「土地登记代理经验」土地用途管制制度

「土地登记代理经验」土地用途管制制度（精选6篇）

篇1：「土地登记代理经验」土地用途管制制度

土地用途管制制度是指国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会、环境的协调发展，在编制土地利用总体规划中划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者严格按照国家确定的土地用途利用土地的制度，

其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。是指国家为了保证土地资源的合理利用，经济、社会、环境的协调发展，在编制土地利用总体规划中划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地所有者和使用者严格按照国家确定的土地用途利用土地的制度，

其核心是依据土地利用总体规划对土地用途转变实行严格控制。 土地用途管制制度就是国家为保证土地资源的合理利用和优化配置，促进经济、社会和环境的协调发展，通过土地利用总体规划等国家强制力，规定土地用途，明确土地使用条件，土地所有者、使用者必须严格按照规划所确定的土地用途和条件使用土地的制度。土地用途管制的内容包括：土地按用途进行合理分类、土地利用总体规划规定土地用途、土地登记注明土地用途、土地用途变更实行审批、对不按照规定的土地用途使用土地的行为进行处罚等。

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篇2：「土地登记代理经验」土地用途管制制度

土地是一个国家领土的最重要构成部分，其法律的含义应该包括陆地、内陆水域、滩涂、岛屿、领海、大陆架等，是任何一个国家存在的基础。因为土地资源本身的有限性，不可移动性，而其使用价值具有连续性，即任何一块土地的使用价值一般不会随时间的流逝而消失，并且土地的价值一般会随着时间的过去，周围环境的改善而升值，某一土地的升值又带动周围地块的投资。因此国家对土地的用途就必须制定科学的管制制度，以充分利用好土地这一有限的珍贵的不可再生的资源。

一、土地用途管制制度在我国的提出

据统计,1986-1995年农业结构调整和灾毁耕地7000多万亩，非农建设占用耕地2960万亩，农村宅基地超标占用耕地达5100多万亩，城市外延不断扩展，违法批地、乱占耕地、浪费土地等，全国已有666个县人均耕地低于0.5亩，人地矛盾十分尖锐。在耕地总量持续减少、耕地质量明显下降、人口不断增长的严峻形势下，1997年4月15日中共中央、国务院联合发布11号文件《中共中央、国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》，要求加强土地宏观管理，严格建设用地审批，严控城市建设用地规模，加强土地执法监督检查等。扭转了耕地大量减少失衡趋势，进一步严格建设用地审批管理，“对农地和非农地实行严格用途管制。” 我国1999年开始实行土地用途管制制度，以代替原分级限额审批制度，强化了土地利用总体规划和土地利用计划的法定效力。

土地用途管制制度是指国家为保证土地资源的合理利用以及经济、社会的发展和环境的协调，通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，使土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地特别是要保护耕地而采取的管理制度。土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度较为完善的国家和地区广泛采用的土地管理制度。其特点，一是具有法律效力，二是具有强制性。其中，土地按用途分类是实行用途管制的基础；土地利用总体规划是实行用途管制的依据；农用地转为建设用地必须预先进行审批是关键；而保护农用地则是国家实行土地用途管制的目的，核心是切实保护耕地，保证耕地总量动态平衡，对基本农田实行特殊保护，防止耕地的破坏、闲置和荒芜，开发未利用地、进行土地的整理和复垦；强化土地执法监督，严肃法律责任是实行土地用途管制的保障。

二、土地用途管制制度的在我国的实施进程

进入21世纪来，人增地减矛盾不断加剧，社会经济快速发展，用地需求仍大幅度增加。土地用途管制制度并未起到明显的强化作用。据国土资源部统计，1996年我国耕地总量是19.51亿亩，2002年减少到18.89亿亩，净减少6164万亩，年均1027万亩。而同时人口增加了6000多万人，平均1000多万。耕地还面临总体质量恶化、土壤退化、自然灾害等压力，仅水土流失一项，半个世纪以来，毁掉耕地4000多万亩，年均100万亩耕地丧失其利用价值（水利部统计）。还有不少基本农田因调整产业结构而挖鱼塘，种果树。从2002年到2003年，我国的耕地面积又由18.89亿亩下降到18.51亿亩，净减少3806.1万亩。

