使用证而非房产证。

二、登记中面临的若干问题及解决思路

1. 农村房屋登记面积的认定问题

农村宅基地上房屋的超建现象较为普遍, 房管部门在初始登记中是否应该按照房屋实际建筑面积进行登记?若以实际面积进行登记, 等于变相承认对违规建房。但如不予以登记, 又可能造成登记行为无法完全反映房屋现状, 同时还可能造成农村房屋登记工作难以顺利开展。因此, 我们认为不宜一概对超建部分予以否认, 而是应该在登记前对是否超过批准占地进行房屋建设予以甄别, 对已实际超过的, 经有关部门处理后, 对超建的情况在产权证的附记中进行记载描述。

2. 农村房屋面积的测量问题

按照城市房屋管理的要求, 房屋登记面积应结合规划部门批建面积和具有资质的测绘机构测绘的实际面积进行登记。但对大多没有规划批准建房面积的农村房屋登记是否应适用测绘机构测绘的方式, 值得我们认真思考。首先必须面对的问题是, 如引入市场化的测量机构后, 测量费用由谁来承担以及全面测绘在经济上是否可行;其次, 由于农村房屋缺乏一套科学规范的测量标准, 在对许多问题的界定上尚处于模糊状态, 认定标准的不统一与缺乏权威性必将遭致大量的权属争议与矛盾。

对此, 我们建议根据各地经济发展实际状况, 采取不同的房屋测绘方式。在经济条件较好的地区, 可引入测绘机构进行测绘, 测量费用可通过政府支持、权利人承担、测量机构适当降低收费标准的方式三方分担。对大多数不能负担测绘费用的地区, 建议由农房员自行丈量, 村组根据丈量数据逐户对数据进行核实并由村组和权利人共同签章确认后统一向房管部门申报资料。房管部门则应在前期做好对农房员测绘的基础培训工作, 保障测量成果的精度。

3. 权利人主体身份认定问题

按照《土地管理法》的规定, 农村建房用地即宅基地的取得是按照农村户籍身份无偿分得的, 按照房随地走的原则, 房管部门进行房屋登记时, 同样也应按照宅基地使用证上记载的农村人口, 颁发房屋产权证。但对于已将户口迁出本地的人口, 是否有权作为房屋所有权人?我们建议应对此种情况进行严格审查把关。一方面对城镇居民取得房屋所有权应严格限制, 除因继承取得房屋外, 其余情况一般不得为城镇居民办理房屋所有权登记;另一方面, 对确因外出求学、当兵等特殊情况, 其户籍现仍在学校或部队集体户的, 初始登记中应将其作为房屋所有权人, 若因毕业或复员后已在城市工作并落户的, 则丧失了取得房屋所有权的资格。

4. 特殊类型房屋的登记问题

按照《土地管理法》的相关规定, 集体建设用地仅能用于修建农民自住房屋、乡镇企业房屋以及乡村公共设施和公益事业房屋。但随着城乡一体化步伐的加快, 集体建设用地的用途也在逐步扩大。在某些城市, 为保障农民集中居住后的长久生计, 政府在集体建设用地上配建了部分可用于租赁的经营性房屋, 其产生的全部收益归集体所有, 包括住宅、商业用房等。对此类房屋应否登记, 登记是否会违反集体土地用途管制的相关规定?我们认为, 随着全国各地对集体建设用地使用权流转探索的不断深入, 建设用地使用范围也在逐步拓宽, 只要该部分房屋的修建符合规划, 不涉及侵占耕地的情况且其目的并非商品住宅开发, 登记部门按其设计用途予以登记并不会影响到最终登记结果的正确性。

另外, 对农村公共设施和公益事业房屋应如何登记同样是登记部门在确权时面临的一个难题, 其原因主要在于权利主体身份难以界定。按照房地一致的原则, 土地未确权的情况下, 房屋无法进行确权。因此, 要解决此问题, 首先需要界定集体土地的所有权人, 按照“三级所有、队为基础”的原则, 在集体经济组织范围内的农村公共设施和公益事业房屋登记的权利人应与该块土地的所有权人保持一致。

5. 无手续房屋的登记问题

对于年代久远、在进行初始登记时不能出具有效证明其居住房屋为其所有的房屋, 如严格按照登记要件与程序拒绝登记, 势必引起申请人的不满与异议。因此, 登记部门应采用宜粗不宜细的原则, 根据当地农村建房实际, 选择确认房屋是否应完整具备建房手续的时间临界点, 对临界点以前的房屋, 只要邻里能出具证明, 当事人具结保证并经乡、镇 (街办) 签章确认的, 均可申请办理初始登记;临界点后修建的房屋则应严格依照当地建房程序取得报建手续后方可办理登记。

三、具体措施

1. 加大宣传动员工作, 让产权观念深入人心

随着《物权法》的出台, 村民的权属保护意识进一步增强, 只有意识到了通过登记确权的不动产才真正是归属于自己的, 他们才会主动向登记部门提出办理权属登记的申请。对此, 房管部门可以通过印制宣传单或在报纸、广播电视、网络等多种媒体加大权属登记重要性的宣传, 强化登记对不动产保护的重要意义。

2. 制定便民措施, 方便群众就近办证

为方便申请人提交办证申请, 在机构设置方面, 房管部门可根据辖区范围内所处的各个乡、镇 (街办) 的位置, 设置管辖邻近几个乡的片区房管所, 同时在各个村内部聘请一名熟悉当地农房情况的家房员, 专职负责收集本村提交的房屋产权办证申请, 统一向房管部门提交, 登记部门办证后由农房员统一将证书交给权利人。

3. 建立纠纷调处机制, 做好历史遗留问题的处理