2003年以来开展的土地市场秩序的治理整顿，有效遏制了乱占滥用耕地、盲目扩大建设用地规模的势头。2004年10月，国务院颁布了《关于深化改革严格土地管理的决定》，把减少土地供应作为国家宏观调控的重要手段，实行严而又严的用途管制。国土资源部按照《决定》要求，以强化土地用途管制，突出基本农田保护为重点，认真组织开展了新一轮土地利用总体规划修编。2005年土地方面的新政策具有很强的延续性，仍是继续落实最严格的土地保护政策。根据2005年《全国土地利用变更调查报告》，全国耕地面积18.37亿亩，人均耕地1.40亩，耕地面积净减少的势头明显减缓。

2006年，全国耕地净减少的30.7万公顷(460.2万亩)中建设占用共25.9万公顷(387.8万亩);2007年尽管由于土地整理复垦开 发补充耕地大规模增加(19.58万公顷)，然而建设占用耕地依然达到18.83万公顷(282.43万亩)。然而旧的计划经济体制不断瓦解，新的市场经济体制逐步建立和完善，社会的活力由此得以激 发，经济得以快速发展，社会的转型和治理模式的转变使得地方政府对土地规划和用途管制采取漠视的态度，并大规模进行农地转用才导致耕地流失的加重。

尽管中国现行的土地管理制度支撑起了中国经济三十年的高速增长，一座又一座美丽而雄伟的现代化城市也在不断拔地而起，然而健康有序的土地市场并没有完全建立。政府依然是土地领域资源的惟一供给者和最强势的市场参与者;土地法律体系 已经初步建立，然而宪法与法律、法规之间却冲突不断，甚至政策还会不时替代法律成为土地领域的主要规范;土地法律和政策的制定已经吸纳了越来越多的公众参 与，然而征收征用和拆迁程序中很难听到公民的声音，因土地纠纷引起的上访也日益成为社会不稳定的重要来源。

2008 年召开的十七届三中全会作出的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》预示着执政党深化改革土地制度的决心。其中所确立的“产权明晰、用途管 制、节约集约、严格管理”的“十六字”原则不但指明了今后中国土地管理制度的发展方向，而且必将对整个国家法治和宪政建设产生重大且深远地影响。

三、土地用途管制制度存在问题及措施

综上，我们可以看到，土地用途管制虽然在保护耕地、保障发展方面取得了巨大成绩，但在实际实施过程中，仍然很难得到有效贯彻。主要表现在以下几方面：

1.违法用地量大。2007年7月12日新闻发布会上，在这次监察部和国土资源部组织开展的查处土地违法违规案件专项行动中，全国各地共自办案件2.2万余件，涉及土地近50万亩。执法监察局张新宝局长在2006年4月的新闻发布会说，新《土地管理法》实施以来的七年中，也就是1999年至2005年，全国共发现土地违法行为100多万件, 涉及土地面积近500多万亩。利用卫星遥感监测对新增建设用地进行检查发现，前几年违法用地平均占新增建设用地总宗数的百分之三十四，有的地方高达百分之八十以上。从近年新增建设用地数据分析看，其80%是耕地。因此，违法用地，主要表现为违反土地用途管制制度，擅自将耕地转为建设用地。

2.违法主体主要是政府。甘部长在今年7月答记者问时对当前的土地违法作了说明：土地违法主要表现为非法批地、非法占地和非法低价出让国有土地。其中，非法占地的案件占所有案件宗数的80%，非法批地的案件占20%。从涉及违法的用地面积来看，非法批地的案件，占涉及土地面积的80%，主要是地方政府和涉及政府为违法主体的案件，个人或者企业违法占地的面积占20%。地方政府应该是土地用途管制的执行者和维护者，但却成为土地违法的主体，而且往往是难以依法查办、最后不了了之的违法主体。

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3.建设规划并不严格与土地利用总体规划相衔接。《土地管理法》规定：“城市总体规划、村庄和集镇规划，应当与土地利用总体规划相衔接，城市总体规划、村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模。”据统计，我国城镇总用地由1991年的2.27万平方公里增加到2005年的5.62万平方公里，乡村居民点用地也由1236万平方公里增加到14.82万平方公里。很多城镇建设用地面积在近些年都是成倍增长，城镇建设规划更是宽打宽算，无视土地利用总体规划的约束。

4.干部管理体制。在地方财政吃紧的条件下，对地方干部的考核仍然主要是经济增长指标。2000年以来，我国经济增长主要表现为投资拉动型增长。地方政府为了促进本地区的经济增长，主要通过增加投资来实现。一是政府自己举债投资，二是吸引投资。吸引投资又主要有两个手段，一是促进房地产市场的繁荣，高房价以获取高地价；二是低地价吸引工业投资。在“发展是硬道理”的干部考核体制下，“和谐”不会主动考虑，靠大量消耗资源的高代价增长成为必然，政府成为土地违法主体也就在情理当中。

5.土地制度。土地公有制条件下的现行产权制度和征地制度，为这种财税体制和干部体制下的各级地方政府提供了“土地财政”、“土地经济”的可能。地方政府本应是土地的管理者，国务院才是国有土地所有者主体，但事实上它既是管理者又是所有者；加上征地权的强制性和所有项目的统一征地，使得地方政府可以任意使用辖区内的土地。又由于集体土地所有权天然地受制于国家所有权，自身权能受到很大的制约，无力抵抗政府对集体土地的侵占。

既然问题已经被发现，那么今后中国土地土地征收征用制度的改革应当以下四步走。首先，征收征用权的行使必须克制，即政府必须基于公共利益的需要才可以行使征收征用权。实际上，在相关法律的制定和修改时，我们可以一方面通过禁止性列举的方式将一部分非公共利益的事项予以 除，另一方面确定正当的程序来确定“公共利益”更为重要。即便是为了公共利益的需要，政府也不应直接动用征收征用权，而应在进行土地征收征用前先与土地的权利人进行平等协商，尽量通过市场来购买土地，如果土地权利人拒绝进行协议或者在合理期限内未能达成协议，政府可以依法进行征收征用。

其次，征收征用权必须按照正当程序的要求来行使。这就要认真落实以听证制度为核心，以多方参与为价值取向的程序正义要求，要真正地将被征收征用人看做是国家的主人，看做是法律上“大写的人”，广泛吸收公众参与到 征收征用权的行使过程中，从而保护公民的合法权益，并协调社会各方面不同的利益冲突。

再次，则要按照无正当补偿便不得征收的原则建立公正补偿制度。这里的公正补偿是指政府应当按照市场价格对因征收征用权的行使而造成土地或者房屋损失的公民予以补偿，因为 征收征用权的本质是一种“强制性的交易”而非蛮不讲理地强取豪夺。为此，政府不但要要按照城乡建设用地市场上的土地市场价格进行补偿，而且应当废除城市国 有土地上的“补房不补地”制度和集体土地的“溢价完全归公”制度，以土地出让金的方式垄断土地增值更应该废除。国家对于土地的收益和对于土地市场的调控应 当主要通过土地增值税等税种的征收来实现。

最后，我们还应当看到，城乡统一土地市场，特别是统一的建设用地交易市场的建立与政府征收征用权的克制是密切相关，相互支撑且相得益彰的。只有农用地土地流转市场和城

乡建设用地交易市场得以建立并健康有序运行，政府征收征用权的行使才能够得以克制，土地领域的政府腐败才可能降低，普通民众才能够分享到现代工业和城市发展所带来的丰硕成果;而只有政府自觉克制行使征 收征用权，健康稳定的农用地流转市场和城乡建设用地交流市场才能够得以建立。否则的话，土地市场的交易主体将因为缺乏稳定的预期而放弃或减少交易，土地市场也会因之而不断萎缩，而那将又是恶性循环梦魇的开始。

综上所述，我们可以得出这样的结论，中国现行的土地管理制度是为了解决工业化和城市化占用土地而设计的。在这一制度逻辑下，决定城市和工商 业用地供给的是政府而非市场，是政府运用行政权力(包括规划、许可、征地、拆迁)，而非市场机制决定土地的供给。于是，政府得到了权力租金(土地出让金)并逐渐患上了“土地财政依赖症”，而农民和被拆迁户则被排斥在土地增值的收益之外。土地公有制(包括城市土地国有化和农村土地集体化)本来是我们迈向社会 主义乃至共产主义的优势，然而它却越来越“异化”为少数人牟利的工具，社会的公平和正义也由此受到质疑。

在这个意义上，我们应当在坚持市场经济的基础之上，更加注重社会公平和正义的维护，更加注重对于公民土地权利的保护。无论是在何种意义上，我们都不应当忘记这样一个常识：那些买便宜菜，穿廉价衣的平民百姓对中国的土地拥有不可剥夺的同等权利。

城市经济学论文

城市规划091班

徐丹

篇3：「土地登记代理经验」土地用途管制制度

1.1 耕地供给的关键途径———土地整理

土地整理指为了使土地的利用变得科学化、合理化和有序化, 从粗放型变为集约型而对土地进行的深入改革、调整、加工和整治。一般而言, 耕地供给的主要方法是开源, 而我国适宜耕种的备用土地资源不到1 000万公顷, 且集中在易受沙化、风蚀和盐渍化影响的地区, 开发利用难度高。同时我国城市土地的40%处在低效利用阶段, 乡村土地在利用中存在着村落零散、耕地细碎、资源浪费等现象。因此, 如果进行土地整理, 可以有效增加我国土地的利用面积。一般土地整理包括如下几种方式。

1) 农地整理。主要与农田基本建设相结合来整理农地。可以通过渠道整修、除田埂和填沟塘等方式来扩大耕地的面积, 同时可以在丘陵、山地地区利用小流域综合治理来集中平整土地, 提高产出率。对于农业内部用地, 可以适当调整其结构, 退园还耕、退林还耕, 从而使得耕地面积增加。

2) 村庄整理。利用村镇规划, 来对村庄进行合并、搬迁, 从而扩大农业用地面积。可以将一些耕地数量较少、自然条件差的村庄搬迁, 将一些较分散的村庄合并为中心村, 也可以本着挖潜、调整的原则来对一些村庄重新规划, 使得土地得到充分利用, 增加耕地数量。另外, 还可通过道路用地规模调整、坟地平整等来进行土地整理。

3) 对乡镇企业的用地进行整理。由于我国乡镇企业存在占地多、分布分散的情况, 需要引导乡镇企业朝着城镇工业小区搬迁集中, 防止基础设施的重建, 使用地规模得到压缩。

1.2 减缓耕地占用速度的重要方法———土地用途管制

土地用途管制指的是国家按照土地使用规划来规定土地使用限制、土地用途变化的限制、许可等, 并利用行政手段或法律手段来强制实施。土地用途的管制可以说是我国人口和土地矛盾的产物, 管制的目的是维护生态, 保护耕地。土地用途的管制主要包括以下几方面。

1) 对农业地区用地的管制。农业用地区包括农业非耕地和耕地区, 非耕地区又包括牧草区、林地区和园地区。对农业用地的管制, 一方面要加强耕地非农化管制, 将耕地分为一般农田和基本农田。基本农田是按照《基本农田保护条例》所确定的农田区, 一般指哪些潜力较大、生产条件好, 可以连片生产、具有较高产量的耕地。任何个人或单位不能擅自占用和改变基本农田保护区。

2) 对建设用地进行管制。建设用地包括农村建设用地、城区建设用地以及工矿区等, 不论是哪种建设用地, 都分为建成区和规划区两种。对建成区的管制, 应该将土地价格当做杠杆来优化, 引导产业的布局, 禁止闲置土地, 提倡节约用地;对规划区的管制, 应该对用地数量进行严格确定, 保证总规模和人均占地不超标, 不得转用未经批准的耕地。

3) 对未利用土地进行管制。严禁任何破坏生态, 不按规划进行的填土或挖土行为;严禁擅自侵占江河、围湖造田;提倡多形式、多渠道利用开发荒芜土地。荒地中适宜耕种的, 应先开垦成耕地;苇地、滩涂等土地应该当做农业土地备用资源, 非农建设时应该限制。

2 土地整理与土地用途管制在耕地质量保护中的作用

2.1 改造中低产田, 提高耕地质量

土地整理对耕地保护的作用, 不但能增加耕地的面积, 还能提升耕地质量。尤其是我国目前的中低产田为60%左右, 以中低产田为突破口来整理土地, 具有重要意义。在一些耕地备用资源较少、土地垦殖率较好的地区, 利用外延来促使耕地面积增大的可能性不大, 应该重点着手现有耕地的内涵挖潜, 利用涝洼地治理、中低产田改造来实现经营的集约, 从而促使土地产出率提高。事实说明, 在对农田基本设施改造的过程中, 也可以提高耕地质量, 使得农作物产量增加10%~30%。对田块进行规整, 增大耕地面积, 全面推广机械化劳动, 能使土地的生产成本减小15%左右。

2.2 保护环境质量, 提高耕地质量

土地用途管制对耕地的另一关键作用是生态环境的维护。以前, 因为对土地利用缺乏规范有效的管制, 使得很多违背因地制宜原则而浪费土地的现象频繁出现, 例如围湖造田、毁林开荒等。根据研究, 每年我国有大概600多亩的林地因为缺乏管制而转为非林地, 很大部分被开发成耕地。这样一来, 会直接导致我国生态系统失调, 使得泥石流、干旱、滑坡、洪涝和山崩等自然灾害不断出现, 对于我国农业的正常有序生产造成了极大的阻碍, 更为重要的是, 会导致我国耕地质量大大降低, 对农业产业的绿色可持续发展造成负面影响。比如, 因为我国水土流失严重, 每年有大量的表土流失, 损失的钾、氮、磷等元素高达四千万吨。因此, 环境的改善和保护是保证耕地质量的基础, 而环境的改善和保护离不开土地用途的管制。

1) 应控制目前林地的总量, 不能减少, 只能增加。个人和单位都不能擅自占用林地, 特殊情况在批准以后, 应该及时缴纳附着物补偿费和林木费、植被恢复费和安置补助费等。如果一些林地已遭到破坏, 需按照破坏者赔偿的原则, 在规定期限内赔偿。确实存在困难的, 林业部门可以代偿, 毁林单位承担费用。

2) 对垦殖水土保护林、非农建设用地和防固沙林和优良草场的使用进行严格规定, 对一般牧地园林的占用应限制。接着, 对于>25°的坡地严禁开垦, 清查现有耕地, >25°的应退耕, <25°的应该进行坡改梯, 使得耕地逐渐符合水土保持相关标准。对于围湖造田、过度围垦和将河滩地侵占等行为要严厉禁止, 按照情况的不同, 逐步清障平垸, 还湖退田。

3 土地整理与土地用途管制相辅相成, 有效保护耕地

我国的土地用途管制与土地整理, 二者从不同角度来对耕地的数量和质量进行保护, 二者缺一不可, 相辅相成。

1) 只进行土地整理, 缺少土地用途管制, 是行不通的。目前, 因为人口的不断增加和经济的迅速提升, 加之相关方局部利益和短期利益驱动力的互相矛盾作用, 倘若不使用土地用途管制来抑制我国的耕地占用速度, 那么经过土地整理而来的耕地的补给量, 一定会比耕地占用量小, 我国的耕地总量实现动态平衡的战略目标也不可能完成。

2) 如果缺乏土地用途管制, 那么土地整理会出现动力不足的情况。一般而言, 正式土地用途管制的作用, 使耕地的使用有了占一补一的原则性要求, 政府才会愿意花费财力、物力和人力来实施土地整理, 使得耕地的损失能及时得到补充。同时, 经过土地整理的耕地能不能符合我国耕地的使用要求, 也和土地用途管制息息相关。

3) 只进行土地用途管制, 缺乏土地整理也不能对耕地有效保护。不管土地用途管制多么严格, 随着社会的进步, 一些耕地的占用是难免的, 如果不进行土地整理, 就不会有对应耕地的补给, 那么我国耕地总数的动态平衡就无法完成。土地用途管制一般是在生态环境维护的过程中来实现耕地质量的稳定的, 但土地整理能利用内部挖潜的大幅提高来促使耕地质量提高。根据我国的实际情况, 缺乏耕地质量的提高, 仅仅有耕地质量的单一稳定, 是不能确保不断增加的人口数量对粮食的大量需求的。

4 结语

对于我国耕地的有效保护, 包括对其质量和数量的双向保护, 数量是前提, 而质量是核心, 没有数量则质量也无法实现, 而质量的提高和稳定是数量增加的基础。本文分别分析了土地整理和土地用途管制对我国耕地数量和质量的保护作用, 总结性地阐述了土地整理和土地用途管制在我国耕地保护中的互补作用, 二者相辅相成, 缺一不可, 从而才能同时保证我国的耕地数量和质量。

参考文献

[1]王瑷玲, 赵庚星, 史娟.我国土地整理发展的现状、问题与对策研究[J].土地经济与管理, 2009 (4) :45-48.

[2]徐雪林.公众参与土地整理项目的必然[J].资源·产业, 2010 (6) :20-22.

篇4：「土地登记代理经验」土地用途管制制度

[关键词]土地用途管制：土地增值；影响

中图分类号：F32.1文献标识码：A文章编号：1009-8283(2009)04-0266-02

1引言

自上世纪八十年代末以来，我国城市土地使用制度经历了一场深刻变革，计划经济下的无偿、无限期、无流动的划拨土地使用制度，已逐渐被适应市场经济体制的有偿、有限期、有流动的有偿土地使用制度所取代。在这个过程中土地价值逐步得到体现，土地价格体系逐步形成。

在我国快速城市化和土地市场体系完善的过程中，一个突出的现象就是城市内部及其扩展区域的土地价值呈现不断增长的趋势。

土地用途管制制度是目前被世界上许多国家普遍采用的行之有效的管理土地的基本方法和手段，在国外也被称作“土地使用分区管制制度”、“土地规划许可制”、“建设开发许可制”。虽然使用的名称不一，但是其内容和手段大致相同。即国家采用科学方法规划土地用途，将辖区内土地划分成各种使用区，对使用区内的土地逐块确定用途，并依法对土地用途的改变实行管制，使有限的土地资源最大最合理地满足人类对土地不同方向的需要。其内涵包括两个方面：其一是指各类土地的利用方向必须按审批的土地利用总体规划方案而定，不能随意变更；其二是指对已经确定了用途的土地的利用方式进行必要的监管。

当前市场经济条件下，土地供需双方在自身利益驱使下会使有限的土地资源在经济上得到最有效的配置，以实现各自收益最大的目的。但是这种市场机制的行为，并不一定能够实现土地利用与配置的社会效益。土地用途管制实施以后，对土地的供给和需求有明显的影响，土地的供给量受到了限制，随着土地需求的不断增长，土地市场的均衡不是依靠土地供给量的增加来达到，而是主要通过地价的升降来实现。在这种情况下，对土地用途管制制度与土地价格变化即土地增值之间关系的研究就十分必要。

2土地增值及其形成

2.1土地增值的定义

在研究土地价格的过程中，许多学者给出了土地增值的定义。综合各方面的研究，可以认为：土地增值是在土地开发利用的过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的提高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地价格变化中得到的增加的收益。简单地说，土地增值就是土地利用过程中土地价值的增加值或土地价格的上涨值。

2.2土地增值的形成

无论在土地交易还是在土地利用中，土地增值都是客观存在的。既包括正向增值，也包括负向增值和零增值，即贬值和保值。可用以下公式进行判定：

△P=P₁－P₀(1+f)

式中，△P为土地增值；P₁为土地现价；P₀为土地原价；f为通货膨胀率。当△P₀时为正向增值，土地价格增加；当AP=0时为土地保值，土地价格不变；当△Pπ0时为贬值，土地价格降低。

土地增值的形成主要取决于以下几个方面：

第一是土地用途转变导致增值。指同一地块由低收益用途转变为高收益用途时地价的提高。包括：将未利用地开发利用转变为农用地或建设用地；建设用地具体用途之间的转变等。其中最典型的是由农用地转变为建设用地所带来的土地增值。

第二是投资性增值。包括对土地投资、改造引起的增值(在开发初期，对建设用地进行的基础开发如“七通一平”等开发后产生的增值)；或者，基础设施建设对该地块的辐射作用造成的价格增加。如城市化过程中许多城郊结合部的土地增值都是因为在城市发展中整个城市基础设施投资的完善，使该地区原本薄弱的基础设施得到改善，接近城市内部水平，导致土地价格上涨。

第三是城市集聚造成的土地增值。如我国“长三角”、“珠三角”和京津唐地区都属于经济较发达地区和大城市集聚地区，也集聚了大量的产业，由此造成的用地需求的增加以及土地的增值。

第四是供求性增值。一方面，城市人口的增加和家庭构成的变化需要大量土地尤其是住宅用地，城市发展也需要更多的生产经营用地，形成了相对无限的需求；而另一方面，与此相对的是土地面积有限，土地供应弹性很小，从而使地价不断上涨。因此，为了缓解这一矛盾，土地所有者和使用者只有提高土地的集约利用程度，最终产生土地增值。

第五是由于政策、法律的变化造成的土地增值：如某城市，由于国家将其定位为经济特区或对外开放城市，实行一系列优惠政策，从而引起投资的大量增加，土地大幅增值。例如自我国实行“工业用地出让招牌挂”政策以及制定各级工业用地最低出让底价以来，工业用地价格普遍上涨。

还有其他因素如经济周期的影响；一般性因素的长期作用，如人口、通货膨胀等，都会造成土地增值。

3土地用途管制制度与土地增值的关系分析

美国是世界上实行土地用途管制较为有效的国家之一，是在地权限制难以尽收合理利用土地之效时采取的一种法律手段。经历多年发展，美国的土地用途管制制度在多方面取得了明显的成效，且可行性较强。

根据对美国五个州(加利福尼亚州、爱达荷州、内华达州、俄勒冈州和华盛顿州)自1982年至1997年15年间土地用途管制制度的影响的研究，结果表明：在此期间，这五个州的建设用地供应总量平均减少了10.0％，其中，建设用地供应量减少幅度最大的是华盛顿州(13.0％)，其次是俄勒冈州(12.6％)，然后依次是加利福尼亚州(9.5％)，爱达荷州(4.7％)，和内华达州(2.8％)。与此对应的是，在所选取的研究时间段内(1982年至1997年)，各类用地价格都有不同程度的上升，其中建设用地上升幅度较大。

另一份资料则对美国46个大城市居住用地在1984年至2004年间的价格变化作了分析，结果表明，自80年代中期开始，在全国范围内，居住用地的价格经历了一个普遍上升的过程。其中，在1984年至1998年间增长较为平稳，而自1998年以后到2004年间增长较快，截至2004年束，居住用地价值已经占到房屋总价值的50％，和1984年的32％相比有了较大幅度的提高，且建筑物密度也有一定增加。究其原因，土地价格的上涨在很大程度上是由于美国自80年代开始，土地利用规划的实行日趋完善，土地用途管制制度越来越严格，因此建设用地的供应受到限制，和需求相比供给减少了，因此造成土地增值。

而佛罗里达州又是美国土地用途管制制度运行较好的地区。该州采用自上而下的运作方式，要求下级政府贯彻执行，召集全州400多个

县市政府一起规划方案，以达到通过规划实现管制的目标。在对该州土地用途管制措施对地价的影响的研究中发现，尽管各县市政府采用的具体的管制措施并不完全相同，但是基本上都达到了较为有效的管制土地利用的目的，同时地价普遍上涨。在2004-2006年期间，该州各县市普遍采用的土地用途管制措施有：农地保护政策；缴纳开发或发展影响费；对开放空间实行分区管制；设立环境保护区；划定城市发展边界；对开发项目实行环境影响评价；限制建筑物年增长量；对建筑物总量及容积率等具体方面的管制等。相关资料显示：(1)从总体来看，实行较严格的土地用途管制措施时。土地用途管制措施与当地土地价格之间的相关性较强，且管制区内各类土地价格呈现总体上升趋势，上升幅度和同期其他经济指标增幅相比基本同步，尽管有少量地块由于多种原因，其价格变化呈现零增值或负增值或价格大幅飙升，但所占比例很小，不能反映普遍的价格变化趋势。(2)从具体来看，土地用途管制与土地价格之间的关系是复杂而且因地而异的，很难用明确的线性关系来表示。

土地用途管制制度对土地价格会产生正、负两方面的影响。其中正向增值较为常见，而在一定时期，人们对某类用地的需求的相对减少会使该类土地的地价下降，比如一些国家限制发展的产业用地等。

正是由于土地用途管制会引起土地价格正、负两方面的影响，那么土地用途管制在我国的实行从经济角度来看也就有利与弊两个方面。正常情况下地价的上涨必然使在一定条件下人们能够获得的土地的利用面积减少，只能通过提高单位土地的产出来实现土地的效用，具有促进土地集约利用的作用，而某一时期某类土地需求的减少会引起该类土地价格的下降，人们在这些土地上投资就会减少，导致土地生产率的下降。而土地的负向增值不仅会影响土地利用效率，还会引发土地投机和其他土地违法行为。比如，地价的下降会引发投机者大量购买土地，或者在某类用地价格相对较低的情况下，投机者会因为风险成本较低而改变土地的用途，比如将农用地转变为建设用地。

4对我国土地用途管制制度的启示

土地用途管制制度作为土地管理工作的一项基本制度，其影响范围不仅仅是土地利用和管制方面的。有效的土地用途管制制度应该使各类土地增值在正常的范围内，减少不正常的土地大幅增值和负向增值，降低二者之间的不利影响。

当前我国的土地用途管制制度还存在一些问题，如配套管理制度的不足；土地市场的缺陷；土地使用费收取方式不够合理以及土地管理体制方面存在不足等等。这些都会对土地的正常价值产生影响。

为保证土地的价值，我国在制度方面可以参考国外土地用途管制制度较为成功的国家的经验，对我国的现有制度进行调整，建立与当前情况适应的用途管制制度：

第一、最直接的方法就是建立与土地用途管制制度相配套的地价管制制度，在一定时期，对需求会下降的土地实行价格管制，防止土地贬值以及由此引发的土地投机和其他土地违法行为。这在我国已经有了一定程度的实施，如设置工业用地最低出让底价，以及土地增值税的开征等。

第二、建立完整的用地标准体系，控制各类项目用地规模。这样不仅能提高土地利用效率，而且对稳定土地价值有重要作用。

第三、完善配套管理制度，尤其是法律和监督制度。这样可以提高犯罪的风险成本，减少土地违法的发生，体现土地用途管制制度的权威性，维护正常的土地价格。

第四、充分发挥土地利用和管制的综合调控作用。在规划目标上不是单纯考虑土地利用，而是更多的利用土地调控作用和实现本区域及其所处大区域的社会、经济目标，控制城市蔓延，实现可持续发展。

篇5：「土地登记代理经验」土地用途管制制度

①、买卖或者以其他形式非法转让土地的违法行为;

②、破坏耕地的违法行为;

③、非法占用土地的违法行为;

④、拒不履行土地复垦义务的违法行为;

⑤、非法批准用地的违法行为;

⑥、非法侵占挪用征地补偿费的违法行为;

⑦、拒不交还土地的违法行为;

⑧、擅自将集体土地使用权出让、转让、出租用于非农业建设的违法行为;

⑨、不办理土地变更登记的违法行为;

⑩、土地行政主管部门工作人员的违法行为，

「土地登记代理经验」土地违法行为的主要种类

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篇6：「土地登记代理经验」土地用途管制制度

严格土地用途管制 从严控制建设占用耕地

据中国政府网消息，国务院办公厅近日印发《跨省域补充耕地国家统筹管理办法》。《办法》提出，坚持耕地保护优先，强化土地利用规划计划管控，严格土地用途管制，从严控制建设占用耕地，促进土地节约集约利用。 《办法》规定，跨省域补充耕地国家统筹应遵循以下原则：一是保护优先，严控占用。坚持耕地保护优先，强化土地利用规划计划管控，严格土地用途管制，从严控制建设占用耕地，促进土地节约集约利用。二是明确范围，确定规模。坚持耕地占补平衡县域自行平衡为主、省域内调剂为辅、国家适度统筹为补充，明确补充耕地国家统筹实施范围，合理控制补充耕地国家统筹实施规模。 三是补足补优，严守红线。坚持耕地数量、质量、生态“三位一体”保护，以土地利用总体规划及相关规划为依据，以土地整治和高标准农田建设新增耕地为主要来源，先建成再调剂，确保统筹补充耕地数量不减少、质量不降低。 四是加强统筹，调节收益。运用经济手段约束耕地占用，发挥经济发达地区和资源丰富地区资金资源互补优势，建立收益调节分配机制，助推脱贫攻坚和乡村振兴。 《办法》明确，根据各地资源环境承载状况、耕地后备资源条件、土地整治和高标准农田建设新增耕地潜力等，分类实施补充耕地国家统筹。 耕地后备资源严重匮乏的直辖市，由于城市发展和基础设施建设等占用耕地、新开垦耕地不足以补充所占耕地的，可申请国家统筹补充。 资源环境条件严重约束、补充耕地能力严重不足的省，由于实施重大建设项目造成补充耕地缺口的.，可申请国家统筹补充。重大建设项目原则上限于交通、能源、水利、军事国防等领域。 《办法》提出，经国务院批准补充耕地由国家统筹的省、直辖市，应缴纳跨省域补充耕地资金。以占用的耕地类型确定基准价，以损失的耕地粮食产能确定产能价，以基准价和产能价之和乘以省份调节系数确定跨省域补充耕地资金收取标准。对国家重大公益性建设项目，可按规定适当降低收取标准。 基准价每亩10万元，其中水田每亩20万元。 产能价根据农用地分等定级成果对应的标准粮食产能确定，每亩每百公斤2万元。 根据区域经济发展水平，将省份调节系数分为五档。 一档地区：北京、上海，调节系数为2; 二档地区：天津、江苏、浙江、广东，调节系数为1.5; 三档地区：辽宁、福建、山东，调节系数为1; 四档地区：河北、山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北、湖南、海南，调节系数为0.8; 五档地区：重庆、四川、贵州、云南、陕西、甘肃、青海，调节系数为0.5。 《办法》强调，跨省域补充耕地资金，全部用于巩固脱贫攻坚成果和支持实施乡村振兴战略。其中，一部分安排给承担国家统筹补充耕地任务的省份，优先用于高标准农田建设等补充耕地任务;其余部分由中央财政统一安排使用。 《办法》要求，国土资源部建立跨省域补充耕地国家统筹信息管理平台，将补充耕地国家统筹规模申请与批准、建设项目占用、补充耕地落实等情况纳入平台管理。 《办法》还要求，有关省级人民政府负责检查核实承担国家统筹补充耕地任务的新增耕地，确保数量真实、质量可靠;监督国家统筹补充耕地经费安排使用情况，严格新增耕地后期管护，发现存在问题要及时予以纠正。 《办法》自印发之日起施行，有效期至2022年12月31日。(文据 中新网)